CA Lyon, 1re ch. civ. b, 18 juin 2024, n° 22/01596
LYON
Arrêt
Autre
N° RG 22/01596 - N° Portalis DBVX-V-B7G-OEYG
Décision du
Tribunal Judiciaire de Lyon
Au fond
du 26 janvier 2022
RG : 17/03207
ch 9 cab 09 G
[H]
[P] EPOUSE [H]
C/
S.C.P. [C] [E]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile B
ARRET DU 18 Juin 2024
APPELANTS :
M. [G] [H]
né le [Date naissance 1] 1963 à [Localité 9] (69)
[Adresse 3]
[Localité 6]
.625
Mme [W] [P] épouse [H]
née le [Date naissance 2] 1958 à [Localité 7] (69)
[Adresse 3]
[Localité 6]
Représentés par Me Nicolas FANGET de la SELARL VEBER ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : T.625
INTIMEE :
SCP [C] [E]
[Adresse 4]
[Localité 5]
Représentée par Me Bertrand DE BELVAL de la SELARL DE BELVAL, avocat au barreau de LYON, toque : 654
* * * * * *
Date de clôture de l'instruction : 01 Juin 2023
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 19 Mars 2024
Date de mise à disposition : 18 Juin 2024
Audience tenue par Stéphanie LEMOINE, président, et Bénédicte LECHARNY, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,
assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier
A l'audience, un des membres de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.
Composition de la Cour lors du délibéré :
- Olivier GOURSAUD, président
- Stéphanie LEMOINE, conseiller
- Bénédicte LECHARNY, conseiller
Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
* * * *
EXPOSÉ DU LLITIGE
Par acte du 25 novembre 2011, M. [G] [H] et Mme [W] [P] épouse [H] (les époux [H]) ont signé avec M. et Mme [J] (les acquéreurs) une promesse synallagmatique de vente portant sur une maison et une parcelle de terrain leur appartenant à [Localité 8] (69), moyennant la somme de 260 000 euros. La réitération de la vente en la forme authentique, initialement fixée au 29 février 2012, a été reportée d'un commun accord au 16 mars 2012.
Il était inséré dans l'acte une condition suspensive relative à la « délivrance d'un l'état hypothécaire hors formalité ne révélant [...pas d'] inscriptions garantissant des créances dont le solde serait supérieur au prix de vente [...] ».
En vue de la réitération de l'acte, Maître [E] (le notaire), notaire des vendeurs, a transmis au notaire des acquéreurs un dossier comprenant notamment la copie de l'état hypothécaire hors formalité à la date du 20 février 2012.
Par courrier du 15 mars 2012, le notaire des acquéreurs a demandé en urgence les réponses des créanciers concernant les différentes inscriptions sur le bien. Par courrier recommandé du 16 mars 2012, il a informé le notaire que les acquéreurs renonçaient à l'acquisition du bien au motif que l'état hypothécaire révélait des inscriptions pour un montant supérieur au prix de vente.
En réponse, par courriers des 20 et 28 mars 2012, le notaire a indiqué détenir un nouvel état hypothécaire et a précisé que, selon les éléments en sa possession, le solde des créances n'était pas supérieur au prix de vente.
Le 27 mars 2012, le Trésor public a effectué une mainlevée partielle de l'hypothèque.
La réitération du compromis n'étant pas intervenue, les époux [H] ont vendu leur bien immobilier en décembre 2012 à d'autres acquéreurs au prix de 220'000 euros.
Par jugement du 29 octobre 2014, le tribunal de grande instance de Lyon a débouté les époux [H] de leurs demandes de condamnation des acquéreurs à réparer les conséquences de leur refus de réitération et les a condamnés à restituer aux acquéreurs le dépôt de garantie de 13'000 euros et à leur verser la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts.
Les époux [H] ont interjeté appel de ce jugement et au cours de la procédure, leur conseil a demandé au notaire de faire une déclaration de sinistre à son assureur et l'a interrogé sur son éventuelle intervention volontaire à la procédure.
Par courrier du 6 février 2015, le notaire a confirmé avoir saisi son assureur ainsi que la chambre des notaires mais a écarté sa responsabilité, confirmant sa position par un courrier du 15 avril 2015.
Par un arrêt du 24 novembre 2016, la cour d'appel de Lyon a confirmé le jugement, retenant notamment que le refus de réitération des acquéreurs n'était pas fautif puisque la condition suspensive précitée n'était pas réalisée à la date butoir convenue entre les parties, et a porté le montant des dommages-intérêts dus aux acquéreurs à la somme de 8 000 euros.
