CA Chambéry, 1re ch., 18 juin 2024, n° 21/01184

Faits et procédure

Par acte sous seing privé des 21 janvier et 8 février 2008, M. [E] [F] a consenti à la société Pierre et Vacances Maeva Tourisme Exploitation, aux droits de laquelle est venue la société Temmos Les Arcs, un bail commercial à usage d'hôtel de tourisme portant sur le lot n°860 (appartement n°652) dans la résidence Hôtel du Golf à [Localité 3] et ce jusqu'au 30 avril 2017, moyennant un loyer annuel de 13 375,61 euros HT et hors charges.

Par acte d'huissier du 8 mars 2017, la société Temmos Les Arcs a signifié à M. [F] une demande de renouvellement à compter du 1er mai 2017 avec fixation du loyer annuel à hauteur de 3 290 euros HT et hors charges.

Par acte d'huissier du 10 mai 2017, M. [F] lui a notamment indiqué que la cession du droit au bail lui était inopposable et que le bail consenti n'était pas un bail commercial.

Par acte sous seing privé du 19 septembre 2017, la société Temmos Les Arcs a cédé son fonds de commerce à la société Belambra Clubs en ce compris le lot n° 860.

Par acte d'huissier du 26 avril 2019, la société Belambra Clubs a assigné M. [F] devant le tribunal de grande instance d'Albertville notamment aux fins qu'il soit jugé la cession du droit au bail opposable à ce dernier et, à titre accessoire, de voir le loyer de renouvellement fixé à la somme de 3 744 euros hors taxes hors charges conformément aux dispositions de l'article R. 145-10 du code de commerce.

Par jugement du 18 mai 2021, le tribunal de grande instance d'Albertville, devenu le tribunal judiciaire, avec le bénéfice de l'exécution provisoire, a :

- Déclaré irrecevables les demandes formées par la société Belambra Clubs ;

- Condamné la société Belambra Clubs à payer à M. [F] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamné la société Belambra Clubs aux entiers dépens ;

- Autorisé la SCP Chevassus & Collomb à recouvrer directement contre les parties condamnées ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.

Au visa principalement des motifs suivants :

Les cessions survenues entre la société Pierre et Vacances Maeva Tourisme Exploitation et la société Temmos Les Arcs puis entre la société Temmos Les Arcs et la société Belambra Clubs sont inopposables à M. [F] étant donné que les cessions n'ont pas été signifiées ni été acceptées tacitement par le bailleur ;

La société Belambra Clubs n'a pas qualité à agir pour solliciter le renouvellement du bail.

Par déclaration au greffe du 4 juin 2021, la société Belambra Clubs a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions.

Par ordonnance du 2 juin 2022, le conseiller de la mise en état de la cour d'appel de Chambéry a :

- Débouté la société Belambra Clubs de toutes ses prétentions ;

- Dit n'y avoir lieu pour le conseiller de la mise en état à se prononcer sur la recevabilité de l'appel incident de M. [F] au regard des indications de l'article 954 du code de procédure civile, ce pouvoir relevant de la cour,

- Condamné la société Belambra Clubs à payer à M. [F] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de la présente instance d'incident devant le conseiller de la mise en état, distraits au profit de la société Chevassus et Collomb conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures du 16 décembre 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Belambra Clubs sollicite l'infirmation de la décision et demande à la cour de :

A titre liminaire,

- Déclarer irrecevable l'appel incident figurant dans les conclusions notifiées par M. [F] le 26 novembre 2021 en ce qu'il n'est pas conforme aux dispositions de l'article 954 du code de procédure civile et n'a donc pas été valablement formé ;

- Déclarer irrecevable l'appel incident figurant dans les conclusions notifiées par M. [F] les 29 avril et 14 juin 2022 en ce qu'elles sont trop tardives et ne respectent pas le délai imposé par l'article 909 du code de procédure civile ;

