CA Lyon, 8e ch., 12 juin 2024, n° 23/07019

Faits et procédure

Selon acte sous seing privé du 14 avril 2014, [O] [K] et son épouse née [S] [E] ainsi que [U] [Z] née [K] leur fille, ont donné à bail, à compter du 11 avril 2014, à la SARL l'Avenue un local commercial situé à [Localité 7] (Ain), [Adresse 8].

Le bail était à destination exclusive d'un commerce de restaurant à consommer sur place ou à emporter, pizzeria, grill et le montant du loyer initial a été fixé à 3 162,31 € mensuel HT.

Aux termes de cet acte, [B] [W] et [V] [P] se sont portés caution des engagements de la SARL l'Avenue.

Il était expressément indiqué au bail, que les époux [K] intervenaient en qualité d'usufruitier et [U] [Z] en qualité de nu-propriétaire.

Au cours de la première période de confinement liée à la pandémie de Covid 19, [O] [K] est décédé.

En date des 22 et 25 novembre 2022, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail a été délivré à la SARL l'Avenue et aux cautions, pour un montant de 25 320,95 €.

Aux motifs que les causes du commandement n'avaient pas été apurées dans le délai d'un mois, [U] [Z] a, par actes du 12 avril 2023, assigné la SARL l'Avenue ainsi que [B] [W] et [V] [P] en leur qualité de caution devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Bourg en Bresse aux fins de voir au principal constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail et statuer sur ses conséquences et les voir également condamner à lui payer à titre provisionnel la somme de 27 124,20 € au titre de l'arriéré de loyer, outre le montant de la clause pénale figurant au contrat de bail.

En défense, la SARL l'Avenue et [B] [W] ont soulevé l'irrecevabilité de l'action de [U] [Z] pour défaut d'intérêt à agir, opposé l'existence de contestations sérieuses, compte tenu d'un accord de règlement intervenu, et sollicité à titre subsidiaire des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

[V] [P] a présenté les mêmes demandes, sollicitant à titre subsidiaire un délai de deux ans pour honorer la dette.

Par ordonnance du 29 août 2023, le Juge des référés a :

rejeté la fin de recevoir soulevée par les parties défenderesses tirée du défaut supposé de droit d'agir de [U] [Z] ;

constaté la résiliation du bail commercial liant les bailleurs à la SARL l'Avenue par acquisition de la clause résolutoire avec effet au 27 décembre 2022 ;

ordonné l'expulsion de la SARL l'Avenue, ainsi que le cas échéant de tous occupants de son chef des locaux loués situés à [Adresse 8] ;

dit qu'il sera procédé aux opérations d'exécution de l'ordonnance selon les prescriptions énoncées par les articles L. 142-1, L. 142-2, L. 153-1 et L. 153-2 du Code des procédures civiles d'exécution ;

condamné solidairement, à titre provisionnel, la SARL l'Avenue, [B] [W] et [V] [P] à payer à [U] [Z] la somme de 14 474,72 € à valoir sur le paiement des loyers et charges impayés arrêtés à la date de la résiliation du bail ainsi que celle mensuelle de 4 075,20 € à valoir sur le paiement d'une indemnité d'occupation à compter du mois de janvier 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux ;

débouté [U] [Z] de sa demande de provision au titre de la pénalité forfaitaire ;

rejeté toute demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

débouté [V] [P] de sa demande de délai de grâce ;

condamné solidairement la SARL l'Avenue, [B] [W] et [V] [P] à payer à [U] [Z] la somme de 1 500 € par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

condamné solidairement la SARL l'Avenue, [B] [W] et [V] [P] aux dépens du référé, comprenant le coût du commandement de payer.

Le juge des référés a retenu en substance :

que [U] [Z] est désignée expressément dans le bail comme bailleresse, conjointement avec ses parents, et qu'en toutes hypothèses, elle est titulaire d'un droit réel, même démembré sur l'immeuble en cause et est dès lors en droit de faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, les stipulations de la convention conclue entre les usufrutiers et la nue-propriétaire qui précisent que la destination des loyers est au profit de seuls usufruitiers ne s'appliquant que dans leurs rapports entre eux;

qu'en chargeant un huissier de justice du recouvrement de leur créance, les bailleurs n'ont formellement accordé aucun délai de paiement à leur débitrice, laquelle s'est seulement engagée à effectuer des versements réguliers à l'huissier, de sorte que l'obligation de la SARL l'Avenue au paiement des loyers impayés, donc échus et exigibles, ne se heurte à aucune contestation sérieuse ;

que la SARL l'Avenue, débitrice des loyers depuis de nombreux mois, ne peut raisonnablement offrir de n'apurer définitivement sa dette qu'en novembre 2023, soit un an après la délivrance du commandement, sa capacité de payer une ultime échéance de presque 12 000 € apparaissant d'ailleurs sujette à caution, voire irréaliste.

que [V] [P] ne fait aucune offre sérieuse d'apurement de la dette.

