CA Aix-en-Provence, ch. 1-1, 18 juin 2024, n° 20/08731

Exposé des faits et de la procédure

Par acte du 28 mai 2014, M. [S] [V] et Mme [X] [G] (les consorts [V]-[G]) ont acquis de M. [J] [Z] et Mme [B] [T] épouse [Z] (les époux [Z]) une maison avec piscine, sise à [Localité 7], au prix de 760 000 €.

À l'acte de vente, ont été annexés un diagnostic de l'installation d'assainissement non collectif établi par le service public d'assainissement non collectif (SPANC) le 5 juillet 2013, concluant à un dispositif non conforme, car sous-dimensionné et préconisant des travaux de réhabilitation par la mise en place d'un système de pré-traitement et de traitement réglementaire, ainsi qu'un devis de la société Baeza, en date du 18 juillet 2013, chiffrant la confection d'un épandage et la création d'une tranchée à 4 280 €.

Se plaignant de l'existence d'infiltrations dans le sous-sol de la maison et le toit du garage, d'un dysfonctionnement du dispositif de vidange de la piscine et de la non conformité de la fosse septique, les consorts [V]- [G] ont saisi le juge des référés qui, par ordonnance du 15 décembre 2015, a ordonné une expertise judiciaire et désigné pour y procéder Mme [I] [O].

L'expert a déposé son rapport le 24 novembre 2017.

Par acte du 25 juin 2018, les consorts [V]-[G] ont assigné les époux [Z] devant le tribunal de grande instance d'Aix en Provence, afin d'être indemnisés de leurs préjudices.

Par jugement du 3 septembre 2020, assorti de l'exécution provisoire, le tribunal judiciaire d'Aix en Provence a :

- condamné les époux [Z] à payer à aux consorts [V]- [G] une somme de 32 973 € au titre des travaux de reprise, une somme de 30 000 € en réparation de leur préjudice moral, et une somme de 1 500 € en réparation de leur préjudice de jouissance, le tout avec intérêts au taux légal à compter du 25 juin 2018 ;

- débouté les consorts [V]- [G] du surplus de leurs demandes ;

- débouté les époux [Z] de leurs demandes ;

- condamné les époux [Z] à payer aux consorts [V]- [G] une indemnité de 2 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, comprenant les frais d'expertise judiciaire.

Pour statuer ainsi, il a considéré que :

- le fort taux d'humidité provoquant des remontées capillaires dans le sous sol résulte des dispositions constructives initiales, non conformes aux règles de l'art et de la transformation du sous-sol en zone habitable, sans dispositions suffisantes pour assurer une ventilation efficace ;

- ce vice, qui est antérieur à la vente, a été dissimulé aux acheteurs qui, en dépit des auréoles visibles lors des visites, n'étaient pas en mesure de prendre conscience du vice dans toute son ampleur, et il rend la salle de jeux et le bureau impropres à leur usage ;

- les vendeurs ne sont pas fondés à exciper de la clause d'exclusion de garantie stipulée dans l'acte de vente au motif que s'ils ne sont pas professionnels, ils avaient nécessairement connaissance du taux d'humidité et de ses conséquences, même si leurs manifestations se sont aggravés depuis l'installation dans les lieux des acheteurs ;

- les traces d'infiltrations sur le plafond du garage ne caractérisent aucun vice caché au sens de l'article 1641 du code civil, puisqu'elles ne rendent pas le garage impropre à sa destination ;

- la responsabilité des époux [Z] n'est pas engagée sur le fondement de l'article 1792 du code civil au titre des travaux de transformation du sous-sol, dès lors qu'il n'est pas démontré qu'ils sont à l'origine de ces travaux, mais, en revanche, ils sont responsables de plein droit des infiltrations affectant le toit du garage au titre des travaux, réalisés à leur initiative, sur le carrelage de la terrasse, dans la mesure où ces travaux ne sont pas conformes aux règles de l'art ;

- les vendeurs, par des manoeuvres dolosives, ont dissimulé aux acquéreurs les auréoles et traces de remontées capillaires en bas des murs dans le garage, les infiltrations au niveau du plafond du garage, et l'importance des travaux à réaliser pour la mise en conformité de la fosse septique, de sorte qu'ils doivent, à ce titre, indemniser les acheteurs de l'ensemble de leurs préjudices.

S'agissant de la fosse septique, le tribunal s'est référé à l'acte de vente, qui stipule qu'elle doit faire l'objet de travaux et que les acheteurs en font leur affaire, pour conclure que le vice, étant connu de ces derniers, ne peut donner lieu à garantie.

Quant à l'absence de canalisation des eaux de vidange de la piscine, il n'a retenu aucun vice caché susceptible de donner lieu à garantie des vendeurs au motif qu'elle ne rend pas l'ouvrage impropre à sa destination.

Par acte du 10 septembre 2020, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, les époux [Z] ont relevé appel de cette décision, limité à ses dispositions qui les ont condamnés à payer 32 973 € au titre des travaux de reprise, 30 000 € au titre du préjudice moral, 1 500 € , au titre du préjudice de jouissance, outre les intérêts, ainsi que 2 000 €, au titre de l'article 700 code de procédure civile et aux dépens, et qui les ont déboutés de leur demande indemnitaire.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 16 avril 2024.

Prétentions et moyens des parties

Dans leurs dernières conclusions, régulièrement notifiées le 1er octobre 2021, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, les époux [Z] demandent à la cour de :

' infirmer le jugement en ce qu'il les a, sur le fondement du dol, condamnés à payer diverses sommes aux consorts [V] [G] ;

' débouter les consorts [V] [G] de leurs demandes sur le fondement d'une réticence dolosive ;

' condamner les consorts [V] [G] à leur payer une somme de 15 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, ainsi que 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance, distraits au profit de leur avocat;

Au soutien de leur appel et de leurs prétentions, ils font valoir que :

- aucun vice caché ni réticence dolosive ne sont démontrés concernant l'état des pièces du sous-sol, puisque l'expert a été très clair sur le fait que les traces étaient visibles lors de la vente et que, sur les plans remis aux acheteurs, cet espace apparaît bien comme un sous-sol, même s'il était aménagé ;

- les travaux de réfection du carrelage de la terrasse ne correspondent pas à des travaux de construction, mais d'embellissement ;

- la reprise intégrale du réseau d'assainissement ne saurait être mise à leur charge au titre d'un vice caché ou d'un dol, puisqu'ils ont informé les acquéreurs de la nécessité d'une réfection du système d'assainissement et que ces derniers ont déclaré en faire leur affaire personnelle ;

- l'expert n'a retenu aucune non conformité du système de vidange de la piscine ;

- le préjudice de jouissance et le préjudice moral allégués ne sont démontrés par aucune pièce probante.

Dans leurs dernières conclusions d'intimés et d'appel incident, régulièrement notifiées le 8 mars 2021, auxquelles il convient de renvoyer pour un exposé plus exhaustif des moyens, M. [V] et Mme [G] demandent à la cour de :

' confirmer le jugement, sauf en ce qui concerne le quantum des préjudices, les désordres affectant la piscine et les infiltrations dans le garage et le réformer sur ces postes de préjudice ;

' dire et juger que la maison est affectée de vices cachés et que la responsabilité décennale des époux [Z] en qualité de constructeurs est engagée ;

' dire et juger que les époux [Z] ont manqué à leur obligation d'information par réticence dolosive ;

En conséquence,

' condamner les époux [Z] à leur payer :

* la somme de 134 214,60 € au titre des travaux de réfection,

* la somme de 70 400 € à parfaire au jour du jugement au titre du préjudice de jouissance,

* la somme de 15 000 € au titre du préjudice moral,

' assortir ces condamnations des intérêts à compter de la mise en demeure du 20 avril 2018 et avec capitalisation de ceux-ci ;

' condamner les époux [Z] à leur payer la somme de 15 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, comprenant les frais d'expertise judiciaire.

Ils soutiennent que :

- le bien immobilier est affecté de plusieurs vices cachés, consistant dans un fort taux d'humidité et des traces anciennes de remontées capillaires dans le sous-sol de l'habitation, un dysfonctionnement de la fosse septique ainsi qu'un dysfonctionnement du système de vidange de la piscine ;

- le taux d'humidité et les traces anciennes de remontées capillaires dans le sous-sol n'étaient pas visibles lors des visites, puisque les traces se trouvent en sous face sur le brut et le plâtre, alors que les murs sont garnis d'un crépi peint destiné à les dissimuler ;

- la responsabilité des vendeurs est engagée au titre de l'article 1792 du code civil en ce qui concerne les désordres affectant le plafond du garage, dès lors que ceux-ci proviennent de travaux d'étanchéité de la terrasse située au dessus et réalisés en 2009, moins de dix ans avant la vente, dont ils n'ont pas fait mention lors de la vente ;

- l'évacuation de la fosse septique n'est pas assurée et, selon l'expert, des travaux très importants sont nécessaires, qui excèdent ce qui a été convenu lors de la vente, puisqu'il leur avait été indiqué que seul l'épandage devait être changé ;

- l'évacuation des eaux de vidange de la piscine s'effectuant par un tuyau simple en PVC rigide à même le sol et en direction du muret mitoyen, n'est pas conforme dès lors que le système d'assainissement non collectif de la propriété n'a pas été conçu et n'est pas adapté pour recevoir un grand volume d'eau sur une brève période et que l'acte de vente ne comporte aucune information quant à l'impossibilité de procéder à une vidange totale de la piscine.

S'agissant des préjudices, ils soutiennent que :

- le devis de la société COREBAT d'un montant de 103 669,50 € correspond au chiffrage actualisé des travaux strictement nécessaires à la réparation des vices cachés ;

- il convient d'y ajouter le coût de la facture de la mise en conformité de l'assainissement pour un montant de 9 100,30 €, celui de la facture de la société Divita terrassement d'un montant de 7 464 € pour la constitution d'une zone de drainage afin de pouvoir récupérer les eaux de piscine et le coût de la remise en état de la propriété après passage des engins, suivant devis du 12 décembre 2014 de l'entreprise Jardival pour un montant de 13 990,80 € ;

- leur préjudice de jouissance ne peut être contesté, puisqu'ils ne peuvent utiliser, conformément à leur destination, les pièces du sous sol, notamment le bureau, dont ils ont besoin dans le cadre de leurs professions respectives, que les désordres affectant la fosse septique en contrarient les fonctionnalités et que, sans ces désordres, la maison pourrait être louée environ 4 000 € par mois ;

- ils subissent un préjudice moral très important, lié à la longueur de la procédure et aux nombreux tracas et frais que celle-ci a engendrés.

Motifs de la décision

Sur la garantie des vices cachés

En application de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

Selon l'article 1643 du même code, le vendeur est tenu des vices cachés quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

Le succès d'une action en garantie des vices cachés suppose de la part du demandeur la preuve d'un défaut antérieur à la vente, caché lors de celle-ci et rendant la chose vendue impropre à l'usage auquel on la destine ou en diminuant significativement l'usage.

Lorsqu'une clause d'exclusion de garantie des vices cachés a été stipulée, elle n'est pas opposable à l'acheteur s'il est démontré que le vendeur non professionnel avait connaissance du vice et l'a dissimulé.

En l'espèce, le rapport de l'expert judiciaire conclut que :

- l'immeuble souffre d'un défaut d'étanchéité sur l'extérieur des parois en contact avec la terre, provoquant une forte odeur d'humidité, ainsi que des traces de remontées capillaires sur le bas des murs dans le sous sol, car la transformation d'un sous-sol en pièce habitable exige une ventilation adaptée, une étanchéité des parois extérieures et une isolation du plancher qui n'ont pas été réalisées et la cunette de recueil des eaux n'est pas conforme aux règles de l'art, provoquant un défaut dans l'évacuation des eaux d'infiltration en pied de parois extérieures, ainsi qu'un manque de ventilation à l'origine d'une impropriété à leur destination des pièces aménagées du sous-sol ;

- la toiture terrasse située au dessus du plafond du garage n'est pas étanche, provoquant des infiltrations dans le plafond du garage ;

- les défauts préexistaient à la vente ;

- le système d'assainissement non collectif équipant l'immeuble, vétuste, n'est pas fonctionnel, empêchant les eaux usées de s'évacuer ;

- la réglementation n'impose aucune canalisation des eaux de piscine.

Les consorts [V]-[G] invoquent l'existence de vices cachés en ce qui concerne les infiltrations affectant les pièces habitables du sous sol, le système d'assainissement et la piscine.

A/ sur les infiltrations dans le sous sol

Les époux [Z] ne contestent pas les conclusions de l'expert selon lesquelles les pièces du sous-sol sont affectées d'infiltrations et de remontées capillaires provenant des dispositions constructives initiales, à l'origine d'une forte odeur d'humidité.

En revanche, ils contestent que ce vice ait été dissimulé et qu'il rende le bien impropre à son usage. Par ailleurs, ils opposent à leurs acheteurs la clause d'exclusion de garantie des vices cachés stipulée dans l'acte de vente.

Sur le premier point, si l'expert confirme que, lors des visites, des auréoles étaient visibles sur les murs du sous-sol, il précise que celles-ci étaient insuffisantes pour permettre aux acheteurs de déceler l'ampleur des infiltrations. Les époux [Z] ne produisent aucun élément technique démontrant que la seule présence des auréoles était de nature à permettre à leurs co-contractants de comprendre qu'il existait un défaut constructif, ce d'autant qu'ils ont reconnu lors de l'expertise amiable qui a précédé l'expertise judiciaire, avoir repeint les murs du sous-sol.

Dès lors, il convient de considérer que les acquéreurs n'ont pas été en mesure, au vu de ces seules traces, de comprendre que, pour supprimer les odeurs et les infiltrations, et habiter ces pièces, ils seraient contraints d'entreprendre des travaux d'ampleur et de reprendre l'assainissement des fondations de l'immeuble.

Le vice n'était donc pas apparent.

S'agissant de la conformité des pièces du sous-sol à leur destination, il n'est pas contesté qu'à l'origine, lors de la construction de l'immeuble en 1980, ces pièces n'étaient pas aménagées. En revanche, elles l'ont été afin de les rendre habitables. L'aménagement a eu lieu avant que les consorts [V]-[G] achètent le bien.

Dans l'acte de vente, le bien vendu est décrit comme une maison à usage d'habitation comprenant, outre un rez de chaussée et un étage, 'un sous-sol total avec salle de jeux, bureau et garage'. La description du bien telle que résultant de cet acte se retrouve également dans l'annonce immobilière puisqu'il y est indiqué 'magnifique villa provençale de 160 m² sur sous sol total (100 m²) traité en bureau, salle de billard et salle de jeux pour plus de la moitié'.

Les époux [Z] ne contestent pas que, lors des visites, les pièces du sol étaient, conformément aux termes de l'acte de vente, déjà aménagées en pièces habitables, à l'exception du garage.

Dès lors, en dépit des mentions figurant sur les plans remis aux acheteurs, ils ne peuvent utilement contester avoir vendu aux consorts [V]-[G] une maison d'habitation dont le sous sol était aménagé en pièces à vivre.

Selon l'expert, le défaut constructif affectant l'assainissement et provoquant des remontées capillaires, infiltrations et odeurs d'humidité rend les pièces du sous-sol, à l'exclusion du garage, impropres à leur usage. Là encore, les époux [Z] ne produisent aucune pièce remettant en cause les conclusions de l'expert.

De tels désordres sont susceptibles d'affecter les équipements des pièces concernées et, sur ce point, il résulte, tant de l'expertise amiable réalisée par la SARL Eurexpo que de l'expertise judiciaire, que le parquet stratifié installé dans la salle de jeu et le bureau est détérioré et doit être changé.

Par ailleurs, ces désordres entraînent des risques pour la santé des personnes.

Les pièces aménagées du sous-sol sont donc impropres à l'habitation.

Les époux [Z] doivent garantie de tous les vices cachés affectant le bien au jour de la vente et il importe peu que la transformation du sous sol en rez de chaussée ait été réalisée avant qu'ils ne deviennent eux-mêmes propriétaires, puisqu'il est établi qu'ils ont vendu un bien décrit comme comportant un sous-sol pour partie aménagé en pièces à vivre.

La garantie est cependant circonscrite aux deux pièces aménagées, à l'exclusion du garage étant donné que les vices ne rendent pas celui-ci impropre à son usage de garage.

S'agissant de la clause d'exclusion de garantie, il résulte des dispositions légales rappelées plus haut que le vendeur ne peut l'opposer aux acheteurs du bien s'il est démontré qu'il connaissait l'existence du vice.

En l'espèce, les époux [Z] soutiennent qu'ils n'avaient pas eux-mêmes connaissance des désordres, ayant acheté le bien en l'état. Ils font valoir qu'ils ont vendu aux consorts [V]-[G] une partie du mobilier installé dans le sous-sol sans que ceux-ci formulent la moindre remarque sur l'état de celui-ci, ce qui, selon eux, démontre que les désordres ne s'étaient jamais manifestés avant qu'ils mettent l'immeuble en vente.

La vente a eu lieu le 4 juillet 2014 alors que les époux [Z] habitaient le bien depuis janvier 2009. Il résulte de l'expertise amiable réalisée en avril 2015 que les consorts [V]-[G] ont déploré l'existence d'infiltrations dès le mois d'octobre suivant. Lors de cette expertise, à laquelle les vendeurs ont participé, ceux-ci ont indiqué avoir repeint les murs du sous sol avant de mettre le bien en vente.

Ces travaux démontrent que les manifestations extérieures du vice, à savoir les traces d'infiltration, que l'expert corrèle au défaut d'étanchéité, existaient avant la mise en vente du bien et ont été dissimulées par des travaux d'embellissement.

En conséquence, les époux [Z] ne sont pas fondés à soutenir qu'ils ignoraient les vices affectant le bien vendu et à opposer aux consorts [V]-[G] la clause d'exclusion de garantie.

B/ Sur les désordres affectant la fosse septique

Selon l'expert, le réseau d'assainissement, qui date de 1980, année de construction de la villa, est régulièrement bouché en raison de la vétusté de l'ensemble du réseau, laquelle procède de plusieurs facteurs :

- un léger affaissement du réseau situé entre l'habitation et la fosse, créant un bouchon,

- une détérioration partielle des entrées et sorties des eaux usées,

- un bouchon entre la fosse et le regard de l'épandage affectant le cheminement de l'eau,

- la défectuosité d'un regard au niveau de l'épandage qui est envahi de racines et de végétaux.

Il en conclut que le système n'est pas fonctionnel puisque les eaux usées ne parviennent pas à cheminer jusqu'à la zone d'épandage.

Pour conclure ainsi, l'expert a eu accès à un rapport d'inspection vidéo du 3 mars 2016 qui confirme l'existence d'un bouchon à une distance de huit mètres de la villa, au centre de la terrasse empierrée. Il a fait intervenir un sapiteur et, le 5 octobre 2016, la société Azur détection, au cours d'une recherche de fuite, a également confirmé la présence d'un bouchon. Lors d'une troisième réunion, en date du 18 octobre 2016, après avoir fait vider la fosse et curer le réseau, la caméra utilisée par le sapiteur a détecté un léger fléchissement de la canalisation à trois mètres de la fosse, à l'origine d'une rétention de résidus et diminuant la section de la canalisation jusqu'à créer un bouchon. Selon l'expert, le fléchissement est dû à un affaissement du sol, soit d'origine lors de l'installation, soit naturel.

Le traçage du réseau entre la fosse et la zone d'épandage a révélé l'absence de deux plongeurs en PVC permettant l'arrivée et la sortie des effluents de la fosse, empêchant le bon écoulement des eaux usées. Plus loin, l'expert a constaté que le regard du départ de la zone d'épandage était encombré de racines et de végétaux.

Les époux [Z] ne produisent aucun élément technique probant remettant en cause les constations de l'expert quant aux dysfonctionnement du système d'assainissement et aux origine de ceux-ci ou aux conclusions qu'il en tirées, selon lesquelles le système n'est pas fonctionnel.

En revanche, ils soutiennent que ce dysfonctionnement était connu des acheteurs qui, lors de la vente, ont déclaré en faire leur affaire.

Il résulte de l'acte de vente, en sa page 20, que l'immeuble n'est pas desservi par l'assainissement communal. Le vendeur déclare ne rencontrer aucune difficulté particulière avec la fosse septique. L'acte rappelle que, lorsque l'immeuble est situé dans une zone où il n'existe pas de réseau d'assainissement collectif, il doit être doté d'une installation d'assainissement non collectif dont le propriétaire fait régulièrement assurer l'entretien et la vidange par une personne agréée par le représentant de l'Etat dans le département afin d'en garantir le bon fonctionnement. Il rappelle également les dispositions de l'article L 271-4 du code de la construction et de l'habitation selon lequel, en cas de non conformité de l'installation d'assainissement non collectif lors de la signature de l'acte authentique de vente, l'acquéreur doit faire procéder aux travaux de mise en conformité dans le délai d'un an après l'acte.

Plus particulièrement, l'acte de vente fait état d'un contrôle de l'installation réalisée le 5 juillet 2013, dont les conclusions, expressément reproduites dans l'acte, indiquent que l'installation n'est pas conforme car sous-dimensionnée, le dispositif de traitement étant assuré par un drain unique. Ce rapport rappelle qu'en conséquence, l'acheteur devra réaliser, au plus tard dans le délai d'un an à compter de la vente, des travaux de réhabilitation par la mise en place d'un système de pré-traitement et de traitement réglementaire, ce, afin d'éviter un risque sanitaire et de préserver le milieu naturel et la ressource en eau, avec dépôt d'un dossier de demande de réhabilitation, examen préalable par le SPANC et vérification de l'exécution des travaux.

A l'issue de ce rappel, les acquéreurs déclarent prendre acte de ces conclusions et le vendeur avoir fait établir, le 18 juillet 2013, par la société Baeza épuration environnement, un devis dont les acquéreurs déclarent avoir pris connaissance.

Ceux-ci déclarent expressément faire leur affaire personnelle de la réalisation des travaux.

Ont été annexés à l'acte de vente :

- le diagnostic de l'installation d'assainissement non collectif établi par le SPANC le 5 juillet 2013,

- le devis de la société Baeza épuration environnement du 18 juillet 2013, chiffrant les travaux de confection d'un épandage et de création d'une tranchée à 4 280 € TTC.

L'expert, qui retient la non conformité du système d'assainissement, conclut que le réseau doit être intégralement repris entre les départs des équipements à effet d'eau et le départ de l'épandage et qu'une nouvelle fosse, conforme aux prescriptions réglementaires, ainsi qu'un nouveau dispositif d'épandage doivent être réalisés, le tout pour un coût de 8 273 € hors taxes,

Il s'est référé, pour décrire et chiffrer les travaux, à un devis de la société Baeza épuration environnement, qui est l'entreprise qui avait émis le devis annexé à l'acte de vente, chiffrant les travaux à seulement 4 280 €.

Il résulte d'une attestation établie le 20 avril 2017 par M. [D] [F], gérant de cette société, que, pour réaliser le devis du18 juillet 2013, il s'est contenté d'un contrôle de la fosse septique et du bac à graisse, mais qu'il a conseillé à M. [Z] de changer tout le système et pas seulement l'épandage, car le filtre à la sortie de la fosse septique était saturé. Dans une deuxième attestation du 22 décembre 2020, l'intéressé précise qu'il a réalisé un premier devis le 16 juillet 2013, chiffrant les travaux à 6 090 € hors taxes et qu'il en a refait un deuxième le 18 juillet 2013, ramenant le coût des travaux à 4 280 € hors taxes au titre du seul changement de l'épandage, à la demande de M. [Z].

Ces éléments démontrent que les acquéreurs ont été informés que des travaux étaient indispensables afin de mettre le système d'assainissement en conformité avec la réglementation et qu'ils devraient les réaliser dans un délai maximum d'un an après la vente.

Ils étaient donc informés du vice affectant le système d'assainissement non collectif.

En conséquence, si la non conformité de l'installation consacre indiscutablement un vice dès lors que l'installation, indispensable à toute immeuble à usage d'habitation, ne peut être utilisé en l'état, il ne peut utilement être soutenu, au regard des éléments figurant dans l'acte de vente, que ce vice a été caché aux acquéreurs.

Par conséquent, les vendeurs ne doivent pas garantie du vice qui affecte le système d'assainissement non collectif équipant le bien.

C/ Sur la piscine

La piscine installée sur le terrain est équipée d'une simple vanne de vidange dénuée de canalisation.

Les consorts [V]- [G] soutiennent que l'absence de canalisation consacre un vice caché au motif que, lorsqu'ils vidangent la piscine, les eaux se répandent au sol et envahissent les terrains voisins.

L'expert, après avoir rappelé qu'en application de l'article R 1331-2 du code de la santé publique, il est interdit, sauf dérogation, d'introduire des eaux de vidange de piscine privative dans les réseaux d'assainissement collectif, indique qu'en l'espèce, en l'absence de dérogation, les consorts [V]-[G] ont l'obligation de contenir les eaux de vidage de leur piscine sur leur terrain.

Il ajoute qu'aucune disposition n'impose la canalisation des eaux de vidange des piscines privatives.

Les consorts [V]-[G] le contestent.

Il résulte du texte précité que la canalisation des eaux de piscine est interdite, sauf dérogation accordée par le maire de la commune.

Les consorts [V]-[G] soutiennent que l'expert a confondu le robinet d'arrivée d'eau avec le tuyau de vidange de la piscine et produisent un procès verbal de constat dressé le 2 février 2019 par Me [E] [M], commissaire de justice, faisant apparaître que le robinet photographié par l'expert correspond en réalité à l'arrivée d'eau et qu'il existe un tuyau distinct par lequel les eaux de la piscine se vidangent.

Cependant, outre qu'ils n'ont formulé aucune observation après dépôt du pré-rapport de l'expert, cette erreur est indifférente pour déterminer si le dispositif de vidange est, ou non, conforme puisque, quel que soit l'orifice par lequel les eaux s'évacuent, aucun texte légal ou réglementaire n'impose qu'elles soient canalisées.

Il n'en résulte donc aucun vice et si l'écoulement au sol des eaux de vidange est susceptible de déborder les limites de leur terrain, il leur appartient de prendre toutes dispositions utiles afin d'y remédier.

Par ailleurs, outre qu'aucune non conformité à la réglementation en vigueur n'est démontrée, sur les photographies reproduites dans le procès verbal de constat, le tuyau de vidange litigieux, qui est situé à côté du robinet, est apparent.

Il en résulte que les acquéreurs ont pu le voir lorsqu'ils ont visité le bien et se rendre compte que la piscine se vidangeait au moyen de ce tuyau. Ils ne sont donc pas fondés à soutenir que la piscine était affectée, au jour de la vente, d'un vice caché.

Sur la garantie décennale

En application de l'article 1792 du code civil, tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère.

L'ouvrage s'entend de toute espèce de construction et tout élément concourant à la constitution d'un édifice, par opposition aux éléments d'équipement.

Les travaux d'embellissement ou de simple entretien ne relèvent pas de la garantie décennale.

Les dommages garantis sont ceux qui affectent l'ouvrage dans sa matérialité, lorsqu'ils portent atteinte à sa solidité, ou dans son utilisation, lorsqu'ils rendent l'ouvrage impropre à sa destination.

En application de l'article 1792-1 du code civil, toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire est réputée constructeur.

Le vendeur d'un immeuble dans lequel il a été procédé à des travaux peut donc être déclaré responsable, envers les acquéreurs, des désordres affectant cet immeuble, sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil, sans qu'il soit nécessaire de justifier d'un contrat de louage d'ouvrage ou de maîtrise d''uvre, dès lors que l'importance des travaux réalisés les assimile à des travaux de construction d'un ouvrage.

En l'espèce, lors de ses opérations, l'expert a constaté sur le plafond et les murs hauts du garage l'existence de traces d'infiltration d'eau sous forme de cloques de peinture, d'auréoles et de décollement d'enduit, situées principalement sous la toiture terrasse carrelée donnant sur le séjour au rez-de chaussée du pavillon.

Les époux [Z], représentés par leur fille, ont indiqué à l'expert avoir entrepris des travaux d'étanchéité de la terrasse en 2009 et remis une facture de travaux de la société CR Construction en date du 20 juillet 2009.

Il en résulte qu'en 2009, six ans avant la vente, ils ont fait réaliser des travaux d'étanchéité de la terrasse située au dessus du plafond du garage.

Des travaux d'étanchéité ne correspondent pas à des travaux d'embellissement ou d'entretien.

Destinés à assurer le couvert de l'immeuble, ils relèvent de la garantie décennale.

L'expert s'est adjoint un sapiteur afin de localiser l'origine des infiltrations. Celui-ci a localisé la trace d'écoulement de l'eau sur la terrasse et l'expert, après avoir examiné l'ouvrage, a conclu que l'absence d'étanchéité de la terrasse était due à une malfaçon au niveau de la retombée de la terrasse, à l'origine d'une entrée des eaux sous la dalle.

L'expert considère que ces infiltrations, qui affectent essentiellement le garage, ne le rendent pas impropre à sa destination.

Cependant, dès lors que, du fait de ce désordre, le couvert n'est pas assuré et que les eaux pluviales s'infiltrent dans le plafond du garage, ils engagent la responsabilité du vendeur à la demande duquel les travaux ont été réalisés moins de dix ans avant la vente.

En effet, un garage, même s'il n'a pas vocation à être habité, doit être couvert en ce qu'il est susceptible de servir pour entreposer un véhicule et des biens meubles de toute nature. En conséquence, il doit, pour servir à l'usage auquel on le destine, être étanche.

En conséquence, la responsabilité de plein droit des époux [Z] est engagée au titre des désordres affectant ces travaux en application de l'article 1792 du code civil.

Sur la réticence dolosive

En application de l'article 1116 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, applicable en l'espèce, compte tenu de la date à laquelle la vente a eu lieu, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man'uvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces man'uvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas, et doit être prouvé.

Lorsqu'elle démontre avoir été victime d'un dol, la victime qui n'entend pas obtenir la résolution du contrat, peut agir en réparation de son préjudice puisque les manoeuvres dolosives sont assimilables à une faute délictuelle engageant la responsabilité de leur auteur.

Le dol suppose des man'uvres délibérées destinées à provoquer une erreur chez le co-contractant. La notion renvoie à une tromperie qui conduit l'autre partie à conclure le contrat sur une fausse conviction. Il implique par conséquent, la preuve d'un élément matériel et d'un élément intentionnel.

En l'espèce, les conditions dans lesquelles la non conformité de la fosse septique a été portée à la connaissance des acquéreurs ont été relevées plus haut.

Le notaire a annexé à son acte de vente un devis établi par la société Baeza épuration environnement le 16 juillet 2013 préconisant le changement du seul épandage pour un coût de 4 280 €.

Or, l'expert préconise une reprise intégrale du réseau entre les départs des équipements à effet d'eau et le départ de l'épandage, ainsi que la réalisation d'une nouvelle fosse, conforme aux prescriptions réglementaires, et d'un nouveau dispositif d'épandage, le tout pour un coût de 8 273 € hors taxes,

Les vendeurs ne pouvaient ignorer que les travaux à réaliser ne se limitaient pas à un simple changement de l'épandage, puisqu'il résulte d'une attestation établie le 20 avril 2017 par le gérant de la société Baeza équipement environnement que celui-ci avait conseillé à M. [Z] de changer tout le système. Dans une deuxième attestation du 22 décembre 2020, il précise avoir réalisé un premier devis le 16 juillet 2013 chiffrant les travaux à 6 090 € hors taxes, suivi, à la demande de M. [Z], d'un deuxième devis le 18 juillet 2013, ramenant le coût des travaux à 4 280 € hors taxes au titre du seul changement de l'épandage.

L'attestation du gérant de la société Baeza démontre, alors qu'il avait informé les époux [Z] de la nécessité de changer le système dans sa totalité, que ceux-ci lui ont demandé de refaire un devis chiffrant uniquement le changement d'épandage et qu'ils n'ont produit que ce devis, retenant par devers eux le premier devis, beaucoup plus éclairant sur l'ampleur des travaux à réaliser.

Par ailleurs, dans l'acte de vente, les vendeurs ont déclaré 'ne rencontrer aucune difficulté particulière avec la fosse septique', ce qui est douteux au regard des conclusions de l'expert, de l'attestation de M. [F] et de la fréquence, considérée comme anormale par l'expert, à laquelle les acquéreurs ont été contraints de faire intervenir une entreprise afin de déboucher la fosse septique.

Il en résulte que les vendeurs ont, non seulement menti, mais également retenu par devers eux un élément déterminant pour les acquéreurs puisque que, s'ils savaient que le système d'assainissement n'était pas conforme, les vendeurs leur ont dissimulé, en la sous-évaluant, l'importance des travaux de mise en conformité nécessaires.

Un tel comportement consacre une réticence dolosive au préjudice des consorts [V]-[G], qui ont été trompés sur l'ampleur et le coût des travaux dont ils ont accepté de faire leur affaire.

La responsabilité des époux [Z] est donc engagée à ce titre et les oblige à indemniser les préjudices résultant de cette réticence dolosive.

Il en va de même concernant les infiltrations et remontées capillaires dans le garage puisque les vendeurs savaient, lorsqu'ils ont vendu que toutes les pièces du sous-sol souffraient d'infiltrations et de remontées capillaires, que l'acte de vente ne contient aucune mention de celles-ci et qu'ils les ont dissimulées par des travaux de peinture. Si ces défauts ne consacrent aucun vice caché concernant la pièce à usage de garage dès lors qu'elles ne la rendent pas impropre à sa destination, leur dissimulation intentionnelle, qui se déduit de leur silence et des travaux destinés à les masquer, consacre une réticence dolosive.

En conséquence, la responsabilité des époux [Z] est engagée à ce titre et les oblige à indemniser les préjudices en résultant.

S'agissant en revanche de la piscine, aucun dol ne peut être retenu. Le tuyau de vidange était apparent lors des visites, de même que son emplacement à proximité de l'angle de la clôture avec la propriété voisine.

Il n'est donc démontré par aucune pièce que les époux [Z] ont dissimulé la nature du dispositif de vidange de la piscine, même si aucune information ne figure dans l'acte de vente sur ce point.

En conséquence, la responsabilité des époux [Z] n'est pas engagée à ce titre.

Sur l'indemnisation des préjudices

En application de l'article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.

L'article 1792 du code civil oblige le constructeur à indemniser l'ensemble des dommages causés par la malfaçon, ce qui implique la réparation du désordre lui même et l'indemnisation de tous les préjudices directement liés aux malfaçons.

Quant à la réticence dolosive, elle oblige son auteur à réparer l'intégralité des conséquences dommageables qui en résultent.

Les consorts [V]-[G] demandent à la cour de leur allouer :

- 134 214,60 € au titre des travaux de réfection,

- 70 400 € au titre du préjudice de jouissance,

- 15 000 € au titre de leur préjudice moral.

L'expert a évalué le coût des travaux de remise en état destinés à mettre un terme aux vices et désordres à :

- 7 200 € au titre des malfaçons affectant la terrasse, comprenant la reprise partielle de l'étanchéité, la dépose de deux rangées de carrelage jusqu'à l'étanchéité sur toute la bordure de la terrasse, la reprise du support de carrelage et des enduits, ainsi que des finitions d'enduit sur la contremarche de la terrasse, outre la reprise des désordres en sous face du plancher haut du garage, étant précisé qu'il préconise la mise en place d'une gouttière pour 1 200 €, soit au total 8 400 €.

En revanche, selon l'expert, il n'est pas indispensable de procéder à une réfection totale du carrelage ;

- 11 000 € en ce qui concerne la réhabilitation des pièces habitables du sous-sol, comprenant la dépose du parquet existant, la reprise de la cunette, la pose au sol d'un isolant thermique sur un film étanche, la réalisation d'un parquet stratifié flottant, le changement de la menuiserie (double vitrage et ventilé), la réalisation d'une contre-cloison isolante avec vide d'air sur les murs extérieurs sur toute la périphérie de la pièce, la mise en place d'une VMC et les travaux de peinture,

- 6 500 € en ce qui concerne la remise en état du garage, comprenant, outre la reprise de la cunette déjà évoquée, la réalisation d'un drain et l'application d'une étanchéité sur les parties qui sont en pleine terre sans protection au dessus, outre la peinture du local,

- 8 273 € au titre de la mise aux normes de la fosse septique, comprenant la reprise intégrale du réseau compris entre les départs des équipements à effet d'eau et le départ de l'épandage, la réalisation d'une fosse conforme aux nouvelles réglementations et la réalisation d'un dispositif d'épandage.

Les consorts [V]-[G] contestent le chiffrage des travaux de réfection des pièces du sous sol.

Ils produisent un devis de la société COREBAT chiffrant les travaux nécessaires à la réfection de la toiture terrasse à 26 326 €, et les travaux nécessaires à la réfection des pièces du sous sol à 70 919 € (35 391 € pour le bureau et 32 528 € pour la salle de jeux).

Cependant, ce devis n'a pas été établi au contradictoire des parties alors qu'une expertise a été ordonnée à cette fin.

Contrairement à ce qu'ils soutiennent, l'expert n'a pas chiffré les travaux du sous sol de manière forfaitaire. Ils avaient produit un devis de MPA Construction, que l'expert a examiné, mais qu'il n'a pas retenu au motif que la réfection de la totalité de la terrasse n'était pas nécessaire. L'expert n'a, à juste titre, retenu et chiffré que les travaux strictement nécessaires pour rendre la terrasse étanche et refaire les embellissements.

Les intimés soutiennent avoir été dans l'impossibilité de trouver une entreprise acceptant de réaliser seulement les travaux préconisés par l'expert, mais ils ne le démontrent par aucune pièce.

La réparation des préjudices, tant au titre de la garantie des vices cachés que de la responsabilité décennale et de la responsabilité civile, ne peut excéder les limites du dommage effectivement subi.

En conséquence, il convient de s'en tenir à l'évaluation des travaux telle que ressortant de l'expertise, à savoir :

- 7 200 € au titre des travaux de reprise, outre 1 200 € au titre de la gouttière, soit au total 8 4 pour la réfection de la terrasse au dessus du plafond du garage,

- 11 000 € au titre de la réhabilitation des pièces habitables du sous-sol,

- 6 500 € en ce qui concerne la remise en état du garage.

S'agissant de la fosse septique, le préjudice ne saurait correspondre à l'intégralité du coût à exposer pour sa mise en conformité. En effet, les acquéreurs ont accepté de faire leur affaire du coût des réparations alors chiffrés par la société Baeza à 4 280 €. En conséquence, le préjudice résultant des manoeuvres dolosives des époux [Z] correspond tout au plus à la différence entre ce coût et celui qui doit en réalité être exposé pour la rendre conforme.

Par ailleurs, l'expert a chiffré le coût total de la mise en conformité à 8 273 € au vu d'un devis de la société Baeza, de sorte qu'il n'y a pas lieu de se référer au nouveau devis établi de manière non contradictoire par cette même société deux ans après le dépôt du rapport d'expertise.

Le préjudice réparable s'élève ainsi à la somme de 3 993 € (8 273 € - 4282 €).

Les sommes réclamés au titre de la constitution d'une zone de drainage sont en rapport avec l'amélioration du système de vidange de la piscine pour lequel la responsabilité des vendeurs n'est pas engagée. En conséquence, la demande doit être rejetée.

Quant aux travaux de remise en état de la propriété, l'expert, qui avait été désigné afin de chiffrer les préjudices, n'a été destinataire d'aucune réclamation à ce titre. Il ne retient aucun frais pour la remise en état des jardins après réalisation des travaux.

Le devis de la société Jardival paysage, qui se contente de lister des travaux de jardinage, ne démontre pas que ceux-ci sont en relation causale avec les travaux dont le coût incombe aux époux [Z].

Il appartenait aux parties, notamment aux consorts [V]- [G], demandeurs, d'évoquer cette question lors des opérations d'expertise qui étaient destinées, notamment, à lister les préjudices en relation avec les vices cachés, les désordres décennaux et le dol allégué, mais également à chiffrer le coût des travaux de remise en état.

A défaut, il leur appartient d'établir par tout autre moyen de preuve les faits nécessaires au succès de cette demande. Or, un simple devis chiffrant des travaux de jardinage n'est pas probant en ce qu'il ne permet pas à la cour de rattacher les dégâts que ces travaux ont pour vocation de réparer aux dommages que les époux [Z] doivent réparer.

En conséquence, la demande présentée à ce titre doit également être rejetée.

Les intimés sollicitent l'infirmation du jugement en ce qu'il a évalué leur préjudice de jouissance à seulement 3 000 € et leur préjudice moral à 1 500 €.

S'agissant du préjudice de jouissance, sa réalité ne peut être contestée, dès lors qu'ils ont acquis une maison comportant au sous sol deux pièces qui étaient censées être habitables et ne le sont pas.

En revanche, aucune pièce n'établit que les pièces du sous sol étaient destinées à l'exercice d'une activité professionnelle au delà de la faculté donnée à tout salarié de télé-travailler.

Le préjudice de jouissance ne saurait être évalué par référence à la valeur locative du bien puisqu'aucune pièce ne démontre que les intimés entendaient louer ce bien et qu'ils ont été privés d'un revenu locatif.

Ce préjudice correspond donc, tout au plus, à l'impossibilité d'user des deux pièces situées au sous sol entre l'automne 2014 et le 3 septembre 2020, date de la décision de première instance qui a condamné, avec exécution provisoire, les époux [Z] au paiement des sommes destinées à remédier aux désordres.

A ce préjudice s'ajoutent les désagréments rencontrés pour l'évacuation des eaux usées. Or, si les acquéreurs devaient supporter le coût des travaux de mise en conformité, ceux-ci se sont avérés deux fois plus élevés que prévus. Dès lors que les travaux qu'ils devaient réaliser ont été jugés insuffisants par l'expert, il ne peut leur être reproché d'avoir tardé à les réaliser.

Dans l'attente, ils ont été contraints de faire intervenir des professionnels afin de vidanger la fosse à une fréquence que l'expert qualifie d'anormale.

Ces éléments justifient d'évaluer le préjudice de jouissance à la somme de 6 000 €.

Par ailleurs, les acquéreurs ont été contraints d'agir en justice pour obtenir la reconnaissance de leurs droits. Ils ont attendu six ans avant d'obtenir gain de cause, après avoir été contraints de solliciter une mesure d'expertise, qui a elle même duré près de deux ans.

Les contraintes afférentes à une procédure judiciaire ne portent pas exclusivement sur la nécessité d'engager des frais de défense. Elles sont source d'anxiété et de tracas par les multiples démarches qu'elles impliquent et l'incertitude du résultat.

Le préjudice moral des consorts [V]-[G] ne peut donc être contesté.

Compte tenu des éléments soumis à son appréciation, la cour estime que ce préjudice doit être réparé par l'allocation d'une somme de 3 000 €.

Les sommes allouées porteront intérêts à compter de l'assignation en justice valant mise en demeure.

Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive

L'exercice du droit d'ester en justice, de même que la défense à une telle action, constituent en principe un droit et ne dégénèrent en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas où le titulaire de ce droit en fait, à dessein de nuire, un usage préjudiciable à autrui.

Le seul rejet des prétentions d'un plaideur ne caractérise pas automatiquement un abus du droit d'ester en justice, pas plus que l'appréciation inexacte qu'une partie fait de ses droits sauf s'il est démontré qu'elle ne peut, à l'évidence, croire au succès de ses prétentions.

En l'espèce, il est fait droit partiellement aux demandes des consorts [V]-[G], de sorte que l'action ne peut être qualifiée d'abusive et les époux [Z] ne justifient d'aucune circonstance démontrant qu'ils étaient en mesure d'obtenir la reconnaissance de leurs droits par une autre voie que l'action à laquelle ils ont été contraints.

En conséquence, c'est à juste titre que le premier juge a débouté les époux [Z] de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles sont confirmées.

Les époux [Z], qui succombent, supporteront la charge des entiers dépens d'appel et ne sont pas fondés à solliciter une indemnité au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

L'équité justifie d'allouer aux consorts [V]-[G] une indemnité de 3000 € au titre des frais irrépétibles qu'ils ont exposés devant la cour.

Par ces motifs

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort

Infirme le jugement en ce qu'il a condamné M. [J] [Z] et Mme [B] [T] épouse [Z] à payer à M. [S] [V] et Mme [X] [G] une somme de 32 973 € au titre des travaux de reprise, une somme de 30 000 € en réparation de leur préjudice moral, et une somme de 1 500 € en réparation de leur préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juin 2018,

Le confirme pour le surplus des dispositions soumises à la cour,

Statuant à nouveau sur les points infirmés et y ajoutant,

Condamne M. [J] [Z] et Mme [B] [T] épouse [Z] à payer à M. [S] [V] et Mme [X] [G] les sommes suivantes :

- 8 400 € au titre des travaux de reprise de la terrasse au dessus du plafond du garage,

- 11 000 € au titre de la réhabilitation des pièces habitables du sous-sol,

- 6 500 € au titre des travaux de remise en état du garage,

- 3 993 € au titre de la mise en conformité de la fosse septique,

- 6 000 € en réparation de leur préjudice de jouissance,

- 3 000 € en réparation de leur préjudice moral,

Déboute M. [S] [V] et Mme [X] [G] du surplus de leurs demandes indemnitaires ;

Déboute M. [J] [Z] et Mme [B] [T] épouse [Z] de leur demande en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en appel ;

Condamne M. [J] [Z] et Mme [B] [T] épouse [Z] à payer à M. [S] [V] et Mme [X] [G] une indemnité de 3 000 €, en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés devant la cour ;

Condamne M. [J] [Z] et Mme [B] [T] épouse [Z] aux entiers dépens d'appel et accorde aux avocats, qui en ont fait la demande, le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile.