CA Grenoble, ch. com., 13 juin 2024, n° 23/03743

Faits et procédure :

1. la Sci de la Côte est propriétaire de locaux commerciaux sis [Adresse 4] à [Localité 3]. Suivant acte sous seing privé du 31 mars 2018, elle a donné à bail pour une durée de neuf années, à la Sarl Freedom Bièvre lesdits locaux commerciaux. Le bail a été consenti moyennant un loyer annuel de 16.848 euros HT. ll comporte en son article 12 une clause relative aux charges aux termes de laquelle "le preneur remboursera au bailleur sa quote-part des charges et prestations ci-après à savoir l'entretien des espaces verts et l'abonnement EDF". La Sci Les Alpins est venue aux droits du bailleur original.

2. Par lettre recommandée avec avis de réception du 27 mars 2023, la société Freedom Bièvre a proposé de s'acquitter de la facture d'un montant de 14.393,47 euros au titre de la provision de la consommation d'électricité émise par la Sci Les Alpins, au moyen d'un acompte prévisionnel calculé sur la consommation et la facture antérieure avec une régularisation au 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle elle a été établie.

3. Par lettre recommandée avec avis de réception du 31 mars 2023, la Sci Les Alpins a demandé à la locataire de procéder sans délai au règlement de la somme de 15.976,17 euros TTC. Le 25 avril 2023, la Sci Les Alpins a fait délivrer à la société Freedom Bièvre un commandement de payer la somme de 14.868,92 euros correspondant pour le principal aux loyers et charges restant dus selon comptes arrêtés à cette date.

4. Faisant état du caractère infructueux du commandement dans le mois qui a suivi, la Sci Les Alpins a fait assigner, par acte de commissaire de justice du 16 juin 2023, la société Freedom Bièvre devant la juridiction de référé du tribunal judiciaire de Vienne aux fins notamment de voir constater l'acquisition des effets de la clause résolutoire 'gurant au bail liant les parties, d'ordonner l'expulsion de la société Freedom Bièvre et de tous occupants de son chef dans les 24 heures de la décision à intervenir, de condamner la société Freedom Bièvre à lui payer la somme de 14.868,92 euros pour les loyers impayés arrêtés au 23 avril 2023, outre intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2023, ainsi qu'une indemnité d'occupation majorée de 10 % de la dernière année de location jusqu'à la libération effective des lieux.

5. Par ordonnance du 5 octobre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Vienne a :

- déclaré recevables les demandes présentées par la Sci Les Alpins,

- dit n'y avoir lieu à référé,

- débouté la Sci Les Alpins de l'ensemble de ses demandes,

- condamné la Sci Les Alpins à payer à la société Freedom Bièvre la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la Sci les Alpins aux dépens qui comprendront les frais de procédure,

- rappelé que la présente décision bénéficie de droit de l'exécution provisoire.

6. La Sci Les Alpins a interjeté appel de cette décision le 26 octobre 2023 en toutes ses dispositions, à l'exception de celle ayant rappelé que l'ordonnance déférée bénéficie de droit de l'exécution provisoire.

L'instruction de cette procédure a été clôturée le 28 mars 2024.

Prétentions et moyens de la Sci Les Alpins :

7. Selon ses conclusions n°2 remises par voie électronique le 20 mars 2024, elle demande à la cour, au visa des articles 776, 779, 835 et 836 du code de procédure civile, de l'article 45-1 du décret n°67-223 du

17 mars 1967, de l'article 1343-5 du code civil, de l'article L. 145-41 du code de commerce :

- de réformer l'ordonnance du 5 octobre 2023 en toutes ses dispositions ;

- statuant à nouveau, « de déclarer bien fondée la somme de 14.393,47 euros sollicitée par la concluante » ;

- de débouter la Sarl Freedom Bièvre de sa demande de délais de paiement ;

- de débouter la Sarl Freedom Bièvre de sa demande de suspension de la réalisation et des effets de la clause résolutoire ;

