CA Montpellier, 3e ch. civ., 20 juin 2024, n° 17/06596
MONTPELLIER
Arrêt
Autre
ARRÊT n°
Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
3e chambre civile
ARRET DU 20 JUIN 2024
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 17/06596 - N° Portalis DBVK-V-B7B-NOCX
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 15 NOVEMBRE 2017
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER
N° RG 17/02536
APPELANTS :
Monsieur [H] [J]
né le 19 Avril 1982 à [Localité 7]
de nationalité Française
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 6]
Représenté par Me Marie José GARCIA, avocat au barreau de MONTPELLIER
Madame [Y] [M] épouse [J]
née le 26 Février 1985 à [Localité 7]
de nationalité Française
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 6]
Représentée par Me Marie José GARCIA, avocat au barreau de MONTPELLIER
INTIMES :
Monsieur [I] [U]
né le 28 Avril 1978 à [Localité 3]
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représenté par Me Florence GASQ de la SELARL GDG, avocat au barreau de MONTPELLIERsubstituant Me Philippe DELSOL de la SELARL GDG, avocat au barreau de MONTPELLIER
Monsieur [G] [O]
né le 02 Octobre 1976 à [Localité 7]
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représenté par Me Florence GASQ de la SELARL GDG, avocat au barreau de MONTPELLIERsubstituant Me Philippe DELSOL de la SELARL GDG, avocat au barreau de MONTPELLIER
Ordonnance de clôture du 13 Septembre 2023
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 mars 2024,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Brigitte DEVILLE, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. Gilles SAINATI, président de chambre
M. Thierry CARLIER, conseiller
Mme Brigitte DEVILLE, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles
Greffier lors des débats : Mme Hélène ALBESA
ARRET :
- contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour fixé au 6 juin 2024 et prorogé au 20 juin 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Hélène ALBESA, greffier.
*
* *
FAITS ET PROCEDURE
Le 25 septembre 2009, [H] [J] et son épouse née [Y] [M] ont acquis une maison d'habitation située [Adresse 1] à [Localité 6] (34) et y ont réalisé des travaux achevés au mois de juillet 2013.
Par acte authentique du 19 août 2014, les époux [J] ont vendu, avec exonération de la garantie des vices cachés, cet immeuble à [I] [U] et [G] [O] pour le prix de 153 000 euros dont 4 000 euros pour les biens mobiliers.
Lors des premières pluies de l'automne 2014, les locataires de cette maison ont signalé d'importantes infiltrations par la toiture et Messieurs [U] et [O] ont contacté les vendeurs qui ont fait pratiquer une intervention à leur frais.
Par exploit du 18 novembre 2015 Messieurs [U] et [O] ont demandé la nomination d'un expert et par ordonnance de référé du 29 décembre 2015, Monsieur [K] a été désigné et a rendu son rapport le 26 avril 2017.
Par exploit du 15 mai 2017 Messieurs [U] et [O] ont saisi le tribunal de grande instance de Montpellier afin de voir condamner les vendeurs, en application des articles 1641 et suivants du code civil, à leur verser la somme de 21 535,63 euros au titre des travaux de reprise de la toiture de l'immeuble outre les frais de bâchage de la toiture et de montage de l'échafaudage.
Par jugement du 15 novembre 2017 ce tribunal a :
' condamné les époux [J] à payer à [I] [U] et [G] [O] la somme de 21 536 euros à titre de restitution d'une partie du prix d'acquisition et celle de 4402,56 euros à titre de dommages et intérêts ;
' ordonné l'exécution provisoire ;
' condamné les époux [J] à payer à [I] [U] et [G] [O] la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire.
Les époux [J] ont relevé appel de cette décision le 21 décembre 2017.
Vu les conclusions des appelants remises au greffe le 31 mai 2023,
Vu les conclusions de [I] [U] et [G] [O] remises au greffe le 19 décembre 2022,
MOTIFS
Préalablement :
Les consorts [U]-[O] déclarent que les époux [J] sont irrecevables en leur moyen tiré de leur défaut de qualité à agir. Il n'y a cependant pas lieu de statuer sur ce point dans la mesure où les époux [J], dans leurs dernières conclusions, ne soulèvent nullement un tel défaut de qualité à agir des intimés.
Sur le fond :
En application de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu à la garantie des défauts cachés, graves, antérieurs à la vente et inhérents à la chose vendue dont l'usage est compromis.
L'expert judiciaire, Monsieur [K], a relevé que les fortes pluies et le vent violent qui se sont abattus sur la ville de [Localité 6] au mois de septembre 2014 sont à l'origine du sinistre subi par l'immeuble acquis par les consorts [U]-[O]. Ces infiltrations ont concerné la chambre des enfants, la chambre parentale et le bureau.
L'expert a relevé plusieurs anomalies en toiture : une étanchéité perforée sur un ancien lanterneau, un mauvais jointoiement des tuiles et un mauvais traitement des relevés des joints d'étanchéité. Il précise que la toiture est très ancienne et qu'elle n'avait pas fait objet d'une révision depuis de nombreuses années.
Les défauts n'étaient pas apparents au moment de l'acquisition de l'immeuble, en période estivale, par les consorts [U]-[O].
Si les désordres ne compromettent pas, dans l'immédiat, la solidité de la structure de l'immeuble, la charpente en bois de la toiture est mise en péril à long terme en raison de moisissures liées à une humidité récurrente. Par ailleurs les infiltrations sont de nature à rendre impropres à leur destination trois pièces de l'immeuble.
Ainsi les défauts affectant la toiture de l'immeuble sont antérieurs à la vente, inhérents au bien, graves et non apparents pour les acquéreurs et revêtent donc toutes les caractéristiques du vice caché défini par l'article 1641 du code civil.
L'acte authentique de vente du 19 août 2014 stipule une clause exonératoire de la garantie des vices cachés qui ne peut cependant s'appliquer s'il est démontré par l'acquéreur que les vices étaient, en réalité, connus du vendeur.
Il appartient donc aux acquéreurs, les consorts [U]-[O], de démontrer la mauvaise foi des époux [J], profanes en matière immobilière.
Les époux [J] sont demeurés propriétaires de l'immeuble entre les années 2009 et 2014. L'expert judiciaire indique qu'ils ont très probablement constaté des infiltrations au moment d'intempéries mais pense qu'ils n'avaient pas vraiment conscience des défauts de la toiture car dans les années 2012, 2013 peu d'événements climatiques remarquables ont été relevés. Ils ont cependant subi les pluies de 2009 et 2011 mais Monsieur [K] déclare que, visiblement, ils ne pouvaient appréhender la faiblesse de la toiture, qu'ils étaient de bonne foi, n'ayant pas subi d'événements climatiques très violents même s'ils peuvent avoir constaté des venues d'eau sans en connaître les causes et sans y attacher d'importance.
L'expert judiciaire a relevé auprès de Météo-France les événements mémorables de pluies et d'orages : il apparaît que ces fortes pluies du mois d'octobre 2009 et du mois de novembre 2011 ont été localisées sur [Localité 5], sur l'ouest de l'Hérault jusqu'aux Pyrénées orientales, sur les Cévennes, sur l'Aude, sur le nord de Hérault et le Tarn, ce qui est confirmé par les annales climatologiques et hydrologiques produites par les appelants et qui ne permettent pas d'affirmer que des événements climatiques de grande intensité ont été localisés sur la commune de [Localité 6] entraînant des infiltrations dans l'immeuble de nature à faire prendre conscience aux époux [J] des vices affectant la toiture ainsi que l'expert le déclare.
De simples suppositions sont insuffisantes pour rapporter la preuve certaine de la connaissance par les vendeurs des vices et, en conséquence, de leur mauvaise foi. La clause exonératoire de la garantie des vices cachés doit donc trouver application.
En conséquence, les demandes des consorts [U]-[O] doivent être rejetées et le jugement sera infirmé en toutes ses dispositions.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Infirme le jugement en toutes ses dispositions ;
Et statuant à nouveau,
Déboute [I] [U] et [G] [O] de l'ensemble de leurs demandes ;
Condamne in solidum [I] [U] et [G] [O] à payer aux époux [J] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés tant en première instance qu'en cause d'appel ;
Condamne in solidum [I] [U] et [G] [O] aux dépens de première instance et d'appel en ce compris le coût taxé de l'expertise judiciaire.
le greffier le président
Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
3e chambre civile
ARRET DU 20 JUIN 2024
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 17/06596 - N° Portalis DBVK-V-B7B-NOCX
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 15 NOVEMBRE 2017
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER
N° RG 17/02536
APPELANTS :
Monsieur [H] [J]
né le 19 Avril 1982 à [Localité 7]
de nationalité Française
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 6]
Représenté par Me Marie José GARCIA, avocat au barreau de MONTPELLIER
Madame [Y] [M] épouse [J]
née le 26 Février 1985 à [Localité 7]
de nationalité Française
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 6]
Représentée par Me Marie José GARCIA, avocat au barreau de MONTPELLIER
INTIMES :
Monsieur [I] [U]
né le 28 Avril 1978 à [Localité 3]
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représenté par Me Florence GASQ de la SELARL GDG, avocat au barreau de MONTPELLIERsubstituant Me Philippe DELSOL de la SELARL GDG, avocat au barreau de MONTPELLIER
Monsieur [G] [O]
né le 02 Octobre 1976 à [Localité 7]
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représenté par Me Florence GASQ de la SELARL GDG, avocat au barreau de MONTPELLIERsubstituant Me Philippe DELSOL de la SELARL GDG, avocat au barreau de MONTPELLIER
Ordonnance de clôture du 13 Septembre 2023
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 mars 2024,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Brigitte DEVILLE, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. Gilles SAINATI, président de chambre
M. Thierry CARLIER, conseiller
Mme Brigitte DEVILLE, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles
Greffier lors des débats : Mme Hélène ALBESA
ARRET :
- contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour fixé au 6 juin 2024 et prorogé au 20 juin 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Hélène ALBESA, greffier.
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FAITS ET PROCEDURE
Le 25 septembre 2009, [H] [J] et son épouse née [Y] [M] ont acquis une maison d'habitation située [Adresse 1] à [Localité 6] (34) et y ont réalisé des travaux achevés au mois de juillet 2013.
Par acte authentique du 19 août 2014, les époux [J] ont vendu, avec exonération de la garantie des vices cachés, cet immeuble à [I] [U] et [G] [O] pour le prix de 153 000 euros dont 4 000 euros pour les biens mobiliers.
Lors des premières pluies de l'automne 2014, les locataires de cette maison ont signalé d'importantes infiltrations par la toiture et Messieurs [U] et [O] ont contacté les vendeurs qui ont fait pratiquer une intervention à leur frais.
Par exploit du 18 novembre 2015 Messieurs [U] et [O] ont demandé la nomination d'un expert et par ordonnance de référé du 29 décembre 2015, Monsieur [K] a été désigné et a rendu son rapport le 26 avril 2017.
Par exploit du 15 mai 2017 Messieurs [U] et [O] ont saisi le tribunal de grande instance de Montpellier afin de voir condamner les vendeurs, en application des articles 1641 et suivants du code civil, à leur verser la somme de 21 535,63 euros au titre des travaux de reprise de la toiture de l'immeuble outre les frais de bâchage de la toiture et de montage de l'échafaudage.
Par jugement du 15 novembre 2017 ce tribunal a :
' condamné les époux [J] à payer à [I] [U] et [G] [O] la somme de 21 536 euros à titre de restitution d'une partie du prix d'acquisition et celle de 4402,56 euros à titre de dommages et intérêts ;
' ordonné l'exécution provisoire ;
' condamné les époux [J] à payer à [I] [U] et [G] [O] la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire.
Les époux [J] ont relevé appel de cette décision le 21 décembre 2017.
Vu les conclusions des appelants remises au greffe le 31 mai 2023,
Vu les conclusions de [I] [U] et [G] [O] remises au greffe le 19 décembre 2022,
MOTIFS
Préalablement :
Les consorts [U]-[O] déclarent que les époux [J] sont irrecevables en leur moyen tiré de leur défaut de qualité à agir. Il n'y a cependant pas lieu de statuer sur ce point dans la mesure où les époux [J], dans leurs dernières conclusions, ne soulèvent nullement un tel défaut de qualité à agir des intimés.
Sur le fond :
En application de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu à la garantie des défauts cachés, graves, antérieurs à la vente et inhérents à la chose vendue dont l'usage est compromis.
L'expert judiciaire, Monsieur [K], a relevé que les fortes pluies et le vent violent qui se sont abattus sur la ville de [Localité 6] au mois de septembre 2014 sont à l'origine du sinistre subi par l'immeuble acquis par les consorts [U]-[O]. Ces infiltrations ont concerné la chambre des enfants, la chambre parentale et le bureau.
L'expert a relevé plusieurs anomalies en toiture : une étanchéité perforée sur un ancien lanterneau, un mauvais jointoiement des tuiles et un mauvais traitement des relevés des joints d'étanchéité. Il précise que la toiture est très ancienne et qu'elle n'avait pas fait objet d'une révision depuis de nombreuses années.
Les défauts n'étaient pas apparents au moment de l'acquisition de l'immeuble, en période estivale, par les consorts [U]-[O].
Si les désordres ne compromettent pas, dans l'immédiat, la solidité de la structure de l'immeuble, la charpente en bois de la toiture est mise en péril à long terme en raison de moisissures liées à une humidité récurrente. Par ailleurs les infiltrations sont de nature à rendre impropres à leur destination trois pièces de l'immeuble.
Ainsi les défauts affectant la toiture de l'immeuble sont antérieurs à la vente, inhérents au bien, graves et non apparents pour les acquéreurs et revêtent donc toutes les caractéristiques du vice caché défini par l'article 1641 du code civil.
L'acte authentique de vente du 19 août 2014 stipule une clause exonératoire de la garantie des vices cachés qui ne peut cependant s'appliquer s'il est démontré par l'acquéreur que les vices étaient, en réalité, connus du vendeur.
Il appartient donc aux acquéreurs, les consorts [U]-[O], de démontrer la mauvaise foi des époux [J], profanes en matière immobilière.
Les époux [J] sont demeurés propriétaires de l'immeuble entre les années 2009 et 2014. L'expert judiciaire indique qu'ils ont très probablement constaté des infiltrations au moment d'intempéries mais pense qu'ils n'avaient pas vraiment conscience des défauts de la toiture car dans les années 2012, 2013 peu d'événements climatiques remarquables ont été relevés. Ils ont cependant subi les pluies de 2009 et 2011 mais Monsieur [K] déclare que, visiblement, ils ne pouvaient appréhender la faiblesse de la toiture, qu'ils étaient de bonne foi, n'ayant pas subi d'événements climatiques très violents même s'ils peuvent avoir constaté des venues d'eau sans en connaître les causes et sans y attacher d'importance.
L'expert judiciaire a relevé auprès de Météo-France les événements mémorables de pluies et d'orages : il apparaît que ces fortes pluies du mois d'octobre 2009 et du mois de novembre 2011 ont été localisées sur [Localité 5], sur l'ouest de l'Hérault jusqu'aux Pyrénées orientales, sur les Cévennes, sur l'Aude, sur le nord de Hérault et le Tarn, ce qui est confirmé par les annales climatologiques et hydrologiques produites par les appelants et qui ne permettent pas d'affirmer que des événements climatiques de grande intensité ont été localisés sur la commune de [Localité 6] entraînant des infiltrations dans l'immeuble de nature à faire prendre conscience aux époux [J] des vices affectant la toiture ainsi que l'expert le déclare.
De simples suppositions sont insuffisantes pour rapporter la preuve certaine de la connaissance par les vendeurs des vices et, en conséquence, de leur mauvaise foi. La clause exonératoire de la garantie des vices cachés doit donc trouver application.
En conséquence, les demandes des consorts [U]-[O] doivent être rejetées et le jugement sera infirmé en toutes ses dispositions.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Infirme le jugement en toutes ses dispositions ;
Et statuant à nouveau,
Déboute [I] [U] et [G] [O] de l'ensemble de leurs demandes ;
Condamne in solidum [I] [U] et [G] [O] à payer aux époux [J] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés tant en première instance qu'en cause d'appel ;
Condamne in solidum [I] [U] et [G] [O] aux dépens de première instance et d'appel en ce compris le coût taxé de l'expertise judiciaire.
le greffier le président