CA Aix-en-Provence, ch. 1-2, 6 juin 2024, n° 23/07573

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 28 avril 2022, à effet au 1er mai 2022, la société par actions simplifiées (SAS) industrielle du bâtiment a consenti à la société par actions simplifiées (SAS) British American Car's, un bail commercial, pour un local commercial d'environ 400 m², situé [Adresse 2] à [Localité 4] (83), moyennant un loyer annuel de 45 600 euros (soit 3 800 euros par mois), outre la somme mensuelle de 350 euros, à titre de provision sur charges.

Faisant valoir que les loyers n'avaient pas été réglés, la SAS industrielle du bâtiment, par acte d'huissier du 7 décembre 2022, a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la SAS British American Car's, aux fins d'obtenir le paiement de la somme de 14 400 euros au principal. Elle lui faisait également commandement d'avoir à justifier de l'attestation d'assurance sous le délai d'un mois.

Considérant que les causes du commandement étaient restées infructueuses, la SAS industrielle du bâtiment, par acte d'huissier en date du 20 janvier 2023, a fait assigner la SAS British American Car's, devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, qui par ordonnance réputée contradictoire en date du 5 juin 2023, a :

- constaté la résiliation du bail commercial liant les parties, par acquisition de la clause résolutoire, au 8 janvier 2023 ;

- ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la SAS British American Car's et celles de tous occupants de son chef, du local susvisé, avec en tant que de besoin, le concours de la force publique et d'un serrurier ;

- condamné la SAS British American Car's, à payer à la SAS industrielle du bâtiment, à titre provisionnel, la somme de 14 400 euros, au titre de l'arriéré locatif dû au 13 janvier 2023 ;

- condamné la SAS British American Car's, à payer à la SAS industrielle du bâtiment à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle de 3 800 euros par mois, outre les charges, à compter du 1er février 2023, et jusqu'à parfaite libération des lieux ;

- condamné la SAS British American Car's, à payer à la SAS industrielle du bâtiment, la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la SAS British American Car's aux dépens, incluant le coût du commandement de payer.

Selon déclaration reçue au greffe le 7 juin 2023, la SAS British American Car's a interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 27 mars 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SAS British American Car's, sollicite de la cour qu'elle infirme l'ordonnance entreprise, statuant à nouveau :

- à titre principal : déboute la SAS industrielle du bâtiment de ses demandes ;

- reconventionnellement : condamne la SAS industrielle du bâtiment à lui payer la somme de 120 000 euros à titre provisionnel, à valoir sur son droit à indemnisation ;

- à titre subsidiaire : désigne tel expert qu'il plaira à la cour avec mission habituelle en pareille matière, afin de déterminer l'étendue des désordres et vices cachés affectant les locaux donnés à bail et dire s'ils rendaient les lieux impropres à leur destination, et chiffrer l'ensemble des préjudices en résultant pour elle (préjudice de jouissance, manque à gagner, frais de déménagement...) ;

- à titre infiniment subsidiaire :

* suspende les effets de la clause résolutoire ;

* lui accorde un délai de 24 mois pour s'acquitter de la somme à laquelle elle pourrait être condamnée ;

- en toute hypothèse : condamne la SAS industrielle du bâtiment à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les frais exposés au titre des huit constats d'huissier, outre les dépens de première instance et d'appel.

Par dernières conclusions transmises le 4 avril 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SAS industrielle du bâtiment, sollicite de la cour qu'elle confirme l'ordonnance déférée en toutes ces dispositions, et :

- juge que la Société British American Car's ne justifie nullement de l'existence d'un désordre grave, l'empêchant de jouir et d'exploiter paisiblement et normalement des lieux loués ;

- juge que le manquement du bailleur à son obligation de délivrance allégué par la société British American Car's n'est nullement établi et avéré ;

- déboute la société British American Car's de l'ensemble de ses demandes ;

- constate la résiliation de plein droit du bail liant les parties à compter du 7 janvier 2023, soit dans le mois de la signification du commandement de payer ;

- ordonne l'expulsion de la société British American Car's et de tous occupants de son chef des lieux loués sis à [Localité 4], [Adresse 5], avec si besoin est le concours de la force publique et d'un serrurier ;

- condamne la société Britisch American Car's à lui payer une provision d'un montant de 14 587,46 euros à valoir sur le montant des loyers et charges dus au 7 janvier 2023, date de la résiliation du bail ;

- condamne la société Britisch American Car's à lui payer à une indemnité d'occupation de 3 800 euros par mois, outre 350 euros, de provision sur charges à compter du 1er février 2023, jusqu'à la parfaite libération des lieux ;

- condamne la société British American Car's à lui payer la somme de 1500 euros pour résistance abusive et injustifiée ;

- condamne la société British American Car's à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d'appel.

