CA Bordeaux, 4e ch. com., 17 juin 2024, n° 22/05486

EXPOSÉ DU LITIGE

La société Foncière Condé, propriétaire de locaux à usage commercial situés au [Adresse 2] à [Localité 4], ( ci-après le bailleur), a consenti par acte du 28 février 2007 un bail commercial à la société AFlo ( ci-après le preneur) pour une durée de 9 années pour que celle-ci y exerce une activité de restauration sous l'enseigne '[5]'. Le loyer annuel a été fixé à la somme de 35 000 euros HT.

Le 25 février 2016, le bailleur a fait déliver un commandement au preneur de cesser l'occupation illicite des parties communes visant la clause résolutoire. Le 21 mars 2016, le preneur a saisi le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de voir déclarer nul et de nul effet ce commandement. Le bailleur a formé une demande reconventionnelle aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, ou à défaut de résiliation judiciaire du bail.

Le 14 novembre 2018, le preneur a notifié au bailleur une demande de renouvellement du bail pour une durée de 9 ans, acceptée par ce dernier le 27 décembre 2018 moyennant un loyer annuel déplafonné de 100.000 euros.

Par décision du 4 mars 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux a déclaré nul le commandement du 25 février 2016 et a débouté le bailleur de sa demande en constat de l'acquisition de la clause résolutoire et de sa demande en résiliation judiciaire du bail.

Par acte du 21 juillet 2021, le bailleur a assigné le preneur aux fins de fixation par le juge des loyers commerciaux de ce tribunal du loyer renouvelé au 1er janvier 2019, avec une demande à titre principal de désignation d'un expert aux fins de vérifier si les conditions légales de déplafonnement de loyer étaient réunies et de chiffrer le montant de la valeur locative annuelle à la date du 1er janvier 2019.

Le preneur a argué devant le juge de la prescription de l'action du bailleur.

Le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux, par décision contradictoire, susceptible d'appel, prononcée par mise à disposition au greffe a :

- déclaré recevable la demande de la société Foncière Condé,

- débouté la société AFLO de ses chefs de demande au titre des dommages et intérêts ainsi que de l'amende civile,

- constaté que le bail a été renouvelé à compter du 1er janvier 2019,

- avant dire droit, sur la fixation du prix du bail renouvelé, ordonné une expertise confiée à Monsieur [Y] [Z], demeurant [Adresse 3] à [Localité 4], pour y procéder, avec mission de:

- se rendre sur les lieux et les décrire, entendre toutes parties et sachant dont la technicité s'avérerait utile à la solution du litige, se faire remettre tous documents nécessaires,

- donner tous éléments de nature à vérifier, sur la période du bail expiré du 1er mars 2007 au 31 décembre 2018, l'existence du critère de déplafonnement invoqué par le bailleur, à savoir une évolution notable des facteurs locaux de commercialité, et évaluer la valeur locative en conformité avec les dispositions de l'article L 145'33 du code de commerce, en donnant, en toute hypothèse, le montant du loyer fixé selon les modalités contractuelles par application de l'article L 145'34 à la date du renouvellement,

- de manière générale, donner tout avis utile à la solution du litige,

- dit que l'expert devra établir un pré-rapport en communiquant ses premières conclusions écrites aux parties, en les invitant à présenter leurs observations dans le délai de deux mois,

- dit que la société Foncière Condé devra consigner au greffe de ce tribunal la somme de 2500 euros dans le délai de deux mois à compter de la présente décision, à défaut de quoi la décision ordonnant l'expertise deviendra caduque,

- dit que le juge des loyers commerciaux suivra les opérations d'expertise et statuera sur les incidents procédant, le cas échéant, sur simple requête, au remplacement de l'expert empêché,

- dit que le preneur durant l'instance sera tenue au paiement du loyer contractuel en cours à la date du renouvellement,

- rappelé, en application du troisième alinéa de l'article R 145'31 du code de commerce, qu'en cas de conciliation intervenue au cours d'une mesure d'instruction, l'expert commis constate que sa mission est devenue sans objet et en fait rapport au juge, mention en étend faite au dossier de l'affaire et celle-ci étend retirée du rôle, les parties pouvant demander au juge de donner force exécutoire à l'acte exprimant leur accord,

- ordonné le sursis à statuer sur le surplus des chefs de demande jusqu'au dépôt du rapport d'expertise,

- dit que dès le dépôt du rapport définitif, le greffe avisera les parties ou les avocats si elles sont représentées, de la date à laquelle l'affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l'exécution de la mesure d'instruction devront être échangés, en application de l'article R 145'31,

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit,

- réservé les dépens.

- rappelé le caractère d'exécution provisoire de droit de la présente décision.

Pour statuer comme il l'a fait, le premier juge a notamment retenu que le bailleur s'était trouvé dans l'impossibilité d'agir du fait d'une instance en cours portant sur l'acquisition de la clause résolutoire suite à la délivrance d'un commandement visant celle-ci de sorte que le point de départ de la prescription a été repoussé.

Par déclaration en date du 5 décembre 2022, la société Aflo a relevé appel de ce jugement en ses chefs expressément critiqués intimant la société Foncière Condé.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par conclusions notifiées par RPVA le 13 février 2023, auxquelles la cour se réfère expressément, la société Aflo demande à la cour de :

Vu l'article L. 145-60, L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-3 à R. 145-8 du Code de commerce;

Vu les articles 122 et 700 du Code de Procédure Civile ;

Vu l'article 2 234 du Code Civil ;

Vu la jurisprudence et les pièces produites ;

Vu le bail commercial en date du 28 février 2007 ;

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

- déclaré recevable la demande de la société Foncière Condé ;

- débouté la société AFLO de ses chefs de demandes au titre des dommages et intérêts ;

- ordonné avant-dire droit sur la fixation du prix du bail renouvelé une expertise confiée à M. [Z] aux fins de donner tous les éléments de nature à vérifier, sur la période du 1er mars 2007 au 31 décembre 2018, l'existence du critère de déplafonnement invoqué par le bailleur (évolution des facteurs locaux de commercialité) et évaluer la valeur locative en conformité avec les dispositions de l'article L145-33 du code de commerce, en donnant en toute hypothèse, le montant du loyer fixé selon les modalités contractuelles par application de l'article L 145- 34 du code de commerce, à la date du renouvellement et de manière générale donner tout avis sur la solution du litige ;

- ordonné le sursis à statuer sur le surplus des chefs de demande jusqu'au début du rapport d'expertise ;

- réservé les dépens ;

Statuant à nouveau :

A titre principal :

- juger que les demandes formulées par la société Foncière Condé tendant à voir désigner un expert afin que celui-ci détermine si les conditions légales d'un déplafonnement de loyer sur renouvellement sont réunies et de chiffrer le montant de la valeur locative annuelle des locaux loués à la date du 1er janvier 2019 sont prescrites et donc irrecevables ;

A titre subsidiaire :

- dire et juger que les conditions légales relatives au déplafonnement du loyer du bail commercial ne sont pas réunies en l'espèce

Par conséquent:

- rejeter l'ensemble des demandes de la société Foncière Condé ;

En tout état de cause :

- dire et juger la société Aflo recevable et bien fondée en l'ensemble de ses demandes, fins, et conclusions ;

- débouter la société Foncière Condé de l'ensemble de ses demandes, fins, et conclusions;

- condamner la société Foncière Condé à verser à la société Aflo la somme de 20.000 euros de dommages et intérêts ;

- condamner la société Foncière Condé à verser à la société Aflo la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance et d'appel.

- condamner la société Foncière Condé aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 13 février 2023, auxquelles la cour se réfère expressément, la société Foncière Condé demande à la cour de :

- débouter la Société AFLO de l'ensemble de ses demandes.

- confirmer le Jugement dont appel en ce qu'il a :

- déclaré recevable la demande de la société Foncière Condé ,

- débouté la Société AFLO de ses chefs de demande au titre des dommages et intérêts ainsi que de l'amende civile,

- constaté que le bail a été renouvelé à compter du 1" Janvier 2019,

- désigné M. [Z] en qualité d'Expert avec pour mission de donner tous éléments de nature à vérifier, sur la période du bail expiré du 1er mars 2007 au 31 Décembre 2018, l'existence du critère de déplafonnement invoqué par le bailleur, à savoir une évolution notable des facteurs locaux de commercialité, et évaluer la valeur locative en conformité avec les dispositions de l'article L. 145-33 du code de commerce, en donnant, en toute hypothèse, le montant du loyer fixé selon les modalités contractuelles par application de l'article L. 145-34 à la date du renouvellement,

- dit que le preneur durant l'instance sera tenu au paiement du loyer contractuel en cours à la date du renouvellement,

- ordonné le sursis à statuer sur le surplus des chefs de demande jusqu'au dépôt du rapport d'expertise,

- et réservé les dépens.

Y ajoutant,

- condamner la société Aflo au paiement à la société Foncière Condé de la somme de 3.000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société Aflo au paiement des entiers dépens d'appel distraits au profit de Me Pierre Fonrouge, avocat à la cour, sous sa due affirmation de droit.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens des parties, il est, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions écrites déposées.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 22 avril 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

1- La société Aflo soutient qu'en matière d'actions propres au statut des baux commerciaux, le délai de prescription est de 2 ans par application des dispositions de l'article L. 145-60 du code de commerce,. Elle précise que, s'agissant de l'action en révision du loyer, le point de départ de ce délai est, selon les cas, soit le jour de l'acte de renouvellement, si l'acceptation est postérieure à la date de prise d'effet du bail renouvelé, soit le jour de la date d'effet du nouveau bail , si l'acceptation est antérieure à la date de prise d'effet du bail renouvelé. Elle fait observer que le nouveau bail a pris effet le 1er janvier 2019, quelques jours après l'acceptation du principe du renouvellement qui est intervenue le 27 décembre 2018, et qu'en conséquence, la prescription a été acquise le 1er janvier 2021. Elle affirme alors que l'assignation du 21 juillet 2021 a ainsi été délivrée après l'expiration du délai de prescription.

Elle conteste la suspension de la prescription du fait de la procédure en résiliation de bail opposant les parties considérant que la société Foncière Condé ne se trouvait pas dans l'impossibilité d'agir « par suite d'un empêchement résultant de la loi, de la convention ou de la force majeure » (article 2234 du code civil). Elle fait valoir que la bailleresse n'était pas empêché d'agir puisqu'elle avait la possibilité, pour interrompre le délai de prescription, de formuler des demandes subsidiaires au titre de la fixation du loyer devant le tribunal judiciaire ou bien saisir le juge des loyers commerciaux en sollicitant un sursis à statuer.

2- La société Foncière Condé réplique que la procédure judiciaire en constatation de l'acquisition de la clause résolution a suspendu la prescription biennale qui n'a recommencé à courir qu'à compter du 4 mars 2021, date de la décision rejetant cette demande de sorte qu'elle n'est pas prescrite. Elle affirme que les jurisprudences citées par l'appelante portent sur des hypothèses distinctes de la présente affaire.

Sur ce :

3- Conformément à l'article L. 145-60 du code de commerce, toutes les actions exercées en vertu du chapitre relatif au bail commercial se prescrivent pas deux ans.

4- L'article 2234 du code civil dispose :

'La prescription ne court pas ou est suspendue contre celui qui est dans l'impossibilité d'agir par suite d'un empêchement résultant de la loi, de la convention ou de la force majeure.'