[B] [W] et la SARL L'Avenue ont interjeté appel de l'intégralité de cette ordonnance par déclaration régularisée par RPVA le 12 septembre 2023, à l'excepté du rejet de la demande au titre de la clause pénale.

Aux termes de leurs dernières écritures, régularisées par RPVA le 15 novembre 2023, [B] [W] et la SARL L'Avenue demandent à la Cour de :

Vu les articles 122, 834 du Code de procédure civile, vu les articles 578 et suivants, 1199, 1200, 1298, 2313 et 2298 du Code civil, vu les articles L.145-1 et suivants du Code de commerce,

Infirmer l'ordonnance de référé du 29 août 2023 dans les termes de l'appel (repris dans le dispositif de leurs écritures),

Statuant de nouveau.

Juger irrecevable l'action de [U] [Z],

Se déclarer incompétent pour connaitre des demandes de [U] [Z] à l'encontre de la SARL L'Avenue et de [B] [W] en raison de l'existence d'une contestation particulièrement sérieuse.

Débouter [U] [Z] de l'intégralité de ses prétentions,

A titre subsidiaire,

Dire et juger que la SARL L'Avenue soldera sa dette de loyers arrêtée au 31 octobre 2023 à la somme de 34 851,52 € en vingt-quatre mensualités d'égal montant à compter de la décision à intervenir ;

Dire et juger que la dette ne sera productive d'intérêt qu'au seul taux d'intérêt légal ;

Suspendre les effets de la clause résolutoire contenue au bail pendant la durée de l'échéancier de paiement de l'arriéré de loyers en sus du loyer courant ;

Juger qu'au terme de l'échéancier de paiement, le jeu de la clause résolutoire contenue au bail sera sans objet ;

Débouter [U] [Z] de l'intégralité de ses prétentions à l'encontre de [B] [W] ;

Condamner [U] [Z] à payer à la SARL l'Avenue et à [B] [W] la somme de 3 500 € chacun sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Les appelants font principalement valoir que [U] [Z] est irrecevable à agir aux motifs :

que s'il est incontestable que [U] [Z], dans le contrat de bail, est bien désignée dans l'énoncé des parties comme régularisant le bail en qualité de « bailleur », il n'en reste pas moins qu'elle n'a aucun intérêt à agir à leur encontre;

qu'en effet, en application de l'article 1199 du Code civil, le contrat ne crée d'obligations qu'entre les parties, les tiers pouvant au visa de l'article 1200 du même code, se prévaloir du contrat pour faire respecter la situation juridique créée par celui-ci ;

qu'en l'espèce, il était indiqué dans le bail commercial que l'usufruitier encaisserait seul le loyer et en profiterait seul et que [U] [Z] n'a donc pas intérêt à agir puisque l'action qu'elle a engagée a pour objet de solliciter le paiement de l'arriéré de loyers, et de voir constater la résiliation du bail commercial ;

que compte tenu du fait que seuls les usufruitiers sont en droit de percevoir les loyers, et d'en profiter seuls, ils sont fondés à soulever le défaut d'intérêt à agir de [U] [Z], qui n'a aucune qualité pour percevoir les loyers et en profiter.

Les appelants font valoir en second lieu qu'il existe une contestation sérieuse aux demandes de l'intimée, compte tenu de l'accord intervenu avec l'huissier de justice pour un règlement à tempérament.

Ils exposent à ce titre :

qu'il existe une contestation sérieuse tenant au mandat apparent du commissaire de justice ;

qu'en effet [U] [Z] ne fournit aucune élément permettant de s'assurer que les seuls usufruitiers, et désormais la seule usufruitière, n'ont pas consenti en cette qualité à l'échéancier, étant observé que l'huissier de justice a reçu un mandat apparent vis-à-vis de la SARL L'Avenue de pouvoir conclure un accord avec cette dernière ;

que plus précisément, la SARL L Avenue a remis à l'huissier, dans le délai d'un mois de la délivrance du commandement de payer, 11 chèques pour apurement de la dette, cet accord ayant reçu dument exécution puisque l'étude a encaissé le 5 décembre 2022, la somme de 2 500 € ;

Si leurs précédentes demandes n'étaient pas accueillies, les appelants demandent en troisième lieu qu'il soit fait droit à la demande de délai de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire contenue au bail, alors que :

la SARL L'avenue n'a jamais proposé d'apurer sa dette en une ultime échéance de 12 000 € puisqu'elle a remis à l'huissier 11 chèques encaissés par ses soins, chaque mois ;

elle se trouve par ailleurs aujourd'hui dans l'obligation de solliciter l'autorisation d'apurer l'arriéré de loyers en 24 échéances en sus du loyer courant, car compte tenu du montant de celui-ci, il lui est économiquement et comptablement possible de régler l'arriéré en 24 échéances de 1 452,14 € par mois en sus du loyer courant ;

à défaut, elle sera contrainte de se déclarer en état de cessation des paiements, étant précisé que son arriéré trouve son origine dans la crise sanitaire qui a contraint les restaurateurs à cesser leur activité.

Elle ajoute qu'il y aurait lieu alors de faire bénéficier [B] [W] en sa qualité de caution des effets de la décision à l'égard du débiteur principal.

Aux termes de ses dernières écritures, régularisées par RPVA le 21 mars 2024, [U] [Z] demande à la Cour de :

Vu les dispositions des articles 834 et 835 du Code e procédure civile,

Confirmer l'ordonnance de référé rendu le 29 août 2023 en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail commercial et ordonné l'expulsion de la SARL l'Avenue ;

Condamner la SARL l'Avenue solidairement avec [V] [P] et [B] [W] à lui payer la somme de 42 197,12 € selon décompte arrêté au 15 mars 2023, par provision outre les loyers à intervenir jusqu'à la décision de la Cour ;

Condamner la SARL l'Avenue solidairement avec [V] [P] et [B] [W] à lui payer la somme de 4 219,71 € par provision au titre de la clause pénale contenue dans le bail ;

Constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail signé le 14 avril 2014, et ordonner l'expulsion de la SARL L'Avenue des lieux objet du bail ;

Condamner la SARL L'avenue solidairement avec [B] [W] et [V] [P] à lui payer la somme de 4 075,20 € TTC au titre de l'indemnité d'occupation à compter de la décision à intervenir et jusqu'à libération des lieux ;

Condamner encore la SARL L'Avenue solidairement avec [B] [W] et [V] [P] [V] [P] à lui payer la somme de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et à supporter les frais et dépens.

L'intimée soutient que son action est tout à fait recevable, en ce que :

si en vertu de l'article 595 du Code civil, seul l'usufruitier a le droit de donner à bail le bien dont il a la jouissance, il s'en infère que lorsque le le nu -propriétaire consent un bail en infraction à cette disposition, celui-ci sera frappé d'une nullité relative à l'égard du seul usufruitier ;

lorsque la nullité n'est pas demandée par l'usufruitier, comme c'était le cas en l'espèce, il faut en déduire que l'usufruitier a donné procuration au nu -propriétaire, l'usufruitier étant censé, même s'il n'intervient pas à la procédure, avoir donné mandat au nu-propriétaire pour agir et la cause de nullité ne pouvant être invoquée que par lui ;

ainsi, les appelants ne sauraient invoquer à son encontre les droits de l'usufruitier.

Elle soutient par ailleurs qu'il n'existe aucune contestation sérieuse, alors que :

selon le décompte arrêté au 31 octobre 2023, la dette locative était de 38 001,92 € et le preneur ne règle pas le loyer courant ;

en date du 15 mars 2024, il était dû la somme de 42 197,12 €, ce qui démontre que la SARL L'Avenue ne procède pas à l'apurement de l'arriéré qui va en s'aggravant, la SARL devant être condamnée au règlement de cette somme, solidairement avec les deux cautions, outre la pénalité de 10 % prévue au contrat de bail, soit 4 219,71 € et le paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 4 075,20 €T TC jusqu'à libération des lieux.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé, par application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I : Sur la recevabilité de l'action de [U] [Z] et sur le fond de ses demandes

[U] [Z] a initialement saisi le juge des référés du Tribunal judiciaire de Bourg en Bresse aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial souscrit le 11 avril 2014 et voir condamner le preneur ainsi que les cautions à lui payer à titre provisionnel l'arriéré de loyers et le montant de la clause pénale.

La demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire est fondée, en référé, sur les dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, selon lequel dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse, ce au visa de l'article L 145-41 du code de commerce, selon lequel toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.

Quant à la demande de provision formée en référé, elle se fonde sur les dispositions de l'article 835 alinéa 2 du même code, selon lequel le juge des référés peut accorder une provision au créancier dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable.

La cour déduit du premier de ces textes que [U] [Z] n'est fondée à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire qu'à la condition que sa demande ne se heurte à aucune contestation sérieuse et du second qu'elle n'est fondée à voir prononcer une condamnation provisionnelle à son bénéfice qu'à la double condition qu'elle ait d'une part la qualité de créancier et que d'autre part elle justifie d'une obligation non sérieusement contestable.

En l'espèce, il est constant que [U] [Z] a la qualité de nu-propriétaire des locaux commerciaux et que ses parents en ont l'usufruit.

Aux termes de l'article 578 du Code civil, l''usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à charge d'en conserver la substance.

Il ressort par ailleurs des dispositions des articles 579 et suivants du Code civil que l'usufruitier a un droit général d'usage de la chose, et qu'à ce titre, lorsqu'elle est louée, il perçoit les fruits de la location.

Quant au nu-propriétaire, il est investi du droit de.disposer de la chose.

Pour autant, il ne peut en disposer de façon absolue dès lors qu'il lui appartient de respecter les droits de l'usufruitier et de ne pas le priver de sa faculté d'en jouir.

Il ressort ainsi des dispositions de l'article 599 alinéa 1er du Code civil que le propriétaire ne peut, par son fait, ni de quelque manière que ce soit, nuire aux droits de l'usufruitier.

En l'espèce, si le bail litigieux, versé aux débats, mentionne en qualité de bailleur Monsieur [O] [K] et son épouse d'une part, [U] [Z] d'autre part, il mentionne en son paragraphe 'convention entre usufruitier et nu propriétaire :

qu'aux termes de l'article 595 du Code civil, l'usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds commercial ;

que par la suite, les bailleurs concluent le présent bail en leur qualité respective d'usufruitier pour l'un, et de nu-propriétaire pour l'autre du bien objet du bail, à savoir :

en qualité d'usufruitier Monsieur [O] [K] et Madame [S] [E] son épouse,

en qualité de nu-propriétaire Madame [U] [Z] ;

que d'un commun accord, entre les bailleurs, l'usufruitier encaissera seul le loyer et en profitera seul, veillera à la révision, aura seul la charge financière des obligations fiscales liées à la qualité de bailleur et donnera seul son accord aux projet d'amélioration voulus par le preneur.

Il s'avère qu'en réalité, au regard des dispositions du code civil précitées, c'est à tort que, dans le contrat de bail,[U] [Z] est investie de la qualité de bailleur, dès lors que si, en vertu de l'article 595 du Code civil, son accord est nécessaire pour que les usufruitiers puissent souscrire un bail commercial, pour autant, elle ne peut avoir la qualité de bailleur cela impliquant nécessairement de bénéficier du droit d'usage de la chose louée, ce dont elle ne dispose pas.

Reste à déterminer si [U] [Z] en sa qualité de nu-propriétaire, est en droit, seule, de solliciter l'acquisition de la clause résolutoire, étant observé qu'au-delà de sa qualité à agir il convient en réalité de déterminer, au stade du référé, si sa demande ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Or il n'est pas contestable qu'une telle demande porte atteinte aux droits d'usage des usufruitiers et partant qu'elle ne peut intervenir sans qu'ils soient sollicités et aient donné leur accord.

Si [U] [Z] soutient qu'elle bénéficierait en réalité d'un mandat des usufruitiers d'agir pour leur compte, force est de constater qu'elle n'en justifie aucunement, un tel mandat ne pouvant être sérieusement être considéré comme existant aux motifs que que les usufruitiers ne demandent pas la nullité du contrat de bail, comme elle le fait valoir.

La cour en déduit que la demande de [U] [Z] visant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail se heurte à une contestation sérieuse, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile précité, et qu'en réalité, il n'y a lieu à référé sur cette demande.

Enfin, dès lors que [U] [Z], en sa qualité de nu-propriétaire, n'a pas la qualité de créancier du preneur, seuls les usufruitiers étant habilités à percevoir les fruits de la location, il en résulte qu'en application de l'article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, sa demande de provision se heurte également à une contestation sérieuse et qu'il n'y a lieu à référé sur sa demande de provision.

La cour en conséquence infirme la décision déférée dans son intégralité et statuant à nouveau dit n'y avoir lieu à référé sur l'ensemble des demandes présentées par [U] [Z].

II : Sur les demandes accessoires

[U] [Z] succombant, la cour infirme la décision déférée en ce qu'elle a condamné solidairement la SARL L'Avenue, [B] [W] et [V] [P] aux dépens du référé et à payer à [U] [Z] la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et statuant à nouveau condamne [U] [Z] aux dépens de la procédure de première instance et rejette la demande présentée par celle-ci sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

La cour condamne [U] [Z], partie perdante, aux dépens à hauteur d'appel.

Enfin, la cour condamne [U] [Z] à payer à la SARL L'Avenue et à [B] [W] la somme de 2 000 € à hauteur d'appel sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, montant justifié en équité.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme la décision déférée dans son intégralité, et,

Statuant à nouveau :

Dit n'y avoir lieu à référé sur l'ensemble des demandes présentées par [U] [Z] ;

Condamne [U] [Z] aux dépens de la procédure de première instance ;

Rejette la demande présentée par [U] [Z] sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en première instance ;

Condamne [U] [Z] aux dépens à hauteur d'appel ;

Condamne [U] [Z] à payer à la SARL L'Avenue et à [B] [W] la somme globale de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile à hauteur d'appel ;

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.