- Juger en conséquence irrecevable la demande de M. [F] visant à obtenir la restitution du lot n° 860 sous astreinte de 200 euros par jour de retard à l'expiration d'un délai de 2 mois du prononcé de l'arrêt ;

Par ailleurs,

- La recevoir en son appel et la déclarer bien fondée en ses demandes, fins et conclusions ;

Et statuant à nouveau,

A titre principal,

- Juger que la cession du droit au bail opérée au profit de la société Temmos les Arcs est opposable à M. [F] ;

En conséquence,

- Dire et juger que la cession du droit au bail opérée à son profit est opposable à M. [F] ;

- Débouter M. [F] de l'ensemble de ses demandes, en ce compris sa demande visant à obtenir la restitution des locaux dans l'hypothèse où la cour s'estimait régulièrement saisie de cette demande ;

- Juger qu'elle bénéficie du droit au renouvellement de son bail commercial ;

A titre accessoire, sur la fixation du loyer de renouvellement,

- Dire et juger que le loyer de renouvellement doit être fixé à la valeur locative en application des dispositions de l'article L 145-36 et R. 145-10 du code de commerce ;

- Fixer, à compter du 1er mai 2017, le montant du loyer du bail renouvelé, portant sur le lot n° 860, pour une durée de neuf ans à la somme de 3 744 euros par an hors charges et taxes, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expirant demeurant inchangées, à l'exception des dispositions contraires à la loi Pinel n°2014-626 du 18 juin 2014 ;

- Dire que les restitutions des loyers trop perçus porteront intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation ;

- Ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil ;

A titre subsidiaire,

- Ordonner une expertise avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative des locaux loués à la date d'effet du renouvellement et conformément aux dispositions de l'article R 145-10 du code de commerce ;

Par voie de conséquence,

- Fixer le loyer provisionnel à la somme de 3 744 euros hors charge et hors taxe par an pour la durée de l'instance ;

En tout état de cause :

- Condamner M. [F] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, avec pour les dépens d'appel application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de la SELURL Bollonjeon.

Au soutien de ses prétentions, la société Belambra Clubs fait valoir notamment que :

Les conclusions signifiées par M. [F] le 26 novembre 2021 comportent deux dispositifs complexes ne permettant pas d'établir clairement ce qui est demandé à la cour et l'appel incident de M. [F] doit être déclaré irrecevable en raison de sa non-conformité aux dispositions de l'article 954 du code de procédure civile ;

M. [F] a reçu un courrier le 23 novembre 2009 de la société Pierre et Vacances l'informant de la cession du bail au bénéfice de la société Temmos Les Arcs puis de la société Temmos Les Arcs à la société Belambra Clubs suivant courrier du 10 octobre 2017 ;

Le simple fait que le bail soit arrivé à son terme ne saurait permettre au bailleur d'expulser la société locataire ;

Il n'existe aucun formalisme ni aucune clause obligatoire à un bail commercial, de sorte que l'on ne saurait requalifier un contrat de bail au seul motif qu'il ne prévoit pas de clause résolutoire ;

Le bailleur ne peut s'opposer aux nouvelles conditions de renouvellement proposées par la société locataire dans sa demande de renouvellement ;

Le bailleur ne peut pas invoquer une faute commise par le cédant à l'encontre du cessionnaire pour justifier un refus du droit au renouvellement.

Par dernières écritures du 14 juin 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. [F] sollicite de la cour de :

- Confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire d'Albertville n° 19/538 en date du 18 mai 2021, qui a déclaré irrecevables les demandes de la société Belambra Clubs et l'en débouter ;

- Et débouter la société Belambra Clubs de sa demande en fixation du loyer d'un bail renouvelé ;

Déclarant la Cour régulièrement saisie pour réparer l'omission de statuer commise par le tribunat sur cette demande par son appel incident, le déclarer autant recevable que bien fondée, le cas échéant par application des articles 566 et 567 du code de procédure civile,