5- Le point de départ de l'action en fixation du loyer en cas de demande de renouvellement formée par le preneur se situe à la date de prise d'effet du nouveau bail en cas d'acceptation par le bailleur du principe du renouvellement avant cette date ( voir en ce sens, Civ 3ème 30 juin 2004 B no 136) ou à la date d'acceptation par le bailleur du principe du renouvellement lorsque le nouveau bail a pris rétroactivement effet avant cette date ( voir en ce sens, Civ 3ème 29 novembre 2006 B no 238).

6- En l'espèce, il n'est pas contesté que la prise d'effet du nouveau bail a eu lieu le 1er janvier 2019 et que le bailleur a assigné le preneur le 21 juillet 2021 aux fins de fixation du loyer renouvelé au 1er janvier 2019, soit au-delà du délai de deux ans prévu par l'article L 145-60 du code de commerce.

7- L'article 2234 du code civil qui énumère les causes de suspension de la prescription est d'interprétation stricte. Il appartient donc au bailleur, sur le fondement de cet article de démontrer qu'il a été confronté à un cas de force majeure qui a fait obstacle à l'exercice de son action dans le délai légal de deux ans.

8- La jurisprudence a admis que l'attente de l'issue d'une procédure puisse mettre le titulaire d'un droit dans l'impossibilité d'agir.

9- Cependant, en l'espèce, le bailleur ne justifie pas, comme le soulève le preneur, qu'il a été dans l'impossibilité absolue de saisir le juge des loyers commerciaux du fait de la procédure en cours devant le tribunal judiciaire. En effet, même s'il existait un lien entre les deux instances, le bailleur avait la possibilité de saisir le juge des loyers commerciaux afin de solliciter un sursis à statuer dans l'attente de la décision à intervenir sur l'acquisition de la clause résolutoire.

10- Il sera ainsi jugé que le bailleur ne justifie pas de l'existence d'un cas de force majeure ayant suspendu la prescription. L'action de celui-ci est donc prescrite.

11- La décision de première instance sera ainsi infirmée en ce qu'elle a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription.

Sur la demande de dommages et intérêts

12- La société Aflo soutient que sa demande de voir acquise la clause résolutoire ayant été rejetée, la société Foncière Condé tente à nouveau de négocier le montant du loyer, alors même qu'il n'existe absolument aucune justification à ce qu'il soit procédé au déplafonnement du loyer à un montant égal au double du loyer actuel. Elle considère alors que son action est un détournement de procédure, qui doit être sanctionné par l'allocation à la concluante de substantiels dommages et intérêts, venant justement réparer le préjudice matériel et moral subi à hauteur de 20.000 euros.

13- La société Foncière Condé soutient qu'elle ne poursuit aucune procédure abusive ou vexatoire à l'encontre de sa locataire.

Sur ce :

14- Il n'est pas démontré que la société Foncière Condé a introduit cette action en fixation du loyer renouvelé, même à un montant que le preneur juge exorbitant, dans le dessein de nuire à celui-ci.

15- Le preneur sera ainsi débouté de sa demande de dommages et intérêts de ce chef. La décision de première instance sera confirmée sur ce point.

Sur les demandes accessoires :

16- La société Foncière Condé sera condamnée aux dépens d'appel et de première instance.

17- La société Foncière Condé sera condamnée à verser la somme de 3000 euros à la société Aflo au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure d'appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par décision contradictoire et en dernier ressort,

Infirme la décision rendue par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux du 9 novembre 2022, sauf en ce qu'elle a débouté la société Aflo de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

et statuant à nouveau,

Déclare l'action de la société Foncière Condé prescrite et dit que la demande de celle-ci est en conséquence irrecevable,

y ajoutant,

Condamne la société Foncière Condé aux dépens d'appel et de première instance,

Condamne la société Foncière Condé à verser la somme de 3000 euros à la société Aflo au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure d'appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.