CA Paris, Pôle 5 ch. 3, 23 mai 2024, n° 21/10021

FAITS ET PROCÉDURE

La SCI Boyer Rousseau est une société civile immobilière ayant pour activité l'acquisition, l'administration, la gestion et l'exploitation de tous immeubles bâtis ou non, dont le gérant et associé majoritaire était M. [R] [V] jusqu'au 21 novembre 2019. Depuis cette date, la SCI Boyer Rousseau est détenue à 100 % par la société Ivry 33 Boyer et dirigée par Hertel investissement, son gérant aux lieu et place de M. [R] [V].

La société Groupe SPR, filiale du groupe SPIE Batignolles depuis le 23 novembre 2007, est une entreprise de bâtiment dont le capital social était, jusqu'à cette date, détenu par M. [R] [V] à hauteur de 253.264 actions, soit 99,4 % du capital social.

M. [R] [V] est l'ancien dirigeant des deux sociétés susmentionnées.

Par acte sous seing privé du 15 juillet 1967, la SCI Boyer Rousseau a conclu avec la société SPR, devenue « groupe SPR », un bail à construction portant sur un terrain situé au [Adresse 4] et [Adresse 1] afin de réaliser une opération immobilière (bureaux et entrepôts). Un ensemble immobilier se décomposant en quatre bâtiments a ainsi été édifié et achevé en 1971 et est devenu la propriété de la SCI Boyer Rousseau à l'expiration du bail le 15 juillet 1997.

Par acte notarié du 22 novembre 1989, la SCI Boyer Rousseau a fait l'acquisition d'un terrain voisin, situé au [Adresse 3]. En 2002, elle a fait réaliser un ensemble immobilier sur ce terrain composé de deux nouveaux bâtiments et, en 2007, elle a fait réaliser un plateau de bureaux loué à la SA Groupe SPR.

Par acte sous seing privé du 15 juillet 1997, la SCI Boyer Rousseau a donné ces locaux, bâtiments A-B-C-D et terrain adjacent, à bail commercial à la SA Groupe SPR pour une durée de neuf ans, contre paiement d'un loyer annuel de 6.200.000 francs HT, soit 945.183,00 euros et d'un dépôt de garantie de 236.295,98 euros.

Ce bail a été renouvelé par acte sous seing privé du 30 juin 2006 et deux avenants des 25 juillet 2007 et 1er septembre 2009, pour une durée de neuf ans avec faculté de délivrer congé à la fin de la seconde période triennale. Le montant du loyer annuel a été fixé à la somme de 2.100.000 euros HT et celui du dépôt de garantie à 525.000 euros, puis 500.280 après révision du montant du loyer.

Par acte sous seing privé du 27 juillet 2007 portant cession d'actions, M. [R] [V] a cédé ses parts sociales de la société Groupe SPR à la société SPIE Batignolles, cette cession devant prendre effet au 23 novembre 2007.

Par exploit d'huissier signifié le 20 décembre 2011, la société Groupe SPR a fait délivrer congé à son bailleur, avec effet au 14 juillet 2012.

La SCI Boyer Rousseau lui a réclamé le paiement de diverses sommes au titre de la taxe foncière pour l'année 2012 et de réparations locatives, et un état des lieux a été réalisé contradictoirement en présence d'un huissier de justice le 16 juillet 2012. Par LRAR des 14 novembre 2012 et 17 janvier 2013, la société Groupe SPR a contesté être tenue au paiement de travaux de remise en état et a sollicité la restitution du dépôt de garantie.

Par exploit d'huissier signifié le 26 novembre 2012, la SCI Boyer Rousseau a fait assigner la société Groupe SPR devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Créteil aux fins de paiement de sommes dues au titre de la taxe foncière pour l'année 2012. Par ordonnance du 23 mai 2013, le tribunal a ordonné la réalisation d'une expertise judiciaire afin de déterminer l'origine et évaluer le coût des réparations locatives sollicitées par le bailleur. L'expert désigné, M. [N], a déposé son rapport définitif le 25 août 2016.

Par assignation en date du 16 décembre 2016, la SCI Boyer Rousseau a attrait la société Groupe SPR devant le tribunal de grande instance de Créteil aux fins de paiement de sommes au titre de réparations locatives et en indemnisation de divers chefs de préjudice.

Par acte du 12 octobre 2017, M. [R] [V] a été assigné en intervention forcée par la société Groupe SPR aux fins de garantie en cas de condamnation éventuelle. Les deux instances ont été jointes par le juge de la mise en état le 5 avril 2018.

Par jugement du 19 mars 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :

- déclaré recevable la demande en paiement d'une indemnité d'occupation formée par la SCI Boyer Rousseau ;

- déclaré irrecevable l'appel en garantie formé par la société Groupe SPR à l'encontre de M. [R] [V] ;

- condamné la société Groupe SPR à payer à la SCI Boyer Rousseau les sommes suivantes :

- 822.000 euros TTC au titre de travaux de remise en état ;

- 145.804,72 euros au titre de la taxe foncière due pour l'année 2012, avec intérêts au taux légal à compter de la date de mise en demeure, soit le 25 octobre 2012 ;

- 30.000 euros HT au titre d'un remplacement d'armoires ;

- 46.428,54 euros HT, au titre des honoraires d'architecte payés par la SCI Boyer Rousseau ;

- 15.000 euros au titre de son préjudice moral ;

- 36.451,20 euros TTC au titre du coût de la réalisation du plan de gestion et du plan de conception des travaux ;

- 273.308,96 euros TTC au titre de l'ensemble des coûts afférents à la réalisation des travaux de dépollution ;

- 1.920.895,97 euros à titre de dommages et intérêts, au titre d'une perte de loyers ;

- 4.902.286,58 euros à titre d'indemnité d'occupation ;

- 241.352,74 euros HT au titre de frais de gardiennage.

- débouté la société Groupe SPR de l'ensemble de ses demandes ;

- ordonné la compensation judiciaire entre les créances réciproques des parties ;

- condamné la société Groupe SPR à payer la somme de 10.000 euros à la SCI Boyer Rousseau au titre des frais irrépétibles, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la société Groupe SPR à payer la somme de 2.000 euros à M. [R] [V] au titre des frais irrépétibles, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la société Groupe SPR au paiement des entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire ordonnée en référé ;

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire de la décision.

Par jugement rectificatif du 23 avril 2021, le tribunal judiciaire de Paris a dit qu'il fallait lire dans le jugement, en plus des sommes exposées ci-dessus, la somme de 14.792,40 euros TTC au titre du coût de la réalisation du diagnostic des sols et des eaux souterraines, le reste étant inchangé.

Par déclaration du 28 mai 2021, la société Groupe SPR a interjeté appel partiel du jugement.

Par conclusions déposées le 28 octobre 2021, la SCI Boyer Rousseau a interjeté appel incident partiel du jugement.

Par conclusions signifiées le 19 mai 2022, cette dernière a saisi le conseiller de la mise en état d'un incident aux fins de communication de pièces par les parties adverses.

Par ordonnance du 16 janvier 2023, le conseiller de la mise en état a enjoint à la SCI Boyer Rousseau de communiquer à la société Groupe SPR dans un délai d'un mois à compter de la décision et passé ce délai, sous astreinte de 300 euros par jour de retard pour une durée de trois mois, le contrat de bail liant la SCI Boyer Rousseau et la société La Plateforme du bâtiment, étant précisé qu'elle est autorisée à expurger cet acte des seules conditions financières chiffrées qui y sont mentionnées. Il a débouté la société Groupe SPR de l'ensemble de ses autres demandes formulées dans le cadre de l'incident, et enjoint aux parties de remettre à la cour d'appel avec les pièces qu'elles produiront l'intégralité du rapport d'expertise de M. [N] comprenant les dires et les annexes.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 17 janvier 2024.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Aux termes de ses conclusions signifiées le 16 janvier 2024, la société Groupe SPR, appelante à titre principal et intimée à titre incident, demande à la Cour de :

À titre liminaire,

- rejeter les conclusions et pièces de Monsieur [V] et de la SCI Boyer Rousseau, respectivement des 10 et 12 janvier 2024, comme étant tardives, et en tout état de cause, prononcer le report de la clôture initialement fixée le 17 janvier 2024 à 09h30, de manière à permettre à la société Groupe SPR de pouvoir prendre connaissance de ces conclusions et pièces et à y répliquer, dans le respect du principe du contradictoire et des droits de la défense ;

- rectifier l'erreur matérielle dont est entaché le jugement querellé en condamnant expressément et dans le dispositif, la SCI Boyer Rousseau à restituer à la société Groupe SPR la somme de 600.280,00 euros versée par le preneur à titre de dépôt de garantie ;

- constater, dire et juger que les demandes de la SCI Boyer Rousseau à l'encontre de la société Groupe SPR, formulées au regard de la réglementation dite des « ICPE » sont prescrites et irrecevables, et infirmer le jugement querellé à ce titre ;

A titre subsidiaire et, à supposer par extraordinaire que la cour d'appel de céans conclut à la recevabilité des demandes de la SCI Boyer Rousseau au titre des Installations Classées Pour l'Environnement (ICPE), pourtant manifestement prescrites, et ne s'estime pas suffisamment éclairée par le rapport de l'expert [K] [U] pour débouter la SCI Boyer Rousseau de ses demandes infondées, il est demandé à la Cour de désigner, au visa des dispositions des articles 10, 143 et 144 du code de procédure civile, et avant dire droit, tel expert spécialiste en site industriel et environnement qu'il lui plaira, aux fins d'expertise judiciaire, avec pour mission de :

- prendre connaissance de tous documents techniques, relatifs aux déclarations « ICPE » de la société Groupe SPR lorsqu'elle était en activité sur le site en objet et aux mesures de sécurisation effectuées en 2007, lors de la cession du contrôle de la société Groupe SPR, et en 2012, lors de la cessation d'activité de la société Groupe SPR ;

- décrire les lieux, tels qu'ils ont été restitués par la société Groupe SPR, au regard de la réglementation « ICPE » ;

- dire si les lieux ainsi restitués par la société Groupe SPR étaient compatibles pour un usage futur du site comparable à celui de la dernière période d'exploitation de l'installation ;

- décrire le cas échéant les mesures de sécurisation restant à réaliser et préciser leur localisation, leur évaluation financière, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d'un maître d''uvre ou de tout sachant ;

- fournir toutes les indications sur la durée prévisible de ces éventuelles mesures de sécurisation complémentaires, ainsi que sur les préjudices accessoires qu'elles pouvaient entraîner tels que privation ou limitation de jouissance ;

- donner son avis sur les opérations de dépollution qui ont été menées par la SCI Boyer Rousseau, et leur éventuel lien de causalité avec le choix de la SCI Boyer Rousseau du changement de destination du site à usage d'entrepôt vers une destination commerciale sous la réglementation des ERP ;

- plus largement, fournir tous éléments techniques et de fait de nature à déterminer les responsabilités encourues et évaluer les préjudices subis ;

- constater, dire et juger que l'action en intervention forcée et en appel en garantie de la société Groupe SPR contre Monsieur [V] n'est aucunement prescrite, la déclarer recevable et infirmer le jugement querellé à ce titre ;

- constater, dire et juger que le jugement attaqué ne satisfait pas aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile, par défaut de motivation, et prononcer son annulation ;

Sur le fond, au titre des obligations contractuelles de remise en état,

- constater, dire et juger que la SCI Boyer Rousseau a renoncé à réaliser les travaux de remise en état locative, en optant pour la reconversion totale du site ;

- constater, dire et juger que la SCI Boyer Rousseau n'a commis aucun manquement au titre de ses obligations d'entretien et de remise en état, dont le jugement fait une interprétation extensive et erronée ;