- de débouter la Sarl Freedom Bièvre de sa demande de suspension de l'exécution provisoire de droit ;

- en conséquence, de condamner la Sarl Freedom Bièvre à verser à la concluante une provision de 3.204,92 euros correspondant aux créances dont elle est toujours redevable au titre des factures n°2300027 du 01/03/2023 et n°2300048 du 25/05/2023, outre les pénalités de retard applicables à la somme de 19.286,56 euros depuis le 2 mars 2023 ;

- de constater l'acquisition de la clause résolutoire au 25 mai 2023 ;

- d'ordonner l'expulsion de la Sarl Freedom Bièvre et de toute personne de son chef des lieux loués, avec le concours de la force publique si nécessaire;

- de fixer l'indemnité d'occupation, due mensuellement à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux, à hauteur du montant du loyer, soit 1.499,46 euros ;

- de condamner la Sarl Freedom Bièvre au paiement de cette indemnité ;

- de condamner la Sarl Freedom Bièvre à verser à la concluante la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- de condamner la Sarl Freedom Bièvre au paiement des entiers dépens.

L'appelante expose :

8. - que l'ordonnance déférée doit être confirmée concernant le rejet de l'irrecevabilité soulevée par l'intimée, sur le fondement de l'article 789 du code de procédure civile, puisque si une procédure a été engagée au fond, le juge de la mise en état n'est pas désigné le jour où le greffe adresse au demandeur l'avis l'informant de la distribution de l'affaire, le juge de la mise en état étant désigné par le président du tribunal par une simple mention au dossier ; que cette désignation est une mesure d'administration judiciaire qui n'est pas notifiée aux parties et qui ne leur devient opposable qu'à l'occasion de la première conférence, fixée en l'espèce au 5 juillet 2023 ; que c'est suite à l'orientation de l'affaire que le juge de la mise en état est désigné, alors qu'en l'espèce, c'est l'avis d'enrôlement du 26 mai 2023 qui a fixé la date d'orientation de l'affaire ;

9. - que l'article 789 précité n'entraîne pas la paralysie de l'action mise en place sur le fondement de l'article L145-41 du code de commerce, qui ne concerne pas forcément une créance en argent, mais une obligation ;

10. - sur le montant de la provision sollicitée, que la concluante a d'abord demandé le paiement de 19.286,56 euros, dont 14.393,47 euros au titre de l'électricité consommée, au titre de la facture du 1er mars 2023 ; qu'il convient de retirer les sommes versées par l'intimée pour 1.999,26 euros et 1.311,13 euros en mars 2023, de sorte qu'il existait un solde de 15.976,17 euros ; que ce solde doit être augmenté de 188,75 euros au titre du commandement de payer du 25 avril 2023, donnant lieu ainsi à une somme de 16.164,92 euros ; que cette somme doit être amputée de 1.296 euros que l'intimée a décidé de régler mensuellement ; que la créance de la concluante est en conséquence de 3.204,92 euros ;

11. - que la somme de 14.393,47 euros est bien fondée au titre de l'électricité consommée par l'intimée durant le mois de février 2023, puisque la facture de la concluante adressée le 1er mars 2023 a été accompagnée de la facture EDF de mars 2023 concernant la totalité du bâtiment, d'un montant

de 30.302,05 euros ; que la facture émise par la concluante précise la consommation relevée sur le compteur propre à l'intimée concernant le mois de février 2023, pour 8.986,50 Kwh, représentant ainsi 57 % de la totalité de l'électricité consommée dans le bâtiment ; que la concluante a ainsi appliqué ce pourcentage au montant HT facturé par EDF pour la totalité du bâtiment, aboutissant ainsi à la somme de 14.393,47 euros (arrondie, car le pourcentage exact est de 57,48 %, la différence de 121,21 euros étant en faveur de l'intimée) ;

12. - que si l'intimée soutient que cette somme est une provision sur charges, qu'elle n'a pas fait l'objet d'une régularisation annuelle et qu'elle est dépourvue de cause, il résulte cependant de l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis que les provisions pour charges sont les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l'approbation des comptes du syndicat ;

13. - qu'il en résulte, dans le cas d'un bail commercial, qu'une charge est une dépense incombant définitivement au locataire pour sa quote-part, alors qu'une provision sur charges est versée ou est à verser en attente du solde définitif des charges incombant au preneur ;

14. - qu'en l'espèce, le bail a stipulé que les remboursements dus par le preneur seront fait au bailleur en même temps que chacun des termes de loyers au moyen d'acomptes provisionnels, le compte étant soldé une fois l'an et réparti entre les différents locataires ; qu'il a été stipulé que pour la première année du bail, la provision annuelle est fixée à 344,16 euros HT/ an pour l'électricité ;

15. - que jusqu'au mois de juin 2020, l'intimée a payé des provisions mensuelles de 26,68 euros par mois au titre de sa consommation d'électricité, conformément au bail ; que cependant, dès le mois de juillet 2020, elle s'est acquittée de sa consommation électrique en temps réel, même si les factures adressées par la concluante ont, par erreur, fait mention de provisions ; qu'à partir du mois de juillet 2020, l'intimée a ainsi cessé de régler des provisions, pour s'acquitter des charges dont elle est redevable, sans émettre aucune protestation ; qu'en conséquence, la somme de 14.393,47 euros est une charge et non une provision ;

16. - subsidiairement, sur le montant sollicité, que la concluante ne comprend pas pourquoi l'intimée souhaite ramener le montant des charges à hauteur de celui facturé en 2022, puisque les demandes de la concluante ont été calculées au plus juste et sans contestation de l'intimée, selon les mêmes modalités que pour les sommes facturés en 2022 ;

17. - qu'il n'y a pas lieu d'accorder des délais de paiement à l'intimée, ne s'agissant pas du paiement de provisions, d'autant que l'intimée ne justifie d'aucune circonstance particulière ;

18. - qu'il n'existe pas de contestation sérieuse, devant le détail des calculs de la concluante et la production de l'ensemble des factures ;

19. - que l'intimée ne justifie pas des causes permettant la suspension des effets de la clause résolutoire, n'ayant contesté les sommes dues qu'après la délivrance du commandement de payer malgré le bien fondé du calcul des charges ; que l'augmentation des factures résulte de celle du prix de l'électricité ; que l'intimée s'est octroyée unilatéralement le droit de payer la somme réclamée en plusieurs échéances, puis de contester le commandement devant le tribunal judiciaire ; que le solde de la dette n'est pas réglé ;

20. - qu'il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de suspension de l'exécution provisoire sollicitée par l'intimée.

Prétentions et moyens de la Sarl Freedom Bièvre :

21. Selon ses conclusions n°2 remises par voie électronique le 25 mars 2024, elle demande à la cour, au visa des articles L145 et suivants du code commerce, des articles 808 et 809, 789 du code de procédure civile :

- de confirmer l'ordonnance de référé du 5 octobre 2023 ;

- ainsi, de se déclarer incompétente pour connaître de la demande de la Sci les Alpins ;

- à défaut, de juger que la demande de la Sci Les Alpins se heurte à contestations sérieuses ;

- de débouter la Sci Les Alpins de l'ensemble de ses demandes ;

- à titre subsidiaire, de suspendre les effets de la clause résolutoire ;

- d'accorder des délais de paiement rétroactifs à la concluante pour régler les sommes effectivement dues sur une durée de 12 mois, et prononcer une condamnation en deniers et quittances ;

- en toutes hypothèses et statuant à nouveau, de condamner l'appelante au paiement de la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile outre la prise en charge des entiers dépens.

Elle soutient :

22. - concernant l'incompétence du juge des référés en raison de la procédure engagée au fond par la concluante, qu'elle a saisi le tribunal judiciaire d'une contestation du commandement de payer fondant l'action en référé de l'appelante par assignation du 23 mai 2023 ; que le 26 mai 2023, un avis de fixation a été communiqué par le greffe ; que le juge de la mise en état est réputé intervenir le jour où le greffe adresse au demandeur l'avis l'informant de la distribution de l'affaire au rôle d'une chambre et de la désignation du juge de la mise en état ; ainsi, que dès le 26 mai 2023, le juge de la mise en état était saisi, de sorte que l'assignation en référé signifiée le 16 juin 2023 est postérieure à cette désignation ; qu'en conséquence, seul le juge de la mise en état avait compétence pour connaître de la présente instance ;

23. - qu'il existe en outre une contestation sérieuse, au regard des articles L145-40-2 et R145-36 du code de commerce, puisque le bail a stipulé une provision mensuelle pour le règlement de l'électricité et une régularisation par la suite ; que le montant de la provision de l'année N est calculée en fonction de la consommation de l'année N-1 ; qu'en raison d'une consommation d'électricité pour l'année 2021-2022 de 12.955,58 euros pour une année, la provision pour charges pour l'année 2023 devait être de 1.080 euros par mois ;

24. - que la facture du 1er mars 2023 ne précise pas si la provision demandée est pour l'année ou le mois ;

25. - que si l'appelante indique qu'il s'agit de la consommation réelle de la concluante, la facture mentionne expressément qu'il s'agit d'une provision, alors que sur les factures postérieures, aucune provision n'est demandée au titre de l'électricité ; que si le raisonnement du bailleur était correct, la facture de mars 2023 aurait dû mentionner qu'il s'agissait d'une régularisation sur les charges 2022-2023, puis ensuite demander le paiement de provisions ;

26. - qu'il appartenait au bailleur de transmettre à la concluante d'abord un décompte faisant état des sommes payées à titre de provision, des sommes dues en totalité et du solde ; qu'en la cause, le bailleur s'est contenté d'indiquer que la concluante serait redevable de 14.393,47 euros, alors que la concluante règle une provision mensuelle pour l'électricité ;

27. - que le solde demandé par le bailleur n'a pas pris en compte tous les paiements de la concluante, pour un total de 13.065,87 euros entre avril 2023 et janvier 2024 ;

28. - subsidiairement, que la concluante est bien fondée à solliciter des délais de paiement rétroactifs et la suspension des effets de la clause résolutoire, étant de bonne foi, avec un étalement du solde en 12 mensualités.

*****

29. Il convient en application de l'article 455 du code de procédure civile de se référer aux conclusions susvisées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

MOTIFS DE LA DECISION

30. Concernant la suspension de l'exécution provisoire attachée à l'ordonnance entreprise, la cour constate qu'aucune demande n'est formée en ce sens par l'intimée devant elle. La demande de l'appelante visant à débouter l'intimée de cette prétention est ainsi sans objet.

31. Concernant la compétence du juge des référés, il résulte de l'article 789 du code de procédure civile que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, notamment pour allouer une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable et ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l'exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d'un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées.

32. Il résulte des articles 776 et 777 du même code que, sous réserve des dispositions de l'article 1108 (particularités afférentes au juge aux affaires familiales), au jour de l'audience d'orientation, l'affaire est appelée devant le président de la chambre saisie ou à laquelle l'affaire a été distribuée. Celui-ci confère de l'état de la cause avec les avocats présents en leur demandant notamment s'ils envisagent de conclure une convention de procédure participative aux fins de mise en état. Lorsque les parties et leurs avocats justifient avoir conclu une convention de procédure participative aux fins de mise en état de l'affaire, le président prend les mesures prévues au deuxième alinéa de l'article 1546-1. Sauf en cas de retrait du rôle, il désigne le juge de la mise en état.

33. En l'espèce, suite à la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire, l'intimée a fait assigner l'appelante devant le tribunal judiciaire le 23 mai 2023. De son côté, l'appelante a fait délivrer son assignation devant le juge des référés le 16 juin 2023 afin de voir constater la résiliation du bail et le paiement de l'arriéré de loyers et de charges.

34. Suite à l'assignation délivrée par le preneur le 23 mai 2023, le greffe du tribunal judiciaire l'a informé que l'affaire sera appelée à la conférence du président du 5 juillet 2023. Il en résulte que lors de l'assignation délivrée par le bailleur devant le juge des référés le 16 juin 2023, aucun juge de la mise en état n'était alors désigné par le président du tribunal, ainsi que retenu par le juge des référés. Les demandes formées en référé par la Sci Les Alpins sont ainsi recevables, comme retenu par le premier juge.

35. Concernant le bien fondé des demandes de l'appelante, le juge des référés a en premier lieu rappelé que selon l'article L143-2 du code de commerce, le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l'immeuble dans lequel s'exploite un fonds de commerce grevé d'inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile déclaré par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu'après un mois écoulé depuis la notification.

36. Il a retenu que le bailleur ne produit aucun état des inscriptions permettant de déterminer ou non l'existence de créanciers inscrits, et a ainsi rejeté la demande d'acquisition de la clause résolutoire.

37. La cour constate que devant elle, ce point ne fait pas débat et n'est notamment pas remis en cause par le bailleur, alors qu'il ne produit pas l'état des inscriptions grevant éventuellement le fonds de commerce de l'intimée, malgré les développements opérés dans l'ordonnance entreprise. Il en résulte que la demande de l'appelante tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et à obtenir l'expulsion de l'intimée est affectée d'une contestation sérieuse. Il ne peut ainsi y avoir lieu à référé sur ce point.

38. Concernant la demande de provision de l'appelante, le bail stipule que si le preneur remboursera au bailleur sa quote-part des charges concernant l'entretien des espaces verts et l'abonnement EDF, au prorata des surfaces louées par les différents locataires, ces remboursements seront faits au bailleur en même temps que chacun des termes de loyers, au moyen d'acomptes provisionnels, le compte étant soldé une fois l'an.

39. Le bail a été conclu le 31 mars 2018, et il n'est justifié par le bailleur d'aucune régularisation des charges. La facture adressée le 1er mars 2023, pour un total de 19.286,56 euros TTC, dont 14.393,47 euros HT au titre de l'électricité, indique que cette dernière somme est due à titre de provision. Cependant, par courrier du 31 mars 2023, le bailleur a informé le preneur qu'il ne s'agit pas d'une provision, mais d'une demande de paiement de la consommation réelle. Au regard d'un bail stipulant le paiement des charges par acomptes provisionnels mensuels et avec régularisation du compte une fois l'an, il en résulte que l'appelante ne pouvait facturer la consommation d'électricité réelle à son locataire. Elle ne pouvait que demander le paiement d'une provision sur charges, au regard de la consommation de l'année précédente ainsi que soutenu par l'intimée. Comme retenu par le premier juge, il n'a pas été procédé à une répartition des charges entre les occupants de l'immeuble. Cette demande de provision se heurte effectivement à une contestation sérieuse.

40. Il en résulte, sans qu'il soit nécessaire de plus amplement statuer, que l'ordonnance déférée sera confirmée en toutes ses dispositions. Succombant en son appel, la Sci Les Alpins sera condamnée à payer à la Sarl Freedom Bièvre la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel, outre les entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Vu les articles 776, 777 et 789, 835 et 836 du code de procédure civile, les articles L145-1 et suivants du code de commerce ;

Déclare sans objet la demande de la Sci Les Alpins visant à débouter la Sarl Freedom Bièvre de sa demande de suspension de l'exécution provisoire de droit ;

Confirme l'ordonnance déférée en ses dispositions soumises à la cour ;

y ajoutant ;

Condamne la Sci Les Alpins à payer à la Sarl Freedom Bièvre la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel ;

Condamne la Sci Les Alpins aux dépens d'appel ;

SIGNÉ par Mme Marie-Pierre FIGUET, Présidente et par Mme Alice RICHET, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.