CA Bordeaux, 2e ch. civ., 6 juin 2024, n° 21/01277

FAITS ET PROCÉDURE :

Aux termes d'un acte notarié dressé le 21 janvier 2014 faisant suite à un acte sous-seing privé du 18 décembre 2023, Monsieur [C] [R] a acquis de Monsieur [Y] [H] et Madame [S] [Z] épouse [H], pour un montant de 270 000 euros auquel il convient d'ajouter celle de 10 000 euros pour le mobilier, un immeuble à usage d'habitation situé dans la commune de [Localité 6].

Au printemps suivant, lors de la rénovation dudit immeuble, M. [R] indique avoir découvert un certain nombre de fissures qui auraient été rebouchées et masquées par la tapisserie. Précisant avoir alors procédé à une inspection plus détaillée, il affirme avoir mis en évidence la présence d'autres fissures, dont, affirme-t'il, une plus importante courant sur les façades extérieures de son immeuble et rebouchée au mortier avant application d'une peinture de finition.

M. [R] a sollicité l'expert [U] qui conclut dans un rapport du 23 novembre 2015 à l'existence de plusieurs désordres affectant la solidité de l'immeuble. Selon ce dernier, ces désordres seraient connus des précédents propriétaires qui auraient alors sommairement procédés à leur réparation.

M. [R] soutient que les vendeurs ne lui avaient jamais fait état de ces désordres et que lors d'une réunion de conciliation, ils ont admis que suite à une période de sécheresse en 2008, leur assureur, en l'occurrence la GMF Assurances (la société GMF), avait, à la suite du rapport de leur propre expert, sollicité l'intervention de la société Soltechnic dans le courant de l'année 2009.

A défaut d'accord avec M. et Mme [H], M. [R] les a assignés, ainsi que la société Soltechnic, les 7 et 8 janvier 2016 devant le tribunal de Bergerac afin d'obtenir la résolution judiciaire de la vente, outre la réparation de son préjudice moral.

Par ordonnance du 13 mai 2016, le juge de la mise en état a ordonné une expertise confiée initialement à M. [D] qui a été ultérieurement remplacé par M. [L], lequel a déposé son rapport le 31 mai 2018.

Suivant un acte d'huissier du 17 octobre 2019, la société Soltechnic a attrait en la cause la compagnie GMF assurances, assureur de M. et Mme [H].

Le jugement réputé contradictoire rendu le 5 février 2021 par le tribunal judiciaire de Bergerac a :

- déclaré responsables, sur le fondement de l'article 1642 et suivants du Code civil, M. et Mme [H] du préjudice subi par M. [R],

- déclaré responsable la compagnie GMF Assurances et la Sasu Soltechnic, sur le fondement de l'article 1241 du Code civil,

- condamné en conséquence in solidum M. et Mme [H], la Sasu Soltechnic et la compagnie GMF Assurances à verser à M. [R], les indemnités suivantes :

- 37 640 euros TTC, indexée sur l'indice BT01 du coût de la construction, au titre des travaux de reprise en sous-oeuvre, des fissures murales et de leurs conséquences,

- 53 761 euros TTC, indexée sur l'indice BT01 du coût de la construction, au titre des travaux de reprise du dallage et du carrelage,

- 8 470 euros TTC, indexée sur l'indice BT01 du coût de la construction, au titre des frais d'études structure, géotechnique et de maîtrise d'oeuvre,

- 4 790 euros TTC au titre des frais de déménagement/réaménagement et de gardiennage,

- 15 000 euros en réparation de son préjudice moral,

- dit que ces condamnations seront réparties dans les relations entre d'une part la compagnie GMF assurances et d'autre part la Sasu Soltechnic in solidum comme suit : la compagnie GMF assurances 30 % et la Sasu Soltechnic in solidum : 20%,

- rejeté les autres demandes d'indemnisation formulées par M.[R],

- condamné M. et Mme [H] à verser à M.[R] une indemnité de :

- 27 396,22 euros au titre de la mise en conformité du réseau EU/EV/EP,

- 881,80 euros TTC au titre du remboursement des travaux de séparation des réseaux EP/EV,

- condamné in solidum M. et Mme [H], la Sasu Soltechnic et la compagnie GMF Assurances à verser à M.[R] une indemnité de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- ordonné l'exécution provisoire,

- condamné in solidum M. et Mme [H], la Sasu Soltechnic et la compagnie GMF Assurances aux entiers dépens de l'instance en ceux compris les frais d'expertise, avec distraction au profit de Maître Pierre Emmanuel Barois par application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

M. et Mme [H] ont relevé appel de cette décision le 2 mars 2021.

Par ordonnance du 3 juin 2021, la première présidente de chambre de la cour d'appel de Bordeaux a constaté le désistement des appelants de leur demande d'arrêt de l'exécution provisoire.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 8 octobre 2021, M. et Mme [H] demandent à la cour, sur le fondement des articles 1134 anciens et suivants, 1641 et suivants, et 1792 et suivants du code civil :

- de déclarer leur appel recevable et bien fondé,

- d'infirmer le jugement dont appel en qu'il :

- n'a pas statué sur la demande principale de M. [R], consistant à obtenir la condamnation de M. et Mme [H] et de la société Soltechnic sur le fondement des dispositions des articles 1792 et suivants du code civil,

- a déclaré responsables du préjudice subi par M.[R] la compagnie GMF assurances et la Sasu Soltechnic sur le fondement de l'article 1241 du code civil et eux-mêmes sur le fondement de l'article 1642 et suivants du code civil,

- les a condamnés en conséquence, in solidum avec la Sasu Soltechnic et la Compagnie GMF assurances à verser à M. [R] les indemnités suivantes :

- 37 640 euros TTC indexée sur l'indice BT01 du coût de la construction au titre des travaux de reprise en sous-oeuvre, des fissures murales et de leurs conséquences,

- 53 761 euros TTC indexée sur l'indice BT01 du coût de construction au titre des travaux de reprise du dallage et du carrelage,

- 8 470 euros TTC indexée sur l'indice BT01 du coût de construction au titre des frais d'études structure, géotechnique et de maîtrise d'oeuvre,

- 4 790 euros TTC au titre des frais de déménagement/réaménagement et de gardiennage,

- 15 000 euros en réparation de son préjudice moral,

- a dit que ces condamnations seraient réparties dans les relations entre la compagnie GMF assurances et la Sasu Soltechnic in solidum à hauteur de 30% pour la compagnie GMF assurances et 20% pour la Sasu Soltechnic,

- les a condamnés à verser à M. [R] une indemnité de 27 396,22 euros au titre de la mise en conformité du réseau EU/EV/EP et de 881,80 euros TTC au titre du remboursement des travaux de séparation des réseaux EP/EV, sans préciser le fondement juridique de la condamnation,

- les a condamnés, in solidum avec la Sasu Soltechnic et la compagnie GMF assurances, à verser à M. [R] une indemnité de 8 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais d'expertise,

le réformant :

- de juger responsable la société Soltechnic sur le fondement des dispositions des articles 1792 et suivants du Code civil des préjudices subis par M.[R] et, subsidiairement au visa des dispositions de l'article 1147 ancien du code civil devenu 1231-1 dudit code,

- de juger responsable la GMF Assurances sur le fondement des dispositions de l'ancien article 1147 du code civil devenu 1231-1 dudit code, des préjudices subis par M. [R],

- de condamner la Sas Soltechnic et la GMF Assurances à les garantir et les relever indemnes de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre au titre des conséquences des travaux exécutés en 2009 par la Société Soltechnic,

- de condamner la SASU Soltechnic, en sa qualité de constructeur, au paiement des travaux réparatoires et à l'indemnisation des préjudices immatériels consécutifs,

- de débouter M. [R] de :

- l'intégralité de ses demandes à leur encontre au titre de l'assainissement individuel de l'immeuble,

- son appel incident au titre des travaux de reprise des fondations en sous oeuvre des fissures murales, des travaux de reprise du dallage et du carrelage, du préjudice de jouissance, de frais de gardiennage/réaménagement/déménagement et de la perte de valeur vénale de l'immeuble,

- de limiter le préjudice subi par M. [R] à une somme de 37 640 euros au titre de la reprise des fissures en sous-oeuvre et travaux sur les murs et cloison, conformément au chiffrage retenu par l'expert [L], ainsi qu'à 4 760 euros au titre des frais de gardiennage du mobilier et déménagement,

- de débouter la Sas GMF Assurances de son appel incident tendant à faire juger qu'elle n'aurait pas à indemniser le sinistre et les garantir et relever indemnes,

- de débouter la Sas Soltechnic de son appel incident tendant faire juger que les désordres ne relèvent pas de sa responsabilité,

- de condamner toute partie succombant au paiement d'une somme de 8 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.

