CA Riom, 1re ch., 18 juin 2024, n° 22/01777
RIOM
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL
DE RIOM
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
Du 18 juin 2024
N° RG 22/01777 - N° Portalis DBVU-V-B7G-F374
- LB- Arrêt n° 281
Syndic. de copro. de la résidence [Adresse 2] / [R] [O]
Jugement au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CLERMONT-FERRAND, décision attaquée en date du 04 Août 2022, enregistrée sous le n° 21/01034
Arrêt rendu le MARDI DIX HUIT JUIN DEUX MILLE VINGT QUATRE
COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :
M. Philippe VALLEIX, Président
M. Daniel ACQUARONE, Conseiller
Mme Laurence BEDOS, Conseiller
En présence de :
Mme Céline DHOME, greffier lors de l'appel des causes et du prononcé
ENTRE :
Syndic. de copro. de la résidence [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice la SARL IMMOBILIER GERGOVIA ([Adresse 3])
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représenté par Maître Marie-Françoise VILLATEL, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND
Timbre fiscal acquitté
APPELANTE
ET :
M. [R] [O]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représenté par Maître Daniel ELBAZ de la SELARL BEMA & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND
(bénéficiaire d'une aide juridictionnelle totale numéro 2024-003029 du 18/04/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CLERMONT -FERRAND)
INTIME
DÉBATS :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 29 avril 2024, en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. VALLEIX et M. ACQUARONE, rapporteurs.
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
Prononcé publiquement le 18 juin 2024 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par M. VALLEIX, président et par Mme DHOME, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES :
M. [R] [O], spécialisé dans le secteur des activités de « design », a fait l'acquisition, aux termes d'un acte authentique reçu le 23 octobre 1991 par maître [V], notaire, d'un immeuble ancien, situé [Adresse 2] à [Localité 5] (Puy-de-Dôme), composé de deux corps de bâtiments séparés par une petite cour.
M. [O] a procédé à des travaux de rénovation de l'immeuble qui a fait l'objet, suivant acte authentique reçu par maître [V] le 9 octobre 1997, d'une division en plusieurs lots, correspondant à un local à usage commercial et des appartements, vendus par celui-ci entre 1996 et 2018.
M. [O] a notamment vendu, par acte authentique reçu par maître [H], notaire, le 3 janvier 2018, à M. et Mme [J] un appartement de type F1, situé au deuxième étage du bâtiment B de l'immeuble, au prix de 94'000 euros.
Se plaignant de désordres constitués par l'encombrement de la descente des eaux de pluie à l'extérieur de l'appartement et par des fissures sur les murs à l'intérieur, M. [J] a obtenu, par ordonnance de référé en date du 24 septembre 2019, l'organisation d'une mesure d'expertise, qui a été confiée à M. [Z] [G]. Celui-ci a déposé son rapport le 23 juin 2021.
Par acte d'huissier en date du 25 novembre 2020, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2], M. [J] et Mme [J], dénonçant l'existence de désordres affectant l'immeuble, constitués notamment par l'absence de colonne de terre et des fuites en toiture, ont fait assigner en référé M. [R] [O] pour obtenir l'organisation d'une mesure d'expertise.
Par ordonnance du 2 mars 2021, le juge des référés, a rejeté cette demande en :
- considérant que l'expertise n'était pas justifiée s'agissant de l'appartement de M. et Mme [J], alors qu'une expertise était déjà en cours pour cette partie privée de l'immeuble ;
- retenant que la demande d'expertise concernant les parties communes n'était étayée que par « des photographies présumées des lieux qui [n'étaient] ni circonstanciées, ni datées » et de surcroît ne permettaient pas de distinguer entre les éléments relevant des parties communes de la copropriété et celles relevant des parties privatives ;
- soulignant qu'il résultait de la première réunion des opérations de l'expertise en cours que les désordres allégués portaient précisément sur des investigations relatives à l'étanchéité, à la finition extérieure des menuiseries, à la façade, à l'existence de fissures, et qu'il appartenait ainsi le cas échéant soit aux parties de procéder à l'appel en cause des autres parties susceptibles d'être concernées par ces désordres, soit à l'expert de préconiser une extension de sa mission et de son champ d'investigation s'il l'estimait nécessaire ;
- retenant, surabondamment, qu'aux termes du procès-verbal de l'assemblée générale du 23 octobre 2020, le syndic avait été autorisé à agir devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand statuant au fond afin d'obtenir le paiement de certains travaux et non pour que soit ordonnée une expertise judiciaire.
Par acte d'huissier en date du 23 mars 2021, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand M. [R] [O] pour obtenir sa condamnation notamment au paiement des sommes suivantes :
- 343,04 euros TTC au titre des travaux conservatoires entrepris par l'entreprise Duche le 15 octobre 2020 consistant en un bâchage du toit sur la zone fuyante située au-dessus de l'appartement de l'un des copropriétaires ;
- 27'275,88 euros TTC au titre des travaux de remise en état de la toiture de l'immeuble chiffrés par l'entreprise Duche le 5 juillet 2020 ;
- 1375 euros TTC au titre des travaux de remise en état de la maçonnerie de l'immeuble chiffrés par l'entreprise Freitas le 21 octobre 2020 ;
- 1320 euros TTC au titre des travaux de mise en place d'une colonne de terre avec répartiteur à chaque niveau de l'immeuble facturés par la SARL Amperlec le 13 octobre 2020 ;
Par jugement du 4 août 2022, le tribunal judiciaire a statué en ces termes :
- Déclare irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par M. [R] [O] ; (ndr : prescription de l'action) ;
- Déclare recevable l'action du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] ;
- Déclare recevable l'intervention volontaire de M. [L] [J] ;
- Condamne M. [R] [O] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] la somme de 3054,90 euros TTC au titre des travaux de remise en état de la toiture incluant les travaux conservatoires ;
- Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] du surplus de ses demandes ;
- Condamne M. [R] [O] à verser à M. [U] [J] les sommes suivantes :
- 7246,80 euros TTC au titre des travaux de reprise,
- 1100 euros au titre des frais de relogement,
- 1500 euros au titre du préjudice de jouissance,
- Déboute M. [U] [J] du surplus de ses demandes ;
- Condamne M. [R] [O] à verser à M. [U] [J] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamne M. [R] [O] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] la somme de 1800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamne M. [R] [O] aux dépens comprenant ceux de la présente instance et ceux de référé du 24 septembre 2019 et les frais d'expertise judiciaire avec distraction au profit de la Selarl Pôle Avocats et de maître Marie-Françoise Villatel conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
- Dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.
Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] a relevé appel de cette décision par déclaration électronique en date du 5 septembre 2022 à l'égard de M. [R] [O], son recours étant limité aux dispositions du jugement ayant « uniquement condamné M. [R] [O] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à [Localité 5] la somme de 3054,90 euros TTC au titre des travaux de remise en état de la toiture incluant les travaux conservatoires et débouter le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes indemnitaires » .
La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 4 avril 2024.
Vu les conclusions en date du 29 mars 2024 aux termes desquelles le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] présente à la cour les demandes suivantes :
« -Vu les articles 1103 et 1104 et suivants du code civil,
- Vu l'article 1147 du code civil,
- Vu l'article 1231-1 du code civil,
- Vu l'article 1240 du code civil, (dommages et intérêts),
- Vu les articles 1641, 1644, 1645 et 1648 du code civil,
- Vu les articles 1792 et suivants du code civil,
- Vu l'article 1992 du code civil,
- Vu les articles 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965,
- Vu la jurisprudence constante en la matière,
- Vu les pièces versées aux débats.
- Dire bien appelé et mal jugé le jugement rendu le 4 août 2022 par le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand quant au montant alloué au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] en réparation de son préjudice matériel ;
- Constater que les contestations formées par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] sont légitimes et bien fondées ;
En conséquence, réformer dans son intégralité le jugement rendu le 4 août 2022 par le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand ;
- Déclarer l'action judiciaire menée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à l'encontre de M. [R] [O] recevable et bien fondée ;
- Par conséquent, le condamner à titre principal sur le fondement de la garantie des vices cachés ou, à titre subsidiaire, sur le fondement de la garantie décennale, à l'indemniser de l'intégralité de son préjudice résultant des désordres, malfaçons et autres vices constatés ;
- Condamner M. [R] [O] à payer et porter au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] une somme de 343,04 euros TTC au titre des travaux conservatoires entrepris par l'entreprise Duche le 15 octobre 2020 consistant en un bâchage du toit sur la zone fuyante située au-dessus de l'appartement de l'un des copropriétaires ;
- Condamner M. [R] [O] à payer et porter au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] une somme de 37 793,80 euros TTC au titre des travaux de remise en état de la toiture de l'immeuble réalisés par l'entreprise CLS qui ont été facturés le 6 novembre 2023 à la copropriété et qui sont imputables au vendeur de l'immeuble et en sa qualité de maître d''uvre, déduction faite des sommes qu'il a payées à ce titre à l'heure actuelle ;
- Condamner M. [R] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] une somme de 1 469,82 euros TTC au titre des travaux conservatoires concernant la toiture de l'immeuble qui ont été chiffrés par l'entreprise Duche le 31 juillet 2021 ;
- Condamner M. [R] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] une somme de 1 375,00 euros TTC au titre des travaux de remise en état de la maçonnerie de l'immeuble chiffrés par l'entreprise Freitas le 21 octobre 2020 ;
- Condamner M. [R] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] une somme de 1 320,00 euros TTC au titre des travaux de mise en place d'une colonne de terre avec répartiteur à chaque niveau de l'immeuble facturés par la SARL Amperlec le 13 octobre 2020 ;
- Condamner M. [R] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] une somme de 236,86 euros TTC au titre des travaux conservatoires concernant la toiture de l'immeuble qui ont été facturés par l'entreprise Duche le 30 septembre 2021 ;
- Condamner M. [R] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] une somme de 229,57 euros TTC au titre des travaux conservatoires concernant la mise en place de protections au niveau des garde-corps de l'immeuble facturés par l'entreprise Freitas le 31 novembre 2021 ;
- Condamner M. [R] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] une somme de 286,96 euros TTC au titre des travaux conservatoires concernant la toiture de l'immeuble qui ont été facturés par l'entreprise Duche le 5 novembre 2021 ;
- Condamner M. [R] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] une somme de 1 469,82 euros TTC au titre des travaux conservatoires concernant la toiture de l'immeuble qui ont été facturés par l'entreprise Duche le 25 janvier 2022 ;
- Soit un montant global de 42 712,01 euros que M. [R] [O] devra payer et porter au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] en sa qualité de vendeur de l'immeuble et en sa qualité de maître d''uvre ;
- Condamner M. [R] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive en application de l'article 1240 du code civil ;
- Débouter M. [R] [O] et toute autre éventuelle partie à la procédure de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions contraires aux présentes ;
- Condamner M. [R] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de procédure de première instance et d'appel dont distraction au profit de Marie-Françoise Villatel pour ceux qu'elle aurait exposés sans avoir reçu de provision suffisante. ».
Vu les conclusions en date du 10 mars 2024 aux termes desquelles M. [O] présente à la cour les demandes suivantes :
« - Vu les articles 1641 et suivants du code civil ;
- Vu les articles 1792 et suivants du code civil ;
- Vu l'article 1219 du code civil ;
- Vu les articles 514 et suivants du code de procédure civile ;
- Vu l'article 9 du code de procédure civile ;
- Vu l'article 700 du du code de procédure civile ;
- Vu la jurisprudence en la matière ;
- Vu les pièces versées aux débats ;
Il est demandé à la cour d'appel de Riom de :
- Juger recevables et fondées les demandes de M. [R] [O],
À titre principal,
- Infirmer le jugement rendu le 4 août 2022 par le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand (RG n°21/01034) en ce qu'il a :
- Condamné M. [R] [O] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] la somme de 3.054 euros TTC au titre des travaux de remise en état de la toiture incluant les travaux conservatoires ;
- Condamné M. [R] [O] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] la somme de 1.800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamné M. [R] [O] aux dépens ;
Par conséquent :
- Juger irrecevables comme non-fondées les demandes de condamnations du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] contre M. [R] [O] ;
- Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] de toutes ses demandes ;
À titre subsidiaire,
- Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand (RG n°21/01034) en ce qu'il a :
- Condamné M. [R] [O] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] la somme de 3.054,90 euros TTC au titre des travaux de remise en état de la toiture incluant les travaux conservatoires ;
- Débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] du surplus de ses demandes ;
À titre infiniment subsidiaire,
- Juger que M. [R] [O] a déjà réglé la somme de 3 054,90 euros TTC pour la toiture et que cette somme viendra en déduction des sommes retenues par la cour d'appel de Riom dans la décision à intervenir ;
- Juger que M. [R] [O] a déjà réglé par provision des sommes à l'entreprise CLS (mémoire) suite à la délibération n°07 de l'assemblée générale du 21/11/2022 et que ces sommes viendront en déduction des sommes retenues par la cour d'appel de Riom dans la décision à intervenir ;
En tout état de cause,
- Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à payer et porter à M. [R] [O] la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] aux entiers dépens. »
En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées pour l'exposé complet des prétentions respectives des parties et de leurs moyens.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Il sera rappelé en premier lieu qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et qu'elle n'a pas à se prononcer sur les demandes de « constater que... » ou de « dire et juger que...» lorsque celles-ci ne correspondent pas à des prétentions au sens des articles 4, 31 et 954 du code de procédure civile, mais en réalité à des moyens ou arguments invoqués au soutien des véritables prétentions.
- Sur la portée de l'appel :
L'appel est limité aux dispositions du jugement relatives au litige opposant le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à M. [R] [O].
- Sur les demandes formées sur le fondement de la garantie des vices cachés :
Il est constant que le syndicat des copropriétaires constitué a qualité pour agir en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble et pour exercer, contre le vendeur des lots vendus après achèvement, l'action en réparation des désordres affectant les parties communes de l'immeuble vendu, étant rappelé que l'article 1645 du code civil ouvre une action indemnitaire contre le vendeur dont il est admis qu'elle est autonome par rapport à l'action estimatoire ou rédhibitoire.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires dénonce des désordres affectant la toiture de l'immeuble, le système d'électricité, la maçonnerie.
- Sur les vices cachés allégués concernant la toiture :
M. [O] fait valoir en premier lieu que les actes de vente des appartements vendus comportaient une clause d'exclusion au titre de la garantie des vices cachés.
L'article 1643 du code civil prévoit que le vendeur « est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. »
L'efficacité d'une telle clause est cependant limitée dans les rapports entre particuliers et professionnels.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires soutient d'une part que cette clause est inopposable s'agissant des parties communes, d'autre part que M. [O] ne pourrait s'en prévaloir alors qu'il aurait la qualité de vendeur-constructeur.
Toutefois, le syndicat des copropriétaires tient sa qualité à agir contre le vendeur de lots sur le fondement de la garantie des vices cachés, s'agissant des parties communes de l'immeuble, des ventes intervenues par lots, de sorte que la clause d'exclusion de garantie ne peut être écartée.
Il est acquis aux débats que M. [O], spécialisé dans le secteur des activités de « design », a réalisé des travaux de rénovation de l'immeuble et des appartements vendus. Celui-ci conteste toutefois avoir procédé à des travaux sur la toiture, expliquant que son intervention s'est limitée à la réfection du crépi à la base de la cheminée, ce qui résulte en effet de la pièce n°5 versée par le syndicat des copropriétaires.
Or, aucun des éléments du dossier ne permet de démontrer que M. [O] ait conçu ou réalisé des travaux sur la toiture de l'immeuble, ni même que des travaux aient été entrepris sur la toiture de l'immeuble depuis son acquisition en 1991.
La qualité de vendeur-constructeur de M. [O], s'agissant de l'ouvrage constitué par la toiture, n'est ainsi nullement établie, de sorte que la clause d'exclusion de garantie doit trouver application.
Le jugement sera infirmé en ce qu'il a retenu que M. [O], qui se contentait « d'affirmer qu'il n'était pas intervenu sur la toiture », pouvait être considéré comme responsable du défaut d'étanchéité de la sous-toiture d'une fenêtre et du défaut de raccordement d'un chéneau à la descente, écartant ainsi l'application de la clause d'exclusion de garantie.
- Sur les vices allégués concernant le système d'électricité :
Le syndicat des copropriétaires évoque un « problème de distribution d'électricité » entre deux copropriétaires et l'absence de compteur EDF dans les communs ayant justifié un refus de délivrance de l'attestation par le Comité national pour la sécurité des usagers de l'électricité, ainsi que la nécessité d'installer une colonne de terre « pour avoir l'alimentation et le compteur électrique dans les communs ».
Il résulte cependant des pièces du dossier, en particulier du compte rendu de réunion de mise en place du syndic, du compte rendu de réunion d'avancement des travaux du 15 novembre 2018, et de l'assemblée générale de la copropriété en date du 6 décembre 2018 que les travaux engagés s'agissant de la distribution de l'électricité au sein de l'immeuble relevaient d'une volonté du syndicat des copropriétaires d'une remise aux normes de l'immeuble.
Il n'est démontré par aucune pièce livrant une analyse technique qu'au moment des travaux de rénovation réalisés suite à l'acquisition de l'immeuble, M. [O] n'ait pas respecté les normes applicables en la matière ou ait effectué des travaux au mépris des règles de l'art, et qu'au moment de la vente de l'immeuble par lots, le système d'alimentation ait été affecté de vices cachés.
- Sur les vices allégués concernant la maçonnerie :
Le syndicat des copropriétaires mentionne l'absence de deux balustres sur la rampe en pierres qui borde l'escalier et, sur le palier du deuxième étage, une marche supérieure déposée et devant être remplacée par de nouveaux matériaux.
Ces défauts ou désordres ne sont manifestement pas des vices cachés, au sens de l'article 1641 du code civil.
***
Il ressort de ces explications que les conditions d'application de la responsabilité sur le fondement de la garantie des vices cachés ne sont pas réunies.
Le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné M. [O] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] la somme de 3054,90 euros TTC au titre des travaux de remise en état de la toiture incluant les travaux conservatoires.
Le syndicat des copropriétaires doit être débouté de toutes les demandes formulées sur le fondement de la garantie des vices cachés.
- Sur les demandes formulées sur le fondement de la garantie décennale :
Il n'est pas discuté que M. [O] a procédé à des travaux de rénovation de l'immeuble acquis en 1991 et qu'il a vendu par lots entre 1996 et 2018.
Il convient de préciser que les travaux auxquels a procédé M. [O] ne sont pas précisément décrits par les parties et qu'aucune des pièces communiquées ne permet d'en connaître exactement la nature, l'importance et la date d'achèvement.
Le premier juge a retenu qu'aucune réception des travaux concernant les parties communes n'était intervenue de sorte que la garantie décennale n'était pas mobilisable et le syndicat des copropriétaires ne développe aucune argumentation pour critiquer cette motivation.
Il ressort par ailleurs des développements précédents qu'il n'est pas établi que M. [O] ait lui-même procédé à des travaux de rénovation sur la toiture de l'immeuble, ni même que de tels travaux soient intervenus depuis l'acquisition du bien par ce dernier.
Il n'est pas davantage démontré que les désordres dénoncés par le syndicat des copropriétaires concernant l'électricité et la maçonnerie revêtent une gravité de nature décennale.
Il ressort de ces explications que le syndicat des copropriétaires échoue à rapporter la preuve de la réunion des conditions d'application de la garantie décennale.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] des demandes formulées sur ce fondement.
- Sur la demande indemnitaire présentée par le syndicat des copropriétaires pour résistance abusive :
Compte tenu de l'issue donnée au litige, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] de sa demande indemnitaire pour résistance abusive.
- Sur les dépens et les frais irrépétibles :
Le jugement sera infirmé sur les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] sera condamné aux dépens de première instance et d'appel ainsi qu'à payer à M. [O] la somme de 2500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés pour les besoins de la procédure de première instance et de la procédure d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement et contradictoirement, statuant dans les limites de l'appel,
Infirme le jugement en ce qu'il a :
- Condamné M. [R] [O] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] la somme de 3054,90 euros TTC au titre des travaux de remise en état de la toiture incluant les travaux conservatoires ;
- Condamné M. [R] [O] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] la somme de 1800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamné M. [R] [O] aux dépens comprenant ceux de l'instance devant le tribunal et ceux de référé du 24 septembre 2019 et les frais d'expertise judiciaire avec distraction au profit de la Selarl Pôle Avocats et de Maître Marie-Françoise Villatel conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Statuant à nouveau sur les points infirmés, et ajoutant au jugement,
- Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] de toutes ses demandes présentées à l'encontre de M. [R] [O] ;
- Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] aux dépens de première instance et d'appel ;
- Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à payer à M. [R] [O] la somme de 2500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Le greffier Le président
DE RIOM
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
Du 18 juin 2024
N° RG 22/01777 - N° Portalis DBVU-V-B7G-F374
- LB- Arrêt n° 281
Syndic. de copro. de la résidence [Adresse 2] / [R] [O]
Jugement au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CLERMONT-FERRAND, décision attaquée en date du 04 Août 2022, enregistrée sous le n° 21/01034
Arrêt rendu le MARDI DIX HUIT JUIN DEUX MILLE VINGT QUATRE
COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :
M. Philippe VALLEIX, Président
M. Daniel ACQUARONE, Conseiller
Mme Laurence BEDOS, Conseiller
En présence de :
Mme Céline DHOME, greffier lors de l'appel des causes et du prononcé
ENTRE :
Syndic. de copro. de la résidence [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice la SARL IMMOBILIER GERGOVIA ([Adresse 3])
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représenté par Maître Marie-Françoise VILLATEL, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND
Timbre fiscal acquitté
APPELANTE
ET :
M. [R] [O]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représenté par Maître Daniel ELBAZ de la SELARL BEMA & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND
(bénéficiaire d'une aide juridictionnelle totale numéro 2024-003029 du 18/04/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CLERMONT -FERRAND)
INTIME
DÉBATS :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 29 avril 2024, en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. VALLEIX et M. ACQUARONE, rapporteurs.
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
Prononcé publiquement le 18 juin 2024 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par M. VALLEIX, président et par Mme DHOME, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES :
M. [R] [O], spécialisé dans le secteur des activités de « design », a fait l'acquisition, aux termes d'un acte authentique reçu le 23 octobre 1991 par maître [V], notaire, d'un immeuble ancien, situé [Adresse 2] à [Localité 5] (Puy-de-Dôme), composé de deux corps de bâtiments séparés par une petite cour.
M. [O] a procédé à des travaux de rénovation de l'immeuble qui a fait l'objet, suivant acte authentique reçu par maître [V] le 9 octobre 1997, d'une division en plusieurs lots, correspondant à un local à usage commercial et des appartements, vendus par celui-ci entre 1996 et 2018.
M. [O] a notamment vendu, par acte authentique reçu par maître [H], notaire, le 3 janvier 2018, à M. et Mme [J] un appartement de type F1, situé au deuxième étage du bâtiment B de l'immeuble, au prix de 94'000 euros.
Se plaignant de désordres constitués par l'encombrement de la descente des eaux de pluie à l'extérieur de l'appartement et par des fissures sur les murs à l'intérieur, M. [J] a obtenu, par ordonnance de référé en date du 24 septembre 2019, l'organisation d'une mesure d'expertise, qui a été confiée à M. [Z] [G]. Celui-ci a déposé son rapport le 23 juin 2021.
Par acte d'huissier en date du 25 novembre 2020, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2], M. [J] et Mme [J], dénonçant l'existence de désordres affectant l'immeuble, constitués notamment par l'absence de colonne de terre et des fuites en toiture, ont fait assigner en référé M. [R] [O] pour obtenir l'organisation d'une mesure d'expertise.
Par ordonnance du 2 mars 2021, le juge des référés, a rejeté cette demande en :
- considérant que l'expertise n'était pas justifiée s'agissant de l'appartement de M. et Mme [J], alors qu'une expertise était déjà en cours pour cette partie privée de l'immeuble ;
- retenant que la demande d'expertise concernant les parties communes n'était étayée que par « des photographies présumées des lieux qui [n'étaient] ni circonstanciées, ni datées » et de surcroît ne permettaient pas de distinguer entre les éléments relevant des parties communes de la copropriété et celles relevant des parties privatives ;
- soulignant qu'il résultait de la première réunion des opérations de l'expertise en cours que les désordres allégués portaient précisément sur des investigations relatives à l'étanchéité, à la finition extérieure des menuiseries, à la façade, à l'existence de fissures, et qu'il appartenait ainsi le cas échéant soit aux parties de procéder à l'appel en cause des autres parties susceptibles d'être concernées par ces désordres, soit à l'expert de préconiser une extension de sa mission et de son champ d'investigation s'il l'estimait nécessaire ;
- retenant, surabondamment, qu'aux termes du procès-verbal de l'assemblée générale du 23 octobre 2020, le syndic avait été autorisé à agir devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand statuant au fond afin d'obtenir le paiement de certains travaux et non pour que soit ordonnée une expertise judiciaire.
Par acte d'huissier en date du 23 mars 2021, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand M. [R] [O] pour obtenir sa condamnation notamment au paiement des sommes suivantes :
- 343,04 euros TTC au titre des travaux conservatoires entrepris par l'entreprise Duche le 15 octobre 2020 consistant en un bâchage du toit sur la zone fuyante située au-dessus de l'appartement de l'un des copropriétaires ;
- 27'275,88 euros TTC au titre des travaux de remise en état de la toiture de l'immeuble chiffrés par l'entreprise Duche le 5 juillet 2020 ;
- 1375 euros TTC au titre des travaux de remise en état de la maçonnerie de l'immeuble chiffrés par l'entreprise Freitas le 21 octobre 2020 ;
- 1320 euros TTC au titre des travaux de mise en place d'une colonne de terre avec répartiteur à chaque niveau de l'immeuble facturés par la SARL Amperlec le 13 octobre 2020 ;
Par jugement du 4 août 2022, le tribunal judiciaire a statué en ces termes :
- Déclare irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par M. [R] [O] ; (ndr : prescription de l'action) ;
- Déclare recevable l'action du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] ;
- Déclare recevable l'intervention volontaire de M. [L] [J] ;
- Condamne M. [R] [O] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] la somme de 3054,90 euros TTC au titre des travaux de remise en état de la toiture incluant les travaux conservatoires ;
- Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] du surplus de ses demandes ;
- Condamne M. [R] [O] à verser à M. [U] [J] les sommes suivantes :
- 7246,80 euros TTC au titre des travaux de reprise,
- 1100 euros au titre des frais de relogement,
- 1500 euros au titre du préjudice de jouissance,
- Déboute M. [U] [J] du surplus de ses demandes ;
- Condamne M. [R] [O] à verser à M. [U] [J] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamne M. [R] [O] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] la somme de 1800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamne M. [R] [O] aux dépens comprenant ceux de la présente instance et ceux de référé du 24 septembre 2019 et les frais d'expertise judiciaire avec distraction au profit de la Selarl Pôle Avocats et de maître Marie-Françoise Villatel conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
- Dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.
Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] a relevé appel de cette décision par déclaration électronique en date du 5 septembre 2022 à l'égard de M. [R] [O], son recours étant limité aux dispositions du jugement ayant « uniquement condamné M. [R] [O] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à [Localité 5] la somme de 3054,90 euros TTC au titre des travaux de remise en état de la toiture incluant les travaux conservatoires et débouter le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes indemnitaires » .
La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 4 avril 2024.
Vu les conclusions en date du 29 mars 2024 aux termes desquelles le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] présente à la cour les demandes suivantes :
« -Vu les articles 1103 et 1104 et suivants du code civil,
- Vu l'article 1147 du code civil,
- Vu l'article 1231-1 du code civil,
- Vu l'article 1240 du code civil, (dommages et intérêts),
- Vu les articles 1641, 1644, 1645 et 1648 du code civil,
- Vu les articles 1792 et suivants du code civil,
- Vu l'article 1992 du code civil,
- Vu les articles 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965,
- Vu la jurisprudence constante en la matière,
- Vu les pièces versées aux débats.
- Dire bien appelé et mal jugé le jugement rendu le 4 août 2022 par le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand quant au montant alloué au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] en réparation de son préjudice matériel ;
- Constater que les contestations formées par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] sont légitimes et bien fondées ;
En conséquence, réformer dans son intégralité le jugement rendu le 4 août 2022 par le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand ;
- Déclarer l'action judiciaire menée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à l'encontre de M. [R] [O] recevable et bien fondée ;
- Par conséquent, le condamner à titre principal sur le fondement de la garantie des vices cachés ou, à titre subsidiaire, sur le fondement de la garantie décennale, à l'indemniser de l'intégralité de son préjudice résultant des désordres, malfaçons et autres vices constatés ;
- Condamner M. [R] [O] à payer et porter au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] une somme de 343,04 euros TTC au titre des travaux conservatoires entrepris par l'entreprise Duche le 15 octobre 2020 consistant en un bâchage du toit sur la zone fuyante située au-dessus de l'appartement de l'un des copropriétaires ;
- Condamner M. [R] [O] à payer et porter au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] une somme de 37 793,80 euros TTC au titre des travaux de remise en état de la toiture de l'immeuble réalisés par l'entreprise CLS qui ont été facturés le 6 novembre 2023 à la copropriété et qui sont imputables au vendeur de l'immeuble et en sa qualité de maître d''uvre, déduction faite des sommes qu'il a payées à ce titre à l'heure actuelle ;
- Condamner M. [R] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] une somme de 1 469,82 euros TTC au titre des travaux conservatoires concernant la toiture de l'immeuble qui ont été chiffrés par l'entreprise Duche le 31 juillet 2021 ;
- Condamner M. [R] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] une somme de 1 375,00 euros TTC au titre des travaux de remise en état de la maçonnerie de l'immeuble chiffrés par l'entreprise Freitas le 21 octobre 2020 ;
- Condamner M. [R] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] une somme de 1 320,00 euros TTC au titre des travaux de mise en place d'une colonne de terre avec répartiteur à chaque niveau de l'immeuble facturés par la SARL Amperlec le 13 octobre 2020 ;
- Condamner M. [R] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] une somme de 236,86 euros TTC au titre des travaux conservatoires concernant la toiture de l'immeuble qui ont été facturés par l'entreprise Duche le 30 septembre 2021 ;
- Condamner M. [R] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] une somme de 229,57 euros TTC au titre des travaux conservatoires concernant la mise en place de protections au niveau des garde-corps de l'immeuble facturés par l'entreprise Freitas le 31 novembre 2021 ;
- Condamner M. [R] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] une somme de 286,96 euros TTC au titre des travaux conservatoires concernant la toiture de l'immeuble qui ont été facturés par l'entreprise Duche le 5 novembre 2021 ;
- Condamner M. [R] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] une somme de 1 469,82 euros TTC au titre des travaux conservatoires concernant la toiture de l'immeuble qui ont été facturés par l'entreprise Duche le 25 janvier 2022 ;
- Soit un montant global de 42 712,01 euros que M. [R] [O] devra payer et porter au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] en sa qualité de vendeur de l'immeuble et en sa qualité de maître d''uvre ;
- Condamner M. [R] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive en application de l'article 1240 du code civil ;
- Débouter M. [R] [O] et toute autre éventuelle partie à la procédure de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions contraires aux présentes ;
- Condamner M. [R] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de procédure de première instance et d'appel dont distraction au profit de Marie-Françoise Villatel pour ceux qu'elle aurait exposés sans avoir reçu de provision suffisante. ».
Vu les conclusions en date du 10 mars 2024 aux termes desquelles M. [O] présente à la cour les demandes suivantes :
« - Vu les articles 1641 et suivants du code civil ;
- Vu les articles 1792 et suivants du code civil ;
- Vu l'article 1219 du code civil ;
- Vu les articles 514 et suivants du code de procédure civile ;
- Vu l'article 9 du code de procédure civile ;
- Vu l'article 700 du du code de procédure civile ;
- Vu la jurisprudence en la matière ;
- Vu les pièces versées aux débats ;
Il est demandé à la cour d'appel de Riom de :
- Juger recevables et fondées les demandes de M. [R] [O],
À titre principal,
- Infirmer le jugement rendu le 4 août 2022 par le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand (RG n°21/01034) en ce qu'il a :
- Condamné M. [R] [O] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] la somme de 3.054 euros TTC au titre des travaux de remise en état de la toiture incluant les travaux conservatoires ;
- Condamné M. [R] [O] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] la somme de 1.800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamné M. [R] [O] aux dépens ;
Par conséquent :
- Juger irrecevables comme non-fondées les demandes de condamnations du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] contre M. [R] [O] ;
- Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] de toutes ses demandes ;
À titre subsidiaire,
- Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand (RG n°21/01034) en ce qu'il a :
- Condamné M. [R] [O] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] la somme de 3.054,90 euros TTC au titre des travaux de remise en état de la toiture incluant les travaux conservatoires ;
- Débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] du surplus de ses demandes ;
À titre infiniment subsidiaire,
- Juger que M. [R] [O] a déjà réglé la somme de 3 054,90 euros TTC pour la toiture et que cette somme viendra en déduction des sommes retenues par la cour d'appel de Riom dans la décision à intervenir ;
- Juger que M. [R] [O] a déjà réglé par provision des sommes à l'entreprise CLS (mémoire) suite à la délibération n°07 de l'assemblée générale du 21/11/2022 et que ces sommes viendront en déduction des sommes retenues par la cour d'appel de Riom dans la décision à intervenir ;
En tout état de cause,
- Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à payer et porter à M. [R] [O] la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] aux entiers dépens. »
En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées pour l'exposé complet des prétentions respectives des parties et de leurs moyens.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Il sera rappelé en premier lieu qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et qu'elle n'a pas à se prononcer sur les demandes de « constater que... » ou de « dire et juger que...» lorsque celles-ci ne correspondent pas à des prétentions au sens des articles 4, 31 et 954 du code de procédure civile, mais en réalité à des moyens ou arguments invoqués au soutien des véritables prétentions.
- Sur la portée de l'appel :
L'appel est limité aux dispositions du jugement relatives au litige opposant le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à M. [R] [O].
- Sur les demandes formées sur le fondement de la garantie des vices cachés :
Il est constant que le syndicat des copropriétaires constitué a qualité pour agir en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble et pour exercer, contre le vendeur des lots vendus après achèvement, l'action en réparation des désordres affectant les parties communes de l'immeuble vendu, étant rappelé que l'article 1645 du code civil ouvre une action indemnitaire contre le vendeur dont il est admis qu'elle est autonome par rapport à l'action estimatoire ou rédhibitoire.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires dénonce des désordres affectant la toiture de l'immeuble, le système d'électricité, la maçonnerie.
- Sur les vices cachés allégués concernant la toiture :
M. [O] fait valoir en premier lieu que les actes de vente des appartements vendus comportaient une clause d'exclusion au titre de la garantie des vices cachés.
L'article 1643 du code civil prévoit que le vendeur « est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. »
L'efficacité d'une telle clause est cependant limitée dans les rapports entre particuliers et professionnels.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires soutient d'une part que cette clause est inopposable s'agissant des parties communes, d'autre part que M. [O] ne pourrait s'en prévaloir alors qu'il aurait la qualité de vendeur-constructeur.
Toutefois, le syndicat des copropriétaires tient sa qualité à agir contre le vendeur de lots sur le fondement de la garantie des vices cachés, s'agissant des parties communes de l'immeuble, des ventes intervenues par lots, de sorte que la clause d'exclusion de garantie ne peut être écartée.
Il est acquis aux débats que M. [O], spécialisé dans le secteur des activités de « design », a réalisé des travaux de rénovation de l'immeuble et des appartements vendus. Celui-ci conteste toutefois avoir procédé à des travaux sur la toiture, expliquant que son intervention s'est limitée à la réfection du crépi à la base de la cheminée, ce qui résulte en effet de la pièce n°5 versée par le syndicat des copropriétaires.
Or, aucun des éléments du dossier ne permet de démontrer que M. [O] ait conçu ou réalisé des travaux sur la toiture de l'immeuble, ni même que des travaux aient été entrepris sur la toiture de l'immeuble depuis son acquisition en 1991.
La qualité de vendeur-constructeur de M. [O], s'agissant de l'ouvrage constitué par la toiture, n'est ainsi nullement établie, de sorte que la clause d'exclusion de garantie doit trouver application.
Le jugement sera infirmé en ce qu'il a retenu que M. [O], qui se contentait « d'affirmer qu'il n'était pas intervenu sur la toiture », pouvait être considéré comme responsable du défaut d'étanchéité de la sous-toiture d'une fenêtre et du défaut de raccordement d'un chéneau à la descente, écartant ainsi l'application de la clause d'exclusion de garantie.
- Sur les vices allégués concernant le système d'électricité :
Le syndicat des copropriétaires évoque un « problème de distribution d'électricité » entre deux copropriétaires et l'absence de compteur EDF dans les communs ayant justifié un refus de délivrance de l'attestation par le Comité national pour la sécurité des usagers de l'électricité, ainsi que la nécessité d'installer une colonne de terre « pour avoir l'alimentation et le compteur électrique dans les communs ».
Il résulte cependant des pièces du dossier, en particulier du compte rendu de réunion de mise en place du syndic, du compte rendu de réunion d'avancement des travaux du 15 novembre 2018, et de l'assemblée générale de la copropriété en date du 6 décembre 2018 que les travaux engagés s'agissant de la distribution de l'électricité au sein de l'immeuble relevaient d'une volonté du syndicat des copropriétaires d'une remise aux normes de l'immeuble.
Il n'est démontré par aucune pièce livrant une analyse technique qu'au moment des travaux de rénovation réalisés suite à l'acquisition de l'immeuble, M. [O] n'ait pas respecté les normes applicables en la matière ou ait effectué des travaux au mépris des règles de l'art, et qu'au moment de la vente de l'immeuble par lots, le système d'alimentation ait été affecté de vices cachés.
- Sur les vices allégués concernant la maçonnerie :
Le syndicat des copropriétaires mentionne l'absence de deux balustres sur la rampe en pierres qui borde l'escalier et, sur le palier du deuxième étage, une marche supérieure déposée et devant être remplacée par de nouveaux matériaux.
Ces défauts ou désordres ne sont manifestement pas des vices cachés, au sens de l'article 1641 du code civil.
***
Il ressort de ces explications que les conditions d'application de la responsabilité sur le fondement de la garantie des vices cachés ne sont pas réunies.
Le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné M. [O] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] la somme de 3054,90 euros TTC au titre des travaux de remise en état de la toiture incluant les travaux conservatoires.
Le syndicat des copropriétaires doit être débouté de toutes les demandes formulées sur le fondement de la garantie des vices cachés.
- Sur les demandes formulées sur le fondement de la garantie décennale :
Il n'est pas discuté que M. [O] a procédé à des travaux de rénovation de l'immeuble acquis en 1991 et qu'il a vendu par lots entre 1996 et 2018.
Il convient de préciser que les travaux auxquels a procédé M. [O] ne sont pas précisément décrits par les parties et qu'aucune des pièces communiquées ne permet d'en connaître exactement la nature, l'importance et la date d'achèvement.
Le premier juge a retenu qu'aucune réception des travaux concernant les parties communes n'était intervenue de sorte que la garantie décennale n'était pas mobilisable et le syndicat des copropriétaires ne développe aucune argumentation pour critiquer cette motivation.
Il ressort par ailleurs des développements précédents qu'il n'est pas établi que M. [O] ait lui-même procédé à des travaux de rénovation sur la toiture de l'immeuble, ni même que de tels travaux soient intervenus depuis l'acquisition du bien par ce dernier.
Il n'est pas davantage démontré que les désordres dénoncés par le syndicat des copropriétaires concernant l'électricité et la maçonnerie revêtent une gravité de nature décennale.
Il ressort de ces explications que le syndicat des copropriétaires échoue à rapporter la preuve de la réunion des conditions d'application de la garantie décennale.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] des demandes formulées sur ce fondement.
- Sur la demande indemnitaire présentée par le syndicat des copropriétaires pour résistance abusive :
Compte tenu de l'issue donnée au litige, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] de sa demande indemnitaire pour résistance abusive.
- Sur les dépens et les frais irrépétibles :
Le jugement sera infirmé sur les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] sera condamné aux dépens de première instance et d'appel ainsi qu'à payer à M. [O] la somme de 2500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés pour les besoins de la procédure de première instance et de la procédure d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement et contradictoirement, statuant dans les limites de l'appel,
Infirme le jugement en ce qu'il a :
- Condamné M. [R] [O] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] la somme de 3054,90 euros TTC au titre des travaux de remise en état de la toiture incluant les travaux conservatoires ;
- Condamné M. [R] [O] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] la somme de 1800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamné M. [R] [O] aux dépens comprenant ceux de l'instance devant le tribunal et ceux de référé du 24 septembre 2019 et les frais d'expertise judiciaire avec distraction au profit de la Selarl Pôle Avocats et de Maître Marie-Françoise Villatel conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Statuant à nouveau sur les points infirmés, et ajoutant au jugement,
- Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] de toutes ses demandes présentées à l'encontre de M. [R] [O] ;
- Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] aux dépens de première instance et d'appel ;
- Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à payer à M. [R] [O] la somme de 2500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Le greffier Le président