CA Paris, Pôle 4 - ch. 2, 12 juin 2024, n° 20/17041
PARIS
Arrêt
Autre
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 12 JUIN 2024
(n° , 11 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/17041 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCWMQ
Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Octobre 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS - RG n° 18 /11321
APPELANT
Monsieur [Y], [C], [I] [F]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représenté par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT CABINET D'AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050
Ayant pour avocat plaidant Me Sylvain DONNEVE de la SCP DONNEVE - GIL, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES
INTIME
SSYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 4] représenté par son syndic la société FONCIA PARIS EST, SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 518 931 340
C/O Société FONCIA PARIS EST
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représenté par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055
Ayant pour avocat plaidant Me Stéphanie GIOVANNETTI, avocat au barreau de PARIS, toque : D1982
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 Mars 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre
Madame Perrine VERMONT, Conseillère
Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.
* * * * * * * * * * *
FAITS & PROCÉDURE
M. [Y] [F] est propriétaire des lots n° 312, 336, 337, 359 et 360 (parkings) de l'état descriptif de division de l'immeuble régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis situé [Adresse 4].
Par courrier recommandé avec accusé de réception du 15 juin 2018, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] a mis en demeure M. [Y] [F] de payer la somme de 29.116,54 € au titre d'un arriéré de charges.
Faute de paiement, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] a, par acte du 27 septembre 2018, assigné M. [Y] [F] devant le tribunal 2020 aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire et au terme de ses dernières écritures, sa condamnation à lui payer les sommes de :
- 35.209,29 € au titre des charges de copropriété (charges courantes et travaux) dues au 5
février 2020,
- 450 € au titre des frais de recouvrement dus au 5 février 2020
- 1.000 € € de dommage-intérêts,
- 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
M. [Y] [F] a demandé au tribunal de :
- constater que le syndic de copropriété ne justifie pas d'une habilitation spéciale à ester en justice,
- constater que le syndic a procédé à des appels de fonds portant sur des sommes qui ne sont pas mises à la charge de l'ensemble des copropriétaires mais seulement de la SCI Paris Cours de Vincennes,
- constater que les demandes formées par le syndicat sont infondées et injustifiées,
- juger nulle l'assignation pour irrégularité defond,
- rejeter l'intégralité des demandes du syndicat des copropriétaires,
- condamner le syndicat à lui payer la somme de 3.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement du 22 octobre 2020 le tribunal judiciaire de Paris a :
- rejeté l'exception de nullité de l'assignation soulevée par M. [Y] [F],
- condamné M. [Y] [F] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 35.209,29 € au titre des charges dc copropriété (charges courantes relevant du budget prévisionnel et charges pour travaux hors budget prévisionnel) impayées au 5 février 2020,
- condamné M. [Y] [F] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 30 € au titre des frais de relance dus au 5 février 2020,
- débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] de sa demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par la privation d'une partie des fonds nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble,
- condamné M. [Y] [F] aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 1.500 € par application de l'article 700 du même code,
- ordonné l'exécution provisoire.
M. [Y] [F] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 24 novembre 2020.
La procédure devant la cour a été clôturée le 13 mars 2024.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions en date du 6 août 2021 par lesquelles M. [Y] [F], appelant, invite la cour, au visa des artics 117 du code de procédure civile, 55 du décret du 17 mars 1967, 1353 du code civil, à :
- constater que le syndic de copropriété ne justifie pas d'une habilitation spéciale à ester en justice,
- constater que le syndic à procéder à des appels de fonds portant sur des sommes qui ne sont pas mises à la charge de l'ensemble des copropriétaires mais seulement de la SCI Paris Cours de Vincennes,
- constater que les demandes formées par le syndicat sont infondées et injustifiées,
- infirmer le jugement en ce qu'il :
a rejeté l'exception de nullité de l'assignation qu'il a soulevée,
l'a condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 35.209,29 € au titre des charges de copropriété (charges courantes relevant du budget prévisionnel et charges pour travaux hors budget prévisionnel) impayées au 5 février 2020,
l'a condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 30 € au titre des frais de relance dus au 5 février 2020,
l'a condamné aux dépens, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
l'a débouté de ses autres demandes,
- juger nulle l'assignation pour irrégularité de fond,
- rejeté l'intégralité des demandes formées par le syndicat des copropriétaires
- confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de dommages-intérêts formée par le syndicat,
- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Vu les conclusions en date du 29 janvier 2024 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4], intimé ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa des articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 de :
- confirmer le jugement en ce qu'il a :
condamné M. [Y] [F] à lui payer la somme de 35.209,29 € au titre des charges de copropriété (charges courantes et charges pour travaux) dues au 5 février 2020,
condamné M. [Y] [F] à lui payer la somme 30 € au titre des frais de relance dus au 5 février 2020,
condamné M. [Y] [F] aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 1.500 € par application de l'article 700 du code de procédure,
- au vu du décompte actualisé de créance en date du 25 janvier 2024, condamner M. [Y] [F] à lui payer la somme de 69.156,77 € au 25 janvier 2024,
- réformant le jugement en ce qu'il l'a débouté de sa demande de dommage-intérêts, condamner M. [Y] [F] à lui payer la somme de 1.000 € de dommage-intérêts, en réparation du préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement qui sera compensé par les intérêts moratoires, qui lui a été causé , lequel a été privé d'une partie des fonds nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble,
- condamné M. [Y] [F] aux dépens d'appel avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
Sur l'exception de nullité de l'assignation pour défaut d'habilitation du syndic soulevée par M. [Y] [F]
M. [Y] [F] maintient en appel que, pour pouvoir agir à l'encontre d'un copropriétaire, le syndic doit justifier d'une habilitation spéciale accordée par l'assemblée générale des copropriétaires pour agir en justice ;
Le syndicat des copropriétaires maintient qu'aucune habilitation en justice n'est nécessaire pour les actions en recouvrement de créances ;
L'article 55 du décret du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : 'Le syndic ne peut intenter une action en justice au nom du syndicat sans y avoir été
autorisé par une décision de l'assemblée générale.
Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d'exécution forcée à l'exception de la saisie en vue de la vente d'un lot, les mesures conservatoires [...]' ;
Il s'en suit que le syndic peut, sans autorisation spéciale de l'assemblée générale des copropriétaires, poursuivre contre l'un d'eux le recouvrement des charges de la copropriété ;
S'agissant précisément ici d'une action en recouvrement de charges de copropriété, ne nécessitant pas une autorisation particulière de l'assemblée générale des copropriétaires, l'exception de nullité de l'assignation soulevée par M. [Y] [F] ne peut qu'être rejetée, le syndicat des copropriétaires n'ayant pas à justifier d'un mandat donné à son syndic pour recouvrir des charges de copropriété impayées à l'encontre d'un copropriétaire ;
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a rejeté l'exception de nullité de l'assignation soulevée par M. [Y] [F] ;
Sur la demande du syndicat des copropriétaires en paiement des charges et appels travaux
En première instance la demande du syndicat portait sur l'arriéré des charges de la période courant du 20 décembre 2016 (solde charges de l'exercice 2015 et solde travaux étanchéité toiture) au 1er janvier 2020 (appels 1er trimestre 2020, 2ème appel travaux de réfection de l'étanchéité de la toiture et 1er appel cotisation fonds travaux inclus), suivant décompte arrêté au 5 février 2020 (pièce syndicat n° 25) ;
Le syndicat actualise sa demande devant la cour pour la période courant du 14 février 2020 (une mise en demeure) au 1er janvier 2024 (appels 1er trimestre 2020, 1er appel cotisation fonds travaux et 1er appel provisions sur travaux de conformité accès PSH inclus), suivant décompte arrêté au 25 janvier 2024 (pièce syndicat n° 54) ;
Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;
Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ;
En application de l'article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n'ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l'assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges ;
En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;
A l'appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire indivis de M. [F],
- les procès verbaux des assemblées générales des :
15 décembre 2016 approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2015 et votant les travaux de mise en sécurité du parc de stationnement pour satisfaire aux prescriptions de la commission de sécurité de la préfecture de police ; ont été votées des études complémentaires (la résolution n°8 décide que le coût de ces études sera réparti au prorata des charges générales , 'la SCI Paris Cours de Vincennes s'engageant en séance à prendre en charge cette dépense, le syndic créditera les comptes copropriétaires des sommes reçues') et des travaux répartis en différents lots : lot 1-maçonnerie dont le coût sera réparti en charges communes générales (résolutions n° 9), lot 2-menuiserie réparti en charges communes générales (résolutions n° 10), lot 3-serrurerie dont le coût sera répartie en charges sous-sol à usage de garage (résolutions n° 11), lot 4-ventilation dont le coût sera répartie en charges sous-sol à usage de garage (résolutions n° 12), lot 5-électricité dont le coût sera répartie en charges sous-sol à usage de garage pour 1/3, en charges sprinkler pour 1/3 et en charges chaufferie électrique et accessoires pour 1/3 (résolutions n° 13), lot 6-SSI dont le coût sera répartie en charges sous-sol à usage de garage, l'assemblée prenant 'acte que la SCI Paris Cours de Vincennes s'engage en séance à prendre à sa charge l'intégralité de cette dépense, travaux et frais annexes votés pour l'exécution du lot n° 6. Le syndic versera sur les comptes copropriétaires des sommes reçues en présentation d'un justificatif comptable au prorata des charges sous-sol à usage de garage (résolutions n° 14), lot 7-réseau sprinkler dont le coût sera répartie en charges sprinkler, à l'exception de la part des travaux nécessaires en raison des aménagements de la société Castorama qui seront imputés à la SCI Cours de Vincennes en tant qu'aggravation des charges collectives causés par les aménagements réalisés par sa locataire (résolutions n° 15),
28 juin 2017 approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2016,
22 mars 2018 approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2017,
18 juin 2019 approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2018,
30 septembre 2020 approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2019 et le compte travaux des études complémentaires votés le 15 décembre 2016,
28 juin 2021 approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2020 et votant le budget prévisionnel 2022,
14 décembre 2022 approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2021 et votant le budget prévisionnel 2023,
14 septembre 2023 ajustant le budget prévisionnel 2023, votant le budget prévisionnel 2024, et approuvant le compte travaux sécurité lot 6 SSI,
- les attestations de non recours de ces assemblées,
- les appels de fonds et appels travaux de 2016 jusqu'aux premiers appels 2024,
- le relevé général des dépenses 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022,
- le relevé individuel de charges, les régularisatiosn individuelles de charges 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022,
- les réglarisations individuelles des travaux de sécurité du lot 6, travaux étanchéité toit et chéneau, travaux mesures d'empoussièrement, travaux dévoiement fluide de la climatisation et travaux continuité travaux électricité,
- le contrat de syndic,
- la mise en demeure du 31 mai 2018 ;
- les décomptes des sommes dues ;
Sur la demande du syndicat en première instance
En premier lieu M. [F] soutient qu'il n'a pas reçu les appels de fonds ;
Il résulte de l'article 64 du décret du 17 mars 1967 que 'toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire...';
Selon l'article 65 du même décret, 'en vue de l'application des articles 64 et 64-2, chaque copropriétaire ou titulaire d'un droit d'usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot notifie au syndic son domicile réel ou élu, ainsi que son adresse électronique, s'il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique.
Les notifications et mises en demeure prévues par les articles 64 et 64-2 du présent décret sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique indiquée au syndic.