Les appelants font notamment valoir que :

- sur la responsabilité des constructeurs :

- concernant celle de la société Soltechnic, Les premiers juges ont écarté l'application des dispositions des articles 1792 et suivants du code civil sans motiver leur décision. Le rapport [L] fait état de désordres qui résultent des travaux conçus et réalisés par la société Soltechninc sous la surveillance de la compagnie GMF Assurances. L'erreur de conception a été mise en lumière par comparaison entre le devis initial présenté par la société Soltechnic, qui prévoyait 29 micropieux, et le second devis qui ne comportait que 18 micropieux, cette diminution étant l'initiative de la GMF Assurances. Ainsi, les désordres invoqués par M. [R] trouvent leur origine dans la conception des travaux mis en oeuvre par la société Soltechnic. Ces désordres étaient cachés au moment de la réception, puisque l'expert M. [L] indique qu'ils sont apparus après la vente intervenue en janvier 2014 et se sont révélés dans les 10 ans de la réception. Ils portent atteinte à la solidité de l'ouvrage. La responsabilité de la société Soltechnic est donc engagée sur le fondement de l'article 1792 du code civil,

- concernant leur responsabilité, M. [R] s'est fondé sur l'article 1792-1 2° du code civil en soutenant que, en leur qualité de vendeurs, ils avaient la qualité de maître d'ouvrage. Or, Ils ne finançaient pas les travaux, dont le coût était supporté in fine par leur assureur GMF. Ils étaient profanes et n'ont participé ni à la conception, ni à la réalisation des travaux. Le maître de l'ouvrage conserve le bénéfice de la garantie légale s'il justifie d'un intérêt direct et certain à agir, après l'aliénation de son immeuble. Tel est le cas lorsqu'un maître d'ouvrage qui, en qualité de vendeur, voit sa responsabilité recherchée par son acquéreur. Partant, ils ont sollicité, d'une part, la garantie de Soltechnic à les relever indemne de toute condamnation et, d'autre part, en tant que de besoin, la condamnation du constructeur au paiement des travaux réparatoires. Or, le tribunal n'a pas statué sur cette demande,

- sur la responsabilité de droit commun :

- concernant celle de la Sas Soltechnic, que M. [R] a sollicité à titre subsidiaire, cette demande est recevable à condition de démontrer la faute du constructeur. En l'espèce, les désordres affectant l'immeuble ont pour origine des erreurs de conception commises par la société Soltechnic. Cela constitue une inexécution contractuelle. En conséquence, la responsabilité contractuelle de droit commun de la Sas Soltechnic doit être retenue. Or, l'acquéreur de l'ouvrage ne démontre pas la commission d'une faute de leur part,

- concernant la responsabilité de la Sa GMF, celle-ci a donc privilégié le financement d'une solution de réparation partielle. Cette réduction des micropieux est à l'origine du litige. L'assureur multirisques habitation est tenu à l'égard de son assuré de prévoir et financer des travaux permettant de remédier de façon définitive au sinistre. Il en résulte que les désordres constatés sont la conséquence directe de la mauvaise exécution de ses obligations. Sa responsabilité contractuelle doit donc être engagée à leur égard, de sorte que l'assureur sera déclaré responsable,

- sur leur condamnation in solidum avec la Sas Soltechnic et la Sa GMF Assurances au titre des travaux réparatoires, leur responsabilité a été retenue au titre de la garantie des vices cachés alors que le tribunal a motivé essentiellement sa décision sur les dispositions de l'article L.125-5 IV et V du Code de l'environnement, fondement autonome, qui n'était pas invoqué par le demandeur. En tout état de cause, ils doivent être relevés indemnes par la Sas Soltechnic et la Sa GMF Assurances de toute condamnation prononcée au profit de M. [R]. En outre, en tant que maîtres de l'ouvrage, ils conservent le bénéfice de la garantie légale après la vente de l'immeuble litigieux, puisqu'ils justifient d'un intérêt direct et certain à agir en raison de l'action engagée par M. [R]. Le maître de l'ouvrage ne peut supporter in fine, les conséquences de travaux mal conçus et mal réalisés par le constructeur, d'autant plus qu'ils étaient profanes et ne pouvaient savoir que les travaux étaient affectés de désordres en raison de leur caractère caché. Par ailleurs, une simple erreur ou négligence de la part du vendeur n'est pas assimilable à la mauvaise foi. Pourtant, ils se sont vu reprocher une négligence qui a conduit le tribunal à retenir une répartition de la responsabilité et à leur faire supporter à hauteur de 50 % du montant des condamnations. Il est incompréhensible que le constructeur n'ait été condamné qu'à hauteur de 20%. Quant à la compagnie GMF, elle doit également les relever indemnes de toute condamnation car, conformément à l'article L.125-1 du code des assurances, l'assureur multirisques habitation à la date des désordres liés à des épisodes de sécheresse classés catastrophes naturelles et affectant l'immeuble assuré doit indemniser les désordres postérieurs qui résultent de l'insuffisance des travaux de reprise initiaux. Il importe peu, dans ses rapports avec son assuré, que la maison ait été vendue entre temps, et que le contrat d'assurance ait été alors résilié. Partant le jugement déféré sera réformé en ce qu'il a les déboutés de leur demande de relevé indemne à l'encontre de la Sa GMF assurances,

- sur leur condamnation au titre de l'assainissement de l'immeuble, M. [R] a soutenu en première instance que l'assainissement de l'immeuble était affecté d'une non-conformité, constitutive d'un vice caché. Cette demande est totalement distincte de celle relative aux travaux réalisés en 2009 par la société Soltechnic. Les premiers juges ont fait droit à l'argumentation du demandeur sans pour autant motiver leur décision et indiquer le fondement juridique retenu. Or, la notion de vice caché doit être écartée car l'état du réseau EU/EV/EP avait été discuté entre les parties au moment de la vente et dans le contrat qui comporte une clause rédigée de manière particulièrement circonstanciée. Cette stipulation démontre que l'acquéreur a été pleinement informé de la situation de l'installation individuelle d'assainissement par rapport à la réglementation en vigueur. En outre, il est précisé que le prix de vente a été négocié entre les parties au regard des caractéristiques de l'assainissement desservant l'immeuble. En conséquence, la clause comporte un renoncement de l'acquéreur à tout recours à l'encontre des vendeurs ou du notaire sur ce point,

- sur l'appel incident formé par la société Soltechnic, le rapport d'expertise relève que la reprise partielle mise en oeuvre par cette dernière est la cause exclusive de l'apparition de fissures. Il appartenait à la société Soltechnic de procéder à des vérifications minimales et d'émettre toute réserve utile à la suite de la limitation de son intervention décidée par la GMF. Sa responsabilité est donc engagée,

- sur l'appel incident formé par la Sa GMF Assurances, ses allégations sont contredites par l'expert judiciaire qui constate que les désordres résultent de l'insuffisance des réfections antérieures, exécutées par Soltechnic sous la direction de l'assureur. Cette dernière doit donc les garantir. D'une part, l'immeuble n'était affecté d'aucun désordre apparent lors de vente puisqu'ils étaient indétectables par un profane, et d'autre part, ils pensaient légitimement que leur assureur avait traité le sinistre définitivement,

- sur l'appel incident diligenté par M. [R],

- concernant les travaux de reprise, aucun élément n'impose la reprise de zones en parfait état et de surcroît au sein de pièces indépendantes. M. [R] ne peut solliciter une remise à neuf de l'immeuble alors qu'il l'a acheté en l'état. L'expert a écarté les dires du nouveau propriétaire comme étant injustifiés,

