CA Poitiers, 2e ch., 11 juin 2024, n° 23/02392

Par acte authentique en date du 24 avril 2006, Madame [D] [L] a consenti un bail qualifié à l'acte de précaire à Monsieur [F] [N], portant sur un hangar sis [Adresse 3] à [Localité 7], pour une durée de deux ans.

Par donation-partage en date du 21 février 2008, Monsieur [P] [R] a recueilli la nue-propriété du hangar.

Par lettre recommandée en date du 23 juillet 2020, Madame [L] et son fils Monsieur [P] [R] ont notifié au preneur le terme de la convention à l'issue du délai de préavis de deux mois à compter de la réception de ladite lettre. Monsieur [N] a réceptionné la lettre le 29 juillet 2020 et s'est maintenu dans les lieux au-delà du 29 septembre 2020.

Le 27 janvier 2023, Madame [L] et Monsieur [R] ont conclu un compromis de vente du bien au profit de la société à responsabilité limitée Saint-François sous condition suspensive que le bien fût libre au jour de la réitération de l'acte authentique, outre l'octroi d'un pouvoir de représentation délégué à la société Saint François par les bailleurs.

Le 20 février 2023, la société Saint-François a mis en demeure Monsieur [N] d'avoir à libérer les lieux et de s'acquitter des sommes dues au titre de son occupation.

Le 24 mars 2023, la société Saint-François, Madame [L] et Monsieur [R] ont attrait Monsieur [N] devant le juge des référés du tribunal judiciaire des Sables d'Olonne.

Dans le dernier état de leurs demandes, la société Saint-François, Madame [L] et Monsieur [R] ont demandé :

- d'ordonner l'expulsion de Monsieur [N] ;

- de condamner Monsieur [N] au paiement de la somme de 8.146,98 euros au titre des arriérés de redevances et d'indexation ainsi que le paiement de l'astreinte conventionnelle de 150 euros par jour de retard à compter du 1er octobre 2020 jusqu'à la libération effective des lieux;

- de condamner Monsieur [N] au paiement de la somme de 596 euros au titre de la taxe d'ordures ménagères sur la période de 2019-2022;

- de condamne Monsieur [N] au paiement de la somme de 3500 euros au titre des frais irrépétibles.

Dans le dernier état de ses demandes, Monsieur [N] a demandé:

- In limine litis, de déclarer irrecevables les demandes de la société Saint-François en raison de son défaut de qualité à agir;

- de débouter les demandeurs de toutes leurs demandes;

A titre reconventionnel,

- de condamner les demandeurs à réaliser les travaux nécessaires à la remise en état du bien ;

- à être autorisé à consigner les loyers à la Caisse des dépôts et des consignations ;

En tout état de cause,

- de condamner les demandeurs au versement de la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Par ordonnance en date du 25 septembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire des Sables d'Olonne a:

- rejeté l'exception d'irrecevabilité soulevée par le défendeur;

- débouté les demandeurs de leur demande d'expulsion de Monsieur [N];

- débouté les demandeurs de leur demande de provision en paiement d'une astreinte conventionnelle;

- débouté Monsieur [N] de la demande d'injonction de réaliser les travaux et de ses demandes reconventionnelles;

- condamné Monsieur [N] au paiement de la somme de 25.166,80 euros à titre de provision sur les sommes dues quant à l'occupation des lieux;

- rejeté les demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- dit que chacune des parties supporterait la charge de ses propres dépens.

Le 6 octobre 2023, Monsieur [N] a relevé appel de cette ordonnance, en intimant Monsieur [R], Madame [L] et la société Saint-François.

Le 6 novembre 2023, Monsieur [R], Madame [L] et la société Saint-François ont constitué avocat.

Le 14 novembre 2023, l'appelant a été avisé d'un calendrier de procédure en circuit court.

Le 12 décembre 2023, Monsieur [N] a déposé ses premières écritures.

