CA Rennes, 1re ch., 18 juin 2024, n° 23/04219
RENNES
Arrêt
Autre
1ère Chambre
ARRÊT N°184
N° RG 23/04219
N° Portalis
DBVL-V-B7H-T56R
(Réf 1ère instance : 23/00040)
SCI CASADE
C/
S.C.I. [M]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 18 JUIN 2024
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre,
Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, Président de chambre,
Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère,
GREFFIER :
Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 5 février 2024 devant Madame Véronique VEILLARD, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 18 juin 2024 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré annoncé au 9 avril 2024 à l'issue des débats
****
APPELANTE :
La SCI CASADE, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Lorient sous le n°889.918.447, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège
[Adresse 7]
[Localité 6]
Représentée par Me Cédric MASSON de la SELARL ADVO, avocat au barreau de VANNES
INTIMÉE :
La SCI [M], SCI immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Lorient sous le n°422.593.186, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège
[Adresse 8]
[Localité 9]
Représentée par Me Nathalie PEDELUCQ de la SELARL PEDELUCQ-BERNERY, avocat au barreau de LORIENT
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte du 4 février 2022 au rapport de maître [W] [B], notaire associé à [Localité 9], la sci [M] a vendu au prix de 240.000 € à la sci Casade, représentée par son gérant M. [N], un entrepôt sis [Adresse 10] à [Localité 11] figurant au cadastre section ZX n° [Cadastre 5] d'une surface de 12 a 4 ca. La sci [M] était propriétaire de deux ensembles immobiliers contigus sur lesquels elle avait fait ériger deux bâtiments industriels, qui ont ensuite été cédés séparément, dont celui cédé à la sci Casade.
Le 30 mai 2022, la sci Casade a donné l'entrepôt à bail à titre dérogatoire à M. [F] [H] exerçant sous l'enseigne Minéral Paysages, prenant effet le 1er juin 2022 pour une durée de trois mois, soit jusqu'au 1er septembre 2022 moyennant un loyer mensuel de 1.500 € HT, le tout dans l'attente de la signature d'une vente à intervenir avec ce locataire au prix de 370.000 € renégocié à 365.000 €.
Une fois entré dans les lieux, M. [H] a entrepris des travaux en terrassant une partie du pourtour du bâtiment et en supprimant des buissons de bambous. Il indique avoir découvert à cette occasion des détritus composés de produits chimiques sous un tas de ronces et a signalé à la sci bailleresse un risque de pollution des sols outre des difficultés au niveau du compteur EDF et de l'évacuation des eaux usées. Une plainte a été déposée à la gendarmerie d'[Localité 9]. Faute de résolution, le locataire a dénoncé le contrat de bail, a renoncé à la vente et a quitté les lieux.
Par constat d'huissier de justice du 9 juillet 2022, la sci Casade a fait constater les dysfonctionnements électriques et, aux termes d'un rapport du 6 octobre 2022, la société Ingetex missionnée par la sci Casade a constaté des non-conformités électriques présentant un risque grave pour la sécurité des personnes et des biens et a préconisé la fermeture du disjoncteur général du compteur extérieur jusqu'à une reprise complète de l'installation électrique.
Par exploit d'huissier du 1er février 2023, la sci Casade a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Lorient d'une demande d'expertise judiciaire portant sur :
- le réseau électrique défaillant,
- le réseau d'évacuation des eaux usés défaillant,
- la présence de détritus polluants.
Par ordonnance du 20 juin 2023, le juge des référés a rejeté cette demande considérant que des travaux de raccordement en eau avaient été effectués postérieurement à la vente puisque des WC et bureau étaient apparus comme loués à M. [H] à l'été 2022 alors qu'ils n'existaient pas à la date de la vente du 4 février 2022, outre que des travaux de terrassement avaient été entrepris par ce dernier, de sorte que la sci Casade ne pouvait justifier de l'antériorité des désordres dénoncés ce qu'une mesure d'expertise ne pouvait pas non plus déterminer.
La sci Casade a interjeté appel par déclaration du 12 juillet 2023.
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
8. La sci Casade expose ses prétentions et moyens dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 3 janvier 2024 aux termes desquelles elle demande à la cour de :
- réformer l'ordonnance déférée,
- statuant à nouveau,
- ordonner une expertise confiée à tel homme de l'art qu'il plaira à la cour avec pour missions de :
se rendre sur les lieux litigieux au adresse sci Casade situé [Adresse 10],
se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission,
entendre tous sachants,
visiter les lieux,
décrire les désordres visés dans l'assignation ainsi que les dommages,
déterminer l'origine des désordres (non-conformité aux documents contractuels ou aux règles de l'art - exécution défectueuse) visées dans l'assignation du 1er février 2023, le constat d'huissier du 9 juillet 2022 et le rapport Ingetex du 6 octobre 2022, en ce compris les installations électriques, eau et sanitaires,
décrire et évaluer les travaux de réfection, en indiquant le coût de la maîtrise d''uvre si elle est nécessaire,
fournir tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre le cas échéant à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues et les préjudices subis,
fournir tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre le cas échéant à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues et les préjudices subis (préjudice matériel, préjudice économique, préjudice de jouissance, '),
faire les comptes entre les parties,
- condamner la sci [M] au paiement de la somme de 2.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la même partie aux dépens d'appel.
9. La sci [M] expose ses prétentions et moyens dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le lundi 8 janvier 2024 à 10 h 11 aux termes desquelles elle demande à la cour de :
- juger que la cour d'appel n'est saisie d'aucun chef du jugement déféré à défaut d'effet dévolutif de l'appel,
- rejeter les demandes de la sci Casade,
- subsidiairement, confirmer l'ordonnance de référé du 20 juin 2023,
- en tout état de cause, condamner la sci Casade à lui payer la somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
- condamner la sci Casade en tous les frais et dépens de justice.
10. Par conclusions d'incident remises au greffe et notifiées le lundi 8 janvier 2024 à 9 h 15, la sci [M] a saisi le magistrat délégué d'une demande de production par la sci Casade sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir, des pièces suivantes :
- compromis de vente signé entre la sci Casade et M. [H],
- DPE réalisé à cette occasion,
- factures de travaux réalisés après la vente du 4 février 2022,
- annexes jointes au contrat de location.
11. L'incident a été joint au fond.
12. L'instruction de l'affaire a été déclarée close le 9 janvier 2024.
13. Par conclusions de procédure du 13 janvier 2024, la sci Casade a sollicité le rabat de l'ordonnance de clôture et, subsidiairement, que soient écartées des débats les conclusions et pièces produites le 8 janvier 2024 par la sci [M] motif pris de ce qu'elle n'avait pas été en mesure d'en prendre connaissance avant la clôture pour pouvoir y répondre.
14. Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.
MOTIFS DE L'ARRÊT
1) Sur le rabat de l'ordonnance de clôture et le sort des conclusions et pièces de la sci [M] transmises le 8 janvier 2024
15. Par conclusions du 8 janvier 2024 (8 pages), la sci [M] a pris de nouvelles écritures comportant quelques lignes supplémentaires par rapport à ses précédentes écritures (également 8 pages) du 4 octobre 2023 portant sur le fait que :
- la sci Casade semblait ne plus invoquer le grief relatif à l'absence de DPE,
- la sci Casade refuse de décrire précisément ce qu'elle vendu à M. [H],
- le bâtiment litigieux était inoccupé depuis 2017, n'a jamais été branché sur le compteur du voisin et a fait l'objet d'une installation par Enedis d'un compteur électrique pour le prix de 1331,28 € TTC réglé le 27 avril 2022,
- la clôture et les blocs de béton ont été démolis par la sci Casade et éparpillés sur le terrain,
- la sci Casade produit un avis de valeur estimé entre 150.000 € et 180.000 €.
16. A cette occasion, la sci [M] a communiqué les pièces n° 6 à 9, ainsi que ci-dessous listées :
1- Lettre officielle adressée par le conseil de la sci [M] au conseil de la sci Casade le 1er mars 2023
2- Article R126-15 du code de la construction et de l'habitation
3- Lettre adressée par la sci [M] au conseil de la sci Casade le 4 décembre 2022 et les 2 planches de photos
4- Assignation du 1er février 2023
5- Extrait Infogreffe société ACF TP
6- Lettre officielle adressée par le conseil de la sci [M] au conseil de la sci Casade le 19 octobre 2023
7- Photo
8- Extrait du document Enedis comportant le coût du raccordement
9- Extrait du relevé de compte de la sci [M] auprès du CMB au 7 mai 2022.
17. La transmission de ces éléments, ayant trait à des aspects du litige déjà présents dans la discussion, ne porte pas atteinte au contradictoire de sorte qu'il n'y a pas lieu à les écarter des débats, ni à rabattre la clôture.
18. Cette demande sera rejetée.
2) Sur l'effet dévolutif
19. La sci [M] soutient que la mention portée dans la déclaration d'appel : 'Appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués ' Refus de l'expertise judiciaire en application de l'article 145 du code de procédure civile' ne défère à la cour d'appel aucun chef de l'ordonnance de référé tel que rédigé à son dispositif.
20. Toutefois, la mention 'Refus de l'expertise judiciaire en application de l'article 145 du code de procédure civile' équivaut bien au chef de la décision qui a dit 'ne pas avoir lieu à référé', mais autrement formulé.
21. Il s'ensuit que la dévolution de l'appel a opéré et que la demande tendant à dire que la cour n'est saisie d'aucune chef de jugement critiqué doit être rejetée.
3) Sur la communication de pièces
22. La sci [M] a sollicité la communication par la sci Casade des pièces suivantes :
- compromis de vente signé entre la sci Casade et M. [H],
- DPE réalisé à cette occasion,
- factures de travaux réalisés après la vente du 4 février 2022,
- annexes jointes au contrat de location.
23. Ces pièces, qui ont trait à la relation de location entre la sci Casade et M. [H], ne présentent pas d'utilité dans le lien d'instance noué en référé expertise entre la sci Casade et sa venderesse la sci [M].
24. La demande de communication de pièces sera rejetée.
4) Sur la demande d'expertise judiciaire
25. L'article 145 du code de procédure civile dispose que 'S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve des faits dont pourraient dépendre la solution du litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.'
26. Le motif légitime, qui relève de l'appréciation souveraine du juge des référés, existe dès lors que l'éventuelle action au fond n'est pas manifestement vouée à l'échec, que la mesure demandée est légalement admissible et qu'elle est utile et améliore la situation probatoire des parties.
27. La mise en 'uvre de l'article 145 du code de procédure civile n'est possible qu'en prévision d'un litige potentiel mais il n'est pas nécessaire que les fondements d'une action future soient déjà fixés. Il est par ailleurs suffisant que les faits invoqués soient crédibles.
28. Il est constant que suivant acte authentique en date du 4 février 2022, la sci Casade a acquis de la sci [M] un entrepôt situé à [Adresse 10], cadastré section ZX n° [Cadastre 5] moyennant un prix de 240.000 €.