- constater, dire et juger la commune intention des parties, admise aux termes de l'assignation, que la société Groupe SPR n'ait pas à répondre à terme des travaux de remise en état relatifs à la période antérieure à la prise de contrôle de la société Groupe SPR par le groupe SPIE Batignolles ;

- infirmer le jugement en ce qu'il est entré en voie de condamnation à hauteur de la somme de 822.000 € TTC au titre de travaux de remise en état ;

- débouter la société SCI Boyer Rousseau de tout chef de demande au titre des travaux de remise en état locative, qui à titre subsidiaire ne saurait excéder une somme de 54.231,07 € HT ;

- débouter la SCI Boyer Rousseau de sa demande de condamnation de la société Groupe SPR à lui payer une somme de 1.500.000 € HT en raison du fait que Boyer Rousseau aurait été contrainte de relouer le site à des conditions prétendument défavorables, comme étant nouvelle en cause d'appel et comme étant infondée en son principe et en son quantum ;

- (2.) constater, dire et juger que la vacance des locaux est liée à la seule attitude fautive de la SCI Boyer Rousseau, consistant à poursuivre l'exécution par équivalent de travaux de remise en état des locaux, dont il est acquis qu'ils ne seront pas réalisés compte tenu de la reconversion du site ;

- constater, dire et juger qu'il n'est justifié d'un quelconque préjudice locatif ;

- infirmer le jugement en ce qu'il est entré en voie de condamnation à hauteur de la somme de 1.920.895,97 € à titre de dommages et intérêts pour perte de loyers ;

- débouter la société SCI Boyer Rousseau de tout chef de demande au titre de prétendues pertes de loyers au titre des travaux de remises en état locatives, et notamment de sa demande de condamnation de la société Groupe SPR à lui verser une somme de 5.602.613,24 € HT ;

Sur le fond, au titre des obligations réglementaires relatives aux « ICPE »,

- constater, dire et juger que la société Groupe SPR a satisfait aux mesures de sécurisation et de conservation imposées dans le cadre de la cessation d'activité, et que la notification tardive de cette cessation d'activité en Préfecture a été sans incidence ;

- constater, dire et juger que la société Groupe SPR a satisfait à ses obligations d'ancien exploitant, à usage constant ;

- constater, dire et juger que la société SCI Boyer Rousseau a fait le choix unilatéral et délibéré d'une reconversion, d'un changement d'usage, et d'une ouverture au public du site ;

- constater, dire et juger que le propriétaire, qui, après le départ du preneur, se livre à des travaux de dépollution supplémentaires afin de permettre l'affectation du site à usage autre ne peut pas récupérer le coût de ces travaux auprès du dernier exploitant ;

- constater, dire et juger que la société SCI Boyer Rousseau a été défaillante au titre du respect des procédures « ICPE » de changement d'usage et de procédure de « tiers demandeur », ce qui a été acté par les services préfectoraux ;

(1.) infirmer le jugement en ce qu'il est entré en voie de condamnation à hauteur de la somme de 273.308,96 euros TTC (228.090,80 € HT) au titre des coût afférents à la réalisation des travaux de dépollution ;

- débouter la société SCI Boyer Rousseau de tout chef de demande au titre des coûts afférents à la réalisation des travaux de dépollution ;

(2.) infirmer le jugement en ce qu'il est entré en voie de condamnation à hauteur de la somme de 4.902.286,58 euros à titre d'indemnité d'occupation ;

- débouter la société SCI Boyer Rousseau de tout chef de demande à titre de prétendues indemnités d'occupation, et notamment de sa demande de condamnation de la société Groupe SPR à lui verser une somme de 7.003.266,55 euros HT ;

Sur le fond, au titre des condamnations complémentaires,

(1.) infirmer le jugement en ce qu'il est entré en voie de condamnation à hauteur de la somme de 30.000,00 euros HT au titre d'un remplacement d'armoire et débouter la SCI Boyer Rousseau de ses demandes à ce titre ;

(2.) infirmer le jugement en ce qu'il est entré en voie de condamnation à hauteur de la somme de 46.428,54 euros HT au titre des honoraires d'architecte, et débouter la SCI Boyer Rousseau de ses demandes à ce titre ;

(3.) infirmer le jugement en ce qu'il est entré en voie de condamnation à hauteur de la somme de 36.451,20 euros TTC au titre du coût des plans de gestion et de conception, et débouter la SCI Boyer Rousseau de sa demande à ce titre à hauteur de la somme de 30.376 euros HT ;

(4.) infirmer le jugement en ce qu'il est entré en voie de condamnation à hauteur de la somme de 14.792,40 euros TTC au titre des frais de diagnostic des sols, et débouter la SCI Boyer Rousseau de sa demande à ce titre à hauteur de la somme de 12.327 euros HT ;

(5.) infirmer le jugement en ce qu'il est entré en voie de condamnation à hauteur de la somme de 241.352,74 euros au titre des frais de gardiennage, et débouter la SCI Boyer Rousseau de sa demande de condamnation à hauteur de la somme de 603.381,84 euros ;

(6.) infirmer le jugement en ce qu'il est entré en voie de condamnation à hauteur de la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral, débouter la SCI Boyer Rousseau de sa demande à hauteur de la somme de 40.000 euros ;

(7.) débouter Monsieur [V] de toutes demandes, fins et conclusions, et notamment de sa demande d'allocation de dommages et intérêts pour procédure abusive et préjudice moral, ces demandes nouvelles étant irrecevables en cause d'appel, et particulièrement infondées ;

Sur les demandes reconventionnelles de Groupe SPR,

(1) confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société SCI Boyer Rousseau à verser à la société Groupe SPR la somme de 600.280 euros à titre de dépôt de garantie, assortie des intérêts, depuis le 16 juillet 2012 jusqu'à son parfait paiement, au taux raisonnable de 4% l'an, et ordonner la compensation d'avec la somme 145.804,72 euros au titre du prorata de la taxe foncière pour l'année 2012 ;

(2.) Dans l'hypothèse où la cour confirmerait le jugement et entrerait en voie de condamnation à l'encontre de la société Groupe SPR, condamner Monsieur [V] à relever et garantir la société Groupe SPR de toute éventuelle condamnation prononcée au bénéfice de la société SCI Boyer Rousseau ;

(3.) condamner la société SCI Boyer Rousseau, et Monsieur [V], succombants, solidairement et à tout le moins in solidum à verser une somme de 20.000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel, à la société Groupe SPR, ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise qui resteront à la charge de la SCI Boyer Rousseau, lesquels seront directement recouvrés par Maître Edmond Fromantin, Avocat constitué conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la SAS Groupe SPR fait valoir que :

Sur les demandes liminaires

- sur le report de la clôture, que la clôture doit être reportée compte tenu de la nécessité, au regard du principe du contradictoire et des droits de la défense, de répliquer aux nouvelles pièces, conclusions et demandes de M. [V] et de la SCI Boyer Rousseau, manifestement tardives en ce qu'elles ont été déposées les 10 et 12 janvier 2024, soit quelques jours avant la date de la clôture ;

- sur la rectification d'erreur matérielle, que le jugement est entaché d'une erreur matérielle dont l'effet dévolutif justifie que la rectification soit traitée en cause d'appel ; qu'il existe une contrariété entre les motifs et le dispositif du jugement en ce que le tribunal a ordonné la compensation judiciaire entre les créances réciproques des parties, sans toutefois expressément condamner la SCI Boyer Rousseau à restituer le dépôt de garantie d'un montant de 600.280 euros ;

- sur la prescription des demandes de la SCI Boyer Rousseau, qu'aux termes des articles 122 du code de procédure civile et 2224 du code civil, la SCI Boyer Rousseau a, pour la première fois, formé des demandes matérielles et immatérielles au titre de la réglementation des installations classées pour la protection de l'environnement (ICPE), postérieurement aux opérations d'expertise, en cours d'instance et par des conclusions n° 3 notifiées le 28 octobre 2019 ; que la SCI Boyer Rousseau savait, depuis juillet 2012, que le site relevait de la réglementation ICPE, dès lors que son gérant, ancien gérant de la société Groupe SPR avait lui-même procédé aux déclarations « ICPE » ; qu'en ne formulant ses demandes relatives aux ICPE pour la première fois que le 28 octobre 2019, soit au-delà du délai de prescription de 5 ans, la SCI Boyer Rousseau est irrecevable à agir pour acquisition de la prescription ;

- à titre subsidiaire, sur la mesure d'instruction, qu'aux termes du rapport de M. [U], produit par la concluante, aucune mesure de dépollution des sols n'était nécessaire pour un usage identique et constant du site ; que seules quelques mesures de mise en sécurité s'avéraient nécessaires pour maintenir un usage constant ; que les investigations dites de « dépollution » qui ont été menées par la SCI Boyer Rousseau, pour apprécier et gérer les éventuelles émanations de gaz de sol, sont directement liées à la destination commerciale et à l'ouverture au public du site ; que compte tenu des débats techniques, une mesure d'instruction s'impose ;

- sur la recevabilité de l'appel en garantie de la société Groupe SPR contre M. [V], qu'aux termes de l'article 2224 du code civil, l'action en intervention forcée et en appel en garantie engagée le 12 octobre 2017 n'était pas prescrite dès lors qu'elle avait comme point de départ le rapport d'expertise du 25 août 2016, dont l'objet était de déterminer les réparations locatives ;

- sur la motivation du jugement, que le jugement souffre d'un défaut de motivation en se fondant sur « une jurisprudence constante » et des « dispositions du code de l'environnement » en violation de l'article 455 du code de procédure civile.

Au fond,

Sur les demandes et chefs de condamnation au titre des obligations contractuelles tirées du bail

- sur les travaux de remise en état, qu'aucun préjudice résultant d'une faute contractuelle n'est caractérisé en l'espèce en ce que la SCI Boyer Rousseau n'a pas et ne réalisera pas les travaux de réparation locative, ce qui fait obstacle au paiement de dommages et intérêts ; que les locaux ont été aménagés vers une destination de commerce, avec un classement « ERP » ; qu'à la date de l'assignation en référé-expertise du 26 novembre 2012, la SCI Boyer Rousseau était prescrite pour invoquer un prétendu manquement à l'obligation d'entretien, antérieur au 26 novembre 2007 ; qu'elle a satisfait à son obligation d'entretien en réalisant un montant total général de travaux d'entretien des locaux de 1.165.898,90 euros TTC, sur la période considérée du 23 novembre 2007 au 15 juillet 2012 ; qu'elle a notamment fait réaliser des travaux de gros entretien, dont la charge ne lui était pas expressément imputée aux termes du bail ; qu'une interprétation littérale et stricte du bail montre que l'obligation ponctuelle en fin de bail, de restitution par le preneur, porte sur des locaux en bon état de toutes réparations, locatives, et en tout état de cause aucunement des grosses réparations de l'article 606, non expressément visées à l'article 1er du bail ; que la concluante a exécuté son obligation de restitution en bon état de toutes réparations ; que lors de la prise de contrôle de la société Groupe SPR, par le groupe SPIE Batignolles, Monsieur [R] [V], cédant, et ès-qualités de dirigeant, d'une part, de la société Groupe SPR, et, d'autre part, de la SCI Boyer Rousseau, déclarait expressément que la société Groupe SPR avait satisfait jusqu'à lors à ses obligations et notamment son obligation d'entretien, de sorte, que dans les rapports entre la SCI Boyer Rousseau et la société Groupe SPR, conformément à la commune intention des parties, les obligations à charge du nouveau groupe dirigeant de la société Groupe SPR, ne courraient qu'à compter de la cession ; qu'aux termes de son assignation au fond, par acte d'huissier du 16 décembre 2016, la SCI Boyer Rousseau l'a expressément admis, dans le cadre d'un aveu judiciaire, conformément aux articles 1383 et 1383-2 du code civil ; que cette commune intention des parties relève du bail du 30 juin 2006, aux termes duquel les locaux sont pris en leur état actuel, et du contrat de cession d'actions signé le 27 juillet 2007 et réalisé le 23 novembre 2017 ; qu'au regard du quantum, le tribunal a appliqué un taux de TVA de 20 % qui n'avait pas été sollicité par la SCI Boyer Rousseau, de sorte que le Tribunal a statué ultra petita ; que seule la somme de 54.231,07 euros HT peut être mise à la charge de la preneuse ;

- sur la demande nouvelle de condamnation à hauteur d'une somme de 1.500.000 euros, que cette demande tardive, formulée par la SCI Boyer Rousseau est nouvelle, et irrecevable, comme étant nouvelle en cause appel, en application des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile ; que cette demande est également infondée en l'absence de la preuve d'une faute, d'un préjudice certain et d'un lien de causalité entre la faute et le préjudice ;

- sur les dommages et intérêts pour la perte de loyers, qu'aucune faute ne saurait lui être imputable ; qu'aucun préjudice réel n'est caractérisé, étant observé l'absence de lien de causalité entre la faute et le préjudice ; que la vacance des locaux est liée à la seule attitude fautive de la SCI Boyer Rousseau, consistant à poursuivre l'exécution par équivalent de travaux de remise en état des locaux dont il est acquis qu'ils ne seront pas réalisés compte tenu de la reconversion du site ; que la SCI Boyer Rousseau n'a pas mis en demeure la société Groupe SPR d'exécuter des travaux de remise en état locative ; que la SCI n'a jamais poursuivi l'exécution en nature de l'obligation de la société Groupe SPR de restituer les locaux en bon état de réparations ; qu'à titre subsidiaire, sur le quantum, la durée d'indemnisation ne saurait excéder les 4 mois de durée de réalisation des travaux, étant précisé que ces derniers n'ont pas été réalisés.

Sur la réglementation des ICPE

- à titre liminaire, que doit être appliquée la jurisprudence selon laquelle le propriétaire, qui, après le départ du preneur, se livre à des travaux de dépollution supplémentaires afin de permettre l'affectation du site à usage autre que l'usage existant ne peut pas récupérer le coût de ces travaux auprès du dernier exploitant (CA Paris, 16e ch., sect. A, 9 mai 2007, n° 05/20658) ;

- sur le principe de non-cumul des responsabilités contractuelle et délictuelle, que tout en sollicitant la mise en jeu de la responsabilité contractuelle de la société Groupe SPR, au titre du prétendu non-respect de ses obligations contractuelles d'entretien et de remise en état, la SCI Boyer Rousseau sollicite parallèlement la mise en jeu la responsabilité délictuelle de la société Groupe SPR au titre du prétendu non-respect de ses obligations légales de remise en état environnementale ; que l'existence d'un lien contractuel unissant les sociétés Boyer Rousseau et Groupe SPR fait obstacle à la mise en 'uvre d'une responsabilité délictuelle, quand bien même l'inexécution alléguée trouverait son origine dans l'inexécution d'une obligation légale de police administrative ; qu'aux termes du bail, aucune clause relative aux ICPE et/ou environnementale, de dépollution et/ou de restitution dans un état « zéro » de pollution n'est caractérisée ;

- sur les obligations respectives des parties, qu'aucune faute n'est imputable au preneur en ce qu'il a accompli toutes diligences pour neutraliser les cuves et procéder à l'évacuation des déchets, courant 2012 et parallèlement à la restitution des locaux ; qu'il ressort du rapport environnemental de la société Socotec du 26 octobre 2017 que la société Boyer Rousseau a fait le choix de faire procéder à un diagnostic des eaux souterraines et sols, compatible avec son projet de reconversion ; que la société Groupe SPR a fait réaliser, conformément aux demandes de la Préfecture, et nonobstant les contraintes d'accessibilité au site, les diagnostics, plan de gestion et plan de conception qui ont été demandés conjointement à l'ancien exploitant et au propriétaire, sans qu'elle n'y soit obligée ; qu'aux termes du rapport de M. [U], produit par la concluante, aucune mesure de dépollution des sols n'était nécessaire pour un usage identique et constant du site ; que seules quelques mesures de mise en sécurité s'avéraient nécessaires pour maintenir un usage constant ; que les investigations dites de « dépollution » qui ont été menées par la SCI Boyer Rousseau, pour apprécier et gérer les éventuelles émanations de gaz de sol, sont directement liées à la destination commerciale et à l'ouverture au public du site ; que, cependant, la SCI Boyer Rousseau a méconnu la procédure de changement d'usage par une violation de l'article L. 556-1 du code de l'environnement en ce qu'elle n'a pas accompli les mesures de gestion de la pollution des sols nécessaires au regard du nouvel usage projeté ; qu'elle a également méconnu la procédure dite de « tiers demandeur » en se substituant unilatéralement à l'exploitant, ce qui a été relevé par les services de la DRIEE, en méconnaissance des articles L. 512-21 et R. 512-76 et suivants du code de l'environnement ; qu'aux termes du rapport de M. [U], le lien de causalité entre le changement de destination et les opérations de dépollution est établi ; que les fautes de la SCI Boyer Rousseau sont exonératoires de toute responsabilité de la société Groupe SPR ;

- sur les coûts afférents à la réalisation des travaux de dépollution, que le jugement est insuffisamment motivé en ce qu'il vise une « jurisprudence constante » et des « dispositions du code de l'environnement » ; que la société Groupe SPR n'a commis aucune faute susceptible d'engager sa responsabilité, étant précisé que c'est la SCI Boyer Rousseau qui a commis de nombreuses fautes ; que dès lors qu'il est acquis que les travaux de dépollution qui ont été engagés par la SCI Boyer Rousseau l'ont été, dans le cadre d'un projet de reconversion du site et d'un changement d'usage des locaux et du site, la société Boyer Rousseau apparaît infondée à poursuivre la condamnation de la société Groupe SPR à supporter le coût de travaux de dépollution liés à ce changement d'usage ; que l'application de la TVA n'est pas justifiée, étant observé que le tribunal a statué ultra petita en l'absence de demande par la SCI Boyer Rousseau ;

- sur l'indemnité d'occupation, que la SCI Boyer Rousseau n'a pas mis en demeure la société Groupe SPR d'avoir à exécuter les travaux de dépollution ; qu'une indemnité d'immobilisation n'est pas justifiée dès lors que la société Groupe SPR a satisfait à ses obligations, tirées des dispositions de l'article R. 512-66-1 du code de l'environnement, en restituant en fin de bail les locaux, en ayant fait neutraliser les installations et évacuer les déchets ; que la SCI Boyer Rousseau a fait reconvertir le site de manière à ce qu'il soit occupé par des locaux ERP à l'enseigne de la Plateforme du bâtiment, étant précisé que seuls peuvent être, le cas échéant, imputés à l'ancien exploitant, les préjudices matériels et immatériels relatifs aux travaux de dépollution pour une poursuite d'activité similaire ; que s'agissant de l'indemnité d'occupation, et compte tenu de la surface impactée par les mesures de dépollution, extrêmement limitée et qui ne saurait excéder 10 % des surfaces totales du site et/ou des surfaces de planchers, elle ne saurait donc excéder une somme de 80.037,20 € (du 07 juillet 2017 au 27 octobre 2017 = 4 mois x 200.093,33 € x 10 %).

Sur les demandes et condamnations complémentaires

- sur le remplacement d'armoire, que l'enlèvement des armoires est intervenu lors de travaux d'amélioration, lesquels ont été validés par la société SCI Boyer Rousseau, de sorte qu'elle ne peut en obtenir la restitution ; qu'il n'y a pas lieu de faire application de la TVA, de sorte que la somme de 30.751 euros TTC sera d'abord ramenée à la somme de 25.625,83 euros HT ; que pour un ratio de 70 armoires, la somme de référence est de 24.913 euros HT (25.625 x 70 / 72) ; que les armoires ayant été acquises en 2006, un coefficient de vétusté doit être appliquée ; que le montant ne saurait être inférieur à 60 %, soit une somme 14.947 euros HT ;

- sur les honoraires d'architecte, que ces frais sont infondés dès lors que les travaux de remise en état des locaux existants n'ont pas été réalisés ;

- sur le coût des plans de gestion et de conception, que la concluante ne peut supporter les travaux de dépollution dès lors qu'ils ne sont pas liés à la mise en sécurité du site pour un usage constant, et a fortiori le coût des plans de gestion et de conception ;

- sur les frais de diagnostic des sols, que la concluante ne peut supporter ces frais dès lors qu'ils découlent du choix du propriétaire de reconvertir le site ;

- sur les frais de gardiennage, que le non-cumul des deux régimes de responsabilité impose que la SCI Boyer Rousseau soit déboutée de sa demande ; que le site a été libre en raison du seul choix du propriétaire ;

- sur le préjudice moral, qu'aucun préjudice moral n'est prouvé ;

sur la demande de M. [V] relative à un abus de procédure, que cette demande est nouvelle en cause d'appel, de sorte qu'elle sera jugée irrecevable ; qu'aucun abus de droit n'est justifié.

Sur les demandes reconventionnelles de la société Groupe SPR

- sur la restitution du dépôt de garantie, les intérêts et la compensation, que le jugement est entaché d'une erreur matérielle, la rectification de laquelle exigeant la condamnation à la restitution du dépôt de garantie ;

- sur l'appel en garantie contre M. [V], que M. [V] n'a pas respecté les déclarations qu'il avait faites aux termes de l'acte de cession d'actions signé le 27 juillet 2007 ; que M. [V] n'a pas produit un procès-verbal de constat d'état des lieux signés lors des opérations d'expertise et de la première instance, ce qui constitue une faute ; que M. [V] a été de mauvaise foi en ce qu'il avait une parfaite connaissance des activités de la société Groupe SPR et de l'état des locaux ; qu'il a commis des man'uvres dolosives en ne respectant pas ses déclarations et engagements tirés de l'acte de cession.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 12 janvier 2024, la SCI Boyer Rousseau, intimée à titre principal et appelante à titre incident, demande à la cour de :

- rejeter la demande de Groupe SPR en rectification d'erreur matérielle tendant à voir juger que Boyer Rousseau est débitrice d'une dette constituée par le dépôt de garantie envers Groupe SPR ;

- dire et juger que le jugement est régulièrement motivé et satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

- dire et juger que Groupe SPR n'est pas fondée à solliciter l'annulation du jugement pour défaut de motivation ;

- dire et juger qu'il est démontré que la société Groupe SPR n'a pas restitué les locaux loués à la SCI Boyer Rousseau dans un état conforme à ses obligations contractuelles ;

- dire et juger que la réalisation par Boyer Rousseau des travaux à la charge de Groupe SPR n'est pas une condition du droit à indemnisation ;

- constater, dire et juger que les conditions d'engagement de la responsabilité contractuelle de Groupe SPR sont réunies ;

- constater, dire et juger que Boyer Rousseau n'a jamais consenti à aucune limitation temporelle des obligations contractuelles de Groupe SPR et rejeter toutes demandes de Groupe SPR de ce chef ;

- confirmer le jugement en ce qu'il retient la responsabilité de Groupe SPR au titre de ses obligations concernant l'état de restitution des locaux loués ;

- condamner la société Groupe SPR à régler à Boyer Rousseau la somme globale de 735.000 euros HT, au titre des travaux non réalisées par Groupe SPR à son départ des lieux loués ;