Le 2 avril 2024 à 17 heures 59, Monsieur [N] a demandé:

- d'infirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle:

- n'avait pas reconnu son droit de se prévaloir de l'exception d'inexécution;

- l'avait débouté de sa demande de suspension de paiement des loyers à compter de décembre 2019;

- l'avait débouté de sa demande d'injonction sous astreinte de procéder aux travaux nécessaires de réfection du hangar, et de clos et couvert;

- l'avait condamné à payer une somme de 25.166,80 euros à titre de provision sur les sommes dues quant à l'occupation des lieux;

- de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle avait débouté les consorts [R] et la société Saint-François de leur demande d'expulsion;

Statuant à nouveau :

- de débouter la société Saint-François et les consorts [R] de leurs demandes de paiement des arriérés de redevances et de leur indexation ;

- de débouter la société Saint-François et les consorts [R] de toutes leurs demandes ;

- de débouter la société Saint-François et les consorts [R] de toutes leurs demandes plus amples formulées en cause d'appel;

- de condamner Monsieur [R] et Madame [L] à procéder aux travaux nécessaires pour rétablir le clos et le couvert du hangar situé [Adresse 3], ceci sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours suivant la signification de l'arrêt à venir;

- de l'autoriser de procéder à la consignation de l'intégralité des loyers auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations jusqu'à parfait accomplissement des obligations des bailleurs ;

En tout état de cause :

- de condamner la société Saint-François et les consorts [R] à lui payer la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles des deux instances.

Le 4 janvier 2024, Madame [L], Monsieur [R] et la société Saint-François ont demandé :

- de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle avait:

- rejeté l'exception d'inexécution soulevée par le défendeur, Monsieur [N];

- débouté Monsieur [N] de la demande d'injonction de réaliser les travaux et de ses demandes reconventionnelles ;

- condamné Monsieur [N] au paiement de la somme de 25.166,80 euros à titre de provision sur les sommes dues quant à l'occupation des locaux à la date de l'ordonnance;

- d'infirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle :

- les avait déboutés de leur demande d'expulsion de Monsieur [N] ;

- avait rejeté les demandes au titre des frais irrépétibles;

- avait dit que chacune des parties supporterait la charge de ses propres dépens;

Statuant à nouveau,

- d'ordonner l'expulsion de Monsieur [F] [N] et de tous occupants de son chef des locaux sis [Adresse 3], au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier;

- de condamner Monsieur [F] [N] à payer, par provision, aux consorts [R] la somme de 535,24 € par mois du 25 septembre 2023 (ordonnance de référé) jusqu'à la libération des lieux et la remise des clés;

- de débouter Monsieur [N] de l'ensemble de ses demandes;

- de condamner Monsieur [N] à leur payer la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour appel abusif et dilatoire ;

- de condamner Monsieur [N] à leur payer la somme de 4.000 € au titre des frais irrépétibles des deux instances.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux dernières conclusions précitées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

Le 2 avril 2024, a été rendue l'ordonnance de clôture de l'instruction de l'affaire.

MOTIVATION :

A titre préliminaire, eu égard aux conclusions des parties, concordantes sur ce point, il y aura lieu de rejeter l'exception d'irrecevabilité soulevée par le défendeur, et l'ordonnance sera confirmée de ce chef.

Sur la demande d'expulsion:

Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Selon l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile,

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Le juge des référés n'est pas tenu de caractériser l'urgence pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail, ni pour allouer des provisions au titre des loyers et charges impayés, ou pour indemnité d'occupation.

C'est au demandeur en référé qu'il appartient de démontrer le bien-fondé de sa créance, tandis qu'il revient au défendeur de démontrer l'existence d'une contestation sérieuse.

Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Mais la qualification d'un bien ou d'un acte, de même que l'interprétation d'un contrat, échappe aux pouvoirs du juge des référés.

Selon l'article L. 145-1 du code de commerce, dans sa version en vigueur du 21 septembre 2000 au 6 août 2008,

I. Les dispositions du présent chapitre s'appliquent aux baux des immeubles locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'entreprise immatriculé au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce, et en outre:

1° Aux baux de locaux d'immeubles accessoires à l'exploitation d'un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l'exploitation du fonds et qu'ils appartiennent au propriétaire du local ou de l'immeuble où est situé l'établissement principal. En cas de pluralité de propriétaires, les locaux accessoires doivent avoir été loués au vu et au su du bailleur et en vue de l'utilisation jointe;

2° Aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiés - soit avant, soit après le bail - des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire.

II. - Si le fonds est exploité sous forme de location-gérance en application du chapitre IV du présent titre, le propriétaire du fonds bénéficie néanmoins des présentes dispositions sans avoir à justifier de l'immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers.

Selon l'article L. 145-5 du code de commerce, selon ses dispositions en vigueur à la date du contrat litigieux du 24 avril 2006,

Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que le bail soit conclu pour une durée au plus égale à deux ans.

Si, à l'expiration de cette durée, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.

Il en est de même en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local.

Les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables s'il s'agit d'une location à caractère saisonnier.

Selon l'article L. 145-5-1 du code de commerce, créé par la loi numéro 2014-626 du 18 juin 2014,

N'est pas soumise au présent chapitre la convention d'occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties.

La convention d'occupation précaire se reconnaît essentiellement à ce qu'elle permet aux propriétaires de faire cesser à tout moment l'occupation, soit à leur gré, soit à la suite d'un événement prévu.

Pour retenir la qualification de bail précaire, il y a lieu de caractériser l'existence de circonstances particulières autres que la seule volonté des parties constituant un motif légitime de précarité (Cass. 3e civ., 9 novembre 2004, n°03-15.084, Bull., n°195).

Seule une cause objective de précarité, faisant obstacle à la conclusion ou à l'exécution d'un bail commercial, justifie le recours à une convention d'occupation précaire (Cass. 3e civ., 12 décembre 2019, n°18-23.784, publié).

Si une convention d'occupation précaire peut régir une mise à disposition de locaux commerciaux, dès lors que le locataire est resté en possession à l'issue d'une première convention de 23 mois et n'a renoncé à aucun moment au bénéfice du statut des baux commerciaux, il s'opère, à compter du lendemain du jour de l'expiration de la première convention, un bail soumis au statut des baux commerciaux (Cass. 3e civ., 19 novembre 2003, n° 02-15.887, Bull., III, n°202).

Selon l'article L. 145-60 du code de commerce,

Toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans.

L'action en requalification d'un bail en bail commercial est soumise à la prescription biennale, et le délai court à compter de la date de conclusion du contrat (Cass. 3e civ., 23 novembre 2011, n°10-24.163, Bull. n°99).

Mais la demande tendant à faire constater l'existence d'un bail soumis au statut des baux commerciaux, né du fait du maintien en possession du preneur à l'issue d'un bail dérogatoire, qui résulte du seul effet de l'article L. 145-5 du même code, n'est pas soumise à la prescription biennale (Cass. 3e civ., 1er octobre 2014, n°13-16.806, Bull. III, n°121).

Et bien plus encore, la demande tendant à faire constater l'existence d'un bail soumis au statut des baux commerciaux né du fait du maintien en possession du preneur à l'issue d'un bail dérogatoire, qui résulte du seul effet de l'article L. 145-5 du code de commerce, n'est pas soumise à la prescription (Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n°21-23.007, publié).

Si une action est soumise à un délai de prescription, à l'inverse, une exception peut être invoquée perpétuellement, et n'est soumise à aucune prescription.

C'est ainsi que si c'est le bailleur qui agit en exécution contre le preneur à l'issue d'un bail de courte durée, celui-ci n'est pas tenu d'agir dans le délai de deux ans à compter de la conclusion du bail dérogatoire pour invoquer, du fait du maintien dans les lieux, le bénéfice du statut des baux commerciaux en défense cette action (Cass. 3e civ., 1er juin 1994, n°92-12.186).

* * * * *

Il ressort d'une lecture littérale de la convention en date du 24 avril 2006, intitulé « bail précaire » que:

- Madame [R], propriétaire de l'immeuble ultérieurement donné à bail, pour lesquelles elle envisageait de faire des gros travaux, était en attente de financement et des devis de différents entrepreneurs ;

- étant donné la qualité de l'emplacement, Monsieur [N] avait manifesté le désir que, dans l'attente de ces travaux, la jouissance du dit immeuble lui soit conférée pourrait exercer son activité professionnelle ;

- qu'en conséquence, il a été convenu entre les intéressés une convention d'occupation précaire dans les conditions indiquées ci-après;

- que les parties avaient renoncé expressément à l'application du décret n°53-960 du 30 septembre 1953, codifié sous le livre I, titre IV, chapitre V du code de commerce, y compris celles contenues dans l'article L. 145-5 du code de commerce;

- que la présente convention prendra effet à compter du 1er mai 2006 pour se terminer au 30 avril 2008, et se poursuivra ensuite aux mêmes clauses et conditions pour une durée indéterminée, tant que l'une ou l'autre des parties n'aurait pas mis fin dans les conditions indiquées dans la rubrique fin de bail remise des clés;

- que les locaux donnés à bail devront exclusivement être consacrés par l'occupant à l'exploitation des activités suivantes: montage de chalets en bois, prestations de services, habitations légères de loisirs, entrepôts de véhicules et bureau, sans aucune activité de fabrication sans qu'il puisse en faire d'autres, connexes complémentaires, même temporairement ;

- qu'à l'expiration de la période de deux années, le bail pourrait prendre fin à tout moment à la demande de l'une ou l'autre des parties moyennant un préavis non motivé de 60 jours effectué exclusivement par lettre recommandée avec accusé de réception ;

- que si l'occupant se maintenait en possession des lieux après l'expiration du délai de préavis, il serait considéré comme occupant sans droit ni titre et son expulsion aurait lieu en vertu d'une ordonnance du juge des référés du tribunal des Sables d'Olonne.