4.1) S'agissant du dispositif d'assainissement de l'entrepôt et d'alimenta-tion en eau
29. Il est également constant que dans la promesse de vente d'octobre 2021, il est précisé que l'immeuble est un entrepôt à usage artisanal qui est dépourvu de système de chauffage, qu'il n'existe pas d'éléments d'équipement, que le bien 'n'est pas raccordé' au réseau d'assainissement collectif des eaux usées, 'étant dépourvu de cabinet d'aisance et de tout point d'eau', que 'par suite aucun contrôle du dispositif assainissement n'a été réalisé'.
30. Certes, par courrier postérieur du 4 décembre 2022, la sci [M] a effectivement précisé que 'le local [disposait] d'un compteur électrique, d'un compteur d'eau et d'un regard relié aux réseaux d'eaux usées collectives' mais 'qu'il ne [pouvait] y avoir de pollution du sol [par les eaux usées] car le local ne disposait pas de point d'eau que ce soit des toilettes ni de WC lavabo douche'.
30. Cette clause concernant l'absence de raccordement de l'entrepôt au réseau d'assainissement collectif des eaux usées domestiques, l'absence de cabinet d'aisance et de tout point d'eau et l'absence de contrôle du dispositif d'assainissement a été reprise à l'identique dans l'acte authentique de vente du 4 février 2022 signé par la sci Casade.
31. De même, les actes contiennent respectivement en page 16 et en page 10 une clause classique d'exonération de garanties des vices apparents et cachés selon laquelle 'L'ACQUEREUR prend le BIEN dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents et des vices cachés' sauf connaissance par le vendeur ou qualité de professionnel de l'immobilier de celui-ci.
32. Il s'évince de ces observations que la sci Casade échoue à démontrer l'existence d'un intérêt légitime à obtenir une expertise de l'assainissement de l'entrepôt ou d'alimentation en eau pour lequel une clause d'absence totale de raccordement et d'absence de contrôle a été expressément insérée, outre que le bâtiment est dépourvu de tout point d'eau et tout cabinet d'aisance, de sorte que si elle devait mettre en service un éventuel raccordement d'assainissement ou l'équiper d'un dispositif à neuf, les frais de ces travaux resteraient nécessairement à sa charge.
33. Il s'en évince encore qu'au regard des mentions contractuelles explicites confortées par l'état apparent des lieux (absence de point d'eau, absence de WC), toute action contre la venderesse, notamment en garantie des vices cachés quant à l'assainissement ou à l'alimentation en eau, apparaît manifestement vouée à l'échec.
34. Le constat opéré par l'huissier de justice le 9 juillet 2022 de l'existence d'une 'évacuation des eaux usées par un tuyau PVC d'une largeur d'environ 15 cm qui passe à travers le terrain voisin' est afférent à des travaux qui sont intervenus postérieurement à la vente puisque cette évacuation n'existait pas à la date de cette vente. La sci Casade n'en disconvient pas puisqu'elle ne soutient pas que l'évacuation, à l'existence de laquelle elle a expressément renoncée, était en place au moment de la vente. Ce désordre, si tant est qu'il puisse être qualifié comme tel et à supposer que la sci Casade elle-même ou son locataire n'en soient pas à l'origine, est susceptible de relever éventuellement de ses rapports avec son locataire.
35. L'ordonnance de référé sera confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande d'expertise d'un dispositif sanitaire d'assainissement et d'alimentation en eau.
4.2) S'agissant de la présence de déchets dans le terrain
36. Il est constant qu'après sa prise de possession des lieux en mai 2022, le locataire M. [H] a entrepris des travaux de terrassement autour du bâtiment.
37. Le constat d'huissier précise que dans le terrain sont présents des détritus composés de 'plaques de ciment importantes', 'parpaings empilés les uns sur les autres', 'bouteilles plastiques', 'tuyaux PVC', 'armatures en fer' et 'batterie de véhicule'.
38. La sci [M] ajoute que le mur en parpaings qui ceinturait le terrain au moment de la vente a été démoli par la sci Casade et verse des photographies montrant l'état du terrain avant (terrain propre) et après (présence des détritus) la vente du 4 février 2022, photographies qui n'ont pas été contestées par la sci Casade.
39. Si les déchets devaient avoir été enfouis dans le sol avant la vente, il appartenait à la sci Casade ou à son locataire de faire constater par officier ministériel leur présence lors de la première découverte à l'occasion des travaux de terrassement, photographies à l'appui.
40. Tel n'a pas été le cas de sorte qu'ainsi que relevé à juste titre par le juge des référés, l'expertise ne pourra démontrer l'antériorité à la vente de la présence de ces déchets
41. C'est à bon droit que la demande d'expertise a été rejetée. L'ordonnance sera confirmée sur ce point.
4.3) S'agissant de l'état du réseau électrique
42. Aux termes d'un constat d'huissier du 9 juillet 2022, établi par maître [Y], huissier de justice à [Localité 13] (56), des fourreaux contiennent à la fois des fils électriques et des tuyaux d'arrivée d'eau, lesquels parcourent par endroit le bâtiment sans protection, outre que le bâtiment litigieux ne paraît pas connu de la société Enedis.
43. Aux termes d'un rapport du 6 octobre 2022, le cabinet Ingetex, mandaté par la sci Casade, a pu constater de multiples non conformités du réseau électrique présentant un risque pour la sécurité des personnes et des biens :
- contacts directs anormaux sur le câble d'alimentation entre le coffre extérieur et le tableau intérieur (dominos, boitier de raccordement initialement dans une cloison non accessible),
- section de câble insuffisante entraînant des montées en température anormale (multiprise, section de câbles avec raccords, dominos),
- fourreau servant tant au passage d'un câble électrique non adapté (section trop faible donc montée en température), au contact de l'alimentation en eau sur bâtiment (réalisé en matériau plastique, type PER inadapté),
- un fourreau électrique dans son ensemble montre des anomalies graves, une absence de protection pour assurer la sécurité minimale des personnes, une conception des installations électriques sans notion de conformité, un choix des matériels électriques inadaptés, voire tout à fait inadaptés,
- cette installation présente des risques graves, voire mortelles pour les personnes, un risque de montée en température anormale avec départ de feu et ne peut pas être utilisée, sauf à procéder à une refonte complète par un électricien qualifié,
- le disjoncteur général du compteur extérieur est à maintenir en position fermée jusqu'à une reprise complété de l'installation.
44. Ces constatations rendent légitimes la demande d'expertise du réseau électrique à laquelle il sera fait droit, l'ordonnance étant infirmée sur ce point.
5) Sur les dépens et les frais irrépétibles
45. Chaque partie échouant en ses prétentions supportera la charge des frais, compris ou non dans les dépens, par elle exposés en première instance et en appel.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Rejette la demande de révocation de l'ordonnance de clôture et la demande de rejet des conclusions et pièces transmises le 8 janvier 2024 par la sci [M],
Dit que la dévolution de l'appel a opéré,
Rejette la demande tendant à dire que la cour n'est saisie d'aucune chef de jugement critiqué doit être rejetée,
Rejette la demande de communication de pièces,
Confirme l'ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Lorient du 20 juin 2023 en ce qu'elle a rejeté la demande d'expertise portant sur l'assainissement et l'alimentation en eau du bâtiment litigieux ainsi que sur la présence de détritus sur le terrain afférent,
L'infirme pour le surplus,
Statuant à nouveau,
Ordonne une expertise judiciaire de l'installation électrique du bien litigieux,
Commet pour y procéder :
M. [I] [R], expert judiciaire
Ingénieur de l'École [12] de [Localité 14]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Tél : [XXXXXXXX01]
Port. : [XXXXXXXX02]
Mèl : [Courriel 15]
Avec pour mission de :
- se rendre sur les lieux sis [Adresse 10] à [Localité 11] figurant au cadastre section ZX n° [Cadastre 5], après avoir convoqué les parties,
- entendre les parties et tout sachant,
- se faire communiquer et prendre connaissance de tout document et pièce qu'il estimera utile à l'accomplissement de sa mission,
- vérifier la réalité des désordres affectant les installations électriques alimentant la parcelle cadastrée ZX n° [Cadastre 5] (terrain et bâtiment),
- en présence de désordres, les décrire tant dans leur nature que dans leur importance, en précisant les parties de l'ouvrage qu'ils affectent et leurs conséquences,
- donner son avis sur la conformité desdites installations électriques,
- rechercher les causes,
- dire s'ils sont constitutifs d'un danger pour les personnes, les biens en eux-mêmes,
- dire si ces désordres étaient décelables à la faveur d'une visite d'acquisition et, dans l'affirmative, pour quelles raisons, ou dans la négative également pour quelles raisons,
- indiquer l'importance, la nature, le coût et la durée des travaux de remise en état de l'installation électrique,
- s'adjoindre en tant que de besoin le concours de tout spécialiste de son choix dans un domaine autre que le sien conformément aux dispositions des articles 278 et suivants du code civil,
- de manière générale, fournir tous éléments techniques et de fait et faire toutes constatations permettant à la juridiction, le cas échéant saisie, d'apprécier les responsabilités encourues et les préjudices subis,
Dit que l'expert accomplira sa mission conformément aux articles 232 à 248 et 263 à 284-1 du code de procédure civile,
Rappelle notamment qu'en application de l'article 276 du code de procédure civile, les observations et dires précédents dont les termes ne seraient pas sommairement repris dans les dires récapitulatifs, seront réputés abandonnés par les parties,
Dit que l'expert ne pourra recueillir l'avis d'un autre technicien que dans une spécialité distincte de la sienne, et qu'il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, adresse, et profession ainsi que, s'il y a lieu, leur lien de parenté ou d'alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d'intérêt avec elles,
Dit que l'expertise s'effectuera aux frais avancés par la sci Casade représentée par son gérant M. [N] qui consignera entre les mains du régisseur du tribunal judiciaire de Lorient au plus tard le 20 juillet 2024 la somme de 4.000 € à titre de provision à valoir sur les frais et honoraires de l'expert,
Rappelle qu'à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités imparties, la désignation de l'expert sera caduque à moins que le juge, à la demande d'une des parties se prévalant d'un motif légitime, ne décide d'une prorogation ou d'un relevé de caducité,
Dit que l'expert doit établir un devis prévisionnel, l'ajuster en tant que de besoin en fonction de l'évolution de l'expertise et veiller à ce que la somme consignée corresponde toujours aux coûts prévisibles de l'expertise, au besoin en demandant des consignations complémentaires,
Dit que l'expert devra déposer son rapport en deux exemplaires au greffe du tribunal judiciaire de Lorient dans le délai de six mois suivant la date de la consignation,
Ordonne le renvoi de l'affaire devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lorient aux fins de poursuite de la procédure,
Désigne le juge chargé du contrôle des expertises à l'effet de contrôler la mesure d'instruction,
Laisse les dépens à la charge de chacune des parties,
Rejette le surplus des demandes.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
ARRÊT N°184
N° RG 23/04219
N° Portalis
DBVL-V-B7H-T56R
(Réf 1ère instance : 23/00040)
SCI CASADE
C/
S.C.I. [M]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 18 JUIN 2024
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre,
Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, Président de chambre,
Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère,
GREFFIER :
Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 5 février 2024 devant Madame Véronique VEILLARD, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 18 juin 2024 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré annoncé au 9 avril 2024 à l'issue des débats
****
APPELANTE :
La SCI CASADE, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Lorient sous le n°889.918.447, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège
[Adresse 7]
[Localité 6]
Représentée par Me Cédric MASSON de la SELARL ADVO, avocat au barreau de VANNES
INTIMÉE :
La SCI [M], SCI immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Lorient sous le n°422.593.186, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège
[Adresse 8]
[Localité 9]
Représentée par Me Nathalie PEDELUCQ de la SELARL PEDELUCQ-BERNERY, avocat au barreau de LORIENT
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte du 4 février 2022 au rapport de maître [W] [B], notaire associé à [Localité 9], la sci [M] a vendu au prix de 240.000 € à la sci Casade, représentée par son gérant M. [N], un entrepôt sis [Adresse 10] à [Localité 11] figurant au cadastre section ZX n° [Cadastre 5] d'une surface de 12 a 4 ca. La sci [M] était propriétaire de deux ensembles immobiliers contigus sur lesquels elle avait fait ériger deux bâtiments industriels, qui ont ensuite été cédés séparément, dont celui cédé à la sci Casade.
Le 30 mai 2022, la sci Casade a donné l'entrepôt à bail à titre dérogatoire à M. [F] [H] exerçant sous l'enseigne Minéral Paysages, prenant effet le 1er juin 2022 pour une durée de trois mois, soit jusqu'au 1er septembre 2022 moyennant un loyer mensuel de 1.500 € HT, le tout dans l'attente de la signature d'une vente à intervenir avec ce locataire au prix de 370.000 € renégocié à 365.000 €.
Une fois entré dans les lieux, M. [H] a entrepris des travaux en terrassant une partie du pourtour du bâtiment et en supprimant des buissons de bambous. Il indique avoir découvert à cette occasion des détritus composés de produits chimiques sous un tas de ronces et a signalé à la sci bailleresse un risque de pollution des sols outre des difficultés au niveau du compteur EDF et de l'évacuation des eaux usées. Une plainte a été déposée à la gendarmerie d'[Localité 9]. Faute de résolution, le locataire a dénoncé le contrat de bail, a renoncé à la vente et a quitté les lieux.
Par constat d'huissier de justice du 9 juillet 2022, la sci Casade a fait constater les dysfonctionnements électriques et, aux termes d'un rapport du 6 octobre 2022, la société Ingetex missionnée par la sci Casade a constaté des non-conformités électriques présentant un risque grave pour la sécurité des personnes et des biens et a préconisé la fermeture du disjoncteur général du compteur extérieur jusqu'à une reprise complète de l'installation électrique.
Par exploit d'huissier du 1er février 2023, la sci Casade a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Lorient d'une demande d'expertise judiciaire portant sur :
- le réseau électrique défaillant,
- le réseau d'évacuation des eaux usés défaillant,
- la présence de détritus polluants.
Par ordonnance du 20 juin 2023, le juge des référés a rejeté cette demande considérant que des travaux de raccordement en eau avaient été effectués postérieurement à la vente puisque des WC et bureau étaient apparus comme loués à M. [H] à l'été 2022 alors qu'ils n'existaient pas à la date de la vente du 4 février 2022, outre que des travaux de terrassement avaient été entrepris par ce dernier, de sorte que la sci Casade ne pouvait justifier de l'antériorité des désordres dénoncés ce qu'une mesure d'expertise ne pouvait pas non plus déterminer.
La sci Casade a interjeté appel par déclaration du 12 juillet 2023.
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
8. La sci Casade expose ses prétentions et moyens dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 3 janvier 2024 aux termes desquelles elle demande à la cour de :
- réformer l'ordonnance déférée,
- statuant à nouveau,
- ordonner une expertise confiée à tel homme de l'art qu'il plaira à la cour avec pour missions de :
se rendre sur les lieux litigieux au adresse sci Casade situé [Adresse 10],
se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission,
entendre tous sachants,
visiter les lieux,
décrire les désordres visés dans l'assignation ainsi que les dommages,
déterminer l'origine des désordres (non-conformité aux documents contractuels ou aux règles de l'art - exécution défectueuse) visées dans l'assignation du 1er février 2023, le constat d'huissier du 9 juillet 2022 et le rapport Ingetex du 6 octobre 2022, en ce compris les installations électriques, eau et sanitaires,
décrire et évaluer les travaux de réfection, en indiquant le coût de la maîtrise d''uvre si elle est nécessaire,
fournir tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre le cas échéant à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues et les préjudices subis,
fournir tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre le cas échéant à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues et les préjudices subis (préjudice matériel, préjudice économique, préjudice de jouissance, '),
faire les comptes entre les parties,
- condamner la sci [M] au paiement de la somme de 2.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la même partie aux dépens d'appel.
9. La sci [M] expose ses prétentions et moyens dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le lundi 8 janvier 2024 à 10 h 11 aux termes desquelles elle demande à la cour de :
- juger que la cour d'appel n'est saisie d'aucun chef du jugement déféré à défaut d'effet dévolutif de l'appel,
- rejeter les demandes de la sci Casade,
- subsidiairement, confirmer l'ordonnance de référé du 20 juin 2023,
- en tout état de cause, condamner la sci Casade à lui payer la somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
- condamner la sci Casade en tous les frais et dépens de justice.