- Réformer le jugement du tribunal judiciaire d'Albertville n°19/538 en date du 18 mai 2021 en ce qu'il n' pas statué sur la demande tendant à voir la société BELAMBRA CLUBS de libérer le lot n° 860 soit l'appartement n°652 de l'immeuble dénommé [Adresse 4] et de lui restituer avec tous les jeux de clefs afférents à ce lot, et un jeu complet des clefs des locaux constituant les parties communes de l'immeuble et notamment des portes d'entrée, et l'usage de la quote-part des parties communes attachées à ce lot ;

Y ajoutant,

- Ordonner à la société Belambra Clubs de libérer le lot n°860 soit l'appartement n°652 de l'immeuble dénommé [Adresse 4] et de le lui restituer avec tous tes jeux de clefs afférents à ce lot, et un jeu complet des clefs des locaux constituant les parties communes de l'immeuble et notamment des portes d'entrée, et l'usage de la quote-part des parties communes attachées à ce lot ;

Et ce sous astreinte de 200 euros par jour à l'expiration d'un délai de 2 mois du prononcé du présent arrêt, la cour se réservant de liquider cette astreinte ;

Très subsidiairement,

- Désigner un expert financier (lequel pourrait s'adjoindre un expert immobilier) qui recevrait mission de rechercher si le prix fixé dans le contrat de « Propriété Financière Pierre & Vacances » correspondait à la valeur locative au moment de sa conclusion ou à un rendement financier de l'investissement par acquisition simultanée accompagnée d'éléments de défiscalisation, et quel est le prix d'une chambre d'hôte à [Localité 3] et les localités voisines ;

En tout état de cause,

- Condamner la société Belambra Clubs en tous les dépens, et à lui payer sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, une indemnité de 4 800 euros, sauf à parfaire, et en tous les dépens et autoriser la SCP Chevassus & Collomb, avocat, à en poursuivre le recouvrement conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, M. [F] fait valoir notamment que :

La notification du 23 novembre 2009 indique donc d'une manière inexacte l'identité du cessionnaire et au surplus, ne précise pas l'adresse de son siège social ni sa forme sociale, elle ne peut donc produire aucun effet ;

La société Temmos Les Arcs, comme aujourd'hui la société Belambra Clubs, n'est, pour le bailleur, que l'exploitant installé par Pierre & Vacances, ainsi que le contrat lui en donne la faculté (article 10), et c'est en cette qualité et à ce titre que les copropriétaires conversent avec elle ;

En conséquence de l'inopposabilité la cour devra ordonner la restitution du local ;

Le contrat est un contrat sui generis, « Propriété Financière Pierre & Vacances », en effet le contrat liant les parties est réalité d'un contrat de placement financier.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise.

Une ordonnance en date du 5 février 2024 a clôturé l'instruction de la procédure. L'affaire a été plaidée à l'audience du 12 mars 2024.

MOTIFS ET DECISION :

I- Sur la recevabilité de l'appel incident

Les articles 905, 908 à 910 du code de procédure civile imposent à chaque partie, appelante ou intimée, un délai préfix pour déposer des conclusions, à peine d'irrecevabilité. L'article 910-4 du même code prévoit ensuite la concentration des prétentions de chaque partie au sein de ces premières conclusions, à peine d'irrecevabilité de celles-ci, avec un assouplissement pour les prétentions destinées à répliquer aux parties adverses ou pour faire juger les questions nées postérieurement à ces premières conclusions.

L'article 954 du code de procédure civile dispose 'les conclusions d'appel contiennent, en en-tête, les indications prévues à l'article 961. Elles doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau récapitulatif des pièces est annexé.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, l'énoncé des chefs de jugement critiqués, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.

La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnées et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

La partie qui conclut à l'infirmation du jugement doit expressément énoncer les moyens qu'elle invoque sans pouvoir procéder par voie de référence à ses conclusions de première instance.

La partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s'en approprier les motifs.'

Il résulte des conclusions du 26 novembre 2021 de M. [F], qui sont les conclusions de l'article 909 du code de procédure civile pour l'intimé, que celui-ci a sollicité dans son dispositif, située en page 20 : 'confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire d'Albertville en date du 18 mai 2021, et débouter la société HDS trouville de toutes ses demandes.

Et débouter la société Belambra clubs de sa demande en fixation du loyer d'un bail renouvelé;

ordonner à la société Belambra clubs de libérer le lot n°860 soit l'appartement n°652 de l'immeuble dénommé Hôtel du golf sis aux arcs(...)', la page 18, située avant le bordereau est ainsi libellée 'c'est pourquoi il est demandé à la cour de :

dire et juger que la lettre de notification par la société Pierre et Vacances...' et constitue manifestement un récapitulatif des moyens développés au soutien du dispositif. La société Belambra Clubs ne peut en l'espèce soutenir que la page 18 'dire et juger', qui ne sont pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile pourraient être confondues avec le dispositif des conclusions, qui lui, comporte des prétentions telles que 'débouter' ou 'ordonner'. La présentation des conclusions, même inhabituelle en ce qu'elle comporte une synthèse des moyens après le développement de la motivation en fait et en droit, reste compréhensible et la sanction de l'existence d'une prétention mal formulée serait en outre une absence de saisine de ce chef par la cour, et non une irrecevabilité.

Ensuite, les impératifs de rédaction visés à l'article 954, ou aux articles 908 à 910 du code de procédure civile n'imposent pas à une partie de préciser la nature de ses conclusions, et n'a pas à préciser si celles-ci comportent ou non un appel incident, ce qu'il appartient à la partie appelante de déterminer en lisant le dispositif des écritures.

En dernier lieu, au sein de l'instance initiale, la demande d'expulsion a été demandée à titre reconventionnel puisque cette demande était formulée 'en conséquence des articulats précédents' et non à titre 'plus subsidiairement', comme retenu par erreur par le premier juge. Il y aura donc lieu de statuer sur la demande d'expulsion sur laquelle le juge a omis de statuer, selon la décision qui sera rendue sur l'opposabilité de la cession du bail.

Il convient d'écarter la fin de non-recevoir tirée de la non-conformité des conclusions de l'intimé à l'article 954 du code procédure civile.

II- Sur l'opposabilité de la cession du fonds de commerce

L'article 1690 du code civil dispose 'le cessionnaire n'est saisi à l'égard des tiers que par la signification du transport faite au débiteur.'

Le contrat de bail conclu le 8 février 2008 entre les parties stipule, au point 9 de son article 4 : 'le bailleur autorise le preneur à utiliser librement les lieux loués dans le cadre de l'exercice de son activité telle que définie ci-avant à l'article 3 et à céder son bail librement, restant garant de son cessionnaire pour l'exécution du bail jusqu'à son terme contractuel. En cas de cession, le preneur veillera à en informer en temps utiles le bailleur et à en assurer l'opposabilité au moyen d'un écrit précisant l'identité du cessionnaire par dérogation à l'article 1690 du code civil.' Il était en outre précisé que le locataire pouvait sous-louer en totalité ou en partie les biens loués, et pouvait procéder à la mise en gestion totale ou partielle au moyen d'un mandat spécialisé, à charge pour lui d'en informer le bailleur, et à condition que l'exploitant continue d'exercer les activités définies à l'article 3.

La cession réalisée sans respecter une clause prévue dans le bail est irrégulière et est inopposable au bailleur. Cette cession irrégulière peut toutefois être couverte par l'agrément tacite du bailleur, lequel doit résulter du quittancement des loyers au nom du cessionnaire, et de circonstances démontrant que le bailleur a traité directement avec le cessionnaire. L'acceptation tacite suppose en tout état de cause un acte positif du bailleur établissant sans équivoque que celui-ci a accepté le cessionnaire en qualité de nouveau locataire.

C'est l'issue d'une analyse pertinente, exhaustive et exempte d'insuffisance que les premiers juges ont retenu :

- que le courrier 'cession de fonds de commerce- hôtel du golf arc', du 23 novembre 2009 émanant du directeur de la gestion des patrimoines du groupe Pierre et vacances annonçant ' le groupe Pierre et vacances cèdera le fonds de commerce de l'hôtel du golf au repreneur Hôtello, du groupe Algonquin, en date du 6 mai 2010", ne constituait pas une notification valable, en ce qu'elle ne comportait aucune mention permettait d'identifier le cessionnaire, lequel n'était en tout état de cause, pas désigné comme étant la société Temnos les arcs ;

- que M. [F] a répondu s'opposer dès la notification de la demande de renouvellement du bail du 8 mars 2017 par la société Temnos les arcs, en indiquant 'la cession du droit au bail par son cédant, Pierre & vacances Maeva tourisme exploitation n'est pas opposable' dans sa réponse du 10 mai 2017 ;

- qu'il n'est produit aucune quittance de loyer émanant de M. [F], et aucune pièce relative au paiement des loyers par la société Temnos et aucun élément permettant de démontrer que le bailleur a tacitement accepté le cessionnaire 'intermédiaire', soit la société Temnos les arc, en qualité de locataire.

Le jugement de première instance sera confirmé en ce qu'il a déclaré la demande de renouvellement du bail de la société Belambra Clubs irrecevable faute de qualité à agir.

III- Sur la demande d'expulsion

Il n'est pas contesté que la société Belambra Clubs est occupante de l'appartement mis à disposition de la société Pierre &Vacances Maëva Tourisme exploitation par M. [E] [F] suivant contrat signé en février 2008. Ce contrat était qualifié de bail 'propriété financière Pierre & Vacances '1 semaine' (location meublée)', il est en outre précisé en son article 3-2 'les parties conviennent, à titre de condition essentielle et déterminante à la conclusion du présent bail, de se soumettre volontairement, pendant toute la durée du présent bail et de ses renouvellements successifs, au statut des baux commerciaux tel que régi par les articles L145-1 et suivants du nouveau code de commerce et les textes subséquents.'

M. [F] a formulé une demande de libération des lieux loués à la société Pierre &Vacances Maëva Tourisme exploitation 'en conséquence des articulats précédents' en première instance, qui a été considérée par erreur comme une demande présentée à titre subsidiaire, de sorte qu'il doit être retenu qu'il y a eu omission de statuer.

La demande d'expulsion est fondée exclusivement sur l'inopposabilité de la cession du bail à M. [F], et la société Belambra clubs ne fournit aucun autre élément permettant de déterminer son droit à occupation des lieux. La demande d'expulsion sera donc accueillie, avec toutefois rejet de la demande de prononcé d'une astreinte de 200 euros par jour de retard qui n'a pas été formulée en première instance et qui n'apparaît pas nécessaire, compte tenu des possibilités d'exécution forcée de la présente décision.

IV - Sur les demandes accessoires

La société Belambra Clubs succombant en son appel supportera les dépens de l'instance. Il ne paraît pas inéquitable de la condamner à verser la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à M. [F].

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Rejette la fin de non-recevoir tirée de la non-conformité des conclusions et déclare l'appel incident recevable,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Ordonne à la société Belambra clubs de libérer le lot n°860, soit l'appartement n°652 de l'immeuble dénommé Hôtel du golf sis aux Arcs 1800 sur la commune de [Localité 3], et de le restituer à M. [E] [F] avec tous les jeux de clefs afférents à ce lot et jeu de clefs des locaux constituant les parties communes de l'immeuble et notamment les portes d'entrée, et l'usage de la quote-part des parties communes attachées à ce lot,

Rejette la demande de prononcé d'une astreinte de 200 euros par jour de retard,

Condamne la société Belambra Clubs aux dépens de l'instance d'appel, avec application de l'article 699 au profit de la SCP Chevassus-Collomb,

Condamne la société Belambra Clubs à payer à M. [E] [F] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.