- concernant le préjudice de jouissance, les frais de gardiennage et de déménagement, il convient de préciser que l'immeuble objet du litige n'est pas le domicile de M. [R] mais une résidence secondaire. Il a indiqué au cours de l'expertise qu'il n'occupait plus le pavillon depuis plusieurs mois et qu'il n'entendait plus y résider à l'avenir. Ses demandes ne peuvent donc prospérer,

- concernant la prétendue perte de valeur vénale du bien, M. [R] se fonde sur un avis rédigé par M. [B], expert immobilier, pour conclure à une dévaluation significative du bien. Or, les travaux de reprise seront mis en oeuvre, avec traitement intégral des façades, y compris des fissures. Après travaux, l'immeuble présentera des fondations renforcées de manière définitive et pérenne. En outre, les travaux bénéficieront de la garantie décennale. C'est donc une plus-value qui sera apportée à l'immeuble.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 20 juillet 2021, la société Soltechnic demande à la cour, sur le fondement des articles 1792 et suivants et 1241 du code civil, de :

- débouter M. et Mme [H] de leurs conclusions d'appelants,

faisant droit à son appel incident :

- infirmer le jugement dont appel en ce qu'il :

- l'a déclarée responsable,

- l'a condamnée en conséquence in solidum avec M. et Mme [H] et la compagnie GMF Assurances à verser à M. [R], les indemnités suivantes :

- 37 640 euros indexée sur l'indice BT01 du coût de la construction au titre des travaux de reprise en sous-oeuvre, des fissures murales et de leurs conséquences,

- 53 761 euros TTC, indexée sur l'indice BT01 du coût de la construction, au titre des travaux de reprise du dallage et du carrelage,

- 8 470 euros TTC, indexée sur l'indice BT01 du coût de la construction, au titre des frais d'études structure, géotechnique et de maîtrise d'oeuvre,

- 4 790 euros TTC au titre des frais de déménagement/réaménagement et de gardiennage,

- 15 000 euros en réparation de son préjudice moral,

- a dit que ces condamnations seront réparties dans les relations entre d'une part la compagnie GMF assurances et elle d'autre part in solidum comme suit : la compagnie GMF assurances 30 % et elle-même in solidum : 20%,

- l'a condamnée in solidum avec M. et Mme [H] et la compagnie GMF Assurances à verser à M. [R] la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance, en ceux compris les frais d'expertise,

statuant à nouveau :

- juger que les travaux qu'elle a réalisés ne sont cause d'aucun désordre et qu'elle s'est acquittée de son obligation de conseil et d'information,

- juger en conséquence que les désordres ne relèvent pas de sa responsabilité,

- débouter en conséquence M. [R] et M. et Mme [H] de leurs prétentions à son encontre,

- condamner M. [R] et M. et Mme [H] à lui verser une indemnité de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris ceux de référé et de première instance,

subsidiairement :

- limiter le préjudice matériel de M. [R] à la somme arbitrée par l'expert judiciaire, soit 37 640 euros TTC,

- débouter tant M. [R] que M. et Mme [H] du surplus de leurs demandes relatives au montant des travaux, en ce compris des frais d'études structure, géotechnique et de maîtrise d'oeuvre,

- débouter M. [R] de ses demandes formées au titre de la prétendue perte vénale de l'immeuble et du préjudice moral,

- limiter les sommes sollicitées au titre du préjudice de jouissance, des frais de gardiennage/réaménagement/déménagement et des frais irrépétibles,

en tout état de cause :

- condamner la Sa GMF assurances à la relever indemne de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, les désordres procédant d'une conception et d'une indemnisation insuffisante des travaux de réparation.

La société Soltechnic fait notamment valoir que :

- sur les responsabilités, il est constant d'une part qu'à la date du 1er octobre 2019, soit 10 ans après la réalisation des travaux, l'immeuble est habitable, les désordres constatés n'affectant ni sa solidité, ni sa destination normale. En tout état de cause, l'appréciation pour le moins floue du délai à partir duquel l'habitation serait, selon l'expert, inhabitable ne permet pas de mobiliser la garantie décennale. D'autre part, les travaux réalisés par celle-ci ne sont le siège d'aucun désordre, ses micropieux remplissant leur office. Seule la sécheresse de 2005 et les deux suivantes, ainsi que des malfaçons originelles sont à l'origine du litige. Par conséquent, les désordres ne sont pas de nature à engager sa responsabilité. Enfin, il convient de rappeler que le premier devis du 29 mars 2006 comprenant 29 micropieux alors que celui du 8 avril 2008, dressé à la demande de la GMF portant sur 18 micropieux, indique qu'il ne s'agit que d'une reprise en sous-oeuvre partielle. En outre, la lettre de transmission des devis adressée aux appelants, puis à l'expert de la GMF, précise que 'dans le cas où une poursuite des désordres serait observée au droit des zones non confortées, il serait alors nécessaire de réaliser une reprise en sous-oeuvre complémentaire en 2ème phase'. Partant, ses devis ont clairement alerté chacun de ses destinataires du risque inhérent d'une reprise en sous-oeuvre partielle et donc de l'obligation éventuelle d'avoir à en effectuer une complémentaire au droit des ouvrages non confortés en 1ère phase. En conséquence, ni sa responsabilité décennale, ni sa responsabilité contractuelle pour manquement à l'obligation d'information et/ou de conseil ne peuvent être retenues,

- sur les préjudices allégués, le chiffrage des travaux réalisé par l'expert judiciaire est le seul à retenir, et non celui de M. [R], lequel effectue des ajouts non retenus par l'expert. Ensuite, les frais d'études structure, géotechnique et de maîtrise d'oeuvre chiffrés par M. [U], expert conseil et futur maître d'oeuvre des travaux, sont surabondants au regard du travail d'ores et déjà effectué par l'expert conseil de M. [R]. Une reprise en sous-oeuvre, garantie pendant dix années, dans une période de sécheresses récurrentes ne constitue pas une moins-value, d'autant que sa maison sera entièrement réparée. La demande au titre des frais de gardiennage/réaménagement/déménagement allègue une durée de travaux de 29 mois, alors que l'expert judiciaire a évalué la durée à 2,2 mois auxquels s'y ajoutent 12 mois entre les deux phases. Enfin, sur le préjudice moral allégué par M. [R], celui-ci n'est pas justifié car les désordres ne sont pas susceptibles d'entraîner une quelconque atteinte à l'affection, l'honneur ou la réputation.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 12 octobre 2021, la société GMF Assurances demande à la cour, sur le fondement des articles 1147 et 1382 anciens du code civil :

- d'infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a :

- l'a déclarée responsable des préjudices subis par M. [R],

- l'a condamnée in solidum avec les autres défendeurs à verser à M. [R] les sommes de :

- 37 640 euros TTC indexé sur l'indice BT 01 du coût de la construction au titre des travaux de reprise en sous-oeuvre des fissures murales et de leurs conséquences,

- 53 761 euros indexé sur l'indice BT 01 du coût de la construction au titre des travaux de reprise du dallage et du carrelage,

- 8 470 euros TTC indexé sur l'indice BT 01 du coût de la construction au titre des frais d'études structure, géotechnique et de maîtrise d'oeuvre,

- 4 790 euros TTC au titre des frais de déménagement, réaménagement, et de gardiennage,

- 15 000 euros en réparation de son préjudice moral,

- dit que ces condamnations seront réparties dans les relations entre les défendeurs à hauteur de 30% pour elle-même,

- l'a condamnée in solidum avec les autres défendeurs au paiement à M. [R] la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens en ceux compris les frais d'expertise,

statuant à nouveau :

- de déclarer qu'elle n'a commis aucune faute ayant causé les préjudices subis par M. [R],

- de débouter M. [R], M. et Mme [H] et la société Soltechnic de toutes prétentions contraires ou plus amples,

- de condamner la partie succombant au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens,

À titre subsidiaire, si la cour retenait sa responsabilité :

- de débouter M. et Mme [H] de leur demande tendant à être garantis et relevés indemnes de toutes condamnations qui seront prononcées à leur encontre,

- de limiter le préjudice subi par M. [R] au titre de la reprise des désordres à :

- 37 640 euros au titre de la reprise des fissures en sous-oeuvre et travaux sur les murs et cloisons,

- 8 740 euros au titre des frais d'études de structures, géotechniques et mission de maîtrise d'oeuvre,

- 2 460 euros pour retrait du mobilier, gardiennage, déménagement,

- 2 200 euros au titre de l'indemnité de location,

- de débouter M. [R] de sa demande d'indemnisation au titre des travaux de traitement du dallage et du carrelage du séjour et de la remise en état de la terrasse,

- de débouter M. [R] de se demande d'indemnisation au titre du préjudice moral et à titre subsidiaire, le réduire à de plus justes proportions,

- de réduire à de plus justes proportions le montant de l'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- de limiter à 10% du montant des préjudices retenus sa condamnation au titre de sa contribution,

en toutes hypothèses :

- de débouter M. [R], M. et Mme [H] et la société Soltechnic de toutes prétentions contraires ou plus amples,

- de condamner la partie succombant au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Elle fait notamment valoir que :

- le tribunal a fait une mauvaise appréciation du rapport d'expertise de M. [L] car les désordres dont se plaint l'acheteur relatifs aux fissures sont étrangers à son intervention, laquelle n'a commis aucune faute, contractuelle ou délictuelle. En effet, d'une part, aucun élément ne laisse présumer qu'elle a demandé la réduction du nombre de micropieux. Le rapport de M. [O], expert mandaté par ses soins, ne détaille pas le nombre de micropieux à réaliser. N'ayant relevé aucun désordre à l'intérieur de la maison, il conclut à des solutions techniques de réparation à un confortement du mur extérieur. Le mur refend intérieur n'étant pas affecté, il n'y avait pas lieu de le traiter. Ainsi, les micropieux sous le refend intérieur n'ont pas été pris en charge et ce à juste titre puisqu'aujourd'hui encore l'absence de dommages sur cette partie a pu être constatée. Elle a seulement estimé ne devoir garantir que les micropieux pour les murs extérieurs, tels que proposés par la société Soltechnic selon son second devis, puisque le chiffrage retenu pour l'indemnisation est celui fixé par les devis émis par cette société et la société Soletbat (finitions). La société Soltechnic et M. et Mme [H] étaient libres de maintenir l'installation des micropieux à l'intérieur s'ils le souhaitaient, en prévention.

- a cause des désordres se trouve dans le défaut de conception commis par la société Soltechnic, comme le relève le rapport d'expertise. Le fait qu'elle n'ait pas corrigé la solution préconisée par la société Soltechnic ne constitue en rien une faute, puisqu'elle n'avait pas à le faire. Il convient de rappeler qu'en tant qu'assureur, elle ne garantit que les dommages réalisés et avérés. En l'absence de sinistre existant sur la zone de la tour et du séjour en 2008, il n'y avait pas lieu à garantie. Enfin, il est inexact d'affirmer que le rapport [O] aurait considéré que les travaux en sous-oeuvre pouvaient se limiter à 18 micropieux. Ce document se borne à décrire les désordres et à préconiser une solution de confortement du mur extérieur, mais ne limite en rien le nombre de micropieux à installer. Les 11 micropieux qui seraient manquants n'auraient donc rien changé aux désordres dont se plaint l'acheteur. Elle n'a pas agi contre les préconisation de la société Soltechnic, qui a elle-même proposé dès l'origine une reprise seulement partielle en excluant la zone de la tour,

- à titre subsidiaire, la cour ne pourra pas exonérer M. et Mme [H] de toute responsabilité à l'égard de M. [R] au regard de leur réticence dolosive et de leurs déclarations mensongères à l'acte de vente, lesquelles ont concouru à la réalisation des préjudices. Ils ont en effet déclaré n'avoir réalisé aucuns travaux alors qu'ils avaient une parfaite connaissance du vice affectant l'immeuble. Ils l'ont ainsi dissimulé à leur acquéreur et ont même affirmé le contraire dans l'acte authentique de vente.

Concernant la contestation du pourcentage de responsabilité retenu à son égard, l'expert judiciaire a retenu que le défaut de conception de la société Soltechnic était la cause principale des désordres survenus et que M. et Mme [H], en raison de leurs mensonges, ne peuvent être totalement exonérés, garantis et relevés indemnes. Le tribunal ne pouvait donc pas retenir un taux de 30% de prise en charge car elle n'a commis aucune faute, la responsabilité principale incombant à la société Soltechnic. Concernant la contestation du chiffrage des préjudices retenus par le tribunal, la durée de 12 mois entre les travaux de reprise en sous-oeuvre et les travaux de réfection des cloisons n'a, à juste titre, pas été retenue dans la mesure où ce délai n'est pas justifié. En revanche, alors que l'expert avait exclu ce poste, le tribunal a à tort retenu les travaux de traitement du dallage du séjour, réfection du carrelage du sol intérieur de la salle à manger et du séjour et la remise en état de la terrasse.

Sur le préjudice moral, il doit être réduit à de plus justes proportions, et ne doit pas être mis à sa charge en ce qu'il découle de la tromperie commise par les vendeurs et la déception de l'acquéreur quant au bien acquis.

Quant à la perte de valeur vénale, celle-ci est inexistante dans l'hypothèse où les travaux de reprise seront effectués.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 6 décembre 2021, M. [R] demande à la cour, sur le fondement des articles 1641 et suivants, 1792 et suivants, 1231 et suivants et 1241 du code civil, et l'article L.125-5 du code de l'environnement :

- de déclarer recevable mais mal fondé l'appel de M. et Mme [H],

- de faire droit à son appel incident et en conséquence :

- de confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a :

- retenu la responsabilité de M. et Mme [H], de la Sasu Soltechnic et de la compagnie GMF Assurances dans la survenance des désordres de fissurations affectant sa maison,

- retenu la responsabilité de M. et Mme [H] dans la survenance des désordres affectant le système d'assainissement,

- condamné in solidum M. et Mme [H], la Sasu Soltechnic et la compagnie GMF Assurances à lui verser les indemnités suivantes :

- 8 470 euros TTC, indexée sur l'indice BT01 du coût de la construction au titre des frais d'études structure, géotechnique et de maîtrise d'oeuvre,

- 15 000 euros en réparation du préjudice moral de M. [R],

- 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de première instance,

- a condamné M. et Mme [H] à lui verser les indemnités suivantes :

- 27 396,22 euros au titre de la mise en conformité du réseau EU/EV/EP,

- 881,80 euros TTC au titre du remboursement des travaux de séparation des réseaux EP/EV,

- d'infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a :

- fixé le montant des travaux de reprise des fondations en sous oeuvre, des fissures murales et de leurs conséquences, à la somme de 37 640 euros,

- limité le montant des travaux de reprise du dallage et du carrelage à la somme de 53 761 euros,

- rejeté sa demande au titre de son préjudice de jouissance,

- fixé le montant des frais de déménagement/réaménagement et gardiennage à la somme de 4 790 euros,

- rejeté sa demande au titre de la perte de valeur vénale de sa maison,

en conséquence, statuant de nouveau :

- de condamner in solidum M. et Mme [H], la Sasu Soltechnic et la compagnie GMF Assurances à lui verser les sommes de :

- 52 310,50 euros, avec indexation sur l'indice BT01 du coût de la construction, au titre des travaux de reprise des fondations en sous oeuvre des fissures murales et de leurs conséquences,

- 59 137,10 euros, avec indexation sur l'indice BT01 du coût de la construction, au titre des travaux de reprise du dallage et du carrelage,

- 29 200 euros au titre de son préjudice de jouissance,

- 6 914,40 euros au titre des frais de gardiennage/réaménagement /déménagement,

- 78 463 euros, au titre de la perte de valeur vénale de sa maison,

en tout état de cause :

- de les condamner in solidum à verser à M. [R] une indemnité de 15 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens d'appel avec distraction au profit de la Scp Latournerie Milon Czamanski Mazille par application de l'article 699 du code de procédure civile.

