CA Paris, Pôle 5 ch. 3, 6 juin 2024, n° 21/08715

FAITS ET PROCEDURE

Par acte authentique du 3 mai 2000, la SCI 94 Murauto-Boissy a donné à bail commercial à la société Groupe Mania, aux droits de laquelle vient la société Trans Wash Investissement, laquelle est venue aux droits des sociétés Barcia, Esccount puis Lavages Bueno, des locaux situés dans la [Adresse 5], pour une durée de neuf ans à compter du 1er mai 2000.

Par acte authentique reçu le 5 janvier 2012, le contrat a été renouvelé pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er mai 2009, soit jusqu'au 30 avril 2018. Les locaux sont désignés comme suit : « un immeuble formant le lot numéro 5 de l'ensemble immobilier dénommé « [Adresse 6] », cadastré section [Cadastre 3] pour 8aOOca, sur lequel est édifiée une station de lavage consistant en :

- un local technique ;

- quatre pistes couvertes ;

- une piste découverte ;

- quatre emplacements aspirateurs ;

- accès terrain enrobé et pelouse. »

La destination contractuelle des locaux est « l'exploitation d'une station de lavage de véhicules en libre service et toutes opérations connexes, l'exploitation de kiosques à pizza et poulets rôtis et à l'exercice de la location et la vente de tous moyens audio-vidéo distribuables automatiquement ». Le loyer a été fixé à la somme annuelle de 26.332,77 euros HT/HC, indexée sur l'ICC.

Par acte sous seing privé du 4 octobre 2012 portant cession de fonds de commerce, la société Trans Wash Investissement est venue aux droits de la société Lavages Bueno.

Par exploit d'huissier signifié le 21 février 2018 au bailleur, la société Trans Wash Investissement a sollicité le renouvellement du bail dans les clauses et conditions du contrat expiré.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 octobre 2019, la société Trans Wash Investissement a notifié un mémoire aux fins de fixation du loyer de renouvellement.

Par exploits d'huissier délivrés le 22 janvier 2020, aucun accord n'étant parvenu entre les parties, la société Trans Wash Investissement a fait assigner la SCI 94 Murauto-Boissy devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Créteil.

Par jugement du 2 février 2021, le tribunal judiciaire de Créteil a :

- constaté le renouvellement au 1er mai 2018 du bail liant la SCI 94 Murauto-Boissy et la société Trans Wash Investissement, et portant sur un terrain situé au [Adresse 5], dans ses clauses et conditions ;

- fixé le loyer du bail renouvelé à la somme de 14.700 euros H/HC/an et en principal, à compter du 1er mai 2018 ;

- laissé à chacune des parties la charge des dépens par elle exposés ;

- rappelé que la décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Par déclaration d'appel du 4 mai 2021, la SCI 94 Murauto-Boissy a interjeté appel partiel du jugement en ce qu'il a fixé le loyer du bail renouvelé à la somme de 14.700 HT/HC/an et en principal, à compter du 1er mai 2018 et laissé à chacune des parties la charge des dépens par elle exposés.

Par conclusions du 21 octobre 2021, la société Trans Wash Investissement a formé un appel incident.

Par conclusions d'incident du 20 janvier 2022, la SCI 94 Maurauto-Boissy a saisi le conseiller de la mise en état d'une demande de communication forcée sous astreinte des comptes annuels de la société Trans Wash Investissement pour les exercices 2015 à 2017 et 2019 à 2020 comprenant le bilan actif et passif, le compte de résultat et ses annexes, avant de se désister de sa demande.

Par ordonnance sur incident du 19 octobre 2022, le conseiller de la mise en état a constaté le désistement accepté de la demande de communication de pièces.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 17 janvier 2024.

MOYENS ET PRETENTIONS

Aux termes de ses conclusions notifiées le 15 janvier 2024, la SCI 94 Maurauto-Boissy, appelante, demande à la cour de :

- infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Créteil dans toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a constaté le renouvellement au 1er mai 2018 du bail liant la SCI 94 Murauto-Boissy et la société Trans Wash Investissement, et portant sur un terrain situé au [Adresse 5], dans ses clauses et conditions ;

Et statuant à nouveau,

- avant dire droit, ordonner une mesure d'instruction afin de déterminer la valeur locative des locaux litigieux à la date de renouvellement ;

- dans ce cas, fixer le loyer provisionnel dû par la société Trans Wash Investissement à compter du 1er mai 2018 à la somme de 30.500 euros HT et HC par an en principal ;

- et dans l'hypothèse où la Cour ne ferait pas droit à la demande de mesure d'instruction, fixer le loyer du bail renouvelé au 1er mai 2018 à la somme de 30.500 euros HT et HC par an en principal ;

- débouter la société Trans Wash Investissement de toutes ses demandes ;

- condamner la société Trans Wash Investissement à régler à la SCI 94 Murauto-Boissy la somme de 10.000 euros pour les frais irrépétibles d'appel au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la société Trans Wash Investissement en tous les dépens, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la SCI 94 Murauto-Boissy expose :

- sur l'expertise judiciaire, que les deux rapports d'expertise ont été établis non contradictoirement et présentent des conclusions opposées, quant à la nature, aux caractéristiques des biens loués et aux éléments de détermination de la valeur locative ;

- sur la monovalence des locaux et sur le déplafonnement du montant du loyer de renouvellement, qu'aux termes du bail du 3 mai 2000, des constructions, à savoir un local technique en béton cellulaire de 16m² et des pistes de lavage, ont été édifiées sur l'ensemble immobilier de sorte qu'il ne s'agit pas d'un terrain nu ; que ces constructions en béton armé sont indissociables de l'assiette du terrain et sont la propriété du bailleur depuis le 28 janvier 1994, date de l'acquisition du bien par la SCI 94 Murauto-Boissy ; qu'il en résulte que les locaux objets du bail ne relèvent pas de l'article R.145-9 du code de commerce, exclusivement applicable aux terrains nus sur lesquels sont élevés des constructions dont le bailleur n'est pas encore devenu propriétaire ; que l'activité de station de lavage a un caractère monovalent du fait de l'importance des constructions et la complexité à les retirer ; que les constructions ayant été édifiées par l'ancien propriétaire, antérieurement à la conclusion du bail litigieux, cette monovalence préexiste au bail ; que les facteurs de commercialité ont significativement augmenté entre 2012 et 2018, ce qui se reflète dans l'augmentation du chiffre d'affaires et de la consommation d'eau du locataire ;

- sur la détermination de la valeur locative, que les références de l'expert de l'appelante sont plus justes et géographiquement adaptées que les références de l'expert de la locataire, retenues par le tribunal ; que l'huissier de justice a relevé l'environnement favorable dans lequel la station de lavage exerce son activité commerciale du fait de sa proximité avec de grandes surfaces commerciales, de sa visibilité et de la densité du trafic environnant ; que l'abattement correspondant à la somme des travaux effectués par le locataire n'est pas justifié en l'absence de preuve de ce qu'il s'agit de travaux immobiliers, qui seuls sont de nature à justifier un abattement ; qu'aucune des factures présentées par le locataire ne justifie la réalité et le montant des travaux ; que les chiffres avancés sur les travaux prétendument réalisés par le locataire ne correspondent pas aux documents comptables de la société Trans Wash Investissement ; que le locataire omet de prendre en compte l'amortissement des matériels immobilisés en imputant au bailleur le montant brut des prétendus travaux réalisés.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 9 janvier 2024, la société Trans Wash Investissement, intimée, demande à la cour de :

- fixer le loyer du bail renouvelé à la société Trans Wash Investissement au 1er mai 2018 à la somme de 12.150 euros/an HT et HC ;

- juger n'y avoir lieu d'ordonner une mesure d'instruction afin de déterminer la valeur locative des locaux litigieux à la date du renouvellement ;

- débouter la bailleresse de sa demande de voir déclarer irrecevables les pièces numéro 5 et 6 communiquées aux débats par la société Trans Wash Investissement ;

- débouter la bailleresse de sa demande de voir fixer un loyer provisionnel pendant la durée de l'instance à la somme de 30.500 euros/an HT et HC ;

- débouter la bailleresse de l'ensemble de ses demandes ;

- condamner la SCI 94 Murauto-Boissy à la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont le recouvrement, pour ceux-là concernant, sera poursuivi par la société 2H Avocats prise en la personne de Maître Audrey Schwab et ce, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la société Trans Wash Investissement oppose :

- sur la recevabilité des pièces 5 et 6, qu'il est nécessaire que ces pièces soient versées au débat afin de prouver les travaux d'aménagements qu'elle a effectués et justifiant un abattement ;

- sur l'inutilité de l'expertise judiciaire, que les rapports ont été contradictoirement débattus par les parties ; que le juge disposait de tous les éléments dont il avait besoin pour statuer sur la valeur locative des locaux litigieux ; que la divergence des rapports sur la nature et les caractéristiques du bail ne relève pas de l'appréciation de l'expert qui n'a pas le pouvoir de dire le droit mais de celle du juge ;

- sur l'absence de monovalence des locaux, que les éléments constitutifs de l'exploitation sont constitués par des équipements amovibles dont certains ont été installés par le locataire et non par le bailleur ; qu'au moment de la signature du bail, il n'existait pas de station de lavage mais uniquement des pistes sans aucun matériel ; que la destination des lieux est exclusive de la monovalence des locaux ; qu'il s'agit en ce sens d'un terrain nu dont la valeur locative relève de l'article R. 145-9 du code de commerce ; qu'en vertu de la clause d'accession, le bailleur n'est pas propriétaire des équipements installés sur le terrain puisque le bail n'a pas pris fin ;

- sur l'absence de modifications notables des facteurs locaux de commercialité, qu'il n'est pas démontré que la modification notable des facteurs locaux de commercialité présente un intérêt pour l'activité du preneur de sorte qu'il n'y a pas lieu de déplafonner le loyer de renouvellement ; que l'augmentation du chiffre d'affaires entre 2015 et 2020 est due aux équipements de lavage qui ont été financés en intégralité par le preneur ;

- sur la valeur locative, que les équipements qui constituent la station de lavage appartiennent au preneur et non au bailleur de sorte que la valeur locative doit être appréciée en fonction des caractéristiques du terrain et de son emplacement ; que le bail contient des charges exorbitantes pour le preneur justifiant un abattement ; que l'environnement est peu favorable puisque les terrains avoisinants sont occupés par des communautés de gens du voyage ; que la station de lavage est à l'écart des zones commerciales et peu visible ; que les références citées par l'expert de l'appelante ne concernent pas des terrains nus et n'ont aucun rapport avec l'emplacement et la commercialité des locaux litigieux ; qu'il y a lieu d'appliquer un abattement pour tenir compte de la clause d'accession en fin de bail de la totalité du matériel d'exploitation au bailleur.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

SUR CE,

La cour relève, à l'instar du premier juge, que les parties s'accordent sur le principe et la date du renouvellement du bail, aux clauses et conditions du bail expiré et ce, conformément aux dispositions de l'article L. 145-12 du code de commerce, pour une durée de neuf ans à compter du 1er mai 2018.

Aux termes de l'article L. 145-1 I ' 2° du code de commerce, le statut des baux commerciaux s'applique aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées ' soit avant, soit après le bail ' des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire.

Aux termes de l'article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Ces éléments ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés aux articles R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce.

Aux termes de l'article L. 145-34 du code de commerce, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC). Ce principe dit de « plafonnement » du loyer du bail renouvelé est cependant écarté s'il existe une modification notable des facteurs locaux de commercialité.

En application, de l'article R. 145-9 du code de commerce, le prix du bail des terrains est fixé en considération de ceux des éléments qui leur sont particuliers, eu égard à la nature et aux modalités de l'exploitation effectivement autorisée.

Aux termes de l'article R. 145-10 du même code, le plafonnement du loyer de renouvellement, n'est pas applicable en matière de locaux construits en vue d'une seule utilisation. Le prix des baux de locaux monovalents peut être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée.

En l'espèce, le bail notarié, signé le 5 janvier 2012 entre la SCI 94 Murauto-Boissy et la société Lavages Bueno, désigne ainsi le bien donné à bail « Un immeuble formant le lot numéro 5 de l'ensemble immobilier dénommé « [Adresse 6] » ['] sur lequel est édifié une station de lavage consistant en un local technique, quatre pistes couvertes, une piste découverte, quatre emplacements aspirateurs, accès, terrain enrobé, pelouse » et définit la destination des lieux comme devant servir « exclusivement à l'exploitation d'une station de lavage de véhicules en libre-service et toutes opérations connexes[...] ». Il reprend, en outre, les cessions du fonds de commerce intervenues entre la société Groupe A Venir au profit de la société Barcia, puis de celle-ci à la société Esscount et, enfin de cette dernière à la société Lavages Bueno, ce par acte du 19 janvier 2006.

Il est constant que, par acte sous seing privé du 4 octobre 2012 portant cession du fonds de commerce, la société Trans Wash Investissement est venue aux droits de la société Lavages Bueno, cession dont le bail signé le 5 janvier 2012, soit postérieurement à la cession du fonds de commerce, entre cette dernière et la SCI 94 Murauto-Boissy, faisait partie.

Or, il se déduit de la désignation des locaux loués ci-dessus rappelée que fait partie de l'assiette du bail signé le 5 janvier 2012 l'immeuble sur lequel a été édifiée, avant le bail, notamment, la construction d'un local technique, clos et couvert. Ce local et les aménagements techniques érigés présentent un caractère de solidité au regard de leur pérennité et un caractère de fixité résultant de leur connexion aux réseaux et y est exercée une activité commerciale de prestation de service avec la réception de clientèle.

De sorte que le statut des baux commerciaux a vocation à s'appliquer et il ne peut être considéré que le terrain donné à bail est un terrain nu, au sens de l'article L. 145-1 du code de commerce et le moyen tiré de l'application de la clause d'accession, au regard du nouveau bail daté du 5 janvier 2012, est inopérant.

En outre, comme relevé par M. [X] expert du bailleur, ces locaux ne pourraient être affectés à une autre activité sans que des travaux de transformation importants et coûteux, au regard de la valeur d'ensemble, soient réalisés en ce que cette transformation nécessiterait a minima des travaux d'infrastructure importants résultant de la nécessité de procéder à la suppression en sous-sol du vide sanitaire sous le bâtiment en position central et des fosses de récupération des boues et eaux usées sous chaque zone de lavage couverte, abstraction faite de toute obligation résultant le cas échéant, d'une réglementation administrative, notamment, de dépollution qui ne pèserait que sur l'exploitant.

Il s'infère de ces éléments que, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, les locaux litigieux sont monovalents et soumis aux dispositions de l'article R. 145-10 du code de commerce.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a fixé le montant du loyer à la somme de 14.700 euros.

Dès lors que chacune des parties verse aux débats un rapport d'expert, lesquels divergent sur les éléments essentiels de la détermination de la valeur locative, notamment, sur l'existence de motifs de déplafonnement, il apparaît utile d'ordonner une mesure d'expertise judiciaire aux fins de déterminer la valeur locative des locaux litigieux, dont la monovalence est caractérisée.

De ce fait, il convient, avant-dire droit sur le montant du loyer du bail renouvelé, d'ordonner une mesure d'expertise judiciaire dans les termes du dispositif ci-dessous et de surseoir à statuer sur l'ensemble des demandes.

Dans l'attente, le loyer provisionnel sera fixé au montant du loyer contractuel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort ;

Infirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Créteil le 2 février 2021 sauf en ce qu'il a constaté le renouvellement au 1er mai 2018 du bail liant la SCI 94 Murauto-Boissy et la SARL Trans Wash Investissement ;

Avant-dire droit, ordonne une mesure d'expertise judiciaire et désigne pour y procéder :

Monsieur [R] [Z]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Courriel 4]

avec mission :

- de convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire, se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission ;

- de visiter les locaux litigieux situés [Adresse 5], de les décrire et, si besoin, établir un album photographique ;

- d'entendre les parties en leurs dires et explications ;

- de procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties et, notamment, en ce qui concerne la modification des facteurs locaux de commercialité ;

- de rechercher la valeur locative des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L. 145-34 et R. 145-10 du code de commerce ;

- de rendre compte du tout, donner son avis motivé et dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;

Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la cour d'appel de Paris ' chambre 5-3 - avant le 31 janvier 2025 ;

Fixe à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par la SCI Murauto-Boissy à la régie de la cour d'appel de Paris, avant le 15 juillet 2024, sous peine de caducité ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet ;

Désigne le président de la chambre 5-3 aux fins de contrôler le suivi des opérations d'expertise ;

Dit que le loyer provisionnel pour la durée de l'instance sera le montant du loyer contractuel ;

Sursoie à statuer sur la demande de fixation du loyer ;

Réserve les dépens et les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.