Le 15 mars 2017, les époux [H] ont assigné devant le tribunal de grande instance de Lyon, devenu le tribunal judiciaire de Lyon, la SCP [C] [E] notaire associé (la société de notaire) en responsabilité, sollicitant sa condamnation à leur payer la somme totale de 142'726,45 euros.
Par jugement du 26 janvier 2022, le tribunal les a déboutés de leur demande et les a condamnés à verser à la société de notaire la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code du civil, outre les entiers dépens d'instance.
Par déclaration du 25 février 2022, les époux [H] ont relevé appel du jugement.
Par conclusions notifiées le 5 avril 2023, ils demandent à la cour de :
- déclarer leur appel recevable et bien fondé,
- réformer le jugement,
statuant à nouveau,
- condamner la société de notaire à leur payer la somme de 24'000 euros au titre des dommages-intérêts en réparation du préjudice correspondant au montant de leur condamnation à verser aux acquéreurs,
- condamner la société de notaire à leur payer la somme de 40'000 euros au titre de la perte de chance de vendre leur bien au prix de 260'000 euros,
- condamner la société de notaire à leur payer la somme de 68'726,45 euros au titre des frais qu'ils ont été contraints d'engager à perte,
- condamner la société de notaire à leur payer la somme de 10'000 euros en réparation de leur préjudice moral,
- condamner la société de notaire à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société de notaire aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Par conclusions notifiées le 2 mai 2023, la société de notaire demande à la cour de :
- confirmer le jugement en toutes ses dispositions,
y ajoutant,
- condamner les époux [H] à payer au notaire les sommes de 2 000 euros pour appel abusif et 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,
à défaut,
avant-dire droit,
- enjoindre aux époux [H] de communiquer leurs conclusions récapitulatives dans l'instance les ayant opposés aux acquéreurs ayant donné lieu à l'arrêt de la cour d'appel de Lyon du 24 novembre 2016,
au fond,
- juger l'absence de faute commise par le notaire, de préjudice et de lien de causalité,
- débouter les époux [H] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,
- condamner les époux [H] à payer au notaire les sommes de 2 000 euros pour appel abusif et de 3 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner les mêmes aux entiers dépens de l'instance.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 1er juin 2023.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.
MOTIFS DE LA DÉCISION
1. Sur la responsabilité du notaire
Les époux [H] rappellent que les notaires sont tenus à un devoir de conseil en leur qualité d'officiers publics et qu'ils commettent une faute chaque fois qu'ils manquent à cette obligation. Ils font valoir essentiellement que :
- le notaire devait s'assurer, le 29 février 2012 puis le 16 mars 2012, que leurs créanciers avaient consenti des mainlevées partielles d'hypothèques sur leur bien, afin de permettre la réalisation de la condition suspensive ; or, le notaire a incontestablement commis une faute de négligence, d'une part en s'abstenant délibérément de les informer de la situation problématique de l'état hypothécaire, d'autre part en sollicitant tardivement la mainlevée des hypothèques détenues par leurs créanciers, le 15 mars 2012, soit seulement la veille de la réitération, puis le 20 mars 2012, soit quatre jours après le rendez-vous de réitération ;
- en négligeant de les informer des conséquences de l'état hypothécaire faisant apparaître des inscriptions pour un montant supérieur au prix de vente, ce qui compromettait celle-ci, et de la nécessité de purger ces hypothèques avant la réitération, le notaire a manqué à son devoir de conseil ; cette faute a empêché la réitération de la vente et leur a directement causé un dommage considérable, les privant des bénéfices associés à la vente dans les conditions du compromis du 25 novembre 2011 ;
- la jurisprudence établit clairement que lorsqu'un compromis de vente inclut une condition suspensive spécifique, le notaire est tenu d'obtenir la mainlevée des créanciers, sans mandat distinct puisque cela fait partie intégrante de son obligation d'assurer l'efficacité de l'acte dont il est saisi ;
- le notaire a menti à son confrère en prétendant détenir des pièces qu'il n'avait pas et il a demandé la mainlevée des créanciers très tardivement puisqu'il ne l'a obtenu que le 27 mars 2012 ; il a donc fait diligence, mais avec retard, offrant aux acquéreurs l'occasion de se désengager.