Les notifications, mises en demeure ou significations intéressant le syndicat sont valablement faites au siège du syndicat ou au domicile du syndic...' ;
Il s'avère que le syndic a adressé les appels de charges à la dernière adresse déclarée par M. [F] laquelle figure également sur la matrice cadastrale produite aux débats (pièce syndicat n° 1) ; il appartenait à M. [F] de notifier son changement d'adresse au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie électronique conformément aux articles 64 et 65 précités ; en l'absence par M. [F] de notification de sa nouvelle adresse, les appels de charges ont été valablement envoyés à sa denière adresse connue [Adresse 2] ; il est à noter que dès que le syndic a été informé de la nouvelle adresse de M. [F] en février 2021, il lui a envoyé les appels de fonds à cette adresse (pièces syndicat n°37,38, 57 à 58) ;
Ce moyen est inopérant ;
En second lieu M. [F] maintient en appel sa contestation de l'exigibilité des appels travaux afférents aux parkings de l'immeuble voté par l'assemblée générale des copropriétaires du 15 décembre 2016 au motif que ces travaux auraient dû être pris en charge par la société civile immobilière Paris Cours de Vincennes ; il maintient que ces travaux auraient été rendus nécessaires pour la poursuite de l'activité du locataire de la société Paris Cours de Vincennes, la société Castorama, laquelle avait un avis défavorable d'exploitation avec risque de fermeture administrative de son parc de stationnement ;
Le premier juge a exactement énoncé ce qui suit :
'S'agissant de la référence faite, dans certains relevés de compte, aux lots n° 1 à 7 correspondant à différents marchés pour des travaux sécurité (pièces n° 8 et 19 notamment), il ressort du procès-verbal de l'assemb|ée générale du 15 décembre 2016 que :
- la SCI Paris Cours de Vincennes, représentant 45.887 tantièmes sur 91.774 a voté contre une résolution 11° 7 ayant pour objet de mettre à la charge de celle-ci « tous les travaux, études, honoraires et d'une manière générale '' [...] « toutes les dépenses directes et indirectes incombant au syndicat des copropriéraires du fait de l'ouverture au public de tout ou partie des emplacememts de stationnement dont elle est propriétaire au 3ème sous-sol »
corformémemt aux «exigences exprimées par la commission de sécurité le 25 octobre 2016'', s'agissant d'un ERP (tous les autres copropriétaires présents ou représentés ayant voté en faveur de cette résolution),
- cette résolution a donc été rejetée à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés,
- aux termes de la résolution n° 9-1 portant sur le «principe des travaux» de mise en sécurité du parc de stationnement (lot n° 1 -maçonnerie), l'assemblée générale a approuvé la « mise à la charge ou l'imputation à la SCI Paris Cours de Vincennes, copropriétaire, de tous les travaux, étude ou honoraires... incombant au syndicat des copropriétaires à l'effet de réparer un poteau porteur endommagé par la fuite répétitive des tours aéro-refrigérantes entretenues par la société Castorama'' et « à remettre en état les murs et planchers porteurs percés sans autorisation par la société Castorama pour la mise en place d'un groupe électrogène de sécurité provisoire'',
- le syndic a été autorisé à constituer les provisions nécessaires au financement des travaux de maçonnerie, objets de la résolution n° 9, au moyen de trois appels de fonds exigibles les 1er mars, 1er juin et 1er septembre 2017, le coût des travaux, ainsi que les frais, honoraires et assurances y afférents, étant répartis en charges communes générales (résolution n° 9-9),
- cette répartition en charges communes générales ou selon les tantièmes attachés aux lots concernés par la dépense (ventilation, réseau sprinkler etc.) a été adoptée pour l'ensemble des travaux de mise en sécurité du parc de stationnement décidés lors de l'assemblée générale du 15 décembre 2016 (lots n° 2 à 7 : menuiserie, résolution n°10-9, serrurerie, résolution n° 11-9, ventilation, résolution n° 12-11, électricité, résolution n° 13-11, Système de Sécurité Incendie, résolution n° 14-11, réseau sprinkler, résolution n° 15-11),
- s'agissant du financement des travaux relatifs au SSI, la répartition a été décidée « au prorata des charges «sous-sol à usage de garage '', selon
- s'agissant du réseau sprinkler, l'assemblée générale n'a approuvé l'imputation à la SCI Paris Cours de Vincennes que des travaux rendus nécessaires en raison des aménagements de la société Castorama en tant qu'il s'agit de «compléments de travaux'' conduisant à une «aggravation des charges collectives» (résolutions n° 15-2 et 15-11),
- M. [Y] [F] s'est prononcé en faveur des résolutions n° 9 à 14, dont celles relatives aux modes de financement des travaux, qu'il conteste dans le cadre de la présente procédure.
Le respect des prescriptions de la commission de sécurité de la préfecture de Police, impliquait notamment la définition d'une orientation dans la gestion de la sécurité des 3 entités (habitations, magasin, parc de stationnement), l'élaboration d'un schéma directeur
visant à améliorer le niveau de sécurité de l'ensemble immobilier, la désignation d'un responsable unique de sécurité et la réalisation des mesures présentes.
En l'absence de prise en compte des préconisations de la commission de sécurité, l'interdiction d'accès aux parc de stationnement du magasin Castorama était susceptible d'affecter «tous les parkings'', dans la mesure où la commission de sécurité de la Préfecture de Police considérait que le parc de stationnement constituait «un ensemble indivisible'' (pièce n° 15 précitée, résolution n°4).
Il n'est donc pas établi en l'espèce que les travaux litigieux, dont la réalisation était nécessaire à l'utilisation du parc de stationnement dans son ensemble à l'égard de tous les propriétaires de lots de parking, n'auraient été utiles que pour le maintien de l'activité du locataire de la SCI Paris Cours de Vincennes.
