CA Colmar, 1re ch. A, 22 mai 2024, n° 22/03669

ARRET :

- Contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

- signé par M. Franck WALGENWITZ, président et Mme Régine VELLAINE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Vu l'assignation délivrée le 12 décembre 2017, par laquelle la SCI Mabrouk, ci-après également 'la SCI', a fait citer la SAS Codico, aux droits de laquelle vient la SAS U10, devant le tribunal de grande instance de Strasbourg, aux fins de la voir condamner à lui payer la somme de 124 104,70 euros, sauf à parfaire, au titre de la remise en état des lieux loués, outre intérêts au taux légal ainsi qu'une somme de 315 497,92 euros au titre des dommages et intérêts au titre de la perte de loyer consécutive à l'état délabré de l'immeuble lors de la restitution,

Vu le jugement rendu le 7 septembre 2022, auquel il sera renvoyé pour le surplus de l'exposé des faits, ainsi que des prétentions et moyens des parties en première instance, et par lequel le tribunal judiciaire de Strasbourg a statué comme suit :

'DEBOUTE la SCI MABROUK de sa demande ;

La CONDAMNE à rembourser à la SAS U10 la somme de 50.308,18 € (cinquante mille trois cent huit euros et dix-huit centimes) avec intérêts au taux légal à compter de ce jour ;

La CONDAMNE aux dépens, et à payer à la SAS U10 la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile :

ORDONNE l'exécution provisoire.'

Vu la déclaration d'appel formée par la SCI Mabrouk contre ce jugement et déposée le 29 septembre 2022,

Vu la constitution d'intimée de la SAS U10 en date du 13 octobre 2022,

Vu les dernières conclusions en date du 19 décembre 2022, auxquelles est joint un bordereau de pièces récapitulatif qui n'a fait l'objet d'aucune contestation des parties, et par lesquelles la SCI Mabrouk demande à la cour de :

'DECLARER la SCI MABROUK recevable en son appel,

L'y DIRE bien fondée,

En conséquence,

INFIRMER en conséquence le jugement entrepris en tant qu'il a débouté la SCI MABROUK de sa demande et l'a condamné à rembourser à la SAS U10 la somme de 50.308,18 € avec intérêts au taux légal à compter du jugement, aux frais et dépens et à une somme de 3 000 € par application de l'article 700 du CPC,

Et statuant à nouveau :

CONDAMNER la société U10 (ex CODICO) à payer à la SCI MABROUK la somme de 124.104,70 €, après compensation du montant du dépôt de garantie que la bailleresse sera autorisée à conserver, sauf à parfaire outre intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de l'assignation,

CONDAMNER la société U10 (ex CODICO) à payer à la SCI MABROUK la somme [de] 315.497,92 € au titre des dommages et intérêts en raison de l'impossibilité de relouer les locaux en l'état,

CONDAMNER la société U10 (ex CODICO) à payer à la SCI MABROUK la somme de 10.000,00 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER la société U10 (ex CODICO) aux entiers dépens'

et ce, en invoquant, notamment :

- l'absence de manquement à son obligation de délivrance, les locaux ayant été présumés pris en bon état à défaut d'état des lieux d'entrée et la société Codico ayant entendu entreprendre exclusivement des travaux de réaménagement pour l'exercice de son activité, lesquels n'étaient pas de nature à intéresser le bailleur sauf à ce qu'ils soient validés préalablement, les premiers juges n'ayant, à ce titre, pas caractérisé quels travaux précis correspondraient à des nécessités d'entretien, les constatations effectuées par huissier attestant au contraire d'un manque d'entretien total de la part du preneur, qui ne les contesterait pas par un chiffrage sérieux, les conditions de recueil des attestations produites par la partie adverse étant, par ailleurs, contestées, et toute incidence des relations entre les sociétés qui sont deux personnes morales distinctes, réfutée, les anciens actionnaires ayant, au demeurant, intérêt à la valorisation des locaux,

- un préjudice distinct lié à la restitution de locaux totalement délabrés et inexploitables en l'état, n'ayant pas permis à la concluante de trouver rapidement un nouveau preneur, ce préjudice étant apprécié sur la base de l'application de l'équivalent d'un coefficient de perte de chance par rapport à la durée classique d'un bail commercial, à tout le moins sa première période triennale, quand bien même le bâtiment a été cédé, 'en désespoir de cause' deux ans et demi plus tard, sans tenir compte, dans le prix de cession, d'une réserve de jouissance très partielle jusqu'à l'année 2022 au profit du vendeur sur certains locaux de bureaux dans le bâtiment.

Vu les dernières conclusions en date du 16 mars 2023, auxquelles est joint un bordereau de pièces récapitulatif qui n'a fait l'objet d'aucune contestation des parties, et par lesquelles la SAS U10 demande à la cour de :

'' DECLARER l'appel mal fondé, LE REJETER,

' DEBOUTER la SCI MABROUK de toutes ses demandes,

' CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Strasbourg en date du 7 septembre 2022 en toutes ses dispositions,

' CONDAMNER la SCI MABROUK au paiement des dépens d'appel, et au paiement de la somme de 15.000 €uros à la Société U10, anciennement CODICO, ce au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile pour la procédure d'appel'

et ce, en invoquant, notamment :

- le très mauvais état des locaux lors de la prise à bail en 1999, l'ayant obligée à engager des travaux d'ampleur pour l'exercice de son activité, la vétusté du bâtiment, qui ne lui est pas imputable, à défaut de preuve d'une absence d'entretien de sa part, s'étant néanmoins aggravée au fil du temps,

- l'absence d'incidence de la clause de prise des lieux en l'état, dès lors que le bailleur, qui ne pouvait ignorer l'état des locaux, au regard, notamment, des intérêts communs des sociétés jusqu'en 2014 et de la présence assidue, sur place, des associés, aurait manqué à son obligation de délivrance, les conditions de réalisation du constat d'huissier produit par la partie adverse étant discutées,

- l'absence de justification des sommes réclamées par la SCI Mabrouk au titre de la remise en état, comme reposant sur des éléments qualifiés d'imprécis et incomplets du procès-verbal de constat d'huissier établi les 3 et 23 janvier 2017, qui fait l'objet d'une critique détaillée, outre que la vente des locaux en 2019 ne justifierait plus la remise en état sollicitée, aucune faute contractuelle n'étant, en tout état de cause, démontrée, pas davantage qu'un préjudice, faute de preuve par le bailleur qu'il aurait assumé la charge de réparations locatives ou tenté de relouer le bien,

- le caractère également infondé de la demande adverse formée au titre d'une perte de loyers, à défaut de justification d'une tentative de relouer les locaux, et d'explication quant à son évaluation, au même titre qu'elle ne justifierait d'aucun préjudice distinct, compte tenu des conditions de vente des locaux, dans lesquels elle n'aurait, en tout état de cause, eu aucune certitude de rester, compte tenu des perspectives de réaménagement du secteur, qui devaient donner lieu à l'exercice d'un droit de préemption.

Vu l'ordonnance de clôture en date du 24 janvier 2024,

Vu les débats à l'audience du 21 février 2024,

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l'article 455 du code de procédure civile, pour l'exposé de leurs moyens et prétentions.

MOTIFS :

Sur les demandes principales et reconventionnelles :

En application de l'article 1719 du code civil, le bailleur est tenu d'une obligation de délivrance des locaux conforme à la destination prévue dans le contrat de bail commercial, ainsi que d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage pour lequel ils ont été loués, l'article 1755 du code précité énonçant, par ailleurs, qu'aucune des réparations locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

En l'espèce, la SCI Mabrouk fait grief à la partie adverse de lui avoir restitué, en date du 3 janvier 2017, des locaux, qu'elle lui louait en vertu d'un bail commercial conclu entre les parties le 4 janvier 1999, et renouvelé depuis lors, jusqu'à son expiration à la date précitée, dans un état qu'elle qualifie de particulièrement détérioré ou délabré, alors que la locataire, qui n'aurait réalisé que des travaux d'aménagement, avait la charge de les entretenir, ce à quoi la société U10 entend objecter qu'ayant reçu initialement les lieux dans un état dégradé voire vétuste, elle n'a dû entreprendre des travaux que pour pouvoir exercer son activité, la partie appelante ayant, ainsi, à son sens, manqué à son obligation de délivrance, due tant initialement que pendant le déroulement du bail, sans incidence de la clause de prise des lieux en l'état, dans un contexte où les deux parties avaient les mêmes associés, présents sur les lieux pendant quinze ans, sans émettre d'observation sur l'état des locaux.

Ceci rappelé, la cour observe, tout d'abord, qu'aux termes du contrat de bail commercial liant les parties, il est précisé :

'ARTICLE 5 - CONDITIONS GENERALES

Le présent bail est fait aux charges et conditions ordinaires et de droit et sous celles particulières suivantes que le Preneur accepte expressément :

1. De prendre les locaux dans l'état où ils se trouveront lors de son entrée en jouissance le tout selon l'état des lieux ci-annexé, sans pouvoir exiger du bailleur aucun aménagement, ni aucune réparation, de quelque nature que ce soit, ni aucune réduction de loyer de ce chef.

