CA Rouen, ch. civ. et com., 6 juin 2024, n° 23/03260

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La SARL [I] Traiteur est une société dont le siège social se situe [Adresse 4] à [Localité 10]. Madame [P] [I] en est la gérante.

Elle exploite tous fonds de commerce de restauration, traiteur, organisation de réception, pizzeria, organisateur d'événements, décoration éphémère, location d'espace de réception, location de gîtes et d'hébergements.

Cette société a été créée le 26 mars 2019 afin de procéder au rachat du fonds de commerce de traiteur, propriété de Madame [X].

La SARL [I] Traiteur a acquis le 17 avril 2019 le fonds de commerce comprenant une salle de restauration avec cuisine et toilette, un bâtiment à usage de bureau ainsi qu'un gîte situé sur le terrain.

Dans le cadre de cette acquisition, Madame [I] avait convenu avec la cédante une option d'achat des murs, appartenant à la SCI ASC, au plus tard le 30 juin 2022 pour un prix de 400 000 euros.

Cette même société est preneuse de l'ensemble immobilier dans lequel elle exerce son activité et ceci en vertu d'un bail commercial signé le 17 avril 2019 avec la SCI ASC.

Madame [I] a procédé à des travaux.

Elle a fait établir un audit avant achat des murs dont le rapport a été remis le 24 septembre 2021.

Le 13 mars 2023, la SARL [I] Traiteur a fait délivrer une assignation en référé à la SCI ASC aux fins de condamnation de cette dernière à effectuer différents travaux de mises en conformité des locaux exploités par la SARL [I] Traiteur et aux fins de nomination d'un expert judiciaire.

Par ordonnance du 4 août 2023, le président du tribunal judiciaire du Havre a :

- débouté la SARL [I] Traiteur de l'ensemble de ses demandes,

- condamné la SARL [I] Traiteur à produire entre les mains de la SCI ASC les justificatifs des travaux accomplis dans les lieux loués et leur conformité aux règles de l'urbanisme, ainsi que son attestation d'assurance en cours,

- condamné la SARL [I] Traiteur à payer à la SCI ASC une provision de 1 759 euros à valoir sur l'indexation du loyer,

- condamné la SARL [I] Traiteur aux dépens,

- condamné la SARL [I] Traiteur à payer à la SCI ASC une indemnité de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

La SARL [I] Traiteur a interjeté appel de cette ordonnance par déclaration du 2 octobre 2023.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 février 2024.

EXPOSE DES PRETENTIONS

Vu les conclusions du 6 février 2024, auxquelles il est renvoyé pour exposé des prétentions et moyens de la SARL [I] Traiteur qui demande à la cour de :

- réformer la décision contestée, en toutes ses dispositions ;

- recevoir l'intégralité des moyens et prétentions de la demanderesse,

- condamner le propriétaire bailleur à produire les contrôles périodiques obligatoires en matière notamment d'électricité, extincteurs relatifs aux années 2015 à 2019, année de la vente du fonds, ceci sous astreinte de 200 euros par jour à compter de la date de la décision à intervenir, en cas de défaillance à produire ces documents,

- condamner le bailleur à faire effectuer ces diagnostics sous 1 mois, et en cas d'anomalies constatées :

- condamner le bailleur à assumer les travaux de remise en conformité ou en état, ceci sous 1 mois, sous astreinte de 200 euros par jour de retard.

- ordonner une mesure d'information consistant en une expertise contradictoire,

- désigner pour y procéder un expert avec mission de :

(')

* constater les troubles et désordres allégués par le demandeur,

* examiner les désordres allégués aux termes de l'assignation notamment,

* préciser la date d'apparition, l'origine, l'étendue et les causes des désordres,

* procéder à l'analyse technique avec notamment référence à la réglementation, documents normatifs, DTU',

* fournir tous éléments techniques et de fait, de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie au fond de déterminer les responsabilités encourues et d'évaluer s'il y a lieu les préjudices subis,

* donner son avis sur le point de savoir si les désordres contestés entrent ou non dans les garanties contractuelles prévues,

* au besoin, s'attacher les services d'un sapiteur,

* fournir tous les éléments permettant d'apprécier les possibilités techniques permettant de remédier aux désordres constatés,

* décrire les préjudices de toute nature subis par le demandeur,

* dire si ces désordres et/ou malfaçons rendent l'ouvrage livré impropre à sa destination ou en réduit notablement l'utilité,

* de manière générale, donner tous les éléments permettant à la juridiction susceptible ultérieurement d'être saisie de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues,

* indiquer et évaluer les travaux éventuellement nécessaires à la réfection et chiffrer, le cas échéant, le coût des remises en état ou l'enjeu financier,

* chiffrer la moins-value du bien par rapport au prix du marché,

* chiffrer le coût et les délais de reprises éventuellement nécessaires pour la mise en conformité et/ou remise en état,

* en cas d'urgence reconnue par l'expert, autoriser le demandeur à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l'Expert, ces travaux étant dirigés par le maître d''uvre des demandeurs et par des entreprises qualifiées de son choix, sous le constat de bonne fin de l'Expert, lequel, dans ce cas, déposera un pré-rapport précisant la nature et l'importance de ces travaux,

* proposer un compte entre les parties,

* donner, d'une manière générale, tout avis motivé utile à la diligence de la cause,

('.)

- condamner la société ASC à verser la provision relative aux honoraires de l'expert,

À défaut,

- condamner le propriétaire bailleur à engager les travaux relevant de l'article 606 du code civil, les travaux relatifs à la mise en sécurité, conformité et accessibilité ou ceux de nature à remédier à la vétusté et aux désordres y afférant, en assumant l'intégralité des travaux nécessaires et ceci sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à compter de sa condamnation et au plus tard sous trois mois.

- condamner le propriétaire bailleur à régler à la SARL [I] Traiteur à titre de provision, le montant nécessaire à la réalisation de ces travaux soit les sommes suivantes :

* 12 470 euros au titre des travaux de maçonnerie (Drainage - Accès grenier - Place handicapée),

* 7 295 euros au titre du changement des fenêtres - Portes d'entrée - porte de service - cuisine - portail en alu,

* 66 150 euros au titre de la réfection de la toiture avec désamiantage et,

* 9 203 euros au titre de la remise en état électrique, correspondant à l'intégralité des postes concernés par la vétusté, la non-conformité ou relevant de l'article 606 du code civil.

- condamner la SCI ASC à remettre en conformité son installation d'évacuation des eaux de pluie, sous 2 mois à compter de la signification de la décision à intervenir,

- condamner la SCI ASC à délivrer les lieux en bon état d'usage et à prendre en charge les travaux de réalisation de la place de stationnement adaptée à une personne à mobilité réduite, afin de mettre en conformité les lieux d'exploitation.

- condamner la SCI ASC à verser une provision de 95 118 euros au titre des travaux de reprise,

- condamner la SCI ASC à régler à la SARL [I] Traiteur la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens dont les honoraires d'expertise et les frais d'exécution.

Vu les conclusions du 13 février 2024, auxquelles il est renvoyé pour exposé des prétentions et moyens de la société ASC qui demande à la cour de :

- confirmer la décision du président du tribunal judiciaire du Havre en date du 4 août 2023 en ce qu'elle a :

- débouté la SARL [I] Traiteur de l'ensemble de ses demandes.

- condamné la SARL [I] Traiteur à produire entre les mains de la SCI ASC les justificatifs des travaux accomplis dans les lieux loués et leur conformité aux règles de l'urbanisme, ainsi que son attestation d'assurance en cours.

Y ajoutant, condamner la SARL [I] Traiteur à justifier de l'assurance de l'entreprise qu'elle a fait intervenir dans le gîte,

Assortir ces obligations d'une astreinte de 300 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir,

- condamné la SARL [I] Traiteur à payer à la SCI ASC une provision de 1 759 euros à valoir sur l'indexation du loyer,

- condamné la SARL [I] Traiteur aux dépens,

- condamné la SARL [I] Traiteur à payer à la SCI ASC une indemnité de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile

A titre subsidiaire, si une expertise judiciaire devait être prononcée :

- ordonner que les frais d'expertise, et donc la consignation de la provision sur frais d'expertise, soient à la charge de la société [I] Traiteur,

En tout état de cause,

- condamner la société [I] Traiteur à payer à la société ASC la somme de 8.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte des écritures de la SARL [I] Traiteur qu'elle ne s'oppose pas à la vente des murs par le bailleur et que ses demandes tendent à obtenir de ce dernier quel qu'il soit, Monsieur et Madame [X] ou leur successeur, de prendre en charge les travaux de réparation et/ou remise aux normes lui incombant, afin de permettre une exploitation en sécurité pour le personnel et les clients.

Les demandes de la SARL [I] Traiteur sont dirigées contre son bailleur, la SCI ASC, propriétaire de l'ensemble immobilier dont elle est preneuse en vertu du bail commercial conclu le 17 avril 2019 pour une durée de neuf années commençant à courir le 1er avril 2019 pour se terminer le 30 mars 2028.

C'est en conséquence au regard du seul bail liant les parties et non au regard de la promesse de vente du 17 avril 2019 qu'il sera statué.

Aux termes du bail, au paragraphe ''Destination des lieux loués'', l'activité développée est ''l'exploitation de tous fonds de commerce de restauration, traiteur (sur place ou à emporter), organisation de réception, pizzeria (sur place ou à emporter), organisateur d'événements, décoration éphémère, location d'espace de réception, location de gîtes et d'hébergements.''

Il ressort de l'ordonnance entreprise que la demande principale de la SARL [I] Traiteur tendait à obtenir la condamnation de la SCI ASC à produire les contrôles périodiques obligatoires en matière d'électricité et d'extincteurs relatifs aux années 2015 à 2019, à réaliser des travaux nécessaires à la correction de désordres, à la mise en conformité de l'installation d'évacuation des eaux de pluie, à la réalisation d'une place de stationnement adaptée à une personne à mobilité réduite, à lui verser une provision au titre des travaux de reprises. A titre subsidiaire, la SARL [I] Traiteur sollicitait l'organisation d'une expertise.

Devant la cour, la SARL [I] Traiteur sollicite la condamnation de la SCI ASC à produire les contrôles périodiques obligatoires en matière d'électricité et d'extincteurs relatifs aux années 2015 à 2019, une mesure d'expertise, et à défaut, la condamnation de la SCI ASC à réaliser des travaux nécessaires à la correction de désordres, à la mise en conformité de l'installation d'évacuation des eaux de pluie, à la réalisation d'une place de stationnement adaptée à une personne à mobilité réduite, à lui verser une provision au titre des travaux de reprises.

Sur la demande de production des contrôles périodiques obligatoires en matière d'électricité, extincteurs et ses suites et sur la demande d'expertise

Moyens des parties

La SARL [I] Traiteur soutient que :

* lorsqu'elle a acquis le fonds, elle n'a pas eu connaissance de l'état de délabrement et de vétusté des lieux ;

* le bailleur doit prendre en charge les travaux correspondant à la vétusté et ceux relevant de l'article 606 du code de procédure civile ; le preneur est tenu des réparations d'entretien ou de réparation courante ;

* le bailleur est tenu d'une obligation de délivrance et il doit remettre un bien exempt de tout désordre affectant le gros 'uvre et la sécurité du local loué ; il est tenu d'assumer les travaux de grosse réparation ;

* les murs fissurés génèrent des infiltrations qui ont entraîné la chute d'un miroir ; la toiture est fuyarde ; l'installation électrique n'est pas conforme ;

* le bailleur n'a pas communiqué de récapitulatif sur les travaux déjà effectués ni d'état prévisionnel concernant les travaux envisagés ;

* Monsieur [X] avait l'obligation de faire vérifier les installations électriques par un organisme agréé ; l'absence de production de ces éléments démontre tout simplement que les contrôles n'ont jamais été réalisés du temps de l'exploitation des lieux par Monsieur et Madame [X].

* la place handicapée n'est pas présente, alors que Monsieur [X] avait assuré en assumer le coût de l'installation.

La SCI ASC réplique que :

* pour solliciter une expertise, il faut avoir un intérêt légitime à cette demande ; les prétendus désordres dont la réparation serait imputable au bailleur, relèvent en réalité de l'activité exercée dans les lieux ;

* les demandes au titre des travaux ne sont apparues qu'au moment où la société [I] Traiteur n'a pu obtenir le financement utile à l'acquisition des murs du fonds de commerce ;

* Madame [I] connaissait parfaitement les lieux ; M [X] a fait un accompagnement d'un an, et jamais la preneuse n'a évoqué la moindre difficulté au cours de cette période ;

* tous les éléments dont elle se plaint procèdent de son obligation d'entretien ; les devis et le rapport du 24 septembre 2021 établis 2 ans et demi après l'entrée dans les lieux ne sont que le souhait d'amélioration des locaux ;

* les contrôles périodiques relatifs aux équipements de sécurité tels que les extincteurs et l'installation électrique relèvent de la responsabilité du preneur et non du bailleur ; la SARL [I] Traiteur ne démontre pas en quoi les contrôles techniques anciens lui seraient nécessaires aujourd'hui ; elle ne démontre aucun intérêt né et actuel au soutien de cette demande au sens de l'article 31 du code de procédure civile ; la demande de production de diagnostics techniques relève du précédent exploitant, qui n'est pas dans la cause, et est comme telle irrecevable à l'encontre de la SCI ASC ;

* aux termes de l'article 6.2 de l'acte de cession, les preneurs ont renoncé à tous recours au titre des locaux et de leur état ; la SARL [I] Traiteur a accepté de faire son affaire du respect des normes d'accessibilité, en ce compris la réalisation d'une place handicapée ;

* s'agissant de la toiture, Monsieur [V] de l'entreprise Bienfait Couverture expliquent que la toiture du bâtiment est en bon état et qu'elle ne présente pas de défaut d'étanchéité ; la réalisation de ces travaux n'est pas nécessaire et ne présente aucun caractère d'urgence

Réponse de la cour

Sur la demande de production des contrôles périodiques obligatoires en matière d'électricité, extincteurs relatifs aux années 2015 à 2019 et à effectuer les diagnostics :

Il ressort du rapport de vérification périodique menée le 6 mai 2022 par la société Dekra de l'existence de non conformités électriques.

Il résulte des dispositions, d'une part, de l'article R 123-43 du code de la construction et de l'habitation dans ses versions en vigueur jusqu'au au 1er juillet 2021 et, d'autre part, de l'article R 143-34 du même code applicable depuis dernière date que l'exploitant est tenu de procéder aux contrôles périodiques en matière de sécurité. L'obligation de faire effectuer des contrôles périodiques ne pesant pas sur le bailleur l'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande de la société SARL [I].

Sur la demande d'expertise :

Les désordres et non conformités allégués au titre desquels une expertise est sollicitée sont les suivants :

* l'absence d'installation d'évacuation des eaux de pluie et de drainage,

* l'absence de porte pour l'accès aux combles,

* les défauts de fermeture de la porte d'entrée, de la porte de service, du portail de l'entrée annexe,

* le défaut d'étanchéité de la toiture,

* l'absence de place de stationnement adaptée à une personne à mobilité réduite.

Dans le corps de ses conclusions, la SARL [I] Traiteur expose que l'expertise sollicitée aura vocation à constater les désordres et non conformités dont elle se plaint aux fins ensuite de voir la SCI ASC condamnée à y remédier.

L'expertise sollicitée est celle prévue à l'article 145 du code de procédure civile.

Aux termes de l'article 145 du Code de procédure civile, '' s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.''

Il résulte de ce texte que le juge des référés doit s'assurer que les conditions de mise en 'uvre de ce texte sont réunies à savoir l'absence de procès devant le juge du fond, l'existence d'un motif légitime, qu'il soit justifié d'un intérêt probatoire.

Les écritures des parties ne font état d'aucune procédure devant le juge du fond au titre de leurs obligations résultant du bail.

Pour apprécier l'existence d'un motif légitime, pour une partie, de conserver ou établir la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, il n'appartient pas à la juridiction des référés de trancher le débat de fond sur les conditions de mise en 'uvre de l'action que cette partie pourrait ultérieurement engager.

Le demandeur n'a pas à établir le bien-fondé de l'action en vue de laquelle la mesure d'instruction est sollicitée.

Il résulte des dispositions des articles 1719 et suivants du code civil, le bailleur est non seulement tenu de délivrer un local conforme à l'usage pour lequel il a été loué, d'en garantir la jouissance paisible au preneur, mais aussi d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et de faire pendant la durée du bail toutes les réparations pouvant devenir nécessaires, autres que locatives.

Aux termes de l'article 606 du code civil, '' les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d'entretien.''

L'article 1755 du code civil dispose que ''aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. ''

Aux termes de l'article R.145-35 du code de commerce, ''Ne peuvent être imputés au locataire :

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent ; [...]''

Le bail signé entre la SARL [I] Traiteur et la SCI ASC du 17 avril 2019 précise en page 8 de l'acte à l'article ''Autres Charges et Conditions '' : Les parties conviennent expressément d'appliquer au présent bail les charges et conditions stipulées dans le bail sous seing privé en date du 1er Janvier 2016, ayant fait l'objet de la résiliation ci-dessus, et dont une copie est demeurée annexée aux présentes, sous réserve des clauses stipulées aux présentes et de toutes dispositions légales impératives qui seraient contraires auxdites charges et conditions et qui s'appliqueront de plein droit.

Les charges et conditions du bail du 1er janvier 2016 sont inventoriées à l'article 4 :

Inventaire des catégories de charges et répartition entre le locataire et le bailleur

1. Catégorie de charges incombant au locataire en intégralité :

' Les prestations et frais (fournitures et matériels, consommables, main d''uvre, salaire et charges liées, visites techniques, contrôles, expertises, honoraires, déplacements, abonnement, taxes etc.) d'entretien courant et de menues réparations au sens de l'article 1754 du code civil, des éléments constituant les locaux et portant sur :

- Les planchers, plafonds, poutrelles, cloisons, éléments de séparation, grilles, ne constituant pas des éléments visés à l'article 606 du code civil,

- Les menuiseries intérieures et extérieures,

- Les stores, avancées, système de protection, système de fermeture, serrures,

- Les canalisations, conduites, égouts, fosses de l'immeuble, système d'épuration et de filtration,

- Les cheminées, gouttières, chéneaux, conduits, dispositifs de récupération et/ou d'évacuation, des eaux pluviales, caniveaux,

- Les éléments de chauffage, de refroidissement, de ventilation, de climatisation, d'assainissement d'air, de production de fluides, combustibles et d'énergie (eau, gaz, électricité, et système de filtration des fluides, machinerie),

- Les équipements tels que les tapis, éléments de décoration, matériels d'entretien, équipements électriques, les vide-ordures et tout système d'élimination des déchets,

- Les locaux sanitaires, de stockage, d'entreposage ou réserve,

- Les revêtements des murs, plafonds et sols,

- Les espaces verts, végétation, cours intérieures, aire de stationnement, parking, voies de circulation et leurs abords.

' Les frais liés aux services collectifs de l'immeuble, tels que ceux relatifs au gardiennage occasionnel ou continu, à la collecte des déchets, à l'achat ou à la location de containers,

' Les prestations et frais (fournitures et matériels, consommables, main d''uvre, salaires et charges liées, visites techniques, contrôles, expertises, honoraires, déplacements, abonnements, taxes, etc.) engagés pour effectuer les travaux de mise en conformité des locaux liés aux activités du preneur hormis les dépenses de travaux portant sur les éléments visés à l'article 606 du code civil.

' Les prestations et frais (fournitures et matériels, consommables, main d''uvre, salaires et charges liées, visites techniques, contrôles, expertises, honoraires, déplacements, abonnements, taxes, etc.) engagés pour effectuer les travaux d'entretiens, de remplacements ou de réparations dont a la charge conventionnelle le bailleur mais qui serait rendu nécessaire par la faute où la négligence du preneur.

2. Catégorie de charges incombant au bailleur en intégralité

' Les prestations et frais (fournitures et matériels, consommables, main d''uvre, salaires et charges liées, visites techniques, contrôles, expertises, honoraires, déplacements, abonnements, taxes, etc.) portant sur tous éléments constituant les locaux et leurs équipements :

- Constituant le clos et le couvert tel que défini par l'article 606 du code civil (toiture, toitures terrasses, couvertures, poutres, murs, portes, fenêtres, baies, façades, devantures, verrières etc.),

- Atteints par la vétusté,

- Présentant un vice de construction,

- Détériorés ou détruits par un cas de force majeur,

- Détériorés ou détruits par la faute d'un tiers,

- Détériorés ou détruits par son propre fait,

- Et d'une manière générale, ceux ne relevant pas de l'obligation d'entretien et de réparations pesant sur le locataire.

' Les prestations et frais (fournitures et matériels, consommables, main d''uvre, salaires et charges liées, visites techniques, contrôles, expertises, honoraires, déplacements, abonnements, taxes, etc.) engagés pour effectuer des travaux de mise en conformité des locaux, hormis les dépenses de travaux liés aux activités du preneur et ne portant pas sur les éléments visés à l'article 606 du code civil.

La SARL [I] Traiteur produit aux débats un rapport d'expertise amiable daté du 24 septembre 2021 émanant de la société AEDI qui a notamment relevé : '' le manque d'isolation du bâtiment, un type de chauffage non adapté aux lieux, l'absence de fermeture à clefs de l'une des portes fenêtres (fermeture par un morceaux de bois), des fissures dans le pignon côté ouest, l'accès aux combles fermé par une planche de bois au lieu d'une porte, l'évacuation des eaux pluviales non raccordées au tout à l'égout, certaines évacuations sont cassées, des fissures visibles sur l'ensemble des murs extérieurs, l'une des grilles d'accès au terrain cassée, un boîtier électrique extérieur non étanche à l'eau, la toiture en amiante.''

En conclusion, il est indiqué que de nombreux travaux sont à prévoir allant de l'isolation de la toiture et des murs, au changement de chauffage, à la réparation des évacuations d'eaux pluviales, au désamiantage et changement de la toiture, à la réparation des fissures, de la grille.

Si Monsieur [V], gérant de la société Bienfait couverture, a attesté le 30 août 2022 que la toiture du bâtiment est en bon état et ne présente pas de défaut d'étanchéité, la SARL [I] Traiteur verse aux débats deux témoignages dont celui de Monsieur [Z], salarié de la SARL [I] Traiteur, daté du 25 janvier 2023 qui atteste de la présence de fuites dans le plafond de la cuisine par temps de pluie, de sols recouverts d'eau, d'eau qui ruisselle sur les murs et tombe du plafond, de ce qu'il éponge tous les sols et avoir constaté que l'eau ruisselait sur une prise électrique. Dans son témoignage du 11 janvier 2023, Madame [T], serveuse, atteste également en ce sens, relatant que la cuisine est inondée à chaque fois qu'il pleut.

Il ressort du courrier de Monsieur [K], expert de l'assureur BPCE Iard, qu'il a lors de ses investigations menées le18 avril 2023 relevé un fort taux de condensation ayant pour origine un pont thermique au niveau du mur du fond faisant se décrocher le miroir.

Les clichés photographiques révèlent une importante détérioration d'un revêtement mural, une gouttière cassée, une gouttière ne couvrant pas l'intégralité d'un mur, une porte dont la fermeture est assurée par des barres de fer.

Il ressort de l'ensemble de ces pièces un certain nombre de désordres : le manque d'isolation du bâtiment, la toiture fuyarde, l'absence d'évacuation des eaux pluviales, des défectuosités du système de fermeture de portes, une grille d'accès cassée de nature à justifier des travaux mais il n'appartient pas à la cour, à ce stade de la procédure, de trancher la difficulté au fond qui porte sur le point de déterminer si les désordres dénoncés par le preneur ont pour cause la vétusté ou entrent dans la catégorie des grosses réparations susceptibles d'être mises à la charge du bailleur ou relèvent de l'obligation d'entretien du preneur telle que fixée au contrat de bail.

En ce qui concerne la place de parking pour personne à mobilité réduite et l'accessibilité des locaux, les parties s'opposent en premier lieu sur l'existence de cette place, l'expert amiable ayant relevé l'absence de place de stationnement adaptée à une personne à mobilité réduite alors que la SCI ASC produit la photographie n° 16 qui illustre la présence d'une dalle. Par ailleurs, la SARL [I] Traiteur a procédé à l'aménagement d'un chemin pour permettre aux personnes à mobilité réduite d'accéder à la salle. En deuxième lieu, les parties s'opposent sur celui du bailleur ou du preneur qui doit assurer le coût de l'installation de l'accessibilité, en celle-ci comprise la réalisation d'une place handicapée ce qui implique de se livrer à une interprétation des obligations respectives des parties au regard des stipulations du bail du 17 avril 2019 et de celles du bail de 2016 auxquelles renvoie le premier et de l'acte de cession du fonds de commerce du 17 avril 2019 ce qui relève de l'appréciation de la juridiction du fond.

En l'état de ces éléments, toute action au fond que la SARL [I] Traiteur pourrait engager contre sa bailleresse n'est pas manifestement vouée à l'échec et l'expertise sollicitée est de nature à améliorer sa situation probatoire en ce qui concerne les désordres et l'accessibilité des locaux aux personnes à mobilité réduite.

Sa demande repose donc sur un motif légitime et elle sera accueillie de sorte que l'ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu'elle a rejeté la demande d'expertise.

L'appelante, qui sollicite l'expertise, sera tenue d'en avancer les frais.

Le juge des référés disposant de toute latitude sur le contenu de la mission donnée à l'expert, il n'est pas tenu par les propositions des parties de sorte que les chefs de mission confiée à l'expert seront précisés dans les termes énoncés au dispositif du présent arrêt.

Sur la demande de la SCI ASC tendant à la production de justificatifs :

La SCI ASC soutient que :

* la preneuse a créé une dalle béton sous le chapiteau ; elle a modifié les lieux, sans demander l'autorisation du bailleur et elle ne produit pas de déclaration de travaux ;

* elle se réserve le droit de demander la remise en état complète de cette installation ; il s'agit d'un abus du droit de jouissance commis par le preneur.

* aucune déclaration n'a été faite pour les travaux dans le gîte ; la SARL [I] Traiteur n'a pas exécuté la sommation de fournir les justificatifs administratifs de sa déclaration des travaux aux services de l'urbanisme et de leur conformité.

La SARL [I] Traiteur soutient que :

* le sol du chapiteau était dans un état déplorable ; elle a pris en charge les travaux de remise en état et de mise en sécurité ;

* le gîte était insalubre et il n'était pas louable ; elle a entrepris des travaux de rénovation, Monsieur [X] en était totalement informé ; s'il le faut, elle remettra les lieux dans leur état d'origine.

Réponse de la cour

La SARL [I] Traiteur a été condamnée par le premier juge à produire entre les mains de la SCI ASC les justificatifs des travaux accomplis dans les lieux loués et leur conformité aux règles de l'urbanisme, ainsi que son attestation d'assurance en cours.

La SCI ASC sollicite la confirmation de cette disposition et demande en outre la condamnation de la SARL [I] Traiteur à justifier de l'assurance de l'entreprise qu'elle a fait intervenir dans le gîte et ceci sous astreinte.

En premier lieu, la SARL [I] Traiteur a communiqué en cause d'appel, à la SCI ASC son attestation d'assurance auprès de la société BPCE Iard couvrant ses activités au titre de la période du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2024. Il en résulte que la demande est devenue sans objet.

En deuxième lieu, il ressort des conclusions de la SARL [I] Traiteur en haut de page 29 qu'en ce qui concerne la dalle béton sous le chapiteau la SARL [I] Traiteur écrit'' Madame [I] a repris les mêmes dimensions, convaincue que le permis de construire avait en son temps été déposé par son bailleur, s'agissant d'une rénovation à l'identique.'' Une expertise étant ordonnée sur les travaux réalisés, il n'est pas certain, au stade du référé que la déclaration aurait dû être faite.

En troisième lieu, s'agissant du gîte, la SARL [I] Traiteur qui a conclu avoir entrepris des travaux de rénovation doit justifier de la déclaration de travaux.

Il convient d'infirmer la disposition de l'ordonnance qui a condamné la SARL [I] Traiteur à produire entre les mains de la SCI ASC les justificatifs des travaux accomplis dans les lieux loués et de leur conformité aux règles de l'urbanisme et la SARL [I] Traiteur sera condamnée à produire entre les mains de son bailleur la déclaration concernant les travaux effectués dans le gîte.

Par ailleurs, la SARL [I] Traiteur sera condamnée à produire entre les mains de son bailleur l'attestation d'assurance de l'artisan qui a réalisé des travaux de plomberie dans le gîte.

Il n'apparaît pas nécessaire, au stade du référé, d'assortir ces condamnations d'une astreinte.

Sur l'indexation du loyer

La SARL [I] Traiteur fait valoir que la SCI ASC ne lui a jamais réclamé l'indexation préalablement et la SCI ASC réplique que la preneuse n'a pas appliqué l'indexation.

Réponse de la cour

Aux termes des dispositions de l'article 835 du code de procédure civile, '' (') Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.''

Le bail commercial du 17 avril 2019 prévoit un loyer hors taxes de 24.000 euros annuel, payable en douze termes égaux de 2.000 euros. S'y ajoutent 545 euros de provision mensuelle sur les charges, taxes et prestations à la charge du preneur.

Une indexation annuelle sur la base de l'indice de loyers commerciaux est prévue en page 10 au paragraphe '' Indexation conventionnelle du loyer '' en ces termes :

" Les parties conviennent de se référer aux dispositions de l'article L112-2 du Code monétaire et financier en indexant le loyer sur l'indice des loyers commerciaux publié par l'Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques, et de lui faire subir les mêmes variations d'augmentation et de diminution.

(..)

A cet effet, le réajustement s'effectuera annuellement à la date anniversaire de l'entrée en jouissance, le dernier indice connu à la date de l'indexation étant alors comparé au dernier indice connu lors du précédent ajustement.

Il est précisé que le dernier indice connu à ce jour étant celui du quatrième trimestre de l'année 2018, pour une valeur de 114,06 ; ce sont les indices correspondant au trimestre de l'année concernée qui détermineront tant l'indice de base que celui de réajustement."

la SARL [I] Traiteur ne remet pas en cause le calcul du montant du loyer résultant de l'application par le bailleur de la stipulation contractuelle soit :

- Au 1er avril 2020 : 24.000 x (116,16 / 114,06) = 24.442 euros HT

- Au 1er avril 2021 : 24.442 x (115,79 / 116,16) = 24.364 euros HT

- Au 1er avril 2022 : 24.364 x (118,59 / 115,79) = 24.953 euros HT

Soit un montant de 1759 euros (442 + 364 + 953).

La preneuse se borne à faire valoir que le bailleur ne lui a pas réclamé l'indexation ce qui ne remet toutefois pas en cause le caractère non sérieusement contestable de son obligation à ce titre puisque l'indexation est prévue par le bail et n'a pas été appliquée de sorte que l'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a condamné la SARL [I] Traiteur à payer à la SCI ASC une provision de 1 759 euros à valoir sur l'indexation du loyer.

Dès lors qu'il est fait droit à la demande d'expertise présentée par la SARL [I] Traiteur, la disposition relative aux dépens sera infirmée ainsi que la condamnation de la SARL [I] Traiteur à payer une somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles.

La mesure d'instruction étant ordonnée dans l'intérêt de chacune des parties, elles partageront les dépens de première instance et d'appel.

Il y a lieu de débouter la SARL [I] Traiteur et la SCI ASC de leurs demandes présentées en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile tant en première instance que devant la cour.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire ;

Confirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :

- condamné la SARL [I] Traiteur à produire entre les mains de la SCI ASC son attestation d'assurance en cours et à payer à la SCI ASC une provision de 1 759 euros à valoir sur l'indexation du loyer ;

- rejeté la demande de la SARL [I] tendant à la production des contrôles périodiques obligatoires en matière d'électricité, extincteurs relatifs aux années 2015 à 2019 et à effectuer les diagnostics ;

Infirme l'ordonnance entreprise pour le surplus de ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant ;

Condamne la SARL [I] Traiteur à produire entre les mains de la SCI ASC l'attestation d'assurance de l'artisan qui a réalisé des travaux de plomberie dans le gîte et la déclaration concernant les travaux effectués dans le gîte et déboute la SCI ASC du surplus de ses demandes sur ce point ;

Déboute la SCI ASC de sa demande tendant au prononcé d'une astreinte ;

Ordonne une expertise,

Commet Monsieur [C] [S]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Tél : [XXXXXXXX02]

Fax : [XXXXXXXX01]

Port. : [XXXXXXXX03] Mèl : [Courriel 9]

Pour y procéder qui pourra s'adjoindre tout sachant, avec mission de :

- réunir les parties, leurs conseils ayant été appelés ;

- se rendre sur place et visiter les lieux, situés [Adresse 4], [Localité 10], en présence des parties, leurs conseils ayant été appelés ;

- entendre tous sachants dont l'audition leur paraîtra nécessaire,

- se faire communiquer toutes pièces qu'il estimera utiles à leur mission,

- examiner l'isolation du bâtiment, la toiture, le système d'évacuation des eaux pluviales, les systèmes de fermeture des portes, la grille d'accès annexe,

- indiquer la nature, l'importance, la localisation des désordres ; en rechercher la ou les causes ; préciser en particulier si les désordres ont pour cause la vétusté et/ou un défaut d'entretien, s'ils portent sur le clos et le couvert ;

- donner son avis sur les travaux réalisés et à réaliser ; s'ils entrent dans la catégorie des grosses réparations ou dans la catégorie de l'entretien ;

- après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, le coût de ces travaux ;

- préciser s'il existe une place de parking adaptée aux personnes à mobilité réduite et décrire l'accessibilité des locaux aux personnes à mobilité réduite ; à défaut, préciser la nature des travaux nécessaires pour la création de la place de parking et l'accessibilité des locaux et en chiffrer le coût ;

- fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues ;

- dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l'aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ;

En application des dispositions de l'article 964-2 du code de procédure civile, la cour charge Monsieur le juge chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire du Havre du contrôle de cette expertise ;

Dit que la SARL [I] Traiteur devra consigner au greffe du tribunal judiciaire du Havre dans un délai d'un mois à compter de la présente décision la somme de 4 000 euros destinée à garantir le paiement des frais et honoraires de l'expert ;

Dit qu'à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l' expert sera caduque à moins que le juge, à la demande d'une partie se prévalant d'un motif légitime ne décide une prorogation ou un relevé de caducité ;

Dit que l'expert devra déposer son rapport au greffe du tribunal judiciaire du Havre dans le délai de 5 mois à compter de la notification qui lui sera faite par les soins du greffier de la consignation, à moins qu'il ne refuse la mission et qu'il devra solliciter du magistrat chargé du contrôle de l'expertise une prorogation de délai, si celui-ci se révèle insuffisant ;

Dit que s'il estime insuffisante la provision initiale ainsi fixée, l'expert devra lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, dresser un programme de leurs investigations et évaluer d'une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours ;

Dit qu'à l'issue de cette réunion, l'expert fera connaître au Juge, la somme globale qui leur parait nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d'une consignation complémentaire ;

Dit que l'expert devra accomplir sa mission en présence des parties où elles seront dûment convoquées, les entendre en leurs explications et répondre à leurs dires ;

Dit qu'à défaut de pré-rapport, l'expert organisera, à la fin de ses opérations, "un accedit de clôture" où il informera les parties du résultat de ses investigations et recueillera leurs ultimes observations, le tout devant être consigné dans leur rapport d'expertise.

Déboute la SARL [I] Traiteur et la SCI ASC de leurs demandes présentées en première instance sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile

Condamne chacune des parties à la moitié des dépens de première instance et d'appel,

Déboute la SARL [I] Traiteur et la SCI ASC de leurs demandes présentées au titre de leurs frais irrépétibles exposés en appel.