* * * * *

Pour s'opposer à la demande d'expulsion, Monsieur [N] excipe que son occupation des lieux procéderait du statut des baux commerciaux.

Mais les bailleurs et l'acquéreur dénient tout sérieux à cette contestation.

Monsieur [N] dénie à cette convention la qualification de bail précaire, pour revendiquer la soumission de la relation contractuelle au statut des baux commerciaux, lui conférant notamment un droit au renouvellement du bail.

Et en observant que son occupation des lieux s'est poursuivie après son terme initial fixé au 30 avril 2008, Monsieur [N] soutient qu'en application de l'article L. 145-5 du code de commerce, un bail commercial a été conclu entre les parties à compter du 1er mai 2008.

Avec le preneur, il y aura lieu d'observer que si le bail avait été conclu dans l'attente de la réalisation des travaux sur les lieux par la bailleresse, celle-ci n'a évoqué ni justifié à aucun moment de la réalisation de quelconques travaux.

Et aucune autre cause objective de précarité ne ressort avec évidence des données du litige.

Il est topique de relever que dans leurs écritures (page 8), les preneurs soulignent désormais que le hangar donné à bail aurait vocation à terme à être détruit pour mener un projet, sans autrement en justifier.

Il conviendra donc de retenir l'apparence de sérieux de la contestation de Monsieur [N], déniant à la convention initiale sa qualification de bail précaire.

Il s'ensuivra que le constat tenant au caractère sérieux du moyen opposant de l'intéressé, considérant qu'en l'absence de bail précaire, le bail initial ne peut être qu'un bail dérogatoire, qui, à l'issue de son terme initial, et à raison de la poursuite de l'occupation, donne naissance au statut des baux commerciaux.

Et la circonstance qu'à l'acte, les parties aient expressément renoncé tant à la qualification de bail dérogatoire et au statut des baux commerciaux, alors que celui-ci est d'ordre public, n'est pas de nature à infléchir cette analyse.

* * * * *

Encore, les bailleurs et l'acquéreur dénient tout sérieux à cette contestation, au motif que :

- l'action de Monsieur [N] en requalification de la convention serait prescrite, puisque

- l'action en requalification de la convention d'occupation précaire en bail dérogatoire, ou même en bail commercial, est soumise à la prescription biennale de l'article L 145-60 du code de commerce, courant à compter de la conclusion de la convention;

- l'action tendant à faire constater qu'un bail commercial s'est opéré à l'issue d'un bail dérogatoire n'est pas soumise à la prescription biennale, mais à la prescription quinquennale de l'article 2224 du Code civil ;

- Monsieur [N] n'aurait pas formé de demande tendant à la requalification de la convention d'occupation précaire ;

Non sans contradiction, les intimés font grief à l'appelant de la prescription de son action en requalification, pour ensuite lui reprocher ne pas avoir exercé d'action en requalification.

Mais ces moyens sont inopérants, en ce que ce sont les bailleurs qui ont exercé à l'encontre du preneur une action en expulsion, sans que ce dernier ait formé une quelconque demande, se bornant, par voie d'exception, et seulement pour leur opposer une contestation sérieuse, à revendiquer le statut des baux commerciaux étant observé que l'exception est perpétuelle.

* * * * *

Il appartient au locataire qui invoque le bénéfice du statut de justifier qu'il en remplit les conditions d'application.

L'immatriculation du preneur n'est une condition du bénéfice du statut des baux commerciaux que pour le renouvellement du bail.

La condition d'immatriculation au registre du commerce au répertoire national des entreprises s'apprécie à la date de délivrance du congé.

Mais si les locaux principaux et secondaires, dans lequel est exploité un véritable fonds de commerce, doivent faire l'objet d'une immatriculation, cette exigence ne s'étend pas aux locaux accessoires, lorsqu'ils n'accueillent aucune exploitation autonome.

Pour bénéficier du statut, un local accessoire dans lequel est exploité un fonds de commerce doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés au du répertoire national des entreprises en tant qu'établissement secondaire pour bénéficier du renouvellement.

Le preneur doit être immatriculé pour l'activité autorisée au bail.

L'immatriculation du locataire est une condition nécessaire au bénéfice du statut, mais elle n'établit pas la preuve que les autres conditions sont réunies, notamment qu'un fonds est exploité dans les lieux.

Le statut des baux commerciaux est subordonné à l'exploitation par le locataire d'un fonds de commerce lui appartenant.

Un fonds de commerce ou artisanal se caractérise par l'existence d'une clientèle propre aux commerçants ou artisans.

C'est au preneur qu'il revient de rapporter la preuve d'une clientèle propre.

Le propriétaire d'un local commercial peut faire bénéficier son locataire d'un droit au renouvellement que la loi ne permettrait pas à ce dernier d'exiger.

Le juge doit ainsi rechercher si le bailleur a manifesté de façon non équivoque sa volonté de conférer au preneur des avantages équivalents à ceux résultant du statut des baux commerciaux, sans se prévaloir des conditions auxquelles est subordonné le bénéfice du statut.

Les bailleurs et l'acquéreur dénient enfin que le preneur puisse bénéficier du statut des baux commerciaux, faute d'exploiter dans les lieux aucun fond de commerce ou artisanal conforme à la destination des lieux telle que convenue dans le bail, et faute de faire l'objet d'une immatriculation pour l'activité contractuellement autorisée.

Car ils observent que l'activité de montage de chalets en bois, prévue au bail, a fait l'objet d'une radiation au répertoire des métiers le 13 mars 2009, l'intéressé exerçant désormais depuis 2010 une activité de fabrication et de pose de cuisine.

Ils remarquent encore que l'intéressé ne justifie pas de l'existence d'une clientèle qui lui est propre, inhérente à l'existence d'un fonds de commerce,

En relevant que seul bénéficie du statut des baux commerciaux le local principal au sein duquel est exercée l'activité, ainsi que le local accessoire lorsque sa privation est de nature à compromettre l'exploitation du fonds, et que ce local principal ou accessoire doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises, les bailleurs et l'acquéreur soutiennent que le seul établissement déclaré par l'intéressé pour son activité de fabrication et de pose de cuisines est le [Adresse 5], soit sa propre maison, alors que les locaux litigieux sont situés au 16 bis de la même rue.

A titre liminaire, l'inscription au registre national des entreprises en date du 25 mai 2023, dont se prévalent les bailleurs et l'acquéreur, porte sur une activité de travaux de menuiserie bois et pvc, dont le seul intitulé ne permet pas, avec l'évidence devant s'imposer au juge des référés, d'établir qu'il diffère sensiblement de la seule activité initialement autorisée dans les locaux donnés à bail.

Mais le preneur fait exactement valoir être inscrit au répertoire national des entreprises depuis à la date du 6 septembre 2010, avec une prise d'effet d'activité au 1er septembre 2010, déclarant comme établissement concerné le [Adresse 5] à [Localité 7], pour une activité principale exercée de réparation d'autres biens et services.

Il a produit plusieurs factures sur la période du 19 décembre 2020 au 9 novembre 2022, laissant présumer de l'existence d'une clientèle qui lui est propre.

Il a justifié d'une assurance professionnelle pour les locaux de son entreprise situés au [Adresse 3], dont il se déclare locataire pour la période du 13 décembre 2022 au 12 décembre 2022.

Et il ressort notamment des échanges entre bailleur et preneur d'août 2016 à novembre 2018 que le premier ne pouvait pas ignorer non seulement la poursuite d'une activité dans les lieux par le preneur, mais encore la nature même de cette activité, consistant notamment en la pose de cuisine ainsi qu'il en ressort spécialement du mail du 9 avril 2018.

Ces éléments sont suffisamment de nature à laisser présumer la poursuite de l'exploitation d'un fonds de commerce dans les lieux par le preneur.

Mais il n'en demeure pas moins que les lieux donnés à bail, sis au [Adresse 3], n'ont fait l'objet d'aucune inscription en tant qu'établissement secondaire au répertoire national des entreprises, mais encore que la nouvelle activité qui y est exercée par le preneur ne correspond pas à la seule activité autorisé dans le contrat de bail initial.

Mais d'une part, en l'état des explications des parties, il n'apparaît pas avec évidence en quoi que les lieux donnés à bail, où l'intéressé se bornerait à stocker du matériel, doivent être manifestement considérés comme un établissement secondaire ou s'exerce l'exploitation d'un fonds de commerce, plutôt que comme un établissement accessoire.

En l'état de cette incertitude, il n'est donc pas établi avec évidence que le preneur avait l'obligation de procéder à l'inscription au registre national des entreprises des lieux donnés à bail en tant qu'établissement secondaire.

Et d'autre part, les circonstances sus décrites ne permettent pas d'exclure qu'au cours de la poursuite particulièrement longue des relations contractuelles, marquée notamment par la connaissance, par le bailleur, de la nouvelle activité exercée par le preneur dans les lieux donnés à bail, l'existence d'une novation du contrat initial:

- non seulement quant à la destination des lieux, initialement limitée au montage de chalets en bois, mais susceptible de porter désormais sur l'activité de pose de cuisine;

- mais encore comme conférant au preneur un droit au renouvellement du bail, sans que soit exigé de celui-ci la réunion de toutes les conditions exigées pour bénéficier du statut des baux commerciaux, et notamment l'exigence de l'immatriculation des lieux loués comme établissement secondaire.

A tout le moins, l'examen des moyens présentés par les parties exige, pour déterminer si un éventuel droit à renouvellement est susceptible de faire obstacle à la demande d'expulsion, de procéder à la qualification du contrat, ce à quoi ne peut pas se livrer le juge des référés.

Ainsi, à l'issue de cet examen, il y aura lieu de retenir qu'en opposant avec une pertinence suffisante l'éventualité non négligeable que les relations contractuelles puissent être soumises, à un titre quelconque, au statut des baux commerciaux, Monsieur [N] a réussi à opposer à ses adversaires une contestation sérieuse, dont ces derniers n'ont pas réussi à démontrer l'inanité.

En outre, les demandeurs, qui se sont bornés à dénier tout sérieux à la contestation adverse tenant à l'invocation du statut des baux commerciaux, n'ont pas autrement établi que la poursuite de l'occupation des lieux par le défendeur caractériserait de leur chef un trouble manifestement illicite, ou constituerait un dommage imminent.

Enfin, il sera observé que la demande en expulsion de Monsieur [N] ne repose, aux termes des écritures des bailleurs, que sur la validité prétendue de la notification du terme de la convention d'occupation précaire liant les parties, à effet au 29 septembre 2020 (ce en quoi les bailleurs ne pourront pas être suivis), et non pas sur le constat de l'acquisition d'une clause résolutoire ou une demande en prononcé de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers.

Il y aura donc lieu de débouter les demandeurs de leur demande d'expulsion de Monsieur [N], et l'ordonnance sera confirmée de ce chef.

Les bailleurs seront également déboutés de leur demande tendant à voir dire Monsieur [N] occupant des lieux sans droit ni titre à compter du 29 septembre 2020.

Sur les sommes dues au titre de l'occupation des lieux:

Sur l'exception d'inexécution:

L'obligation essentielle du preneur à bail consiste à payer le loyer aux termes convenus :

L'article 1719 du code civil oblige le bailleur de délivrer au preneur la chose louée, sans qu'il soit besoin d'une stipulation particulière, de l'entretenir en état de servir à l'usage auquel elle était destinée pendant sa location, et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Le locataire n'est pas tenu de payer le loyer quand il se trouve dans l'impossibilité totale d'utiliser les lieux loués comme le prévoit le bail.

C'est à celui qui invoque l'exception d'inexécution qu'il appartient de rapporter la preuve que les conditions d'application s'en trouvent réunies.

Le contrat de bail avait prévu, en contrepartie de l'occupation des lieux, le paiement d'une redevance annuelle de 4200 euros, payable en 12 termes égaux de 350 euros, à terme d'avance, le 5 de chaque mois.

Il avait aussi stipulé une révision de la redevance à l'expiration de chaque année en fonction de la variation de l'indice du coût de la construction, en prenant pour base celui publié par l'Insee pour le quatrième trimestre de l'année 2005, soit 1332 points, la révision se faisant en prenant le dernier indice connu à la date anniversaire de chaque année de la location.

Était aussi prévu que l'occupant acquitterait tous impôts, contributions et taxes auquel il est assujetti professionnellement et dont le propriétaire pourrait être responsable pour lui.

Il est constant entre parties que le loyer n'est plus payé à compter du mois de décembre 2019.

Pour se refuser désormais à tout paiement, Monsieur [N] invoque une exception d'inexécution, en prétendant que par suite du manquement des bailleurs à leurs obligations de délivrance et d'entretien, la solidité et la destination de l'immeuble seraient gravement atteintes.

Il ressort des échanges entre les parties à compter d'août 2016 le signalement par l'occupant de divers désordres, et notamment celui afférent à un rail de guidage inférieur de la porte d'entrée, à un bris de vitres, à un défaut d'étanchéité de toiture, à la pression de la toiture sur les murs entraînant le bris de vitres, et à une chute de tuile faîtière aggravant les infiltrations.

Ensuite de l'expertise amiable contradictoire convenue entre les parties pour la date du 22 juin 2020, l'expert mandaté par l'assureur de Monsieur [N] a déclaré, après cette visite, confirmer l'urgence de faire intervenir un bureau d'études structure qui préconiserait les éventuelles mesures conservatoires urgentes à mettre en 'uvre (une ferme présente des signes d'affaissement et l'étalement déjà en place ne semble plus efficient), et a évoqué des risques pour la sécurité des biens et des personnes.

Et par courrier du 30 juillet 2018, le bailleur a répondu étudier les réparations urgentes, notamment le toit et la fermeture du portail, tout en renvoyant au preneur la réparation des vitres brisées.

Mais en l'état de ces seuls éléments, et au regard du caractère laconique tant de la reconnaissance de certains désordres par le bailleur que des considérations du seul expert mandaté par l'assureur du preneur, à l'insuffisante valeur probante, il n'est pas établi avec l'évidence devant s'imposer au juge des référés en quoi l'état des lieux donnés à bail emporterait une impossibilité totale de jouissance des lieux.

A l'inverse, les factures datées du 19 décembre 2020 au 9 novembre 2022 afférentes à son activité, dont se prévaut le preneur, de nature à établir en substance qu'elle a eu lieu dans les locaux donnés à bail, laissent plutôt présumer du contraire.

Il y aura donc lieu de rejeter l'exception d'inexécution présentée par Monsieur [N].

Sur l'application de la clause d'indexation et sur la prescription:

Selon l'article L. 145-34 du code de commerce,

A moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnées au premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculé sur la période de neuf années antérieures au dernier indice publié.

Selon l'article L. 145-60 du code de commerce,

Toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans.

N'est pas soumise à la prescription biennale l'action en paiement des loyers (Cass. 3e civ., 5 octobre 1994, n°88-10.159, publié), ou des charges, ou en paiement d'une indemnité d'occupation de droit commun non fondé sur l'article L. 145-28 du code de commerce.

Les bailleurs réclament au preneur le paiement d'un arriéré de loyer révisé sur la base de la clause d'indexation contractuelle, portant sur une période s'étendant de l'année 2018 au 31 décembre 2022, étant observé que les demandes portant sur l'année 2018 et jusqu'en novembre 2019 (le premier terme impayé étant celui de décembre 2019) ne concernent que la révision de l'indexation.

Mais en arguant de ce qu'à compter du 1er mai 2008, fin du terme initial du contrat, celui-ci se serait vu substituer un contrat de bail commercial, Monsieur [N] dénie au bailleur la possibilité d'invoquer la clause contractuelle d'indexation contenue au contrat initial, alors qu'à son sens, le taux de variation du loyer devrait être encadré conformément à l'article L. 145-34 du code de commerce, plus haut cité.

Il souligne encore que la prescription biennale, applicable à toute action découlant du statut des baux commerciaux, ne permettrait pas au bailleur de solliciter une régularisation supérieure à 2 ans.

Alors qu'il a été retenu que Monsieur [N] a opposé une contestation sérieuse relative à la possible application du statut des baux commerciaux aux relations contractuelles, il s'ensuivra que la critique, portant sur l'impossibilité d'application au litige de la clause d'indexation contractuelle, présente un caractère sérieux.

Il y aura donc lieu d'écarter l'application de cette clause d'indexation, en retenant comme seul montant de la redevance mensuelle celui de 350 euros.

En revanche, l'action en paiement des loyers, charges, et indemnités d'occupation, ne relevant pas du statut des baux commerciaux, n'est pas soumise à la prescription biennale, mais à la seule prescription quinquennale.

Eu égard à la délivrance de l'assignation au preneur le 24 mars 2023, l'action des bailleurs en paiement à titre provisionnel s'agissant des loyers impayés à compter du mois de décembre 2019 inclus n'est manifestement pas prescrite.

Aussi, en invoquant la prescription biennale, Monsieur [N] a échoué à opposer une contestation sérieuse.

Ainsi, au regard de clauses claires et non équivoques du contrat de bail et des justificatifs et décomptes produit par les bailleurs, il y aura lieu de:

- condamner à titre provisionnel Monsieur [N] à payer à la seule Madame [L], usufruitière (et non pas à Monsieur [N], nue propriétaire) au titre de l'occupation des lieux de décembre 2019 à septembre 2023 inclus la somme totale de 16 696 euros se décomposant en :

- 16 100 euros au titre des redevances impayées de décembre 2019 à septembre 2023 inclus (46 mois x 350 euros) ;

- 596 euros au titre des taxes foncières 2019 à 2022.

- condamner Monsieur [N] à titre provisionnel à payer à Madame [L] la somme mensuelle de 350 euros au titre de l'occupation des lieux à compter du mois d'octobre 2023 inclus ;

- débouter les bailleurs du surplus de leurs demandes provisionnelles;

et l'ordonnance sera infirmée de ces chefs.

Sur les autres demandes reconventionnelles de Monsieur [N]:

Il appartient au demandeur d'apporter la preuve nécessaire au succès de ses prétentions.

Monsieur [N] demande la condamnation sous astreinte des consorts [R] à procéder aux travaux nécessaires pour établir le clos et le couvert des lieux donnés à bail.

Il sollicite l'autorisation de procéder à la consignation de l'intégralité des loyers auprès de la Caisse des dépôts et consignations, jusqu'à parfait accomplissement des obligations du bailleur.

Mais les développements qui précèdent, nonobstant le caractère sérieux de l'invocation du statut des baux de commerciaux, ne font pas suffisamment ressortir, avec l'évidence devant s'imposer au juge des référés, qu'à la date où il a formulé cette demande, Monsieur [N] bénéficierait encore d'un titre d'occupation des lieux, lui ouvrant droit à solliciter du bailleur la réalisation des travaux incombant à ce dernier.

Il y aura donc lieu de débouter Monsieur [N] de ces deux demandes, et l'ordonnance sera confirmée ce chef.

Sur les dommages-intérêts pou appel abusif:

Selon l'article 559 du code de procédure civile, alinéa 1,

En cas d'appel principal dilatoire ou abusif, l'appelant peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10'000 €, sans préjudice des dommages-intérêts qui lui seraient réclamés.

Les intimés demandent la condamnation de l'appelant pour appel abusif.

Mais en l'état de l'accueil au moins partiel de certaines des prétentions de l'appelant, la voie de recours exercée par celui-ci est exclusive de tout abus.

Madame [L], Monsieur [R] et la société Saint-François seront donc déboutés de leur demande indemnitaire pour appel abusif.

* * * * *

Il sera rappelé que le présent arrêt vaudra titre de restitution des sommes allouées en exécution de l'ordonnance déférée.

En l'état de la succombance partielle des parties et au regard de considérations d'équité, il conviendra de débouter les parties de leurs demandes respectives au titre des frais irrépétibles d'appel, et de dire que chacune supportera la charge de ses propres dépens d'appel.

Les mêmes considérations conduiront à débouter les parties de leurs demandes respectives au titre des frais irrépétibles d'appel, et à dire que les dépens d'appel seront partagés par moitié entre l'appelant d'une part, et les intimés, d'autre part.

PAR CES MOTIFS:

La cour,

statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'elle a condamné Monsieur [N] au paiement de la somme de 25.166,80 euros à titre de provision sur les sommes dues quant à l'occupation des lieux ;

Infirme l'ordonnance déférée de ce seul chef ;

Statuant à nouveau dans cette limite et y ajoutant :

Condamne Monsieur [F] [N] à payer à Madame [D] [L] la somme de 16 696 euros à titre de provision sur les sommes dues quant à l'occupation des lieux pour la période de décembre 2019 à septembre 2023 inclus ;

Condamne Monsieur [F] [N] à payer à Madame [D] [L] la somme mensuelle de 350 euros à titre de provision sur les sommes dues quant à l'occupation des lieux à compter du mois d'octobre 2023;

Rappelle que le présent arrêt vaut titre de restitution des sommes allouées en exécution du jugement déféré ;

Ordonne un partage par moitié des dépens d'appel entre Monsieur [F] [N] d'un part, et Madame [D] [L], Monsieur [P] [R], et la société à responsabilité limitée Saint-François, d'autre part;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.