2. D'effectuer ponctuellement pendant la durée du bail tous travaux d'entretien locatif et notamment :

- Entretenir constamment en bon état les canalisations d'adduction et d'écoulement des eaux, les installations électriques d'éclairage, les portes, les fenêtres, serrures et crémones ;

- Prendre toutes dispositions pour éviter la rupture par le gel des compteurs, canalisations et tuyaux ;

- Assurer par ses propres moyens et à ses frais tous les dégorgements des canalisations d'évacuation desservant les lieux loués ;

- Entretenir, et refaire tous les cinq ans au moins, l'ensemble des peintures extérieures, fermetures, huisseries, etc...

En outre, le Preneur prendra en charge des travaux visés à l'article 606 du Code civil et s'oblige à les faire effectuer dès que nécessaire ou, à défaut, dans le mois d'une injonction qui lui en serait faite par le Bailleur, le tout de manière à ce que celui-ci n'ait à faire effectuer et à supporter la charge d'aucun travaux d'aucune sorte concernant les biens loués.

Le preneur pourra effectuer, s'il le juge utile, mais à ses frais, les travaux supplémentaires qu'il désirera, sous réserve de l'approbation préalable du Bailleur et de ses architectes. Le coût des travaux susvisés et des honoraires sera réglé directement par le Preneur aux entrepreneurs et architectes.

A l'expiration du présent bail, ou encore au départ du Preneur, lesdits travaux d'aménagement resteront sans indemnité la propriété du Bailleur, à moins que celui-ci n'exige la remise en état des lieux, aux frais du Preneur.

De rendre à son départ les locaux en bon état d'entretien locatif.

Et conformes à l'état des lieux avant l'entrée en jouissance.'

Il convient également de relever que, contrairement aux mentions présentes dans le contrat de bail, aucun état des lieux initial n'a été dressé entre les parties.

Si, à cet égard comme par ailleurs, la société U10 entend invoquer les liens existant initialement entre les deux parties eu égard à l'identité des associés des deux entités, versant, en particulier, aux débats, des attestations de salariés de cette société, évoquant, notamment, un pouvoir de direction des intéressés concernant la tenue des locaux, et notamment les travaux, il n'en demeure pas moins qu'indépendamment des circonstances de constitution et de gestion de ces sociétés, est en cause un contrat de bail commercial conclu entre deux personnes morales tenues, ainsi, le cas échéant, que leurs ayants droit, de leurs obligations contractuelles, étant rappelé qu'en l'état du droit applicable, en particulier de l'article 1165 ancien du code civil, 'les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes', tandis que l'article 1134 du même code dispose que 'les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites'.

À cela s'ajoute que la société U10 met en cause la gestion d'anciens dirigeants de la société Codico qui ne sont pas eux-mêmes parties au litige, sans démontrer que la SCI Mabrouk elle-même, indépendamment, éventuellement, de certains de ses associés, se serait immiscée dans la direction de la société preneuse, la SCI se voyant, au contraire, reprocher une forme de passivité dans l'exécution de ses engagements.

Pour autant, en vertu de l'article 1731 du code civil, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Et dans les circonstances de l'espèce, si la société civile immobilière Mabrouk entend, sur la base des constatations d'huissier qu'elle a fait réaliser, d'ailleurs contradictoirement - comme la partie intimée l'a aussi fait faire de son côté - et de l'évaluation menée par M. [J], estimant le montant des travaux de remise en état à la somme de 174 412,88 euros sauf à parfaire incluant, notamment, du nettoyage, la reprise des sols, des travaux d'étanchéité, de zinguerie, de bardage, de menuiserie, de verrières, de clôtures, de sanitaire, d'électricité, de réparation du monte-charge, de faux plafonds, de ravalement, outre la pose d'échafaudages liés aux travaux, il doit également être tenu compte de l'ensemble des investissements réalisés par la société alors dénommée Codico pour pallier la carence de son bailleur dans l'exécution de son obligation de délivrance, et remédier au mauvais état de réparations locatives dans lequel il lui appartient d'établir qu'elle les aurait reçus.

Or, ainsi que l'ont relevé les premiers juges, ces éléments s'induisent à la fois de la nature et du montant des travaux engagés par la société Codico, à la suite de son entrée dans les lieux, l'ayant conduite à dépenser plus de 405 000 euros de travaux afin de pouvoir exercer son activité, certes pour partie à des fins d'amélioration et de réaménagement (pose d'une enseigne, remblaiement des quais, amélioration des plateformes de stockage, création d'un bureau et d'un ascenseur, installation téléphonique et informatique, portail), mais également, et notamment, afin de procéder à des travaux d'électricité d'ampleur, avec remplacement des tableaux, de l'équipement de distribution et de l'appareillage, d'assurer la mise aux normes des locaux par le respect des normes incendies, notamment par la pose de robinets d'incendie (RIA) ou la création d'issues de secours, travaux requis au-delà de ce que nécessiterait simplement un meilleur usage et une plus grande sécurité des lieux, ainsi que de remplacer le système de chauffage, indispensable à l'exercice de l'activité en présence, notamment de bureaux, au même titre que l'étanchéité de la toiture ou l'écoulement des eaux.

Il convient, ainsi, de rappeler que le bail a été conclu à usage de commerce de vente et de stockage d'articles textiles et de bimbeloterie et qu'il appartenait donc au bailleur, quelle que soit, par ailleurs, la teneur des clauses du bail telle qu'elle a été rappelée ci-dessus, eu égard au caractère d'ordre public de son obligation, de s'assurer de la délivrance de locaux conformes à leur destination, et de leur entretien en état de servir pour l'usage pour laquelle ils ont été loués, et ce au-delà de l'obligation d'entretien et de réparation mise contractuellement à la charge du preneur et incluant, certes, y compris les gros travaux, conformément au droit alors applicable, antérieurement à la loi du 18 juin 2014, ces obligations et l'interdiction d'exiger du bailleur aucune réparation ne pouvant avoir pour effet de vider de sa substance son obligation de délivrance.

Dans ces conditions, c'est donc à juste titre et par des motifs pertinents que la cour approuve, que les premiers juges ont retenu que le montant global des travaux engagés par le preneur, pour pallier la carence du bailleur à assurer le respect de son obligation de délivrance, démontrant l'absence de bon état de réparation des locaux, rendait la société U10 quitte de son obligation d'entretien, dès lors qu'elle n'avait fait que rendre les lieux dans leur état conforme à celui dans lequel elle les avait pris, certes pas en bon état, mais après avoir engagé en lieu et place du bailleur d'importantes dépenses dont il ne peut qu'être tenu compte.

Quant à la demande indemnitaire de la SCI, au titre d'un préjudice distinct des frais de remise en état, fondée sur l'impossibilité de relouer le bien eu égard à son état de délabrement, elle ne saurait davantage prospérer dès lors que, comme l'a encore relevé le tribunal, le bailleur ayant loué un bien impropre à sa destination, sans démontrer y avoir remédié pendant la durée du bail, ne saurait invoquer un préjudice à ce titre au moment de la restitution, quand bien même les désordres invoqués seraient matériellement distincts.

En outre, et en tout état de cause, comme le fait observer la SAS U10, et même si la demande de la SCI est limitée dans le temps à l'équivalent d'une année de loyers, soit tout de même 315 497,92 euros, non seulement la bailleresse ne démontre pas avoir tenté de relouer les locaux, ce qui peut, certes, s'expliquer par le fait qu'elle aurait elle-même constaté, au vu des dégradations qu'elle invoque, l'impossibilité de le faire, mais sans qu'au vu de ce qui précède, la responsabilité du preneur ne puisse être mise en cause. Mais surtout, elle a cédé les locaux à un prix dont elle ne démontre pas qu'il aurait pris en compte l'état des locaux tel qu'elle l'invoque, cette cession étant certes intervenue seulement en 2019, mais dans un contexte d'aménagement du secteur impliquant l'exercice par la société publique locale des Deux Rives de son droit de préemption, dans le cadre de l'aménagement de la zone d'aménagement concerté (ZAC) du même nom, dont la création a été approuvée dès le début de l'année 2014, de sorte que l'attractivité des lieux, au moins s'agissant de la souscription d'un bail commercial sur l'existant, ne pouvait qu'en être atteinte, l'incidence de l'état des locaux, qui n'ont fait l'objet d'aucune remise en état effective par la SCI Mabrouk, sur l'impossibilité alléguée de relouer n'étant donc pas démontrée.

De ce qui précède, et dans la mesure où la SCI Mabrouk ne formule aucune autre demande financière à l'encontre de la SAS U10, notamment au titre du paiement des loyers, charges et accessoires tels qu'ils étaient mentionnés dans l'ordonnance de référé du 13 juin 2017 pour justifier également d'une contestation sérieuse à la restitution, il convient de confirmer, sur ce point également, le jugement entrepris.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

L'appelante, succombant pour l'essentiel, sera tenue des dépens de l'appel, par application de l'article 696 du code de procédure civile, outre confirmation du jugement déféré sur cette question.

L'équité commande en outre de mettre à la charge de l'appelante une indemnité de procédure pour frais irrépétibles de 3 000 euros au profit de l'intimée, tout en disant n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile à l'encontre de cette dernière et en confirmant les dispositions du jugement déféré de ce chef.

P A R C E S M O T I F S

La Cour,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 7 septembre 2022 par le tribunal judiciaire de Strasbourg,

Y ajoutant,

Condamne la SCI Mabrouk aux dépens de l'appel,

Condamne la SCI Mabrouk à payer à la SAS U10 la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de la SCI Mabrouk.