De surcroît, M. [Y] [F] n'a pas contesté l'assemblée générale du 15 décembre 2016, devenue définitive, et en particulier la résolution n° 7 prévoyant la mise à la charge de la SCI Paris Cours de Vincennes de l'ensemble des travaux de mise en conformité du parc de stationnement, dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal réalisé par le syndic (procès-verbal distribué le 6 janvier 2017), conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
M. [Y] [F] soutient que la décision de refus de prise en charge par la SCI Paris Cours de Vincennes des travaux de mise en sécurité du parc de stationnement a été adoptée dans un but autre que la préservation de l'intérêt collectif de l'ensemble des copropriétaires, à savoir la poursuite de l'activité du locataire de la SCI Paris Cours de Vincennes (Castorama), rompant ainsi l'égaIité entre les copropriétaires, avec l'aide du syndic bénéficiant d'une rémunération complémentaire selon un pourcentage calculé sur le montant total des travaux (III de l'article 18-l A de la loi du 10 juillet 1965). Toutefois, ce moyen relatif à un abus de majorité n'aurait pu être utilement examiné que dans le cadre d'une action en contestation de cette décision de l'assemblée générale, qui n'a pas été exercée dans le délai précité de forclusion de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965' ;
Il convient d'ajouter que, contrairement à ce que soutient M. [F], l'assemblée générale a décidé, par des résolutions aujourd'hui définitives et adoptées en grande partie à l'unanimité et non par un seul copropriétaire, que le coût des travaux rendus nécessaires par l'ouverture au public des places de parkings louées par la SCI Paris Cours de Vincennes à la société Castorama serait appelé sur les copropriétaires, au prorata de leurs tantièmes de charges générales et spéciales, à charge ensuite pour le syndicat des copropriétaires de recouvrer contre la SCI le coût de certains de ces travaux et de les créditer aux comptes individuels du syndicat des copropriétaires ; M. [F] est donc tenu de payer les travaux votés par l'assemblée générale, sans attendre que la SCI Paris Cours de Vincennes ne verse au syndicat des copropriétaires les sommes correspondantes ;
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a condamné M. [Y] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] la somme de 35.209,29 € au titre de l'arriéré des charges de copropriété (charges courantes relevant du budget prévisionnel et charges pour travaux hors budget prévisionnel) de la période courant du 20 décembre 2016 (solde charges de l'exercice 2015 et solde travaux étanchéité toiture) au 1er janvier 2020 (appels 1er trimestre 2020, 2ème appel travaux de réfection de l'étanchéité de la toiture et 1er appel cotisation fonds travaux inclus), suivant décompte arrêté au 5 février 2020 ;
Sur l'actualisation de la demande du syndicat en cause d'appel
Le syndicat actualise sa demande devant la cour pour la période courant du 14 février 2020 (une mise en demeure) au 1er janvier 2024 (appels 1er trimestre 2020, 1er appel cotisation fonds travaux et 1er appel provisions sur travaux de conformité accès PSH inclus), suivant décompte arrêté au 25 janvier 2024 (pièce syndicat n° 54) ;
Outre ce qui vient d'être dit, il résulte des pièces produites que les comptes des exercices 2020 et 2021 ont été approuvés, de même que les budgets prévionnels 2022, 2023 et 2024 ; les appels de fonds sont versés aux débats, de même que le relevé général des dépenses des années 2020, 2021 et 2022 et les régularisations individuelles de charges de ces mêmes années ;
Le syndicat réclame la somme de 69.156,77 € ; cette somme comprend d'une part celle de 32.209,29 € correspondant à la condamantion prononcée en première instance, cette condamantion étant confirmée par la cour son montant doit être retranché de la demande du syndicat au titre de l'actualisation; d'autre part elle contient une somme de 69.156,77 € - 68.910,77 € = 246 € qui correspond à des frais de recouvrement sur lesquels il sera statué plus loin ;
La créance du syndicat pour cette période s'élève à 78.524,39 € (total des appels de charges et travaux du 10 janvier 2017 au 1er janvier 2024 - 9.613,62 € (total des sommes venant au crédit du compte) - 35.209,29 € (créance du syndicat en première instance) = 33.701,48 € ;
Il doit donc être ajouté au jugement que M. [F] est condamné à payer au syndicat la somme de 33.701,48 € au titre de l'arriéré des charges de la période courant du 2ème trimestre 2020 au 1er trimestre 2024 inclus ;
Sur la demande du syndicat au titre des frais nécessaires de recouvrement
Selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerne les frais nécessaires exposes par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
Le syndicat sollicite la somme de 30 € correspondant à la mise en demeure du 31 mai 2018 (pièce syndicat n° 3) qui fait partie des frais nécessaires de recouvrement au sens de l'article 10-1 précité ;
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a condamné M. [Y] [F] à payer au syndicat la somme de 30 € au titre des frais de recouvrement, étant précisé qu'il s'agit bien des frais de la mise en demeure du 31 mai 2018 et non d'une relance du 5 février 2020 comme indiqué, par une erreur purement matérielle, par le tribunal ;
Le syndicat sollicte une somme supplémentaire de 216 € correspondant à une mise en demeure du 14 février 2020 ; cette mise en demeure, délivrée au cours de l'instance devant le tribunal , n'était pas nécessaire ; la demande en paiement de la somme de 216 € doit être rejetée ;
Sur les demandes de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires
Selon l'article 1231-6 du code civil 'le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l'intérêt moratoire' ;
Depuis plus de 7 ans, M. [Y] [F] refuse de payer les charges de copropriété et appels travaux, n'ayant effectué que 4 versements, les 16 janvier 2017, 2 mai 2017, 12 octobre 2017 et 15 janvier 2018, laissant sa dette perdurer et s'aggraver ; le refus de paiement pendant plusieurs années alors qu'il a reçu des mises en demeure et une assignation en paiement de l'arriéré des charges caractérise sa mauvaise foi ;
Les manquements systématiques et répétés de la M. [Y] [F] à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de motifs valables pour expliquer sa carence, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ;
Le jugement doit donc être réformé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommage-intérêts ;
M. [Y] [F] doit être condamné à payer au syndicat la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts ;
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile ;
M. [Y] [F], partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par M. [Y] [F] ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Réforme le jugement en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] de sa demande de dommage-intérêts ;
Statuant à nouveau sur le seul chef réformé,
Condamne M. [Y] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] la somme de 1.000 € de dommage-intérêts ;
Confirme le jugement pour le surplus ;
Y ajoutant,
Condamne M. [Y] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] la somme de 33.701,48 € au titre de l'arriéré des charges de la période courant du 2ème trimestre 2020 au 1er trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt ;
Condamne M. [Y] [F] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;
Rejette toute autre demande.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 12 JUIN 2024
(n° , 11 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/17041 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCWMQ
Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Octobre 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS - RG n° 18 /11321
APPELANT
Monsieur [Y], [C], [I] [F]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représenté par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT CABINET D'AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050
Ayant pour avocat plaidant Me Sylvain DONNEVE de la SCP DONNEVE - GIL, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES
INTIME
SSYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 4] représenté par son syndic la société FONCIA PARIS EST, SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 518 931 340
C/O Société FONCIA PARIS EST
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représenté par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055
Ayant pour avocat plaidant Me Stéphanie GIOVANNETTI, avocat au barreau de PARIS, toque : D1982
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 Mars 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre
Madame Perrine VERMONT, Conseillère
Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.
* * * * * * * * * * *
FAITS & PROCÉDURE
M. [Y] [F] est propriétaire des lots n° 312, 336, 337, 359 et 360 (parkings) de l'état descriptif de division de l'immeuble régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis situé [Adresse 4].
Par courrier recommandé avec accusé de réception du 15 juin 2018, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] a mis en demeure M. [Y] [F] de payer la somme de 29.116,54 € au titre d'un arriéré de charges.
Faute de paiement, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] a, par acte du 27 septembre 2018, assigné M. [Y] [F] devant le tribunal 2020 aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire et au terme de ses dernières écritures, sa condamnation à lui payer les sommes de :
- 35.209,29 € au titre des charges de copropriété (charges courantes et travaux) dues au 5
février 2020,
- 450 € au titre des frais de recouvrement dus au 5 février 2020
- 1.000 € € de dommage-intérêts,
- 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
M. [Y] [F] a demandé au tribunal de :
- constater que le syndic de copropriété ne justifie pas d'une habilitation spéciale à ester en justice,
- constater que le syndic a procédé à des appels de fonds portant sur des sommes qui ne sont pas mises à la charge de l'ensemble des copropriétaires mais seulement de la SCI Paris Cours de Vincennes,
- constater que les demandes formées par le syndicat sont infondées et injustifiées,
- juger nulle l'assignation pour irrégularité defond,
- rejeter l'intégralité des demandes du syndicat des copropriétaires,
- condamner le syndicat à lui payer la somme de 3.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement du 22 octobre 2020 le tribunal judiciaire de Paris a :
- rejeté l'exception de nullité de l'assignation soulevée par M. [Y] [F],
- condamné M. [Y] [F] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 35.209,29 € au titre des charges dc copropriété (charges courantes relevant du budget prévisionnel et charges pour travaux hors budget prévisionnel) impayées au 5 février 2020,
- condamné M. [Y] [F] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 30 € au titre des frais de relance dus au 5 février 2020,
- débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] de sa demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par la privation d'une partie des fonds nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble,
- condamné M. [Y] [F] aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 1.500 € par application de l'article 700 du même code,
- ordonné l'exécution provisoire.
M. [Y] [F] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 24 novembre 2020.
La procédure devant la cour a été clôturée le 13 mars 2024.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions en date du 6 août 2021 par lesquelles M. [Y] [F], appelant, invite la cour, au visa des artics 117 du code de procédure civile, 55 du décret du 17 mars 1967, 1353 du code civil, à :
- constater que le syndic de copropriété ne justifie pas d'une habilitation spéciale à ester en justice,
- constater que le syndic à procéder à des appels de fonds portant sur des sommes qui ne sont pas mises à la charge de l'ensemble des copropriétaires mais seulement de la SCI Paris Cours de Vincennes,
- constater que les demandes formées par le syndicat sont infondées et injustifiées,
- infirmer le jugement en ce qu'il :
a rejeté l'exception de nullité de l'assignation qu'il a soulevée,
l'a condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 35.209,29 € au titre des charges de copropriété (charges courantes relevant du budget prévisionnel et charges pour travaux hors budget prévisionnel) impayées au 5 février 2020,
l'a condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 30 € au titre des frais de relance dus au 5 février 2020,
l'a condamné aux dépens, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
l'a débouté de ses autres demandes,
- juger nulle l'assignation pour irrégularité de fond,
- rejeté l'intégralité des demandes formées par le syndicat des copropriétaires
- confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de dommages-intérêts formée par le syndicat,
- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Vu les conclusions en date du 29 janvier 2024 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4], intimé ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa des articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 de :
- confirmer le jugement en ce qu'il a :
condamné M. [Y] [F] à lui payer la somme de 35.209,29 € au titre des charges de copropriété (charges courantes et charges pour travaux) dues au 5 février 2020,
condamné M. [Y] [F] à lui payer la somme 30 € au titre des frais de relance dus au 5 février 2020,
condamné M. [Y] [F] aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 1.500 € par application de l'article 700 du code de procédure,
- au vu du décompte actualisé de créance en date du 25 janvier 2024, condamner M. [Y] [F] à lui payer la somme de 69.156,77 € au 25 janvier 2024,
- réformant le jugement en ce qu'il l'a débouté de sa demande de dommage-intérêts, condamner M. [Y] [F] à lui payer la somme de 1.000 € de dommage-intérêts, en réparation du préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement qui sera compensé par les intérêts moratoires, qui lui a été causé , lequel a été privé d'une partie des fonds nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble,
- condamné M. [Y] [F] aux dépens d'appel avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
Sur l'exception de nullité de l'assignation pour défaut d'habilitation du syndic soulevée par M. [Y] [F]
M. [Y] [F] maintient en appel que, pour pouvoir agir à l'encontre d'un copropriétaire, le syndic doit justifier d'une habilitation spéciale accordée par l'assemblée générale des copropriétaires pour agir en justice ;
Le syndicat des copropriétaires maintient qu'aucune habilitation en justice n'est nécessaire pour les actions en recouvrement de créances ;
L'article 55 du décret du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : 'Le syndic ne peut intenter une action en justice au nom du syndicat sans y avoir été
autorisé par une décision de l'assemblée générale.
Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d'exécution forcée à l'exception de la saisie en vue de la vente d'un lot, les mesures conservatoires [...]' ;
Il s'en suit que le syndic peut, sans autorisation spéciale de l'assemblée générale des copropriétaires, poursuivre contre l'un d'eux le recouvrement des charges de la copropriété ;
S'agissant précisément ici d'une action en recouvrement de charges de copropriété, ne nécessitant pas une autorisation particulière de l'assemblée générale des copropriétaires, l'exception de nullité de l'assignation soulevée par M. [Y] [F] ne peut qu'être rejetée, le syndicat des copropriétaires n'ayant pas à justifier d'un mandat donné à son syndic pour recouvrir des charges de copropriété impayées à l'encontre d'un copropriétaire ;
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a rejeté l'exception de nullité de l'assignation soulevée par M. [Y] [F] ;
Sur la demande du syndicat des copropriétaires en paiement des charges et appels travaux
En première instance la demande du syndicat portait sur l'arriéré des charges de la période courant du 20 décembre 2016 (solde charges de l'exercice 2015 et solde travaux étanchéité toiture) au 1er janvier 2020 (appels 1er trimestre 2020, 2ème appel travaux de réfection de l'étanchéité de la toiture et 1er appel cotisation fonds travaux inclus), suivant décompte arrêté au 5 février 2020 (pièce syndicat n° 25) ;
Le syndicat actualise sa demande devant la cour pour la période courant du 14 février 2020 (une mise en demeure) au 1er janvier 2024 (appels 1er trimestre 2020, 1er appel cotisation fonds travaux et 1er appel provisions sur travaux de conformité accès PSH inclus), suivant décompte arrêté au 25 janvier 2024 (pièce syndicat n° 54) ;
Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;
Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ;
En application de l'article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n'ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l'assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges ;
En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;
A l'appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire indivis de M. [F],
- les procès verbaux des assemblées générales des :
15 décembre 2016 approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2015 et votant les travaux de mise en sécurité du parc de stationnement pour satisfaire aux prescriptions de la commission de sécurité de la préfecture de police ; ont été votées des études complémentaires (la résolution n°8 décide que le coût de ces études sera réparti au prorata des charges générales , 'la SCI Paris Cours de Vincennes s'engageant en séance à prendre en charge cette dépense, le syndic créditera les comptes copropriétaires des sommes reçues') et des travaux répartis en différents lots : lot 1-maçonnerie dont le coût sera réparti en charges communes générales (résolutions n° 9), lot 2-menuiserie réparti en charges communes générales (résolutions n° 10), lot 3-serrurerie dont le coût sera répartie en charges sous-sol à usage de garage (résolutions n° 11), lot 4-ventilation dont le coût sera répartie en charges sous-sol à usage de garage (résolutions n° 12), lot 5-électricité dont le coût sera répartie en charges sous-sol à usage de garage pour 1/3, en charges sprinkler pour 1/3 et en charges chaufferie électrique et accessoires pour 1/3 (résolutions n° 13), lot 6-SSI dont le coût sera répartie en charges sous-sol à usage de garage, l'assemblée prenant 'acte que la SCI Paris Cours de Vincennes s'engage en séance à prendre à sa charge l'intégralité de cette dépense, travaux et frais annexes votés pour l'exécution du lot n° 6. Le syndic versera sur les comptes copropriétaires des sommes reçues en présentation d'un justificatif comptable au prorata des charges sous-sol à usage de garage (résolutions n° 14), lot 7-réseau sprinkler dont le coût sera répartie en charges sprinkler, à l'exception de la part des travaux nécessaires en raison des aménagements de la société Castorama qui seront imputés à la SCI Cours de Vincennes en tant qu'aggravation des charges collectives causés par les aménagements réalisés par sa locataire (résolutions n° 15),
28 juin 2017 approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2016,
22 mars 2018 approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2017,
18 juin 2019 approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2018,
30 septembre 2020 approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2019 et le compte travaux des études complémentaires votés le 15 décembre 2016,
28 juin 2021 approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2020 et votant le budget prévisionnel 2022,
14 décembre 2022 approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2021 et votant le budget prévisionnel 2023,
14 septembre 2023 ajustant le budget prévisionnel 2023, votant le budget prévisionnel 2024, et approuvant le compte travaux sécurité lot 6 SSI,
- les attestations de non recours de ces assemblées,
- les appels de fonds et appels travaux de 2016 jusqu'aux premiers appels 2024,
- le relevé général des dépenses 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022,
- le relevé individuel de charges, les régularisatiosn individuelles de charges 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022,
- les réglarisations individuelles des travaux de sécurité du lot 6, travaux étanchéité toit et chéneau, travaux mesures d'empoussièrement, travaux dévoiement fluide de la climatisation et travaux continuité travaux électricité,
- le contrat de syndic,
- la mise en demeure du 31 mai 2018 ;
- les décomptes des sommes dues ;
Sur la demande du syndicat en première instance
En premier lieu M. [F] soutient qu'il n'a pas reçu les appels de fonds ;
Il résulte de l'article 64 du décret du 17 mars 1967 que 'toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire...';
Selon l'article 65 du même décret, 'en vue de l'application des articles 64 et 64-2, chaque copropriétaire ou titulaire d'un droit d'usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot notifie au syndic son domicile réel ou élu, ainsi que son adresse électronique, s'il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique.
Les notifications et mises en demeure prévues par les articles 64 et 64-2 du présent décret sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique indiquée au syndic.
Les notifications, mises en demeure ou significations intéressant le syndicat sont valablement faites au siège du syndicat ou au domicile du syndic...' ;
Il s'avère que le syndic a adressé les appels de charges à la dernière adresse déclarée par M. [F] laquelle figure également sur la matrice cadastrale produite aux débats (pièce syndicat n° 1) ; il appartenait à M. [F] de notifier son changement d'adresse au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie électronique conformément aux articles 64 et 65 précités ; en l'absence par M. [F] de notification de sa nouvelle adresse, les appels de charges ont été valablement envoyés à sa denière adresse connue [Adresse 2] ; il est à noter que dès que le syndic a été informé de la nouvelle adresse de M. [F] en février 2021, il lui a envoyé les appels de fonds à cette adresse (pièces syndicat n°37,38, 57 à 58) ;
Ce moyen est inopérant ;
En second lieu M. [F] maintient en appel sa contestation de l'exigibilité des appels travaux afférents aux parkings de l'immeuble voté par l'assemblée générale des copropriétaires du 15 décembre 2016 au motif que ces travaux auraient dû être pris en charge par la société civile immobilière Paris Cours de Vincennes ; il maintient que ces travaux auraient été rendus nécessaires pour la poursuite de l'activité du locataire de la société Paris Cours de Vincennes, la société Castorama, laquelle avait un avis défavorable d'exploitation avec risque de fermeture administrative de son parc de stationnement ;
Le premier juge a exactement énoncé ce qui suit :
'S'agissant de la référence faite, dans certains relevés de compte, aux lots n° 1 à 7 correspondant à différents marchés pour des travaux sécurité (pièces n° 8 et 19 notamment), il ressort du procès-verbal de l'assemb|ée générale du 15 décembre 2016 que :
- la SCI Paris Cours de Vincennes, représentant 45.887 tantièmes sur 91.774 a voté contre une résolution 11° 7 ayant pour objet de mettre à la charge de celle-ci « tous les travaux, études, honoraires et d'une manière générale '' [...] « toutes les dépenses directes et indirectes incombant au syndicat des copropriéraires du fait de l'ouverture au public de tout ou partie des emplacememts de stationnement dont elle est propriétaire au 3ème sous-sol »
corformémemt aux «exigences exprimées par la commission de sécurité le 25 octobre 2016'', s'agissant d'un ERP (tous les autres copropriétaires présents ou représentés ayant voté en faveur de cette résolution),
- cette résolution a donc été rejetée à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés,
- aux termes de la résolution n° 9-1 portant sur le «principe des travaux» de mise en sécurité du parc de stationnement (lot n° 1 -maçonnerie), l'assemblée générale a approuvé la « mise à la charge ou l'imputation à la SCI Paris Cours de Vincennes, copropriétaire, de tous les travaux, étude ou honoraires... incombant au syndicat des copropriétaires à l'effet de réparer un poteau porteur endommagé par la fuite répétitive des tours aéro-refrigérantes entretenues par la société Castorama'' et « à remettre en état les murs et planchers porteurs percés sans autorisation par la société Castorama pour la mise en place d'un groupe électrogène de sécurité provisoire'',
- le syndic a été autorisé à constituer les provisions nécessaires au financement des travaux de maçonnerie, objets de la résolution n° 9, au moyen de trois appels de fonds exigibles les 1er mars, 1er juin et 1er septembre 2017, le coût des travaux, ainsi que les frais, honoraires et assurances y afférents, étant répartis en charges communes générales (résolution n° 9-9),
- cette répartition en charges communes générales ou selon les tantièmes attachés aux lots concernés par la dépense (ventilation, réseau sprinkler etc.) a été adoptée pour l'ensemble des travaux de mise en sécurité du parc de stationnement décidés lors de l'assemblée générale du 15 décembre 2016 (lots n° 2 à 7 : menuiserie, résolution n°10-9, serrurerie, résolution n° 11-9, ventilation, résolution n° 12-11, électricité, résolution n° 13-11, Système de Sécurité Incendie, résolution n° 14-11, réseau sprinkler, résolution n° 15-11),
- s'agissant du financement des travaux relatifs au SSI, la répartition a été décidée « au prorata des charges «sous-sol à usage de garage '', selon
- s'agissant du réseau sprinkler, l'assemblée générale n'a approuvé l'imputation à la SCI Paris Cours de Vincennes que des travaux rendus nécessaires en raison des aménagements de la société Castorama en tant qu'il s'agit de «compléments de travaux'' conduisant à une «aggravation des charges collectives» (résolutions n° 15-2 et 15-11),
- M. [Y] [F] s'est prononcé en faveur des résolutions n° 9 à 14, dont celles relatives aux modes de financement des travaux, qu'il conteste dans le cadre de la présente procédure.
Le respect des prescriptions de la commission de sécurité de la préfecture de Police, impliquait notamment la définition d'une orientation dans la gestion de la sécurité des 3 entités (habitations, magasin, parc de stationnement), l'élaboration d'un schéma directeur
visant à améliorer le niveau de sécurité de l'ensemble immobilier, la désignation d'un responsable unique de sécurité et la réalisation des mesures présentes.
En l'absence de prise en compte des préconisations de la commission de sécurité, l'interdiction d'accès aux parc de stationnement du magasin Castorama était susceptible d'affecter «tous les parkings'', dans la mesure où la commission de sécurité de la Préfecture de Police considérait que le parc de stationnement constituait «un ensemble indivisible'' (pièce n° 15 précitée, résolution n°4).
Il n'est donc pas établi en l'espèce que les travaux litigieux, dont la réalisation était nécessaire à l'utilisation du parc de stationnement dans son ensemble à l'égard de tous les propriétaires de lots de parking, n'auraient été utiles que pour le maintien de l'activité du locataire de la SCI Paris Cours de Vincennes.
De surcroît, M. [Y] [F] n'a pas contesté l'assemblée générale du 15 décembre 2016, devenue définitive, et en particulier la résolution n° 7 prévoyant la mise à la charge de la SCI Paris Cours de Vincennes de l'ensemble des travaux de mise en conformité du parc de stationnement, dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal réalisé par le syndic (procès-verbal distribué le 6 janvier 2017), conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
M. [Y] [F] soutient que la décision de refus de prise en charge par la SCI Paris Cours de Vincennes des travaux de mise en sécurité du parc de stationnement a été adoptée dans un but autre que la préservation de l'intérêt collectif de l'ensemble des copropriétaires, à savoir la poursuite de l'activité du locataire de la SCI Paris Cours de Vincennes (Castorama), rompant ainsi l'égaIité entre les copropriétaires, avec l'aide du syndic bénéficiant d'une rémunération complémentaire selon un pourcentage calculé sur le montant total des travaux (III de l'article 18-l A de la loi du 10 juillet 1965). Toutefois, ce moyen relatif à un abus de majorité n'aurait pu être utilement examiné que dans le cadre d'une action en contestation de cette décision de l'assemblée générale, qui n'a pas été exercée dans le délai précité de forclusion de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965' ;
Il convient d'ajouter que, contrairement à ce que soutient M. [F], l'assemblée générale a décidé, par des résolutions aujourd'hui définitives et adoptées en grande partie à l'unanimité et non par un seul copropriétaire, que le coût des travaux rendus nécessaires par l'ouverture au public des places de parkings louées par la SCI Paris Cours de Vincennes à la société Castorama serait appelé sur les copropriétaires, au prorata de leurs tantièmes de charges générales et spéciales, à charge ensuite pour le syndicat des copropriétaires de recouvrer contre la SCI le coût de certains de ces travaux et de les créditer aux comptes individuels du syndicat des copropriétaires ; M. [F] est donc tenu de payer les travaux votés par l'assemblée générale, sans attendre que la SCI Paris Cours de Vincennes ne verse au syndicat des copropriétaires les sommes correspondantes ;
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a condamné M. [Y] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] la somme de 35.209,29 € au titre de l'arriéré des charges de copropriété (charges courantes relevant du budget prévisionnel et charges pour travaux hors budget prévisionnel) de la période courant du 20 décembre 2016 (solde charges de l'exercice 2015 et solde travaux étanchéité toiture) au 1er janvier 2020 (appels 1er trimestre 2020, 2ème appel travaux de réfection de l'étanchéité de la toiture et 1er appel cotisation fonds travaux inclus), suivant décompte arrêté au 5 février 2020 ;
Sur l'actualisation de la demande du syndicat en cause d'appel
Le syndicat actualise sa demande devant la cour pour la période courant du 14 février 2020 (une mise en demeure) au 1er janvier 2024 (appels 1er trimestre 2020, 1er appel cotisation fonds travaux et 1er appel provisions sur travaux de conformité accès PSH inclus), suivant décompte arrêté au 25 janvier 2024 (pièce syndicat n° 54) ;
Outre ce qui vient d'être dit, il résulte des pièces produites que les comptes des exercices 2020 et 2021 ont été approuvés, de même que les budgets prévionnels 2022, 2023 et 2024 ; les appels de fonds sont versés aux débats, de même que le relevé général des dépenses des années 2020, 2021 et 2022 et les régularisations individuelles de charges de ces mêmes années ;
Le syndicat réclame la somme de 69.156,77 € ; cette somme comprend d'une part celle de 32.209,29 € correspondant à la condamantion prononcée en première instance, cette condamantion étant confirmée par la cour son montant doit être retranché de la demande du syndicat au titre de l'actualisation; d'autre part elle contient une somme de 69.156,77 € - 68.910,77 € = 246 € qui correspond à des frais de recouvrement sur lesquels il sera statué plus loin ;
La créance du syndicat pour cette période s'élève à 78.524,39 € (total des appels de charges et travaux du 10 janvier 2017 au 1er janvier 2024 - 9.613,62 € (total des sommes venant au crédit du compte) - 35.209,29 € (créance du syndicat en première instance) = 33.701,48 € ;
Il doit donc être ajouté au jugement que M. [F] est condamné à payer au syndicat la somme de 33.701,48 € au titre de l'arriéré des charges de la période courant du 2ème trimestre 2020 au 1er trimestre 2024 inclus ;
Sur la demande du syndicat au titre des frais nécessaires de recouvrement
Selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerne les frais nécessaires exposes par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
Le syndicat sollicite la somme de 30 € correspondant à la mise en demeure du 31 mai 2018 (pièce syndicat n° 3) qui fait partie des frais nécessaires de recouvrement au sens de l'article 10-1 précité ;
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a condamné M. [Y] [F] à payer au syndicat la somme de 30 € au titre des frais de recouvrement, étant précisé qu'il s'agit bien des frais de la mise en demeure du 31 mai 2018 et non d'une relance du 5 février 2020 comme indiqué, par une erreur purement matérielle, par le tribunal ;
Le syndicat sollicte une somme supplémentaire de 216 € correspondant à une mise en demeure du 14 février 2020 ; cette mise en demeure, délivrée au cours de l'instance devant le tribunal , n'était pas nécessaire ; la demande en paiement de la somme de 216 € doit être rejetée ;
Sur les demandes de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires
Selon l'article 1231-6 du code civil 'le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l'intérêt moratoire' ;
Depuis plus de 7 ans, M. [Y] [F] refuse de payer les charges de copropriété et appels travaux, n'ayant effectué que 4 versements, les 16 janvier 2017, 2 mai 2017, 12 octobre 2017 et 15 janvier 2018, laissant sa dette perdurer et s'aggraver ; le refus de paiement pendant plusieurs années alors qu'il a reçu des mises en demeure et une assignation en paiement de l'arriéré des charges caractérise sa mauvaise foi ;
Les manquements systématiques et répétés de la M. [Y] [F] à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de motifs valables pour expliquer sa carence, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ;
Le jugement doit donc être réformé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommage-intérêts ;
M. [Y] [F] doit être condamné à payer au syndicat la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts ;
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile ;
M. [Y] [F], partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par M. [Y] [F] ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Réforme le jugement en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] de sa demande de dommage-intérêts ;
Statuant à nouveau sur le seul chef réformé,
Condamne M. [Y] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] la somme de 1.000 € de dommage-intérêts ;
Confirme le jugement pour le surplus ;
Y ajoutant,
Condamne M. [Y] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] la somme de 33.701,48 € au titre de l'arriéré des charges de la période courant du 2ème trimestre 2020 au 1er trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt ;
Condamne M. [Y] [F] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;
Rejette toute autre demande.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT