CA Aix-en-Provence, ch. 1-7, 20 juin 2024, n° 21/09949
AIX-EN-PROVENCE
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 20 JUIN 2024
N°2024/274
Rôle N° RG 21/09949 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHXQ7
SCI DES COMBES
C/
A.S.L. LES ALLEES GRENADINES
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Sébastien BADIE
Me Nathalie MOONS
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Grasse en date du 12 Mai 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 18/01176.
APPELANTE
SCI DES COMBES Prise en la personne de son représentant légal en exercice d omicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée de Me Franck GHIGO, avocat au barreau de GRASSE
INTIMEE
A.S.L. LES ALLEES GRENADINES représentée par son président en exercice Mme [U], domiciliée [Adresse 9]., demeurant [Adresse 6] - [Adresse 5] / FRANCE
représentée par Me Nathalie MOONS, avocat au barreau de GRASSE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 Avril 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Madame Carole DAUX-HARAND, Président Rapporteur,
et Madame Carole MENDOZA, Conseiller- Rapporteur,
chargées du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 juin 2024
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 juin 2024.
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DU LITIGE
La SCI DES COMBES est propriétaire du volume n°4 au sein d'un ensemble immobilier complexe ayant fait l'objet d'une division en volume au nombre de 14 selon état descriptif de division en date du 18 octobre 2010.
Celle-ci a adhéré au même titre que les autres copropriétaires de volume à l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' constituée aux termes de statut en date du 18 octobre 2010, faisant partie intégrante de l'état descriptif de division ayant pour objet la gestion et l'entretien des équipements communs aux propriétaires de l'ensemble immobilier.
À l'occasion de l'assemblée générale des membres de l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' du 26 janvier 2018, il a été décidé au terme de la résolution n° 18 du procès- verbal d'installer un portail automatique à l'entrée de cet ensemble immobilier.
Suivant exploit d'huissier en date du 2 mars 2018, la SCI DES COMBES a assigné devant le tribunal de grande instance de Grasse l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire de :
* constater que l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' n'a pas pu faire l'acquisition des espaces communs de l'ensemble immobilier et notamment du lot n° 11 sur lequel elle entend faire des aménagements.
* dire et juger qu'à défaut d'avoir rempli l'objet principal de ses statuts relatif à l'acquisition des espaces communs, elle ne peut avoir compétence pour les gérer.
* annuler l'assemblée générale de l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' du 26 janvier 2018 dans son intégralité ou à titre subsidiaire et à défaut, les résolutions n° 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23 et 24.
* constater que les espaces communs de l'ensemble immobilier 'les allées grenadines' relèvent du régime de la copropriété à défaut pour l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' d'avoir pu les acquérir.
* désigner tel mandataire de justice qu'il plaira au tribunal avec mission de convoquer une assemblée générale aux fins de faire désigner un syndic conformément dispositions de l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965.
En tout état de cause, si le tribunal venait à considérer que l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' avait le pouvoir de gérer les parties communes.
* constater que les décisions d'aménagement de l'entrée de la résidence et notamment la fermeture totale de l'ensemble immobilier par la pose d'un portail automatique ( n°18) ont été prises en violation de ces stipulations de servitude et de la destination de l'ensemble immobilier au regard des prescriptions du permis de construire.
* prononcer en conséquence l'annulation des décisions n° 16 et 18 de l'assemblée générale du 26 janvier 2017.
Encore plus subsidiairement.
* faire application du statut de la copropriété pour les espaces communs constitués par l'entrée de la résidence et notamment le lot de volume n° 11.
* constater que les décisions prises par l'assemblée générale du 26 janvier 2018 ne l'ont pas été dans le cadre du régime légal et d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965.
* prononcer en conséquence l'annulation de l'intégralité de l'assemblée générale et à défaut des résolutions n° 13 à 24.
* constater que l'assemblée générale a imposé aux propriétaires du volume n°4 une modification aux modalités de jouissance de son lot par la fermeture totale de l'ensemble immobilier incompatible avec la destination de commerce du volume accueillant 3 commerces.
* prononcer l'annulation de la résolution n°18 relative à l'installation du portail automatique à l'entrée de la résidence.
* dire et juger que la SCI DES COMBES sera dispensée de participer à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.
* condamner l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
* condamner l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' aux entiers dépens.
L'affaire était évoquée à l'audience du 27 janvier 2021.
La SCI DES COMBES demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d'instance.
L'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' concluait au débouté de l'ensemble des demandes de la SCI DES COMBES.
Reconventionnellement elle demandait au tribunal de demander à cette dernière de dire à ses fournisseurs et ses locataires de ne pas laisser en stationnement tout véhicule sur le volume n° 11 sous peine d'une astreinte de 1.000 € par infraction constatée et de condamner la demanderesse au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Par jugement contradictoire en date du 12 mai 2021, le tribunal judiciaire de Grasse a :
* débouté la SCI DES COMBES de sa demande d'annulation de l'assemblée générale du 26 janvier 2018.
* débouté la SCI DES COMBES de sa demande d'annulation des résolutions 13 à 24 de l'assemblée générale du 26 janvier 2018.
* condamné la SCI DES COMBES au paiement de la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
* condamné la SCI DES COMBES aux dépens.
* débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
Suivant déclaration en date du 1er juillet 2021 , la SCI DES COMBES interjetait appel de ladite décision en ce qu'elle a dit:
- déboute la SCI DES COMBES de sa demande d'annulation de l'assemblée générale du 26 janvier 2018.
- déboute la SCI DES COMBES de sa demande d'annulation des résolutions 13 à 24 de l'assemblée générale du 26 janvier 2018.
- condamne la SCI DES COMBES au paiement de la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
- condamne la SCI DES COMBES aux dépens.
- déboute la SCI DES COMBES de ses demandes.
Aux termes de ses dernières conclusions en réponse et récapitulatives signifiées par RPVA le 3 janvier 2022 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' demande à la cour de:
* confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
- débouté la SCI DES COMBES de sa demande d'annulation de l'assemblée générale du 26 janvier 2018.
- débouté la SCI DES COMBES de sa demande d'annulation des résolutions 13 à 24 de l'assemblée générale du 26 janvier 2018.
- condamné la SCI DES COMBES au paiement de la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
- condamné la SCI DES COMBES aux dépens.
- déboute la SCI DES COMBES de ses demandes
* débouter la SCI DES COMBES de l'ensemble de ses demandes plus amples ou contraires aux fins de réformation.
* infirmer le jugement en ce qu'il a :
- débouté l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' de sa fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir de la SCI DES COMBES entraînant l'irrecevabilité de sa demande d'annulation de la résolution n°18 de l'assemblée du 28 janvier 2018 faute d'avoir contesté la résolution n°10 de l'assemblée du 8 juillet 2020 maintenant l'installation du portail litigieux, et de sa demande reconventionnelle.
Et statuant à nouveau, en ajoutant au jugement en sa partie confirmée comme dessus :
* déclarer au surplus la SCI DES COMBES irrecevable pour défaut d'intérêt à agir à tout le moins en nullité de la résolution n°8 et en toute hypothèse mal fondée en ses demandes et l'en débouter.
Reconventionnellement.
* faire interdiction à la SCI DES COMBES , à ses fournisseurs et/ ou locataires de laisser en stationnement tout véhicule de quelque nature que ce soit sur le volume n° 11 entravant la libre circulation sur ledit volume sous peine d'astreinte de 1000 € par infraction constatée
* débouter la SCI DES COMBES de l'ensemble de ses demandes plus amples et contraires à l'infirmation sollicitée.
Y ajoutant.
* condamner la SCI DES COMBES au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
* condamner la SCI DES COMBES aux entiers dépens d'appel distrait au profit de Maître MOONS, avocat aux offres de droit.
Au soutien de ses demandes, l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines 'fait valoir qu'il importe peu qu'elle ne soit pas propriétaire desdits espaces communs puisqu'elle doit assurer la gestion de l'accès au périmètre et à ses abords dont la voie de circulation correspond au volume n°11 ainsi que la police desdits biens communs pour la bonne jouissance des propriétaires et de créer au besoin tous éléments d'équipement nouveau.
Elle ajoute que si le volume n° 11 appartient toujours à la SCCV COPERNIC et à la Maison Familiale de Provence, propriétaires en indivision, ces derniers n'ont émis aucune objection à la gestion de leur bien par l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines '.
Elle précise que contrairement aux affirmations de la SCI DES COMBES, le volume n°11 fait partie du périmètre de l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines 'la SCCV COPERNIC et à la Maison Familiale de Provence, étant bien membres de celle-ci.
Elle indique qu'elle a bien une existence légale qui s'impose à ses membres conformément à l'article 8 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 qui dispose que l'absence de formalités ne peut être opposée aux tiers par les membres de l'association et à la Cour de cassation qui a rappelé qu'en l'absence de dispositions expresses le défaut de mise en conformité dans le délai prévu par l'article 62 l'ordonnance du 1er juillet 2004 n'est pas sanctionné par la nullité de l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines 'qui conserve son existence légale et sa personnalité morale. Il n'existe donc aucune cause de nullité des décisions prises par elle dès lors que leur objet n'est pas illicite puisqu'entrant dans l'objet social précisant toutefois qu'elle avait régularisé sa déclaration après mise en conformité de ses statuts en 2019.
Par ailleurs l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' explique que la servitude dont se prévaut la SCI DES COMBES ne profite pas uniquement au propriétaire du volume n° 4 mais à l'ensemble des propriétaires des volumes.
Elle précise qu'il ne s'agit que d'une voie d'accès, sans droit de stationnement attribué à tel ou tel propriétaire de volume, soulignant qu'il résulte du titre de propriété de la SCI DES COMBES qu'aucune place de parking, emplacement de stationnement n'est compris dans la vente de son volume.
Aussi la SCI DES COMBES ne saurait soutenir que l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' , en décidant d'installer un portail à l'entrée d'un ensemble immobilier, rend l'exercice de la servitude plus incommode.
Elle rappelle que les parties telles que pour l'heure situées sur le volume n°11 ne sont nullement réservées à la clientèle des commerces mais laissées à disposition de l'ensemble des résidents de l'ensemble immobilier rappelant que si les baux produits par la SCI DES COMBES mentionnent l'existence de parking dans les parties communes, aucun emplacement n'a été spécifiquement donné à la location et pour cause puisqu'aucun des propriétaires des volumes a un parking.
Elle ajoute qu'aucune prescription ne lui impose un mode de fonctionnement particulier et ne fixe la destination du volume n° 11.
Elle soutient également que les résolutions ont été votées conformément aux règles de majorité, relevant que l'appelante fait un amalgame entre les règles de la copropriété (loi de 1965) et celles applicables aux associations issues de l'ordonnance de 2004 en soutenant qu'à défaut pour l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' d'avoir une personnalité morale et avoir pu ainsi acquérir les espaces communs, ces derniers sont régis par la copropriété
Enfin l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' fait valoir que l'assemblée des membres de l'association s'est réunie le 8 juillet 2020 et a confirmé à cette occasion le vote de l'installation du portail dans les mêmes conditions que celles prévues lors de l'assemblée querellée, relevant que la SCI DES COMBES n'a pas contesté cette décision de sorte qu'elle ne tirerait aucun avantage de l'annulation de la résolution n°18 de l'assemblée générale de 2018.
Aussi elle maintient qu'il y a lieu de déclarer irrecevable la SCI DES COMBES dans sa demande de nullité de cette résolution
Elle sollicite également qu'il soit fait interdiction à la SCI DES COMBES , à ses fournisseurs et/ ou locataires de laisser en stationnement tout véhicule de quelque nature que ce soit sur le volume n° 11 entravant la libre circulation sur ledit volume sous peine d'astreinte de 1000 € par infraction constatée.
Aux termes de ses dernières conclusions en réponse et récapitulatives signifiées par RPVA le 15 mars 2024 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, la SCI DES COMBES demande à la cour de :
* confirmer le jugement du 12 mai 2021 en ce qu'il a :
- rejeté le moyen d'irrecevabilité soulevée par l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' au titre de la non contestation du point n° 10 de l'assemblée générale du 8 juillet 2020.
* débouter l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' de sa demande reconventionnelle tendant à obtenir interdiction à la SCI DES COMBES , à ses fournisseurs et/ ou locataires de laisser en stationnement tout véhicule de quelque nature que ce soit sur le volume n° 11 entravant la libre circulation sur ledit volume sous peine d'astreinte de 1000 € par infraction constatée.
* infirmer le jugement de en date du 12 mai 2021 en ce qu'il a :
- débouté la SCI DES COMBES de sa demande d'annulation de l'assemblée générale du 26 janvier 2018.
- débouté la SCI DES COMBES de sa demande d'annulation des résolutions 13 à 24 de l'assemblée générale du 26 janvier 2018.
- condamné la SCI DES COMBES au paiement de la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
- condamné la SCI DES COMBES aux dépens.
- débouté les parties de leris demndes plus amples ou contraires
- débouté la SCI DES COMBES de ses demandes
¿constater que l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' n'a pas pu faire l'acquisition des espaces communs de l'ensemble immobilier et notamment du lot n° 11 sur lequel elle entend faire des aménagements.
¿ dire et juger qu'à défaut d'avoir rempli l'objet principal de ses statuts relatifs à l'acquisition des espaces communs, elle ne peut avoir compétence pour les gérer.
¿ annuler l'assemblée générale de l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' du 26 janvier 2018 dans son intégralité ou à titre subsidiaire et à défaut, les résolutions n° 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23 et 24.
¿ constater que les espaces communs de l'ensemble immobilier 'les allées grenadines' relèvent du régime de la copropriété à défaut pour l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' d'avoir pu les acquérir.
¿ désigner tel mandataire de justice qu'il plaira au tribunal avec mission de convoquer une assemblée générale aux fins de faire désigner un syndic conformément dispositions de l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965.
En tout état de cause, si le tribunal venait à considérer que l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' avait le pouvoir de gérer les parties communes.
¿constater que les décisions d'aménagement de l'entrée de la résidence et notamment la fermeture totale de l'ensemble immobilier par la pose d'un portail automatique ( n°18) ont été prises en violation de ces stipulations de servitude et de la destination de l'ensemble immobilier au regard des prescriptions du permis de construire.
¿ prononcer en conséquence l'annulation des décisions n° 16 et 18 de l'assemblée générale du 26 janvier 2017.
Encore plus subsidiairement.
¿ faire application du statut de la copropriété pour les espaces communs constitués par l'entrée de la résidence et notamment le lot de volume n° 11.
¿ constater que les décisions prises par l'assemblée générale du 26 janvier 2018 ne l'ont pas été dans le cadre du régime légal et d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965.
¿ prononcer en conséquence l'annulation de l'intégralité de l'assemblée générale et à défaut des résolutions n° 13 à 24.
¿ constater que l'assemblée générale a imposé aux propriétaires du volume n°4 une modification aux modalités de jouissance de son lot par la fermeture totale de l'ensemble immobilier incompatible avec la destination de commerce du volume accueillant 3 commerces.
¿ prononcer l'annulation de la résolution n°18 relative à l'installation du portail automatique à l'entrée de la résidence.
¿dire et juger que la SCI DES COMBES sera dispensée de participer à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.
¿condamner l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
¿ condamner l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' aux entiers dépens.
¿ Ordonner l'exécution provioire.
Statuant à nouveau :
* constater que l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' n'a pas pu faire l'acquisition des espaces communs de l'ensemble immobilier et notamment du lot n° 11 sur lequel elle entend faire des aménagements.
* juger qu'à défaut d'avoir rempli l'objet principal de ses statuts relatifs à l'acquisition des espaces communs, elle ne peut avoir compétence pour les gérer.
* annuler l'assemblée générale de l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' du 26 janvier 2018 dans son intégralité ou à titre subsidiaire et à défaut, les résolutions n° 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23 et 24.
* constater que l'assemblée générale a imposé aux propriétaires du volume n°4 une modification aux modalités de jouissance de son lot par la fermeture totale de l'ensemble immobilier incompatible avec la destination de commerce du volume accueillant actuellement trois commerces.
* constater que les décisions d'aménagement de l'entrée de la résidence et notamment la fermeture totale de l'ensemble immobilier par la pose d'un portail automatique ( point 18 ) ont été prises en violation de la servitude de passage dont est grévé le volume 11 au profit du volume 4 et de la destination de l'ensemble immobilier au regard des prescriptions du permis de construire, des statuts et du cahier des charges.
* constater que les résolutions ont été adoptées par un abus de majorité
* prononcer en conséquence l'annulation des décisions n° 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23 et 24.de l'assemblée générale du 26 janvier 2018.
À titre subsidiaire
* constater que les espaces communs de l'ensemble immobilier 'les allées grenadines' relèvent du régime de la copropriété à défaut pour l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' d'avoir pu les acquérir.
* faire application du statut de la copropriété pour les espaces communs constitués par l'entrée de la résidence et notamment le lot de volume n° 11.
* constater que les décisions prises par l'assemblée générale du 26 janvier 2018 ne l'ont pas été dans le cadre du régime légal et d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965
* désigner tel mandataire de justice qu'il plaira au tribunal avec mission de convoquer une assemblée générale aux fins de faire désigner un syndic conformément dispositions de l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965.
* prononcer en conséquence l'annulation de l'assemblée générale de l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' du 26 janvier 2018 dans son intégralité ou à titre subsidiaire et à défaut, les résolutions n° 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23 et 24.
À titre plus subsidiaire
* prononcer l'annulation des décisions n° 16 et 18 de l'assemblée générale du 26 janvier 2017.
Sur l'appel incident de l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines '
* juger recevable l'action et l'ensemble des demandes de la SCI DES COMBES.
* débouter l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' de ses demandes fins et conclusions à titre d'appel incident.
* confirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté le moyen d'irrecevabilité soulevée par l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' au titre de la non contestation du point n° 10 de l'assemblée générale du 8 juillet 2020.
* confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' de sa demande reconventionnelle tendant à obtenir interdiction à la SCI DES COMBES, à ses fournisseurs et/ ou locataires de laisser en stationnement tout véhicule de quelque nature que ce soit sur le volume n° 11 entravant la libre circulation sur ledit volume sous peine d'astreinte de 1000 € par infraction constatée.
En tout état de cause.
* débouter l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines de toutes ses demandes fins et conclusions.
* juger que la SCI DES COMBES sera dispensée de participer à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.
* condamner l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile correspondant aux frais irrépétibles exposés en première instance.
* condamner l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' aux entiers dépens de première instance.
* condamner l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile correspondant aux frais irrépétibles exposés en cause d'appel.
* condamner l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' aux entiers dépens en cause d'appel.
Au soutien de ses demandes la SCI DES COMBES fait valoir que son intérêt à agir doit s'apprécier au moment de l'engagement de son action soulignant qu'à la date de l'introduction d'instance elle avait un intérêt à agir à solliciter l'annulation des résolutions de l'assemblée générale du 26 janvier 2018.
Contrairement à ce que soutient l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ', l'assemblée générale du 8 juillet 2020 n'a pas revoté le point 18 de l'assemblée générale du 26 janvier 2018.
Elle fait également valoir que le lot du volume n° 11 appartient toujours au promoteur de l'opération immobilière et rappelle que l'objet de l'association syndicale relatif à la propriété des parties communes ne pouvait être rempli, faute de personnalité morale de l'association ,cette dernière n'ayant pas été déclarée à la sous-préfecture de sorte que toutes les décisions prises en cette matière depuis sa création sont nulles et non avenues et notamment les décisions prises par l'assemblée générale du 26 janvier 2018 relative à la gestion des parties communes.
Elle indique que si l'on peut concevoir qu'une association puisse fonctionner de fait sans personnalité morale pour la gestion courante des affaires mobilières, on ne peut tolérer que les questions touchant notamment au droit de jouissance des propriétaires sur leurs biens et droits immobiliers soient gérées d'autorité par des entités sans existence juridique et sans droit ni titre sur ces parties communes.
Par ailleurs la SCI DES COMBES soutient que le projet d'aménagement de l'entrée de la résidence constitue nécessairement une entrave à l'accès et à la destination des locaux commerciaux de la SCI puisque l'aménagement d'un portail empêcherait tout accès en voiture par les clients et visiteurs des commerces rappelant que le volume n°4 n'est accessible que par la servitude de passage du volume n°11.
Elle ajoute que l'opportunité d'installer un portail pour régler un prétendu trouble de stationnement n'autorise nullement l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines 'de porter atteinte à la servitude contractuelle et perpétuelle dont est grevé le volume 11 au profit des volumes 1 à 10 et 12 à 14. Par ailleurs elle soutient que ses locataires bénéficient de la jouissance des parkings pour leur clientèle à l'intérieur du volume 11 en vertu des contrats de bail conclu avec l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines '.
Elle souligne également que la zone d'emplacement de stationnements libres décrite au permis de construire est effectivement réalisée et consubstantielle au projet immobilier comme devant notamment servir aux visiteurs et donc à la clientèle des commerces, cette prescription du permis de construire s'imposant à l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines 'sans qu'elle puisse s'imaginer un autre mode de fonctionnement.
Enfin la SCI DES COMBES indique que les règles de la majorité n'ont pas été respectées lors des votes des résolutions de l'assemblée générale querellée, l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ayant fait preuve d'une attitude parfaitement discriminatoire, ajoutant qu'à titre subsidiaire les espaces communs de l'ensemble devraient être régis par l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965.
Elle conclut également au rejet de la demande reconventionnelle de l'intimée relative à l'interdiction de stationner dans le volume n°11 sous peine d'astreinte.
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L'ordonnance de cloture a été prononcée le 27 mars 2024.
L'affaire a été appelée à l'audience du 10 avril 2024 et mis en délibéré au 20 juin 2024.
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1°) Sur la fin de non recevoir
Attendu que l'aticle 122 du code de procédure civile dispose que 'constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.'
Attendu que l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' soulève le défaut d'intérêt à agir de la SCI DES COMBES et l'irrecevabilité de sa demande d'annulation de la résolution n°18 du procès-verbal de l'assemblée du 26 janvier 2018 au visa des articles 122 et 31 du code de procédure civile.
Qu'elle soutient que si cette dernière avait bien un droit d'agir en nullité de la résolution critiquée en sa qualité de membre de l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ', sa demande n'était recevable que pour autant qu'elle puisse se prévaloir d'un intérêt à agir qui consistait dans l'avantage que lui procurerait la reconnaissance par le juge du bien-fondé de sa prétention soit au cas d'espèce la nullité de la décision d'installer son portail.
Que l'installation du portail ayant été confirmée lors de la dernière assemblée de 2020, la SCI DES COMBES n'aurait tiré et ne tirerait aucun avantage de l'annulation de la résolution n°18 reprise en 2018, le fait que les termes des deux résolutions ne soient pas identiques ne préjudiciant en rien la portée de la résolution de 2020 qui entend, par la reprise des appels et donc du financement du portail litigieux, maintenir son installation.
Attendu que la SCI DES COMBES fait valoir que l'intérêt à agir doit s'apprécier au moment de l'engagement de l'action.
Attendu que la chambre commerciale de la Cour de cassation a rappelé aux termes d'un arrêt en date du 6 décembre 2005 une règle constante, selon laquelle la recevabilité d'une demande doit s'apprécier au jour où elle est formée et qu'elle ne peut être remise en question pour des raisons apparues postérieurement.
Que dans un arrêt en date du 13 mars 1996, la 1ère chambre civile de la Cour de cassation a jugé qu'une demande recevable pouvait devenir sans objet en cours d'instance.
Qu'en l'état , force est de constater qu' à la date de l'introduction d'instance , l'intérêt à agir de la SCI DES COMBES, membre de l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' , qui sollicitait l'annulation des résolutions de l'assemblée générale du 26 janvier 2018 était parfaitement existant.
Qu'il convient dés lors de débouter l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' de cette demande et de confirmer le jugement querellé sur ce point.
2°) Sur la nullité des résolutions d'assemblée générale du 26 janvier 2018.
Attendu que la SCI DES COMBES demande à la cour de déclarer nul l'ensemble des résolutions prises en assemblée générale du 26 janvier 2018 et à défaut la nullité des résolutions 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23 et 24 de cette assemblée au motif que
- l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' n'a pas qualité de propriétaire du volume n° 11.
- l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' n'a pas d'existence légale.
- il y a une méconnaissance d'un droit de servitude de passage reconventionnel et perpétuel
- il y a eu un abus de majorité
- l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' a violé les dispositions de la loi du 10 juillet 1965
a) Sur l'absence de propriété de l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' sur le volume 11
Attendu que la SCI DES COMBES souligne qu'au regard de l'état hypothécaire, le lot de volume n° 11 sur l'assiette de laquelle serait installé le portail voté par l'assemblée générale à la résolution n°18 appartient toujours au promoteur de l'opération immobilière la SCCV COPERNIC et la société LA MAISON FAMILIALE DE PROVENCE
Qu'elle maintient que l'emprise sur la propriété d'un tiers n'entre pas dans l'objet de l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' .
Attendu qu'il résulte des statuts de l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' résultant de l'état descriptif de division du 18 octobre 2010 en son article 2 que 'tout propriétaire, pour quelque cause et à quelque titre que ce soit d'un volume, dépendant de l'ensemble immobilier complexe visé en l'article 1er est membre de droit l'association.'
Qu'il est également précisé en son article 1er le périmètre de l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' à savoir les parcelles cadastées section DN n° [Cadastre 3], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 1] et [Cadastre 2].
Qu'enfin l'article 3 de l'état descriptif de division indique que l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' a notamment comme objet la propriété, la gestion et l'entretien des équipements communs plusieurs propriétaires de l'ensemble immobilier complexe dont notamment les réseaux, canalisations et ouvrages relatives à l'évacuation des eaux pluviales, à l'assainissement et au dispositif d'arrosage, l'accès et ses abords.
Attendu que l'objet de l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' est notamment d'assurer la gestion de l'accès au périmètre et ses abords dont la voie de circulation correspondant au volume n°11 lequel est bien une partie commune de ladite association.
Qu'il importe peu qu'elle ne soit pas propriétaire desdits espaces communs, cette qualité étant sans incidence sur la capacité à les gérer qui ne découle que de son objet social.
Que par ailleurs le volume 11 fait bien partie du périmètre de l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines', la SCCV COPERNIC et la société LA MAISON FAMILIALE DE PROVENCE , propriétaires indivis de ce volume étant bien membres de celle-ci.
Que la SCI DES COMBES confond membre de l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines' tel qu'il résulte du tableau en page 59 des statuts de ladite association résultant de l'état descriptif de division du 18 octobre 2010 et membres de l'assemblée de l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines' , titulaires de voix tel qu'il résulte du tableau en page 55 des statuts de ladite association résultant de l'état descriptif de division du 18 octobre 2010
Que si effectivement il n'est attribué au lot n° 11 aucune voix, cela signifie tout simplement qu'il ne pourra émettre aucun vote comptabilisable.
Qu'il convient par conséquent de débouter la SCI DES COMBES de sa demande et de confirmer le jugement déféré sur ce point.
b) Sur l'absence d'existence légale de l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines'
Attendu que la SCI DES COMBES fait valoir qu'à l'époque de l'assemblée contestée, l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines' n'avait aucun existence légale conformément aux dispositions de l'article 5 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 lequelles énoncent que 'les associations syndicales de propriétaires peuvent agir en justice, acquérir, vendre, échanger, transiger, emprunter et hypothéquer sous réserve de l'accomplissement des formalités de publicité prévues selon le cas aux articles 8, 15 ou 43.'
Qu'elle soutient que l'objet de l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines' relatif à la propriété des parties communes ne pouvant être rempli, faute de personnalité morale de l'association, toutes les décisions prises en cette matière depuis sa création sont nulles et non avenues et particulièrement les décisions prises par l'assemblée générale du 26 janvier 2018 relatives à la gestion des parties communes telles que visé aux résolutions n°13, 14, 15, 16, 17, 18,19, 20 21, 22, 23 et 24.
Que si elle indique que l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines' a régularisé sa situation auprès de la préfecture pour obtenir la personnalité morale selon récépissé du 14 janvier 2019, on ne peut tolérer que les questions touchant notamment au droit de jouissance des propriétaires sur les biens et droits immobiliers soient gérées d'autorité par une entité sans existence juridique et sans droit ni titre sur ces parties communes.
Attendu qu'il n'est pas contestable que l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines' s'est formée par le consentement unanime des propriétaires intéressés constaté par écrit conformément aux dispositions de l'article 7 alinéa 1er de l'ordonnance du 1er juillet 2004 lequel dispose que 'les associations syndicales libres se forment par consentement unanime des propriétaires intéressés, constaté par écrit.' tel que cela résulte du titre de propriété de la SCI DES COMBES qui a déclaré en page 43 dudit acte adhérer librement à ladite association.
Qu'il résulte de l'article 8 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 que 'la déclaration de l'association syndicale libre est faite à la préfecture du département ou à la sous-préfecture de l'arrondissement où l'association a prévu d'avoir son siège. Deux exemplaires des statuts sont joints à la déclaration. Il est donné récépissé de celle-ci dans un délai de cinq jours.
Un extrait des statuts doit, dans un délai d'un mois à compter de la date de délivrance du récépissé, être publié au Journal officiel.
Dans les mêmes conditions, l'association fait connaître dans les trois mois et publie toute modification apportée à ses statuts.
L'omission des présentes formalités ne peut être opposée aux tiers par les membres de l'association.'
Que l'article 60- I- de la dite ordonnance énonce que 'les associations syndicales de propriétaires constituées en vertu des lois des 12 et 20 août 1790, 14 floréal an XI, 16 septembre 1807, 21 juin 1865 et 8 avril 1898 sont régies par les dispositions de la présente ordonnance.
Toutefois, leurs statuts en vigueur à la date de publication de la présente ordonnance demeurent applicables jusqu'à leur mise en conformité avec les dispositions de celle-ci. Cette mise en conformité doit intervenir dans un délai de deux ans à compter de la publication du décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 62. A l'exception de celle des associations syndicales libres, la mise en conformité est approuvée par un acte de l'autorité administrative ou, à défaut d'approbation, et après mise en demeure adressée au président de l'association et restée sans effet à l'expiration d'un délai de trois mois, l'autorité administrative procède d'office aux modifications statutaires nécessaires.
Par dérogation au deuxième alinéa, les associations syndicales libres régies par le titre II de la présente ordonnance, qui ont mis leurs statuts en conformité avec les dispositions de celle-ci postérieurement au 5 mai 2008, recouvrent les droits mentionnés à l'article 5 de la présente ordonnance dès la publication de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, sans toutefois que puissent être remises en cause les décisions passées en force de chose jugée. '
Attendu qu'il est acquis aux débats que l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines' n'a pas respecté les dispositions ci-dessus puisqu'elle a régularisé sa situation administrative le 14 janvier 2019.
Qu'il s'ensuit que si l'absence de mise en conformité de ses statuts la privait de sa capacité d'ester en justice, elle ne remet pas en cause son existence légale qui tient du consentement des membres qui la composent et sa capacité à assurer la gestion de son objet social.
Qu'en l'état, les délibérations prises lors de l'assemblée générale du 26 janvier 2018 entrant dans le cadre légal de l'objet social de l'association , elles ne sauraient être annulées au motif que sa situation administrative n'était pas régularisée lors de cette assemblée générale
Qu'il convient par conséquent de débouter la SCI DES COMBES de sa demande et de confirmer le jugement déféré sur ce point.
c) Sur la méconnaissance d'un droit de servitude de passage conventionnel et perpétuel
Attendu que la SCI DES COMBES soutient que le projet d'aménagement de l'entrée de la résidence avec l'installation d'un portail automatique à l'entrée constitue une entrave à l'accès et à la destination des locaux commerciaux lui appartenant, rappelant que la destination à usage commercial du volume 4 lui appartenant résulte du cahier des charges et des statuts de l'association.
Que pour accéder aux commerces, il est nécessaire de passer par la servitude de passage dont est grevé le volume 11 au profit des volumes 1à 10 et 12 à 14, cette servitude contractuelle perpétuelle étant mentionnée en page 48 de l'état descriptif de division en volume.
Qu'elle ajoute que l'installation d'un portail devant l'entrée de l'immeuble aura nécessairement pour conséquence de dissuader les clients des commerces dans la mesure où ils ne pourront plus s'y rendre en voiture alors que le volume 4 bénéficie incontestablement d'une servitude de passage pour piétons et tous véhicules et par conséquent la disparation des trois fonds de commerce.
Qu'enfin la SCI DES COMBES ajoute que si la servitude de passage doit profiter à tous les volumes, elle doit également profiter au volume 4 lui appartenant et respecter les dispositions de l'article 701 du Code civil, soulignant que l'installation d'un portail n'améliorera pas l'exercice de la servitude comme jugé en première instance.
Attendu effectivement qu'il résulte de l'état descriptif de division du 18 octobre 2010 que le volume n°11 est grevé d'une servitude réelle et perpétuelle de passage pour piétons et tous véhicules au profit des volumes 1à10 et 12 à 14 sur des voies de circulation et chemin piétonnier.
Que cette servitude profite à l'ensemble des propriétaires des volumes, étant relevé qu'il s'agit d'une voie d'accès, sans droit de stationnement, attribué à tel ou tel propriétaire de volume.
Que dès lors la SCI DES COMBES ne peut soutenir que cette servitude de passage aurait été consentie au seul bénéfice des commerces implantés sur les volumes B et C lui appartenant pour permettre aux clients de ses locataires, non seulement d'y accéder, mais au surplus d'y stationner.
Qu'il convient de souligner que le titre de propriété de la SCI DES COMBES en date du 30 décembre 2010 indique que cette dernière fait l'acquisition du volume n°4 'précision étant faite qu'aucune place de parking ou emplacement de stationnement n'est comprise dans la vente objet des présentes'
Que la servitude pesant sur le lot n° 11 ne confèrant pas plus aux bénéficiaires et à leurs locataires un droit de stationnement, la SCI DES COMBES ne peut accorder à ses locataires plus de droit qu'elle n'en dispose, les parkings situés sur le volume n°11 étant laissés en effet à la disposition de l'ensemble des résidents de l'ensemble immobilier.
Attendu que l'article 701du code civil énonce que 'le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l'usage, ou à le rendre plus incommode.
Ainsi, il ne peut changer l'état des lieux, ni transporter l'exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée.
Mais cependant, si cette assignation primitive était devenue plus onéreuse au propriétaire du fonds assujetti, ou si elle l'empêchait d'y faire des réparations avantageuses, il pourrait offrir au propriétaire de l'autre fonds un endroit aussi commode pour l'exercice de ses droits, et celui-ci ne pourrait pas le refuser.'
Qu'il convient de rappeler que l'article 702 du code civil dispose que 'de son côté, celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire, ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier'
Qu'en l'état il convient de relever que la mise en place du portail à l'entrée de l'ensemble immobilier ne porte pas atteinte à la servitude puisque qu'il ne s'agit pas d'empêcher le passage pour piétons et tous véhicules au profit des volumes 1à10 et 12 à 14 sur des voies de circulation et chemin piétonnier mais au contraire vise à améliorer son excercice , rendu difficile par l'utilisation chaotique de cette voie tel que cela résulte du procès verbal de Maître [S] , huissier de justice en date des 28 mars 2017 et de Maître [H] du 9 août 2017.
Qu'il s'agit en effet de mettre en place un dispositif d'ouverture automatisée avec un code ou émetteur qui sera remis aux membres de l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines dont la SCI LES COMBES à charge pour elle de les transmettre à ses locataires pour leur livraison.
Qu'il ne s'agit en aucun cas d'une clôture ou d'un mur d'enceinte empêchant l'accès audits volumes, étant observer qu'aucune préscription ne fixe la destination du volume n°11.
Que le permis de construire et l'étude d'impact versée aux débats par la SCI DES COMBES ne sauraient octroyer à cette dernière une servitude plus étendue que celle résultant du volume n°11.
Qu'il convient par conséquent de débouter la SCI DES COMBES de sa demande et de confirmer le jugement déféré sur ce point
d) Sur l'abus de majorité
Attendu que la SCI DES COMBES demande à la cour de réformer le jugement querellé et d'annuler les résolutions n°13,14,15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23 et 24 au motif qu'elles auraient été prises par abus de majorité dans le seul but de nuire à ses inérêts
Attendu qu'il résulte des éléments produits aux débats que la SCI DES COMBES ne démontre pas que l'intérêt collectif de l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' n'a pas été respecté.
Qu'en effet il convient d'une part de souligner que la SCI DES COMBES dispose toujours du chemin d'accès passage piéton et tous véhicules permettant l'accès à ses commerces.
Que d'autre part l'aménagement de l'entrée de l'ensemble immobilier et l'installation du portail concernent tous les membres de l'association.
Qu'enfin ces résolutions ont été votées pour permettre une amélioration de l'exercice de la servitude et non pas pour en réduire l'utilisation comme le soutient l'appelante
Qu'il s'en suit que la demande de la SCI DES COMBES sera rejetée et le jugement déféré confirmé sur ce point.
e) Sur la violation des dispositions de la loi du 10 juillet 1965
Attendu que la SCI DES COMBES fait valoir que faute pour l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' d'avoir pu faire l'acquisition des parties communes de l'ensemble immobilier ,objet de l'état descriptif de division du 18 octobre 2010, les espaces communs dudit ensemble sont donc publics et régis par l'article 1 de la loi du 10 juillet 1965.
Qu'elle soutient que l'article 26 de ladite loi également d'ordre public prévoit que l'assemblée générale ne peut à quelque majorité que ce soit imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance tel que résultant du règlement de copropriété.
Attendu qu'il résulte de l'article 1 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version en vigueur que 'la présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes.
A défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs.'
Que la division d'un immeuble en plusieurs lots est une condition à la fois nécessaire et suffisante à ce que le statut de la copropriété soit applicable.
Attendu qu'en l'état des pièces versées aux débats, la SCI DES COMBES n'est pas recevable à soutenir que les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 sont applicables en l'espèce.
Qu'en effet non seulement les volumes correspondant aux espaces communs n'ont pas fait l'objet d'une division en lots privatifs assortis de droits indivis dans les parties communes mais encore l'état descriptif de division de l'ensemble immobilier Les allées grenadines en date du 18 octobre 2010 comporte la création d'une Association Syndicale Libre.
Qu'il s'en suit que la SCI DES COMBES sera déboutée de ses demandes tendant à voir appliquer la loi du 10 juillet 1965 au volume n°11, à la désignation d'un mandataire judiciaire et à la dispense de participation aux frais de la procédure.
Qu'il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point.
3°) Sur la demande reconventionnelle de l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines'
Attendu que l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' demande à la cour de faire interdiction à la SCI DES COMBES , à ses fournisseurs et/ ou locataires de laisser en stationnement tout véhicule de quelque nature que ce soit sur le volume n° 11 entravant la libre circulation sur ledit volume sous peine d'astreinte de 1000 € par infraction constatée l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines '
Qu'elle fait valoir que le volume n°4 ne bénéficie que d'un droit de passage et non d'un droit de stationnement sur le volume n°11, droit de passage qui bénéficie au final à l'ensemble des occupants de l'ensemble immobilier dès lors qu'il permet d'accéder aux entrées des bâtiments, à la rampe d'accès au parking situé au nord de l'ensemble ainsi qu'aux garages.
Qu'elle soutient que les clients des commerces et les camions de livraison des locataires de la SCI DES COMBES se stationnent sur le long de la voie principale d'accès aux bâtiments entravant ainsi la servitude de passage dont tous les volumes bénéficient.
Qu'elle verse à l'appui de ses dires des attestations de copropriétaires et membres de l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' auxquelles sont jointes des photographies.
Attendu toutefois qu'il résulte du procès verbal de Maître [S] , huissier de justice en date des 28 mars 2017 versé aux débats par l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' que si les parkings concernés sont souvent encombrés par les clients des divers commerces , il était également indiqué qu'ils l'étaient aussi par de nombreux parents venant chercher ou déposer leur enfant au collège [10] situé en face.
Que la SCI DES COMBES verse aux débats un procès-verbal de constat établi par Maître [T], huissier de justice le 30 mars 2019 à 20h10 heure, heures à laquelle 2 des 3 commerces de la SCI DES COMBES sont fermés.
Que l'huissier mentionne, dés son entrée dans l'ensemble immobilier, un problème de stationnement indiquant que toutes les places de stationnement sont utilisées le long des quatre bâtiments
Qu'il résulte de ces éléments que les clients et livreurs des commerces locataire de la SCI DE COMBE ne sont pas les seuls à stationner sur le volume n°11.
Qu'il convient par conséquent de débouter l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' de cette demande, sous peine de rupture d'égalité, et de confirmer le jugement déféré sur ce point.
4° ) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.'
Qu'il convient de confirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner la SCI DES COMBES aux entiers dépens de première instance et en cause d'appel.
Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.
Qu'il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner la SCI DES COMBES à payer à l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' la somme de 4.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,
DÉBOUTE l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines' de sa fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir de la SCI DES COMBES,
CONFIRME le jugement contradictoire du 12 mai 2021 du tribunal judiciaire de Grasse en toutes ses dispositions,
Y AJOUTANT,
CONDAMNE la SCI DES COMBES à payer à l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' la somme de 4.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
CONDAMNE la SCI COMBES aux entiers dépens de première instance et en cause d'appel.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 20 JUIN 2024
N°2024/274
Rôle N° RG 21/09949 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHXQ7
SCI DES COMBES
C/
A.S.L. LES ALLEES GRENADINES
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Sébastien BADIE
Me Nathalie MOONS
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Grasse en date du 12 Mai 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 18/01176.
APPELANTE
SCI DES COMBES Prise en la personne de son représentant légal en exercice d omicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée de Me Franck GHIGO, avocat au barreau de GRASSE
INTIMEE
A.S.L. LES ALLEES GRENADINES représentée par son président en exercice Mme [U], domiciliée [Adresse 9]., demeurant [Adresse 6] - [Adresse 5] / FRANCE
représentée par Me Nathalie MOONS, avocat au barreau de GRASSE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 Avril 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Madame Carole DAUX-HARAND, Président Rapporteur,
et Madame Carole MENDOZA, Conseiller- Rapporteur,
chargées du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 juin 2024
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 juin 2024.
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DU LITIGE
La SCI DES COMBES est propriétaire du volume n°4 au sein d'un ensemble immobilier complexe ayant fait l'objet d'une division en volume au nombre de 14 selon état descriptif de division en date du 18 octobre 2010.
Celle-ci a adhéré au même titre que les autres copropriétaires de volume à l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' constituée aux termes de statut en date du 18 octobre 2010, faisant partie intégrante de l'état descriptif de division ayant pour objet la gestion et l'entretien des équipements communs aux propriétaires de l'ensemble immobilier.
À l'occasion de l'assemblée générale des membres de l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' du 26 janvier 2018, il a été décidé au terme de la résolution n° 18 du procès- verbal d'installer un portail automatique à l'entrée de cet ensemble immobilier.
Suivant exploit d'huissier en date du 2 mars 2018, la SCI DES COMBES a assigné devant le tribunal de grande instance de Grasse l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire de :
* constater que l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' n'a pas pu faire l'acquisition des espaces communs de l'ensemble immobilier et notamment du lot n° 11 sur lequel elle entend faire des aménagements.
* dire et juger qu'à défaut d'avoir rempli l'objet principal de ses statuts relatif à l'acquisition des espaces communs, elle ne peut avoir compétence pour les gérer.
* annuler l'assemblée générale de l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' du 26 janvier 2018 dans son intégralité ou à titre subsidiaire et à défaut, les résolutions n° 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23 et 24.
* constater que les espaces communs de l'ensemble immobilier 'les allées grenadines' relèvent du régime de la copropriété à défaut pour l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' d'avoir pu les acquérir.
* désigner tel mandataire de justice qu'il plaira au tribunal avec mission de convoquer une assemblée générale aux fins de faire désigner un syndic conformément dispositions de l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965.
En tout état de cause, si le tribunal venait à considérer que l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' avait le pouvoir de gérer les parties communes.
* constater que les décisions d'aménagement de l'entrée de la résidence et notamment la fermeture totale de l'ensemble immobilier par la pose d'un portail automatique ( n°18) ont été prises en violation de ces stipulations de servitude et de la destination de l'ensemble immobilier au regard des prescriptions du permis de construire.
* prononcer en conséquence l'annulation des décisions n° 16 et 18 de l'assemblée générale du 26 janvier 2017.
Encore plus subsidiairement.
* faire application du statut de la copropriété pour les espaces communs constitués par l'entrée de la résidence et notamment le lot de volume n° 11.
* constater que les décisions prises par l'assemblée générale du 26 janvier 2018 ne l'ont pas été dans le cadre du régime légal et d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965.
* prononcer en conséquence l'annulation de l'intégralité de l'assemblée générale et à défaut des résolutions n° 13 à 24.
* constater que l'assemblée générale a imposé aux propriétaires du volume n°4 une modification aux modalités de jouissance de son lot par la fermeture totale de l'ensemble immobilier incompatible avec la destination de commerce du volume accueillant 3 commerces.
* prononcer l'annulation de la résolution n°18 relative à l'installation du portail automatique à l'entrée de la résidence.
* dire et juger que la SCI DES COMBES sera dispensée de participer à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.
* condamner l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
* condamner l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' aux entiers dépens.
L'affaire était évoquée à l'audience du 27 janvier 2021.
La SCI DES COMBES demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d'instance.
L'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' concluait au débouté de l'ensemble des demandes de la SCI DES COMBES.
Reconventionnellement elle demandait au tribunal de demander à cette dernière de dire à ses fournisseurs et ses locataires de ne pas laisser en stationnement tout véhicule sur le volume n° 11 sous peine d'une astreinte de 1.000 € par infraction constatée et de condamner la demanderesse au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Par jugement contradictoire en date du 12 mai 2021, le tribunal judiciaire de Grasse a :
* débouté la SCI DES COMBES de sa demande d'annulation de l'assemblée générale du 26 janvier 2018.
* débouté la SCI DES COMBES de sa demande d'annulation des résolutions 13 à 24 de l'assemblée générale du 26 janvier 2018.
* condamné la SCI DES COMBES au paiement de la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
* condamné la SCI DES COMBES aux dépens.
* débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
Suivant déclaration en date du 1er juillet 2021 , la SCI DES COMBES interjetait appel de ladite décision en ce qu'elle a dit:
- déboute la SCI DES COMBES de sa demande d'annulation de l'assemblée générale du 26 janvier 2018.
- déboute la SCI DES COMBES de sa demande d'annulation des résolutions 13 à 24 de l'assemblée générale du 26 janvier 2018.
- condamne la SCI DES COMBES au paiement de la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
- condamne la SCI DES COMBES aux dépens.
- déboute la SCI DES COMBES de ses demandes.
Aux termes de ses dernières conclusions en réponse et récapitulatives signifiées par RPVA le 3 janvier 2022 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' demande à la cour de:
* confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
- débouté la SCI DES COMBES de sa demande d'annulation de l'assemblée générale du 26 janvier 2018.
- débouté la SCI DES COMBES de sa demande d'annulation des résolutions 13 à 24 de l'assemblée générale du 26 janvier 2018.
- condamné la SCI DES COMBES au paiement de la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
- condamné la SCI DES COMBES aux dépens.
- déboute la SCI DES COMBES de ses demandes
* débouter la SCI DES COMBES de l'ensemble de ses demandes plus amples ou contraires aux fins de réformation.
* infirmer le jugement en ce qu'il a :
- débouté l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' de sa fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir de la SCI DES COMBES entraînant l'irrecevabilité de sa demande d'annulation de la résolution n°18 de l'assemblée du 28 janvier 2018 faute d'avoir contesté la résolution n°10 de l'assemblée du 8 juillet 2020 maintenant l'installation du portail litigieux, et de sa demande reconventionnelle.
Et statuant à nouveau, en ajoutant au jugement en sa partie confirmée comme dessus :
* déclarer au surplus la SCI DES COMBES irrecevable pour défaut d'intérêt à agir à tout le moins en nullité de la résolution n°8 et en toute hypothèse mal fondée en ses demandes et l'en débouter.
Reconventionnellement.
* faire interdiction à la SCI DES COMBES , à ses fournisseurs et/ ou locataires de laisser en stationnement tout véhicule de quelque nature que ce soit sur le volume n° 11 entravant la libre circulation sur ledit volume sous peine d'astreinte de 1000 € par infraction constatée
* débouter la SCI DES COMBES de l'ensemble de ses demandes plus amples et contraires à l'infirmation sollicitée.
Y ajoutant.
* condamner la SCI DES COMBES au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
* condamner la SCI DES COMBES aux entiers dépens d'appel distrait au profit de Maître MOONS, avocat aux offres de droit.
Au soutien de ses demandes, l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines 'fait valoir qu'il importe peu qu'elle ne soit pas propriétaire desdits espaces communs puisqu'elle doit assurer la gestion de l'accès au périmètre et à ses abords dont la voie de circulation correspond au volume n°11 ainsi que la police desdits biens communs pour la bonne jouissance des propriétaires et de créer au besoin tous éléments d'équipement nouveau.
Elle ajoute que si le volume n° 11 appartient toujours à la SCCV COPERNIC et à la Maison Familiale de Provence, propriétaires en indivision, ces derniers n'ont émis aucune objection à la gestion de leur bien par l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines '.
Elle précise que contrairement aux affirmations de la SCI DES COMBES, le volume n°11 fait partie du périmètre de l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines 'la SCCV COPERNIC et à la Maison Familiale de Provence, étant bien membres de celle-ci.
Elle indique qu'elle a bien une existence légale qui s'impose à ses membres conformément à l'article 8 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 qui dispose que l'absence de formalités ne peut être opposée aux tiers par les membres de l'association et à la Cour de cassation qui a rappelé qu'en l'absence de dispositions expresses le défaut de mise en conformité dans le délai prévu par l'article 62 l'ordonnance du 1er juillet 2004 n'est pas sanctionné par la nullité de l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines 'qui conserve son existence légale et sa personnalité morale. Il n'existe donc aucune cause de nullité des décisions prises par elle dès lors que leur objet n'est pas illicite puisqu'entrant dans l'objet social précisant toutefois qu'elle avait régularisé sa déclaration après mise en conformité de ses statuts en 2019.
Par ailleurs l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' explique que la servitude dont se prévaut la SCI DES COMBES ne profite pas uniquement au propriétaire du volume n° 4 mais à l'ensemble des propriétaires des volumes.
Elle précise qu'il ne s'agit que d'une voie d'accès, sans droit de stationnement attribué à tel ou tel propriétaire de volume, soulignant qu'il résulte du titre de propriété de la SCI DES COMBES qu'aucune place de parking, emplacement de stationnement n'est compris dans la vente de son volume.
Aussi la SCI DES COMBES ne saurait soutenir que l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' , en décidant d'installer un portail à l'entrée d'un ensemble immobilier, rend l'exercice de la servitude plus incommode.
Elle rappelle que les parties telles que pour l'heure situées sur le volume n°11 ne sont nullement réservées à la clientèle des commerces mais laissées à disposition de l'ensemble des résidents de l'ensemble immobilier rappelant que si les baux produits par la SCI DES COMBES mentionnent l'existence de parking dans les parties communes, aucun emplacement n'a été spécifiquement donné à la location et pour cause puisqu'aucun des propriétaires des volumes a un parking.
Elle ajoute qu'aucune prescription ne lui impose un mode de fonctionnement particulier et ne fixe la destination du volume n° 11.
Elle soutient également que les résolutions ont été votées conformément aux règles de majorité, relevant que l'appelante fait un amalgame entre les règles de la copropriété (loi de 1965) et celles applicables aux associations issues de l'ordonnance de 2004 en soutenant qu'à défaut pour l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' d'avoir une personnalité morale et avoir pu ainsi acquérir les espaces communs, ces derniers sont régis par la copropriété
Enfin l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' fait valoir que l'assemblée des membres de l'association s'est réunie le 8 juillet 2020 et a confirmé à cette occasion le vote de l'installation du portail dans les mêmes conditions que celles prévues lors de l'assemblée querellée, relevant que la SCI DES COMBES n'a pas contesté cette décision de sorte qu'elle ne tirerait aucun avantage de l'annulation de la résolution n°18 de l'assemblée générale de 2018.
Aussi elle maintient qu'il y a lieu de déclarer irrecevable la SCI DES COMBES dans sa demande de nullité de cette résolution
Elle sollicite également qu'il soit fait interdiction à la SCI DES COMBES , à ses fournisseurs et/ ou locataires de laisser en stationnement tout véhicule de quelque nature que ce soit sur le volume n° 11 entravant la libre circulation sur ledit volume sous peine d'astreinte de 1000 € par infraction constatée.
Aux termes de ses dernières conclusions en réponse et récapitulatives signifiées par RPVA le 15 mars 2024 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, la SCI DES COMBES demande à la cour de :
* confirmer le jugement du 12 mai 2021 en ce qu'il a :
- rejeté le moyen d'irrecevabilité soulevée par l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' au titre de la non contestation du point n° 10 de l'assemblée générale du 8 juillet 2020.
* débouter l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' de sa demande reconventionnelle tendant à obtenir interdiction à la SCI DES COMBES , à ses fournisseurs et/ ou locataires de laisser en stationnement tout véhicule de quelque nature que ce soit sur le volume n° 11 entravant la libre circulation sur ledit volume sous peine d'astreinte de 1000 € par infraction constatée.
* infirmer le jugement de en date du 12 mai 2021 en ce qu'il a :
- débouté la SCI DES COMBES de sa demande d'annulation de l'assemblée générale du 26 janvier 2018.
- débouté la SCI DES COMBES de sa demande d'annulation des résolutions 13 à 24 de l'assemblée générale du 26 janvier 2018.
- condamné la SCI DES COMBES au paiement de la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
- condamné la SCI DES COMBES aux dépens.
- débouté les parties de leris demndes plus amples ou contraires
- débouté la SCI DES COMBES de ses demandes
¿constater que l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' n'a pas pu faire l'acquisition des espaces communs de l'ensemble immobilier et notamment du lot n° 11 sur lequel elle entend faire des aménagements.
¿ dire et juger qu'à défaut d'avoir rempli l'objet principal de ses statuts relatifs à l'acquisition des espaces communs, elle ne peut avoir compétence pour les gérer.
¿ annuler l'assemblée générale de l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' du 26 janvier 2018 dans son intégralité ou à titre subsidiaire et à défaut, les résolutions n° 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23 et 24.
¿ constater que les espaces communs de l'ensemble immobilier 'les allées grenadines' relèvent du régime de la copropriété à défaut pour l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' d'avoir pu les acquérir.
¿ désigner tel mandataire de justice qu'il plaira au tribunal avec mission de convoquer une assemblée générale aux fins de faire désigner un syndic conformément dispositions de l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965.
En tout état de cause, si le tribunal venait à considérer que l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' avait le pouvoir de gérer les parties communes.
¿constater que les décisions d'aménagement de l'entrée de la résidence et notamment la fermeture totale de l'ensemble immobilier par la pose d'un portail automatique ( n°18) ont été prises en violation de ces stipulations de servitude et de la destination de l'ensemble immobilier au regard des prescriptions du permis de construire.
¿ prononcer en conséquence l'annulation des décisions n° 16 et 18 de l'assemblée générale du 26 janvier 2017.
Encore plus subsidiairement.
¿ faire application du statut de la copropriété pour les espaces communs constitués par l'entrée de la résidence et notamment le lot de volume n° 11.
¿ constater que les décisions prises par l'assemblée générale du 26 janvier 2018 ne l'ont pas été dans le cadre du régime légal et d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965.
¿ prononcer en conséquence l'annulation de l'intégralité de l'assemblée générale et à défaut des résolutions n° 13 à 24.
¿ constater que l'assemblée générale a imposé aux propriétaires du volume n°4 une modification aux modalités de jouissance de son lot par la fermeture totale de l'ensemble immobilier incompatible avec la destination de commerce du volume accueillant 3 commerces.
¿ prononcer l'annulation de la résolution n°18 relative à l'installation du portail automatique à l'entrée de la résidence.
¿dire et juger que la SCI DES COMBES sera dispensée de participer à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.
¿condamner l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
¿ condamner l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' aux entiers dépens.
¿ Ordonner l'exécution provioire.
Statuant à nouveau :
* constater que l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' n'a pas pu faire l'acquisition des espaces communs de l'ensemble immobilier et notamment du lot n° 11 sur lequel elle entend faire des aménagements.
* juger qu'à défaut d'avoir rempli l'objet principal de ses statuts relatifs à l'acquisition des espaces communs, elle ne peut avoir compétence pour les gérer.
* annuler l'assemblée générale de l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' du 26 janvier 2018 dans son intégralité ou à titre subsidiaire et à défaut, les résolutions n° 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23 et 24.
* constater que l'assemblée générale a imposé aux propriétaires du volume n°4 une modification aux modalités de jouissance de son lot par la fermeture totale de l'ensemble immobilier incompatible avec la destination de commerce du volume accueillant actuellement trois commerces.
* constater que les décisions d'aménagement de l'entrée de la résidence et notamment la fermeture totale de l'ensemble immobilier par la pose d'un portail automatique ( point 18 ) ont été prises en violation de la servitude de passage dont est grévé le volume 11 au profit du volume 4 et de la destination de l'ensemble immobilier au regard des prescriptions du permis de construire, des statuts et du cahier des charges.
* constater que les résolutions ont été adoptées par un abus de majorité
* prononcer en conséquence l'annulation des décisions n° 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23 et 24.de l'assemblée générale du 26 janvier 2018.
À titre subsidiaire
* constater que les espaces communs de l'ensemble immobilier 'les allées grenadines' relèvent du régime de la copropriété à défaut pour l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' d'avoir pu les acquérir.
* faire application du statut de la copropriété pour les espaces communs constitués par l'entrée de la résidence et notamment le lot de volume n° 11.
* constater que les décisions prises par l'assemblée générale du 26 janvier 2018 ne l'ont pas été dans le cadre du régime légal et d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965
* désigner tel mandataire de justice qu'il plaira au tribunal avec mission de convoquer une assemblée générale aux fins de faire désigner un syndic conformément dispositions de l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965.
* prononcer en conséquence l'annulation de l'assemblée générale de l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' du 26 janvier 2018 dans son intégralité ou à titre subsidiaire et à défaut, les résolutions n° 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23 et 24.
À titre plus subsidiaire
* prononcer l'annulation des décisions n° 16 et 18 de l'assemblée générale du 26 janvier 2017.
Sur l'appel incident de l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines '
* juger recevable l'action et l'ensemble des demandes de la SCI DES COMBES.
* débouter l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' de ses demandes fins et conclusions à titre d'appel incident.
* confirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté le moyen d'irrecevabilité soulevée par l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' au titre de la non contestation du point n° 10 de l'assemblée générale du 8 juillet 2020.
* confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' de sa demande reconventionnelle tendant à obtenir interdiction à la SCI DES COMBES, à ses fournisseurs et/ ou locataires de laisser en stationnement tout véhicule de quelque nature que ce soit sur le volume n° 11 entravant la libre circulation sur ledit volume sous peine d'astreinte de 1000 € par infraction constatée.
En tout état de cause.
* débouter l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines de toutes ses demandes fins et conclusions.
* juger que la SCI DES COMBES sera dispensée de participer à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.
* condamner l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile correspondant aux frais irrépétibles exposés en première instance.
* condamner l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' aux entiers dépens de première instance.
* condamner l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile correspondant aux frais irrépétibles exposés en cause d'appel.
* condamner l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' aux entiers dépens en cause d'appel.
Au soutien de ses demandes la SCI DES COMBES fait valoir que son intérêt à agir doit s'apprécier au moment de l'engagement de son action soulignant qu'à la date de l'introduction d'instance elle avait un intérêt à agir à solliciter l'annulation des résolutions de l'assemblée générale du 26 janvier 2018.
Contrairement à ce que soutient l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ', l'assemblée générale du 8 juillet 2020 n'a pas revoté le point 18 de l'assemblée générale du 26 janvier 2018.
Elle fait également valoir que le lot du volume n° 11 appartient toujours au promoteur de l'opération immobilière et rappelle que l'objet de l'association syndicale relatif à la propriété des parties communes ne pouvait être rempli, faute de personnalité morale de l'association ,cette dernière n'ayant pas été déclarée à la sous-préfecture de sorte que toutes les décisions prises en cette matière depuis sa création sont nulles et non avenues et notamment les décisions prises par l'assemblée générale du 26 janvier 2018 relative à la gestion des parties communes.
Elle indique que si l'on peut concevoir qu'une association puisse fonctionner de fait sans personnalité morale pour la gestion courante des affaires mobilières, on ne peut tolérer que les questions touchant notamment au droit de jouissance des propriétaires sur leurs biens et droits immobiliers soient gérées d'autorité par des entités sans existence juridique et sans droit ni titre sur ces parties communes.
Par ailleurs la SCI DES COMBES soutient que le projet d'aménagement de l'entrée de la résidence constitue nécessairement une entrave à l'accès et à la destination des locaux commerciaux de la SCI puisque l'aménagement d'un portail empêcherait tout accès en voiture par les clients et visiteurs des commerces rappelant que le volume n°4 n'est accessible que par la servitude de passage du volume n°11.
Elle ajoute que l'opportunité d'installer un portail pour régler un prétendu trouble de stationnement n'autorise nullement l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines 'de porter atteinte à la servitude contractuelle et perpétuelle dont est grevé le volume 11 au profit des volumes 1 à 10 et 12 à 14. Par ailleurs elle soutient que ses locataires bénéficient de la jouissance des parkings pour leur clientèle à l'intérieur du volume 11 en vertu des contrats de bail conclu avec l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines '.
Elle souligne également que la zone d'emplacement de stationnements libres décrite au permis de construire est effectivement réalisée et consubstantielle au projet immobilier comme devant notamment servir aux visiteurs et donc à la clientèle des commerces, cette prescription du permis de construire s'imposant à l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines 'sans qu'elle puisse s'imaginer un autre mode de fonctionnement.
Enfin la SCI DES COMBES indique que les règles de la majorité n'ont pas été respectées lors des votes des résolutions de l'assemblée générale querellée, l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ayant fait preuve d'une attitude parfaitement discriminatoire, ajoutant qu'à titre subsidiaire les espaces communs de l'ensemble devraient être régis par l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965.
Elle conclut également au rejet de la demande reconventionnelle de l'intimée relative à l'interdiction de stationner dans le volume n°11 sous peine d'astreinte.
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L'ordonnance de cloture a été prononcée le 27 mars 2024.
L'affaire a été appelée à l'audience du 10 avril 2024 et mis en délibéré au 20 juin 2024.
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1°) Sur la fin de non recevoir
Attendu que l'aticle 122 du code de procédure civile dispose que 'constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.'
Attendu que l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' soulève le défaut d'intérêt à agir de la SCI DES COMBES et l'irrecevabilité de sa demande d'annulation de la résolution n°18 du procès-verbal de l'assemblée du 26 janvier 2018 au visa des articles 122 et 31 du code de procédure civile.
Qu'elle soutient que si cette dernière avait bien un droit d'agir en nullité de la résolution critiquée en sa qualité de membre de l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ', sa demande n'était recevable que pour autant qu'elle puisse se prévaloir d'un intérêt à agir qui consistait dans l'avantage que lui procurerait la reconnaissance par le juge du bien-fondé de sa prétention soit au cas d'espèce la nullité de la décision d'installer son portail.
Que l'installation du portail ayant été confirmée lors de la dernière assemblée de 2020, la SCI DES COMBES n'aurait tiré et ne tirerait aucun avantage de l'annulation de la résolution n°18 reprise en 2018, le fait que les termes des deux résolutions ne soient pas identiques ne préjudiciant en rien la portée de la résolution de 2020 qui entend, par la reprise des appels et donc du financement du portail litigieux, maintenir son installation.
Attendu que la SCI DES COMBES fait valoir que l'intérêt à agir doit s'apprécier au moment de l'engagement de l'action.
Attendu que la chambre commerciale de la Cour de cassation a rappelé aux termes d'un arrêt en date du 6 décembre 2005 une règle constante, selon laquelle la recevabilité d'une demande doit s'apprécier au jour où elle est formée et qu'elle ne peut être remise en question pour des raisons apparues postérieurement.
Que dans un arrêt en date du 13 mars 1996, la 1ère chambre civile de la Cour de cassation a jugé qu'une demande recevable pouvait devenir sans objet en cours d'instance.
Qu'en l'état , force est de constater qu' à la date de l'introduction d'instance , l'intérêt à agir de la SCI DES COMBES, membre de l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' , qui sollicitait l'annulation des résolutions de l'assemblée générale du 26 janvier 2018 était parfaitement existant.
Qu'il convient dés lors de débouter l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' de cette demande et de confirmer le jugement querellé sur ce point.
2°) Sur la nullité des résolutions d'assemblée générale du 26 janvier 2018.
Attendu que la SCI DES COMBES demande à la cour de déclarer nul l'ensemble des résolutions prises en assemblée générale du 26 janvier 2018 et à défaut la nullité des résolutions 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23 et 24 de cette assemblée au motif que
- l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' n'a pas qualité de propriétaire du volume n° 11.
- l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' n'a pas d'existence légale.
- il y a une méconnaissance d'un droit de servitude de passage reconventionnel et perpétuel
- il y a eu un abus de majorité
- l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' a violé les dispositions de la loi du 10 juillet 1965
a) Sur l'absence de propriété de l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' sur le volume 11
Attendu que la SCI DES COMBES souligne qu'au regard de l'état hypothécaire, le lot de volume n° 11 sur l'assiette de laquelle serait installé le portail voté par l'assemblée générale à la résolution n°18 appartient toujours au promoteur de l'opération immobilière la SCCV COPERNIC et la société LA MAISON FAMILIALE DE PROVENCE
Qu'elle maintient que l'emprise sur la propriété d'un tiers n'entre pas dans l'objet de l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' .
Attendu qu'il résulte des statuts de l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' résultant de l'état descriptif de division du 18 octobre 2010 en son article 2 que 'tout propriétaire, pour quelque cause et à quelque titre que ce soit d'un volume, dépendant de l'ensemble immobilier complexe visé en l'article 1er est membre de droit l'association.'
Qu'il est également précisé en son article 1er le périmètre de l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' à savoir les parcelles cadastées section DN n° [Cadastre 3], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 1] et [Cadastre 2].
Qu'enfin l'article 3 de l'état descriptif de division indique que l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' a notamment comme objet la propriété, la gestion et l'entretien des équipements communs plusieurs propriétaires de l'ensemble immobilier complexe dont notamment les réseaux, canalisations et ouvrages relatives à l'évacuation des eaux pluviales, à l'assainissement et au dispositif d'arrosage, l'accès et ses abords.
Attendu que l'objet de l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' est notamment d'assurer la gestion de l'accès au périmètre et ses abords dont la voie de circulation correspondant au volume n°11 lequel est bien une partie commune de ladite association.
Qu'il importe peu qu'elle ne soit pas propriétaire desdits espaces communs, cette qualité étant sans incidence sur la capacité à les gérer qui ne découle que de son objet social.
Que par ailleurs le volume 11 fait bien partie du périmètre de l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines', la SCCV COPERNIC et la société LA MAISON FAMILIALE DE PROVENCE , propriétaires indivis de ce volume étant bien membres de celle-ci.
Que la SCI DES COMBES confond membre de l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines' tel qu'il résulte du tableau en page 59 des statuts de ladite association résultant de l'état descriptif de division du 18 octobre 2010 et membres de l'assemblée de l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines' , titulaires de voix tel qu'il résulte du tableau en page 55 des statuts de ladite association résultant de l'état descriptif de division du 18 octobre 2010
Que si effectivement il n'est attribué au lot n° 11 aucune voix, cela signifie tout simplement qu'il ne pourra émettre aucun vote comptabilisable.
Qu'il convient par conséquent de débouter la SCI DES COMBES de sa demande et de confirmer le jugement déféré sur ce point.
b) Sur l'absence d'existence légale de l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines'
Attendu que la SCI DES COMBES fait valoir qu'à l'époque de l'assemblée contestée, l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines' n'avait aucun existence légale conformément aux dispositions de l'article 5 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 lequelles énoncent que 'les associations syndicales de propriétaires peuvent agir en justice, acquérir, vendre, échanger, transiger, emprunter et hypothéquer sous réserve de l'accomplissement des formalités de publicité prévues selon le cas aux articles 8, 15 ou 43.'
Qu'elle soutient que l'objet de l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines' relatif à la propriété des parties communes ne pouvant être rempli, faute de personnalité morale de l'association, toutes les décisions prises en cette matière depuis sa création sont nulles et non avenues et particulièrement les décisions prises par l'assemblée générale du 26 janvier 2018 relatives à la gestion des parties communes telles que visé aux résolutions n°13, 14, 15, 16, 17, 18,19, 20 21, 22, 23 et 24.
Que si elle indique que l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines' a régularisé sa situation auprès de la préfecture pour obtenir la personnalité morale selon récépissé du 14 janvier 2019, on ne peut tolérer que les questions touchant notamment au droit de jouissance des propriétaires sur les biens et droits immobiliers soient gérées d'autorité par une entité sans existence juridique et sans droit ni titre sur ces parties communes.
Attendu qu'il n'est pas contestable que l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines' s'est formée par le consentement unanime des propriétaires intéressés constaté par écrit conformément aux dispositions de l'article 7 alinéa 1er de l'ordonnance du 1er juillet 2004 lequel dispose que 'les associations syndicales libres se forment par consentement unanime des propriétaires intéressés, constaté par écrit.' tel que cela résulte du titre de propriété de la SCI DES COMBES qui a déclaré en page 43 dudit acte adhérer librement à ladite association.
Qu'il résulte de l'article 8 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 que 'la déclaration de l'association syndicale libre est faite à la préfecture du département ou à la sous-préfecture de l'arrondissement où l'association a prévu d'avoir son siège. Deux exemplaires des statuts sont joints à la déclaration. Il est donné récépissé de celle-ci dans un délai de cinq jours.
Un extrait des statuts doit, dans un délai d'un mois à compter de la date de délivrance du récépissé, être publié au Journal officiel.
Dans les mêmes conditions, l'association fait connaître dans les trois mois et publie toute modification apportée à ses statuts.
L'omission des présentes formalités ne peut être opposée aux tiers par les membres de l'association.'
Que l'article 60- I- de la dite ordonnance énonce que 'les associations syndicales de propriétaires constituées en vertu des lois des 12 et 20 août 1790, 14 floréal an XI, 16 septembre 1807, 21 juin 1865 et 8 avril 1898 sont régies par les dispositions de la présente ordonnance.
Toutefois, leurs statuts en vigueur à la date de publication de la présente ordonnance demeurent applicables jusqu'à leur mise en conformité avec les dispositions de celle-ci. Cette mise en conformité doit intervenir dans un délai de deux ans à compter de la publication du décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 62. A l'exception de celle des associations syndicales libres, la mise en conformité est approuvée par un acte de l'autorité administrative ou, à défaut d'approbation, et après mise en demeure adressée au président de l'association et restée sans effet à l'expiration d'un délai de trois mois, l'autorité administrative procède d'office aux modifications statutaires nécessaires.
Par dérogation au deuxième alinéa, les associations syndicales libres régies par le titre II de la présente ordonnance, qui ont mis leurs statuts en conformité avec les dispositions de celle-ci postérieurement au 5 mai 2008, recouvrent les droits mentionnés à l'article 5 de la présente ordonnance dès la publication de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, sans toutefois que puissent être remises en cause les décisions passées en force de chose jugée. '
Attendu qu'il est acquis aux débats que l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines' n'a pas respecté les dispositions ci-dessus puisqu'elle a régularisé sa situation administrative le 14 janvier 2019.
Qu'il s'ensuit que si l'absence de mise en conformité de ses statuts la privait de sa capacité d'ester en justice, elle ne remet pas en cause son existence légale qui tient du consentement des membres qui la composent et sa capacité à assurer la gestion de son objet social.
Qu'en l'état, les délibérations prises lors de l'assemblée générale du 26 janvier 2018 entrant dans le cadre légal de l'objet social de l'association , elles ne sauraient être annulées au motif que sa situation administrative n'était pas régularisée lors de cette assemblée générale
Qu'il convient par conséquent de débouter la SCI DES COMBES de sa demande et de confirmer le jugement déféré sur ce point.
c) Sur la méconnaissance d'un droit de servitude de passage conventionnel et perpétuel
Attendu que la SCI DES COMBES soutient que le projet d'aménagement de l'entrée de la résidence avec l'installation d'un portail automatique à l'entrée constitue une entrave à l'accès et à la destination des locaux commerciaux lui appartenant, rappelant que la destination à usage commercial du volume 4 lui appartenant résulte du cahier des charges et des statuts de l'association.
Que pour accéder aux commerces, il est nécessaire de passer par la servitude de passage dont est grevé le volume 11 au profit des volumes 1à 10 et 12 à 14, cette servitude contractuelle perpétuelle étant mentionnée en page 48 de l'état descriptif de division en volume.
Qu'elle ajoute que l'installation d'un portail devant l'entrée de l'immeuble aura nécessairement pour conséquence de dissuader les clients des commerces dans la mesure où ils ne pourront plus s'y rendre en voiture alors que le volume 4 bénéficie incontestablement d'une servitude de passage pour piétons et tous véhicules et par conséquent la disparation des trois fonds de commerce.
Qu'enfin la SCI DES COMBES ajoute que si la servitude de passage doit profiter à tous les volumes, elle doit également profiter au volume 4 lui appartenant et respecter les dispositions de l'article 701 du Code civil, soulignant que l'installation d'un portail n'améliorera pas l'exercice de la servitude comme jugé en première instance.
Attendu effectivement qu'il résulte de l'état descriptif de division du 18 octobre 2010 que le volume n°11 est grevé d'une servitude réelle et perpétuelle de passage pour piétons et tous véhicules au profit des volumes 1à10 et 12 à 14 sur des voies de circulation et chemin piétonnier.
Que cette servitude profite à l'ensemble des propriétaires des volumes, étant relevé qu'il s'agit d'une voie d'accès, sans droit de stationnement, attribué à tel ou tel propriétaire de volume.
Que dès lors la SCI DES COMBES ne peut soutenir que cette servitude de passage aurait été consentie au seul bénéfice des commerces implantés sur les volumes B et C lui appartenant pour permettre aux clients de ses locataires, non seulement d'y accéder, mais au surplus d'y stationner.
Qu'il convient de souligner que le titre de propriété de la SCI DES COMBES en date du 30 décembre 2010 indique que cette dernière fait l'acquisition du volume n°4 'précision étant faite qu'aucune place de parking ou emplacement de stationnement n'est comprise dans la vente objet des présentes'
Que la servitude pesant sur le lot n° 11 ne confèrant pas plus aux bénéficiaires et à leurs locataires un droit de stationnement, la SCI DES COMBES ne peut accorder à ses locataires plus de droit qu'elle n'en dispose, les parkings situés sur le volume n°11 étant laissés en effet à la disposition de l'ensemble des résidents de l'ensemble immobilier.
Attendu que l'article 701du code civil énonce que 'le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l'usage, ou à le rendre plus incommode.
Ainsi, il ne peut changer l'état des lieux, ni transporter l'exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée.
Mais cependant, si cette assignation primitive était devenue plus onéreuse au propriétaire du fonds assujetti, ou si elle l'empêchait d'y faire des réparations avantageuses, il pourrait offrir au propriétaire de l'autre fonds un endroit aussi commode pour l'exercice de ses droits, et celui-ci ne pourrait pas le refuser.'
Qu'il convient de rappeler que l'article 702 du code civil dispose que 'de son côté, celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire, ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier'
Qu'en l'état il convient de relever que la mise en place du portail à l'entrée de l'ensemble immobilier ne porte pas atteinte à la servitude puisque qu'il ne s'agit pas d'empêcher le passage pour piétons et tous véhicules au profit des volumes 1à10 et 12 à 14 sur des voies de circulation et chemin piétonnier mais au contraire vise à améliorer son excercice , rendu difficile par l'utilisation chaotique de cette voie tel que cela résulte du procès verbal de Maître [S] , huissier de justice en date des 28 mars 2017 et de Maître [H] du 9 août 2017.
Qu'il s'agit en effet de mettre en place un dispositif d'ouverture automatisée avec un code ou émetteur qui sera remis aux membres de l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines dont la SCI LES COMBES à charge pour elle de les transmettre à ses locataires pour leur livraison.
Qu'il ne s'agit en aucun cas d'une clôture ou d'un mur d'enceinte empêchant l'accès audits volumes, étant observer qu'aucune préscription ne fixe la destination du volume n°11.
Que le permis de construire et l'étude d'impact versée aux débats par la SCI DES COMBES ne sauraient octroyer à cette dernière une servitude plus étendue que celle résultant du volume n°11.
Qu'il convient par conséquent de débouter la SCI DES COMBES de sa demande et de confirmer le jugement déféré sur ce point
d) Sur l'abus de majorité
Attendu que la SCI DES COMBES demande à la cour de réformer le jugement querellé et d'annuler les résolutions n°13,14,15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23 et 24 au motif qu'elles auraient été prises par abus de majorité dans le seul but de nuire à ses inérêts
Attendu qu'il résulte des éléments produits aux débats que la SCI DES COMBES ne démontre pas que l'intérêt collectif de l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' n'a pas été respecté.
Qu'en effet il convient d'une part de souligner que la SCI DES COMBES dispose toujours du chemin d'accès passage piéton et tous véhicules permettant l'accès à ses commerces.
Que d'autre part l'aménagement de l'entrée de l'ensemble immobilier et l'installation du portail concernent tous les membres de l'association.
Qu'enfin ces résolutions ont été votées pour permettre une amélioration de l'exercice de la servitude et non pas pour en réduire l'utilisation comme le soutient l'appelante
Qu'il s'en suit que la demande de la SCI DES COMBES sera rejetée et le jugement déféré confirmé sur ce point.
e) Sur la violation des dispositions de la loi du 10 juillet 1965
Attendu que la SCI DES COMBES fait valoir que faute pour l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' d'avoir pu faire l'acquisition des parties communes de l'ensemble immobilier ,objet de l'état descriptif de division du 18 octobre 2010, les espaces communs dudit ensemble sont donc publics et régis par l'article 1 de la loi du 10 juillet 1965.
Qu'elle soutient que l'article 26 de ladite loi également d'ordre public prévoit que l'assemblée générale ne peut à quelque majorité que ce soit imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance tel que résultant du règlement de copropriété.
Attendu qu'il résulte de l'article 1 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version en vigueur que 'la présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes.
A défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs.'
Que la division d'un immeuble en plusieurs lots est une condition à la fois nécessaire et suffisante à ce que le statut de la copropriété soit applicable.
Attendu qu'en l'état des pièces versées aux débats, la SCI DES COMBES n'est pas recevable à soutenir que les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 sont applicables en l'espèce.
Qu'en effet non seulement les volumes correspondant aux espaces communs n'ont pas fait l'objet d'une division en lots privatifs assortis de droits indivis dans les parties communes mais encore l'état descriptif de division de l'ensemble immobilier Les allées grenadines en date du 18 octobre 2010 comporte la création d'une Association Syndicale Libre.
Qu'il s'en suit que la SCI DES COMBES sera déboutée de ses demandes tendant à voir appliquer la loi du 10 juillet 1965 au volume n°11, à la désignation d'un mandataire judiciaire et à la dispense de participation aux frais de la procédure.
Qu'il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point.
3°) Sur la demande reconventionnelle de l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines'
Attendu que l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' demande à la cour de faire interdiction à la SCI DES COMBES , à ses fournisseurs et/ ou locataires de laisser en stationnement tout véhicule de quelque nature que ce soit sur le volume n° 11 entravant la libre circulation sur ledit volume sous peine d'astreinte de 1000 € par infraction constatée l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines '
Qu'elle fait valoir que le volume n°4 ne bénéficie que d'un droit de passage et non d'un droit de stationnement sur le volume n°11, droit de passage qui bénéficie au final à l'ensemble des occupants de l'ensemble immobilier dès lors qu'il permet d'accéder aux entrées des bâtiments, à la rampe d'accès au parking situé au nord de l'ensemble ainsi qu'aux garages.
Qu'elle soutient que les clients des commerces et les camions de livraison des locataires de la SCI DES COMBES se stationnent sur le long de la voie principale d'accès aux bâtiments entravant ainsi la servitude de passage dont tous les volumes bénéficient.
Qu'elle verse à l'appui de ses dires des attestations de copropriétaires et membres de l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' auxquelles sont jointes des photographies.
Attendu toutefois qu'il résulte du procès verbal de Maître [S] , huissier de justice en date des 28 mars 2017 versé aux débats par l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' que si les parkings concernés sont souvent encombrés par les clients des divers commerces , il était également indiqué qu'ils l'étaient aussi par de nombreux parents venant chercher ou déposer leur enfant au collège [10] situé en face.
Que la SCI DES COMBES verse aux débats un procès-verbal de constat établi par Maître [T], huissier de justice le 30 mars 2019 à 20h10 heure, heures à laquelle 2 des 3 commerces de la SCI DES COMBES sont fermés.
Que l'huissier mentionne, dés son entrée dans l'ensemble immobilier, un problème de stationnement indiquant que toutes les places de stationnement sont utilisées le long des quatre bâtiments
Qu'il résulte de ces éléments que les clients et livreurs des commerces locataire de la SCI DE COMBE ne sont pas les seuls à stationner sur le volume n°11.
Qu'il convient par conséquent de débouter l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' de cette demande, sous peine de rupture d'égalité, et de confirmer le jugement déféré sur ce point.
4° ) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.'
Qu'il convient de confirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner la SCI DES COMBES aux entiers dépens de première instance et en cause d'appel.
Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.
Qu'il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner la SCI DES COMBES à payer à l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' la somme de 4.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,
DÉBOUTE l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines' de sa fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir de la SCI DES COMBES,
CONFIRME le jugement contradictoire du 12 mai 2021 du tribunal judiciaire de Grasse en toutes ses dispositions,
Y AJOUTANT,
CONDAMNE la SCI DES COMBES à payer à l'Association Syndicale Libre ' Les allées grenadines ' la somme de 4.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
CONDAMNE la SCI COMBES aux entiers dépens de première instance et en cause d'appel.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,