CA Rennes, 1re ch., 22 mai 2024, n° 21/03618

FAITS ET PROCÉDURE

1. Par acte authentique du 4 octobre 2017, une promesse unilatérale de vente était consentie par la sarl Desevedavy Pianos (promettante) à la sas Adt Investissements (bénéficiaire) portant sur un ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 9] (44), cadastré section ER [Cadastre 3], moyennant le prix de 600.000 €, et composé comme suit :

- une cour centrale,

- au fond de la cour, à droite, un bâtiment à usage de salle d'exposition, d'atelier, de réserves et de sanitaires surélevé en partie par un grenier à usage de stockage,

- en face de l'entrée, une maison ancienne composée de 2 pièces au rez-de-chaussée et au 1er étage, ainsi que d'un grenier et d'une cave,

- devant ce bâtiment, en appentis, un hangar couvert servant de garage à voitures.

2. Cette promesse de vente, dont le terme était fixé au 15 juin 2018 à 19 heures, était soumise aux conditions suspensives d'obtention par le bénéficiaire d'une part, d'un prêt bancaire et, d'autre part, d'un permis de construire avec autorisation de démolir.

3. Le promettant s'engageait pour sa part à justifier au plus tard le 31 décembre 2017 d'un accès à la parcelle ER [Cadastre 3] telle qu'acquise en passant par les parcelles ER [Cadastre 2] ([Adresse 8]) et ER [Cadastre 4] (cour avec garages) appartenant aux consorts [U].

4. Les échanges entre les parties se sont poursuivis au-delà du terme de la promesse fixé au 15 juin 2018.

5. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 7 juin 2019, la sarl Desevedavy Pianos a dénoncé la promesse de vente et mis en demeure la sas Adt Investissements de justifier :

- du dépôt d'une demande de prêt au plus tard le 1er décembre 2017,

- de l'obtention de ce prêt au plus tard le 1er mars 2018,

- du dépôt d'une demande de permis de construire avec autorisation de démolir au plus tard le 30 novembre 2017,

- de l'obtention de ce permis au plus tard le 1er juin 2018.

6. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 juin 2019, doublée d'un mail du 27 juin 2019, la sas Adt Investissements a indiqué qu'elle avait obtenu un permis de construire purgé de tout recours ainsi que le financement nécessaire à l'opération. Elle a fait savoir qu'à la suite de ses démarches auprès des consorts [U], la régularisation d'un accord pour permettre l'accès à la parcelle ER [Cadastre 3] était sur le point d'aboutir et qu'elle entendait rapidement mener à son terme le processus de vente.

7. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 26 juin 2019, la sarl Desevedavy Pianos a informé la sas Adt Investissements que faute pour elle d'avoir déféré à sa mise en demeure reçue le 11 juin 2019 de justifier du respect des obligations contractées dans le cadre des conditions suspensives, la promesse de vente était caduque. S'agissant du sort de l'indemnité d'immobilisation prévue au contrat, elle l'a invitée à justifier de l'un des quatre cas prévus au contrat pour être dispensée de son paiement.

8. Par acte du 4 juillet 2019, la sas Adt Investissements a fait assigner la sarl Desevedavy Pianos devant le tribunal de grande instance (devenu le tribunal judiciaire) de Nantes en exécution forcée de la vente et en paiement de dommages et intérêts.

9. Parallèlement, la sas Adt Investissements a régularisé les 1er, 5 et 18 juillet 2019 avec les consorts [U], propriétaires de l'[Adresse 8] cadastrée section ER [Cadastre 2] et ER [Cadastre 4], des protocoles d'accord établissant une servitude de passage sur le sol et en tréfonds de tout réseaux.

10. Par jugement du 27 mai 2021, le tribunal judiciaire de Nantes a :

- constaté la caducité de la promesse de vente,

- débouté la sas Adt Investissements de ses demandes,

- condamné la sas Adt Investissements à payer à la sarl Desevedavy Pianos les sommes de :

- 60.000 € au titre de l'indemnité contractuelle d'immobilisation,

- 3.000 € au titre des frais irrépétibles,

- rejeté la demande formée par la sarl Desevedavy Pianos sur le fondement de l'article 10 du décret n° 96-1080 du 12 décembre 1996,

- condamné la sas Adt Investissements aux dépens,

- ordonné l'exécution provisoire du présent jugement.

11. Le tribunal a retenu que la prolongation du délai de la promesse ne se justifiait pas par la régularisation d'un protocole d'accord avec les propriétaires de l'[Adresse 8] portant sur la mise en place d'une servitude de passage mais était au contraire motivée par la réalisation des conditions suspensives stipulées à la promesse de vente, que le défaut de justification par le promettant d'un accès à l'immeuble acquis consistait en une renégociation entre les parties, que la sarl Desevedavy Pianos a produit un jugement du 13 mars 1991 justifiant d'un accès, qu'au contraire, la mise en demeure de la sas Adt Investissements de justifier de l'obtention d'un permis de construire et d'une offre de prêt conforme aux stipulations contractuelles n'ayant pas été suivie d'effet, la promesse de vente était devenue caduque au 19 juin 2019, justifiant la condamnation la sas Adt Investissements au paiement de l'indemnité d'immobilisation de 60.000 €.

12. La sas Adt Investissements a interjeté appel de tous les chefs de jugement par déclaration du 16 juin 2021.

13. Cet appel a été enregistré sous le n° de RG 21/03618.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

14. La sas Adt Investissements expose ses prétentions et moyens dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 4 octobre 2023 aux termes desquelles elle demande à la cour de :

- réformer en toutes ses dispositions le jugement dont appel,

- en conséquence,

- débouter la sarl Desevedavy Pianos de ses demandes,

- la condamner à lui verser la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts en indemnisation de ses différents préjudices,

- y ajoutant,

- la condamner à lui verser la somme de 10.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- la condamner aux dépens et allouer à la société CVS (Me Bommelaer), selarl d'avocats inter barreaux le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile.

15. Elle rappelle que malgré ses meilleurs efforts, l'autorisation de permis de construire est à ce jour devenue caduque et qu'elle se trouve contrainte de renoncer à sa demande d'exécution forcée de la vente telle que formée en première instance.

16. Elle soutient que :

- les parties ont poursuivi leurs relations au-delà du 15 juin 2018 et que la durée de la promesse a été tacitement prolongée,

- la constitution d'une servitude conventionnelle de passage dans l'[Adresse 8] pour cause d'enclavement de la parcelle objet de la vente était une condition essentielle,

- cette condition devait être réalisée au 31 décembre 2017, soit antérieurement à l'expiration des délais prévus pour la réalisation des deux conditions suspensives, à savoir le 1er mars 2018 pour le prêt et le 1er juin 2018 pour le permis de construire avec autorisation de démolir,

- et à défaut de réalisation, la clause d'accès prévoyait la nécessité pour les parties de convenir des suites à donner, ce que l'appelante a précisément tenté de faire en recherchant et en obtenant un accord avec les consorts [U], propriétaire de l'[Adresse 8],

- sur ce point, elle ne pouvait pas se contenter des motifs du jugement du 13 mars 1991 non repris au dispositif qui ne fait état que d'une simple tolérance personnelle de passage donnée à la sarl Desevedavy Pianos,

- celle-ci a été informée de ce que la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire a été levée par l'affichage public du 30 avril 2018 et par l'email transmis par le notaire de la bénéficiaire au conseil de la promettante le 20 juin 2018, ainsi que par un email de la part de la bénéficiaire du 20 août 2018 confirmant la purge de tout recours sur ce permis de construire,

- s'agissant de la condition suspensive d'obtention d'un prêt bancaire, les démarches ont été effectuées et elle pouvait par ailleurs se faire substituer par toute société de son choix, ce qu'elle a fait à travers la société Biens Bâtis, et ce indépendamment du respect du formalisme prévu dans le cadre de cette substitution en page 2 de la promesse,

- en tout état de cause, elle disposait du financement suffisant pour l'acquisition du bien immobilier et elle a renoncé à la condition suspensive d'obtention du prêt, pareille renonciation étant contenue en pages 5 et 8 de la promesse et pouvant être faite à n'importe quel moment dès lors que les parties avaient maintenu leurs relations contractuelles après la date initiale d'expiration de la promesse,

- le courrier de mise en demeure du 7 juin 2019 devait mentionner expressément qu'à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier était en droit de résoudre le contrat, d'où il suit que la sarl Desevedavy Pianos ne peut soutenir que ledit courrier valait mise en demeure à défaut d'une telle mention,

- l'attitude fautive de la sarl Desevedavy Pianos justifie qu'elle soit condamnée à lui verser des dommages et intérêts en réparation des nombreux tracas causés par cette vente qui aurait dû intervenir en juin 2018 de même que la sas Adt Investissements doit être déchargée du versement des indemnités d'immobilisation principale et complémentaire dans la mesure où le manquement par la sarl Desevedavy Pianos à son obligation de justifier d'un accès à l'ensemble immobilier, objet de la vente, est à l'origine exclusive du retard.

17. La sarl Desevedavy Pianos expose ses prétentions et moyens dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 16 décembre 2022 auxquelles il est renvoyé.

18. Elle demande à la cour de :

- débouter la sas Adt Investissements de son appel,

- la débouter de ses demandes,

- confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

- y ajoutant,

- condamner la sas Adt Investissements à lui payer une indemnité journalière de 82,00 € au titre de l'immobilisation maintenue de l'immeuble après la résiliation de la promesse de vente, soit depuis le 19 juin 2019 jusqu'à la date à laquelle la décision à intervenir sera définitive,

- condamner la sas Adt Investissements à lui payer la somme de 10.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la sas Adt Investissements en tous les dépens.

19. Elle soutient que :

- la promesse de vente ne prévoit aucune sanction à son engagement de justifier au plus tard le 31 décembre 2017 d'un accès sur la parcelle cadastrée ER [Cadastre 2] et il n'a jamais été question de formaliser une servitude de passage à cet endroit ou d'en faire la 'condition sine qua non' de la vente,

- il résulte du jugement du 13 mars 1991 produit par elle que les consorts [U] avaient déjà reconnu que les anciens propriétaires de la parcelle ER [Cadastre 3], objet de la présente vente litigieuse, bénéficiaient d'un droit de passage sur l'impasse cadastrée n° [Cadastre 2] et sur la partie nord de la parcelle n° [Cadastre 4],

- il ressort des échanges qu'elle voulait que la vente soit signée au plus vite et que la prorogation tacite de la promesse de vente n'était pas conditionnée à la formalisation de la servitude de passage mais était simplement une faveur destinée à favoriser temporairement la signature d'un acte accessoire voulu exclusivement par la sas Adt Investissements,

- compte tenu du défaut de justification dans le délai contractuel de la condition suspensive d'obtention du prêt bancaire, elle était fondée à adresser une mise en demeure le 7 juin 2019 et, faute pour la sas Adt Investissements de produire des preuves de la levée de cette condition suspensive, la caducité a automatiquement eu lieu une semaine après la réception de la mise en demeure par cette dernière, soit le 19 juin 2019,

- d'autre part, la renonciation invoquée par la sas Adt Investissements à cette condition suspensive était ambiguë et tardive si l'on s'en tient au courrier du 5 juillet 2019 y faisant référence,

- concernant la substitution par une tierce personne, aucun acte de subrogation ni accord de financement n'ont été portés à sa connaissance ou à celle de son notaire,

- les demandes d'indemnité d'immobilisation sont justifiées par la défaillance exclusive de la sas Adt Investissements, et en particulier l'indemnité complémentaire réclamée en appel, dès lors que la procédure en cours empêche la sarl Desevedavy Pianos de revendre, aménager, ou louer l'immeuble et ce depuis le 19 juin 2019, soit depuis plus de 3 ans.

20. L'instruction de l'affaire a été déclarée close le 21 novembre 2023.

21. Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIFS DE L'ARRÊT

1) Sur la reconduction tacite de la promesse de vente

22. La sas Adt Investissements soutient que la promesse de vente a été tacitement prolongée pour lui permettre d'obtenir conventionnellement de la part des propriétaires de l'[Adresse 8] une servitude de passage sur leurs parcelles ER [Cadastre 2] et ER [Cadastre 4], ce dont la sarl Desevedavy Pianos devait justifier au plus tard le 31 décembre 2017.

23. La sarl Desevedavy Pianos reconnaît que les parties ont tacitement reconduit la promesse sauf qu'il n'a jamais été question selon elle de formaliser une servitude de passage et encore moins d'en faire la 'condition sine qua non' de la vente.

24. L'article 1214 du code civil énonce que 'Le contrat à durée déterminée peut être renouvelé par l'effet de la loi ou par l'accord des parties.

Le renouvellement donne naissance à un nouveau contrat dont le contenu est identique au précédent mais dont la durée est indéterminée.'

25. En outre, l'article 1215 du code civil, 'Lorsqu'à l'expiration du terme d'un contrat conclu à durée déterminée, les contractants continuent d'en exécuter les obligations, il y a tacite reconduction. Celle-ci produit les mêmes effets que le renouvellement du contrat.'

26. En l'espèce, il n'est pas contesté par les parties qu'elles ont entendu poursuivre les échanges dans le but de finaliser la vente.

27. Sur ce point, l'historique des SMS authentifié par le constat d'huissier de maître [T] [M] du 24 juin 2019, ainsi que les échanges de courriels, font état de ce que les discussions se sont poursuivies entre les parties avec la volonté de poursuivre la vente, et ce jusqu'au mois de juin 2019.

28. Ainsi :

- le 16 janvier 2018 : sms échangé entre M. [O] (gérant de la sas Adt Investissements) et M. [H] (gérant de la sarl Desevedavy Pianos) : 'Urbanisme nous fait des misères',

- le 12 février 2018 : email de M. [H] à la mairie de [Localité 9] portant sur les différents points de blocage du projet dans les anciens locaux commerciaux situés [Adresse 8],

- le 15 mars 2018 : sms de M. [O] à M. [H] indiquant 'Je sors de l'urbanisme. Ils sont en travaux jusqu'à demain. On ne peut rencontrer personne ' J'y retourne lundi.',

- puis le 8 août 2018 : mail de M. [H] à M. [O] demandant la confirmation de l'absence de recours des tiers, un délai de 3 mois s'étant écoulé après l'affichage du permis de construire depuis le 30 avril 2018,

- 29 janvier 2019, mail de M. [H] à M. [O] indiquant : 'j'ai demandé à mon notaire, l'étude de Me [Y], de reprendre contact avec vos conseils (l'étude de Maître [G]) afin que ces derniers leur communique les éléments relatifs à vos démarches auprès des établissements financiers, et ce, afin que la dernière Condition Suspensive liée à l'obtention d'un prêt bancaire puisse être levée',

- 5 avril 2019, mail de l'étude [Y] à l'étude [G] demandant à cette dernière de lui faire part de l'état d'avancement du dossier de prêt de son client.

29. C'est seulement à partir du courrier du 7 juin 2019 adressé par la sarl Desevedavy Pianos à la sas Adt investissements qu'il est apparu que le promettant souhaitait 'dénoncer la promesse signée le 4 octobre 2017, sachant que [la sas Adt Investissements] aurait dû faire une réitération par acte authentique il y a déjà près d'un an', ce qui témoigne de manière manifeste de la volonté du promettant de mettre fin aux négociations, et partant, à la prorogation.

30. Dès lors, compte tenu du caractère implicite du renouvellement qui ressort des échanges entre les parties, il convient de considérer que la promesse de vente a été tacitement reconduite jusqu'au 7 juin 2019.

31. Le jugement sera confirmé sur ce point.

2) Sur la caducité de la promesse de vente

32. La sas Adt Investissements estime que s'agissant de la condition suspensive de prêt, elle n'avait plus besoin de recourir à un prêt dès lors qu'elle disposait de fonds propres pour le financement, qu'elle renonçait à cette condition suspensive prévue dans son intérêt exclusif et qu'elle entendait se faire substituer par toute société de son choix, et en particulier, la société Biens Bâtis, que le courrier du 7 juin 2019 ne pouvait donc valoir mise en demeure.

33. La sarl Desevedavy Pianos conteste la validité de la renonciation à la condition suspensive de prêt ainsi que la substitution par une tierce personne faute de respect des termes de la clause de substitution. Elle considère que le courrier de mise en demeure a produit ses effets dès lors que la sas Adt Investissements n'a pas justifié avoir obtenu le financement dans le délai contractuel d'une semaine.

34. En droit, l'article 1304-6 du code civil dispose que 'L'obligation devient pure et simple à compter de l'accomplissement de la condition suspensive.

Toutefois, les parties peuvent prévoir que l'accomplissement de la condition rétroagira au jour du contrat. La chose, objet de l'obligation, n'en demeure pas moins aux risques du débiteur, qui en conserve l'administration et a droit aux fruits jusqu'à l'accomplissement de la condition.

En cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé.'

35. Si l'alinéa 2 de l'article 1226 du code civil stipule, en matière de résolution d'un contrat, que 'La mise en demeure mentionne expressément qu'à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat', aucun texte de loi n'impose une telle mention s'agissant de la sanction de la caducité d'une promesse de vente, cette caducité opérant de plein droit à la suite du constat de la défaillance du débiteur dans la réalisation de ladite condition.

36. Concernant la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire, la promesse litigieuse prévoit la clause suivante :

'Obtention d'un permis de construire avec autorisation de démolir

La présente convention est soumise à la condition suspensive :

a) qu'il soit obtenu par le BENEFICIAIRE un permis de construire avec autorisation de démolir au plus tard le 1er juin 2018 pour le projet suivant [...]

b) l'absence de tout recours et de toute procédure en retrait ou en annulation dans les délais de recours définis par le code de l'urbanisme.'

37. En l'espèce, il n'est pas contesté par les parties qu'un permis de construire a été obtenu le 17 avril 2018 et affiché le 30 avril 2018. La sarl Desevedavy Pianos a demandé à la sas Adt Investissements par un email du 8 août 2018 de lui confirmer la purge des droits de recours (3 mois après l'obtention du permis de construire) laquelle a répondu par un email du 20 août 2018 que les délais de recours des tiers ainsi que celui pour le retrait administratif étaient effectivement purgés à cette date. Il s'ensuit que la condition suspensive de permis de construire a été réalisée durant la période où les négociations se sont prolongées.

38. Concernant la condition suspensive de prêt, la promesse contient la clause suivante en page 5 :

'Condition suspensive liée à l'obtention d'un crédit

Cet avant contrat est soumis à la condition suspensive stipulée au seul profit du BENEFICIAIRE, qui pourra seul y renoncer, de l'obtention par ce dernier, d'un ou plusieurs prêts bancaires qu'il envisage de contracter auprès de tout établissement prêteur de son choix sous les conditions énoncées ci-dessous :

Montant maximum du prêt : 950 000 euros,

Durée du prêt : 2 ans

Taux d'intérêt annuel maximum hors assurance : EURIBOR 3 mois + 2,20%.

Obligations du bénéficiaire

Le BENEFICIAIRE s'oblige à effectuer toutes les démarches nécessaires à l'obtention de son financement dans les meilleurs délais, et notamment à déposer le dossier d'emprunt au plus tard le 1er décembre 2017.

[...]

Réalisation de la condition suspensive

Pour l'application de la présente clause, le ou les prêts ci-dessus visés seront regardés comme obtenus lorsqu'une ou plusieurs offres de prêts conformes aux conditions sus-énoncées, accompagnées de l'agrément à l'assurance décès invalidité-incapacité, auront été émises par l'établissement prêteur.

Le BENEFICIAIRE devra en justifier au PROMETTANT à première demande de celui-ci. En outre, il s'oblige à adresser au notaire copie de l'offre de prêt dans les huit jours de l'obtention de celle-ci.

L'obtention du ou des prêts devra intervenir au plus tard le 1er mars 2018.

Faute par LE BENEFICIAIRE d'avoir informé LE PROMETTANT dans ce délai, les présentes seront considérées comme nulles et de nul effet, une semaine après la réception par LE BENEFICIAIRE d'une mise en demeure adressée par lettre recommandée par LE PROMETTANT d'avoir à justifier de l'obtention du ou des prêts susvisés.'

39. La sas Adt Investissements ne justifie pas avoir obtenu de prêt à son nom et présentant les caractéristiques ci-dessus imposées. En effet, les attestations bancaires transmises ne sont pas conformes à cet égard :

- attestation de la banque [12] du 14 novembre 2017 indiquant que Adt Investissements a seulement déposé une demande de financement pour l'opération immobilière située [Adresse 1] sans précisions sur le montant demandé, sur la durée du prêt, ni sur les taux d'intérêts appliqués (pièce 5 de Adt),

- attestation du CIC du 9 décembre 2019 au profit de la société Alliam établissant que cette personne morale disposait de 950.000 € sur les livres bancaires de cette banque à ce jour (pièce 25 de Adt).

40. La sas Adt Investissements s'est ensuite présentée comme détentrice des fonds suffisants et s'est prévalue de la renonciation à la condition suspensive d'obtention du prêt.

41. Si elle pouvait certes y renoncer, son courrier de réponse rédigé par son conseil en date du 17 juin 2019, soit 6 jours après la mise en demeure du 11 juin 2019, n'était toutefois accompagné d'aucun justificatif de financement lequel était péremptoirement affirmé en ces termes : 'Vous n'ignorez pas en effet que [la sas Adt Investissements] dispose aujourd'hui d'un permis de construire purgé de tout recours de même qu'elle a obtenu le financement nécessaire à l'opération.'

42. Il s'en évince que la sas Adt Investissements n'a pas justifié de la réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un prêt conforme ou d'un auto financement suffisant.

43. Concernant la substitution, il était prévu en page 2 de la promesse de vente la possibilité pour le bénéficiaire 'avant la réalisation de la dernière des conditions suspensives, soit avant le 31 mai 2018 de se substituer une tierce personne dans le bénéfice de la présente promesse de vente mais sous réserve de la réalisation des conditions ci-après à laquelle est soumise la validité de la substitution' et notamment que le 'tiers substitué finance le prix de son acquisition de deniers personnels sans l'aide d'un ou plusieurs prêts, ce dont il devra être justifié par un écrit contenant la mention manuscrite prévue à l'article L. 312-17 du code de la consommation', et en outre que 'l'acte de substitution soit notifié par tout moyen au notaire en charge de la rédaction de ladite vente.'

44. Or, en l'espèce, la substitution invoquée par la sas Adt Investissements repose uniquement sur les allégations selon lesquelles elle estimait être en droit de substituer la société Biens Bâtis. Elle n'a fourni aucun écrit confirmant cette substitution et contenant les mentions prescrites par l'article L.312-17 du code de la consommation (notamment une fiche sur support papier contenant les informations sur la solvabilité de l'emprunteur dans le cadre de son engagement de rembourser un crédit), pas plus qu'elle n'a transmis d'acte de substitution à Me [Y].

45. Ainsi qu'il a été vu précédemment, la sarl Desevedavy Pianos était donc en droit de demander la justification de la réalisation des conditions suspensives susmentionnées à tout moment, après que le délai initial du 15 juin 2018 ait été dépassé et la promesse tacitement reconduite.

46. En ce sens le courrier transmis en recommandé avec accusé de réception le 7 juin 2019 par la sarl Desevedavy Pianos a constitué la mise en demeure telle que prévu à la promesse de vente.

47. Il n'est pas contesté que ce courrier a été réceptionné le 11 juin 2019 par la sas Adt Investissements. La justification des conditions devait donc se faire au plus tard une semaine après cette réception, soit au plus tard 18 juin 2019. Or, à cette date, la sas Adt Investissements n'a pas été en mesure de justifier d'un financement valable compte tenu de ce qui a été énoncé précédemment.

48. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a retenu que la caducité de la promesse de vente était acquise au 19 juin 2019 faute pour les conditions suspensives d'avoir été réalisées.

3) Sur la condition d'accès à la parcelle acquise

49. La sas Adt Investissements estime que l'accès à la parcelle ER [Cadastre 3] par les parcelles ER [Cadastre 2] et ER [Cadastre 4] constituait une condition essentielle à la vente compte tenu d'une part, de la situation d'enclavement et, d'autre part, de ce que les parties avaient prévu dans la promesse que cette condition devait être réalisée au 31 décembre 2017, soit antérieurement à l'expiration des délais prévus pour la réalisation des deux conditions suspensives, d'où il résulte que la sarl Desevedavy pianos était tenue de justifier de cet accès, sans quoi elle ne pouvait pas réitérer la vente, ni délivrer de mise en demeure ni obtenir une indemnité d'immobilisation.

50. La sarl Desevedavy Pianos argue en réponse que la promesse de vente ne prévoyait aucune sanction à cet engagement et qu'il n'a jamais été question de formaliser une servitude de passage à cet endroit ou d'en faire la 'condition sine qua non' de la vente. Elle estime avoir satisfait à son obligation de justifier d'un accès en transmettant la copie du jugement du 13 mars 1991 d'où il ressort que le droit de passage est reconnu.

51. En droit, le vendeur d'un bien est débiteur d'une obligation de délivrance de la chose ainsi que de ses accessoires, et tout ce qui a été destiné à son usage perpétuel.

52. Ces accessoires ne peuvent s'entendre que des droits réels qui sont des droits patrimoniaux rattachés à la propriété du fonds concerné, à l'exclusion de toute créance extrapatrimoniale et personnelle. La jurisprudence admet que 'le libre accès à sa propriété constitue un accessoire du droit de propriété, droit fondamental à valeur constitutionnelle' et que les juges doivent caractériser la restriction apportée à ce droit (Civ. 1ère, 28 novembre 2006, n°04.19-134).

53. S'agissant de la notion de servitude, les articles 639 et 690 du code civil indiquent que la servitude dérive ou de la situation naturelle des lieux, ou des obligations imposées par la loi, ou des conventions entre les propriétaires et qu'elle s'acquiert par titre, ou par la possession de trente ans.

54. Concernant le passage, l'article 682 du code civil dispose que' Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner.'

55. Enfin, il résulte de la combinaison des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu'ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

56. En l'espèce, la promesse a prévu en page 9 l'obligation pour le promettant de 'justifier, au plus tard le 31 décembre 2017, d'un accès sur la parcelle cadastrée section ER numéro [Cadastre 2] d'une part et sur la parcelle cadastrée section ER numéro [Cadastre 4] d'autre part', puisqu'en effet, 'L'accès à l'immeuble, objet des présentes, se fait uniquement par l'[Adresse 8]' et que 'Aucune servitude [n'a] jamais été constituée à cet effet.'

57. Enfin, il a été prévu que 'Pour le cas où il ne parviendrait pas à justifier de cet accès à la date ci-dessus convenus, les parties décident dès à présent de se réunir pour convenir des suites à donner aux présentes'.

58. L'obligation de garantir l'accès à la parcelle acquise n'apparait pas dans le titre afférent aux conditions suspensives de la promesse de vente mais dans l'intitulé 'charges et conditions générales' outre que son inexécution n'encourait pas la caducité de la promesse de sorte qu'elle ne s'analyse pas en une condition suspensive.

59. En revanche, et contrairement à ce que soutient la sarl Desevedavy Pianos, l'accès visé par la clause s'entendait nécessairement d'un accès garanti à la parcelle ER [Cadastre 3] et non d'un accès précaire puisque la situation topographique des lieux telle qu'elle ressort du plan cadastral annexé à la promesse de vente démontre bien que cette parcelle ER [Cadastre 3] objet de la vente est enclavée et ne dispose que d'un unique accès par l'[Adresse 8], ce que la promesse de vente a admis en retenant que l'accès à la parcelle ne pouvait s'effectuer que par l'[Adresse 8].

60. Au jour de la promesse, la sarl Desevedavy Pianos, venderesse, n'était titulaire d'aucune servitude de passage pour accéder à sa parcelle ER [Cadastre 3], admettant du reste n'avoir utilisé cette impasse qu'à la faveur d'une simple tolérance accordée par les consorts [U], propriétaires de l'impasse.

61. En effet, le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Nantes le 13 mars 1991 mentionne un accès par l'impasse litigieuse formulé dans les termes suivants : 'les consorts [U] ne contestent pas à la SCI le droit d'utiliser l'[Adresse 8] cadastrée ER n° [Cadastre 2] et partie nord du n° [Cadastre 4].'

62. Cette décision de justice a été rendue dans le cadre d'une demande formée par la sarl Desevedavy Pianos (exploitante de ladite parcelle au titre d'une activité de réparation de pianos) et par la SCI Unisson (ancien propriétaire de la parcelle ER [Cadastre 3]) portant extension du passage sur la cour ER [Cadastre 4] afin d'y permettre la manoeuvre de demi-tour.

63. Non seulement cette demande d'extension a été rejetée mais surtout aucune servitude de passage n'a été consacrée par ce jugement, seulement une tolérance de passage pour la SCI demanderesse, susceptible d'être remise en question à tout moment. Le jugement précisait également qu'aucune prescription de l'assiette du passage étendue à la cour ER [Cadastre 4] n'était acquise en raison du caractère non paisible de l'utilisation de ladite cour par les exploitants de la parcelle ER [Cadastre 3]. Ainsi, contrairement à l'affirmation de la sarl Desevedavy Pianos, la garantie juridique de l'accès ne pouvait pas, du seul fait de ce jugement, être assurée aux acquéreurs successifs en présence d'une simple mention d'un droit de passage concédé nominativement à la demanderesse de l'époque.

64. La sarl Desevedavy Pianos n'ignorait pas dès l'origine les difficultés posées par l'utilisation de l'[Adresse 8] ER [Cadastre 2] et de la cour ER [Cadastre 4] pour accéder à son fonds ER [Cadastre 3], et ce bien avant l'exhumation le 1er février 2018 du jugement du 13 mars 1991 ' dont il n'est du reste rien dit par elle des conditions dans lesquelles elle a l'a 'finalement' retrouvé ' puisqu'en effet, son représentant légal M. [H] écrivait le 12 décembre 2017 à M. [O], représentant légal d'Adt Investissement qu'il pouvait se rapprocher du notaire de la famille [U] pour 'négocier au mieux ['] la formalisation de la servitude de passage ['] afin de garantir le bon passage en ligne droite des véhicules sortants et entrants de notre parcelle du fond ['] principe qui était a priori accepté dans les conclusions de leur conseil lors d'un conflit déjà ancien. L'idée est de 'sortir' de cette vieille histoire, ' de préciser qu'il n'est pas question de remettre en cause leur pleine propriété sur ces parcelles, mais de la juste formalisation d'un état de fait.'

65. Cette expression 'servitude de passage' était utilisée dans l'ensemble des échanges et SMS entre les parties, notamment les courriels du 1er mars 2018, 8 août 2018, 29 janvier 2019 de M. [H], témoignant de sa connaissance de la nécessité de régler le sujet de l'accès par l'instauration d'une telle servitude.

66. Il découle de ces différentes constatations que la seule transmission du jugement du 13 mars 1991 était insuffisante à considérer que la sarl Desevedavy Pianos avait satisfait à son obligation de justifier d'un accès utile à la parcelle vendue dès lors que cet accès était en fait sujet à contestation et donc juridiquement incertain pour les acquéreurs.

67. Il ressort du reste de l'historique des échanges et des emails que la sas Adt Investissements a été seule à conduire les négociations sur ce point avec les consorts [U] et a pu obtenir leur engagement de consentir à la constitution d'une servitude réelle et perpétuelle de tout passage sur le sol (y compris piétons et véhicules) et en tréfonds de tous réseaux, le tout signé en l'étude de maître [G], notaire à [Localité 9], les 5 et 18 juillet 2019.

68. Au total, la non réalisation de la vente promise est donc, au-delà de la caducité de la promesse, également imputable au promettant qui n'a effectué aucune diligence pour justifier d'un accès efficace à la parcelle vendue, ni avant le terme initial de la promesse, ni pendant le temps de sa prorogation, alors qu'il en connaissait, avant la vente, l'état d'enclave et le caractère précaire de la tolérance de passage accordée et qu'il s'était engagé dans la promesse à assurer un accès par les parcelles ER [Cadastre 2] et ER [Cadastre 4] qui ne pouvait s'entendre que d'un accès juridiquement incontestable ne pouvant prendre que la forme d'une servitude de passage dûment établie dans un titre, ce qu'au demeurant, le notaire instrumentaire ne pouvait pas non plus ignorer.

69. Le jugement sera infirmé en ce qu'il a admis que la sarl Desevedavy Pianos avait satisfait à son obligation contractuelle de justifier d'un accès sur la parcelle ER [Cadastre 2] par la transmission du jugement du 13 mars 1991.

4) Sur les indemnités d'immobilisation

4.1) Sur l'indemnité forfaitaire d'immobilisation

70. Concernant l'indemnité forfaitaire d'immobilisation, il a été convenu en page 18, 19 et 20 de la promesse que 'Toutefois, l'indemnité ne sera pas acquise au PROMETTANT et la somme qui aura été versée sera restituée au BENEFICIAIRE s'il se prévaut de l'un des cas suivants : [']

d) d'une manière générale, si la non réalisation [de la vente promise] était imputable au PROMETTANT ou en cas de non-réalisation des présentes par suite de la défaillance d'une condition suspensive'.

71. L'indemnité d'immobilisation est la contrepartie versée par le bénéficiaire au promettant de l'option qui lui est offerte pendant le temps de la levée de cette option.

72. L'indemnité d'immobilisation rémunère donc l'immobilisation du bien par le promettant au profit du bénéficiaire pendant le seul temps de la réalisation de la vente.

73. Ainsi qu'il l'a été vu ci-dessus, la faute de la sarl Desevedavy s'oppose à ce que lui soit accordé le bénéficie de l'indemnité d'immobilisation de 60.000 €.

74. Le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné la sas Adt investissements à verser à la sarl Desevedavy Pianos la somme de 60.000 € correspondant à l'indemnité forfaitaire d'immobilisation.

4.2) Sur l'indemnité complémentaire d'immobilisation

75. Compte tenu de ce qui précède, l'indisponibilité de l'immeuble est imputable à part équivalente à chacune des deux parties au contrat.

76. La sarl Desevedavy Pianos sera déboutée de sa demande d'indemnité complémentaire de 82 € par jour qu'elle prétend faire courir du 19 juin 2019 à la date à laquelle le litige aura été définitivement tranché.

5) Sur la demande reconventionnelle de la sas Adt Investissements

77. La sas Adt Investissements estime avoir consacré un temps considérable pour l'obtention d'un permis de construire et surtout pour parvenir non sans peine en lieu et place du promettant défaillant à la signature d'un accord avec les consorts [U] pour la mise en place d'une servitude de passage. Elle réclame donc au titre de ces faits constitutifs de troubles et tracas des dommages et intérêts à hauteur de 10.000 €.

78. En droit, la victime des troubles et tracas causés par la procédure judiciaire du fait d'un tiers peut réclamer des dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1240 du code civil. Néanmoins, cette indemnisation n'est possible qu'à condition de démontrer l'existence d'un fait fautif en lien avec le préjudice allégué.

79. En l'espèce, les parties ont chacune contribué à l'échec de la vente puisque si la sarl Desevedavy Pianos n'a pas satisfait à l'obligation de justifier d'un accès juridiquement efficace à la parcelle vendue, la sas Adt Investissements n'était pas non plus en mesure de justifier de la levée de la condition suspensive de prêt dans le délai imparti.

80. La demande de dommages et intérêts à hauteur de 10.000 € de la sas Adt Investissements sera en conséquence rejetée.

6) Sur les dépens et les frais irrépétibles

81. Chaque partie échouant en ses prétentions supportera la charge des frais, compris ou non dans les dépens, par elle exposés en première instance et en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nantes le 27 mai 2021, sauf en ce qu'il a :

- débouté la sas Adt Investissements de l'intégralité de ses demandes,

- condamné la sas Adt Investissements à payer à la sarl Desevedavy Pianos la somme de 60.000 € au titre de l'indemnité d'immobilisation,

- condamné la sas Adt Investissements à payer à la sarl Desevedavy Pianos la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Et statuant à nouveau,

Déboute la sarl Desevedavy Pianos de sa demande tendant à voir condamner la sas Adt investissements à lui verser la somme de 60.000 € au titre de l'indemnité d'immobilisation,

Déboute la sarl Desevedavy Pianos de sa demande tendant à voir condamner la sas Adt investissements à lui payer une indemnité d'immobilisation journalière de 82 € par jour,

Déboute la sas Adt Investissements de sa demande tendant à condamner la sarl Desevedavy pianos à lui payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts en indemnisation de ses différents préjudices,

Y ajoutant,

Dit que chaque partie conserva à sa charge ses dépens de première instance et d'appel,

Rejette le surplus des demandes.