CA Colmar, 1re ch. A, 12 juin 2024, n° 23/02612

FAITS PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par acte sous seing privé en date du 18 octobre 2007, M. [R] [F], son épouse Mme [D] [A], usufruitiers, M. [M] [F], M. [Y] [F] et M. [X] [F], nus-propriétaires, ont donné à bail commercial, à compter du 1er novembre 2007, un local, situé [Adresse 2], à M. [S] [P], exploitant sous l'enseigne 'Le Grand Bazar, Star Market'.

Suivant acte de partage transactionnel du 26 février 2020, homologué par ordonnance du 19 mai 2020, M. [Y] [F] s'est vu attribuer le bien immobilier indivis.

Mariés sous le régime de la communauté universelle, M. [Y] [F] et son épouse Mme [B] [V], sont donc devenus propriétaires du local loué à M. [S] [P].

Par un premier acte du 4 novembre 2022, les époux [F] ont fait délivrer à M. [S] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, pour un montant de 24 367,10 euros, représentant les loyers, charges et taxe d'enlèvement des ordures ménagères impayés.

Par un second acte du même jour, les époux [F] ont fait délivrer à M. [S] [P] une sommation de se conformer au bail commercial, qui ne prévoit qu'une activité de commerce non alimentaire.

Par assignation délivrée le 15 décembre 2022 à M. [S] [P], M. [J] [T] et Mme [U] [P] épouse [T], en leur qualité de cautions, les époux [F] ont saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Mulhouse, sur le fondement des articles L. 145-41 et suivants du code de commerce.

Par ordonnance rendue le 5 mai 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Mulhouse a :

- Rejeté l'ensemble des demandes des époux [F],

- Rejeté l'ensemble des demandes reconventionnelles de M. [S] [P],

- Rejeté les demandes respectives des parties au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamné les époux [F] aux dépens,

- Constaté l'exécution provisoire de plein droit des dispositions de la décision.

M. [Y] [F] et Mme [B] [V] épouse [F] ont interjeté appel de cette décision par déclaration déposée le 5 juillet 2023.

M. [S] [P] s'est constitué intimé le 27 juillet 2023.

Mme [U] [P] épouse [T] et M. [J] [T] n'ont pas constitué avocat.

Par acte de l'huissier de justice du 28 juillet 2023, M. [Y] [F] et Mme [B] [V] épouse [F] ont fait signifier à Mme [U] [P] épouse [T] et M. [J] [T], la déclaration d'appel du 5 juillet 2023 et le récépissé de la déclaration d'appel, ainsi que leurs conclusions d'appel et bordereau de communication de pièces du 17 juillet 2023.

Par acte du commissaire de justice du 24 janvier 2024, M. [Y] [F] et Mme [B] [V] épouse [F] ont fait signifier à Mme [U] [P] épouse [T] et M. [J] [T], leurs conclusions récapitulatives en date du 14 décembre 2023, en ce compris le bordereau de communication des pièces ainsi que l'ordonnance du 10 novembre 2023 fixant l'affaire à l'audience du 8 avril 2024.

Dans leurs dernières conclusions en date du 14 décembre 2023, auxquelles est joint un bordereau de communication de pièces qui n'a fait l'objet d'aucune contestation des parties, M. [Y] [F] et Mme [B] [V] épouse [F] demandent à la cour de :

- DECLARER l'appel des consorts [F] recevable et bien fondé ;

- INFIRMER l'ordonnance du 5 mai 2023 n° RG 23/00016 du Juge des référés du Tribunal judiciaire de Mulhouse en tant qu'elle a :

. REJETE l'ensemble des demandes des époux [F] ;

. REJETE la demande des époux [F] au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

. CONDAMNE les époux [F] aux dépens ;

Statuant à nouveau par l'effet dévolutif de l'appel :

- CONSTATER que la clause résolutoire est acquise au 4 décembre 2022 ;

- JUGER que le bail a été résilié de plein droit à compter du 4 décembre 2022 ;

- ORDONNER à M. [P] exploitant sous le nom commercial LE GRAND BAZAR-STAR MARKET, et tous occupants de son chef, de quitter les lieux et de remettre les clés sous peine d'astreinte de 120 € par jour de retard à compter de l'expiration du délai qui sera fixé par la Cour ;

- ORDONNER qu'à défaut de restitution volontaire, les époux [F] pourront procéder à l'expulsion avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;

- CONDAMNER in solidum M. [S] [P], M. [J] [T] et Mme [U] [T] à payer aux époux [F] une provision de 5.512,44 € au titre des arriérés de loyer ;

- CONDAMNER in solidum M. [S] [P], M. [J] [T] et Mme [U] [T] à payer aux époux [F] une indemnité d'occupation à compter du 4 décembre 2022, date d'effet de la résiliation du bail, et jusqu'à libération complète des lieux ;

- FIXER cette indemnité d'occupation à la somme mensuelle de 1 649,55 € ;

- CONDAMNER in solidum M. [S] [P], M. [J] [T] et Mme [U] [T] à payer aux époux [F] la somme de 218,74 € et 62,82 € au titre des frais d'actes d'huissier ;

- CONDAMNER in solidum M. [S] [P], M. [J] [T] et Mme [U] [T] à payer aux époux [F] la somme de 3000 € en application de l'article 700 du CPC ;

- CONDAMNER in solidum M. [S] [P], M. [J] [T] et Mme [U] [T] aux dépens de la première instance et de l'instance d'appel ;

- CONFIRMER l'ordonnance en tant qu'elle a rejeté les demandes reconventionnelles de M. [S] [P] ainsi que sa demande au titre de l'article 700 du CPC ;

- DEBOUTER les parties adverses de l'ensemble de leurs fins et conclusions.

Dans ses dernières écritures en date du 20 novembre 2023, auxquelles est joint un bordereau de communication de pièces qui n'a fait l'objet d'aucune contestation des parties, M. [S] [P] demande à la cour de :

Déclarer les consorts [F] mal fondés en leur appel,

Les en débouter,

Confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

Condamner les appelants aux entiers dépens de la procédure ainsi qu'au paiement au profit de M. [P] de la somme de 2 000 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens de chacune des parties, il conviendra de se référer à leurs dernières conclusions respectives.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience de plaidoirie du 8 avril 2024.

MOTIFS :

L'article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la modification de la destination des lieux loués :

Aux termes de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu d'user de la chose louée suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

L'article 1729 du code civil énonce que si le preneur emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Le locataire peut modifier son activité selon la procédure de déspécialisation prévue par l'article L145-47 du code de commerce.

La modification de la destination des lieux loués peut également résulter d'un accord exprès, ou d'un agrément tacite non équivoque du bailleur. La simple attitude passive du bailleur est insuffisante pour valoir approbation du changement d'activité décidé unilatéralement par le locataire (Cass. Ass. Plén., 3 mai 1956). Il faut des actes positifs du bailleur manifestant de manière non ambiguë, sa volonté d'autoriser la modification (Civ. 3ème, 10 janvier 1995, n°93-14.843).

La clause résolutoire peut être mise en oeuvre pour non-respect de la destination contractuelle du bail (Civ. 3ème, 5 mars 2013, n°11-27.773).

En l'espèce, le contrat de bail liant les parties stipule que :

- Le preneur devra occuper les lieux par lui-même, paisiblement, conformément aux articles 1728 et 1729 du code civil et sous réserve des dispositions des articles L145-42 et L145-47 à L145-55 du code de commerce concernant la déspécialisation, les biens faisant l'objet du présent bail devront être exclusivement affectés à une activité de commerce non alimentaire de textile de détail, habillement, petits cadeaux, petits articles de cuir et tous objets manufacturés ou non à l'exception de toute autre activité sans l'autorisation du bailleur, et sans pouvoir exiger aucune exclusivité ni réciprocité de la part du bailleur en ce qui concerne les autres locations de l'immeuble,

- Il est expressément convenu entre les parties que, faute de paiement d'un seul terme de loyer à son échéance, ou en cas d'inexécution même partielle d'une seule des clauses et conditions présentement stipulées, et un mois après une mise en demeure restée infructueuse, le bail sera résilié de plein droit.

Aux termes d'un acte d'huissier signifié le 4 novembre 2022, les consorts [F] ont sommé M. [P] d'avoir à se conformer immédiatement et sans délai à la destination des lieux prévue dans le bail, à savoir l'activité de commerce non alimentaire et l'ont informé, qu'à défaut de donner suite à la sommation, ils entendaient solliciter la résiliation judiciaire du bail.

Or, la cour relève que les consorts [F] ne font référence ni à la clause résolutoire ni à un quelconque délai pour se conformer à la sommation, de sorte que leur demande de constatation d'acquisition de la clause résolutoire, fondée sur la modification de la destination des lieux loués, se heurte à une contestation sérieuse.

Sur les impayés locatifs :

L'article L145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail, prévoyant la résiliation de plein droit, ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice, ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Le commandement délivré pour un montant supérieur à la somme due n'est pas nul, mais reste valable pour la somme exigible (Civ. 1ère, 4 mai 1999, n°97-14.803).

Le juge est dépourvu de tout pouvoir d'appréciation de la gravité du manquement en présence d'une clause résolutoire (Com. 14 décembre 2004, pourvoi n° 03-14.380).

En l'espèce, le contrat de bail liant les parties stipule qu'il est expressément convenu entre les parties que, faute de paiement d'un seul terme de loyer à son échéance, ou en cas d'inexécution même partielle d'une seule des clauses et conditions présentement stipulées, et un mois après une mise en demeure restée infructueuse, le bail sera résilié de plein droit.

Le 4 novembre 2022, les consorts [F] ont fait signifier à M. [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un montant de 24 367,10 €.

Dans le cadre de la présente procédure, ils soutiennent que la somme due par le locataire n'était pas contestable à hauteur de la somme de 10 789,20 €, se composant d'arriérés de loyers.

Aux termes du décompte produit par le bailleur, la dette locative au 4 décembre 2022, soit à la date d'acquisition de la clause résolutoire, s'établit ainsi :

- Loyers appelés en 2020 : 16 495,50 € (10 x 1 649,55 €)

- Loyers appelés en 2021 : 19 794,60 € (12 x 1 649,55 €)

- Loyers appelés en 2022 : 19 794,60 € (12 x 1 649,55 €)

- Montants payés en 2020 : 12 000 €

- Montants payés en 2021 : 14 400 €

- Montants payés en 2022 : 14 400 €

- Paiements supplémentaires effectués par le locataire 2020 : 1 350 € (150 € x 9)

- Paiements supplémentaires effectués par le locataire 2021 : 1 800 € (150 € x 12)

- Paiements supplémentaires effectués par le locataire 2022 : 1 800 € (150 € x 12)

- Paiement supplémentaire effectué le 2 décembre 2022 par le locataire : 1 912,44 €

Soit une dette locative s'élevant à la somme de 8 422,26 € (56 084,70 - 47 662,44).

La dette de loyer étant une dette portable, il appartient au locataire de justifier des paiements réalisés, ce qu'il ne fait pas en l'espèce, se contentant de relever des contestations sérieuses liées aux charges d'eau et à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.

Or, ainsi que le relèvent les bailleurs, leur décompte ne comporte aucune somme due au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et tous les paiements du locataire ont été imputés sur les sommes dues au titre des loyers.

En outre, concernant la consommation d'eau, le preneur ne justifie pas du paiement indu de charges d'eau, qu'il entendrait compenser avec sa dette de loyer. En effet, il ne démontre pas avoir réglé les factures d'eau produites à la procédure.

Dès lors, la créance de 8 422,26 € n'est pas sérieusement contestable.

M. [P] ne démontre pas s'être acquitté du paiement de cette somme dans le délai d'un mois.

En conséquence, il y a lieu d'infirmer la décision déférée et de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail, étaient réunies à la date du 4 décembre 2022.

M. [P] ne sollicite pas l'octroi de délais de paiement.

Dans ces conditions, il sera fait droit, dans les termes du dispositif ci-après, à la demande d'expulsion de M. [P] et de tout occupant de son chef, sans qu'il soit nécessaire de prononcer une astreinte.

Il ressort du décompte produit par les demandeurs, que la dette locative s'élève désormais à la somme de 2 845,50 €, le locataire leur ayant versé la somme de 300 € en 2023 (annexe 8), outre la somme de 5 276,76 € au cours de la procédure d'appel.

Il n'y a pas lieu de prendre en considération les sommes mises en compte au titre des loyers appelés en 2023, eu égard à l'acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence, M. [P] sera condamné à payer aux consorts [F] la somme provisionnelle de 2 845,50 €, au titre de l'arriéré locatif au 4 décembre 2022.

Il n'y a pas lieu à référé concernant les demandes présentées à l'encontre des consorts [T], ces demandes se heurtant à des contestations sérieuses, dans la mesure où la lecture des engagements de caution produits à la procédure ne permet d'identifier ni le bail ni le local concernés.

Enfin, il n'y a pas lieu à référé concernant la demande de condamnation de M. [P] au paiement d'une indemnité d'occupation, le juge des référés n'ayant pouvoir que pour octroyer des provisions.

Sur les demandes accessoires :

Succombant, M. [P] sera condamné aux dépens de première instance et d'appel, outre la somme de 218,74 € au titre des frais du commandement de payer.

Les consorts [F] seront déboutés de leur prétention au titre des frais de sommation.

M. [P] sera en outre condamné à payer aux consorts [F] la somme de 2 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Ses demandes au titre des dépens et frais irrépétibles seront rejetées.

P A R C E S M O T I F S

LA COUR,

INFIRME l'ordonnance rendue le 5 mai 2023 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Mulhouse,

Statuant à nouveau et y ajoutant :

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail liant M. [Y] [F] et Mme [B] [V] épouse [F] d'une part et M. [S] [P] d'autre part, concernant le local situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 4 décembre 2022,

ORDONNE à M. [S] [P] et à tous occupants de son chef, de libérer ces locaux et de restituer les clés dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision,

DIT qu'à défaut pour M. [S] [P] d'avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, M. [Y] [F] et Mme [B] [V] épouse [F] pourront faire procéder à son expulsion, ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef et ce au besoin avec l'appui de la force publique et l'assistance d'un serrurier,

DEBOUTE M. [Y] [F] et Mme [B] [V] épouse [F] de leur demande tendant au prononcé d'une astreinte,

CONDAMNE M. [S] [P] à payer à M. [Y] [F] et Mme [B] [V] épouse [F] la somme provisionnelle de 2 845,50 € au titre des arriérés de loyers au 4 décembre 2022,

DIT n'y avoir lieu à référé concernant les demandes présentées par M. [Y] [F] et Mme [B] [V] épouse [F], à l'encontre de M. [J] [T] et Mme [U] [P] épouse [T],

DIT n'y avoir lieu à référé concernant la demande de M. [Y] [F] et Mme [B] [V] épouse [F], à l'encontre de M. [S] [P] au titre de l'indemnité d'occupation,

CONDAMNE M. [S] [P] aux dépens des procédures de première instance et d'appel,

CONDAMNE M. [S] [P] à payer à M. [Y] [F] et Mme [B] [V] épouse [F], la somme de 218,74 € au titre des frais liés à la délivrance du commandement de payer,

DEBOUTE M. [Y] [F] et Mme [B] [V] épouse [F] de leurs prétentions liées aux frais de délivrance de la sommation,

CONDAMNE M. [S] [P] à payer à M. [Y] [F] et Mme [B] [V] épouse [F], la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE M. [S] [P] de ses prétentions au titre des dépens et frais irrépétibles.