L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 15 avril 2024.

Par dernières conclusions transmises le 19 avril 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SAS British American Car's, sollicite de la cour qu'elle :

- rabatte l'ordonnance de clôture ;

- infirme l'ordonnance entreprise, statuant à nouveau :

- à titre principal : déboute la SAS industrielle du bâtiment de ses demandes ;

- reconventionnellement : condamne la SAS industrielle du bâtiment à lui payer la somme de 120 000 euros à titre provisionnel, à valoir sur son droit à indemnisation ;

- à titre subsidiaire : désigne tel expert qu'il plaira à la cour avec mission habituelle en pareille matière, afin de déterminer l'étendue des désordres et vices cachés affectant les locaux donnés à bail et dire s'ils rendaient les lieux impropres à leur destination, et chiffrer l'ensemble des préjudices en résultant pour elle (préjudice de jouissance, manque à gagner, frais de déménagement...) ;

- à titre infiniment subsidiaire :

* suspende les effets de la clause résolutoire ;

* lui accorde un délai de 24 mois pour s'acquitter de la somme à laquelle elle pourrait être condamnée ;

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'donner ou prendre acte', 'dire et juger' ou 'déclarer' qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d'appel.

Sur la demande de révocation de l'ordonnance de clôture :

Aux termes de l'article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense.

L'article 16 du code de procédure civile dispose : Le juge doit, en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.

Selon l'article 802 du code de procédure civile, après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office.

Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et accessoires échus, aux débours faits jusqu'à l'ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes en révocation de l'ordonnance de clôture.

L'article 803 du code de procédure civile dispose : l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ... (elle) peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal.

La SAS British American Car's a conclu le vendredi 19 avril 2024, soit quatre jours après que l'instruction de l'affaire ne soit clôturée.

A l'audience, avant le déroulement des débats, l'ensemble des avocats des parties ont indiqué être d'accords sur la révocation de l'ordonnance de clôture et l'admission du dernier jeu de conclusion de la SAS British American Car's ainsi que ses pièces complémentaires. La cour a donc, de l'accord général, révoqué ladite ordonnance puis clôturé à nouveau l'instruction de l'affaire, celle-ci étant en état d'être jugée.

Sur l'ampleur de la dévolution de l'appel incident de la SAS industrielle bâtiment :

Aux termes de l'article 542 du code de procédure civile, l'appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d'appel.

L'article 562 alinéa 1 du même code précise que l'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

Les alinéas 3 et 4 de l'article 954 du même code disposent :

La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

Il résulte des dispositions de l'article 542, combinées à celles de l'article 954, que, lorsque l'appelant ne demande, dans le dispositif de ses conclusions, ni l'infirmation ni l'annulation de l'ordonnance entreprise, la cour d'appel ne peut que la confirmer.

En l'espèce, alors que la déclaration d'appel critiquait l'ensemble des dispositions de la décision déférée, la SAS industrielle du bâtiment a, dans le dispositif de ses conclusions, demandé la confirmation 'purement et simplement' de l'ordonnance entreprise.

La cour ne peut que constater qu'elle n'est pas saisie par la SAS industrielle du bâtiment, d'une demande d'infirmation de la décision déférée et statuant à nouveau de :

- condamner la SAS British American Car's à lui payer une provision d'un montant de 14 587,46 euros à valoir sur le montant des loyers et charges dus au 7 janvier 2023, date de la résiliation du bail ;

- condamner la SAS Britisch American Car's à lui payer à une indemnité d'occupation de 3.800 euros par mois, outre 350 euros de provision sur charges à compter du 1er février 2023 jusqu'à la parfaite libération des lieux ;

La cour n'est donc pas saisie de ces chefs de demande.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la constatation de la résiliation du bail

Il résulte de l'article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Aux termes de l'article L 145-41 alinéa 1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement.

En l'espèce, le contrat de bail commercial liant les parties stipule :

- article 11, page 5/11, que le preneur s'engage à faire assurer auprès de compagnies toutes installations, objets mobiliers, matériels et marchandises lui appartenant ou appartenant à un tiers et dont il serait le gardien, contre l'incendie, les expulsions, les dégâts des eaux, et se faire garantir contre les risques professionnels de son activité, les risques locatifs, les recours des voisins et des tiers, les bris de glace et généralement tous les autres risques assurées par les locataires dans les polices multirisques des compagnies.

Il devrait maintenir et renouveler ses assurances, pendant toute la durée du bail, acquitter régulièrement les primes et cotisations et justifier de tout au bailleur à la première réquisition de sa part, et pour la première fois lors de la signature du présent bail...

- article 23, clause résolutoire, page 10/11, il est expressément convenu qu'à défaut d'exécution par le preneur d'une seule des clauses présentes, ou d'un seul de ses engagements, notamment en cas de non-paiement dans les 10 jours de son échéance de tout ou en partie, d'un seul terme de loyer convenu ou de ses accessoires, le bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le présent bail. Il devra préalablement avoir mis le preneur en demeure de régulariser sa situation, par un seul commandement ou sommation de payer, ...

que faute de paiement d'un seul terme de loyer convenu ou de ses accessoires, et trente jours après un commandement resté infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit.

En l'espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail délivré le 7 décembre 2022, porte sur la somme principale de 14 400 euros, au titre des loyers des 1er novembre 2022 et 1er décembre 2022 outre les provisions sur charges et le dépôt de garantie.

Il enjoint également la locataire à justifier de son attestation d'assurance.

* Concernant le défaut d'assurance :

Si la SAS British American Car's, n'a pas déféré à son obligation de justifier d'une assurance dans le délai d'un mois, prescrit par le commandement du 7 décembre 2022, qui lui a été délivré, elle justifie devant la cour, de son assurance locative sur la période allant du 1er décembre 2022 au 1er février 2023 auprès de la société Proxidea Conseil. Il convient de préciser qu'elle n'était pas comparante devant le premier juge.

Bien que l'attestation d'assurance n'ait pas été produite dans le délai imparti par le commandement, il convient de constater que la SAS British American Car's en justifie désormais. Celle-ci était donc assuré au moment où le commandement de justifier de son assurance habitation a été délivré et pour les mois qui ont suivi.

Le principe de proportionnalité s'oppose donc à ce que la résiliation du bail puisse, dans ces conditions, être constatée du seul fait qu'elle n'en a pas, justifié auprès de son bailleurs dans le mois de la délivrance dudit commandement.

Par conséquent l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut d'assurance, se heurte au présent cas d'espèce à une contestation sérieuse.

* Concernant le défaut de paiement :

Il n'est pas contesté que la SAS British American Car's a réglé la somme de 4 150 euros le 6 décembre 2012.

Cependant, elle ne conteste pas l'absence de règlement du solde restant dû, des loyers et provision sur charges visés dans le commandement de payer, avant l'expiration du délai d'un mois, qui lui était imparti.

Afin de justifier l'absence de paiement des loyers la SAS British American Car's invoque l'exception d'inexécution, soutenant que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance.

Sur l'exception d'inexécution

L'article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent.

2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;

3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail...

L'article 1720 du même code précise que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

L'article 6 du contrat de bail prévoit que le preneur prendra les lieux, objet du présent bail, dans l'état où ils se trouvent au moment de l'entrée en jouissance, sans pouvoir exiger du bailleur, pendant toute ls durée du bail, aucune mise en état ni aucune réparation, de quelque nature ou de quelque importance que ce soit, y compris celles imposées par l'autorité administrative, à la seule exception des grosses réparations telles que prévues par l'article 606 du code civil.

Les travaux de conformité, résultant de l'activité du preneur, devront être exécutés dans les conditions précisées ci-après et restent à sa charge, sauf si ceux-ci touchent au gros oeuvre, le bailleur n'étant pas garant de la conformité des locaux à l'égard de l'application des règlements administratifs et de Police.

Le preneur sera également responsable de toutes réparations normalement à la charge du bailleur, mais qui seraient nécessitées, soit par défaut d'exécution des réparations dont le preneur a la charge, soit par des dégradations résultant de son fait du fait de son personnel ou de ses visiteurs, soit dans les lieux loués, soit d'autre parties d'immeubles.

La SAS British American Car's invoque :

- l'absence de diagnostic de performance énergétique ;

- la violation des dispositions légales applicables en présence d'amiante dans les locaux donnés à bail ;

- divers désordres affectant les locaux donnés à bail , notamment concernant les alimentations en eau et électricité du local loué ;

Au soutien de ses allégations, la SAS British American Car's, invoque verse aux débats:

- un diagnostic amiante du 22 juin 2010 qui conclut à la présence de matériaux et produits contenant de l'amiante notammant dans le 'hangar proche entrée' (faux plafond, poutres et charpentes), 'hangar proche toilettes' (poutres et charpentes), 'hangar mezzanine' (poutres et charpentes) ;

- Huit procès verbaux de constat de commissaire de justice, Maître [O], effectués les 4 janvier 2023, 27 février 2023, 14 mars 2023, 19 mai 2023, 1er juin 2023, 8 juin 2023, 12 juin 2023, 2 novembre 2023 ;

* ceux des 4 janvier 2023, 27 février 2023, 14 mars 2023, photographies à l'appui, mettent en exergue une imbrication du réseau de l'eau et du réseau électrique. L'huissier constate que réseau d'eau traverse la totalité du local commercial, qu'il est apparent en partie haute sur toute la longueur intérieure du local commercial ; qu'il est suspendu depuis la structure métallique de la toiture, au moyen de chaines apparentes, que des raccords en eau se situent à proximité immédiate des coffrets électriques ; qu'il y a un risque de court-circuitage du réseau électrique, en l'absence de protection ;

* dans celui du 29 novembre 2023, l'huissier constate que la configuration des lieux est identique à celle de juin 2023 et que les réseaux aériens sont toujours apparents ;

* ceux des 19 mai 2023, 8 juin 2023, 12 juin 2023, photographies à l'appui se rapportent à l'état du mur d'habillage en bloc béton (Sipores) à l'intérieur du local, au fond à gauche. L'huissier relève l'état de fragilité de ce mur, une partie du mur s'est effondrée. Il note la présence de débris au sol apparents. L'exploitant lui déclare qu'il peut y avoir mise en danger de la vie d'autrui ;

* dans le constat du 29 novembre 2023, l'huissier constate que le maintien du mur d'habillage est assuré par la réglette métallique d'éclairage ;

* celui du 1er juin 2023, souligne l'impossibilité d'accéder au bâtiment à cause de la panne du volet électrique, et l'absence de tout autre accès ;

- deux courriers des 20 mars 2023 et 7 juillet 2023, de son assureur qui après étude du rapport d'huissier de justice, l'informe qu'en cas de sinistre, elle encourt une déchéance de garantie, au vu du risque présenté par le local ;

- un rapport du cabinet d'expertise en bâtiment AAZ, du 18 avril 2024 : il conclut que compte tenu des manquements graves et présence de risques importants pour la santé et la sécurité des occupants, ce local commercial ne peut être utilisé dans l'état où il se trouve. Il représente un réel danger. Il est impropre à sa destination et ne peut être loué, la fermeture s'imposant sans délai.

En l'espèce, il ressort de l'état des lieux d'entrée réalisé contradictoirement entre les parties le 28 avril 2022, un bon état général du bien. Aucune observation n'a été émise quant à la sécurité du local, en ce compris les installations électriques et hydrauliques. La SAS British American Car's savait exactement où se situaient e compteur d'eau et le compteur électrique. Elle n'ignorait donc pas leur proximité.

Concernant le début de la relation contractuelle des parties, la SAS British American Car's ne conteste pas, ne pas avoir procédé au paiement du dépôt de garantie, ni au règlement des frais d'agence.

De plus, le contrat de bail prévoyait en son article 18, un gratuité des loyers des mois de mai 2022 à juillet 2022 en échange de la réalisation de travaux (réfection des sols et d'une ouverture en toiture) par le preneur.

Aucun élément versé aux débats ne démontre que la SAS British American a informé le bailleur de problème ou de désordre de nature à affecter sa jouissance paisible des lieux loués.

La SAS industrielle du bâtiment n'a jamais été informée d'une quelconque impossibilité d'utiliser les lieux loués. Elle n'a pas été destinataire d'une mise en demeure ou sommation de satisfaire à son obligation de délivrance conforme.

Par ailleurs, la SAS British American Car's verse aux débats un constat de commissaire de justice des 27 mars 2023 et deux attestations des 27 mars 2023 et 28 mars 2023, desquelles il ressort que la SAS British American Car's, continue d'exploiter normalement les lieux loués.

L'absence de diagnostic énergétique ne constitue pas un désordre ou un manquement du bailleur à son obligation de délivrance.

Il n'est pas contesté que l'amiante est présente en toiture. Le diagnostic du 22 juin 2010, était annexé au bail et la SAS British American Car's était donc parfaitement informée au moment de la conclusion du contrat de la présence d'amiante dans le bien loué.

Au surplus, elle ne démontre pas en quoi cela lui a causé un trouble, rendant le local inexploitable.

Les procès-verbaux de constat des 4 janvier 2023 et 27 février 2023, photographies à l'appui, font état de passage de tuyaux d'alimentation en eau en hauteur de l'atelier, imbriqué avec le réseau électrique. L'exploitant fait par à l'huissier d'une crainte d'un 'risque potentiel de dommage' au vu de la configuration des lieux, qui causerait un préjudice d'exploitation certain, en raison du risque majeur d'écoulement des eaux sur son matériel et sur ses installations électriques.

Néanmoins, cette crainte n'est pas en lien avec un incident qui a eu lieu. L'exploitant évoque la notion de 'risque de dommage' et non de dommage avéré. Aucun sinistre n'a été déclaré.

Par conséquent, aucune pièce ne démontre que la SAS British American Car's a été contrainte de cesser d'exploiter les lieux loués.

Il n'est pas contesté que le rideau électrique est tombé en panne au mois de juin 2023. Cependant le bailleur justifie avoir fait diligences pour le réparer le 11 juillet 2023.

De même, concernant l'effondrement partiel d'un mur à l'intérieur des locaux, le bailleur justifie avoir fait dépêcher un maçon pour procéder au remontage. Or ce dernier s'est vu refuser l'accès en raison de la procédure en cours.

Enfin, toutes les pièces, ont été établies postérieurement à la délivrance du commandement de payer et à l'acquisition de la clause résolutoire, excepté le procès-verbal de constat du 4 janvier 2023, antérieur de trois jours, à la date d'acquisition de cette dernière.

Par conséquent, il n'est pas établi de désordres ou non conformités voire vices-cachés ayant rendu le local impropre à sa destination.

Le locataire ne rapporte pas la preuve d'avoir été dans l'impossibilité d'utiliser et d'exploiter les lieux loués. Aucun sinistre n'a été déclaré. L'exception d'inexécution ne saurait être invoquée afin de justifier du non paiement des loyers.

En l'absence de contestation sur l'absence de paiement intervenu dans le mois de la délivrance du commandement de payer, il conviendra de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, et ordonné l'expulsion de la SAS British American Car's, à défaut de libération volontaire, selon les délais légaux.

Sur la demande de provision portant sur les loyers, charges et indemnités d'occupation :

Par application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen.

Ainsi le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire.

L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce le premier juge a accordé une indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle de 3 800 euros, outre les charges, à compter du 1er février 2023, jusqu'à parfaite libération des lieux.

Au vu de l'ensemble de ces éléments, le bail ayant été résilié au 8 janvier 2023, la SAS British American Car's, est donc redevable à d'indemnités d'occupation à compter de cette date.

L'indemnité d'occupation dont elle est redevable constitue une compensation financière pour son bailleur, qui se substitue de plein droit au loyer.

Elle a une nature mixte compensatoire et indemnitaire et a pour objet de réparer l'intégralité du préjudice subi par le bailleur du fait de la privation de son bien.

Au vu du décompte produit par l'intimée, l'obligation non sérieusement contestable en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation s'élève à 14 400 euros au 1er janvier 2023, terme de janvier 2023 inclu.

Par conséquent il conviendra de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné la SAS British American Car's à payer une indemnité d'occupation à titre provisionnelle, d'un montant de 3 800 euros par mois, outre les charges, à compter du 8 janvier 2023, jusqu'à libération complète des lieux et condamné la SAS British American Car's à payer à la SAS industrielle du bâtiment la somme de 14 400 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative, arrêtée au 13 janvier 2023.

Sur la demande d'expertise judiciaire :

Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

La demande doit reposer sur des faits précis, objectifs et vérifiables qui permettent de projeter le litige futur, qui peut n'être qu'éventuel, comme plausible et crédible. Il appartient donc à l'appelant de rapporter la preuve d'éléments suffisants à rendre crédibles ses allégations et démontrer que le résultat de l'expertise à ordonner présente un intérêt probatoire.

En l'espèce, le bail a été résilié.

Par ailleurs, la SAS British American Car's a assigné la SAS industrielle du bâtiment devant le juge du fond en vue de la réalisation d'une expertise portant sur le même objet.

Cette mesure ne répond à aucun intérêt légitime. La SAS British American Car's sera déboutée de sa demande formulée à ce titre.

Sur la demande de suspension de la clause résolutoire et l'octroi de délai de paiement :

Aux termes de l'article L. 145-41 alinéa 1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux : le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai .

L'alinéa 2 du même texte dispose que les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation des effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant l'autorité de chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L'article 1343-5 du code civil précise que le juge peut, compte tenu de la situation

du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce la dette locative s'est aggravée depuis la décision du premier juge, puisqu'elle est s'élève à 80 463,89 euros au 1er mai 2024.

La SAS British American Car's verse un seul justificatif au soutien de sa situtation financière. C'est une attestation de son expert-comptable datant du 19 mars 2024 qui fait état d'un chiffre d'affaires de celle-ci sur l'année 2022 de 9 677 euros par mois et sur l'année 2023 de 1 236 euros par mois.

Il ne permet pas d'établir que la SAS British American Car's est en capacité de respecter un échéancier, en sus de régler le montant des loyers et charges courants.

Par conséquent, il conviendra de débouter la SAS British American Car's de aa demande de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement.

Sur la demande de dommages et intérêts pour vices cachés :

Par application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui a causé à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. L'article 1241 du même code dispose que chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou son imprudence.

En l'espèce, la SAS British American Car's, ne démontre pas que les locaux ont été rendus impropres à leur destination ou que le local aurait été inexploitable.

Elle verse aux débats un compte de résultat prévisionnel de juillet 2022 à juin 2025. Or ce sont des éléments prévisionnels qui resposent sur une potentielle perte de chance.

Les frais imputables au transfert de son activité sont consécutifs à la procédure d'expulsion, consécutifs eux-même à la résiliation du bail.

Aucun préjudice en lien de causalité avec le comportement de la SAS Industrielle du bâtiment n'est caractérisée.

La SAS British American Car's sera déboutée de sa demande, qui se heurte à l'existence des contestations sérieuses.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive :

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui a causé à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. L'article 1241 du même code dispose que chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou son imprudence.

Aux termes de l'article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.

En application des dispositions de ce texte, l'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette en dommages et intérêts, sur le fondement de ces textes, que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol.

En l'espèce, la SAS industrielle du bâtiment, ne rapporte pas la preuve que la résistance de la SAS British American Car's, peut être considérée comme ayant dégénéré en un abus du droit de défendre.

Elle sera déboutée de sa demande formulée à ce titre.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il convient de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné la SAS British American Car's à payer à la SAS Industrielle du bâtiment, la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procére civile, outre les entiers dépens incluant le coût du commandement de payer.

Succombant, la SAS British American Car's sera condamnée à supporter l'intégralité des dépens d'appel, et à verser à la SAS Industrielle du bâtiment, la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Elle sera déboutée de sa demande formulée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Rappelle qu'à l'audience, avant l'ouverture des débats, elle a révoqué l'ordonnance de clôture puis clôturé à nouveau l'instruction de l'affaire, celle-ci étant en état d'être jugée ;

Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

- Déboute la SAS British American Car's de sa demande en suspension de la clause résolutoire ;

- Déboute la SAS British American Car's de sa demande en délais de paiement ;

- Déboute la SAS British American Car's de sa demande en dommages et intérêts ;

- Déboute la SAS Industrielle du bâtiment de sa demande en dommages et intérêts pour procédure abusive ;

- Condamne la SAS British American Car's à payer à la SAS Industrielle du bâtiment la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- Déboute la SAS British American Car's de sa demande formulée sur le même fondement ;

- Condamne la SAS British American Car's à supporter l'intégralité des dépens d'appel.