CA Rouen, 1re ch. civ., 12 juin 2024, n° 23/00102

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant compromis de vente sous seing privé en date du 6 décembre 2019 rédigé par la Sarl Lejeune et Associée, M. [K] [L] et Mme [H] [G] épouse [L] se sont engagés à acquérir un appartement situé sur la commune de [Localité 6], [Adresse 1], appartenant à

M. [O] [F] et Mme [Y] [M] épouse [F], au prix de 580 000 euros pour le bien immobilier et 30 000 euros pour les meubles et objets mobiliers.

Cette vente était soumise à une condition suspensive d'obtention d'un prêt. La date de signature de l'acte authentique devait intervenir au plus tard le 6 avril 2020.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 10 juin 2020, la Sarl Lejeune et Associée a vainement mis en demeure M. et Mme [L] de lui régler la somme de 15 000 euros au titre du préjudice subi résultant de la non-réalisation de la vente.

Par exploit d'huissier en date du 21 octobre 2020, la Sarl Lejeune et Associée a assigné M. et Mme [L] devant le tribunal judiciaire de Rouen aux fins de condamnation en paiement.

Par exploit d'huissier du 2 novembre 2020, M. et Mme [F] ont assigné M. et Mme [L] devant le tribunal judiciaire de Rouen aux fins de constat de caducité du compromis de vente et de paiement de dommages et intérêts.

Les deux instances ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 30 novembre 2021.

Par jugement du 14 décembre 2022, le tribunal judiciaire de Rouen a notamment, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- constaté la caducité du compromis de vente en date du 6 décembre 2019,

- condamné in solidum M. et Mme [L] à payer à la Sarl Lejeune et Associés la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

- débouté la Sarl Lejeune et Associés de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

- condamné M. et Mme [L] à payer à M. et Mme [F] la somme de

61 000 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

- ordonné, s'agissant de la condamnation prononcée au profit de M. et Mme [F], la capitalisation des intérêts conformément à l'article 1343-2 du code civil,

- débouté M. et Mme [L] de l'ensemble de leurs demandes,

- condamné in solidum M. et Mme [L] à payer à la Sarl Lejeune et Associés la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. et Mme [L] à payer à M. et Mme [F] la somme de

2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné in solidum M. et Mme [L] aux entiers dépens.

Par déclaration reçue au greffe le 10 janvier 2023, M. et Mme [L] ont interjeté appel de cette décision.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 3 avril 2023, M. et Mme [L] demandent à la cour, au visa des articles 1190, 1535, 1231-1 et 1218 du code civil, de :

- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, exceptées celles qui ont débouté la Sarl Lejeune et Associée de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

- ordonner la restitution de toutes sommes versées en exécution du jugement déféré,

statuant à nouveau,

- condamner M. et Mme [F] à leur payer la somme de 61 000 euros à titre de dommages et intérêts sanctionnant leur défaillance dans l'exécution de leurs engagements contractuels,

- condamner la Sarl Lejeune et Associée à leur restituer la somme de 15 000 euros,

- condamner, en toute occurrence, in solidum la Sarl Lejeune et Associée à supporter toute condamnation prononcée contre M. et Mme [F],

- condamner M. et Mme [F] d'une part, et la Sarl Lejeune et Associée d'autre part, à payer aux époux [L] une somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, soit 10 000 euros au total,

- condamner M. et Mme [F] et la Sarl Lejeune et Associée aux dépens de première instance et d'appel, en ce compris le coût du timbre fiscal de 225 euros.

Sur la relation contractuelle les liant à M. et Mme [F], ils soutiennent que la juridiction de première instance a dénaturé la lettre et l'esprit du contrat conclu entre les parties. Cet acte contenant plusieurs contradictions, il convient de l'interpréter en faveur des acquéreurs, conformément aux prescriptions de l'article 1190 du code civil. En outre, ils affirment que l'acte prévoit que les pénalités de retard supposent trois conditions cumulatives que le tribunal n'a pas vérifié, à savoir un refus de réitérer, un recours à justice préalable aux fins de condamnation à l'exécution du compromis et, en complément du jugement ordonnant la réitération, une indemnisation contractuellement fixée à la somme de 61 000 euros pour compenser le retard survenu dans la réitération et non la défaillance d'une partie. Aussi, ils estiment que M. et Mme [F] auraient dû saisir le tribunal d'une demande de réitération de la vente.