M. [R] fait notamment valoir que :

- concernant la responsabilité de M. et Mme [H] sur le fondement de la garantie des vices cachés, il ne peut être valablement contesté que ceux-ci avaient parfaitement connaissance des vices, non apparents pour un acquéreur profane, affectant leur immeuble au jour de la vente. De même, il ressort du rapport d'expertise que les vices rendent l'immeuble impropre à sa destination, ou tout du moins diminue considérablement son usage et sa valeur. En outre, ils n'ont pas porté à sa connaissance la présence de fissures ou de travaux réparatoires importants réalisés quelques années avant la vente.

La gravité du vice, qui affecte tant l'intérieur que l'extérieur de la maison, est telle que la structure de l'immeuble est affaiblie et que celui-ci est dévalorisé. Dès lors, les désordres rendent l'immeuble impropre à sa destination. Enfin, le vice est antérieur à la vente puisqu'il résulte des affaissements des fondations en sous-oeuvre dû à la sécheresse de 2005 et aux déplacements résiduels de fondation après l'intervention de la société Soltechnic. Les vendeurs ont eux-mêmes indiqué, dans le cadre de la tentative de résolution amiable du litige, avoir régularisé une déclaration de sinistre, antérieurement à la vente, auprès de leur assureur catastrophe naturelle GMF suite à l'apparition de fissures sur les façades de l'immeuble. À l'occasion de cette rencontre, M. et Mme [H] ont reconnu qu'ils ne l'avaient pas avisé de la situation particulière de leur immeuble.

- concernant les désordres affectant le système d'assainissement, iIl ressort du rapport d'expertise qu'est caractérisée une non-conformité de l'installation du système d'assainissement et que ses vendeurs en avaient connaissance.

- concernant la responsabilité des appelants sur le fondement de la garantie décennale, celle-ci est peut être engagée en raison de leur qualité de vendeurs car ils endossent donc la qualité de constructeurs au sens de l'article 1792-1 du code civil. En outre, les désordres sont apparus dans les dix ans de la réception et portent atteinte à la solidité de l'immeuble. Le critère de gravité, relevé par l'expert judiciaire, est bien rempli,

- concernant la responsabilité des appelants sur le fondement de la responsabilité contractuelle, si la cour ne confirmait pas le jugement à propos de la garantie des vices cachés et de la garantie décennale, celle-ci est engagée en ce qu'ils ont manqué à leurs obligations en qualité de vendeurs, en ne l'informant pas d'un précédent sinistre et de la réalisation de travaux préparatoires, ainsi que des non-conformités alors qu'ils avaient connaissance de ces éléments. Il est évident que s'il avait eu connaissance de l'existence de désordres ayant affecté l'immeuble et de la réalisation de travaux réparatoires, préalablement à la vente ainsi que des diverses non-conformités rappelées dans l'expertise judiciiaire, il n'aurait pas acquis l'immeuble au prix demandé,

- concernant la responsabilité de la Sasu Soltechnic sur le fondement de la responsabilité délictuelle, les désordres litigieux résultent des fautes de conception et d'exécution commises par celle-ci dans le cadre des travaux qu'elle a réalisés consécutivement à la sécheresse. Par ailleurs, en limitant la reprise en sous-oeuvre, elle n'a pas stabilisé l'immeuble. Ces manquements sont indiscutablement constitutifs de fautes dans la mission qui lui avait été confiée, lesquels sont à l'origine de ses préjudices. Par ailleurs, celle-ci avait toute la latitude de refuser d'effectuer les travaux si elle estimait que les suppressions exigées par le conseil technique de l'assureur GMF ne permettaient pas de remédier de manière pérenne aux désordres,

- concernant la responsabilité de la Sasu Soltechnic sur le fondement de la garantie décennale, celle-ci peut être engagée à titre subsidiaire. En effet, les fissures extérieures et intérieures affaiblissent la structure de l'immeuble et le dévalorise. Ces fissures sont situées principalement dans la zone de la tour et du mur extérieur. Elles ont pour origine l'affaiblissement des fondations de cette zone qui n'a pas été traitée.

Surtout, il ressort du rapport d'expertise que les vices constatés rendent déjà ou vont de manière certaine rendre l'immeuble impropre à sa destination. La gravité des désordres est donc clairement établie,

- concernant la responsabilité de la société GMF Assurances sur le fondement de la responsabilité délictuelle, sa faute réside dans la limitation volontaire du nombre de micropieux au titre des travaux réparatoires des premières fissures apparues sur les façades. En outre, le tiers peut se prévaloir d'une mauvaise exécution d'un contrat par une partie pour rechercher la réparation de son préjudice qui en découle. Par ailleurs, la jurisprudence considère que l'assureur MRH qui préconise, après avis de son expert, des travaux insuffisants, engage sa responsabilité en cas de réapparition des désordres. L'expert judiciaire relève que la suppression des 11 micropieux à la demande de la compagnie GMF n'a pas permis de ceinturer efficacement l'immeuble et donc de remédier aux désordres de manière pérenne,

- sur l'infirmation du jugement concernant l'indemnisation de certains préjudices

- concernant les travaux de reprise en sous-oeuvre, ceux préconisés par l'expert ne prévoient qu'une reprise partielle des micropieux concernant les murs intérieurs par rapport au devis qui lui avait été adressé durant ses opérations par la société Soltechnic. Or, une reprise partielle ne permettra pas de mettre un terme définitif aux désordres et de stabiliser de manière pérenne l'immeuble,

- concernant les travaux de reprise du dallage et du carrelage, la somme allouée par le tribunal ne permet pas de réparer l'entier dommage.car il a été indiqué au cours des opérations d'expertise que le carrelage mis en oeuvre n'étant plus disponible, il y a lieu de reprendre l'intégralité du revêtement de sol. Par ailleurs, l'expert relève que ces travaux font partie intégrante des devis retenus au titre des travaux réparatoires,

- concernant le préjudice de jouissance, au regard de la persistance des désordres et de la configuration de l'immeuble, la société Soltechnic préconise une attente non pas de 12 mois mais de 24 mois afin de permettre la stabilisation complète des fondations en sous-oeuvre. Par conséquent, la durée totale des travaux est estimée à 29,2 mois, durant laquelle il ne pourra plus occuper sa maison et exposera des frais de relogement,

- concernant les frais de déménagement/réaménagement et gardiennage, la réalisation des travaux réparatoires préconisés va nécessairement le contraindre à déménager la majeure partie de ses meubles et à les réinstaller ensuite. Il convient de réévaluer le coût du gardiennage de ce mobilier, qui figure dans le devis de la société Colussi à hauteur de 153,60 euros/mois, pendant les 29 mois que vont durer les travaux, soit la somme totale de 4 454,40 euros,

- concernant la perte de valeur vénale de l'immeuble, l'existence de travaux de reprise va générer nécessairement une perte de celle-ci. De même, la présence de fissures est un des facteurs les plus négatifs en matière de vente. En outre, l'expert relève dans son rapport qu'il existe une perte de valeur pour un acquéreur potentiel qui serait mis au courant du passé de l'immeuble.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 26 mars 2024.

MOTIVATION

Il doit être liminairement rappelé que les règles relatives à la responsabilité décennale sont d'ordre public de sorte qu'il n'est pas possible d'y déroger, à la différence de celles relatives à la garantie des vices cachés supportée par le vendeur d'un bien.

Dans ses dernières conclusions déposées en première instance, M. [R] avait sollicité à titre principal la mise en jeu de la responsabilité décennale de ses vendeurs et, à titre subsidiaire, fondé son action sur la garantie des vices cachés.

Le premier juge a directement examiné l'action fondée sur les dispositions de l'article 1641 et suivants du Code civil sans aborder la question de la garantie décennale.

Au regard de ces éléments, il convient en conséquence en premier lieu d'examiner si la responsabilité décennale de ces derniers est susceptible d'être retenue.

Sur la mise en jeu de la responsabilité décennale

Aux termes de l'article 1792 du code civil ' tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité est écartée si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère'.

La garantie décennale n'a vocation à s'appliquer que dans l'hypothèse où il y a eu réception et que le dommage s'est révélé postérieurement à celle-ci.

La présomption de responsabilité consacrée par l'article 1792 du code civil a pour objet d'alléger la charge de la preuve pour le maître d'ouvrage en le dispensant d'établir l'existence d'une faute du constructeur à l'origine du désordre. Mais elle suppose tout de même d'établir l'existence d'un lien de causalité entre l'intervention du constructeur sur le chantier et le dommage dont il est demandé réparation.

En ce qui concerne la structure de l'immeuble

L'immeuble objet du présent litige a été construit entre les années 1983 et 1984. Le mur extérieur de la salle à manger et la tour ont été édifiés à une hauteur supérieure à celle du reste de l'habitation.

Au regard de la date de l'édification de cette habitation, la garantie décennale des vendeurs et de la société Soltechnic, à supposer établie, ne pourrait porter que sur la partie de l'immeuble sur laquelle cette dernière est intervenue au début de l'année 2009 pour remédier à des désordres.

L'apparition de fissures sur certaines parties du bâtiment a été observée par M. et Mme [H] dès l'année 2005. Ceux-ci ont effectué une déclaration de sinistre auprès de la société GMF au cours de l'année 2008.

Un arrêté de catastrophe naturelle, portant sur la période de sécheresse comprise entre le 1er juillet 2005 et le 30 septembre 2005, a été pris le 22 février 2008.

Entre-temps, la société GMF, auprès de laquelle M. et Mme [H] avait souscrit un contrat d'assurance habitation, avait, après avoir mandaté le cabinet [O], décidé et financé les travaux de reprise qui ont été effectués au début de l'année 2009 par la société Soltechnic.

Après la vente de l'immeuble à M. [R], de nouvelles fissures sont apparues, notamment mais pas uniquement, au niveau du mur extérieur de la salle à manger et de la tour, zones qui n'avaient pas été affectée par les désordres précédents et n'avaient donc pas fait l'objet de travaux de reprises (rapport de M. [U] du 23 novembre 2015).

L'expert judiciaire évoque une lente évolution des désordres, observant toutefois que le bâtiment n'est pas en péril et demeure 'solide'. S'il conclut que les plus importants de ceux-ci 'vont finir de le rendre impropre à l'usage d'habitation', il n'est pas formellement établi que l'atteinte à la destination de l'ouvrage interviendra avec certitude dans le délai décennal qui apparaît d'ores et déjà dépassé pour les parties de l'immeuble qui n'ont pas fait l'objet de travaux réparatoires.

S'agissant de l'affaissement de la terrasse provoquant un désaffleurement des carreaux de champ, il indique que ces désordres étaient apparents à la vente (p30). Ils ne peuvent dès lors donner lieu à mise en jeu de la garantie des vendeurs ou d'une autre partie fondée sur les articles 1792 et suivants du Code civil.

Ces éléments permettent d'exclure la responsabilité des vendeurs ou de toute autre partie au présent litige sur le fondement des articles 1792 et suivants du Code civil. Le jugement entrepris sera donc complété sur ce point.

En ce qui concerne le réseau d'assainissement

Une non-conformité ne constitue pas en elle-même un désordre de nature décennal.

En outre, il apparaît que le réseau d'assainissement, qui fonctionne normalement de sorte que l'impropriété à destination n'est pas démontrée, n'a pas été modifié par M. et Mme [H] entre la date de construction de l'immeuble 2003/2004 et celle de la vente de celui-ci à M. [R].

En conséquence, son éventuelle non-conformité, qui sera évoquée ci-dessous, ne peut donc donner lieu à la mise en jeu de la responsabilité décennale des appelants. Le jugement entrepris sera donc complété sur ce point.

Sur la garantie des vices cachés

Il résulte des dispositions de l'article 1641 du Code civil que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

L'article 1643 du Code civil énonce que que le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés même s'il n'en avait pas lui-même connaissance sauf s'il a été convenu entre les parties une clause d'exclusion de garantie dans cette hypothèse.

Une clause d'exclusion de la garantie des vices cachés figure à l'acte de vente du 21 janvier 2014.

En application des dispositions de l'article 1646 du code civil, le vendeur qui ignorait les vices de la chose ne sera tenu qu'à la restitution du prix et à rembourser à l'acquéreur les frais occasionnés par la vente.

Cependant, aux termes des dispositions de l'article 1645 du Code civil, le vendeur non professionnel est tenu, outre la restitution du prix de vente, de tous les dommages et intérêts envers les acquéreurs à la condition de démontrer sa connaissance du vice affectant la chose vendue.

En ce qui concerne les fissures de l'immeuble

L'expertise judiciaire a constaté l'apparition de nouvelles fissures dues à l'affaissement des fondations.

Selon M. [L], dont les conclusions ne sont pas remises en cause par l'une ou l'autre des parties sur ce point, cet affaissement n'a pas été complètement traité en sous-'uvre après la sécheresse de 2005. Il considère que l'implantation par la société Soltechnic des micropieux, réalisée dans le cadre de la procédure assurantielle consécutive à la déclaration de sinistre régularisée par M. et Mme [H] auprès de la société GMF :

- a créé des points durs sous les fondations qui ont entraîné le déplacement de celles-ci ;

- n'a pas été entreprise sur la totalité du sous-sol de l'habitation, notamment sou le mur extérieur de la salle à manger et la tour.

Il considère dès lors que cette situation est directement à l'origine des nouvelles fissures et également du désaffleurement des carreaux de la terrasse.

Comme rappelé ci-dessus, la solidité de l'immeuble n'est pas remise en cause, Cependant, les nombreuses fissures présentes sur de nombreux murs et la dégradation des sols intérieurs et des murs rendent l'habitation impropre à son occupation, donc à son usage normal. La gravité du vice est donc attestée.

Les vendeurs contestent toute volonté de dissimulation des désordres à l'acquéreur et expliquent avoir considéré que les risques d'apparition de nouvelles fissures avaient disparu à la suite des travaux de reprise entrepris par la société Soltechnic.

Cependant, l'acte de vente précité ne fait absolument pas état :

- du précédent sinistre subi par les appelants,

- de la déclaration de celui-ci auprès de la société GMF,

- et de la lourde intervention réalisée par la société Soltechnic.

De même, ils ne contredisent pas utilement M. [R] lorsque ce dernier affirme que l'intégralité des fissures présentes en 2008 a été masquée par l'apposition d'un revêtement mural et qu'il n'a découvert leur existence qu'après la vente.

Il doit être rappelé que l'article L125-5 IV et V du code de l'environnement, dans sa rédaction applicable au présent litige, impose au vendeur d'un immeuble d'informer par écrit l'acquéreur de tout sinistre ayant donné lieu au versement d'une indemnité en application de l'article L.125-2 ou de l'article L.128-2 du code des assurances. Faute de donner une telle information, l'acquéreur peut solliciter la résolution du contrat ou une diminution du prix en justice.

Enfin, les appelants ne pouvaient ignorer que les nombreux désordres subis par leur immeuble provenaient de l'affaissement du sol dont l'intensité était susceptible d'évoluer, ayant été notamment destinataire d'une lettre de la part de la société Soltechnic qui les informait que le risque d'apparition de nouveaux désordres dans le futur ne pouvait être écarté.

En conséquence, le tribunal a justement reconnu que la clause d'exclusion de la garantie prévue à l'article 1641 précité au profit des vendeurs devait être écartée en raison de la connaissance par ceux-ci de ce vice.

L'action estimatoire permet de replacer l'acquéreur dans la situation où il se serait trouvé si la chose vendue n'avait pas été atteinte de vice. Le coût nécessaire pour y remédier doit donc être pris en considération.

Selon les devis des sociétés Soltechnic et Solebat, les travaux de reprise représentent la somme de 57 201,30 euros TTC (37 640 + 10 685,40 + 8 875,90 euros), étant observé qu'un délai d'un an doit être observé entre l'intervention de ces deux entreprises. Il convient d'ajouter la somme de 8 470 TTC représentant les frais d'études structure, géotechnique et de maîtrise d''uvre. Seront naturellement écartés, au regard des observations figurant ci-dessus, les travaux relatifs à la terrasse en raison du caractère apparent du vice.

Même si M. [R] ne réside pas habituellement dans l'immeuble atteint d'un vice de sorte qu'il ne justifie pas d'un préjudice de jouissance, il exposera nécessairement des frais de déménagement, garde-meubles et de re-emménagement afin de remettre le mobilier et les différents appareils en place (4 970 euros TTC), étant observé sur ce point que la somme réclamée par M. [R] ne sera retenue dans la mesure où elle prend en compte une durée de réalisation des travaux qui est excessive.

L'indexation du montant de la condamnation sur l'indice BT 01 n'a pas lieu d'être prononcée dans la mesure où aucun contrat ne le prévoyait expressément. Seuls les intérêts légaux ont donc vocation à s'appliquer. Ces intérêts ont pour but de compenser la perte financière résultant du temps écoulé de sorte qu'il n'y a pas lieu de prendre en considération les nouveaux devis 'actualisés' produits par M. [R].

En ce qui concerne le système d'assainissement

Le rapport dressé le 25 janvier 2011 par l'organisme Saur porte sur le réseau d'assainissement de l'immeuble. Son rédacteur émet en page 5 un avis favorable avec réserves en indiquant que ''il y a risque de surcharges hydrauliques en raison du mélange des eaux pluviales avec les eaux usées' et plus loin que ''dans tous les cas, lorsque vous vendrez l'habitation ou réaliserez des travaux d'extension, l'assainissement devra être réhabilité'.

Ce document a été expressément visé en page 21 de l'acte de vente du 21 janvier 2014 et annexé à celui-ci de sorte que l'acquéreur a été pleinement informé des causes de la non-conformité du système d'assainissement.

L'acte authentique stipule en outre que :

- 'l'acquéreur déclare avoir reçu toutes les informations nécessaires à la localisation de l'installation individuelle d'assainissement en place, à son fonctionnement ainsi qu'à son entretien, et décharge le vendeur de responsabilité et à cet égard (...). Il fera son affaire personnelle de la situation de l'installation au regard de la réglementation en vigueur, sans recours contre le vendeur ou le notaire soussigné. Il reconnaît en outre, avoir été parfaitement informé par le Notaire soussigné, qu'en vertu de l'article L 271-4 du Code de la construction et de l'habitation qui dispose qu'en cas de non-conformité de l'installation d'assainissement collectif lors de la signature de l'acte authentique de vente, l'acquéreur fait procéder aux travaux de mise en conformité dans un délai d'un an après l'acte de vente» et qu'à défaut, en vertu de l'article L 1131-8 du Code de la santé publique, il sera astreint au paiement d'une somme au moins équivalente à la redevance qu'il aurait payée au service public d'assainissement si son immeuble avait été raccordé au réseau ou équipé d'une installation d'assainissement autonome réglementaire, et qui peut être majorée dans une proportion fixée par le conseil municipal dans la limite de 100% (p22) ;

- les parties ajoutent que le prix de la présente vente a été fixé en tenant compte de la situation de l'installation individuelle d'assainissement au regard de la réglementation en vigueur' (p23).

Certes, le SPANC, lors d'un nouveau contrôle effectué en novembre 2015, a émis un avis défavorable qui a été confirmé par la communauté des communes de [Localité 5] le 23 Novembre 2015. Cette non-conformité a été également confirmée par l'expert judiciaire, soulignant notamment l'absence de séparation du système d'assainissement entre les eaux pluviales et usées.

Pour autant, M. [R] a été pleinement informé à la date de la vente de la situation dans laquelle se trouvait le réseau d'assainissement de l'immeuble de sorte que le caractère caché du vice allégué n'est pas démontré. Le jugement ayant condamné les vendeurs à l'indemniser à ce titre sera donc infirmé.

Sur les autres préjudices

Le nouveau propriétaire de l'immeuble soutient que la présence du vice diminue la valeur de l'immeuble de 25%, selon l'estimation fournie par M. [B].

M. [L] retient quant à lui le chiffre à la somme de 78 463 euros en se fondant notamment sur l'analyse précitée.

Cependant, comme l'observent à raison les appelants, les réparations qui seront effectuées par les sociétés Soltechnic et Solebat vont totalement réhabiliter l'immeuble et rafraîchir l'intérieur de celle-ci.

Il reste que l'aspect 'psychologique' découlant de l'information par un nouvel acquéreur des désordres subis par l'immeuble dans un passé récent et de l'importance des travaux réparatoires entrepris, noté par M. [B] et également appréhendé par l'expert judiciaire, ne peut être écarté.

Au regard de ces éléments, la perte de la valeur du bien peut être chiffrée à la somme de 20 000 euros. Le jugement ayant rejeté cette prétention sera donc infirmé.

M. [R] ne justifie d'aucune atteinte à son honneur ou sa considération résultant de la présence du vice. En conséquence, la décision entreprise lui ayant alloué la somme de 15 000 euros au titre d'un préjudice moral sera totalement infirmée.

En conséquence, M. [R] devra être indemnisé, en raison du vice caché affectant l'immeuble qu'il a acquis auprès de M. et Mme [H], à hauteur de la somme totale de 90 461,30 euros.

Sur la responsabilité de la société Soltechnic

Le tribunal a prononcé la condamnation de la société Soltechnic, in solidum avec d'autres parties, à indemniser l'acquéreur de l'immeuble du coût des travaux réparatoires sans pour autant en préciser le fondement juridique.

Dans ses dernières écritures d'intimé, M. [R] sollicite la confirmation de la décision entreprise, à titre principal sur le fondement de la responsabilité délictuelle et subsidiairement au titre de la garantie décennale.

Pour leur part, les appelants demandent à être garantis et relevés indemnes par celle-ci.

Les éléments suivants doivent être relevés :

La société Soltechnic a établi deux devis :

Le premier du 29 mars 2006 préconisant la pose de 29 micropieux ainsi que la réalisation de travaux de matage et d'harpage des fissures, pour un montant de 38.227,93 €.

Le second émis le 8 avril 2008, soit après la date de la déclaration de sinistre, prévoyait l'implantation de 18 micropieux (25.657,80 euros) et la réfection des enduits de façades (5 900,99 euros).

Les travaux de la société Soltechnic, mis en oeuvre conformément au second devis, ont été entrepris au début de l'année 2009. Celle-ci a émis une facture y afférent le 11 mai 2009.

Ces travaux n'ont donc pas concerné le mur extérieur de la salle à manger ainsi que la tour.

Or, les fissures extérieures et intérieures affectant l'immeuble, qui sont apparues postérieurement à la date de la vente du bien, sont principalement situées dans ces deux zones.

M. [L] estime que ces fissures ont pour origine un affaissement des fondations

L'expert judiciaire, ainsi que l'expert amiable [U], reprochent à la société Soltechnic de ne pas avoir repris en sous-oeuvre, par l'apposition de micropieux, toute la zone de l'habitation et ce d'autant plus que les micropieux implantés ont créé des points durs sous les fondations.

M. [L] ajoute que la pose de micropieux sous la zone non traitée en 2006 aurait permis de reprendre la descente de charge plus importante découlant du volume de la tour. Il ajoute que les deux joints de pré-fissuration apposés par la société Soltechnic au droit de la différence de descente de charges entre la tour et le mur Nord et celle située dans la partie Sud du mur extérieur de la salle à manger n'ont pas été techniquement en capacité d'endiguer les conséquences du phénomène d'affaissement, seule la pose de micropieux aurait constitué une solution réparatoire efficace.

Certes, la société Soltechnic observe à bon droit que l'assureur, conseillé par le cabinet [O], a opté pour la réalisation des travaux conformes à son second devis, de sorte qu'elle n'a pas elle-même choisi le périmètre de son intervention.

Pour autant, si le premier devis comprenait effectivement plus de micropieux que le second, aucun de ces deux documents ne prévoyait leur implantation sous le mur de la salle à manger et la tour alors que la situation de l'immeuble l'imposait (rapport [L] p19).

Pour contester sa responsabilité, la société Soltechnic met également en avant le courrier accompagnant la transmission des deux devis qu'elle a adressé tant à M. et Mme [H] qu'à l'assureur aux termes duquel elle indiquait que ''Dans le cas où une poursuite des désordres serait observée au droit des zones non confortées, il serait alors nécessaire de réaliser une reprise en sous 'uvre complémentaire en 2ème phase'.

Toutefois, cette correspondance ne traduit pas sa volonté, comme elle l'affirme à tort dans ses dernières écritures, de mettre en garde les destinataires sur l'insuffisance de la solution réparatoire prévue au second devis.

Enfin, l'expert judiciaire reproche également à la société Soltechnic de ne pas avoir demandé à M. et Mme [H] de respecter un délai d'un an entre celui de son intervention et celui correspondant à la date de l'intervention de la société Solebat qui a comblé les fissures et restauré les supports.

En définitive, si l'entrepreneur n'a effectivement pas eu le choix de la solution réparatoire finalement retenue et financée par la société GMF, les propositions contenues dans ses deux devis précités ne permettaient pas d'apporter une solution remédiant efficacement et durablement au conséquences de l'affaissement du sol.

Ses travaux partiellement satisfaisants ont entraîné un déplacement des fondations de sorte qu'il sont à l'origine de nouveaux désordres, les phénomènes de sécheresse survenus postérieurement ne pouvant en expliquer la cause.

Si la société Soltechnic n'est évidement pas tenu envers M. [R] de la garantie des vices cachés, celle-ci a néanmoins commis une faute dans l'exécution de sa prestation que peut invoquer le nouveau propriétaire de l'immeuble pour fonder la demande de condamnation présentée à son encontre.

Ces éléments permettent de confirmer le jugement entrepris ayant condamné in solidum la société Soltechnic avec M. et Mme [H].

Les appelants font justement remarquer que le premier juge a omis de statuer sur leur demande de condamnation de celle-ci sur le fondement de la garantie décennale ou à les relever indemnes des sommes mises à leur charge en raison de fautes commises lors de l'exécution des travaux de reprise.

Si la responsabilité de l'article 1792 du Code civil doit être écarté pour les raisons exposées ci-dessus, la faute commise par la société Soltechnic a contribué à l'aggravation du vice de l'immeuble. Celle-ci devra donc être condamnée à les relever indemnes à hauteur de 50 % du montant de la condamnation mise à leur charge.

Sur la responsabilité de la société GMF

Le tribunal a considéré que, conseillée par le cabinet amiable [O], la société GMF n'a volontairement pas préconisé de reprendre en sous-oeuvre, par la pose de micropieux, la Tour et le mur extérieur de la salle à manger.

Cependant, l'assureur observe à bon droit :

- qu'elle, au regard de la garantie 'Catastrophe Naturelle', n'avait pas l'obligation d'effectuer des travaux de reprise sur des zones non affectées de désordres ;

- que le rapport du cabinet [O] ne préconisait pas la diminution du nombre de micropieux prévu au premier devis de la société Soltechnic, évoquant simplement la nécessité de conforter le mur extérieur ;

- que le premier devis de la société Soltechnic ne prévoyait en aucune manière la pose de micropieux sous cette zone.

Si les travaux qu'elle a fait effectuer se sont révélés insuffisants pour prévenir tout nouvel affaissement de l'immeuble, il doit être rappelé que ceux entrepris par la société Soltechnic ont aggravé les désordres.

Au regard des obligations qui pèsaient sur elle en sa qualité d'assureur 'Catastrophe Naturelle', elle n'était tenue que de faire réaliser et financer les travaux adaptés permettant de faire disparaître les désordres affectant l'immeuble.

En conséquence, l'assureur n'a pas commis une erreur d'analyse constitutive d'une faute de sorte que sa condamnation in solidum à indemniser M. [R] doit être infirmée. La demande en garantie présentée par les appelants mais également par la société Soltechnic sera donc rejetée.

Sur l'article 700 du code de procédure civile

La somme mise à la charge de M. et Mme [H] ainsi que de la société Soltechnic, in solidum, doit être ramenée à 4 000 euros pour ce qui concerne la première instance.

En cause d'appel, il y a lieu de condamner in solidum les mêmes parties au versement à M. [R] d'une indemnité complémentaire de 4 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et de rejeter les autres demandes présentées sur ce fondement. Il sera ajouté que la société Soltechnic devra relever indemne les appelants à hauteur de 50% de cette somme.

PAR CES MOTIFS

- Confirme le jugement rendu le 5 février 2021 par le tribunal judiciaire de Bergerac en ce qu'il a :

- déclaré responsables, sur le fondement de l'article 1642 et suivants du Code civil, M. [Y] [H] et Mme [S] [Z] épouse [H] du préjudice subi par M. [C] [R],

- déclaré responsable la société Soltechnic du préjudice subi par M. [C] [R] sur le fondement de la responsabilité délictuelle,

- condamné in solidum M. [Y] [H], Mme [S] [Z] épouse [H] et la société Soltechnic à verser à M. [R], les sommes de :

- 8 470 euros TTC au titre des frais d'études structure, géotechnique et de maîtrise d'oeuvre,

- 4 790 euros TTC au titre des frais de déménagement/réaménagement et de gardiennage,

- rejeté les demandes présentées par M. [C] [R] au titre de l'indemnisation d'un préjudice de jouissance ;

- rejeté les demandes présentées par M. [Y] [H], Mme [S] [Z] épouse [H] et la société Soltechnic sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- condamné in solidum M. [Y] [H], Mme [S] [Z] épouse [H] au paiement des entiers dépens de l'instance comprenant le coût de la mesure d'expertise judiciaire, avec distraction au profit de Maître Pierre Emmanuel Barois par application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

- Infirme le jugement pour le surplus et, statuant à nouveau :

- Rejette les demandes indemnitaires présentées par M. [C] [R] à l'encontre de la société GMF Assurances ;

- Condamne in solidum M. [Y] [H], Mme [S] [Z] épouse [H] et la société Soltechnic à payer à M. [C] [R] les sommes de :

- 57 201,30 euros TTC correspondant au coût des travaux de reprise des désordres ;

- 20 000 euros au titre de la perte de la valeur vénale de l'immeuble ;

- Rejette la demande d'indexation de ces condamnations sur l'indice BT 01 du coût de la construction ;

- Rejette la demande présentée par M. [C] [R] à l'encontre de M. [Y] [H] et de Mme [S] [Z] épouse [H] au titre de l'indemnisation du coût des travaux de mise en conformité du système d'assainissement ;

- Rejette les demandes présentées par M. [Y] [H], Mme [S] [Z] épouse [H] et la société Soltechnic tendant à être garantis et relevés indemnes par la société GMF Assurances du montant des condamnations mises à leur charge ;

- Rejette la demande présentée par M. [C] [R] au titre de l'indemnisation d'un préjudice moral ;

- Condamne in solidum M. [Y] [H], Mme [S] [Z] épouse [H] et la société Soltechnic à verser à M. [C] [R] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Y ajoutant ;

- Condamne la société Soltechnic à garantir et relever indemnes M. [Y] [H] et Mme [S] [Z] épouse [H] à hauteur de 50% des sommes auxquelles ceux-ci ont été condamnés au titre des frais d'études structure, géotechnique et de maîtrise d'oeuvre, des frais de déménagement/réaménagement et de gardiennage, du coût des travaux de reprise des désordres et de la perte de la valeur vénale de l'immeuble ;

- Condamne in solidum M. [Y] [H], Mme [S] [Z] épouse [H] et la société Soltechnic à verser à M. [C] [R] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Rejette les autres demandes présentées sur ce fondement ;

- Condamne in solidum M. [Y] [H], Mme [S] [Z] épouse [H] et la société Soltechnic au paiement des dépens d'appel qui pourront être directement recouvrés par la SCP Latournerie Milon Czamanski Mazille en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.