CA Montpellier, 2e ch. civ., 20 juin 2024, n° 23/05497

EXPOSE DU LITIGE.

Par acte sous seing privé du 22 mars 2021 à effet au 30 juin 2021 la SCI LES CINQ POISSONS a donné à bail à M [M] [R] [H] divers locaux commerciaux sis [Adresse 5] à [Localité 6] dans un immeuble à construire.

Le loyer commercial était stipulé payable par trimestres et d'avance le 10 des mois de janvier, avril, juillet, et octobre. Il était fixé à la somme de 4456 € HT par mois la première année, 5570 € HT par mois la deuxième année et 6684 € HT par mois à partir de la troisième année

Le locataire cessait de régler ses loyers amenant la bailleresse à lui adresser une mise en demeure par courrier recommandé du 27 octobre 2022.

Aucun règlement n'étant intervenu, la société bailleresse faisait délivrer à M [M] [R] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire contenu au bail par acte d'huissier du 22 décembre 2022.

Ce commandement demeurait infructueux dans le mois de sa notification.

Par acte de commissaire de justice du 17 juillet 2023 la SCI LES CINQ POISSONS faisait assigner et M [M] [R] [H] devant le président du tribunal judiciaire de Perpignan statuant en référé pour entendre :

- Constater l'acquisition de des effets de la clause résolutoire figurant au bail liant les parties

- Ordonner l'expulsion de M [M] [R] [H] et de toute occupants de son chef avec au besoin d'assistance de la force publique.

- Condamner M [M] [R] [H] au paiement d'une somme provisionnelle de 37 037,60 euros au titre des loyers

- Condamner M [M] [R] [H] à vider les lieux loués sans droit ni titre et à ne plus y accéder

- Assortir cette condamnation d'une astreinte de 150 € par jour de retard jusqu'à parfaite libération des lieux

- Fixer le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer mensuel soit la somme de 6784 € TTC.

- Condamner M [M] [R] [H] à titre provisionnel au paiement d'une somme de 6784 € TTC correspondant à l'indemnité d'occupation due au titre du mois de février 2023

- Condamner M [M] [R] [H] à titre provisionnel au paiement de l'indemnité d'occupation à échoir à compter de la signification de la présente assignation, égale au montant du loyer mensuel soit la somme de 6784 € TTC.

Condamner le M [M] [R] [H] au paiement de 3000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

La société SAS JVRS intervenait volontairement à la procédure

Par ordonnance du 25 octobre 2023 le juge des référés du tribunal judiciaire de Perpignan a :

- Reçu la société SAS JVRS un son intervention volontaire.

- Renvoyé les parties à se pourvoir au fond comme elles en aviseront mais dès à présent par provision.

- Ordonné l'expulsion de M [M] [R] [H] et de toute occupants de son chef avec au besoin d'assistance de la force publique.

- Condamné M [M] [R] [H] au paiement d'une somme provisionnelle de 37 037,60 euros au titre des loyers.

- Condamné M [M] [R] [H] à vider les lieux occupés sans droit ni titre et à ne plus y accéder.

- Assorti cette condamnation d'une astreinte de 100 € par jour de retard passé le huitième jour suivant la signification de la décision jusqu'à parfaite libération des lieux.

- Fixé le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer mensuel soit la somme de 6784 € TTC à compter du mois de février 2023, mois suivant la date de résiliation du bail au 22 janvier 2023.

- Débouté les parties du surplus de leurs demandes.

- Condamné M [M] [R] [H] à payer à la SCI LES CINQ POISSONS 2500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

- Condamné M [M] [R] [H] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par déclaration du 8 novembre 2023, M [M] [R] [H] et la société SAS JVRS ont interjeté appel de cette décision.

Aux termes de leurs dernières conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, M [M] [R] [H] et la société SAS JVRS demande à la Cour de :

- Dire et juger que les demandes de la SCI LES CINQ POISSONS se heurtent à une contestation sérieuse.

- Réformer en conséquence en toutes ses dispositions l'ordonnance attaquée et débouter la SCI LES CINQ POISSONS de ses demandes.

À titre subsidiaire.

- Constater que le locataire et à jour de ses loyers.

- Accorder en tout état de cause à la société SAS JVRS et M [M] [R] [H] un délai de deux mois pour s'acquitter de l'arriéré de loyer à hauteur du montant arbitré par la cour.

- Ordonner en conséquence la suspension des effets de la clause résolutoire du bail et dire et juger que la clause résolutoire ne produira pas effet si le locataire s'acquitte des obligations mises à sa charge dans le délai qui lui sera octroyé par la cour.

- Condamner la SCI LES CINQ POISSONS à payer à la société la société SAS JVRS la somme de 3000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile.

- Condamner la SCI LES CINQ POISSONS aux entiers dépens.

À l'appui de leurs demandes ils font valoir qu'il existe une contestation sérieuse tenant à l'inopposabilité du commandement visant la clause résolutoire à la société SAS JVRS seule locataire puisque substituée à M [M] [R] [H] locataire initial.

Ils indiquent elles font valoir que le commandement serait nul comme ayant été réalisée de mauvaise foi le bailleur ayant manqué à ses obligations.

Ils indiquent être à jour des loyers.

Aux termes de ses dernières conclusions, auquel il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la SCI LES CINQ POISSONS demande à la Cour de :

Débouter M [M] [R] [H] de l'intégralité de ses demandes.

- Confirmer l'ordonnance rendue le 25 octobre 2023.

Y ajoutant.

- Fixer le montant de l'indemnité d'occupation à compter du mois de février 2023 jusqu'au mois de décembre 2023 à la somme mensuelle de 6784 € TTC.

- Fixer le montant de l'indemnité d'occupation à compter du mois de janvier 2024 à la somme de 8220,80 €.

- Condamner M [M] [R] [H] au paiement de l'indemnité d'occupation échue à compter du mois de février 2023.

- Condamner M [M] [R] [H] au paiement de l'indemnité d'occupation à échoir jusqu'à parfaite libération des locaux.

- Condamner M [M] [R] [H] au paiement de 5000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

MOTIFS

Aux termes de l'article L145-41 du code de commerce « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit ses effets qu'un mois après un commandement demeué infructueux.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes les conditions de l'article 1343 - 5 du Code civil peuvent en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcer par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans des conditions fixées par le juge »

sur la régularité du commandement de payer et le jeu de la clause résolutoire.

Si le bail commercial liant les parties indique que le locataire est M [M] [R] [H] ou toute société qui se substituerait à lui, il n'est pas justifié qu'une éventuelle substitution au profit de la société SAS JVRS ait été portée à la connaissance ou notifiée à la SCI LES CINQ POISSONS avant la délivrance du commandement ,les termes d'un constat huissier dressé postérieurement à l'acquisition du jeu de la clause résolutoire étant inopérant pour apporter la preuve d'une telle notification ou information.

Dès lors il n'existe pas de contestation sérieuse quant à la régularité du commandement signifié à M [M] [R] [H].

M [M] [R] [H] et la société SAS JVRS n'apportent pas la preuve de la mauvaise foi de la SCI LES CINQ POISSONS.

Cette dernière produit (pièces 11) un document par lequel M [M] [R] [H] le 24 juin 2021 déclare accepter les lieux en l'état sans réserve.

Aucun manquement à l'obligation de délivrance ne peut donc être sérieusement allégué, ce d'autant plus que aucun documents n'est produit par les appelants de nature à établir qu'ils ont mis en demeure le bailleur de remédier à de tels manquements.

Il n'est pas contesté par les locataires que les causes du commandement n'ont pas été réglées dans le mois suivant la délivrance de ce dernier.

Il convient donc de constater l'acquisition du jeu de la clause résolutoire au 22 janvier 2023.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Il ne peut être contesté que les appelants n'ont pas spontanément régularisé le paiement des loyers et de l'arriéré, une saisie-arrêt ayant été mise en place par la bailleresse pour tenter d'obtenir ce règlement.

C'est en outre de façon contradictoire que les appelants demandent à la cour à la fois de constater qu'ils sont à jour de leur loyer et de leur accorder des délais de paiement.

En conséquence ces demandes seront rejetées.

Sur les demandes relatives à l'indemnité d'occupation

Tenant le jeu de la clause résolutoire et le constat de la résiliation du bail, il y a lieu de fixer une indemnité d'occupation courant depuis le mois suivant la date de résiliation du bail soit le mois de février 2023, égale au montant des loyers et des provisions sur charges calculé tel que si le bail s'était poursuivi et de condamner M [M] [R] [H] au paiement de ladite indemnité d'occupation jusqu'à parfaite libération des locaux.

La SCI LES CINQ POISSONS a dû exposer pour assurer sa défense des frais non compris dans les dépens qu'il serait inéquitable de laisser à sa charge,M [M] [R] [H] sera en conséquence condamnée à lui payer la somme de 2 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

M [M] [R] [H] qui succombe sera condamné aux dépens d'appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Reçoit M.[M] [R] [H] et la société SAS JVRS en leur appel.

Confirme l'ordonnance entreprise.

Y ajoutant

Fixe le montant de l'indemnité d'occupation due à compter du mois de février 2023 au montant des loyers et provisions surcharge calculé tel que si le bail s'était poursuivi.

Condamne M [M] [R] [H] à payer à la SCI LES CINQ POISSONS ladite indemnité d'occupation.

Condamne M [M] [R] [H] à payer à la SCI LES CINQ POISSONS 2000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

Condamne M [M] [R] [H] aux dépens d'appel