CA Paris, Pôle 5 ch. 3, 13 juin 2024, n° 22/09128

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 22 juillet 2005, la SAS Peintures Lagae a pris à bail des locaux commerciaux sis [Adresse 1] à [Localité 4], dans le département de la Seine-Saint-Denis.

Suivant acte du 20 mai 2009, les locaux ont été sous-loués à la SARL HBE Distribution.

Par exploit extrajudiciaire signifié le 25 juin 2019 à la SCI Deri et à la SAS Peintures Lagae, la SARL HBE Distribution a sollicité le bénéfice du droit au renouvellement du bail commercial pour une durée de 9 années à compter du 1er juillet 2019.

Par acte signifié le 19 juillet 2019, la SCI Deri et la SAS Peintures Lagae ont refusé le renouvellement et fait offre d'une indemnité d'éviction.

Suivant ordonnance du 22 novembre 2019, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny a ordonné une expertise judiciaire portant sur le montant de l'indemnité d'éviction.

Par acte du 12 février 2021, la SCI Deri et la SAS Peintures Lagae ont fait assigner la SARL HBE Distribution devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d'ordonner son expulsion avec déchéance du droit à une indemnité d'éviction.

Par jugement du 6 avril 2022, le tribunal judiciaire de Bobigny a :

- prononcé la déchéance de la SARL HBE Distribution de son droit à l'indemnité d'éviction ;

En conséquence,

- ordonné à la SARL HBE Distribution de libérer les lieux susvisés ;

- dit qu'à défaut de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de la SARL HBE Distribution ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier ;

- condamné la SARL HBE Distribution à verser à la SAS Peintures Lagae une indemnité d'occupation annuelle fixe de 42.500 € se substituant aux loyers et charges, à compter du 1er juillet 2019 et jusqu'au départ volontaire ou à défaut l'expulsion des lieux ;

- rappelé que l'indemnité d'occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l'occupant du local (indexation du loyer, charges, taxes...) ;

- condamné la SARL HBE Distribution aux dépens comprenant le coût de l'expertise judiciaire ordonnée le 22 novembre 2019 par le juge des référés du tribunal de grande instance de Bobigny ;

- condamné la SARL HBE Distribution à payer à la SAS Peinture Lagae et à la SCI Deri une somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- rappelé que l'exécution par provision de la présente décision est de droit en toutes ses dispositions ;

- rejeté le surplus des demandes.

Par déclaration d'appel du 06 mai 2022, la SARL HBE Distribution a interjeté appel partiel du jugement en ce qu'il a prononcé la déchéance de son droit à l'indemnité d'éviction, ordonné son expulsion, l'a condamnée aux dépens comprenant le coût de l'expertise judiciaire ordonnée le 22 novembre 2019 par le juge des référés du tribunal de grande instance de Bobigny et sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 28 février 2024.

MOYENS ET PRETENTIONS

Vu les conclusions déposées le 27 juillet 2022, par lesquelles la SARL HBE Distribution, appelante, demande à la Cour de :

- la recevoir en ses demandes, et les déclarer bien fondées ;

- infirmer le jugement rendu le 04 mai 2022 par le tribunal judiciaire de Bobigny en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a :

* condamné la SARL HBE Distribution à verser à la SAS Peintures Lagae une indemnité d'occupation annuelle fixe de 42.500 € se substituant aux loyers et charges, à compter du 1er juillet 2019 et jusqu'au départ volontaire ou à défaut l'expulsion des lieux ;

* rappelé que l'indemnité d'occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l'occupant du local (indexation du loyer, charge, taxes, ') ;

Et statuant à nouveau :

A titre principal,

- dire et juger que la SARL HBE Distribution a droit au paiement d'une indemnité d'éviction versée solidairement par la SAS Peintures Lagae et la SCI Deri, conformément au statut des baux commerciaux ;

- fixer le montant de l'indemnité d'éviction due à la SARL HBE Distribution à la somme de 1.270.044 €, hors indemnités de licenciement sur justificatifs, en raison de la perte du fonds de commerce exploité par l'exposante ;

- condamner solidairement la SAS Peintures Lagae et la SCI Deri, à régler cette indemnité auprès de la société HBE Distribution, conformément aux dispositions de l'article L. 145-28 du code de commerce ;

- condamner solidairement la SAS Peintures Lagae et la SCI Deri, à régler, en sus de l'indemnité précitée, les indemnités de licenciement sur justificatifs ;

- dire et juger que le montant de l'indemnité d'occupation annuelle due par la SARL HBE Distribution s'élève à la somme de 42.500 €, à compter du 1er juillet 2019 ;

A titre subsidiaire,

- fixer le montant de l'indemnité d'éviction due à la SARL HBE Distribution à la somme de 1.190.544 €, hors indemnités de licenciement sur justificatifs, en raison du transfert du fonds de commerce exploité par l'exposante ;

- condamner solidairement la SAS Peintures Lagae et la SCI Deri, à régler cette indemnité auprès de la SARL HBE Distribution, conformément aux dispositions de l'article L. 145-28 du code de commerce ;

- condamner solidairement la SAS Peintures Lagae et la SCI Deri, à régler, en sus de l'indemnité précitée, les indemnités de licenciement sur justificatifs ;

En tout état de cause,

- débouter purement et simplement la SAS Peintures Lagae et la SCI Deri de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

- condamner solidairement les sociétés Peintures Lagae et SCI Deri au paiement de la somme de 10.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner solidairement les sociétés Peintures Lagae et SCI Deri aux entiers dépens comprenant les frais d'expertise, et en ordonner la distraction au profit de la SELAS Cloix & Mendes-Gil, dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.

Vu les conclusions déposées le 30 août 2022, par lesquelles la SAS Peintures Lagae et la SCI Deri, intimées, demandent à la Cour de :

- confirmer le jugement du 06 avril 2022 du tribunal judiciaire de Bobigny (chambre 5 -section 2) tel que rectifié par jugement en rectification d'erreur matérielle du 08 juin 2022 ;

En tant que de besoin, y rejugeant :

A titre principal,

- prononcer la déchéance de la SARL HBE Distribution de son droit au paiement d'une indemnité d'éviction et au maintien dans les lieux ;

- ordonner son expulsion ainsi que de tous occupants de son chef avec, en tant que de besoin, le concours de la force publique ;

- débouter la SARL HBE Distribution de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, plus amples ou contraires ;

A titre subsidiaire,

- fixer le montant de l'indemnité d'éviction due par la SAS Peintures Lagae à la SARL HBE Distribution, au titre du contrat de bail du 20 mai 2009, tous postes confondus, à une somme de 139.620 € ;

- fixer l'indemnité d'occupation à 42.500 €, à compter du 1er juillet 2019 et jusqu'à libération effective des locaux ;

- dire que cette indemnité sera indexée automatiquement le 1er juillet de chaque année, en fonction de l'évolution de l'ICC, l'indice de base pour la première indexation étant le dernier publié au 1er juillet 2019, et l'indice de référence, celui du même trimestre calendaire de l'année suivante et, pour les indexations suivants, l'indice de base sera l'indice de référence utilisé lors de l'indexation précédente et l'indice de référence celui du même trimestre calendaire de l'année suivante ;

- débouter la SARL HBE Distribution de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

- condamner la SARL HBE Distribution à payer à la SAS Peintures Lagae et à la SCI Deri une somme de 6.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

- rappelé que l'exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit ;

En tout état de cause,

- débouter la SARL HBE Distribution de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, plus amples ou contraires.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie à leurs conclusions, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

SUR CE,

1. Sur la dénégation du droit à indemnité d'éviction

Aux termes de l'article L. 145-17 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant.

Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.

L'article L. 145-31 du code de commerce dispose par ailleurs que, sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite.

Aux termes du jugement querellé, le premier juge a prononcé la déchéance de la SARL HBE Distribution de son droit à indemnité d'éviction, après avoir relevé que :

- le bail de sous-location prévoit explicitement que le sous-locataire s'interdit expressément de sous-louer à son tour tout ou partie des locaux ou de domicilier dans les locaux même à titre temporaire et/ou gratuit, à l'exception des sociétés Iota System et Ce Comunication,

- il résulte du constat du 18 novembre 2019 réalisé par Me [P] [V], huissier de justice à la résidence de [Localité 5], qu'en se déplaçant sur place, dans le local commercial, il lui a été indiqué que M. [G] était le responsable tandis que ce dernier, lequel se trouvait dans les bureaux du premier étage, a déclaré n'avoir aucune fonction et ne pas être salarié de la société HBE Distribution, cette personne n'étant toutefois manifestement pas un tiers à l'activité dès lors que l'huissier a constaté qu'il disposait d'un bureau,

- en outre, sont versés aux débats plusieurs extraits du greffe du tribunal de commerce de Bobigny et un extrait Kbis du registre du commerce et des sociétés desquels il s'évince qu'une société Yainup Europe a bien été domiciliée en 2019 dans le local du [Adresse 1] à [Localité 4],

- ces éléments, pris ensemble, prouvent suffisamment une violation des termes du bail de sous-location de la SARL HBE Distribution,

- la SCI Deri et à la SAS Peintures Lagae exposent avoir pris connaissance de ces éléments postérieurement à leur offre d'indemnité d'éviction, et la SAS Peintures Lagae ne rapporte pas la preuve de ce que leur connaissance était antérieure ou qu'ils auraient dû être informés plus tôt,

- il s'ensuit que la violation des termes du bail, apparue aux demanderesses postérieurement à leur refus de renouvellement avec offre d'indemnité d'éviction, est une cause grave et légitime fondant la rétractation de l'offre de l'indemnité d'éviction.

La SARL HBE Distribution sollicite l'infirmation du jugement entrepris de ce chef, en faisant valoir pour l'essentiel que la présence de Monsieur [G], lequel n'est pas un tiers mais un actionnaire de la SARL HBE Distribution, dans les locaux loués, ne serait pas de nature à la déchoir de son droit à une indemnité d'éviction, les intimées ne rapportant pas la preuve de l'existence d'une domiciliation ou d'une sous-location non autorisée.

Elle ajoute que l'ordonnance rendue sur requête 22 novembre 2019 aurait été rétractée, empêchant les intimées de se prévaloir de cette dernière ainsi que des actes dressés subséquemment à ladite ordonnance pour rapporter cette preuve et souligne qu'en tout état de cause, les intimées ne l'auraient jamais mise en demeure de faire cesser le manquement allégué de sorte que les conditions juridiques pour se prévaloir d'une telle sanction ne seraient pas réunies, les intimées n'ayant jamais relevé aucun motif grave et légitime aux fins de mise en 'uvre la sanction de la résiliation prévue au bail.

La SAS Peintures Lagae et la SCI Deri sollicitent la confirmation du jugement querellé de ce chef, en arguant en substance qu'à la fin de l'année 2019, soit quelques mois après la délivrance du refus de renouvellement du bail, et en méconnaissance des obligations lui incombant en vertu du contrat de bail du 20 mai 2009, il serait apparu que la SARL HBE Distribution n'occupait plus seule les locaux, lesquels étaient également occupés par la SAS Yainup Europe, les liens de Monsieur [G], tant avec la SARL HBE Distribution que la SAS Yainup Europe ne pouvant occulter ni permettre les manquements de HBE Distribution à l'interdiction de sous-location.

Elles ajoutent que l'ordonnance du 15 novembre 2019 n'a pas été rétractée de sorte que le procès-verbal de constat d'huissier du 18 novembre 2019, lequel avait constaté l'occupation des lieux par une société non autorisée par le contrat de bail, n'a pas été atteint par la rétractation prononcée par la décision du 1er juillet 2020.

Elles soulignent qu'en vertu d'une décision de l'associé unique du 11 juin 2019, le siège social de la SARL Yainup Europe a été transférée au [Adresse 1] et que l'omission d'appeler le bailleur à concourir à un acte de sous-location ne peut pas être régularisée de sorte que la mise en demeure préalable au congé de la SARL HBE Distribution n'était pas nécessaire ce dont il se déduirait que les intimées étaient en droit de rétracter leur offre de paiement d'une indemnité d'éviction, laquelle n'avait pas été définitivement contractée et d'invoquer des motifs graves et légitimes pour s'opposer au versement de l'indemnité dès lors qu'elles avaient ignoré les manquements du preneur au moment de la délivrance du congé.

Elles observent enfin qu'il appartient à la SARL HBE Distribution de prouver que les intimées avaient une connaissance effective de la sous-location antérieurement à la délivrance du congé.

Au cas d'espèce, il est constant à la lecture du contrat de sous-location conclu le 20 mai 2009 entre la SAS Peintures Lagae et la SARL HBE Distribution que « toute sous-location, totale ou partielle, ou plus généralement toute mise à disposition des lieux au profit d'un tiers de quelque manière et sous quelque forme que ce soit, même à titre gratuit et précaire, sont interdites, sauf au profit de la société IOTA System et d'une domiciliation de la société CE Communication ».

Or, il résulte de la lecture combinée des deux extraits Kbis de la SASU Yainup Europe qu'au 13 novembre 2019, elle était domiciliée au [Adresse 1] à [Localité 4], soit au sein des locaux sous-loués à la SARL HBE Distribution par la SAS Peintures Lagae, et ce, suite à un transfert de siège social intervenu sur décision de son dirigeant le 11 juin 2019, et à effet au 15 mai 2019, et qu'elle est restée domiciliée à cette adresse jusqu'au 26 mars 2020, date du 2ème extrait Kbis produit par la SARL HBE Distribution.

Il s'évince de ces deux pièces que du 15 mai 2019 au 26 mars 2020, la SARL HBE Distribution a à l'évidence permis à une société tierce non autorisée par son contrat de sous-location, d'occuper les lieux qui lui étaient sous-loués par la SAS Peintures Lagae et la SCI Deri, cette occupation s'analysant en une sous-location ainsi consentie par la SARL HBE Distribution.

Or, l'omission de la SARL HBE Distribution d'appeler la bailleresse et son locataire principal à concourir à cet acte de sous-location ne pouvant être régularisée, une mise en demeure préalable au congé n'était pas nécessaire et le motif tiré de la violation par la SARL HBE Distribution du contrat de sous-location qui apparaît grave et légitime car réalisée en fraude des droits du locataire principal et du bailleur, peut dès lors être invoqué pour dénier à la SARL HBE Distribution le droit à indemnité d'éviction.

Si la SAS Peintures Lagae et la SCI Deri n'ont pas invoqué ce motif lors de leur refus de renouvellement du contrat de la SARL HBE Distribution le 19 juillet 2019 en offrant une indemnité d'éviction, cette circonstance ne saurait cependant les empêcher de se prévaloir de cette violation de la SARL HBE Distribution de ses obligations contractuelles, dès lors que cette violation, bien que contemporaine du refus de renouvellement du contrat, était inconnue du bailleur et du preneur principal à cette date, la SARL HBE Distribution échouant à démontrer une connaissance de la SAS Peintures Lagae et la SCI Deri antérieure au 13 novembre 2019.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a prononcé la déchéance de la SARL HBE Distribution de son droit à indemnité d'éviction, et la SARL HBE Distribution sera subséquemment déboutée de ses demandes tendant à voir fixée à son bénéfice une telle indemnité et les intimées condamnées solidairement à la lui verser, outre les indemnités de licenciement sur justificatifs.

2. Sur les demandes subséquentes

L'article L. 145-28 du code de commerce dispose qu'aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue.

Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.

Aux termes du jugement entrepris, le premier juge a ordonné l'expulsion de la SARL HBE Distribution suite à la perte de son droit au maintien dans les lieux.

La lecture croisée des dernières écritures des parties laisse apparaître qu'elles ne contestent pas l'expulsion dans l'hypothèse où le droit à indemnité d'éviction serait dénié.

En conséquence, le jugement sera confirmé de ce chef.

3. Sur l'indemnité d'occupation

Aux termes du jugement querellé, le premier a fixé à la charge de la SARL HBE Distribution le paiement d'une indemnité d'occupation de 42.500 € à compter du 1er juillet 2019 jusqu'à la libération effective des lieux sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle, en l'état de l'accord des parties.

Il s'évince de la lecture croisée des dernières écritures des parties que le quantum de l'indemnité d'occupation dans l'hypothèse où le droit à indemnité d'éviction serait dénié n'est pas contesté en cause d'appel, la SAS Peintures Lagae maintenant cependant en cause d'appel sa demande d'indexation de cette indemnité.

Toutefois, les dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-3 du code de commerce ne s'appliquent pas au cas d'espèce. En effet ces dispositions sont applicables pour déterminer l'indemnité d'occupation statutaire laquelle est fixée par référence à la valeur locative statutaire des locaux, alors que l'indemnité d'occupation qui est due dans le cas présent à compter du 1er juillet 2019 est une indemnité d'occupation de droit commun qui a un fondement indemnitaire et compensatoire, et qui ne saurait dès lors faire l'objet d'une indexation.

Le jugement sera par conséquent confirmé de ce chef, et la SAS Peintures Lagae et la SCI Deri déboutées de leur demande d'indexation de l'indemnité d'occupation.

4. Sur les demandes accessoires

La SARL HBE Distribution, succombante, supportera les entiers dépens d'appel. Les dépens de première instance resteront répartis ainsi que décidé par le premier juge.

En outre, la SARL HBE Distribution sera par ailleurs condamnée au paiement d'une indemnité de 6.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et déboutée de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort ;

Confirme le jugement rendu le 6 avril 2022 par le Tribunal judiciaire de Bobigny sous le n° RG 21/02102 en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Déboute la SARL HBE Distribution de ses demandes tendant au bénéfice d'une indemnité d'éviction et au paiement par la SAS Peintures Lagae et la SCI Deri solidairement des frais de licenciement ;

Déboute la SARL HBE Distribution de sa demande sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SARL HBE Distribution à verser à la SAS Peintures Lagae la somme de 6.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SARL HBE Distribution aux entiers dépens d'appel ;

Dit que les dépens de première instance resteront répartis ainsi que décidé par le premier juge.