Par ailleurs, les appelants arguent de ce que le défaut de réalisation de la condition suspensive d'obtention de prêt ne leur est pas imputable, mais qu'elle trouve sa cause dans la pandémie de la Covid-19 qui les bloquait au Maroc alors qu'ils s'étaient rendus là-bas pour vendre leur immeuble et que dans ces conditions, ils n'ont pu faire les démarches nécessaires pour créer la Sci qui devait acquérir in fine le bien de

M. et Mme [F]. Ils estiment que leur âge doit également être pris en compte pour apprécier les conditions ayant empêché la réalisation de la condition suspensive.

À titre reconventionnel, ils font valoir que l'empressement de M. et Mme [F] à faire constater que la réalisation de la vente était impossible et à solliciter la perception de dommages et intérêts constitue une faute, car ils ont rendu l'action en exécution du compromis de vente impossible. En conséquence, ils s'estiment bien fondés à solliciter une indemnité équivalente à 10 % du prix de vente pour compenser leur perte de chance d'acquérir ce bien.

Sur leur relation avec l'agent immobilier, les appelants rappellent qu'aux termes de la convention, les acquéreurs ne sont pas les débiteurs de la commission d'agence. Ce n'est donc que si leur faute est prouvée qu'ils peuvent en être redevable. Or, ils estiment qu'aucune faute ne peut leur être imputée.

Par dernières conclusions notifiées le 28 juin 2023, M. et Mme [F] demandent à la cour, au visa de articles 1103, 1104, 1194 et 1231-1 du code civil, de :

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

y ajoutant,

- condamner M. et Mme [L] à leur payer la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, outre les entiers dépens.

Ils font valoir que contrairement à ce qu'affirment M. et Mme [L], le compromis de vente contient des stipulations très claires régissant la situation de défaillance des parties et que les appelants font une présentation tronquée de la volonté contractuelle en citant de manière partielle les clauses. En outre, ils soutiennent qu'il est incontestable que les acquéreurs n'ont pas obtenu leur prêt dans le délai fixé, de sorte que la condition ne s'est pas réalisée et que le compromis est devenu caduc. Cette non-réalisation étant imputable au seul fait des acquéreurs qui n'ont pas respecté les conditions de la condition suspensive, ils sont redevables de dommages et intérêts qu'il convient de fixer à 10 % du prix de vente, M. et Mme [F] rapportant la preuve qu'ils ont finalement vendu leur bien à un prix bien inférieur.

Sur la demande reconventionnelle, ils estiment qu'en raison de la caducité intervenue de manière automatique, M. et Mme [L] n'ont perdu aucune chance d'acquérir le bien et ce d'autant que cette situation leur est exclusivement imputable.

Par dernières conclusions notifiées le 27 juin 2023, la Sarl Lejeune et Associés demande à la cour, au visa des articles 1104 et 1231-1 du code civil, de :

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné solidairement M. et Mme [L] à lui payer la somme de 15 000 euros au titre de son droit à indemnisation avec intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2020,

- débouter M. et Mme [L] de leur demande de restitution de la somme de

15 000 euros séquestrée au sein de la société Lejeune et Associés,

- infirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté la société Lejeune et Associés de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

- condamner conjointement et solidairement M. et Mme [L] à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

en tout état de cause,

- condamner conjointement et solidairement M. et Mme [L] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Elle rappelle qu'il est de jurisprudence constante que la promesse synallagmatique de vente signée chez l'agent immobilier oblige à lui verser sa commission, même si l'acte notarié n'est pas signé par la suite, sur le fondement de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970. En outre, elle indique que lorsque par sa faute l'acquéreur a fait perdre à l'agent sa rémunération, il lui doit réparation de son préjudice sur le fondement de la responsabilité extra-contractuelle, ce même s'il n'est pas débiteur des honoraires. Dans ces conditions et alors que la vente n'a pas abouti en raison du comportement des acquéreurs qui ont empêché la réalisation de la condition suspensive d'obtention de prêt, elle estime que sa demande est bien fondée, en ce compris la réparation de son préjudice moral en raison de la résistant abusive et injustifiée de M. et Mme [L].

L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 mars 2024.

MOTIFS

Sur la caducité du compromis de vente et les demandes indemnitaires

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de lois à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

Et selon l'article 1231-1 du même code, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En l'espèce, la promesse synallagmatique de vente conclue entre les parties le

6 décembre 2019 stipule une condition suspensive d'obtention d'un prêt qui devait être réalisée avant la date prévue pour la signature de l'acte authentique de vente, soit le 6 mars 2020, soumise aux conditions suivantes :

- obtention d'une ou plusieurs offres de prêt d'un montant maximum de

620 000 euros pour une durée maximum de 10 ans, au taux maximum hors assurances de 1 % la première année,

- constituer un dossier et le déposer dans les meilleurs délais auprès du Crédit du Nord [Localité 7] Grand Pont, organisme prêteur.

La clause précise que 'la présente vente sera caduque du fait de la non-obtention du ou des prêts dans le délai de 60 jours (au minimum un mois conformément à l'article L. 313-14 du code de la consommation). L'acquéreur devra justifier es diligences accomplies par lui pour l'obtention du(des) prêts(s) mentionné(s) ci-dessus par la production de tout refus de prêt émanant de chacun des organismes prêteurs désignés ci-dessus, précisant la date du dépôt de la(des) demande(s) de prêt(s) ainsi que le montant, la durée et le taux du(des) prêt(s) sollicité(s).'

En outre, le contrat prévoit que 'si l'une des conditions suspensives n'est pas réalisée, la présente vente sera caduque et tout acompte versé sera immédiatement restitué à l'acquéreur. Chacune des parties reprendra alors entière liberté de disposition sans indemnité de part et d'autre. Toutefois, si le défaut de réalisation de l'une des conditions suspensives était imputable exclusivement à l'acquéreur en raison, notamment de la faute, la négligence, la mauvaise foi, d'un abus de droit de ce dernier le vendeur pourra demander le bénéfice des dispositions de l'article 1304-4 du code civil et faire déclarer la ou les conditions suspensives réalisées et ce, sans préjudice de l'attribution de dommages et intérêts. Dans cette éventualité, l'acquéreur devra également indemniser le mandataire du préjudice causé.'

Par avenant du 17 février 2020, les parties ont convenu de modifier les dates de réception de l'offre de prêt et celle de signature de l'acte authentique, en prévoyant que les acquéreurs devaient justifier de l'offre de prêt au plus tard le 14 mars 2020 et que la signature de l'acte authentique de vente devait intervenir au plus tard le

6 avril 2020.

M. et Mme [L] ne peuvent pas se prévaloir d'une offre de prêt émise au plus tard le 14 mars 2020 de sorte que c'est à juste titre que le premier juge a constaté la caducité du contrat conclu entre les parties.

Sur la demande de dommages et intérêts formulées par les vendeurs, il convient de relever que M. et Mme [L] ne justifient d'aucune démarche tendant à l'obtention d'un prêt effectuée avant le 28 janvier 2020, soit quelques jours seulement avant l'expiration du délai initial de deux mois fixé par le compromis de vente. Ils ne rapportent pas non plus la preuve du refus de financement que leur banque leur aurait opposé quant à une demande conforme aux stipulations contractuelles.

En effet, il ressort des échanges de courriels versés aux débats que le projet de financement sollicité par M. et Mme [L] n'était pas conforme aux conditions prévues dans le contrat puisqu'il portait sur le coût total de l'acquisition frais inclus, soit 650 000 euros, et qu'il était prévu un achat par une Sci d'abord existante, puis finalement une nouvelle Sci à constituer, alors que la promesse ne prévoyait aucune faculté de substitution.

Enfin, au vu de ces éléments, et alors que de surcroît, ces échanges avec la banque n'établissent aucunement que la vente de leur immeuble situé au Maroc était une des conditions posées pour l'obtention du financement, c'est de manière inopérante que M. et Mme [L] évoquent leur obligation de se rendre au Maroc en février 2020 et le fait qu'en raison de la crise sanitaire mondiale, ils ont été confinés dans ce pays, ce qui ne leur a pas permis de réaliser les démarches nécessaires à l'obtention du prêt. Cette situation, quand bien même elle pourrait revêtir les caractères de la force majeure, n'a aucune conséquence sur le fait qu'ils n'ont pas présenté une offre de prêt conforme aux prévisions de la condition suspensive et qu'ils ont tardé dans leur demande d'obtention de prêt, empêchant alors la réalisation de la condition.

De même, leur âge est un argument inopérant.

Au vu de ces éléments, c'est à juste titre que le premier juge a retenu à leur encontre un comportement fautif.

Sur le préjudice, il convient de prendre en considération l'immobilisation du bien pendant cinq mois, entre décembre 2019 et avril 2020, le fait que le bien de M. et Mme [L] ait été vendu seulement plus d'un an après, au mois de décembre 2021, au prix de 540 000 euros, et le fait que les parties avaient dans le compromis de vente fixé une clause pénale en cas de non-réitération de l'acte authentique à la somme de 61 000 euros, somme qui de surcroît, correspond à l'évaluation que M. et Mme [L] font de leur propre préjudice au titre de leur demande reconventionnelle.

Au vu de ces éléments, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a alloué à M. et Mme [F] la somme de 61 000 euros en assortissant cette condamnation de l'anatocisme sollicité par les demandeurs.

Il convient également de confirmer la décision déférée en ce qu'elle a rejeté la demande de dommages et intérêts présentées par M. et Mme [L], aucune faute n'étant établie à l'encontre de M. et Mme [F], la caducité du compromis de vente étant imputable aux seuls acquéreurs.

Sur la rémunération de l'agent immobilier

En application des dispositions de l'article 74 du décret n°95-818 du 29 juin 1995 et de l'avant dernier alinéa du 1 de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, aucune commission ni somme d'argent quelconque ne peut être exigée ou même acceptée par l'agent immobilier ayant concouru à une opération qui n'est pas effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties. L'opération ne peut être regardée comme effectivement conclue tant que la condition suspensive n'est pas réalisée.

Il en résulte que l'agent immobilier ne peut prétendre à sa rémunération lorsque les conditions suspensives n'ont pas été levées.

Néanmoins, sur le fondement de la responsabilité délictuelle de droit commun de l'article 1240 du code civil, même s'il est pas débiteur de la commission, l'acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l'agent immobilier, par l'entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l'avait mandaté, doit réparation du préjudice subi.

En l'espèce, il ressort des motifs adoptés précédemment que c'est en raison du comportement fautif de M. et Mme [L] qui n'ont pas accompli toutes les diligences nécessaires à l'obtention d'un prêt destiné à financer l'acquisition projetée, et ce malgré l'accord obtenu auprès des acquéreurs pour bénéficier d'une prolongation du délai fixé initialement, que la vente définitive n'a pas été conclue. Le préjudice en résultant pour la société Lejeune et Associée est l'absence de perception de sa commission fixée à la somme de 15 000 euros, ce qu'au demeurant M. et Mme [L] ne contestent pas, arguant uniquement de l'absence de faute pour critiquer le jugement entrepris.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement de ce chef.

Il convient également de confirmer la décision déférée en ce qu'elle a rejeté la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, la société Lejeune et Associée ne rapportant la preuve ni d'une faute équivalente au dol imputable à M. et Mme [L], ni de l'existence du préjudice moral allégué.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Les dispositions de première instance relatives aux dépens et frais irrépétibles seront confirmées.

M. et Mme [L] succombant, ils seront condamnés solidairement aux entiers dépens de l'instance d'appel.

L'équité et la solution du litige commandent qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de M. et Mme [F] et de la société Lejeune et Associée à concurrence de la somme de

2 500 euros pour chaque partie, étant précisé que conformément aux demandes de ces dernières, seule la condamnation au profit de l'agent immobilier sera assortie de la solidarité des débiteurs.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne solidairement M. [K] [L] et Mme [H] [G] épouse [L] à payer à la Sarl Lejeune et Associée la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [K] [L] et Mme [H] [G] épouse [L] à payer à M. [O] [F] et Mme [Y] [M] épouse [F], unis d'intérêt, la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne solidairement M. [K] [L] et Mme [H] [G] épouse [L] aux entiers dépens de la présente instance d'appel.