CA Lyon, 8e ch., 5 juin 2024, n° 23/02946

Exposé du litige

La société Acanthe a donné à bail des locaux commerciaux à la société Bankize le 1er octobre 2010, sis dans un ensemble immobilier en copropriété au [Adresse 1] à [Localité 6], le bail ayant pris effet le 1er octobre 2010.

La société Back to the futur a acquis la pleine propriété des locaux, objet du bail le 18 février 2022.

Par exploit d'huissier en date du 17 novembre 2022, la société Back to the futur a fait délivrer un commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire du bail pour un montant total de 5.083,18 €, y compris la clause pénale.

Aux motifs que les causes du commandement n'avaient pas été apurées dans les délais, la société Back to the futur a assigné le 11 janvier 2023 la société Bankize devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de lyon aux fins de faire constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail et statuer sur ses conséquences et voir condamner le preneur à lui payer la somme de 2.912,43 € à titre provisionnel au titre de l'arriéré de loyers et charges, 4ème trimestre 2022 inclus.

La société Bankize n'a pas comparu.

Par ordonnance du 20 février 2023, le juge des référés du Tribunal judiciaire de Lyon a :

Constaté la résiliation du bail à la date du 18 décembre 2022 ;

Condamné la société Bankize à payer à la société Back to the futur la somme provisionnelle de 2.912,43 euros au titre des loyers et des charges arrêtés au 4ème trimestre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du commandement du 17 novembre 2022 ;

Condamné la société Bankize et tout occupant de son chef à quitter les lieux, si besoin par expulsion avec le concours si nécessaire de la force publique et d'un serrurier ;

Condamné la société Bankize à payer une indemnité d'occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui des loyers et des charges du mois de janvier 2023 jusqu'au départ effectif des lieux ;

Condamné la société Bankize aux dépens ;

Condamné la société Bankize à payer à la société Back to the futur la somme de 800 euros par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

Par acte régularisé par RPVA le 6 avril 2023, la société Bankize a interjeté appel de l'intégralité des chefs de décision figurant au dispositif de l'ordonnance de référé du 20 février 2023, dont elle a repris les termes dans sa déclaration d'appel.

Aux termes de ses dernières écritures, régularisées par RPVA le 1er avril 2024, la société Bankise demande à la Cour de :

Vu les dispositions des anciens articles 1302, 1134 et 1315 du Code civil, Vu les dispositions des articles L145-37 et L145-39 du Code de commerce, Vu les dispositions de l'article L. 112-1 du Code monétaire et financier, Vu les dispositions des articles 11, 70, 138, 145, 561,562, 564, 1420 et suivants du Code procédure civile,

Juger recevables les demandes de la société Bankise liées au remboursement des sommes résultant des indexations de loyers et de provisions pour charges ;

Infirmer l'ordonnance de référé du 24 mars 2023 du Tribunal judiciaire de Lyon en toutes ses dispositions ;

Rejeter en conséquence les prétentions de la société Back to the futur ;

Condamner la société Back to the futur au paiement de la somme de 15.223,07 euros TTC à la société Bankize résultant des sommes prélevées indument au titre de l'indexation du loyer ;

Condamner la société Back to the futur au paiement de la somme de 14.492 euros TTC à la société Bankize prélevée indument au titre de provisions pour charges compte tenu de l'absence de communication d'états récapitulatifs de charges et des régularisation de charges subséquentes ;

Condamner la société Back to The Futur aux entiers dépens de première instance et d'appel et au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

La société Bankise soutient, in limine litis, que ses demandes de remboursement des provisions sur charge et des sommes résultant de l'indexation de loyer sont recevables, en ce que :

par application de l'article 70 du Code de procédure civile, il est possible de présenter des demandes additionnelles si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant ;

en l'espèce, les demandes de la bailleresse relatives au paiement des charges par son locataire, ayant un effet sur la clause résolutoire du bail, dépendent nécessairement de la communication des rééditions des comptes annuelles faisant état des charges locatives effectivement dues par le preneur et de la régularisation de charges subséquente, alors que les décomptes de charges n'ont jamais été communiqués par la bailleresse et les régularisations de charges n'ont jamais été effectuées et ce depuis le prise d'effet du bail ;

il en est de même pour les demandes de la bailleresse relatives au paiement du loyer indexé par le locataire, ayant là aussi un effet sur la clause résolutoire, qui dépendent nécessairement de la licéité de la clause d'indexation du bail ;

il en résulte que demandes de remboursement des provisions pour charges et des sommes induites des indexations de loyer sont recevables compte tenu de leur nécessaire rattachement aux prétentions originaires.

Elle fait valoir en premier lieu que l'indexation prévue au contrat de bail est irrégulière, en ce que :

au visa des dispositions des articles L.112-1 du Code monétaire et financier et L 145-39 du Code de commerce, la clause d'indexation qui exclut la réciprocité de la variation (à la hausse comme à la baisse) et stipule à cet effet que le loyer ne peut être révisé qu'à la hausse, doit être réputée non écrite ;

en l'espèce, le bail contient une telle clause et qu'il en ressort que le loyer a été seulement indexé à la hausse depuis la prise d'effet du bail alors que l'ICC a baissé au 1er trimestre 2015 et au 1er trimestre 2016 ;

qu'il est de jurisprudence constante qu'une telle clause doit être réputée non écrite car elle contrevient aux dispositions d'ordre public de l'article L 145-39 du Code de commerce et de l'alinéa 2 de l'article L 112-1 du Code monétaire et financier ;

qu'il convient donc de réformer la décision entreprise en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail.

Elle fait valoir en second lieu s'agissant des charges :

que depuis la prise d'effet du bail, la société Back to the future a facturé à la société Bankize une provision trimestrielle sur charges sans procéder à une quelconque régularisation, ni communication d'état récapitulatif de charges ;

que l'absence de régularisation annuelle des charges, telles que prévues à l'article 18 du Bail rend sans cause les appels trimestriels de provision à valoir sur le paiement des charges, et à cet effet, le remboursement des provisions versées par le locataire doit en principe être ordonné ;

que cette question du paiement des charges locatives a également permis de mettre en jeu l'application de la clause résolutoire alors qu'aucune des provisions de charges depuis la prise d'effet du bail n'a été justifiée et qu'il en résulte que l'ordonnance entreprise doit être réformée en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au Bail.

Elle soutient en troisième lieu que le commandement de payer est nul, aux motifs :

que la clause d'indexation du loyer prévue dans le bail étant réputée non-écrite, la société Back to the future ne pouvait valablement réclamer, dans son commandement de payer du 17 novembre 2022 la somme de 2.912,43 euros au titre notamment du rappel de loyer calculé en fonction de la clause d'indexation ;

par ailleurs, ledit commandement de payer est imprécis dès lors qu'il ne détaille pas le montant des indexations, des loyers, des charges et des accessoires et leurs dates échéances respectives ;

qu'il fait en outre mention d'un montant dû en raison d'une clause pénale pour laquelle aucun fondement contractuel ou explication sur le calcul n'est apporté ;

qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire inséré au bail commercial, imprécis et erroné, ne permettant pas au débiteur d'apprécier la prétendue créance du bailleur, ne peut produire d'effet, ce que confirme la cour de cassation ;

qu'en l'espèce, en sus de mentionner un montant erroné, le commandement de payer s'avère nullement explicite quant aux postes réclamés et peu intelligible et qu'il n'est donc pas susceptible de mettre en jeu la clause résolutoire du bail ;

L'appelante sollicite par ailleurs, dès lors que la clause d'indexation du contrat de bail doit être réputée non écrite, qu'il n'a pas été produit par le bailleur l' état récapitulatif des charges et que celui-ci n'a pas effectué de régularisation :

d'une part, le remboursement des sommes induites de l'indexation du loyer depuis la prise d'effet du bail, soit 15.233,07 euros TTC ;

d'autre part, le remboursement de la somme de 14 492 €, l'absence de régularisation annuelle des charges rendant sans cause les appels trimestriels de provision à valoir sur le paiement des charges dans le respect du délai de prescription.

Elle ajoute voir réglé en date du 27 février, 1er et 13 mars 2023 l'intégralité des charges et loyers et accessoires sollicités par la bailleresse jusqu'au premier trimestre 2023 et qu'une quittance établie par le gestionnaire confirme le paiement des loyers et charges jusqu'au 31 décembre 2023.

Aux termes de ses dernières écritures, régularisées par RPVA le 29 mars 2024, la société Back to the futur demande à la Cour de :

Prononcer l'irrecevabilité des demandes liées à la production de reddition des comptes sous astreinte ;

Confirmer l'ordonnance de référé du 20 février 2023 et notamment le constat de la résiliation du bail à la date du 18 décembre 2022 et toutes ses conséquences de droit ;

Et y ajoutant :

Juger que la société Bankize n'a jamais contesté les loyers et charges appelés, que les loyers et charges n'ont pas été réglés dans leur intégralité, que le commandement de payer délivré en novembre 2022 doit produire son plein effet,

En conséquence :

Rejeter les prétentions de la société Bankize ;

En tout état de cause :

Rejeter les prétentions de la société Bankize relatives aux dépens de 1ère instance et la condamner à lui payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

L'intimée soulève in limine litis l'irrecevabilité des demandes de production de pièces sous astreinte, aux motifs que par l'application de l'article 910-4 du Code de procédure civile, cette demande est irrecevable car elle n'a pas été formulée dans les premières conclusions de l'appelante.

Elle ajoute que la demande de production de pièces relatives à la reddition de charges est également irrecevable au visa de l'article 564 du Code de procédure civile en vertu duquel les parties en cause d'appel ne peuvent soumettre de nouvelles prétentions, une telle demande n'ayant pas été formulée en première instance.

Elle soutient par ailleurs que la décision déférée doit être confirmée, relevant :

que concernant l'indexation du loyer, la procédure initiée concerne le non-paiement des loyers et charges et non pas le contenu de la clause d'indexation, dont l'appréciation de la légalité relève du juge du fond, étant observé que le locataire n'a jamais fait auparavant de contestation ;

que concernant l'irrégularité du commandement délivré, la locataire a reçu les quittances de loyer qui comprennent tous les détails nécessaires sur le montant des sommes dues et qu'elle n'a qu'à lire l'extrait de compte produit le jour de l'audience pour comprendre le total des sommes dues.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé, par application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La cour observe au préalable qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes des parties qui ne sont pas maintenues.

I : Sur les demandes de la société Bankise relatives au remboursement des provisions pour charges et des sommes résultant de l'indexation du loyer

Aux termes de l'article 910-4 du Code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité, relevée d'office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond. L'irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.

Néanmoins, et sans préjudice de l'alinéa 2 de l'article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.

En l'espèce, la cour constate :

que dans ses premières conclusions, notifiées par RPVA le 19 mai 2023, la société Bankise ne présentait aucune demande relative au remboursement des provisions pour charges et à aux sommes résultant de l'indexation du loyer ;

que si l'indexation irrégulière du loyer dénoncée et l'absence de régularisation des charges constituent des éléments pouvant être pris en compte dans l'appréciation du bien fondé de la demande d'acquisition de la clause résolutoire présentée en référé par le bailleur, pour autant, les demandes de condamnation sollicitées à ce titre par la société Bankise constituent des demandes distinctes, que l'appelante fonde au demeurant notamment sur les articles L 145-37 du Code de commerce et L 112-1 du Code monétaire et financier et qui ne sont pas par ailleurs présentées à titre provisionnel ;

qu'il ne s'agit donc pas de prétentions destinées à répliquer aux prétentions adverses, et pas plus de demandes ayant vocation à faire juger les questions nées postérieurement aux premières conclusions de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait, puisque ces éléments étaient déjà connus de la société Bankise avant l'assignation en référé ;

La cour en déduit que ces demandes sont irrecevables, par application des dispositions de l'article 910-4 du Code de procédure civile précité.

II : Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire du bail et les demandes qui en découlent

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Au sens de ce texte il y a urgence dès lors qu'un retard dans la décision qui doit être prise serait de nature à compromettre les intérêts légitimes du demandeur, ce qui est nécessairement le cas si les conditions permettant que soit constatée l'acquisition de la clause résolutoire sont acquises, le bailleur étant privé de son droit de récupérer les locaux qui lui appartiennent et ayant nécessairement intérêt à ce que ses droits soient reconnus dans les délais les plus brefs.

Par ailleurs, aux termes de l'article L. 145-41 du Code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Enfin, au visa de l'article 1134 ancien du Code civil, applicable en l'espèce, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

Au sens des dispositions précitées, le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, dès lors que :

le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire est manifestement fautif,

le bailleur est de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

En l'espèce, la société Bankise dénonce la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été délivré le le 17 novembre 2022 et soutient que la décision déférée qui a constaté l'acquisition de la clause résolutoire doit être réformée en ce que, notamment, ce commandement est imprécis, ne lui permettant pas d'apprécier le bien fondé de la créance qui lui était réclamée et qu'il n'est donc pas susceptible de mettre en jeu la clause résolutoire du bail.

La cour constate à l'examen du commandement de payer du 17 novembre 2022 visant la clause résolutoire qu'il était réclamé la sommes de 4 479,43 € au principal, sans autre explication, aucun décompte n'étant produit pour expliquer la nature de la somme qui était réclamée et les périodes auxquelles elle se rapportait et permettre de ce fait au preneur de comprendre et vérifier le bien fondé de la créance réclamée.

La société Back to the futur n'est pas fondée à opposer qu'il suffit à l'appelante de lire l'extrait de compte qu'elle a produit le jour de l'audience pour comprendre le total des sommes dues, alors que, outre que la somme indiquée ne figure pas sur l'extrait de compte visé (pièce 3 intimée), il s'avère en tout état de cause qu'à la date du commandement de payer, seule date devant être prise en compte, aucune explication n'était donnée sur la somme réclamée.

Dans ces conditions, il doit être retenu que le commandement litigieux n'était pas susceptible de mettre en jeu la clause résolutoire, qu'il ne peut être considéré que le bailleur a fait preuve de la bonne foi requise pour la mise en oeuvre de la clause résolutoire et que cette demande se heurtait dès lors à une contestation sérieuse.

Il en résulte qu'il n'y avait lieu à référé sur la demande du bailleur.

La cour en conséquence infirme la décision déférée en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 18 décembre 2022, ordonné à la société Bankise de quitter les lieux et à défaut ordonné son expulsion et condamné à titre provisionnel la société Bankise à verser à la société Back to the futur une indemnité d'occupation et statuant à nouveau dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de la Société Back to the futur visant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et qu'il soit statué sur ses conséquences.

III : Sur la demande de provision présentée par la société Back to the futur

L'article 835 alinéa 2, du Code de procédure civile dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

En l'espèce, le premier juge a condamné la société Bankise à verser à la société Back to the futur une provision de 2 912,43 € au titre de l'arriéré de loyers et charges arrêté au 4ème trimestre 2022 outre intérêts au taux légal à compter du commandement du 17 novembre 2022, décision dont l'intimée sollicite la confirmation.

Le décompte produit par la société Back to the futur en sa pièce 3 confirme ce montant.

Pour autant, la cour relève :

qu'effectivement, il était prévu à l'article 21 du contrat de bail qu'en cas de variation à la baisse de l'indice de référence applicable à l'indexation annuelle du loyer, la baisse ne pourrait entraîner de baisser le loyer, qui restera inchangé jusqu'à la révision suivante ;

que cette stipulation apparaît contraire aux dispositions d'ordre public de l'article L 112-1 du Code monétaire et financier, selon lequel est réputée non écrite toute clause d'un contrat à exécution successive, et notamment des baux en location de toute nature, prévoyant la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision ;

qu'au regard du relevé de compte de la société Back to the futur (pièce 10 intimée), il apparaît que le loyer a été indexé à la hausse depuis la prise d'effet du bail alors que l'indice de référence a baissé à plusieurs reprises, notamment au 1er trimestre 2015 et au 1er trimestre 2016 ;

que cela apparaît contraire aux dispositions d'ordre public de l'article L 112-1 du Code monétaire et financier pré-cité.

La cour observe également que s'il est justifié par la société Back to the futur d'un extrait de compte de la situation du locataire (pièce 6), il n'est pas justifié d'une régularisation annuelle des charges par le bailleur permettant de d'appréhender précisément les charges dues et les charges qui ont été payées, étant rappelé que l'absence de régularisation annuelle des charges est susceptible de rendre sans cause les appels de charges ultérieurs.

Dans ce contexte, la société Bankise évalue à la somme de 15 233,07 € depuis la date de prise d'effet du bail le trop perçu du bailleur au titre de l'indexation irrégulière et à la somme de 14 492 € le trop perçu du bailleur au titre des charges devant être remboursées au locataire, étant précisé que ces décomptes sont arrêtés au 30 septembre 2023 pour les charges et au 31 mars 2024 pour le trop perçu du loyer et que les montants recensés au 30 janvier 2023, date de l'audience devant le juge des référés, sont en tout état de cause bien supérieurs à la somme de 2 912,43 € réclamée à titre provisionnel par le bailleur.

S'il appartient au seul du juge du fond de se prononcer tant sur l'irrégularité de l'indexation que sur les conséquences de l'absence de régularisation annuelle des charges, pour autant la cour ne peut qu'en déduire au stade du référé que la demande de provision du bailleur au titre de l'arriéré de loyers et charges se heurtait à une contestation sérieuse.

La cour en conséquence infirme la décision déférée en ce qu'elle a condamné la société Bankise à payer à la société Back to the futur la somme provisionnelle de 2 912,43 € au titre de l'arriéré de loyers et charges arrêtée au 4ème trimestre 2023 et statuant à nouveau dit n'y avoir lieu à référé sur cette demande.

IV : Sur les demandes accessoires

La société Back to the futur succombant, la cour infirme la décision déférée en ce qu'elle a condamné la société Bankise aux dépens et à payer à la société Back to the futur la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et statuant à nouveau condamne la société Back to the futur aux dépens de la procédure de première instance et rejette la demande présentée par celle-ci sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

La cour condamne la société Back to the futur, partie perdante, aux dépens à hauteur d'appel.

La cour condamne la société Back to the futur à payer à la société Bankise la somme de 2 000 € à hauteur d'appel sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, montant justifié en équité.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare irrecevables les demandes de la société Bankise relatives au remboursement des provisions pour charges et des sommes résultant de l'indexation du loyer ;

Infirme la décision déférée dans son intégralité, et,

Statuant à nouveau :

Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de la société Back to the futur visant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et qu'il soit statué sur ses conséquences ;

Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle de la société Back Lato the futur au titre de l'arriéré de loyers et charges ;

Condamne la société Back to the future aux dépens de la procédure de première instance et rejette la demande présentée par celle-ci sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la société Back to the future aux dépens à hauteur d'appel ;

Condamne la société Back to the future à payer à la société Bankise la somme de 2 000 € à hauteur d'appel sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.