La société de notaires réplique que :
- il appartenait aux époux [H] et non au notaire de se mettre en ordre de réaliser la vente;
- il n'est pas démontré que le notaire avait la mission spécifique qui lui est aujourd'hui attribuée au titre d'un prétendu devoir de conseil et de purger les dettes ; il est ainsi reproché au notaire un manquement à un mandat de s'occuper de la purge des inscriptions préalablement à la vente, mandat qui n'existait pas en l'espèce ;
- il existe une différence notable entre solliciter des mainlevées et les obtenir quand le prix ne permet pas d'apurer les dettes ; le notaire n'a aucune obligation de résultat en ce qui concerne l'apurement des dettes inscrites et les époux [H] n'étaient pas en mesure de régler leurs dettes, les fonds étant insuffisants pour obtenir les mainlevées ;
- les époux [H] n'ignoraient ni leurs dettes ni l'existence des inscriptions hypothécaires ;
- la situation étant imputable aux seuls époux [H], l'absence de lien de causalité est manifeste.
Réponse de la cour
Il résulte de l'article 1382, devenu 1240, du code civil, que le notaire est tenu d'éclairer les parties sur la portée des actes qu'il dresse et doit attirer leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur les conséquences et les risques des actes qu'ils authentifient.
Il est également tenu envers ceux qui sollicitent son ministère d'un devoir de conseil et, le cas échéant de mise en garde, notamment en ce qui concerne les conséquences et risques des stipulations convenues.
Il s'oblige enfin à procéder à la vérification des faits et des conditions nécessaires pour assurer l'efficacité et la sécurité des actes juridiques qu'il dresse.
Le notaire engage sa responsabilité sur le fondement des dispositions précitées, à charge pour celui qui l'invoque de démontrer une faute, un préjudice et un lien de causalité.
En l'espèce, ainsi qu'il a été énoncé dans l'exposé du litige, alors que la promesse synallagmatique de vente prévoyait une condition suspensive relative à la « délivrance d'un état hypothécaire hors formalité ne révélant [...pas d'] inscriptions garantissant des créances dont le solde serait supérieur au prix de vente [...] », il est constant, d'une part, que le notaire a sollicité un état hypothécaire hors formalité le 16 février 2012 puis un second le 13 mars 2012, faisant état tous deux de sept inscriptions pour un total de 314 849,81 euros, d'autre part, que les acquéreurs ont, par courrier de leur notaire du 16 mars 2012, indiqué qu'ils renonçaient à leur acquisition au motif « qu'à la date prévue pour la réitération, les conditions suspensives incombant au vendeur ne sont pas réalisées, notamment car l'état hypothécaire révèle diverses inscriptions pour un montant supérieur au prix de vente ».
Pour retenir que le notaire a fait preuve de diligence pour vérifier l'état des inscriptions hypothécaires et le communiquer aux acquéreurs afin de les éclairer, les premiers juges ont considéré qu'il était seulement tenu d'obtenir, avant la date de réitération de l'acte, un relevé hypothécaire nécessaire à la perfection de la vente, mais n'avait reçu aucun mandat d'obtenir la purge des hypothèques.
Toutefois, il ressort des pièces versées aux débats par les appelants que :
- le notaire a, par courrier du 20 mars 2012, interrogé le trésorier de la commune de [Localité 8] afin d'obtenir confirmation qu'il entendait donner mainlevée de l'inscription d'hypothèque légale au profit du Trésor public contre paiement d'une somme de 39'744,71 euros,
- le trésorier lui a répondu, par courrier daté du « 27/03/2013 » mais dont les appelants indiquent en page 12 de leurs conclusions en appel qu'il date en réalité du 27 mars 2012, qu'il acceptait la mainlevée partielle de l'hypothèque pour la part correspondant à la partie de la propriété vendue par les époux [H],
- le notaire a, par un autre courrier du 15 mars 2012 adressé à la Banque populaire Loire et Lyonnais, interrogé également cette dernière sur ses intentions quant à la mainlevée de ses inscriptions d'hypothèque, le conseil de la banque lui ayant répondu le 22 mars 2012 que sa cliente donnerait mainlevée contre paiement de la somme de 191'810,20 euros.
Il résulte de ces courriers que le notaire estimait bien qu'il rentrait dans sa mission et ses obligations d'interroger les créanciers sur leurs intentions relatives à la purge des hypothèques.
Or, force est de constater que s'il a procédé à cette interrogation, il l'a fait tardivement puisqu'alors qu'il disposait depuis le 20 février 2012 d'un état hypothécaire mentionnant sept inscriptions pour un total excédant le prix de vente, il a interrogé les créanciers les 15 et 20 mars 2012, soit la veille et quatre jours après la date fixée pour la réitération de la vente en la forme authentique, ce retard ayant nécessairement eu pour effet de priver d'efficacité ses diligences.
Par ailleurs, le notaire n'établit pas ni même n'allègue avoir informé les époux [H] des inscriptions figurant sur l'état hypothécaire pour un montant supérieur au prix de vente afin de leur permettre de prendre toutes mesures utiles à permettre la purge de celles-ci.
Ainsi, dès lors que la « délivrance d'un l'état hypothécaire hors formalité ne révélant [...pas d'] inscriptions garantissant des créances dont le solde serait supérieur au prix de vente [...]» constituait une condition suspensive de la vente, dont il incombait au notaire, en sa qualité d'officier ministériel chargé de veiller à l'efficacité juridique de l'acte passé par son entremise, de vérifier l'accomplissement, le retard pris dans l'accomplissement de ses diligences constitue une faute dont il ne peut s'exonérer en invoquant le fait qu'il n'a aucune obligation de résultat en ce qui concerne l'apurement des dettes inscrites et que les époux [H] n'étaient pas en mesure de régler leurs dettes.
Le jugement est donc infirmé en ce qu'il a retenu l'absence de manquement du notaire à cet égard.
2. Sur l'indemnisation des préjudices
Les époux [H] détaillent leurs préjudices ainsi qu'il suit :
- 24'000 euros au titre des sommes qu'ils ont été condamnés à verser aux acquéreurs, le tribunal de grande instance et la cour d'appel de Lyon ayant exclusivement motivé la condamnation par le défaut de la réalisation de la condition suspensive relative au montant des inscriptions prises sur le bien, faute directement imputable au notaire ;
- 40'000 euros au titre de la perte de chance de vendre leur bien au prix de 260'000 euros;
- 68'726,45 euros au titre des frais engagés à perte par eux entre la date du compromis de vente du 25 novembre 2011 et la date prévue de réitération le 16 mars 2012 ;
- 10'000 euros au titre de leur préjudice moral.
La société de notaire soutient que les préjudices sollicités par les époux [H] sont abusifs et qu'il n'existe pas de préjudice correspondant une perte de chance de vendre autrement le bien immobilier.
Réponse de la cour
Par la faute du notaire, les époux [H] ont été privés d'une chance de vendre leur bien immobilier au prix convenu dans la promesse synallagmatique, soit 260'000 euros. La cour estime que cette perte de chance est très importante dès lors que du fait de la mainlevée partielle accordée par le Trésor public et la Banque populaire Loire et Lyonnais, les créances inscrites sur l'état hypothécaire devenaient inférieures au prix de vente, permettant ainsi la réalisation de la condition suspensive.
Aussi convient-il, par infirmation du jugement attaqué, de condamner la société de notaire à payer aux époux [H] la somme de 40'000 x 95% = 38'000 euros.
En revanche, la condamnation des époux [H] au paiement de sommes au profit des acquéreurs n'est pas la conséquence de la faute du notaire mais de l'action diligentée à tort par les époux [H]. En l'absence de lien de causalité entre la faute et le préjudice allégué, les appelants sont déboutés de leur demande en paiement de la somme de 24'000 euros.
Les époux [H] qui se contentent d'alléguer des frais engagés à perte sans verser aux débats le moindre justificatif, sont nécessairement déboutés de leur demande en paiement de la somme de 68'726,45 euros.
Enfin le retard pris dans la vente du bien immobilier a privé les époux [H] de la possibilité d'apurer rapidement leurs dettes et leur a causé, ce faisant, un préjudice moral qui est justement indemnisé par l'allocation d'une somme de 3 000 euros.
3. Sur les dommages-intérêts pour appel abusif
Compte tenu de la solution donnée au litige en cause d'appel, la société de notaire est nécessairement déboutée de sa demande de dommages-intérêts pour appel abusif.
4. Sur les frais irrépétibles et les dépens
Le jugement est infirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance.
La société de notaire, partie perdante, est condamnée aux dépens de première instance et d'appel et à payer aux époux [H] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Infirme le jugement déféré,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Condamne la SCP Luc [E] notaire associé à payer à M. [G] [H] et Mme [W] [P] épouse [H] la somme de 38'000 euros à titre de dommages-intérêts,
Condamne la SCP Luc [E] notaire associé à payer à M. [G] [H] et Mme [W] [P] épouse [H] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
Condamne la SCP Luc [E] notaire associé aux dépens de première instance et d'appel.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
Décision du
Tribunal Judiciaire de Lyon
Au fond
du 26 janvier 2022
RG : 17/03207
ch 9 cab 09 G
[H]
[P] EPOUSE [H]
C/
S.C.P. [C] [E]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile B
ARRET DU 18 Juin 2024
APPELANTS :
M. [G] [H]
né le [Date naissance 1] 1963 à [Localité 9] (69)
[Adresse 3]
[Localité 6]
.625
Mme [W] [P] épouse [H]
née le [Date naissance 2] 1958 à [Localité 7] (69)
[Adresse 3]
[Localité 6]
Représentés par Me Nicolas FANGET de la SELARL VEBER ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : T.625
INTIMEE :
SCP [C] [E]
[Adresse 4]
[Localité 5]
Représentée par Me Bertrand DE BELVAL de la SELARL DE BELVAL, avocat au barreau de LYON, toque : 654
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Date de clôture de l'instruction : 01 Juin 2023
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 19 Mars 2024
Date de mise à disposition : 18 Juin 2024
Audience tenue par Stéphanie LEMOINE, président, et Bénédicte LECHARNY, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,
assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier
A l'audience, un des membres de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.
Composition de la Cour lors du délibéré :
- Olivier GOURSAUD, président
- Stéphanie LEMOINE, conseiller
- Bénédicte LECHARNY, conseiller
Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSÉ DU LLITIGE
Par acte du 25 novembre 2011, M. [G] [H] et Mme [W] [P] épouse [H] (les époux [H]) ont signé avec M. et Mme [J] (les acquéreurs) une promesse synallagmatique de vente portant sur une maison et une parcelle de terrain leur appartenant à [Localité 8] (69), moyennant la somme de 260 000 euros. La réitération de la vente en la forme authentique, initialement fixée au 29 février 2012, a été reportée d'un commun accord au 16 mars 2012.
Il était inséré dans l'acte une condition suspensive relative à la « délivrance d'un l'état hypothécaire hors formalité ne révélant [...pas d'] inscriptions garantissant des créances dont le solde serait supérieur au prix de vente [...] ».
En vue de la réitération de l'acte, Maître [E] (le notaire), notaire des vendeurs, a transmis au notaire des acquéreurs un dossier comprenant notamment la copie de l'état hypothécaire hors formalité à la date du 20 février 2012.
Par courrier du 15 mars 2012, le notaire des acquéreurs a demandé en urgence les réponses des créanciers concernant les différentes inscriptions sur le bien. Par courrier recommandé du 16 mars 2012, il a informé le notaire que les acquéreurs renonçaient à l'acquisition du bien au motif que l'état hypothécaire révélait des inscriptions pour un montant supérieur au prix de vente.
En réponse, par courriers des 20 et 28 mars 2012, le notaire a indiqué détenir un nouvel état hypothécaire et a précisé que, selon les éléments en sa possession, le solde des créances n'était pas supérieur au prix de vente.
Le 27 mars 2012, le Trésor public a effectué une mainlevée partielle de l'hypothèque.
La réitération du compromis n'étant pas intervenue, les époux [H] ont vendu leur bien immobilier en décembre 2012 à d'autres acquéreurs au prix de 220'000 euros.
Par jugement du 29 octobre 2014, le tribunal de grande instance de Lyon a débouté les époux [H] de leurs demandes de condamnation des acquéreurs à réparer les conséquences de leur refus de réitération et les a condamnés à restituer aux acquéreurs le dépôt de garantie de 13'000 euros et à leur verser la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts.
Les époux [H] ont interjeté appel de ce jugement et au cours de la procédure, leur conseil a demandé au notaire de faire une déclaration de sinistre à son assureur et l'a interrogé sur son éventuelle intervention volontaire à la procédure.
Par courrier du 6 février 2015, le notaire a confirmé avoir saisi son assureur ainsi que la chambre des notaires mais a écarté sa responsabilité, confirmant sa position par un courrier du 15 avril 2015.
Par un arrêt du 24 novembre 2016, la cour d'appel de Lyon a confirmé le jugement, retenant notamment que le refus de réitération des acquéreurs n'était pas fautif puisque la condition suspensive précitée n'était pas réalisée à la date butoir convenue entre les parties, et a porté le montant des dommages-intérêts dus aux acquéreurs à la somme de 8 000 euros.
Le 15 mars 2017, les époux [H] ont assigné devant le tribunal de grande instance de Lyon, devenu le tribunal judiciaire de Lyon, la SCP [C] [E] notaire associé (la société de notaire) en responsabilité, sollicitant sa condamnation à leur payer la somme totale de 142'726,45 euros.
Par jugement du 26 janvier 2022, le tribunal les a déboutés de leur demande et les a condamnés à verser à la société de notaire la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code du civil, outre les entiers dépens d'instance.
Par déclaration du 25 février 2022, les époux [H] ont relevé appel du jugement.
Par conclusions notifiées le 5 avril 2023, ils demandent à la cour de :
- déclarer leur appel recevable et bien fondé,
- réformer le jugement,
statuant à nouveau,
- condamner la société de notaire à leur payer la somme de 24'000 euros au titre des dommages-intérêts en réparation du préjudice correspondant au montant de leur condamnation à verser aux acquéreurs,
- condamner la société de notaire à leur payer la somme de 40'000 euros au titre de la perte de chance de vendre leur bien au prix de 260'000 euros,
- condamner la société de notaire à leur payer la somme de 68'726,45 euros au titre des frais qu'ils ont été contraints d'engager à perte,
- condamner la société de notaire à leur payer la somme de 10'000 euros en réparation de leur préjudice moral,
- condamner la société de notaire à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société de notaire aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Par conclusions notifiées le 2 mai 2023, la société de notaire demande à la cour de :
- confirmer le jugement en toutes ses dispositions,
y ajoutant,
- condamner les époux [H] à payer au notaire les sommes de 2 000 euros pour appel abusif et 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,
à défaut,
avant-dire droit,
- enjoindre aux époux [H] de communiquer leurs conclusions récapitulatives dans l'instance les ayant opposés aux acquéreurs ayant donné lieu à l'arrêt de la cour d'appel de Lyon du 24 novembre 2016,
au fond,
- juger l'absence de faute commise par le notaire, de préjudice et de lien de causalité,
- débouter les époux [H] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,
- condamner les époux [H] à payer au notaire les sommes de 2 000 euros pour appel abusif et de 3 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner les mêmes aux entiers dépens de l'instance.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 1er juin 2023.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.
MOTIFS DE LA DÉCISION
1. Sur la responsabilité du notaire
Les époux [H] rappellent que les notaires sont tenus à un devoir de conseil en leur qualité d'officiers publics et qu'ils commettent une faute chaque fois qu'ils manquent à cette obligation. Ils font valoir essentiellement que :
- le notaire devait s'assurer, le 29 février 2012 puis le 16 mars 2012, que leurs créanciers avaient consenti des mainlevées partielles d'hypothèques sur leur bien, afin de permettre la réalisation de la condition suspensive ; or, le notaire a incontestablement commis une faute de négligence, d'une part en s'abstenant délibérément de les informer de la situation problématique de l'état hypothécaire, d'autre part en sollicitant tardivement la mainlevée des hypothèques détenues par leurs créanciers, le 15 mars 2012, soit seulement la veille de la réitération, puis le 20 mars 2012, soit quatre jours après le rendez-vous de réitération ;
- en négligeant de les informer des conséquences de l'état hypothécaire faisant apparaître des inscriptions pour un montant supérieur au prix de vente, ce qui compromettait celle-ci, et de la nécessité de purger ces hypothèques avant la réitération, le notaire a manqué à son devoir de conseil ; cette faute a empêché la réitération de la vente et leur a directement causé un dommage considérable, les privant des bénéfices associés à la vente dans les conditions du compromis du 25 novembre 2011 ;
- la jurisprudence établit clairement que lorsqu'un compromis de vente inclut une condition suspensive spécifique, le notaire est tenu d'obtenir la mainlevée des créanciers, sans mandat distinct puisque cela fait partie intégrante de son obligation d'assurer l'efficacité de l'acte dont il est saisi ;
- le notaire a menti à son confrère en prétendant détenir des pièces qu'il n'avait pas et il a demandé la mainlevée des créanciers très tardivement puisqu'il ne l'a obtenu que le 27 mars 2012 ; il a donc fait diligence, mais avec retard, offrant aux acquéreurs l'occasion de se désengager.
La société de notaires réplique que :
- il appartenait aux époux [H] et non au notaire de se mettre en ordre de réaliser la vente;
- il n'est pas démontré que le notaire avait la mission spécifique qui lui est aujourd'hui attribuée au titre d'un prétendu devoir de conseil et de purger les dettes ; il est ainsi reproché au notaire un manquement à un mandat de s'occuper de la purge des inscriptions préalablement à la vente, mandat qui n'existait pas en l'espèce ;
- il existe une différence notable entre solliciter des mainlevées et les obtenir quand le prix ne permet pas d'apurer les dettes ; le notaire n'a aucune obligation de résultat en ce qui concerne l'apurement des dettes inscrites et les époux [H] n'étaient pas en mesure de régler leurs dettes, les fonds étant insuffisants pour obtenir les mainlevées ;
- les époux [H] n'ignoraient ni leurs dettes ni l'existence des inscriptions hypothécaires ;
- la situation étant imputable aux seuls époux [H], l'absence de lien de causalité est manifeste.
Réponse de la cour
Il résulte de l'article 1382, devenu 1240, du code civil, que le notaire est tenu d'éclairer les parties sur la portée des actes qu'il dresse et doit attirer leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur les conséquences et les risques des actes qu'ils authentifient.
Il est également tenu envers ceux qui sollicitent son ministère d'un devoir de conseil et, le cas échéant de mise en garde, notamment en ce qui concerne les conséquences et risques des stipulations convenues.
Il s'oblige enfin à procéder à la vérification des faits et des conditions nécessaires pour assurer l'efficacité et la sécurité des actes juridiques qu'il dresse.
Le notaire engage sa responsabilité sur le fondement des dispositions précitées, à charge pour celui qui l'invoque de démontrer une faute, un préjudice et un lien de causalité.
En l'espèce, ainsi qu'il a été énoncé dans l'exposé du litige, alors que la promesse synallagmatique de vente prévoyait une condition suspensive relative à la « délivrance d'un état hypothécaire hors formalité ne révélant [...pas d'] inscriptions garantissant des créances dont le solde serait supérieur au prix de vente [...] », il est constant, d'une part, que le notaire a sollicité un état hypothécaire hors formalité le 16 février 2012 puis un second le 13 mars 2012, faisant état tous deux de sept inscriptions pour un total de 314 849,81 euros, d'autre part, que les acquéreurs ont, par courrier de leur notaire du 16 mars 2012, indiqué qu'ils renonçaient à leur acquisition au motif « qu'à la date prévue pour la réitération, les conditions suspensives incombant au vendeur ne sont pas réalisées, notamment car l'état hypothécaire révèle diverses inscriptions pour un montant supérieur au prix de vente ».
Pour retenir que le notaire a fait preuve de diligence pour vérifier l'état des inscriptions hypothécaires et le communiquer aux acquéreurs afin de les éclairer, les premiers juges ont considéré qu'il était seulement tenu d'obtenir, avant la date de réitération de l'acte, un relevé hypothécaire nécessaire à la perfection de la vente, mais n'avait reçu aucun mandat d'obtenir la purge des hypothèques.
Toutefois, il ressort des pièces versées aux débats par les appelants que :
- le notaire a, par courrier du 20 mars 2012, interrogé le trésorier de la commune de [Localité 8] afin d'obtenir confirmation qu'il entendait donner mainlevée de l'inscription d'hypothèque légale au profit du Trésor public contre paiement d'une somme de 39'744,71 euros,
- le trésorier lui a répondu, par courrier daté du « 27/03/2013 » mais dont les appelants indiquent en page 12 de leurs conclusions en appel qu'il date en réalité du 27 mars 2012, qu'il acceptait la mainlevée partielle de l'hypothèque pour la part correspondant à la partie de la propriété vendue par les époux [H],
- le notaire a, par un autre courrier du 15 mars 2012 adressé à la Banque populaire Loire et Lyonnais, interrogé également cette dernière sur ses intentions quant à la mainlevée de ses inscriptions d'hypothèque, le conseil de la banque lui ayant répondu le 22 mars 2012 que sa cliente donnerait mainlevée contre paiement de la somme de 191'810,20 euros.
Il résulte de ces courriers que le notaire estimait bien qu'il rentrait dans sa mission et ses obligations d'interroger les créanciers sur leurs intentions relatives à la purge des hypothèques.
Or, force est de constater que s'il a procédé à cette interrogation, il l'a fait tardivement puisqu'alors qu'il disposait depuis le 20 février 2012 d'un état hypothécaire mentionnant sept inscriptions pour un total excédant le prix de vente, il a interrogé les créanciers les 15 et 20 mars 2012, soit la veille et quatre jours après la date fixée pour la réitération de la vente en la forme authentique, ce retard ayant nécessairement eu pour effet de priver d'efficacité ses diligences.
Par ailleurs, le notaire n'établit pas ni même n'allègue avoir informé les époux [H] des inscriptions figurant sur l'état hypothécaire pour un montant supérieur au prix de vente afin de leur permettre de prendre toutes mesures utiles à permettre la purge de celles-ci.
Ainsi, dès lors que la « délivrance d'un l'état hypothécaire hors formalité ne révélant [...pas d'] inscriptions garantissant des créances dont le solde serait supérieur au prix de vente [...]» constituait une condition suspensive de la vente, dont il incombait au notaire, en sa qualité d'officier ministériel chargé de veiller à l'efficacité juridique de l'acte passé par son entremise, de vérifier l'accomplissement, le retard pris dans l'accomplissement de ses diligences constitue une faute dont il ne peut s'exonérer en invoquant le fait qu'il n'a aucune obligation de résultat en ce qui concerne l'apurement des dettes inscrites et que les époux [H] n'étaient pas en mesure de régler leurs dettes.
Le jugement est donc infirmé en ce qu'il a retenu l'absence de manquement du notaire à cet égard.
2. Sur l'indemnisation des préjudices
Les époux [H] détaillent leurs préjudices ainsi qu'il suit :
- 24'000 euros au titre des sommes qu'ils ont été condamnés à verser aux acquéreurs, le tribunal de grande instance et la cour d'appel de Lyon ayant exclusivement motivé la condamnation par le défaut de la réalisation de la condition suspensive relative au montant des inscriptions prises sur le bien, faute directement imputable au notaire ;
- 40'000 euros au titre de la perte de chance de vendre leur bien au prix de 260'000 euros;
- 68'726,45 euros au titre des frais engagés à perte par eux entre la date du compromis de vente du 25 novembre 2011 et la date prévue de réitération le 16 mars 2012 ;
- 10'000 euros au titre de leur préjudice moral.
La société de notaire soutient que les préjudices sollicités par les époux [H] sont abusifs et qu'il n'existe pas de préjudice correspondant une perte de chance de vendre autrement le bien immobilier.
Réponse de la cour
Par la faute du notaire, les époux [H] ont été privés d'une chance de vendre leur bien immobilier au prix convenu dans la promesse synallagmatique, soit 260'000 euros. La cour estime que cette perte de chance est très importante dès lors que du fait de la mainlevée partielle accordée par le Trésor public et la Banque populaire Loire et Lyonnais, les créances inscrites sur l'état hypothécaire devenaient inférieures au prix de vente, permettant ainsi la réalisation de la condition suspensive.
Aussi convient-il, par infirmation du jugement attaqué, de condamner la société de notaire à payer aux époux [H] la somme de 40'000 x 95% = 38'000 euros.
En revanche, la condamnation des époux [H] au paiement de sommes au profit des acquéreurs n'est pas la conséquence de la faute du notaire mais de l'action diligentée à tort par les époux [H]. En l'absence de lien de causalité entre la faute et le préjudice allégué, les appelants sont déboutés de leur demande en paiement de la somme de 24'000 euros.
Les époux [H] qui se contentent d'alléguer des frais engagés à perte sans verser aux débats le moindre justificatif, sont nécessairement déboutés de leur demande en paiement de la somme de 68'726,45 euros.
Enfin le retard pris dans la vente du bien immobilier a privé les époux [H] de la possibilité d'apurer rapidement leurs dettes et leur a causé, ce faisant, un préjudice moral qui est justement indemnisé par l'allocation d'une somme de 3 000 euros.
3. Sur les dommages-intérêts pour appel abusif
Compte tenu de la solution donnée au litige en cause d'appel, la société de notaire est nécessairement déboutée de sa demande de dommages-intérêts pour appel abusif.
4. Sur les frais irrépétibles et les dépens
Le jugement est infirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance.
La société de notaire, partie perdante, est condamnée aux dépens de première instance et d'appel et à payer aux époux [H] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Infirme le jugement déféré,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Condamne la SCP Luc [E] notaire associé à payer à M. [G] [H] et Mme [W] [P] épouse [H] la somme de 38'000 euros à titre de dommages-intérêts,
Condamne la SCP Luc [E] notaire associé à payer à M. [G] [H] et Mme [W] [P] épouse [H] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
Condamne la SCP Luc [E] notaire associé aux dépens de première instance et d'appel.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT