CA Besançon, 1re ch., 19 juin 2024, n° 23/00552
BESANÇON
Arrêt
Autre
Le copies exécutoires et conformes délivrées à
CS/FA
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Minute n°
N° de rôle : N° RG 23/00552 - N° Portalis DBVG-V-B7H-ET3C
COUR D'APPEL DE BESANÇON
1ère chambre civile et commerciale
ARRÊT DU 19 JUIN 2024
Décision déférée à la Cour : jugement du 09 février 2023 - RG N°22/00423 - TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BELFORT
Code affaire : 50D - Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité
COMPOSITION DE LA COUR :
M. Michel Wachter, président de chambre
M. Cédric SAUNIER, conseiller,
Mme Anne-Sophie Willm, conseiller.
Greffier : Mme Fabienne ARNOUX, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.
DEBATS :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 avril 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés devant M. Cédric SAUNIER, conseiller, président de l'audience, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour.
DELIBERE :
Cédric SAUNIER, conseiller, président de l'audience a rendu compte conformément à l'article 786 du code de procédure civile aux autres magistrats :
M. Michel Wachter, président de chambre et Mme Anne-Sophie Willm, conseiller.
L'affaire oppose :
PARTIES EN CAUSE :
APPELANTE
Madame [R] [W] épouse [Z],
demeurant [Adresse 2]
Représentée par Me Brice MICHEL de la SELARL SYLVIE TISSERAND-MICHEL-BRICE MICHEL-LEANDRO GIAGNOLINI-SARA H WEINRYB, avocat au barreau de BELFORT
ET :
INTIMÉE
Madame [G] [N] épouse [F],
née le 04 Septembre 1956 à [Localité 3], de nationalité française,
demeurant [Adresse 1]
Représentée par Me Sylvie MARCON-CHOPARD, avocat au barreau de BELFORT
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Michel Wachter, président de chambre et par Mme Fabienne ARNOUX, greffier lors du prononcé.
*************
EXPOSE DU LITIGE, DE LA PROCEDURE ET DES PRETENTIONS
Le 6 septembre 2019, Mme [R] [W] épouse [Z] a acheté à Madame [G] [N] épouse [F] un bien immobilier situé [Adresse 2] au prix de 302 120 euros, outre la somme de 12 880 euros au titre de l'acquisition des meubles.
Sur assignation délivrée le 05 octobre 2020 à la demande de Mme [W] qui invoquait différents désordres affectant l'immeuble, le juge des référés du tribunal judiciaire de Belfort a, par ordonnance rendue le 14 janvier 2021, ordonné une expertise judiciaire. L'expert désigné a déposé son rapport le 1er octobre 2021.
Par acte en date du 17 mai 2022, Mme [W] a fait assigner Mme [N] aux fins de la voir condamner au paiement de diverses sommes au titre des travaux de remise en état de l'immeuble, de la réduction du prix de celui-ci, du préjudice résultant des inondations récurrentes et de son trouble de jouissance, arguant de la présence de nombreux désordres constitutifs de vices cachés.
Mme [N] contestait en première instance la réalité des désordres, précisait que ceux-ci ne constituaient en tout état de cause pas des vices cachés, faisait valoir la clause de non garantie et contestait également avoir commis une réticence dolosive.
Par jugement rendu le 09 février 2023, le tribunal judiciaire de Belfort a rejeté l'intégralité des demandes formées par Mme [W] visant à la condamnation de Mme [N] à lui verser les sommes de 32 801,56 euros au titre des travaux de remise en état de l'immeuble, de 60 000 euros au titre de la réduction du prix de cession, de 2 000 euros au titre du préjudice résultant des inondations récurrentes, de 1 500 euros au titre du trouble de jouissance, ainsi que sa demande formée au titre des frais irrépétibles.
Mme [W] a été condamnée aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, ainsi qu'à verser à Mme [N] la somme de 1 700 euros au titre des frais irrépétibles, avec rappel de l'exécution provisoire de droit.
Le tribunal a considéré, en considération de l'expertise judiciaire :
- concernant les infiltrations dans la pièce aménagée au sous-sol :
. que l'eau s'infiltre par le pignon Est de la maison en cas de fortes intempéries du fait d'une contrepente de drainage inadaptée ;
. qu'il n'est cependant pas établi que de telles précipitations aient eu lieu alors que Mme [N] était encore propriétaire de la maison ;
. que si Mme [W] produit des photographies d'eau sur le sol plus aucune infiltration n'a eu lieu depuis l'intervention de la société France Telecom sur un regard installé après la vente de la maison, de sorte que le désordre n'est pas nécessairement antérieur à la vente ;
. que l'origine des inondations constatées par Mme [W] n'est pas démontrée, de sorte qu'il n'est pas démontré non plus que Mme [N] était en mesure de connaître ce désordre et que la clause d'exclusion s'applique ;
- concernant la douche du sous-sol :
. que si elle est impraticable en raison d'un défaut de soudure des tuyaux, une autre douche existe dans la maison de sorte que ce défaut ne rend pas cette dernière impropre à son usage ;
. que Mme [N] avait connaissance de ce défaut, ayant effectué plusieurs réparations pour tenter de régler cette difficulté ;
. que ce défaut est cependant mineur et son coût de réparation dérisoire, Mme [W] ne démontrant pas que si elle en avait eu connaissance elle aurait refusé d'acheter la maison à ce prix.
- oOo-
Par déclaration du 05 avril 2023, Mme [W] a relevé appel du jugement en toutes ses dispositions.
- oOo-
Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 20 juin 2023, Mme [W] demande à la cour, au visa des articles 1137 et 1641 et suivants du code civil, d'infirmer la décision dont appel et, statuant à nouveau :
- de 'dire' que les désordres constatés ne sont pas liés à un défaut d'entretien de l'immeuble, que la contrepente du drainage enfoui dans le sol constitue un vice caché et que le désordre touchant la douche est la conséquence d'une mauvaise réparation ;
- de 'dire' que Mme [N] avait connaissance du vice relatif au drainage, du caractère impraticable de la douche ainsi que des inondations et des infiltrations affectant l'immeuble ;
- de 'dire' qu'elle-même a été victime d'un dol et que Mme [N] est responsable de son préjudice ;
- de condamner Mme [N] à lui verser :
. la somme de 32 801,56 euros au titre des travaux de remise en état de l'immeuble ;
. la somme 2 000 euros en réparation du préjudice résultant des inondations récurrentes ;
. la somme de 1 500 euros en réparation du trouble de jouissance relatif au caractère impraticable de la douche ;
. la somme de 60 000 euros en raison de la réduction du prix de l'immeuble ;
- de la condamner aux entiers frais d'expertise ;
- de la condamner à lui verser la somme 4 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et celle de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel ;
- de la condamner aux entiers dépens d'appel et de première instance.
Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 16 août 2023, Mme [N] demande à la cour, au visa des articles 1137, 1641 et 1643 du code civil, de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions et, y ajoutant, de condamner Mme [W] à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel ainsi qu'aux entiers dépens.
- oOo-
L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 avril 2024 et l'affaire a été appelée à l'audience du 25 avril 2024.
Elle a été mise en délibéré au 19 juin 2024.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l'exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus.
En application de l'article 467 du code de procédure civile, le présent arrêt est contradictoire.
MOTIFS DE LA DECISION
La cour rappelle, à titre liminaire, qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de «'dire» qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.
- Sur la demande en paiement de la somme 32 801,56 euros au titre des travaux de remise en état de l'immeuble de Mme [W] ainsi que les demandes indemnitaires liées aux désordres
Pour solliciter la condamnation de Mme [N] à lui payer les sommes de 31 910,56 euros au titre des travaux de drainage, de 891 euros au titre de la réparation de la douche, de 2 000 euros en réparation du trouble causé par des inondations récurrentes et de 1 500 euros en indemnisation du trouble de jouissance lié au caractère inutilisable de la douche, Mme [W] rappelle que selon l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.
Elle soutient que les désordres affectant le sous-sol de la maison rendent celle-ci impropre à sa destination alors que la pièce aménagée est très humide, que les infiltrations et la moisissure ne permettent pas un usage normal du sous-sol, que les infiltrations sont incessantes et les inondations sont régulières.
Elle ajoute que selon l'expert, ces désordres sont liés à une contrepente de drainage enfouie dans le sol et donc cachée.
Mme [W] affirme que si elle avait connu ces défauts, elle n'aurait pas acheté l'immeuble ou du moins l'aurait acquis à moindre prix.
Elle sollicite par conséquent les sommes correspondant aux travaux de remise en état, en rappelant que si l'expert a chiffré les travaux de drainage à la somme de 16 070 euros et la réparation de la douche à la somme de 891 euros, elle produit des devis plus élevés notamment un devis de la société ZB pour un montant de 31 910,56 euros.
Concernant ses demandes indemnitaires, Mme [W] maintient que sa contradictrice ne pouvait ignorer l'existence des inondations et des infiltrations dans la mesure où :
- il y a chaque année soixante-quatorze jours de pluie et vingt journées de fortes précipitations sur le territoire de Belfort ;
- Mme [N] déclare avoir installé une VMC pour régler le problème d'humidité ce qui démontre sa connaissance du problème.
- cette dernière avait par ailleurs connaissance du défaut affectant la douche.
Mme [N] sollicite pour sa part la confirmation du jugement, en indiquant :
- que selon le rapport d'expertise, il n'existe plus d'infiltrations dans le sous-sol et que celles-ci provenaient de la gaine du fil du téléphone installé postérieurement à la vente et que ce problème a été réglé par l'intervention de la société Orange ;
- que l'expertise ne fait pas état de désordre concernant le poêle, la terrasse, les WC et la pompe à chaleur et que seuls sont retenus des problèmes d'infiltrations de la pièce aménagée au sous-sol et la malfaçon de la douche au sous-sol ;
- que l'appelante se fonde sur l'article 1641 du code civil, lequel ne trouve pas à s'appliquer en présence d'une clause de non garantie applicable si le vendeur n'avait pas connaissances des vices, ce qui est précisément le cas dans la mesure où elle n'a jamais connu d'infiltration ou de défaut de la douche dans laquelle se trouvait lors de l'expertise un tapis de douche expliquant le blocage de l'évacuation d'eau ;
- que tous les griefs soulevés par les nouveaux propriétaires de l'immeuble relèvent de l'usage et l'usure normale d'une maison de cette nature et de cette date de construction ;
- que le test de l'eau effectué par l'expert n'est pas significatif, dans la mesure où si des infiltrations peuvent survenir dans des circonstances exceptionnelles, celles-ci n'ont jamais été réunies à l'époque où elle était propriétaire du bien ;
- que le défaut de la douche découle d'une mauvaise utilisation et que celle-ci fonctionnait parfaitement auparavant et que du moins elle n'avait pas connaissance de défaut ;
- que les désordres allégués ne sont pas des vices cachés, en précisant que la solidité de l'ouvrage n'est pas compromise s'agissant des infiltrations et que s'agissant de la douche, un autre équipement similaire fonctionnel est disponible, de sorte que les désordres n'empêchent pas l'usage de la chose ;
- que le chiffrage retenu par Mme [W] équivaut au double de celui retenu par l'expert, alors même que ce dernier chiffrage a pris en compte le devis de la société ZB dont se prévaut aujourd'hui Mme [W] ;
- que le devis produit par l'appelante comprend des prestations qui ne concernent pas les désordres relevés par l'expert.
Réponse de la cour :
Aux termes de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. L'article 1642 du même code précise que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.
Par ailleurs, l'article 1643 du code précité précise que le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.
Il est donc loisible aux parties de prévoir une clause de non garantie, étant précisé que celle-ci sera privée d'efficacité lorsque le vendeur profane est de mauvaise foi ou que le vendeur est un professionnel.
La connaissance du vice par le vendeur établit sa mauvaise foi, tandis que le vendeur qui a réalisé lui-même les travaux est assimilé au vendeur professionnel.
Il appartient par conséquent à l'acquéreur de démontrer d'une part l'existence d'un défaut occulte, antérieur à la vente, générant un trouble à l'usage grave et d'autre part, en présence d'une clause de non garantie, que le vendeur est un professionnel ou que celui-ci avait connaissance des vices allégués.
Selon les articles 1644, 1645 et 1646 du code susmentionné, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix ; si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages-intérêts envers l'acheteur tandis que si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu'à la restitution du prix, et à rembourser à l'acquéreur les frais occasionnés par la vente.
En l'espèce, la cour observe :
- que selon acte de vente du 6 septembre 2019, le bien litigieux, construit en 2006, a été cédé pour la somme de 315 000 euros dont 12 880 euros de meubles, acte stipulant que l'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve sans recours contre le vendeur en raison notamment des vices cachés mais que cette exonération de garantie ne s'applique pas si le vendeur a la qualité de professionnel ou si le vendeur avait en réalité connaissances des vices ;
- que Mme [W] produit différentes photographies montrant la présence d'eau sur des sols sans qu'il ne soit toutefois possible de démontrer la date et le lieu des prises de vue ;
- que selon le rapport d'expertise judiciaire, il n'existe pas d'infiltration dans le garage, de sorte que si Mme [W] affirme qu'il y avait des infiltrations mais que ce problème a été réglé suite à une intervention de la société France Telecom, ces allégations ne sont pas confirmées par le rapport d'expertise tandis qu'aucun document n'a été produit en ce sens ;
- que l'expert constate, concernant la pièce aménagée au sous-sol, qu'après jet de seau d'eau dans le saut de loup, l'eau pénètre dans celle-ci en raison d'une contrepente du drainage, que l'installation d'une VMC n'était pas de nature à résoudre cette difficulté, tandis que la douche du sous-sol présente une défectuosité attribuée à la mauvaise exécution des travaux de tuyauterie par les anciens propriétaires et est donc impraticable en l'état ;
- que le rapport d'expertise précise enfin qu'il existe au niveau de la terrasse côté sud de la maison un problème d'étanchéité sous la chappe où le carrelage est scellé, sans précision de l'origine du phénomène, que l'eau s'écoule normalement quand la bonde est retirée dans le bac à douche à l'étage, que les problèmes signalés sur la pompe à chaleur nécessitent son démontage et son envoi chez le fabricant, qu'aucun dysfonctionnement n'a été observé sur le réservoir des WC ;
- que l'expert souligne que les désordres retenus ne sont pas des vices qui avaient été cachés, que la solidité de l'ouvrage n'est pas compromise, en précisant qu'il est nécessaire de procéder à la réparation du drainage et de la douche, les autres désordres relevant de l'entretien courant d'une maison.
La cour relève que les seuls désordres établis par l'expertise concernent les infiltrations dans la pièce aménagée au sous-sol et la défaillance de la douche au sous-sol.
La forte probabilité que des pluies importantes aient eu lieu pendant que Mme [N] était propriétaire du bien est impropre à démontrer que Mme [N] avait connaissance des inondations alléguées dans la pièce aménagée.
Le fait que Mme [N] ait installé une VMC ne constitue pas davantage la preuve de cette connaissance, la pose de VMC dans une maison d'habitation étant courante pour pallier à l'humidité ambiante qui peut normalement avoir lieu dans un milieu clos et en sous-sol étant en tout état de cause impropre à remédier aux infiltrations d'eau tel que décrit par l'expert.
Les éléments produits par Mme [W] dans le but de démontrer la connaissance par Mme [N] des désordres allégués et d'écarter ainsi la clause de non garantie des vices cachés sont donc insuffisants.
Concernant la douche, si l'expert indique que la défaillance est établie et imputée à des travaux de soudure mal exécutés, cette seule affirmation dépourvue de toute description de la soudure concernée et de toute photographie la mettant en évidence est impropre à identifier la cause du désordre, indépendamment du fait qu'il n'est en tout état de cause pas établi que Mme [N] était informée avant la vente de cette malfaçon ou ait constaté personnellement cette défaillance, ni la date ni l'auteur des travaux n'étant établis.
Par conséquent, et à défaut d'établir au surplus un dol imputable au vendeur ayant consisté à cacher des vices qu'il connaissait lors de la vente, la clause de non garantie est applicable et Mme [W] ne saurait se prévaloir d'éventuels vices cachés.
Les demandes de dommages-intérêts tendant à indemniser les préjudices découlant des infiltrations et de la défaillance de la douche ne peuvent dès lors prospérer.
Ainsi, le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a débouté Mme [W] de ses demandes tendant à faire condamner Mme [N] à lui verser la somme de 32 801,56 euros au titre des travaux de remise en état ainsi que de ses demandes d'indemnisation de son préjudice au titre des inondations récurrentes et au titre de son préjudice de jouissance à hauteur respectivement de 2 000 euros et 1 500 euros.
- Sur la demande de réduction du prix,
Outre les défauts précédemment évoqués, Mme [W] fonde cette demande sur l'existence de différents problèmes affectant les 'terrasses côté de la maison', le bac de douche à l'étage, la pompe à chaleur, le réservoir d'un des WC et le poêle.
Elle souligne que certains désordres ne sont plus d'actualité comme l'infiltration dans le garage via le regard.
Selon l'appelante, ces désordres ne pouvaient pas non plus être ignorés par l'intimée, pour les raisons sus-évoquées, tandis que la réticence de Mme [N] démontre ses manoeuvres dolosives.
Elle relève en outre qu'avertie de ces désordres, elle n'aurait pas acheté l'immeuble ou du moins l'aurait acquis à moindre prix et qu'elle est donc fondée à solliciter une réduction du prix à hauteur de 20 % soit 60 000 euros.
Mme [N] souligne que l'expertise ne fait pas état de désordres concernant le poêle, la terrasse, les WC et la pompe à chaleur, que la demande fondée sur le dol par Mme [N] vise à contourner la clause d'exclusion de garantie mais qu'en tout état de cause, les vices allégués n'existaient pas du temps où elle était propriétaire, qu'elle n'en avait pas connaissance et qu'aucun dysfonctionnement n'a été caché.
L'intimée soutient en outre que tous les griefs soulevés par les nouveaux propriétaires de l'immeuble relèvent de l'usage et l'usure normale d'une maison de cette nature et de cette ancienneté de construction.
Mme [N] affirme qu'elle n'a jamais cherché à dissimuler intentionnellement une quelconque information déterminante dans la conclusion de la vente, de telle sorte que sa responsabilité ne peut être engagée.
Réponse de la cour :
Aux termes de l'article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges, constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
Il ressort des éléments susmentionnés que l'existence de manoeuvres, de mensonges ou d'une dissimulation intentionnelle de la part de Mme [N] n'est pas établie.
Partant, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande en paiement de Mme [W] de la somme de 60 000 euros.
Enfin, la cour rappelle que les frais d'expertise font partie des dépens en application de l'article 695 du code civil. Mme [W] qui succombe ne saurait obtenir condamnation de Mme [N] aux dépens, de sorte que le jugement doit être confirmé sur ce point et qu'elle sera en outre condamnée aux dépens d'appel.
Mme [W] sera déboutée de sa demande formée au titre des frais irrépétibles et sera condamnée sur ce fondement au paiement de la somme de 2 000 euros an faveur de Mme [N].
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire, après débats en audience publique et après en avoir délibéré,
CONFIRME le jugement rendu entre les parties le 09 février 2023 par le tribunal judiciaire de Belfort en toutes ses dispositions ;
Y AJOUTANT,
CONDAMNE Mme [R] [W] épouse [Z] aux dépens d'appel ;
DEBOUTE Mme [R] [W] épouse [Z] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Mme [R] [W] épouse [Z] au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de la somme de 2 000 euros à Madame [G] [N] épouse [F], avec rejet du surplus de la demande.
Ledit arrêt a été signé par Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré et Fabienne Arnoux, greffier.
Le greffier, Le président,
CS/FA
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Minute n°
N° de rôle : N° RG 23/00552 - N° Portalis DBVG-V-B7H-ET3C
COUR D'APPEL DE BESANÇON
1ère chambre civile et commerciale
ARRÊT DU 19 JUIN 2024
Décision déférée à la Cour : jugement du 09 février 2023 - RG N°22/00423 - TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BELFORT
Code affaire : 50D - Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité
COMPOSITION DE LA COUR :
M. Michel Wachter, président de chambre
M. Cédric SAUNIER, conseiller,
Mme Anne-Sophie Willm, conseiller.
Greffier : Mme Fabienne ARNOUX, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.
DEBATS :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 avril 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés devant M. Cédric SAUNIER, conseiller, président de l'audience, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour.
DELIBERE :
Cédric SAUNIER, conseiller, président de l'audience a rendu compte conformément à l'article 786 du code de procédure civile aux autres magistrats :
M. Michel Wachter, président de chambre et Mme Anne-Sophie Willm, conseiller.
L'affaire oppose :
PARTIES EN CAUSE :
APPELANTE
Madame [R] [W] épouse [Z],
demeurant [Adresse 2]
Représentée par Me Brice MICHEL de la SELARL SYLVIE TISSERAND-MICHEL-BRICE MICHEL-LEANDRO GIAGNOLINI-SARA H WEINRYB, avocat au barreau de BELFORT
ET :
INTIMÉE
Madame [G] [N] épouse [F],
née le 04 Septembre 1956 à [Localité 3], de nationalité française,
demeurant [Adresse 1]
Représentée par Me Sylvie MARCON-CHOPARD, avocat au barreau de BELFORT
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Michel Wachter, président de chambre et par Mme Fabienne ARNOUX, greffier lors du prononcé.
*************
EXPOSE DU LITIGE, DE LA PROCEDURE ET DES PRETENTIONS
Le 6 septembre 2019, Mme [R] [W] épouse [Z] a acheté à Madame [G] [N] épouse [F] un bien immobilier situé [Adresse 2] au prix de 302 120 euros, outre la somme de 12 880 euros au titre de l'acquisition des meubles.
Sur assignation délivrée le 05 octobre 2020 à la demande de Mme [W] qui invoquait différents désordres affectant l'immeuble, le juge des référés du tribunal judiciaire de Belfort a, par ordonnance rendue le 14 janvier 2021, ordonné une expertise judiciaire. L'expert désigné a déposé son rapport le 1er octobre 2021.
Par acte en date du 17 mai 2022, Mme [W] a fait assigner Mme [N] aux fins de la voir condamner au paiement de diverses sommes au titre des travaux de remise en état de l'immeuble, de la réduction du prix de celui-ci, du préjudice résultant des inondations récurrentes et de son trouble de jouissance, arguant de la présence de nombreux désordres constitutifs de vices cachés.
Mme [N] contestait en première instance la réalité des désordres, précisait que ceux-ci ne constituaient en tout état de cause pas des vices cachés, faisait valoir la clause de non garantie et contestait également avoir commis une réticence dolosive.
Par jugement rendu le 09 février 2023, le tribunal judiciaire de Belfort a rejeté l'intégralité des demandes formées par Mme [W] visant à la condamnation de Mme [N] à lui verser les sommes de 32 801,56 euros au titre des travaux de remise en état de l'immeuble, de 60 000 euros au titre de la réduction du prix de cession, de 2 000 euros au titre du préjudice résultant des inondations récurrentes, de 1 500 euros au titre du trouble de jouissance, ainsi que sa demande formée au titre des frais irrépétibles.
Mme [W] a été condamnée aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, ainsi qu'à verser à Mme [N] la somme de 1 700 euros au titre des frais irrépétibles, avec rappel de l'exécution provisoire de droit.
Le tribunal a considéré, en considération de l'expertise judiciaire :
- concernant les infiltrations dans la pièce aménagée au sous-sol :
. que l'eau s'infiltre par le pignon Est de la maison en cas de fortes intempéries du fait d'une contrepente de drainage inadaptée ;
. qu'il n'est cependant pas établi que de telles précipitations aient eu lieu alors que Mme [N] était encore propriétaire de la maison ;
. que si Mme [W] produit des photographies d'eau sur le sol plus aucune infiltration n'a eu lieu depuis l'intervention de la société France Telecom sur un regard installé après la vente de la maison, de sorte que le désordre n'est pas nécessairement antérieur à la vente ;
. que l'origine des inondations constatées par Mme [W] n'est pas démontrée, de sorte qu'il n'est pas démontré non plus que Mme [N] était en mesure de connaître ce désordre et que la clause d'exclusion s'applique ;
- concernant la douche du sous-sol :
. que si elle est impraticable en raison d'un défaut de soudure des tuyaux, une autre douche existe dans la maison de sorte que ce défaut ne rend pas cette dernière impropre à son usage ;
. que Mme [N] avait connaissance de ce défaut, ayant effectué plusieurs réparations pour tenter de régler cette difficulté ;
. que ce défaut est cependant mineur et son coût de réparation dérisoire, Mme [W] ne démontrant pas que si elle en avait eu connaissance elle aurait refusé d'acheter la maison à ce prix.
- oOo-
Par déclaration du 05 avril 2023, Mme [W] a relevé appel du jugement en toutes ses dispositions.
- oOo-
Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 20 juin 2023, Mme [W] demande à la cour, au visa des articles 1137 et 1641 et suivants du code civil, d'infirmer la décision dont appel et, statuant à nouveau :
- de 'dire' que les désordres constatés ne sont pas liés à un défaut d'entretien de l'immeuble, que la contrepente du drainage enfoui dans le sol constitue un vice caché et que le désordre touchant la douche est la conséquence d'une mauvaise réparation ;
- de 'dire' que Mme [N] avait connaissance du vice relatif au drainage, du caractère impraticable de la douche ainsi que des inondations et des infiltrations affectant l'immeuble ;
- de 'dire' qu'elle-même a été victime d'un dol et que Mme [N] est responsable de son préjudice ;
- de condamner Mme [N] à lui verser :
. la somme de 32 801,56 euros au titre des travaux de remise en état de l'immeuble ;
. la somme 2 000 euros en réparation du préjudice résultant des inondations récurrentes ;
. la somme de 1 500 euros en réparation du trouble de jouissance relatif au caractère impraticable de la douche ;
. la somme de 60 000 euros en raison de la réduction du prix de l'immeuble ;
- de la condamner aux entiers frais d'expertise ;
- de la condamner à lui verser la somme 4 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et celle de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel ;
- de la condamner aux entiers dépens d'appel et de première instance.
Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 16 août 2023, Mme [N] demande à la cour, au visa des articles 1137, 1641 et 1643 du code civil, de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions et, y ajoutant, de condamner Mme [W] à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel ainsi qu'aux entiers dépens.
- oOo-
L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 avril 2024 et l'affaire a été appelée à l'audience du 25 avril 2024.
Elle a été mise en délibéré au 19 juin 2024.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l'exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus.
En application de l'article 467 du code de procédure civile, le présent arrêt est contradictoire.
MOTIFS DE LA DECISION
La cour rappelle, à titre liminaire, qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de «'dire» qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.
- Sur la demande en paiement de la somme 32 801,56 euros au titre des travaux de remise en état de l'immeuble de Mme [W] ainsi que les demandes indemnitaires liées aux désordres
Pour solliciter la condamnation de Mme [N] à lui payer les sommes de 31 910,56 euros au titre des travaux de drainage, de 891 euros au titre de la réparation de la douche, de 2 000 euros en réparation du trouble causé par des inondations récurrentes et de 1 500 euros en indemnisation du trouble de jouissance lié au caractère inutilisable de la douche, Mme [W] rappelle que selon l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.
Elle soutient que les désordres affectant le sous-sol de la maison rendent celle-ci impropre à sa destination alors que la pièce aménagée est très humide, que les infiltrations et la moisissure ne permettent pas un usage normal du sous-sol, que les infiltrations sont incessantes et les inondations sont régulières.
Elle ajoute que selon l'expert, ces désordres sont liés à une contrepente de drainage enfouie dans le sol et donc cachée.
Mme [W] affirme que si elle avait connu ces défauts, elle n'aurait pas acheté l'immeuble ou du moins l'aurait acquis à moindre prix.
Elle sollicite par conséquent les sommes correspondant aux travaux de remise en état, en rappelant que si l'expert a chiffré les travaux de drainage à la somme de 16 070 euros et la réparation de la douche à la somme de 891 euros, elle produit des devis plus élevés notamment un devis de la société ZB pour un montant de 31 910,56 euros.
Concernant ses demandes indemnitaires, Mme [W] maintient que sa contradictrice ne pouvait ignorer l'existence des inondations et des infiltrations dans la mesure où :
- il y a chaque année soixante-quatorze jours de pluie et vingt journées de fortes précipitations sur le territoire de Belfort ;
- Mme [N] déclare avoir installé une VMC pour régler le problème d'humidité ce qui démontre sa connaissance du problème.
- cette dernière avait par ailleurs connaissance du défaut affectant la douche.
Mme [N] sollicite pour sa part la confirmation du jugement, en indiquant :
- que selon le rapport d'expertise, il n'existe plus d'infiltrations dans le sous-sol et que celles-ci provenaient de la gaine du fil du téléphone installé postérieurement à la vente et que ce problème a été réglé par l'intervention de la société Orange ;
- que l'expertise ne fait pas état de désordre concernant le poêle, la terrasse, les WC et la pompe à chaleur et que seuls sont retenus des problèmes d'infiltrations de la pièce aménagée au sous-sol et la malfaçon de la douche au sous-sol ;
- que l'appelante se fonde sur l'article 1641 du code civil, lequel ne trouve pas à s'appliquer en présence d'une clause de non garantie applicable si le vendeur n'avait pas connaissances des vices, ce qui est précisément le cas dans la mesure où elle n'a jamais connu d'infiltration ou de défaut de la douche dans laquelle se trouvait lors de l'expertise un tapis de douche expliquant le blocage de l'évacuation d'eau ;
- que tous les griefs soulevés par les nouveaux propriétaires de l'immeuble relèvent de l'usage et l'usure normale d'une maison de cette nature et de cette date de construction ;
- que le test de l'eau effectué par l'expert n'est pas significatif, dans la mesure où si des infiltrations peuvent survenir dans des circonstances exceptionnelles, celles-ci n'ont jamais été réunies à l'époque où elle était propriétaire du bien ;
- que le défaut de la douche découle d'une mauvaise utilisation et que celle-ci fonctionnait parfaitement auparavant et que du moins elle n'avait pas connaissance de défaut ;
- que les désordres allégués ne sont pas des vices cachés, en précisant que la solidité de l'ouvrage n'est pas compromise s'agissant des infiltrations et que s'agissant de la douche, un autre équipement similaire fonctionnel est disponible, de sorte que les désordres n'empêchent pas l'usage de la chose ;
- que le chiffrage retenu par Mme [W] équivaut au double de celui retenu par l'expert, alors même que ce dernier chiffrage a pris en compte le devis de la société ZB dont se prévaut aujourd'hui Mme [W] ;
- que le devis produit par l'appelante comprend des prestations qui ne concernent pas les désordres relevés par l'expert.
Réponse de la cour :
Aux termes de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. L'article 1642 du même code précise que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.
Par ailleurs, l'article 1643 du code précité précise que le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.
Il est donc loisible aux parties de prévoir une clause de non garantie, étant précisé que celle-ci sera privée d'efficacité lorsque le vendeur profane est de mauvaise foi ou que le vendeur est un professionnel.
La connaissance du vice par le vendeur établit sa mauvaise foi, tandis que le vendeur qui a réalisé lui-même les travaux est assimilé au vendeur professionnel.
Il appartient par conséquent à l'acquéreur de démontrer d'une part l'existence d'un défaut occulte, antérieur à la vente, générant un trouble à l'usage grave et d'autre part, en présence d'une clause de non garantie, que le vendeur est un professionnel ou que celui-ci avait connaissance des vices allégués.
Selon les articles 1644, 1645 et 1646 du code susmentionné, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix ; si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages-intérêts envers l'acheteur tandis que si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu'à la restitution du prix, et à rembourser à l'acquéreur les frais occasionnés par la vente.
En l'espèce, la cour observe :
- que selon acte de vente du 6 septembre 2019, le bien litigieux, construit en 2006, a été cédé pour la somme de 315 000 euros dont 12 880 euros de meubles, acte stipulant que l'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve sans recours contre le vendeur en raison notamment des vices cachés mais que cette exonération de garantie ne s'applique pas si le vendeur a la qualité de professionnel ou si le vendeur avait en réalité connaissances des vices ;
- que Mme [W] produit différentes photographies montrant la présence d'eau sur des sols sans qu'il ne soit toutefois possible de démontrer la date et le lieu des prises de vue ;
- que selon le rapport d'expertise judiciaire, il n'existe pas d'infiltration dans le garage, de sorte que si Mme [W] affirme qu'il y avait des infiltrations mais que ce problème a été réglé suite à une intervention de la société France Telecom, ces allégations ne sont pas confirmées par le rapport d'expertise tandis qu'aucun document n'a été produit en ce sens ;
- que l'expert constate, concernant la pièce aménagée au sous-sol, qu'après jet de seau d'eau dans le saut de loup, l'eau pénètre dans celle-ci en raison d'une contrepente du drainage, que l'installation d'une VMC n'était pas de nature à résoudre cette difficulté, tandis que la douche du sous-sol présente une défectuosité attribuée à la mauvaise exécution des travaux de tuyauterie par les anciens propriétaires et est donc impraticable en l'état ;
- que le rapport d'expertise précise enfin qu'il existe au niveau de la terrasse côté sud de la maison un problème d'étanchéité sous la chappe où le carrelage est scellé, sans précision de l'origine du phénomène, que l'eau s'écoule normalement quand la bonde est retirée dans le bac à douche à l'étage, que les problèmes signalés sur la pompe à chaleur nécessitent son démontage et son envoi chez le fabricant, qu'aucun dysfonctionnement n'a été observé sur le réservoir des WC ;
- que l'expert souligne que les désordres retenus ne sont pas des vices qui avaient été cachés, que la solidité de l'ouvrage n'est pas compromise, en précisant qu'il est nécessaire de procéder à la réparation du drainage et de la douche, les autres désordres relevant de l'entretien courant d'une maison.
La cour relève que les seuls désordres établis par l'expertise concernent les infiltrations dans la pièce aménagée au sous-sol et la défaillance de la douche au sous-sol.
La forte probabilité que des pluies importantes aient eu lieu pendant que Mme [N] était propriétaire du bien est impropre à démontrer que Mme [N] avait connaissance des inondations alléguées dans la pièce aménagée.
Le fait que Mme [N] ait installé une VMC ne constitue pas davantage la preuve de cette connaissance, la pose de VMC dans une maison d'habitation étant courante pour pallier à l'humidité ambiante qui peut normalement avoir lieu dans un milieu clos et en sous-sol étant en tout état de cause impropre à remédier aux infiltrations d'eau tel que décrit par l'expert.
Les éléments produits par Mme [W] dans le but de démontrer la connaissance par Mme [N] des désordres allégués et d'écarter ainsi la clause de non garantie des vices cachés sont donc insuffisants.
Concernant la douche, si l'expert indique que la défaillance est établie et imputée à des travaux de soudure mal exécutés, cette seule affirmation dépourvue de toute description de la soudure concernée et de toute photographie la mettant en évidence est impropre à identifier la cause du désordre, indépendamment du fait qu'il n'est en tout état de cause pas établi que Mme [N] était informée avant la vente de cette malfaçon ou ait constaté personnellement cette défaillance, ni la date ni l'auteur des travaux n'étant établis.
Par conséquent, et à défaut d'établir au surplus un dol imputable au vendeur ayant consisté à cacher des vices qu'il connaissait lors de la vente, la clause de non garantie est applicable et Mme [W] ne saurait se prévaloir d'éventuels vices cachés.
Les demandes de dommages-intérêts tendant à indemniser les préjudices découlant des infiltrations et de la défaillance de la douche ne peuvent dès lors prospérer.
Ainsi, le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a débouté Mme [W] de ses demandes tendant à faire condamner Mme [N] à lui verser la somme de 32 801,56 euros au titre des travaux de remise en état ainsi que de ses demandes d'indemnisation de son préjudice au titre des inondations récurrentes et au titre de son préjudice de jouissance à hauteur respectivement de 2 000 euros et 1 500 euros.
- Sur la demande de réduction du prix,
Outre les défauts précédemment évoqués, Mme [W] fonde cette demande sur l'existence de différents problèmes affectant les 'terrasses côté de la maison', le bac de douche à l'étage, la pompe à chaleur, le réservoir d'un des WC et le poêle.
Elle souligne que certains désordres ne sont plus d'actualité comme l'infiltration dans le garage via le regard.
Selon l'appelante, ces désordres ne pouvaient pas non plus être ignorés par l'intimée, pour les raisons sus-évoquées, tandis que la réticence de Mme [N] démontre ses manoeuvres dolosives.
Elle relève en outre qu'avertie de ces désordres, elle n'aurait pas acheté l'immeuble ou du moins l'aurait acquis à moindre prix et qu'elle est donc fondée à solliciter une réduction du prix à hauteur de 20 % soit 60 000 euros.
Mme [N] souligne que l'expertise ne fait pas état de désordres concernant le poêle, la terrasse, les WC et la pompe à chaleur, que la demande fondée sur le dol par Mme [N] vise à contourner la clause d'exclusion de garantie mais qu'en tout état de cause, les vices allégués n'existaient pas du temps où elle était propriétaire, qu'elle n'en avait pas connaissance et qu'aucun dysfonctionnement n'a été caché.
L'intimée soutient en outre que tous les griefs soulevés par les nouveaux propriétaires de l'immeuble relèvent de l'usage et l'usure normale d'une maison de cette nature et de cette ancienneté de construction.
Mme [N] affirme qu'elle n'a jamais cherché à dissimuler intentionnellement une quelconque information déterminante dans la conclusion de la vente, de telle sorte que sa responsabilité ne peut être engagée.
Réponse de la cour :
Aux termes de l'article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges, constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
Il ressort des éléments susmentionnés que l'existence de manoeuvres, de mensonges ou d'une dissimulation intentionnelle de la part de Mme [N] n'est pas établie.
Partant, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande en paiement de Mme [W] de la somme de 60 000 euros.
Enfin, la cour rappelle que les frais d'expertise font partie des dépens en application de l'article 695 du code civil. Mme [W] qui succombe ne saurait obtenir condamnation de Mme [N] aux dépens, de sorte que le jugement doit être confirmé sur ce point et qu'elle sera en outre condamnée aux dépens d'appel.
Mme [W] sera déboutée de sa demande formée au titre des frais irrépétibles et sera condamnée sur ce fondement au paiement de la somme de 2 000 euros an faveur de Mme [N].
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire, après débats en audience publique et après en avoir délibéré,
CONFIRME le jugement rendu entre les parties le 09 février 2023 par le tribunal judiciaire de Belfort en toutes ses dispositions ;
Y AJOUTANT,
CONDAMNE Mme [R] [W] épouse [Z] aux dépens d'appel ;
DEBOUTE Mme [R] [W] épouse [Z] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Mme [R] [W] épouse [Z] au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de la somme de 2 000 euros à Madame [G] [N] épouse [F], avec rejet du surplus de la demande.
Ledit arrêt a été signé par Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré et Fabienne Arnoux, greffier.
Le greffier, Le président,