10. Par conclusions d'incident remises au greffe et notifiées le lundi 8 janvier 2024 à 9 h 15, la sci [M] a saisi le magistrat délégué d'une demande de production par la sci Casade sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir, des pièces suivantes :
- compromis de vente signé entre la sci Casade et M. [H],
- DPE réalisé à cette occasion,
- factures de travaux réalisés après la vente du 4 février 2022,
- annexes jointes au contrat de location.
11. L'incident a été joint au fond.
12. L'instruction de l'affaire a été déclarée close le 9 janvier 2024.
13. Par conclusions de procédure du 13 janvier 2024, la sci Casade a sollicité le rabat de l'ordonnance de clôture et, subsidiairement, que soient écartées des débats les conclusions et pièces produites le 8 janvier 2024 par la sci [M] motif pris de ce qu'elle n'avait pas été en mesure d'en prendre connaissance avant la clôture pour pouvoir y répondre.
14. Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.
MOTIFS DE L'ARRÊT
1) Sur le rabat de l'ordonnance de clôture et le sort des conclusions et pièces de la sci [M] transmises le 8 janvier 2024
15. Par conclusions du 8 janvier 2024 (8 pages), la sci [M] a pris de nouvelles écritures comportant quelques lignes supplémentaires par rapport à ses précédentes écritures (également 8 pages) du 4 octobre 2023 portant sur le fait que :
- la sci Casade semblait ne plus invoquer le grief relatif à l'absence de DPE,
- la sci Casade refuse de décrire précisément ce qu'elle vendu à M. [H],
- le bâtiment litigieux était inoccupé depuis 2017, n'a jamais été branché sur le compteur du voisin et a fait l'objet d'une installation par Enedis d'un compteur électrique pour le prix de 1331,28 € TTC réglé le 27 avril 2022,
- la clôture et les blocs de béton ont été démolis par la sci Casade et éparpillés sur le terrain,
- la sci Casade produit un avis de valeur estimé entre 150.000 € et 180.000 €.
16. A cette occasion, la sci [M] a communiqué les pièces n° 6 à 9, ainsi que ci-dessous listées :
1- Lettre officielle adressée par le conseil de la sci [M] au conseil de la sci Casade le 1er mars 2023
2- Article R126-15 du code de la construction et de l'habitation
3- Lettre adressée par la sci [M] au conseil de la sci Casade le 4 décembre 2022 et les 2 planches de photos
4- Assignation du 1er février 2023
5- Extrait Infogreffe société ACF TP
6- Lettre officielle adressée par le conseil de la sci [M] au conseil de la sci Casade le 19 octobre 2023
7- Photo
8- Extrait du document Enedis comportant le coût du raccordement
9- Extrait du relevé de compte de la sci [M] auprès du CMB au 7 mai 2022.
17. La transmission de ces éléments, ayant trait à des aspects du litige déjà présents dans la discussion, ne porte pas atteinte au contradictoire de sorte qu'il n'y a pas lieu à les écarter des débats, ni à rabattre la clôture.
18. Cette demande sera rejetée.
2) Sur l'effet dévolutif
19. La sci [M] soutient que la mention portée dans la déclaration d'appel : 'Appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués ' Refus de l'expertise judiciaire en application de l'article 145 du code de procédure civile' ne défère à la cour d'appel aucun chef de l'ordonnance de référé tel que rédigé à son dispositif.
20. Toutefois, la mention 'Refus de l'expertise judiciaire en application de l'article 145 du code de procédure civile' équivaut bien au chef de la décision qui a dit 'ne pas avoir lieu à référé', mais autrement formulé.
21. Il s'ensuit que la dévolution de l'appel a opéré et que la demande tendant à dire que la cour n'est saisie d'aucune chef de jugement critiqué doit être rejetée.
3) Sur la communication de pièces
22. La sci [M] a sollicité la communication par la sci Casade des pièces suivantes :
- compromis de vente signé entre la sci Casade et M. [H],
- DPE réalisé à cette occasion,
- factures de travaux réalisés après la vente du 4 février 2022,
- annexes jointes au contrat de location.
23. Ces pièces, qui ont trait à la relation de location entre la sci Casade et M. [H], ne présentent pas d'utilité dans le lien d'instance noué en référé expertise entre la sci Casade et sa venderesse la sci [M].
24. La demande de communication de pièces sera rejetée.
4) Sur la demande d'expertise judiciaire
25. L'article 145 du code de procédure civile dispose que 'S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve des faits dont pourraient dépendre la solution du litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.'
26. Le motif légitime, qui relève de l'appréciation souveraine du juge des référés, existe dès lors que l'éventuelle action au fond n'est pas manifestement vouée à l'échec, que la mesure demandée est légalement admissible et qu'elle est utile et améliore la situation probatoire des parties.
27. La mise en 'uvre de l'article 145 du code de procédure civile n'est possible qu'en prévision d'un litige potentiel mais il n'est pas nécessaire que les fondements d'une action future soient déjà fixés. Il est par ailleurs suffisant que les faits invoqués soient crédibles.
28. Il est constant que suivant acte authentique en date du 4 février 2022, la sci Casade a acquis de la sci [M] un entrepôt situé à [Adresse 10], cadastré section ZX n° [Cadastre 5] moyennant un prix de 240.000 €.
4.1) S'agissant du dispositif d'assainissement de l'entrepôt et d'alimenta-tion en eau
29. Il est également constant que dans la promesse de vente d'octobre 2021, il est précisé que l'immeuble est un entrepôt à usage artisanal qui est dépourvu de système de chauffage, qu'il n'existe pas d'éléments d'équipement, que le bien 'n'est pas raccordé' au réseau d'assainissement collectif des eaux usées, 'étant dépourvu de cabinet d'aisance et de tout point d'eau', que 'par suite aucun contrôle du dispositif assainissement n'a été réalisé'.
30. Certes, par courrier postérieur du 4 décembre 2022, la sci [M] a effectivement précisé que 'le local [disposait] d'un compteur électrique, d'un compteur d'eau et d'un regard relié aux réseaux d'eaux usées collectives' mais 'qu'il ne [pouvait] y avoir de pollution du sol [par les eaux usées] car le local ne disposait pas de point d'eau que ce soit des toilettes ni de WC lavabo douche'.
30. Cette clause concernant l'absence de raccordement de l'entrepôt au réseau d'assainissement collectif des eaux usées domestiques, l'absence de cabinet d'aisance et de tout point d'eau et l'absence de contrôle du dispositif d'assainissement a été reprise à l'identique dans l'acte authentique de vente du 4 février 2022 signé par la sci Casade.
31. De même, les actes contiennent respectivement en page 16 et en page 10 une clause classique d'exonération de garanties des vices apparents et cachés selon laquelle 'L'ACQUEREUR prend le BIEN dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents et des vices cachés' sauf connaissance par le vendeur ou qualité de professionnel de l'immobilier de celui-ci.
32. Il s'évince de ces observations que la sci Casade échoue à démontrer l'existence d'un intérêt légitime à obtenir une expertise de l'assainissement de l'entrepôt ou d'alimentation en eau pour lequel une clause d'absence totale de raccordement et d'absence de contrôle a été expressément insérée, outre que le bâtiment est dépourvu de tout point d'eau et tout cabinet d'aisance, de sorte que si elle devait mettre en service un éventuel raccordement d'assainissement ou l'équiper d'un dispositif à neuf, les frais de ces travaux resteraient nécessairement à sa charge.
33. Il s'en évince encore qu'au regard des mentions contractuelles explicites confortées par l'état apparent des lieux (absence de point d'eau, absence de WC), toute action contre la venderesse, notamment en garantie des vices cachés quant à l'assainissement ou à l'alimentation en eau, apparaît manifestement vouée à l'échec.
34. Le constat opéré par l'huissier de justice le 9 juillet 2022 de l'existence d'une 'évacuation des eaux usées par un tuyau PVC d'une largeur d'environ 15 cm qui passe à travers le terrain voisin' est afférent à des travaux qui sont intervenus postérieurement à la vente puisque cette évacuation n'existait pas à la date de cette vente. La sci Casade n'en disconvient pas puisqu'elle ne soutient pas que l'évacuation, à l'existence de laquelle elle a expressément renoncée, était en place au moment de la vente. Ce désordre, si tant est qu'il puisse être qualifié comme tel et à supposer que la sci Casade elle-même ou son locataire n'en soient pas à l'origine, est susceptible de relever éventuellement de ses rapports avec son locataire.
35. L'ordonnance de référé sera confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande d'expertise d'un dispositif sanitaire d'assainissement et d'alimentation en eau.
4.2) S'agissant de la présence de déchets dans le terrain
36. Il est constant qu'après sa prise de possession des lieux en mai 2022, le locataire M. [H] a entrepris des travaux de terrassement autour du bâtiment.
37. Le constat d'huissier précise que dans le terrain sont présents des détritus composés de 'plaques de ciment importantes', 'parpaings empilés les uns sur les autres', 'bouteilles plastiques', 'tuyaux PVC', 'armatures en fer' et 'batterie de véhicule'.
38. La sci [M] ajoute que le mur en parpaings qui ceinturait le terrain au moment de la vente a été démoli par la sci Casade et verse des photographies montrant l'état du terrain avant (terrain propre) et après (présence des détritus) la vente du 4 février 2022, photographies qui n'ont pas été contestées par la sci Casade.
39. Si les déchets devaient avoir été enfouis dans le sol avant la vente, il appartenait à la sci Casade ou à son locataire de faire constater par officier ministériel leur présence lors de la première découverte à l'occasion des travaux de terrassement, photographies à l'appui.
40. Tel n'a pas été le cas de sorte qu'ainsi que relevé à juste titre par le juge des référés, l'expertise ne pourra démontrer l'antériorité à la vente de la présence de ces déchets
41. C'est à bon droit que la demande d'expertise a été rejetée. L'ordonnance sera confirmée sur ce point.
4.3) S'agissant de l'état du réseau électrique
42. Aux termes d'un constat d'huissier du 9 juillet 2022, établi par maître [Y], huissier de justice à [Localité 13] (56), des fourreaux contiennent à la fois des fils électriques et des tuyaux d'arrivée d'eau, lesquels parcourent par endroit le bâtiment sans protection, outre que le bâtiment litigieux ne paraît pas connu de la société Enedis.
43. Aux termes d'un rapport du 6 octobre 2022, le cabinet Ingetex, mandaté par la sci Casade, a pu constater de multiples non conformités du réseau électrique présentant un risque pour la sécurité des personnes et des biens :
- contacts directs anormaux sur le câble d'alimentation entre le coffre extérieur et le tableau intérieur (dominos, boitier de raccordement initialement dans une cloison non accessible),
- section de câble insuffisante entraînant des montées en température anormale (multiprise, section de câbles avec raccords, dominos),
- fourreau servant tant au passage d'un câble électrique non adapté (section trop faible donc montée en température), au contact de l'alimentation en eau sur bâtiment (réalisé en matériau plastique, type PER inadapté),
- un fourreau électrique dans son ensemble montre des anomalies graves, une absence de protection pour assurer la sécurité minimale des personnes, une conception des installations électriques sans notion de conformité, un choix des matériels électriques inadaptés, voire tout à fait inadaptés,
- cette installation présente des risques graves, voire mortelles pour les personnes, un risque de montée en température anormale avec départ de feu et ne peut pas être utilisée, sauf à procéder à une refonte complète par un électricien qualifié,
- le disjoncteur général du compteur extérieur est à maintenir en position fermée jusqu'à une reprise complété de l'installation.
44. Ces constatations rendent légitimes la demande d'expertise du réseau électrique à laquelle il sera fait droit, l'ordonnance étant infirmée sur ce point.
5) Sur les dépens et les frais irrépétibles
45. Chaque partie échouant en ses prétentions supportera la charge des frais, compris ou non dans les dépens, par elle exposés en première instance et en appel.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Rejette la demande de révocation de l'ordonnance de clôture et la demande de rejet des conclusions et pièces transmises le 8 janvier 2024 par la sci [M],
Dit que la dévolution de l'appel a opéré,
Rejette la demande tendant à dire que la cour n'est saisie d'aucune chef de jugement critiqué doit être rejetée,
Rejette la demande de communication de pièces,
Confirme l'ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Lorient du 20 juin 2023 en ce qu'elle a rejeté la demande d'expertise portant sur l'assainissement et l'alimentation en eau du bâtiment litigieux ainsi que sur la présence de détritus sur le terrain afférent,
L'infirme pour le surplus,
Statuant à nouveau,
Ordonne une expertise judiciaire de l'installation électrique du bien litigieux,
Commet pour y procéder :
M. [I] [R], expert judiciaire
Ingénieur de l'École [12] de [Localité 14]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Tél : [XXXXXXXX01]
Port. : [XXXXXXXX02]
Mèl : [Courriel 15]
Avec pour mission de :
- se rendre sur les lieux sis [Adresse 10] à [Localité 11] figurant au cadastre section ZX n° [Cadastre 5], après avoir convoqué les parties,
- entendre les parties et tout sachant,
- se faire communiquer et prendre connaissance de tout document et pièce qu'il estimera utile à l'accomplissement de sa mission,
- vérifier la réalité des désordres affectant les installations électriques alimentant la parcelle cadastrée ZX n° [Cadastre 5] (terrain et bâtiment),
- en présence de désordres, les décrire tant dans leur nature que dans leur importance, en précisant les parties de l'ouvrage qu'ils affectent et leurs conséquences,
- donner son avis sur la conformité desdites installations électriques,
- rechercher les causes,
- dire s'ils sont constitutifs d'un danger pour les personnes, les biens en eux-mêmes,
- dire si ces désordres étaient décelables à la faveur d'une visite d'acquisition et, dans l'affirmative, pour quelles raisons, ou dans la négative également pour quelles raisons,
- indiquer l'importance, la nature, le coût et la durée des travaux de remise en état de l'installation électrique,
- s'adjoindre en tant que de besoin le concours de tout spécialiste de son choix dans un domaine autre que le sien conformément aux dispositions des articles 278 et suivants du code civil,
- de manière générale, fournir tous éléments techniques et de fait et faire toutes constatations permettant à la juridiction, le cas échéant saisie, d'apprécier les responsabilités encourues et les préjudices subis,
Dit que l'expert accomplira sa mission conformément aux articles 232 à 248 et 263 à 284-1 du code de procédure civile,
Rappelle notamment qu'en application de l'article 276 du code de procédure civile, les observations et dires précédents dont les termes ne seraient pas sommairement repris dans les dires récapitulatifs, seront réputés abandonnés par les parties,
Dit que l'expert ne pourra recueillir l'avis d'un autre technicien que dans une spécialité distincte de la sienne, et qu'il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, adresse, et profession ainsi que, s'il y a lieu, leur lien de parenté ou d'alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d'intérêt avec elles,
Dit que l'expertise s'effectuera aux frais avancés par la sci Casade représentée par son gérant M. [N] qui consignera entre les mains du régisseur du tribunal judiciaire de Lorient au plus tard le 20 juillet 2024 la somme de 4.000 € à titre de provision à valoir sur les frais et honoraires de l'expert,
Rappelle qu'à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités imparties, la désignation de l'expert sera caduque à moins que le juge, à la demande d'une des parties se prévalant d'un motif légitime, ne décide d'une prorogation ou d'un relevé de caducité,
Dit que l'expert doit établir un devis prévisionnel, l'ajuster en tant que de besoin en fonction de l'évolution de l'expertise et veiller à ce que la somme consignée corresponde toujours aux coûts prévisibles de l'expertise, au besoin en demandant des consignations complémentaires,
Dit que l'expert devra déposer son rapport en deux exemplaires au greffe du tribunal judiciaire de Lorient dans le délai de six mois suivant la date de la consignation,
Ordonne le renvoi de l'affaire devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lorient aux fins de poursuite de la procédure,
Désigne le juge chargé du contrôle des expertises à l'effet de contrôler la mesure d'instruction,
Laisse les dépens à la charge de chacune des parties,
Rejette le surplus des demandes.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE