CA Poitiers, 2e ch., 18 juin 2024, n° 21/01516

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signatures privées en date du 26 juillet 1991, Monsieur [D] [S] et Madame [I] [S] ont donné à bail commercial à la société Le Pavillon Bleu pour une durée de neuf années à compter du 1er août 1991, des locaux situés à [Localité 20], 12 allées des algues, destinés à l'usage de toutes les activités d'hôtellerie, restaurant, pension de famille et débit de boisson.

[D] [S] est décédé le 13 janvier 1992, laissant pour lui succéder son conjoint survivant, Madame [I] [P] veuve [S], usufruitière de la succession, et ses deux enfants, Monsieur [F] [S] et M. [T] [S].

[T] [S] est décédé le 9 octobre 2005 laissant pour lui succéder son conjoint survivant Madame [C] [E] et deux enfants nés de cette union, Monsieur [Y] [S] et Mme [F] [S], ainsi que sa fille, Mme [M] [S].

Deux cessions du fonds de commerce sont successivement intervenues au profit de la société SGPA et de la société Carigil.

Par acte sous seing privé en date du 15 avril 2011, l'indivision successorale de Monsieur [D] [S] et de M [T] [S] a renouvelé ce bail commercial avec la SAS Carigil, en cours d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés de Saintes à compter du 1er avril 2011 pour une durée de neuf années moyennant un loyer annuel de 26'000 euros hors TVA.

Le 19 mars 2013, les consorts [S] ont fait délivrer à la SAS Carigil un commandement de payer la somme de 10'365,32 euros représentant le montant des loyers impayés pour la période du mois d'octobre 2012 au mois de février 2013. Ces impayés ont été régularisés le 3 mai 2013.

Par acte en date du 29 avril 2013, les consorts [S] ont fait délivrer à la SAS Carigil un commandement de remettre les lieux en l'état dans un délai d'un mois, notamment les chambres portant les numéros 4,5 et 6 dans leur disposition et dans leur configuration existant au moment du bail, en rappelant la clause résolutoire insérée au bail.

Par jugement en date du 18 juillet 2013, le tribunal de commerce de Saintes a prononcé le redressement judiciaire de la SAS Carigil et a désigné la Selarl [L] en qualité de mandataire judiciaire.

Par courrier en date du 12 septembre 2013, les consorts [S] ont procédé à la déclaration de leur créance entre les mains de Maître [Z] [L], pour un montant provisionnel de 500'000 euros correspondant au coût des travaux de remise en état et de mise aux normes des lieux loués incombant à la SAS Carigil.

Par acte introductif d'instance du 17 octobre 2013, Monsieur [F] [S], Madame [I] [S], Madame [C] [S], Monsieur [Y] [S], Mme [A] [S] et Mme [M] [S] (les consorts [S]) ont fait assigner la SAS Carigil devant le tribunal de grande instance de Saintes pour voir prononcer la résiliation du bail, voir ordonner l'expulsion des lieux loués de la SAS Carigil, et fixer à sa charge une indemnité d'occupation.

Par acte en date du 26 mai 2014, les consorts [S] ont appelé en cause Maître [Z] [L], ès-qualité.

Devant le tribunal :

- les consorts [S] ont maintenu leurs demandes initiales et ont sollicité en outre la fixation de leur créance au passif du redressement judiciaire à la somme de 500'000 euros à titre indemnitaire correspondant au coût provisionnel des travaux d'entretien et de remise en état des lieux,

- la société Carigil a demandé reconventionnellement de :

- dire que le défaut d'entretien des locaux résulte de la vétusté et donc de la responsabilité du bailleur,

- condamner in solidum les consorts [S] sous astreinte à faire réaliser les travaux propres à remédier aux désordres et à permettre une exploitation normale des locaux commerciaux

Par jugement en date du 31 juillet 2014, le tribunal de commerce de Saintes a arrêté le plan de redressement à l'égard de la SAS Carigil et a désigné la Selarl [L] en qualité de commissaire à l'exécution du plan.

Par jugement en date du 4 septembre 2015, le tribunal de grande instance de Saintes a:

- constaté la résiliation du bail commercial existant entre les consorts [S] et la SAS Carigil,

- ordonné l'expulsion de la SAS et celle de tous occupants de son chef avec au besoin le concours de la force publique,

- condamné la SAS à payer aux consorts [S] une indemnité d'occupation de 2.591,33 euros par mois à compter du jugement jusqu'à libération complète des lieux et remise des clés,

- donné acte aux consorts [S] qu'ils se réservent en l'état, une action indemnitaire pour la remise en état des lieuxselon bilan à établir à la sortie de la SAS Carigil

- débouté les consorts [S] de leur demande tendant à la fixation de leur créance au passif du redressement judiciaire à la somme de 500'000 euros à titre indemnitaire

- rejeté les autres demandes principales,

- condamné la SAS aux entiers dépens ainsi qu'au paiement d'une indemnité de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration en date du 5 octobre 2015, la SAS et la Selarl [L] représentée par Me [Z] [L], en sa qualité de commissaire à l'exécution du plan de la société Carigil ont formé appel de ce jugement.

Par arrêt en date du 29 novembre 2016, la cour d'appel de Poitiers a statué comme suit:

- Ecarte la fin de non recevoir soulevée par la SAS CARIGILet Me [L] ès-qualités et dit l'action des consorts [S] à leur encontre recevable,

- Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 4 septembre 2015 par le Tribunal de Grande Instance de Saintes.

Statuant à nouveau,

- Dit qu'il n'y a pas lieu de constater l'exécution de la clause résolutoire du chef d'un manquement de la SAS Carigil à son obligation de ne pas transformer les lieux.

- Avant dire droit sur la demande de résolution du bail commercial existant entre les consorts [S] et la SAS Carigil pour défaut d'entretien des lieux loués et sur l'ensemble des demandes respectives des parties :

- Ordonne une mesure d'expertise

- Désigne pour y procéder en qualité d'expert Madame [K] [O] [Adresse 1] avec pour mission de :

- se rendre sur les lieux au contradictoire des parties et les visiter .

- prendre connaissance des pièces du dossier et se faire communiquer tous documents utiles et pièces qu'elle estimera utiles à l'accomplissement de sa mission.

- examiner les désordres allégués par les parties , en particulier ceux mentionnés dans les procès verbaux de constat établis à la demande des parties et recensés par avant, les décrire

- déterminer l'origine de ces désordres et indiquer s'ils relèvent de la vétusté et /ou d'un défaut d'entretien de l'immeuble par les parties, les consorts [S] d'une part et la SAS Carigil d'autre part.

- décrire et évaluer les travaux nécessaires à la réfection et chiffrer, le cas échéant, le coût des remises en état en annexant au rapport le cas échéant des devis

- fournir tous les éléments techniques et de fait, de nature à permettre à la cour de déterminer les responsabilités encourues entre le bailleur et le preneur, conformément au dispositions relatives aux baux commerciaux et aux clauses du bail et permettant d'évaluer s'il y a lieu les préjudices subis.

Par ordonnance en date du 10 octobre 2017, le conseiller de la mise en état a modifié la mission d'expertise.

Le rapport d'expertise a été déposé le 14 mars 2019.

Des discussions ont eu lieu entre les parties, en vue de la conclusion d'un accord transactionnel.

Par lettres recommandées avec accusé de réception en date du 2 janvier 2020, la SAS Carigil a demandé aux consorts [S] le renouvellement du bail commercial pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2020 dans les mêmes termes et conditions de loyer.

Par acte extrajudiciaire signifié les 25 et 28 février 2020, les consorts [S] ont signifié à la société Carigil leur refus de renouvellement du bail commercial pour manquement grave à ses obligations (défaut grave d'entretien des lieux, abandon d'une partie de l'activité exploitée dans les lieux à savoir celle de restauration, délaissement des lieux laissés pour partie à l'abandon, défaut d'information des bailleurs sur des désordres importants affectant les lieux).

Par ordonnance en date du 2 février 2021, le conseiller de la mise en état a ordonné d'office la radiation de l'affaire, faute de diligences des parties.

À la suite de conclusions notifiées le 5 mai 2021, l'affaire a été réinscrite au rôle de la cour à la demande de la société Carigil et de la Selarl [L], en sa qualité de commissaire à l'exécution du plan de la société Carigil.

Par ordonnance en date du 10 octobre 2022, le conseiller de la mise en état a statué ainsi :

- Ordonnons la révocation de l'ordonnance de clôture prononcée le 25 mai 2022,

- Déclarons recevables les demandes formées sur incident par Mme [I] [S], M. [F] [S], Mme [C] [S], M. [Y] [S], Mme [M] [S] et Mme [A] [S],

- Disons que la société Carigil a perdu à compter du 31 mars 2020 la qualité de locataire des locaux situés à [Localité 20], [Adresse 4],

- Déclarons en conséquence irrecevables les demandes de la société Carigil et de la Selarl [L] es qualité de commissaire à l'exécution du plan de redressement de la société Carigil,

' visant à voir dire et juger de la responsabilité du bailleur le défaut d'entretien des locaux,

' visant à voir condamner in solidum les consorts [S] à faire réaliser les travaux propres à remédier aux désordres constater et permettre une exploitation et une jouissance normale des locaux commerciaux, objets du bail renouvelé du 15 avril 2011 sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,

' visant à voir autoriser la SAS CARIGIL à consigner ses loyers sur tel compte ouvert par elle à cet effet auprès de la Caisse des dépôts et de consignation jusqu'à justification par les consorts [S] et par tout moyen de nature à lui donner un caractère officiel de la réception en bonne et due forme des travaux propres à faire cesser tous les désordres, tenant tant à la structure qu'à la toiture des locaux, subis par la SAS CARIGIL,

- Rejetons les autres demandes,

- Réservons les dépens.

Les sociétés Carigil et [L] ont régularisé un déféré à l'encontre de cette ordonnance.

Par arrêt en date du 11 avril 2023, la cour d'appel de Poitiers (1ère chambre) a statué ainsi :

- Confirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a rejeté :

- les demandes de la société Carigil et de Me [L] relatives à la comparution personnelle des parties, au défaut de notification du non-renouvellement du bail au commissaire à l'exécution, à la fin de non-recevoir tirée de l'estoppel, à la condamnation du bailleur au paiement d'une provision au titre du préjudice résultant de la perte de céder son fonds,

- les demandes des consorts [S] relatives au paiement d'une indemnité d'occupation, à la libération des lieux, à l'expulsion de la société Carigil,

- réservé les dépens,

- Infirme l'ordonnance en ce qu'elle a dit que la société Carigil a perdu à compter du 31 mars 2020 la qualité de locataire des locaux et déclaré irrecevables les demandes de la société Carigil et de Me [L] :

- visant à voir dire et juger de la responsabilité du bailleur le défaut d'entretien des locaux,

- visant à voir condamner in solidum les consorts [S] à faire réaliser les travaux propres à remédier aux désordres constatés et permettre une exploitation et une jouissance normale des locaux commerciaux, objets du bail renouvelé du 15 avril 2011, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,

- visant à voir autoriser la SAS Carigil à consigner ses loyers sur tel compte ouvert par elle à cet effet auprès de la caisse des dépôts et de consignation jusqu'à justification par les consorts [S] et par tout moyen de nature à lui donner un caractère officiel de la réception en bonne et due forme des travaux propres à faire cesser tous les désordres, tenant tant à la structure qu'à la toiture des locaux, subis par la SAS Carigil.

Les consorts [S] ont saisi le conseiller de la mise en état d'une demande tendant à déclarer irrecevables comme nouvelles en cause d'appel les demandes susvisées.

Par ordonnance du 11 octobre 2023, le conseiller de la mise en état a notamment statué comme suit :

- Se déclare incompétent pour connaître de l'irrecevabilité de demandes nouvelles des appelantes présentée par Messieurs [F] [S] et [Y] [S] et Mesdames [I] [P] épouse [S], [A] [S] et [M] [S],

- Déboute Messieurs [F] [S] et [Y] [S] et Mesdames [I] [P] épouse [S], [A] [S] et [M] [S] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

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Les sociétés [L] et Carigil, par dernières conclusions transmises le 4 octobre 2023, demandent à la cour de :

Statuant à nouveau, après expertise judiciaire,

Sur les demandes principales des Consorts [S],

- Juger que :

- l'incident de paiement des loyers ayant donné lieu à la délivrance du commandement de payer les loyers du 19 mars 2013 a été régularisé, ainsi qu'il ressort des propres pièces des Consorts [S],

- les chambres n° 4, 5 et 6 ont été remises en leur état primitif, et rendues à la location, ainsi que la preuve en est rapportée par les photographies versées aux débats, prises dès le 29 décembre 2015, et le procès-verbal de constat d'huissier, dressé le 10 mai 2016,

- la Société CARIGIL ne peut être tenue pour responsable des désordres ressortant de la vétusté de l'immeuble, et atteignant sa structure,

- Juger par conséquent qu'il n'y a pas lieu de constater l'acquisition de la clause résolutoire pour aucune de ces raisons,

- Juger ainsi mal fondée l'action des Consorts [S], et les débouter en toutes leurs demandes, fins et conclusions,

Sur les demandes reconventionnelles de la Société CARIGIL et de Maître [L] ès qualités,

A titre principal :

- Prononcer la résiliation du bail commercial existant entre les Consorts [S] et la Société CARIGIL, aux torts du bailleur, avec toutes conséquences de droit,

Condamner in solidum les Consorts [S] à payer à la Société CARIGIL la somme de 572.311 €, avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir, et capitalisation des intérêts par année entière en vertu de l'anatocisme,

A titre subsidiaire :

- Juger que le défaut d'entretien des locaux résulte de la vétusté, et donc de la responsabilité du bailleur,

- Condamner in solidum les Consorts [S] à faire réaliser les travaux propres à remédier aux désordres constatés et permettre une exploitation et une jouissance normales des locaux commerciaux objets du bail renouvelé du 15 avril 2011, sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,

- Autoriser la Société CARIGIL à consigner ses loyers sur tel compte ouvert par elle à cet effet auprès de la CAISSE DES DÉPÔTS ET CONSIGNATIONS, jusqu'à justification par les Consorts [S], et par tout moyen de nature à lui donner un caractère officiel, de la réception en bonne et due forme des travaux propres à faire cesser tous les désordres, tenant tant à la structure qu'à la toiture des locaux, et plus particulièrement les fuites d'eau et de gaz subies par la Société CARIGIL,

En tout état de cause :

- Condamner in solidum les Consorts [S] aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise judiciaire,

- Autoriser la SELARL Olivier BERTRAND, avocat, à les poursuivre directement pour ceux dont il aura été fait l'avance sans en avoir été reçu provision,

- Condamner in solidum les Consorts [S] à payer à la Société CARIGIL la somme de 15.000 € au titre des frais nécessaires à la défense de ses intérêts en justice non compris dans les dépens,

- Juger que, dans l'hypothèse où la Société CARIGIL serait contrainte d'avoir à faire procéder à l'exécution forcée des condamnations prononcées à défaut de règlement spontané, le montant des sommes retenues par le commissaire de justice, agissant en application des dispositions des articles A. 444-10 et suivants du Code de commerce, issus de l'arrêté du 23 février 2022 fixant les tarifs réglementés des huissiers de justice, sera intégralement supporté in solidum par les Consorts [S], en sus des sommes éventuellement mises à leur charge au titre des frais nécessaires à la défense de ses intérêts en justice non compris dans les dépens.

Les consorts [S], par dernières conclusions transmises le 26 avril 2024, demandent à la cour de :

- Dire et juger irrecevable les demandes de la SAS Carigil et de la SELARL [L] ès-qualités, visant à voir prononcer la résiliation du bail commercial existant entre les consorts [S] et la SAS Carigil aux torts du bailleurs avec toute conséquence de droit et visant à voir condamner in solidum les consorts [S] à payer à la SAS Carigil la somme de 572.300 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir et capitalisation des intérêts par année entière en vertu de l'anatocisme

- Dire et juger irrecevable les demandes de la SAS Carigil et de la SELARL [L] à titre subsidiaire visant à voir condamner in solidum les consorts [S] à faire réaliser les travaux propres à remédier aux désordres constatés et permettre une exploitation et une jouissance normales des locaux commerciaux objets du bail renouvelé du 15 avril 2011 sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir et visant à voir autoriser la SAS CARIGIL à consigner ses loyers jusqu'à justification de la réception en bonne et due forme des travaux propres à faire cesser tous les désordres tenant tant à la structure qu'à la toiture des locaux et plus particulièrement les fuites d'eau et de gaz subies par la SAS Carigil.

En tout état de cause,

- Débouter la SAS Carigil et la SELARL [L] es qualité de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

- Dire et juger que la SAS Carigil a perdu tout droit d'occupation des lieux le 28 mars 2022 suite au refus de renouvellement du bail commercial qui lui a été notifié,

En conséquence,

- Ordonner l'expulsion des lieux de la SAS Carigil ainsi que de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique

- Condamner la SAS Carigil à verser aux consorts [S] pris en une seule et même personne la somme de 6.000 € mensuelle à titre d'indemnité d'occupation à compter du mois d'avril 2022 jusqu'au départ effectif des lieux.

- Confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Saintes sauf à prononcer au lieu de constater, en ce qu'il a constaté la résiliation du bail commercial existant entre les consorts [S] et la SAS CARIGIL pour défaut du preneur à ses obligations d'entretien des lieux, opposition à la visite des lieux, non signalement des désordres affectant les lieux et - ordonné l'expulsion de la SAS CARIGIL et de tous occupants de son chef avec si besoin est le concours de la force publique.

En tout état de cause,

- Confirmer le jugement du Tribunal de Grande Instance de Saintes en ce qu'il a donné acte aux consorts [S] de ce qu'ils se réservaient en l'état une action indemnitaire pour la remise en état des lieux selon bilan à établir à la sortie de la SAS Carigil,

- Confirmer le jugement du Tribunal de Grande Instance de SAINTES en ce qu'il a débouté la SAS CARIGIL de ses demandes reconventionnelles

- Confirmer le jugement du Tribunal de Grande Instance de SAINTES en ce qu'il a condamné la SAS CARIGIL aux entiers dépens et à verser aux consorts [S] la somme de 3.000 €uros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

- Réformer le jugement du Tribunal de Grande Instance de SAINTES en ce qu'il a condamné la SAS CARIGIL à payer aux consorts [S] une indemnité d'occupation limitée à 2.591,33 € par mois à compter du jugement

Et statuant à nouveau de ce chef,

- Condamner la SAS CARIGIL et la SELARL [L] à payer aux consorts [S] une indemnité d'occupation limitée à 6.000 € par mois à compter du jugement du 4 septembre 2015,

- Réformer le jugement du Tribunal de Grande Instance de SAINTES en ce qu'il a débouté les consorts [S] de leur demande tendant à fixer leur créance au passif du redressement judiciaire de la SAS CARIGIL à la somme de 500.000 € à titre indemnitaire

Statuant de nouveau de ce chef,

- Fixer la créance des consorts [S] au passif du redressement judiciaire de la Société CARIGIL à titre provisionnel à la somme de 500.000 €uros à parfaire dans l'attente de l'état des lieux de sortie de la SAS CARIGIL

- Ajoutant à la condamnation de première instance, CONDAMNER la SAS CARIGIL à payer aux consorts [S] la somme de 10.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile .

- Condamner la SAS CARIGIL aux entiers dépens.

Pour plus ample exposé, il sera expressément renvoyé aux écritures des parties déposées aux dates susdites.

Le 29 avril 2024 a été ordonnée la clôture de l'instruction de l'affaire.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Au préalable, il convient de rappeler que les consorts [S] eux-même conviennent de ce qu'il a été définitivement jugé par arrêt de la cour de céans en date du 29 novembre 2016, que le commandement de payer en date du 19 mars 2013 pour impayés de loyer et le commandement en date du 29 avril 2013 pour remise en état des chambres 4, 5 et 6 n'entraînaient pas le jeu de la clause résolutoire. Les développements des sociétés Carigil et [L] sur ce point sont donc sans objet.

I Sur la recevabilité des demandes des sociétés Carigil et [L] :

A) Sur le caractère nouveau en cause d'appel des demandes principales des sociétés Carigil et [L] :

Ces demandes principales sont les suivantes :

- Prononcer la résiliation du bail commercial existant entre les Consorts [S] et la Société Carigil, aux torts du bailleur, avec toutes conséquences de droit,

- Condamner in solidum les Consorts [S] à payer à la Société Carigil la somme de 572.311 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir, et capitalisation des intérêts par année entière en vertu de l'anatocisme.

Les consorts [S] opposent l'irrecevabilité de ces demandes comme étant nouvelles en cause d'appel.

L'article 567 du code de procédure civile dispose que 'les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel'. En l'espèce, les consorts [S], demandeurs en première instance, sollicitaient la résiliation du bail aux torts du preneur compte tenu d'un défaut d'entretien de l'immeuble loué. Au regard d'une expertise ordonnée par la cour aux fins de déterminer si les dégradations constatées étaient imputables au preneur qui aurait manqué à son obligation d'entretien courant, ou au bailleur qui aurait manqué à son obligation d'entretien de la structure, la demande de la société Carigil tendant à voir prononcer la résiliation du bail aux torts du bailleur et condamner ce dernier à en réparer les conséquences financières constitue une demande reconventionnelle recevable en appel.

Le moyen des consorts [S] au titre de cette irrecevabilité sera donc écarté

B) Sur l'irrecevabilité des demandes principales et subsidiaires des sociétés Carigil et [L] en ce que la société Carigil n'aurait plus la qualité de locataire et serait prescrite :

Il convient de rappeler les éléments de chronologie suivants.

Par courrier en date du 2 janvier 2020, la société Carigil a demandé le renouvellement du bail commercial dont elle était titulaire, pour une durée de 9 ans à compter du 1er avril 2020.

Par actes extra-judiciaires en date des 28 février 2020 et 26 mars 2020 (pièce n° 24 et 25 des consorts [S]), les bailleurs ont signifié à la société preneuse leur refus de renouvellement au motif que celle-ci aurait manqué gravement à ses obligations de locataire, à savoir :

- un défaut grave d'entretien des lieux,

- l'abandon de l'activité de restauration,

- l'abandon d'une partie des lieux,

- un défaut d'information des bailleurs sur des désordres affectant les lieux.

Au terme de ces actes, il est rappelé à la société preneuse, au visa de l'article L 145-10 du code de commerce, qu'elle dispose d'un délai de deux ans à compter de cette signification, pour contester ce refus de renouvellement ou demander le paiement d'une indemnité d'éviction.

Les consorts [S] prétendent que la société Carigil n'ayant pas contesté le refus de renouvellement dans le délai de deux ans du refus, elle n'est plus fondée à le faire, le refus de renouvellement est acquis et la société Carigil ne peut plus se prévaloir de sa qualité de locataire depuis le 28 mars 2022.

La cour constate que dans les deux années qui ont suivi cette signification, la société Carigil n'a certes pas formulé de demande de paiement d'une indemnité d'éviction. Pour autant, elle a, devant la cour, selon conclusions signifiées le 5 mai 2021, contesté le non renouvellement à elle opposé par l'indivision [S] pour faute du preneur. En effet, elle indique notamment en page 14/22 des conclusions susvisées : 'Concernant le défaut d'entretien dont il est fait reproche à la société Carigil, force est d'admettre que l'état d'usage des locaux résulte essentiellement de leur vétusté, et non d'un défaut d'entretien, le preneur faisant son possible pour maintenir en état d'exploitation des locaux très usagers'. Compte tenu de la contestation du non renouvellement du bail intervenue dans le délai biennal, les consorts [S] ne sont pas fondés à affirmer que la société Carigil a perdu sa qualité de locataire au 28 mars 2022.

Le défaut de demande de paiement d'une indemnité d'éviction par la société Carigile dans le délai de deux ans à compter du refus de renouvellement appelle toutefois l'analyse suivante de la part de la cour.

Dans ses conclusions signifiées le 4 octobre 2023, soit au-delà de l'expiration du délai biennal, la société Carigil sollicite le paiement des sommes suivantes :

- 16.119,00 euros au titre de travaux nécessaires pour faire cesser des fuites d'eau et de gaz,

- 16.192,00 euros au titre de son préjudice d'exploitation en ce que ce désordre l'a empêchée de louer 30 chambres sur 37 entre le 19 avril 2023 et le 23 mai 2023,

- 540.000 euros au titre de la perte du fonds de commerce.

La cour constate que si les deux premières demandes relèvent de la prescription quinquennale de droit commun de l'article 2224 du code civil, tel n'est pas le cas de la troisième (540.000 euros), laquelle poursuit strictement le même objectif que la demande en paiement d'une indemnité d'éviction qui est destinée à compenser la perte du fonds de commerce. En effet, l'article L 145-14 du code de commerce dispose en son alinéa 2 : 'Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce déterminée suivant les usages de la profession (...)' Une telle demande relève du statut d'ordre public des baux commerciaux et doit nécessairement être formalisée dans le délai de deux ans du refus de renouvellement, qui s'impose en application de l'article 145-60 du code de commerce. Les consorts [S] soulèvent la prescription d'une telle demande quant ils concluent à son irrecevabilité et indiquent en page 28 de leurs dernières conclusions : 'Dans le délai de deux, la SAS Carigil pouvait contester les motifs de ce congé et solliciter une indemnité d'éviction. Elle ne l'a pas fait'.

La cour ne pourra que constater l'irrecevabilité de la demande de la société Carigil au titre du paiement de la somme de 540.000 euros en réparation de la perte de son fonds de commerce.

II Au fond :

A) Sur le prononcé de la résiliation du bail commercial :

Comme il a été vu précédemment, il n'y a pas lieu de considérer, comme le prétendent les consorts [S], que le bail a cessé le 28 mars 2022. Celui s'est poursuivi au-delà de cette date compte-tenu de la contestation par la société Carigil, du refus de renouvellement.

Il résulte des conclusions de l'expert que les bailleurs ont manqué à leur obligation d'entretenir la structure de l'immeuble et que nombre de désordres sont imputables à la vétusté du bien. 'Les bâtiments sont vétustes et nécessitent une restructuration lourde' a notamment conclu Mme [O]. Il est constant en outre, que les consorts [S] ont refusé de prendre en charge les travaux rendus nécessaires pour remédier à des fuites d'eau et de gaz. Comme il sera vu ultérieurement, ces travaux relevaient manifestement des réparations à leur charge. Les consorts [S] ne contestent pas cette circonstance puisqu'ils affirment que s'ils ont refusé d'assumer ces réparations, c'est au motif que la société Carigil aurait perdu sa qualité de locataire et non parce qu'ils incombaient au preneur.

Au vu de l'ensemble de ces demandes, ils convient de prononcer la résiliation du bail commercial. Celle-ci prendra effet à la date du présent arrêt.

B) Sur les demandes indemnitaires consécutives à la cessation du bail :

Il convient d'examiner les demandes respectives de la société Carigil et des consorts [S].

1) Sur les demandes de la société Carigil :

Comme il a été vu précédemment, seules sont recevables car non soumises à la prescription biennale de l'article L. 145-60 du code de commerce, mais à la prescription quinquennale de droit commun, les demandes suivantes :

- 16.119,00 euros au titre de travaux nécessaires pour faire cesser des fuites d'eau et de gaz,

- 16.192,00 euros au titre de son préjudice d'exploitation en ce que ce désordre l'a empêchée de louer 30 chambres sur 37 entre le 19 avril 2023 et le 23 mai 2023.

Il convient d'examiner leur bien fondé.

En ce qui concerne la première somme, la société Carigil justifie avoir pris en charge 6 factures émanant des entreprises Boulanger, Patdepan et Atlantik Plopmberie (Pièces 41 à 55 de la société Carigil) pour un montant total de 16.119,00 €. Il résulte d'un constat de commissaire de justice du 2 mai 2023 (pièce n° 56) que ces travaux ont été rendus nécessaires par la vétusté des conduits atteintes de corrosion, élément non contesté par la partie adverse. Leur charge pesait sur le bailleur. En effet, l'acte de renouvellement de bail commercial unissant l'indivision [S] et la société Carigil (pièce n° 4 des intimés) mentionne notamment :

- au chapitre 'Entretien-réparation' : 'Le preneur tiendra les lieux loués de façon constante en parfait état de réparations locatives et de menu entretien ; il supportera en outre celles visées à l'article 605 alinéa 1 du code civil, le bailleur n'étant tenu que des grosses réparations prévues à l'article 606 du même code (...) Il est incontestable que la remise en état d'une conduite de gaz dont les opérations de déblaiement ont révélé qu'elle était vétuste et rouillée sur toute la longueur appartient à la catégorie des grosses réparations. Comme il a été vu précédemment, les bailleurs n'ont pas opposé le fait qu'il s'agirait de travaux de simple entretien pour refuser de les prendre en charge, mais le fait que la société preneuse aurait perdu sa qualité de locataire.

En ce qui concerne la deuxième somme, il n'est pas contesté que les fuites susvisées et les travaux qui s'en sont suivis ont rendu inexploitables 30 chambres sur 37 entre le 19 avril 2023 et le 23 mai 2023. Il en est résulté un préjudice d'exploitation dont la société Carigil est fondée à réclamer réparation. En pièce n° 59, elle produit un décompte fondé sur le chiffre d'affaires réalisé sur la période printanière considérée, au cours des années 2017, 2018 et 2019, - période particulièrement propice à la reprise de l'activité touristique - pour parvenir à une perte hors taxes estimée à la somme de 16.192 euros. Cette méthode de calcul, non contestée par la partie adverse est pertinente et approuvée par la cour.

Au vu de l'ensemble de ces observations, les consorts [S] seront condamnés à payer aux sociétés appelantes la somme totale de 32.311 euros, en réparation des dommages résultant des manquements des bailleurs à leurs obligations contractuelles.

2) Sur les demandes des consorts [S] :

Les consorts [S] demandent à la cour de fixer leur créance au passif du redressement judiciaire de la SAS Carigil à la somme de 500.000 € au titre des travaux de remise aux normes à entreprendre suite à la reprise des lieux.

Cette demande appelle deux observations. D'une part, elle n'est nullement justifiée quant à son quantum. D'autre part, comme il a été vu précédemment, nombre de désordres affectant l'immeuble trouvent leur origine dans la vétusté du bien et le manque d'entretien de sa structure imputables aux bailleurs. Ceux-ci ne sont donc pas fondés en leur demande et le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté les intimés sur ce point.

C) Sur l'indemnité d'occupation :

Dans la mesure où le présent arrêt prononce la résiliation du bail commercial, c'est à compter de celui-ci que l'indemnité d'occupation sera due par la société preneuse jusqu'à la date de la libération des lieux et remise des clés.

En ce qui concerne le quantum de l'indemnité, la cour constate au préalable que les documents contractuels versés aux débats (cession du bail, renouvellement du bail commercial) sont taisants sur le quantum d'une indemnité d'occupation à l'échéance du bail.

Cette indemnité doit être fixée à la valeur locative des locaux. Les consorts [S] l'estiment à la somme mensuelle de 6.000 €. Certes, comme ils le soulignent, cet ensemble immobilier a une superficie importante et bénéficie d'un emplacement particulièrement privilégié. Mais l'état de l'immeuble doit aussi être pris en considération, et notamment sa vétusté relevée par l'expert. C'est pourquoi, le cour ne trouve pas matière à retenir une valeur locative supérieure à celle de 2.591,33 euros par mois correspondant au loyer commercial.

L'indemnité d'occupation sera en conséquence fixée à la somme de 2.591,33 euros par mois.

III Sur les frais et dépens :

Dans la mesure où les consorts [S] succombent au principal, ils seront déboutés de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Ils seront condamnés in solidum aux entiers dépens de première instance et d'appel, lesquels comprendront notamment les frais d'expertise.

Les consorts [S] seront en outre condamnés in solidum à payer à la société Carigil et à la société [L] prises comme une seule partie la somme de 8.000 euros au titre de leurs frais irrépétibles de première instance et d'appel.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Vu l'arrêt de la cour de céans en date du 29 novembre 2016 qui a notamment infirmé en toutes ses dispositions le jugement rendu le 4 septembre 2015 par le Tribunal de Grande Instance de Saintes,

Rappelle qu'il a été définitivement jugé par arrêt de la cour de céans en date du 29 novembre 2016, que le commandement de payer en date du 19 mars 2013 pour impayés de loyer, et du 29 avril 2013 pour remise en état des chambres 4, 5 et 6 n'entraînaient pas le jeu de la clause résolutoire,

Déclare recevables devant la cour les demandes principales et subsidiaires formées par la société Carigil et la SELARL [L] ès-qualités, à l'exception de celle portant sur la somme de 540.000 euros au titre de la perte du fonds de commerce,

Prononce la résiliation du bail commercial souscrit entre la société Carigil, preneuse, et Madame [I] [P] épouse [S], Monsieur [F] [S], Madame [C] [E] épouse [S], Monsieur [Y] [S], Madame [A] [S], Madame [M] [S], bailleurs, à compter du présent arrêt,

Condamne in solidum Madame [I] [P] épouse [S], Monsieur [F] [S], Madame [C] [E] épouse [S], Monsieur [Y] [S], Madame [A] [S] et Madame [M] [S] à payer à la SAS Carigil et à la SELARL [L] ès-qualités, prises comme une seule partie, la somme de 32.311 euros,

Déboute Madame [I] [P] épouse [S], Monsieur [F] [S], Madame [C] [E] épouse [S], Monsieur [Y] [S], Madame [A] [S] et Madame [M] [S] de leur demande tendant à fixer leur créance au passif du redressement judiciaire de la SAS CARIGIL à la somme de 500.000 € au titre des travaux de remise aux normes à entreprendre suite à la reprise des lieux,

Condamne la SAS Carigil et la SELARL [L] ès-qualités, à payer à Madame [I] [P] épouse [S], Monsieur [F] [S], Madame [C] [E] épouse [S], Monsieur [Y] [S], Madame [A] [S] et Madame [M] [S], une indemnité d'occupation de 2.591,33 euros par mois jusqu'à la date de la libération des lieux et remise des clés,

Déboute Madame [I] [P] épouse [S], Monsieur [F] [S], Madame [C] [E] épouse [S], Monsieur [Y] [S], Madame [A] [S] et Madame [M] [S] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Madame [I] [P] épouse [S], Monsieur [F] [S], Madame [C] [E] épouse [S], Monsieur [Y] [S], Madame [A] [S] et Madame [M] [S] à payer à la SAS Carigil et à la SELARL [L] ès-qualités, prises comme une seule partie, la somme de 8.000 euros au titre de leurs frais irrépétibles de première instance et d'appel,

Condamne in solidum Madame [I] [P] épouse [S], Monsieur [F] [S], Madame [C] [E] épouse [S], Monsieur [Y] [S], Madame [A] [S] et Madame [M] [S] aux entiers dépens de première instance et d'appel, lesquels comprendront notamment les frais d'expertise,

Autorise la SELARL Olivier Bertrand, avocat, à les poursuivre directement pour ceux dont il aura été fait l'avance, sans en avoir reçu provision,

Dit que dans l'hypothèse où la SAS Carigil serait contrainte de recourir à l'exécution forcée, le montant des sommes retenues par le commissaire de justice sera intégralement supporté in solidum par Madame [I] [P] épouse [S], Monsieur [F] [S], Madame [C] [E] épouse [S], Monsieur [Y] [S], Madame [A] [S] et Madame [M] [S],

Rejette toute demande plus ample ou contraire.