- condamner la société Groupe SPR à payer à Boyer Rousseau la somme globale de 1.500.000 euros HT en raison du fait que Boyer Rousseau a été contrainte de relouer le site à des conditions défavorables compte tenu de l'état dans lequel Groupe SPR l'a restitué ;

- dire et juger que le dépôt de garantie de 600.280 € est acquis à Boyer Rousseau compte tenu des manquements de Groupe SPR et qu'en conséquence ce montant doit être déduit de la somme à laquelle Groupe SPR est condamnée au titre de ses manquements relatifs à l'état de restitution des locaux ;

- dire et juger que la société SCI Boyer Rousseau a subi une perte financière locative du fait de la carence contractuelle de la société Groupe SPR,

- confirmer le jugement en ce qu'il a considéré que la société SCI Boyer Rousseau n'était pas en mesure de relouer les locaux loués au départ de la société Groupe SPR ;

- condamner, en conséquence, le Groupe SPR à régler à la société SCI Boyer Rousseau une somme minimale de 5.602.613,24 euros HT, correspondant à (i) 24 mois de perte locative entre la date de départ de la société Groupe SPR et la date de la dernière réunion d'expertise judiciaire en vue de constater l'état des locaux laissés par la société Groupe SPR, auquel on ajoute (ii) 4 mois au titre du délai d'exécution des travaux tel qu'estimé par l'Expert Judiciaire ;

- infirmer le jugement en ce qu'il limite la condamnation de Groupe SPR pour perte locative à la somme de 1.920.895,95 euros ;

- constater que la société Groupe SPR n'a pas restitué à son départ des locaux loués 70 armoires de rangement appartenant à la société SCI Boyer Rousseau ;

- confirmer, le jugement en ce qu'il condamne Groupe SPR à régler à Boyer Rousseau la somme de 30.000 euros HT au titre d'un remplacement d'armoires non restituées à Boyer Rousseau ;

- dire et juger que Boyer Rousseau est recevable et bien fondée à demander la condamnation de Groupe SPR au titre du montant des honoraires d'architecte ;

- confirmer le jugement en ce qu'il condamne la société Groupe SPR à régler à la société SCI Boyer Rousseau le montant des honoraires d'architecte correspondant à 5 % HT du montant HT des travaux de réfection, soit la somme de 46.428,54 euros HT ;

- confirmer le jugement en ce qu'il a jugé que Boyer Rousseau était recevable et bien fondée à demander la condamnation de Groupe SPR à lui verser le montant des frais exposés pour le gardiennage du site ;

- condamner la société Groupe SPR à régler à la société SCI Boyer Rousseau le montant des frais de gardiennage du site, soit à la somme de 603 381,84 euros HT (somme à parfaire), et en conséquence, infirmer le Jugement concernant le quantum de la condamnation de Groupe SPR au titre des frais de gardiennage ;

- constater que la société Groupe SPR a failli dans son obligation légale de remise en état du site de la SCI Boyer Rousseau sur lequel elle a exploité une activité ICPE ;

- condamner la société Groupe SPR à rembourser à la société SCI Boyer Rousseau le coût de la réalisation du diagnostic des sols et des eaux souterraines, soit la somme de 12.327 euros HT ;

- condamner la société Groupe SPR à rembourser à la société SCI Boyer Rousseau le coût de la réalisation du plan de gestion et du plan de conception des travaux, soit la somme de 30.376 euros HT, ainsi que l'ensemble des coûts afférents à la réalisation des travaux de dépollution, soit la somme de 228.090,80 euros HT ;

- rejeter la demande subsidiaire de désignation d'un expert judiciaire spécialisé en site industriel et environnement formée par Groupe SPR ;

- condamner la société GROUPE SPR à régler à la société SCI Boyer Rousseau l'indemnité d'occupation d'un montant de 7.003.266, 55 euros HT ;

- confirmer le jugement en ce qu'il retient le préjudice moral de Boyer Rousseau ;

- condamner la société Groupe SPR à régler à la société SCI Boyer Rousseau une somme qui ne saurait être inférieure à 40.000 euros au titre du préjudice moral ;

- constater que la société Groupe SPR était tenue en vertu du bail commercial en date du 30 juin 2006 au remboursement des taxes foncières ;

- dire et juger la société SCI Boyer Rousseau recevable et bien-fondé à solliciter le remboursement par la société Groupe SPR de sa quote-part des taxes foncières pour l'année 2012 ;

- confirmer le jugement en ce qu'il condamne la société Groupe SPR à rembourser à la société SCI Boyer Rousseau la somme de 145.804,72 euros avec intérêts au taux légal à compter de la date de mise en demeure, soit le 25 octobre 2012 ;

- condamner la société Groupe SPR à payer à la société SCI Boyer Rousseau la somme de 45.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la société Groupe SPR aux entiers dépens, y compris à l'intégralité des frais d'expertise judiciaire.

Au soutien de ses prétentions, la SCI Boyer Rousseau oppose que ;

Sur les demandes liminaires de la société Groupe SPR,

- sur la rectification d'erreur matérielle, que la demande adverse n'est pas fondée en droit ; qu'aucune erreur matérielle ne peut être caractérisée dès lors que le tribunal a considéré que le dépôt de garantie était acquis à la société Boyer Rousseau en raison des remises en état non réalisées par la société Groupe SPR ;

- sur la prescription des demandes, que le bailleur n'est aucunement tenu de vérifier l'accomplissement par son preneur de ses obligations au titre de la règlementation ICPE, et ce, contrairement à ce que persiste à soutenir Groupe SPR, même s'il est informé de l'assujettissement de son preneur à cette règlementation ; que la société Boyer Rousseau n'a pu avoir connaissance de la non-réalisation par Groupe SPR de ses obligations de remise en état qu'au mois de juillet 2017 lorsque le Préfet du Val-de-Marne a émis un avis défavorable à la demande de permis de construire de son futur occupant, La Plateforme du bâtiment ; qu'en application de la prescription quinquennale prévue par l'article 2224 du code civil, la société Boyer Rousseau avait jusqu'au mois de juillet 2022 pour solliciter le paiement de l'indemnité d'occupation, étant observé qu'elle a valablement présenté ses demandes le 28 octobre 2019 ;

- sur la motivation du jugement, que la méconnaissance de l'article 455 du code de procédure civile n'est pas sanctionnée par la nullité de la décision ; qu'à titre subsidiaire, la référence à la jurisprudence constante renvoie aux décisions invoquées par la société Boyer Rousseau dans ses dernières conclusions de première instance, étant précisé que la société Groupe SPR n'a jamais produit une jurisprudence contraire ; que le jugement se fonde aussi sur les clauses du bail.

Sur les demandes et chefs de condamnations au titre des obligations contractuelles tirées du bail sur la remise en état des lieux, que la société Boyer Rousseau n'a jamais réalisé de démarche visant à en modifier l'affectation, la modification de l'activité exploitée dans le site ayant été réalisée par son nouveau locataire ; que la société Groupe SPR a manqué à ses obligations d'entretien, de réparation et de remise en état des lieux loués ; que la prescription n'est pas acquise au regard des manquements à son obligation d'entretien dès lors que la prescription de cette obligation ne peut courir avant la restitution des locaux conformément à la jurisprudence ; qu'à titre subsidiaire, si par extraordinaire la prescription était retenue, il faudrait que la société Groupe SPR apporte la preuve de l'état dans lequel étaient les locaux le 26 novembre 2007 pour identifier les postes d'entretien et de réparation qui, selon elle, sont prescrits, ce qu'elle ne fait pas ; que l'obligation de la société Groupe SPR d'exécuter ses obligations contractuelles ne saurait être subordonnée à une mise en demeure, étant observé qu'elle a été alertée par plusieurs courriers sur les travaux à effectuer en vue de la restitution du site ; qu'aux termes de l'article 1231 du code civil, la mise en demeure n'est pas nécessaire dès lors que l'inexécution est définitive ; que les montants exposés par la société Groupe SPR pour justifier de l'exécution de ses obligations doivent être nuancés en raison de frais sans aucun rapport avec l'obligation litigieuse ; que le 2. « entretien » de l'article « Charges et conditions » du bail prévoit expressément que le locataire a la charge des grosses réparations de l'article 606 du code civil ; que de multiples dégradations imputables à la société Groupe SPR ont été constatées dans les bâtiments A à G, au regard de son obligation de restituer les locaux en bon état de toutes réparation, au cours des opérations d'expertise judiciaire ; qu'au regard de son obligation de remise en état initial des modifications effectuées, de nombreuses modifications n'ont pas été replacées dans leur état initial, ce qui a été constaté dans les bâtiments A à C, lors de l'état des lieux de sortie le 16 juillet 2012 ainsi qu'au cours des opérations d'expertise ; qu'en violation du bail, la société Groupe SPR n'a pas mis en conformité ses installations électriques ; que la société Groupe SPR a quitté les locaux en n'évacuant pas tout son mobilier et en laissant notamment des coffres forts, des armoires fortes, des armoires métalliques, des rayonnages métalliques et du mobilier de bureau, ce qui a été constaté dans les bâtiments A, B, C et G, aux termes de l'état des lieux de sortie du 16 juillet 2012 ; que la commune intention des parties n'a jamais voulu limiter les obligations de la société Groupe SPR ; que le contrat de cession d'actions ne saurait modifier les obligations litigieuses en ce que ni la société Boyer Rousseau ni la société Groupe SPR ne sont parties à ce contrat ; que les parties au contrat de cession, à savoir M. [V] et la société SPIE Batignolles n'ont attaché à l'état des lieux aucune conséquence sur les obligations de la société Groupe SPR du bail ; que le contrat de cession d'actions interdit toute modification du bail entre la date de sa signature et sa prise d'effet et prévoit que les obligations de la société SPR vis-à-vis de la société Boyer Rousseau demeureront inchangées post-cession ; qu'aucun aveu judiciaire ne peut être caractérisé dès lors que le litige porte sur l'interprétation d'une clause et non sur un fait ; qu'à titre subsidiaire, les locaux étaient en bon état à la date de la cession ; que la société Boyer Rousseau n'a pas sollicité l'application de TVA ;

- sur les préjudices, que l'intimée a dû faire des concessions dans le cadre de sa relocation compte tenu des manquements de la société Groupe SPR ; qu'elle a dû accepter de consentir à la société La Plateforme du Bâtiment une franchise de loyers de 3 mois et un loyer inférieur au dernier loyer de la société Groupe SPR ;

- sur les dommages et intérêts pour perte de loyer, que plusieurs sociétés ont spontanément manifesté leur intérêt pour prendre à bail les locaux, ce qui démontre une réelle demande pour ces locaux ; que la société Groupe SPR a commis une faute, laquelle se matérialise par le défaut de restitution des locaux loués dans un état conforme à ses obligations contractuelles, par son inertie face aux demandes de la concluante préalablement à la restitution des lieux, par son indifférence aux multiples demandes de la concluante postérieurement à la libération des lieux, par son attitude procédurière qui a demandé une expertise judiciaire en référé ; qu'il existe un lien de causalité entre les fautes de la société Groupe SPR et la perte locative subie par la concluante ; que la perte locative de Boyer Rousseau doit être calculée de la date de départ de la société Groupe SPR, soit le 16 juillet 2012, jusqu'à la date de la dernière réunion d'expertise judiciaire sur place, soit le 24 juillet 2014 ; qu'il convient d'ajouter quatre mois à cette durée compte tenu du temps nécessaire à l'exécution des travaux, comme l'a relevé l'Expert Judiciaire, de sorte que la durée de l'impossibilité pour relouer le site est de 28 mois ; que l'évaluation du préjudice à 40 % du montant du loyer contractuel est insuffisante au regard de l'intérêt de certaines sociétés pour prendre à bail les locaux, de sorte que qu'elle demande la condamnation au paiement de la somme de 5.602.613,24 euros HT.

Sur les demandes de la société Boyer Rousseau au titre de la réglementation ICPE sur le caractère fondé des demandes de la société Boyer Rousseau, que la société Groupe SPR a manqué à ses obligations légales de remise en état du site en cessant son activité ICPE le 14 juillet 2012, sans en informer au préalable Préfet, sans prévoir de mesures de mise en sécurité du site et sans remettre le site dans un état tel qu'il ne puisse porter atteinte aux intérêts environnementaux et qu'il permette un usage futur du site dans les conditions prévues par l'article R.512-66-1 du code de l'environnement ; que le rapport de M. [K] [U] est « erroné en tous points » au regard du rapport d'ICF (Antea Group) en date du 28 juin 2023 ;

- sur le caractère infondé des moyens avancés par la société Groupe SPR au titre des ICPE, que le principe de non-cumul des responsabilités contractuelle et délictuelle est inapplicable en l'espèce dès lors que le bail ne contient aucune obligation au titre de la réglementation ICPE, de sorte que le fondement est nécessairement délictuel ; que la société Boyer Rousseau n'a commis aucune faute au regard de la procédure relative aux ICPE.

Sur le remboursement des frais engagés

- sur le diagnostic des sols et des eaux souterraines, que face au manque de diligence de la société Groupe SPR, la société Boyer Rousseau a été contrainte de mandater le bureau Socotec afin qu'il réalise le diagnostic des sols et des eaux souterraines demandé par le Préfet dans le délai accordé à cet effet, les frais afférents à ce rapport étant de 12.327 euros HT ;

- sur la finalisation des plans, que eu égard au préjudice subi par la société Boyer Rousseau en raison du retard considérable pris par la société Groupe SPR dans la réalisation de ses obligations légales depuis 2012, celle-ci a été contrainte de se substituer à la société Groupe SPR dans les démarches restant à effectuer auprès de la Préfecture, à savoir la modification du PG, la réalisation du PCT et les travaux de remise en état de son site.

Sur l'indemnité d'occupation

- sur l'impossibilité de relouer son site, que la société Groupe SPR était responsable de la remise en état du site jusqu'au mois de juillet 2012 ; que l'indemnité d'occupation est calculée par référence au dernier loyer prévu au bail, sans l'application d'un quelconque prorata selon la surface recouverte par les zones polluées ;

- sur le montant de l'indemnité, que le montant de l'indemnité d'occupation due par la société Groupe SPR s'élève à 7.003.266, 55 euros HT, à savoir 200.093,33 (loyer) x 35 (mois), conformément à la jurisprudence sévère pour le bailleur à savoir, la prise en considération de la date de la déclaration de cessation d'activité et non la date effective de cessation d'activité.

Sur les demandes de condamnations complémentaires

- sur le mobilier non restitué, que la société Groupe SPR a, lors de son départ effectif de l'ensemble immobilier, emporté 70 des 72 armoires de rangement appartenant à la société Boyer Rousseau, de sorte qu'elle devra rembourser le prix des armoires non restituées ; que le devis relatif à l'acquisition des 70 armoires identiques à celles non restituées s'élève à 34.724,90 euros HT, soit 41.453,22 euros TTC ainsi que la prise en compte de la vétusté justifient le paiement de la somme de 30.000 euros ;

- sur les honoraires d'architecte, que le montant des honoraires d'architecte est dû dans le cadre de la réalisation des travaux de remise en état correspondant à 5 % HT du montant HT des travaux de réfection, l'indemnisation n'étant pas subordonnée à la réalisation effective des travaux conformément à la jurisprudence (pièce n° 201) ;

- sur les frais de gardiennage, que la concluante a été contrainte d'engager des frais de gardiennage des locaux restés vides après le départ de la société Groupe SPR afin d'éviter qu'ils ne soient squattés ou endommagés, ce qui est fréquent pour des locaux vacants et en particulier sur les quais de la Seine, le montant s'élevant à la somme de 603.381,84 euros HT ; que l'abattement de 40 % n'est pas justifié compte tenu de l'intérêt de certaines sociétés pour les locaux loués.

Sur le préjudice moral de la société Boyer Rousseau, qu'elle a subi un préjudice moral ne pouvant être inférieur à 40.000 euros au vu notamment du temps perdu par Monsieur [R] [V], gérant de Boyer Rousseau, du comportement d'une particulière mauvaise foi de la société Groupe SPR et des difficultés de gestion engendrées par une telle situation sur une si longue période ;

- sur la restitution du dépôt de garantie, les intérêts et la compensation, que le dépôt de garantie lui est acquis pour un montant de 600.2880 euros compte tenu du non-respect par la société Groupe SPR de ses obligations au titre de la restitution des locaux ;

- sur l'impôt foncier, qu'elle est créancière de la somme de 145.804,72 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2012, conformément au bail.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 10 janvier 2024, M. [R] [V], intimé, demande à la cour de :

1) déclarer irrecevable l'action en intervention forcée diligentée par la société Groupe SPR à l'encontre de Monsieur [V] et d'une façon générale l'action en responsabilité diligentée à l'encontre de Monsieur [V] ;

- déclarer l'action prescrite ;

- déclarer Monsieur [V] hors de cause ;

- confirmer le Jugement entrepris dans toutes ses dispositions ;

- débouter du surplus

2) Subsidiairement,

- dire que l'action fondée sur le non respect de l'engagement de porte fort est devenue sans objet du fait de la preuve apportée de l'exécution du fait promis ;

- débouter la société Groupe SPR de l'ensemble de ses demandes formées à l'encontre de Monsieur

[V] ;

3) dire et juger que les prétentions nouvelles présentées en appel par la société Groupe SPR sont irrecevables ;

- subsidiairement, les déclarer prescrites ;

4) dire que c'est à tort que Groupe SPR qualifie ses demandes à l'égard de Monsieur [V] de « demandes reconventionnelles » et comme telles les déclarer irrecevables ;

5) encore plus subsidiairement,

- dire que Groupe SPR n'apporte pas la preuve des fautes imputées à Monsieur [V], ni d'un quelconque préjudice rattachable à ces fautes alléguées ;

- débouter Groupe SPR de l'intégralité de ses demandes à l'égard de Monsieur [V] ;

6) Dans tous les cas :

- condamner la société Groupe SPR à régler à Monsieur [V] une somme de 10.000 euros au titre du caractère abusif de la procédure et en réparation du préjudice moral qu'il subit ;

- confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a condamné la société Groupe SPR à payer à Monsieur [V] 2.000 euros au titre de l'article 700 du CPC et ,

Y ajoutant,

- condamner la société Groupe SPR à régler à Monsieur [V] pour les frais irrépétibles exposés dans le cadre de la procédure d'Appel, la somme de 20.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, M. [V] oppose que :

À titre principal, sur la prescription de l'action, que l'action est prescrite au sens de l'article 2224 du code civil dès lors que la société Groupe SPR a eu connaissance du fait dommageable, autrement dit la prétendue non réalisation d'un état des lieux des locaux occupés par la société cédée, depuis le 23 novembre 2007 soit plus de 9 ans et 11 mois avant la délivrance de l'assignation d'appel en garantie le 12 octobre 2017 ; que la date de réalisation était fixée contractuellement au 23 novembre 2007 conformément à l'article 7-4 dudit contrat ; que la société Groupe SPR ne pouvait l'ignorer dès lors qu'elle avait participé à l'organisation des réunions afin de procéder à l'état des lieux ; que trois documents (pièces n° 18 à 20) confirment qu'à la date du 23 novembre 2007, le fait générateur était connu de toutes les parties ; que la prescription est également acquise si le point de départ est fixé à la manifestation du dommage dès lors que la société Groupe SPR avait connaissance de ce à quoi elle s'exposait dès le 18 janvier 2012, date à laquelle le bailleur lui avait adressé un courrier recommandé pour exiger de la société Groupe SPR la remise en état des locaux.

Subsidiairement, sur le bien-fondé de l'action, qu'il n'y avait aucune obligation de procéder à un état des lieux dès lors que les baux n'étaient pas interrompus du fait de la cession de la société Groupe SPR ; que le concluant n'a exercé aucun aveu judiciaire ; que l'état des lieux avait bien été organisé par M. [V], étant précisé que la société SPIE Batignolles en avait été satisfaite ; que la production de l'original du procès-verbal d'état des lieux du 19 novembre 2007 clôt le débat et démontre l'organisation d'un état des lieux ; que l'exécution du fait promis empêche toute mise en 'uvre de la responsabilité du concluant ; plus subsidiairement, qu'il n'a reconnu aucune limitation aux obligations découlant du bail signé en 2006 ; que la production de l'état des lieux démontre qu'il a exécuté toutes ses obligations ; que la société Groupe SPR n'apporte aucune justification de son appel en garantie dans la mesure où le fait promis a été réalisé.

Encore plus subsidiairement, que la société SPIE Batignolles de même que la société Groupe SPR, n'auraient subi aucun préjudice du fait de l'inexistence d'un état des lieux signé ; que les condamnations éventuelles qui pourraient être prononcées à l'encontre de la société Groupe SPR doivent, en conséquence, lui rester entièrement imputables ; qu'il n'a commis aucune faute dès lors que l'état des lieux contradictoire a été réalisé dans les délais impartis, un procès-verbal ayant bien été signé par toutes les parties ; subsidiairement, que le fait de ne pas avoir organisé d'état des lieux n'aurait pu avoir d'effet que sur les chefs de demande ayant trait à la remise en état des locaux ; qu'il ne peut être tenu, en l'absence de lien de causalité entre le défaut d'un état des lieux et un préjudice, des honoraires d'architecte, des pertes locatives, de la mise en conformité électrique, des frais de gardiennage, des frais d'expertise, du préjudice moral de la SCI.

Sur l'irrecevabilité des prétentions de la société Groupe SPR, que la société Groupe SPR présente des nouvelles prétentions, relatives aux obligations d'entretien des locaux et environnementales non respectées, en cause d'appel qui doivent être déclarées irrecevables conformément aux dispositions de l'article 563 du code de procédure civile dès lors que ce ne sont pas des moyens nouveaux ; qu'elles sont irrecevables sur le fondement de l'article 564 du code de procédure civile dès lors qu'elles ne remplissent aucune des conditions dudit article ; qu'elles sont irrecevables sur le fondement de l'article 565 du même code dès lors qu'elles ne sont pas fondées sur les mêmes faits et ne tendent pas aux mêmes fins ; qu'elles sont irrecevables sur le fondement de l'article 566 du même code dès lors qu'elles ne sont pas accessoires de prétentions soumises au premier juge ; qu'elles sont irrecevables sur le fondement de l'article 567 du code de procédure civile dès lors que le seul le défendeur originel peut introduire une demande reconventionnelle ; que ces prétentions sont également prescrites en ce que les faits dommageables étaient connus au plus tard à la date de réalisation le 23 novembre 2007 ; qu'en 2012, la SCI a demandé à la société Groupe SPR au moment où elle quittait les lieux de se mettre en ordre vis-à-vis de toutes ses obligations légales.

Subsidiairement, sur leur mal fondé, qu'il n'a commis aucune faute dans le cadre des obligations en matière de dépollution ; que toute mauvaise foi est dépourvue de fondement ;

Sur l'abus de procédure, qu'il a été la cible d'un « harcèlement procédural » lui causant un préjudice moral en ce qu'il a fait l'objet de plusieurs procédures par la société Groupe SPR et la société SPIE Batignolles ; que la première procédure est celle pendante devant la cour d'appel de Paris, qui est la présente procédure ; que la deuxième procédure était la procédure de tierce opposition formée par la société SPIE Batignolles.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions de l'appelant.

SUR CE,

Conformément aux dispositions des articles 4 et 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes aux fins de voir 'dire' ou de 'constater, dire et juger', lorsqu'elles ne constituent pas des prétentions visant à conférer un droit à la partie qui les requiert mais ne sont en réalité que de simples allégations ou un rappel des moyens invoqués.

Sur la demande de rejet des conclusions et pièces des intimés

L'article 15 du code de procédure civile dispose que « Les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense. »

L'article 16 du même code ajoute, notamment, que « Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. »

En l'espèce, l'avis de fixation de l'affaire a été adressé aux parties le 26 octobre 2023 et précise la date de clôture et la date de plaidoirie.

M. [V] a notifié ses dernières conclusions en réponse le 10 janvier 2024, accompagnées de deux nouvelles pièces n° 25 relative à ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Créteil en date du 21 décembre 2023 ayant déclaré irrecevable la tierce opposition formée par la société Spire Batignolles à l'encontre du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Créteil le 19 mars 2021 et n° 26 relative aux conclusions déposées par la société Spie Batignolles devant le juge de la mise en état.

La SCI Boyer Rousseau a notifié ses dernières conclusions en réponse le 12 janvier 2024, accompagnées de deux nouvelles pièces n° 220 relative à une décision de la Cour de cassation et n° 221 relative au rapport ICF en date du 28 juin 2023.

La SAS Groupe SPR a notifié ses dernières conclusions en réponse le 16 janvier 2024.

S'il apparaît légitime que chaque partie ait actualisé ses dernières écritures avant le prononcé de l'ordonnance de clôture, d'autant qu'elles ont pu chacune répondre à leurs moyens respectifs garantissant ainsi le respect du contradictoire, en revanche, la production de pièces nouvelles et, notamment, le rapport de la société ICF datant du 28 juin 2023 est tardive et, au regard de la date à laquelle il a été remis à la SCI Boyer Rousseau, contraire à la loyauté des débats.

Ainsi, il sera fait partiellement droit à la demande de la SAS Groupe SPR et ne seront écartées des débats que les pièces n° 25 et 26 des conclusions notifiées le 10 janvier 2024 par M. [V] et les pièces n° 220 et 221 des conclusions notifiées le 12 janvier 2024 par la SCI Boyer Rousseau, les conclusions de chacune des parties étant considérées comme recevables.

Sur l'annulation du jugement

Aux termes de l'article 455 du code de procédure civile, « Le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date. Le jugement doit être motivé. »

Contrairement à ce que soutient la SCI Boyer Rousseau, conformément à l'alinéa 1er de l'article 458 du code de procédure civile, l'inobservation des règles prescrites à l'article 455 sont sanctionnées par la nullité de la décision.

Cependant, le grief fait au jugement de viser une « jurisprudence constante », en page 14 de la décision, ainsi qu'une « jurisprudence constante au visa de l'article 1382 du code civil et des dispositions du code de l'environnement relatives aux ICPE », en page 22 de la décision, concerne des paragraphes de la décision dans lesquels le premier juge synthétise certains des moyens de la SCI Boyer Rousseau et non des motifs de sa propre motivation, dont il ne saurait dès lors être tiré aucun manquement.

La demande d'annulation du jugement sera donc rejetée.

Sur la demande de rectification d'erreur matérielle

L'article 462 du code de procédure civile permet que les erreurs matérielles qui affectent un jugement puissent être réparées par la juridiction à laquelle il est déféré, selon ce que le dossier révèle ou, à défaut, ce que la raison commande.

Le premier juge a rappelé que, conformément aux dispositions des articles 1289 et suivants du code civil dans leur version applicable au litige, lorsque deux personnes se trouvent débitrices l'une de l'autre, il s'opère entre elles une compensation qui éteint les dettes.

Cependant, les dettes doivent être certaines, liquides et exigibles pour que la compensation puisse jouer.

Contrairement à ce que soutient la SAS Groupe SPR, il en résulte que le premier juge a, aux termes de ses motifs considéré, que la SCI Boyer Rousseau avait légitimement conservé le dépôt de garantie en raison de l'inexécution contractuelle par l'appelante de ses obligations de remise en état des locaux lors de leur restitution des lieux, le jugement n'est affecté d'aucune erreur matérielle sur ce point.

La demande à ce titre sera donc rejetée.

Sur la recevabilité des demandes formées au titre de la réglementation IPCE

Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

L'article 2224 du code civil énonce que « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. »

L'article R. 512-66-1 du code de l'environnement, dans sa version applicable au présent litige, dispose que :

I. Lorsqu'une installation classée soumise à déclaration est mise à l'arrêt définitif, l'exploitant notifie au préfet la date de cet arrêt un mois au moins avant celui-ci. Il est donné récépissé sans frais de cette notification.

II. La notification prévue au I indique les mesures prises ou prévues pour assurer, dès l'arrêt de l'exploitation, la mise en sécurité du site. Ces mesures comportent, notamment :
1° L'évacuation ou l'élimination des produits dangereux et des déchets présents sur le site ;
2° Des interdictions ou limitations d'accès au site ;

3° La suppression des risques d'incendie et d'explosion ;

4° La surveillance des effets de l'installation sur son environnement.

III. En outre, l'exploitant doit placer le site de l'installation dans un état tel qu'il ne puisse porter atteinte aux intérêts mentionnés à l'article L.511-1 et qu'il permette un usage futur du site comparable à celui de la dernière période d'exploitation de l'installation. Il en informe par écrit le propriétaire du terrain sur lequel est sise l'installation ainsi que le maire ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'urbanisme ».

L'article L.511-1 du même code prévoit que « Sont soumis aux dispositions du présent titre les usines, ateliers, dépôts, chantiers [...], qui peuvent présenter des dangers ['] soit pour la santé, la sécurité, la salubrité publiques, soit pour l'agriculture, soit pour la protection de la nature, de l'environnement et des paysages [...]. »

Le point de départ de la prescription des demandes indemnitaires formées par la SCI Boyer Rousseau au titre des manquements de la SA Groupe SPR à ses obligations en matière de suivi des IPCE s'entend du jour où elle a eu ou aurait dû avoir connaissance des manquements reprochés à l'exploitant en ce domaine.

Contrairement à ce que soutient la SAS Groupe SPR, le manquement reproché concerne la déclaration qu'il lui incombait de notifier au préfet en sa qualité de dernier exploitant du site lors de la cessation de ses activités, ce conformément aux dispositions de l'article R. 512-66-1 susvisé, peu important les déclarations faîtes par l'exploitant précédent au démarrage de l'exploitation ou les opérations de maintenance sur des installations sensibles menées au cours de l'occupation du site.

Sauf à ajouter au texte, le propriétaire des lieux ne saurait tenu de s'assurer du respect par le preneur de ses obligations légales à l'égard de l'autorité préfectorale.

Ainsi, c'est par motifs pertinents auxquels la cour renvoie et qu'elle adopte que le premier juge a considéré qu'il ne pouvait être établi aucun lien de causalité entre la qualité de gérant de M. [V] de la SAS Groupe SPR jusqu'au 23 novembre 2007 et les manquements postérieurs à son départ susceptibles d'être imputés à ladite société au titre de ses obligations en matière de protection de l'environnement.

De ce fait, la prescription quinquennale n'a pu courir que du jour où les déclarations incombant à l'exploitant ont été faites ou bien du jour où le propriétaire a été informé qu'il ne les avait pas accomplies, soit à la date du 4 juillet 2017, date de notification par la préfecture au maire d'[Localité 7] de l'avis défavorable émis sur le permis de construire déposé par la société La plateforme du bâtiment en absence de transmission par l'ancien exploitant, la SAS Groupe SPR, de l'avis obligatoire de cessation d'activité s'agissant d'une installation classée pour la protection de l'environnement.

Il s'en déduit que la demande d'indemnisation formée à ce titre par la SCI Boyer Rousseau aux termes de ses conclusions du 28 octobre 2019 n'était pas prescrite.

Sur la demande d'expertise judiciaire

L'article 144 du code de procédure civile dispose que « Les mesures d'instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer. »

Contrairement à ce que soutient la SAS Groupe SPR, l'étendue de sa responsabilité doit être examinée, conformément aux textes susvisés, en sa qualité de dernier exploitant, seul interlocuteur de l'autorité préfectorale garante du respect de la réglementation en matière de dépollution des sites ICPE et des sols, sans que le changement de destination du terrain postérieur à son départ n'entre en considération, dès lors que l'obligation de remise en état résulte de l'exploitation d'une activité industrielle dangereuse menée sous sa responsabilité.

Les demandes opérées par l'autorité préfectorale dans son courrier du 6 juillet 2017 à la SAS Groupe SPR ont ainsi été formulées indépendamment de l'examen du permis de construire déposé par le futur locataire.

De ce fait, les éléments techniques versés aux débats par les parties sur cette question ainsi que les notifications de l'administration sont suffisants à éclairer la cour et à permettre qu'il soit statué sur les demandes indemnitaires opérées au titre de la réglementation ICPE.

La demande d'expertise judiciaire sera donc rejetée.

Sur l'appel en garantie de M. [R] [V]

Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, « Les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. »

En l'espèce, aux termes de ses conclusions de premières instance telles que reprises par le jugement dont appel, la SAS Groupe SPR n'a soumis au premier juge aucune demande de garantie au titre des travaux de remise en état des locaux ou des dommages environnementaux, laquelle ne constitue ni l'accessoire, ni la conséquence ni le complément de la demande initiale tendant à voir condamner M. [V] à indemniser l'appelante au titre de la perte de chance éprouvée du fait de la non réalisation d'un état des lieux d'entrée, au demeurant produit en cause d'appel, et à lui verser 80 % du montant de toutes condamnations prononcées à son encontre.

Elle sera dès lors déclarée irrecevable, la demande de garantie étant nouvelle en cause d'appel.

Sur les manquements du preneur à ses obligations contractuelles et les demandes indemnitaires afférentes

L'article 1134 du code civil, dans sa version applicable au litige, dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, et que ceux-ci doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Les articles 1146 et 1147 du même code disposent que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Les articles 1754 et 1755 du code civil disposent que le locataire n'est tenu que des réparations dites locatives, sauf clause contraire, à moins qu'elles ne soient rendues nécessaires par la vétusté ou la force majeure.

Il ressort des articles 1730 et 1732 du code civil que s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou été dégradé par vétusté ou force majeure et qu'il répond des dégradations ou des pertes qui surviennent pendant sa jouissance à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

Par application de l'article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

- travaux de remise en état

C'est par motifs détaillés auxquels la cour renvoie et qu'elle adopte que le premier juge a décrit l'historique de l'occupation du site litigieux par la SAS Groupe SPR ainsi que les obligations respectives des parties aux termes du bail commercial conclu le 30 juin 2006 et de ses avenants.

Contrairement à ce que soutient la SAS Groupe SPR, il résulte des textes ci-dessus rappelés, d'une part, que le preneur ne peut être exonéré de son obligation contractuelle de remise en état des lieux que s'il démontre son absence de faute dans la survenance des dégradations ou si ces dernières résultent de la vétusté, d'autre part, que l'indemnisation du bailleur n'est pas subordonnée à l'exécution des réparations, ni à l'engagement effectif de dépenses dès lors que l'existence du dommage est établie.

Il s'ensuit que la conclusion d'un nouveau bail, quel que soit l'usage autorisé, n'interfère pas sur l'obligation de l'ancien locataire d'indemniser le propriétaire de l'entier préjudice subi du fait des dégradations commises pendant son occupation et dont il n'a pas procédé à la remise en état.

Les manquements du preneur à ses obligations d'entretien et d'exécution de gros travaux, qui s'exécutent de façon continue tout au long du bail, ne pouvaient être connus du bailleur qu'au jour de la remise des clés, soit le 14 juillet 2012, point de départ du délai de prescription de toute action indemnitaire à ce titre, de sorte que, contrairement à ce que soutient l'appelante, la SCI Boyer Rousseau n'était pas prescrite lors de l'introduction de son action au fond le 16 décembre 2016.

Ces manquements s'apprécient au regard de l'étendue de ses obligations contractuelles qui, contrairement à ce que soutient l'appelante, selon le point 1 du paragraphe relatif aux « Charges et conditions » du bail s'entend de « rendre [les lieux] en fin de bail en bon état de toutes réparations qui devront être effectuées à sa diligence », lesquelles aux termes du point 2 comprennent « tous travaux d'entretien ou de réparation, y compris ceux prévus à l'article 606 du code civil » et à la lumière de l'état des lieux de sortie et des conclusions du rapport de l'expert judiciaire mandaté, sans que ne puisse être alléguée la commune intention des parties de limiter cette obligation dans le temps du fait des changements capitalistiques résultant de la cession d'action consentie par M. [V] à la société SPIE Batignolles, dont au demeurant ni l'un ni l'autre ne sont parties au contrat de bail litigieux.

Aux termes de son rapport, l'expert judiciaire a pris soin, lors de ses constats, d'identifier les modifications apportées dans les bâtiments A, B et C, d'exclure des « carences d'entretien locatif ['] la vétusté normale des papiers peints, peintures et revêtements de sol » des bâtiments A,B et C faisant partie des premiers construits et a, ensuite, détaillé les dégradations résultant de ces carences et, notamment, les dallages ou les vitrages brisés, les défauts de quincaillerie, les défauts affectant le clos et le couvert ainsi que les bardages extérieurs, les murs troués et autres salissures, nonobstant les travaux d'entretien menés par le locataire pendant sa période d'occupation.

Contrairement à ce que soutient la SAS Groupe SPR, c'est par motifs pertinents, auxquels la cour renvoie et qu'elle adopte, que le premier juge a retenu l'évaluation faite par l'expert, d'une part, du coût des réparations locatives tant d'entretien que de gros travaux, sur la base de devis fournis par les parties, d'autre part, les coefficients de vétusté appliqués et, enfin, du prorata des surfaces retenus.

En revanche, les parties s'accordent à considérer qu'il n'y a pas lieu d'appliquer la TVA retenue par l'expert et le tribunal dans l'évaluation du montant de ces réparations. Le jugement sera donc infirmé de ce chef et la SAS Groupe SPR sera condamnée à payer à la SCI Boyer Rousseau la somme de 735.000 euros (822.000 ' 20 %).

- préjudice lié à location moins favorable

Conformément aux dispositions de l'article 566 du code de procédure civile « Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire. »

Ainsi, la demande d'indemnisation formée par la SCI Boyer Rousseau, pour la première fois en cause d'appel, du fait des concessions accordées au nouveau locataire est la conséquence de celle formée devant le premier juge d'indemnisation du préjudice subi du fait du manquement du preneur à ses obligations de restitution des locaux en bon état.

Le point 5.1 du bail consenti à la société La plateforme du bâtiment, relatif à l'état des lieux, prévoit que « Le preneur prendra les locaux loués, dans l'état où ils se trouveront au jour de son entrée en jouissance, c'est-à-dire à la date de commencement de la durée du bail sans pouvoir exiger du bailleur aucune réparation ou amélioration, ni aucune réduction de loyer de ce chef [...] ».

Cependant, le point 6.5 relatif au loyer dispose que « A titre exceptionnel, dans le cadre de la négociation commerciale du montant du loyer, le bailleur consent à verser au preneur une réduction de loyer d'un montant égal à 3 mois du loyer hors taxes et hors charges applicable à compter de la date de commencement de la durée du bail. Le bailleur consent ainsi au preneur une franchise égale à trois (3) mois de loyer. Le premier loyer ne sera donc dû par le preneur au bailleur que le 4ème mois à compter de la date de commencement de la durée du bail. »

Il s'infère de ces dispositions que, contrairement à ce que soutient l'intimée, les concessions accordées au preneur dans le cadre du bail signé le 3 février 2020 sont indépendantes de l'état des locaux tel qu'expressément stipulé dans le bail mais relèvent « de la négociation commerciale du montant du loyer », soit d'éléments extrinsèques à l'objet du contrat.

La demande à ce titre, bien que recevable, sera rejetée.

- préjudice au titre de la perte de loyer

Les articles 1146 et 1147 du code civil, dans leur rédaction applicable à l'espèce, disposent que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Les dommages et intérêts ne sont dus que lorsque le débiteur est mis en demeure de remplir son obligation, excepté néanmoins lorsque la chose que le débiteur s'était obligé de donner ou de faire ne pouvait être donnée ou faite que dans un certain temps qu'il a laissé passer.

Au sens de l'article 1382 du code civil, dans sa version applicable au litige, la perte de chance implique seulement la privation d'une potentialité présentant un caractère de probabilité raisonnable et non un caractère certain. Sa réparation est mesurée en fonction de la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée.

Comme pertinemment relevé par le premier juge, la SA Groupe SPR a été informée et sommée par le bailleur de libérer les lieux au 14 juillet 2012 « en les laissant vides de tous biens et objets mobiliers et [de procéder] à la remise des clés en ayant pris soin, au préalable, de satisfaire à toutes les obligations du locataire sortant », ce par courrier du 12 janvier 2012.

Le bailleur a fait dresser deux procès-verbaux de constat, l'un avant la libération des lieux soit le 21 juin 2012 et, le second, le 12 juillet 2012 soit immédiatement après la libération des locaux, communiqués au preneur décrivant la dégradation des lieux, constats identiques à ceux que fera l'expert judiciaire.

La SAS Groupe SPR indiquait, par courrier du 21 septembre 2012, que « La question des travaux a été ['] traitée. En effet, vous nous aviez adressé une liste au mois de janvier 2012, et nous avons scrupuleusement réalisé l'ensemble de ces travaux conformément à votre demande », sans toutefois préciser la nature des travaux opérés.

Contrairement à ce que soutient l'appelante, il ne saurait être fait grief au bailleur de ne pas avoir mis en demeure l'appelante de procéder aux travaux de remise en état, ce qu'il a fait dès janvier 2012, puis aux termes des nombreuses lettres recommandées et, notamment, par celle du 20 novembre 2012 mettant l'appelante en demeure de lui régler le montant des travaux de remise en état évalué par M. [I], déduction faîte du montant du dépôt de garantie.

Il ne saurait davantage lui être reproché d'avoir poursuivi l'exécution par équivalent de la remise en état des locaux et contribué ainsi à l'immobilisation des locaux dès lors que toutes les demandes amiables adressées à la SAS Groupe SPR sont systématiquement restées vaines, contraignant le bailleur a saisir le juge des référés afin de voir ordonner une mesure d'expertise judiciaire contradictoire.

C'est par motifs pertinents auxquels la cour renvoie et quelle adopte que le premier juge a considéré que la durée de la mesure d'instruction n'est imputable ni au bailleur, ni au preneur, à laquelle les parties ont participé activement et qui s'est déroulée sans temps mort particulier, jusqu'à la dernière réunion qui s'est tenue le 24 juillet 2014, l'expert ayant considéré que les lieux devant être maintenu en l'état pour les besoins du bon déroulé de la mesure.

Ainsi, le premier juge sera approuvé en ce qu'il a considéré que la période d'immobilisation des lieux ayant engendré une perte de loyer s'étend du 16 juillet 2012, date de départ du preneur, et le 24 juillet 2014, à laquelle s'ajoutent les 4 mois de travaux ayant été estimés nécessaires par l'expert pour procéder à la réalisation des travaux de remise en état.

Les manifestations d'intérêt pour l'ensemble immobilier adressés par lettre à la SCI Boyer Rousseau postérieurement au départ de l'appelante démontrent le potentiel locatif des lieux, caractérisant la perte de chance de louer les locaux au sens de l'article susvisé.

En revanche, au regard du ralentissement des transactions sur l'immobilier commercial de 2012 à 214, estimé à 51 % en Île de France pour les surfaces de plus de 5.000 m² par les professionnels de l'immobilier commercial, et, par voie de conséquence, de la diminution des loyers, dont la preuve est rapportée par la SAS Groupe SPR, la perte de chance de relouer les locaux litigieux doit être évaluée à 30 % du montant du loyer mensuel.

Ainsi le préjudice subi par la SCI Boyer Rousseau à ce titre est de 1.680.783,97 €, arrondie à la somme de 1.680.784 euros que la SAS Groupe SPR sera condamnée à lui payer.

Le jugement sera donc infirmé de ce chef et la demande complémentaire de la SCI Boyer Rousseau rejetée.

Sur les demandes au titre des travaux de dépollution

La soumission aux règles régissant les activités ICPE du site ne résulte pas du contrat et donc du rapport bailleur'locataire, mais résulte de la nature de l'activité exercée par l'occupant dont la soumission aux règles de protection de l'environnement relève de l'ordre public et dont il doit justifier du respect auprès de la seule autorité préfectorale. En l'espèce, contrairement à ce que soutient le preneur, la preuve de la soumission du site à cette législation est établie par courrier de la préfecture du Val-de-Marne du 4 juillet 2017, le préfet relevant que « Le site abrite une installation classée pour la protection de l'environnement ['] et la notification de la cession d'activité, par le Groupe SPR [ancien exploitant] ne m'a pas été [transmise]. »

En l'espèce, il est constant que la SAS Groupe SPR a notifié à la préfecture la cessation de son activité le 7 août 2017, et ce uniquement après avoir été interpellé par l'autorité préfectorale, et qu'il n'a pas opéré, dans les délais fixés par cette même autorité, les diagnostics des sols et eaux souterraines.

Le preneur est donc mal fondé à faire grief au bailleur de s'être substitué à lui, d'autant que, c'est sur la base du rapport établi par la société Socotec que des traces de pollution des sols seront mises en évidence avec une « contamination diffuse en ETM et HCT » et une « contamination ponctuelle en BTEX, COHV et HAP » pouvant être reliées « à la mauvaise qualité des remblais en place au droit de la zone d'étude » et à l'impact de certaines activités/installation recensées sur le site, notamment, « au droit de la station de lavage », « au droit de l'atelier mécanique et de la fosse présente dans cet atelier », « au droit de l'entrepôt », « au droit du stockage de peinture hors sols », et « au droit du local compresseur ». Il est exact que le rapport a conclu que « la qualité des milieux est compatible avec le projet de réaménagement du site » mais a néanmoins émis quelques recommandations de travaux.

Cependant, dans le cadre des pouvoirs de police administrative, la préfet a toute latitude pour solliciter les mesures qu'il estime nécessaire à la réhabilitation des lieux, tel que cela résulte des dispositions de l'article R. 512-66-1 du code de l'environnement susmentionné dont il ressort que les mesures prises pour « la mise en sécurité du site » par l'exploitant ne sont pas exhaustives et exclusives de celles qui peuvent être prescrites par l'autorité administrative, ce qu'elle rappellera dans son courrier en date du 16 janvier 2018 soulignant que « bien que le bureau d'étude ait certifié que les milieux sont compatibles avec le futur aménagement prévu, une réhabilitation s'avère nécessaire et la suppression des sources de pollution doit être privilégiée ».

Ainsi, contrairement à ce que soutient le preneur, l'ensemble des coûts engagés en ses lieu et place par le bailleur doivent lui être remboursés dans la mesure où il n'est pas démontré que les travaux de dépollution et de mise en sécurité prescrits au cas d'espèce par l'administration, qui n'ont pas été contestés devant l'autorité compétente, étaient liés à l'usage futur envisagé.

Dès lors c'est par motifs pertinents que la cour adopte et auxquels elle renvoie que le premier juge a condamné la SAS Groupe SPR à rembourser à la SCI Boyer Rousseau ces sommes, lesquelles doivent néanmoins être retenues hors taxes :

- 12.327 euros au titre du coût de réalisation du diagnostic des sols et des eaux souterraines ;

- 30.376 euros au titre du coût de réalisation du pla de gestion et du plan de conception ;

- 228.090,80 euros au titre de l'ensemble des coûts afférents à la réalisation des travaux de dépollution.

Le jugement sera donc infirmé sur les condamnations prononcées toutes taxes comprises.

Sur la demande au titre des indemnités d'occupation

En application de l'article 1382 du code civil, dans sa version applicable en l'espèce, celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l'expiration de son titre d'occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d'une indemnité d'occupation, laquelle en raison de sa nature mixte, à la fois indemnitaire et compensatoire, a vocation à indemniser la poursuite de 1'occupation des locaux sans droit ni titre et à compenser le préjudice résultant pour le bailleur de l'impossibilité de disposer librement des lieux.

Le non-respect de ces prescriptions réglementaires lors de la cessation d'activité du preneur a pu causer préjudice au bailleur en ce que cette faute l'a privé de la possibilité d'offrir à la location le site jusqu'à l'achèvement des travaux de dépollution et, le cas échéant, de réhabilitation imposée par l'administration.

Ainsi, le principe du non-cumul de la responsabilité contractuelle et délictuelle ne s'oppose pas à la demande formée par l'intimée au titre de l'indemnité d'occupation.

Aussi, c'est par motifs pertinents que la cour adopte et auxquels elle renvoie que le premier juge a considéré que le montant de l'indemnité d'occupation, usuellement fixé au montant du dernier loyer acquitté au regard de son caractère mixte indemnitaire et compensatoire, pouvait être inférieur à ce plafond si le préjudice subi par le bailleur était moindre.

C'est vainement que la SAS Groupe SPR soutient que le bailleur a commis une faute en ne respectant pas la procédure de tiers demandeur et en opérant les diagnostics et travaux en ses lieu et place dès lors que nul ne peut invoquer sa propre turpitude, le preneur ayant manifesté, depuis son départ des lieux, une attitude dilatoire face aux demandes du bailleur et injonctions de la préfecture, ayant contraint la SCI Boyer Rousseau à se substituer à elle.

Il ressort de ces éléments que c'est à bon droit que le premier juge a souverainement évalue à 70 % du montant du loyer le préjudice subi par le bailleur et, par voie de conséquence, condamné la SAS Groupe PSR à payer à la SCI Boyer Rousseau la somme de 4.902.286,58 euros à titre d'indemnités d'occupation.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur les autres demandes indemnitaires

- au titre des remplacements d'armoires

En cause d'appel, la SAS Groupe SPR conteste le principe de la créance alléguée au titre du remplacement des armoires ayant équipés les locaux litigieux.

Comme relevé par le premier juge, 1'appelante ne conteste pas que les armoires litigieuses, faites sur mesure, aient bien équipé les lieux et que le bailleur l'avait mis en demeure de les restituer à son départ, mais soutient pour la première fois qu'il aurait été procédé à leur enlèvement lors des travaux d'amélioration validés par le bailleur sans apporter aucun élément au soutien de ses allégations.

Aussi c'est par motifs pertinents que la cour adopte et auxquels elle renvoie que le premier juge a considéré qu'il y avait lieu de tenir compte de la vétusté du mobilier, dont la charge incombe au bailleur et a, contrairement à ce que soutient l'appelante, condamné la SAS Groupe SPR à payer la somme de 30.000 euros HT.

Le jugement sera confirmé de ce chef

- au titre des honoraires d'architectes

C'est par motifs tout aussi pertinents que la cour adopte et auxquels elle renvoie que le premier juge a considéré qu'il y avait lieu de condamner la SAS Groupe SPR à rembourser au bailleur les honoraires d'architecte.

En effet, comme précédemment rappelé, le bailleur a droit à être indemnisé de l'intégralité du préjudice subi du fait de l'absence de remise en état des lieux incombant contractuellement au preneur, ce indépendamment de la réalisation effective ou non des travaux et de l'engagement des dépenses, dont les dépenses annexes et accessoires dont font partie les frais de maîtrise d''uvre.

Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

- au titre des frais de gardiennage

C'est par motifs pertinents que la cour adopte et auxquels elle renvoie que le premier juge a retenu que, du fait de l'impossibilité de louer les locaux avant l'exécution des travaux, dans un premier temps, de remise en état puis, dans un second temps, de dépollution, les locaux sont restés vacants engendrant un risque d'occupation illicite", qui comme relevé s'est réalisé, présentant un lien de causalité certain avec les manquements du locataire à ses obligations contractuelles et réglementaires, et l'a indemnisé de ce chef à hauteur du pourcentage équivalent à la perte de chance de relouer les locaux. En cause d'appel, la cour évalue ce préjudice à 30 % du montant des frais de gardiennage engagés.

Le jugement sera donc infirmé de ce chef et la SAS Groupe SPR condamnée à payer à la SCI Boyer Rousseau la somme de l8l.014,55 euros.

- au titre du préjudice moral

Si une personne morale peut souffrir d'un préjudice moral du fait du comportement fautif d'un tiers affectant l'image ou la réputation de l'entreprise, au cas d'espèce, la SCI Boyer Rousseau ne caractérise pas ce fait et c'est à tort que le premier juge a retenu que le temps passé par le gérant de la SCI Boyer Rousseau à défendre ses droits en raison du comportement dilatoire du preneur pouvait donner lieu à allocation d'une indemnité à ce titre.

Le jugement sera donc infirmé de ce chef et la demande de la SCI Boyer Rousseau à ce titre sera rejetée.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie, les intérêts et la compensation

Aux termes des articles 1289 et suivants du code civil, dans leur version applicable en l'espèce, lorsque deux personnes se trouvent débitrices l'une envers l'autre, il s'opère de plein droit une compensation qui éteint les deux dettes, dès lors que les dettes ont pour objet une somme d'argent et sont également liquides et exigibles.

Le bail litigieux prévoit au titre du « Dépôt de garantie » que « cette somme est versée pour la sûreté et la garantie de l'exécution des obligations de toute nature résultant du présent bail à la charge de la société preneuse.

Elle est conservée par le bailleur pendant la durée du bail jusqu'au règlement entier et définitif de toute indemnité de quelque nature qu'elle soit que la société preneuse pourrait devoir au bailleur à l'expiration du bail et à la sortie des lieux ».

Contrairement à ce que soutient la SCI Boyer Rousseau, il résulte de ces dispositions que le dépôt de garantie ne présente pas un caractère indemnitaire, mais est destiné à garantir le manquement du preneur à ses obligations, hors hypothèse de résiliation du bail pour inexécution de ces mêmes obligations, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.

C'est donc à bon droit que le premier juge a opéré compensation entre les créances respectives des parties au titre des travaux de remise en état des locaux et la demande de restitution du dépôt de garantie sera rejetée.

Le jugement sera confirmé de ce chef et la demande reconventionnelle de la SCI Boyer Rousseau sera rejetée.

Sur l'impôt foncier

En absence de contestation de l'appelante de ce chef de condamnation, le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la demande pour procédure abusive

Aux termes de l'article 32-1 du code de procédure civile « Celui qui agit en justice de manière abusive ou dilatoire peut être condamné à une amende civile...sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés... ».

Le droit d'agir qui est l'expression d'une liberté fondamentale n'est pas pour autant discrétionnaire.

I1 peut être exerce abusivement et justifier de ce fait réparation.

Toutefois, les éléments soulevés par M. [V] sont insuffisants à caractériser une faute de la SAS Groupe SPR faisant dégénérer le droit d'agir de ce dernier en abus de droit.

La demande à ce titre sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives au dépens et aux frais irrépétibles.

La SAS Groupe SPR succombant en ses demandes formées à l'encontre de M. [V] sera condamnée à lui verser la somme de 20.000 au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Succombant partiellement en leurs demandes respectives, la SAS Groupe SPR et la SCI Boyer Rousseau seront déboutées de leur demande au titre des frais irrépétibles.

La SAS Groupe SPR supportera la charge des dépens d'appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort ;

Déclare recevables les conclusions de M. [R] [V] notifiées le 10 janvier 2024 et les conclusions de la SCI Boyer Rousseau notifiées le 12 janvier 2024 ;

Écarte des débats les pièces n°s 25 et 26 annexées aux conclusions en date du 10 janvier 2024 de M. [V] et les pièces n°s 220 et 221 annexées aux conclusions en date du 12 janvier 2024 de la SCI Boyer Rousseau ;

Rejette la demande d'annulation du jugement dont appel ;

Rejette la demande de rectification d'erreur matérielle du jugement dont appel ;

Rejette la fin de non-recevoir relatives aux demandes formées au titre de la réglementation IPCE ;

Rejette la demande d'expertise judiciaire ;

Déclare irrecevable l'appel en garantir formée contre M. [R] [V] ;

Infirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Créteil, le 19 mars 2021, en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a :

- Condamné la SAS Groupe SPR à payer à la SCI Boyer Rousseau les sommes suivantes :

- 4.902.286,58 euros au titre d'indemnités d'occupation ;

- 145.804, 72 euros au titre de la taxe foncière due pour l'année 2012, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, soit le 25 octobre 2012 ;

- 30.000 euros HT au titre d'un remplacement d'armoires ;

- 46.428,54 euros HT au titre des honoraires d'architecte payé par la SCI Boyer Rousseau ;

- Ordonné la compensation judiciaire entre les créances réciproques des parties ;

- Condamné la SAS Groupe SPR à payer la somme de l0.000 euros à la SCI Boyer Rousseau au titre des frais irrépétibles, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamné la SAS Groupe SPR à payer la somme de 2.000 euros à M. [R] [V] au titre des frais irrépétibles, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamné la SAS Groupe SPR au paiement des entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire ordonnée en référé ;

- Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Statuant de nouveau,

Condamne la SAS Groupe SPR à payer à la SCI Boyer Rousseau les sommes suivantes :

- 735.000 euros HC au titre de travaux de remise en état ;

- 30.376 euros HC au titre du coût de la réalisation du plan de gestion et du plan de conception des travaux ;

- 12.327 euros au titre du coût de réalisation du diagnostic des sols et des eaux souterraines ;

- 228.090,80 euros au titre de l'ensemble des coûts afférents à la réalisation des travaux de dépollution ;

- l.680.784 euros a titre de dommages et intérêts, au titre d'une perte de loyers ;

- 181.014,55 euros au titre des frais de gardiennage ;

Rejette la demande de la SCI Boyer Rousseau au titre du préjudice lié à une location moins favorable ;

Rejette la demande de la SCI Boyer Rousseau au titre du préjudice moral ;

Rejette toutes autres demandes des parties ;

Condamne la SAS Groupe SPR à payer la somme de 20.000 euros à M. [R] [V] en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les demandes de la SCI Boyer Rousseau et de la SAS Groupe SPR au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SAS Groupe SPR à supporter la charge des dépens d'appel.