CA Rennes, 4e ch., 20 juin 2024, n° 22/06991
RENNES
Arrêt
Autre
4ème Chambre
ARRÊT N° 143
N° RG 22/06991
N° Portalis DBVL-V-B7G-TJ5L
(3)
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 20 JUIN 2024
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Présidente de chambre,
Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,
Assesseur : Monsieur Philippe BELLOIR, Conseiller,
GREFFIER :
Madame Françoise BERNARD, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 11 Avril 2024
ARRÊT :
Réputé contradictoire, prononcé publiquement le 20 Juin 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
****
APPELANTS :
Monsieur [N] [J]
[Adresse 9]
[Localité 3]
Représenté par Me Danaé PAUBLAN de l'ASSOCIATION LPBC, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de QUIMPER
Madame [R] [L]
[Adresse 9]
[Localité 3]
Représentée par Me Danaé PAUBLAN de l'ASSOCIATION LPBC, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de QUIMPER
INTIMÉS :
Monsieur [S] [E]
[Adresse 5]
[Localité 3]
Représenté par Me Hélène DAOULAS de la SELARL DAOULAS-HERVE ET ASS., Plaidant/Postulant, avocat au barreau de QUIMPER
Madame [X] [Z] épouse [E]
[Adresse 5]
[Localité 3]
Représentée par Me Hélène DAOULAS de la SELARL DAOULAS-HERVE ET ASS., Plaidant/Postulant, avocat au barreau de QUIMPER
S.A. ALLIANZ IARD
[Adresse 1]
[Localité 10]
Représentée par Me Céline DEMAY de la SCP DEPASSE, DAUGAN, QUESNEL, DEMAY, Postulant, avocat au barreau de RENNES
Représentée par Me Vincent NIDERPRIM de la SELARL AVOX, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
MIROITERIE DE CORNOUAILLE SAS
Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentée par Me Gérard BRIEC de la SELARL BRIEC GERARD, Plaidant, avocat au barreau de QUIMPER
Représentée par Me Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES
Société SMABTP
Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 7]
Représentée par Me Gérard BRIEC de la SELARL BRIEC GERARD, Plaidant, avocat au barreau de QUIMPER
Représentée par Me Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES
S.E.L.A.R.L. EP & ASSOCIES,
Maître [H] agissant ès qualités de mandataire liquidateur de la SARL [C] [O] placée en liquidation judiciaire par jugement du Tribunal de Commerce de Quimper du 15.10.2021, prise en la personne de son représentant légal demeurant en cette qualité audit siège
[Adresse 6]
[Localité 2]
(DA et conclusions appelant signifiée par PV de recherches le 10.02.2023 ; la procédure de liquidation judiciaire est clôturée pour insuffisance d'actif)
M. [H] a, par courrier reçu le 20.04.23, indiqué à la Cour ne pas se constituer : la Liquidation Judiciaire de l'EURL [C] [O] ayant été clôturée pour insuffisance d'actif par jugement du TC Quimper du 13 mai 2022
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
M. [S] [E] et Mme [X] [E] ont fait construire en 1989 un pavillon d'habitation en ossature bois avec verrière et mur rideau sur un terrain situé [Adresse 9].
Suivant acte authentique du 4 octobre 2016, M. et Mme [E] ont vendu à M. [N] [J] et Mme [R] [L] ce bien immobilier pour un prix de 410 000 euros.
Courant novembre 2016, M. [J] et Mme [L] ont constaté des infiltrations avec l'arrivée des pluies hivernales, sinistre qu'ils ont déclaré à leur assureur le 14 novembre.
Au cours des mois suivants, le système de chauffage de la maison s'est avéré défaillant et de nouveaux désordres sont apparus ainsi que de nouvelles infiltrations.
Par acte d'huissier du 23 octobre 2018, M. [J] et Mme [L] ont fait assigner devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Quimper M. et Mme [E], la société [C] [O] ayant établi les diagnostics avant la vente et son assureur Allianz IARD, aux fins d'expertise judiciaire.
Il a été fait droit à cette demande par ordonnance du 30 janvier 2019, désignant Mme [B] en qualité d'expert judiciaire.
Par acte d'huissier du 29 juillet 2019, M. et Mme [E] ont appelé à la cause la société Miroiteries de Cornouaille, intervenue en juillet et septembre 2016 sur la verrière, objet des infiltrations.
L'expert judiciaire a déposé son rapport le 29 juin 2020.
Le 26 novembre 2020, M. [J] et Mme [L] ont fait assigner leurs vendeurs, M. et Mme [E], la société [C], son assureur Allianz IARD, ainsi que les sociétés Miroiteries de Cornouaille et SMABTP.
La société [C] [O] a fait l'objet d'une procédure de liquidation judiciaire selon jugement du tribunal de commerce du 15 octobre 2021, la société EP & Associés ayant été désignée en qualité de mandataire liquidateur.
M. [J] et Mme [L] ont déclaré leur créance le 5 novembre 2021.
Par acte d'huissier du 17 décembre 2021, M. [J] et Mme [L] ont appelé à la cause la société EP & Associés, ès qualités.
Par un jugement du 18 octobre 2022, le tribunal judiciaire de Quimper a :
- condamné in solidum la société [C] [O] et son assureur la société Allianz IARD à payer la somme de 25 000 euros à M. [J] et Mme [L] au titre de la perte de chance consécutive à l'erreur de diagnostic ;
- jugé que la franchise contractuelle est opposable aux tiers par la société Allianz IARD ;
- condamné in solidum la société [C] [O] et son assureur la société Allianz IARD à payer la somme de 3 000 euros à M. [J] et Mme [L] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
- condamné in solidum la société [C] [O] et son assureur aux dépens.
M. [J] et Mme [L] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration remise au greffe de la cour d'appel de Rennes le 29 novembre 2022, intimant M. et Mme [E], la société Allianz IARD, la société Miroiterie de Cornouaille, la SMABTP et la société EP & Associés.
Par conclusions du 24 avril 2023, M. et Mme [E] ont saisi le conseiller de la mise en état d'un incident.
Par ordonnance du 25 juillet 2023, le conseiller de la mise en état de la cour d'appel de Rennes a :
- débouté les époux [E] de leurs demandes tendant à voir annuler la déclaration d'appel, annuler les conclusions des appelants du 2 février 2023 et prononcer la caducité de l'appel ;
- s'est déclaré incompétent pour statuer sur la forclusion de l'action de M. [J] et Mme [L] et l'application de la clause de non garantie des vices cachés ;
- condamné les époux [E] à verser à M. [J] et Mme [L] une somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux dépens.
Dans leurs dernières conclusions en date du 29 mars 2024, M. [J] et Mme [L], au visa des articles 331 et 367 du code de procédure civile, 240 et suivants, 1112-1, 1641 et suivants, 1792 et suivants du code civil, demandent à la cour de :
- réformer le jugement du tribunal judiciaire de Quimper rendu le 18 octobre 2022 ;
Statuant de nouveau,
- dire la décision à intervenir opposable à la société EP & Associés, ès qualités ;
- dire et juger que la responsabilité contractuelle de M. et Mme [E] est pleinement engagée
- dire et juger que la responsabilité civile décennale de la société Miroiteries de Cornouaille est engagée sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil ;
- subsidiairement, dire et juger que la responsabilité contractuelle de la société Miroiteries de Cornouaille est engagée ;
- dire et juger que la responsabilité quasi-délictuelle de la société [C] [O] est pleinement engagée ;
Vu la liquidation judiciaire de la société [C] [O] suivant jugement du tribunal de commerce du 15 octobre 2021,
- condamner solidairement et/ou in solidum M. et Mme [E], la société Miroiteries de Cornouaille, la SMABTP, Allianz IARD au titre des travaux réparatoires au paiement de la somme de 281 141,23 euros HT à M. [J] et Mme [L] correspondant au coût des travaux de reprise selon le détail suivant :
- au titre du lot maçonnerie : 15 459 euros HT ;
- au titre du lot menuiseries extérieures : 53 101 euros HT ;
- au titre du lot démolition : 14 385 euros HT ;
- au titre du lot électricité : 1 050 euros HT ;
- au titre du lot placo : 8 459,60 euros HT ;
- au titre du lot charpente : 104 933,79 euros HT ;
- au titre du lot peinture : 9 495,10 euros HT ;
- au titre du lot carrelage : 10 879 euros HT ;
- au titre du lot plomberie ' chauffage : 95 euros HT ;
- au titre du lot parquet : 3 112 euros HT ;
- au titre du lot terrassement : 2 902 euros HT ;
- au titre du lot couverture : 8746,20 euros HT ;
- au titre de la maitrise d''uvre : 23 361,77 euros HT ;
- outre 600 euros HT au titre des frais de nettoyage de la maison d'habitation après réalisation des travaux de reprise ;
- condamner au titre du prix du subi à titre de dommages-intérêts solidairement et/ou in solidum M. et Mme [E], la société Miroiteries de Cornouaille, la SMABTP, Allianz IARD la somme de 337 200 euros TTC (soit 281 000 euros HT outre TVA à 20 %) à M. [J] et Mme [L] correspondant au coût des travaux de reprise selon le détail suivant ;
- dire et juger que ces sommes seront augmentées du taux de TVA applicable au jour de la décision à intervenir ;
- dire et juger que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir ;
- dire et juger que ces sommes seront indexées sur l'indice BT01 du mois de juin 2020, date du dépôt du rapport d'expertise ;
- condamner solidairement et/ou in solidum M. et Mme [E], la société Miroiteries de Cornouaille, la SMABTP, et Allianz IARD au versement à M. [J] et Mme [L] au versement de la somme de 25 311 euros correspondant au préjudice de jouissance souffert par M. [J] et Mme [L] le temps de la durée des travaux de reprise ;
- condamner solidairement et/ou in solidum M. et Mme [E], la société Miroiteries de Cornouaille, la SMABTP, et Allianz IARD au versement à M. [J] et Mme [L] au versement de la somme de 10 000 euros HT correspondant aux frais de déménagement- ré-emménagement exposés par M. [J] et Mme [L] du fait de la réalisation des travaux de reprise ;
- dire et juger que cette somme sera augmentée du taux de TVA applicable au jour de la décision à intervenir ;
- dire et juger que cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir
- condamner solidairement et/ou in solidum M. et Mme [E], la société Miroiteries de Cornouaille, la SMABTP, et Allianz IARD au versement à M. [J] et Mme [L] au versement de la somme de 3 105 euros HT correspondant aux frais de garde meuble exposés par M. [J] et Mme [L] le temps de la durée des travaux de reprise ;
- dire et juger que cette somme sera augmentée du taux de TVA applicable au jour de la décision à intervenir ;
- dire et juger que cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir ;
- condamner solidairement et/ou in solidum M. et Mme [E], la société Miroiteries de Cornouaille, la SMABTP, et Allianz IARD au versement à M. [J] et Mme [L] au versement de la somme de 7 384,16 euros HT correspondant au surcoût annuel de chauffage non prévu depuis l'acquisition exposés par M. [J] et Mme [L] ;
- condamner solidairement et/ou in solidum M. et Mme [E], la société Miroiteries de Cornouaille, la SMABTP et Allianz IARD au versement à M. [J] et Mme [L] au versement de la somme de 10 000 euros correspondant au préjudice de jouissance souffert par M. [J] et Mme [L] avant travaux ;
- condamner solidairement et/ou in solidum M. et Mme [E], la société Miroiteries de Cornouaille, la SMABTP, la société [C] [O] et Allianz IARD au versement à M. [J] et Mme [L] au versement de la somme de 13 520 euros TTC correspondant aux frais engagés au titre des mesures conservatoires ;
- condamner solidairement et/ou in solidum M. et Mme [E], la société Miroiteries de Cornouaille, la SMABTP, et Allianz IARD au versement à M. [J] et Mme [L] au versement de la somme de 790,08 euros TTC correspondant aux frais engagés au titre des diagnostics énergétiques réalisés ;
- condamner solidairement et/ou in solidum M. et Mme [E], la société Miroiteries de Cornouaille, la SMABTP, et Allianz IARD au paiement à M. [J] et Mme [L] de la somme de 2 040,60 euros TTC au titre des frais d'expertise amiable exposés ;
- condamner M. et Mme [E] à payer à M. et Mme [J] une somme de 100 000 euros au titre de la perte de chance d'avoir pu ne pas acquérir le bien ;
- condamner solidairement et/ou in solidum M. et Mme [E], la société Miroiteries de Cornouaille, la SMABTP, et Allianz IARD au versement à M. [J] et Mme [L] au versement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'en tous les entiers frais et dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire (9 632,34 euros) et les dépens de référé ;
S'agissant des demandes ayant trait à l'engagement de la responsabilité de la société [C] [O],
- dire et juger que sera inscrite au passif de la liquidation judiciaire de la société [C] [O] la créance de M. et Mme [J] au titre de :
- travaux réparatoires pour un montant global de 281 741,23 euros HT, soit 309 915,35 euros TTC ;
- préjudice de jouissance pour un montant de 25 311 euros, soit 27 842,1 euros TTC ;
- frais de leur déménagement pour un montant forfaitaire de 10 000 euros HT, soit 11 000 euros TTC ;
- frais de garde-meubles pour un montant de 3 105 euros HT, soit 3 415,50 euros TTC ;
- frais du surcoût annuel de chauffage non prévu depuis l'acquisition pour un montant de 7 384,16 euros HT, soit 8 122,57 euros TTC ;
- préjudice de jouissance souffert pour un montant de 10 000 euros HT, soit 11 000 euros TTC ;
- frais d'expertise amiable pour un montant de 2 040,60 euros TTC ;
- frais engagés s'agissant des mesures conservatoires pour un montant de 13 520 euros HT, soit 14 872 euros TTC ;
- article 700 du code de procédure civile pour un montant de 5 000 euros ;
- débouter M. et Mme [E], la société Miroiteries de Cornouaille, la SMABTP, et Allianz IARD de l'ensemble de leurs demandes fins et prétentions plus amples ou contraires.
Dans leurs dernières conclusions en date du 8 avril 2024, M. et Mme [E] demandent à la cour de :
- confirmer en tous points le jugement du tribunal de Quimper ;
Si la cour devait réformer tel ou tel chef,
- déclarer M. [J] et Mme [L] irrecevables et Débouter M. [J] et Mme [L] de toutes leurs demandes contre M. et Mme [E] ;
Subsidiairement, si par impossible la cour devait retenir une responsabilité totale et/ou partielle,
- condamner la société Miroiterie de Cornouaille, solidairement avec son assureur SMABTP, et Allianz pour le compte de [C] [O], au titre de l'action directe ou l'un à défaut de l'autre ;
Encore plus subsidiairement, si la cour retenait une part de responsabilité au titre de la verrière, et des diagnostics,
- condamner solidairement la SMABTP et Miroiteries de Cornouaille à garantir intégralement les époux [E] en principal, frais et accessoires au titre des menuiseries et de la verrière ;
- condamner Allianz à garantir intégralement les époux [E] au titre des préjudices pouvant être retenus au profit des appelants au titre des manquements sur le DPE ou le diagnostic parasitaire et dire qu'ils devront garantir les époux [E] en principal frais et accessoires ;
- débouter les époux [J] [L] de leurs demandes de réparations des préjudices non justifiés ;
- condamner les appelants ou toute parties succombant à payer la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.
Dans ses dernières conclusions en date du 26 mars 2024, la société Allianz IARD demande à la cour de :
- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Quimper le 18 octobre 2022 en ce qu'il a jugé que la franchise contractuelle est opposable aux tiers par la société Allianz IARD ;
- infirmer le jugement rendu en ce qu'il a :
- condamné in solidum la société [C] [O] et son assureur la société Allianz IARD à payer la somme de 25 000 euros à M. [J] et Mme [L] au titre de la perte de chance consécutive à l'erreur de diagnostic ;
- condamné in solidum la société [C] [O] et son assureur la société Allianz IARD à payer la somme de 3 000 euros à M. [J] et Mme [L] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
- condamné in solidum la société [C] [O] et son assureur aux dépens ;
Statuant de nouveau,
- juger qu'aucune faute n'est imputable à la Société [C] [O] dans l'accomplissement de sa mission ;
En conséquence,
- débouter M. [J] et Mme [L] de l'intégralité de leurs demandes à l'encontre de la Société [C] [O] et de la société Allianz IARD ;
A titre subsidiaire,
- juger que concernant la prétendue erreur commise dans le cadre du DPE, le seul préjudice dont peuvent se prévaloir M. [J] et Mme [L] à l'égard de la société [C] [O] est un préjudice de perte de chance de mieux négocier le prix d'acquisition, préjudice qui ne se confond pas avec le préjudice consistant dans une remise à niveau de la performance énergétique ;
- juger que M. [J] et Mme [L] ne rapporte pas la preuve de ce préjudice de perte de chance ;
- juger que d'une manière générale il n'existe aucun lien de causalité entre les préjudices dont il est réclamé indemnisation et les prétendues fautes commises par la société [C] [O] ;
En conséquence,
- débouter M. [J] et Mme [L] de l'intégralité de leurs demandes à l'encontre de la société [C] [O] et de la société Allianz IARD ;
A titre infiniment subsidiaire,
- ramener les prétentions indemnitaires de M. [J] et Mme [L] à de plus justes proportions au regard des chiffrages retenus par l'expert judiciaire ;
En tout état de cause,
- juger que toute éventuelle condamnation de la société Allianz IARD en qualité d'assureur de la société [C] [O] sera limitée à 300 000 euros, montant du plafond de garantie ;
- juger que toute condamnation de la société Allianz IARD devra prendre en considération le montant de la franchise contractuelle opposable de 1 500 euros ;
- condamner M. [J] et Mme [L] à payer à la société [C] [O] et à la société Allianz IARD la somme de 5 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner M. [J] et Mme [L] aux entiers dépens.
Dans leurs dernières conclusions en date du 17 juillet 2023, les sociétés Miroiterie de Cornouaille et SMABTP demandent à la cour de :
- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté les époux [J] de leurs demandes dirigées à l'encontre de la société Miroiterie de Cornouaille et de la SMABTP ;
- débouter M. [J] et Mme [L] de leurs demandes dirigées contre la société Miroiterie de Cornouaille et la SMABTP ;
- débouter les époux [E] de leurs demandes dirigées contre la société Miroiterie de Cornouaille et la SMABTP ;
- à titre infiniment subsidiaire, juger que la responsabilité de la Miroiterie ne pourrait excéder la somme de 1 773,04 euros HT et à titre encore plus subsidiaire celle de 21 132 euros HT ;
- condamner les époux [J] et les époux [E] in solidum ou l'un à défaut de l'autre au paiement d'une indemnité de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
La société EP & Associés, ès qualités de mandataire liquidateur, à laquelle la déclaration d'appel et les conclusions ont été régulièrement signifiées le 10 février 2023, n'a pas conclu.
L'instruction a été clôturée le 11 avril 2024.
MOTIFS
1 - Sur la responsabilité des vendeurs sur le fondement de la garantie des vices cachés
Mme [L] et M. [J] font valoir que leur entrée dans les lieux, avant régularisation de l'acte authentique, n'affranchit pas les vendeurs, Mme et M. [E], de leur responsabilité au titre des vices cachés affectant le bien. Les appelants observent que les vendeurs ont volontairement omis de donner toutes informations sur les vices qu'ils connaissaient affectant le bien objet de la vente et ont procédé à de fausses déclarations dans l'acte authentique.
Particulièrement, les appelants soutiennent que Mme et M. [E] se sont volontairement abstenus de leurs indiquer toutes informations s'agissant du sinistre incendie survenu en 2016. Ils indiquent également une absence d'informations sur les problématiques d'infiltrations et d'humidité alors que ces problématiques de menuiseries extérieures et d'infiltrations s'étaient révélées lors de la construction. Ils ajoutent que l'état de pourrissement des poteaux traduit une situation ancienne occasionnant des problèmes récurrents aux mêmes endroits.
Ils indiquent aussi que les vendeurs ont manqué de les informer sur le caractère énergivore de la maison d'habitation et sur la surconsommation électrique.
Mme [L] et M. [J] expliquent qu'ils ne pouvaient avoir connaissance des vices en ce qu'il ne peut se déduire d'une occupation entre le mois d'août et le mois de novembre 2016, date à laquelle se sont révélées les infiltrations, qu'ils avaient nécessairement connaissance de celles-ci avant la vente intervenue le 4 octobre 2016. Ils expliquent que les différents colmatages effectués par les vendeurs ont nécessairement retardé la découverte de ces vices. Ils ajoutent que M. [J] n'avait pas la qualité d'architecte au moment de la signature de l'acte authentique mais celle d'ingénieur territorial. Enfin, ils indiquent que les vendeurs ont gardé par devers eux, pendant plusieurs mois, des documents essentiels à la compréhension du litige.
Mme et M. [E] répliquent qu'ils ont délivré un bien conforme, tel que désigné dans l'acte authentique. Ils ajoutent qu'il n'y a pas de défaut de délivrance. Ils indiquent qu'ils ont informé les acquéreurs de tous les éléments relatifs au bien précisant que les conséquences de l'incendie étaient apparentes et de l'absence de défaut constructif à la vente. Ils indiquent que le sinistre du dégât des eaux de 1989 n'est pas déterminant au sens de l'article 1112 du code civil.
Sur la consommation électrique, les vendeurs indiquent que le bien n'était occupé que par saison estivale et que les informations communiquées sont conformes à leur consommation personnelle.
Sur l'existence des vices cachés
L'article 1641 du code civil prévoit que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.
Selon l'article 1642 du même code, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.
Il incombe à l'acheteur de rapporter la preuve du vice caché et de ses différents caractères.
Il convient de reprendre successivement les désordres relevés par Mme [L] et M. [J] :
1) Sur les infiltrations et problème d'humidité
Lors de la première réunion d'expertise réalisée le 29 avril 2019, l'expert judiciaire a constaté dans la maison :
- sur la verrière sud des infiltrations d`eau en haut et des dégradations de la structure en bas qui portent atteinte à son étanchéité. Il a relevé que les pieds des poteaux bois étaient en partie décomposés par l'humidité et que le bardage à l'extérieur était également atteint par l'humidité. Il indique que la poutre et les solives de toit comportent des traces et des auréoles d'humidité, et que la verrière s'écarte des poteaux. Il observe que sur la couverture de la verrière des éléments en aluminium sont ajustés de manière grossière, avec du mastic sur les points de liaison. Il ajoute que les vitrages sont incurvés et présentent de la condensation. Il relève qu'il n'existe pas de dispositif de drainage au bas du toit de la verrière. Lors des opérations d'expertise, l'expert précise qu'il a été procédé à un arrosage de la partie basse de la couverture qui a fait apparaître des entrées d'eau dans l'habitation au niveau de la jonction façade couverture ;
- sur le mur rideau SO et au niveau de la passerelle, l'existence d'une fissure en partie haute de la maçonnerie à droite du mur rideau. A l'intérieur, il a relevé que le poteau bois qui fait angle est abîmé en surface par l'humidité en partie basse. Lors de la 2ème réunion d'expertise du 29 octobre 2019, il a été constaté que l'eau s'écoulait le long du mur rideau.
- sur le bardage de la verrière, une décomposition par l'humidité en plusieurs endroits en raison de l'absence de système de ventilation en sous-face,
- au niveau de la chambre des parents, des infiltrations d'eau ont été constatées au cours de la 2ème réunion lesquelles se manifestent par des cloques de peinture avec certaines zones décollées. A l'extérieur, il existe des microfissures horizontales au-dessus de la fenêtre.
- au niveau du coin du feu, la présence d'auréoles d'humidité au bas de la cloison côté baie sur jardin ainsi que des traces jaunâtres remontant le long de cette baie.
L'expert judiciaire a imputé l'humidité généralisée constatée aux causes suivantes :
- à un défaut de mise en 'uvre de la verrière et des menuiseries ainsi qu'à un vieillissement de ces éléments. Plus précisément, l'expert indique qu'il existe un défaut de montage de la verrière, qui est d'origine et que les joints vieillissants ne permettent plus de compenser ces défauts,
- au niveau des fenêtres, les infiltrations sont dues à des problèmes d'étanchéité entre le bâti et l'habillage du mur. L'expert insiste sur la vétusté des joints silicones qui datent de la construction et n'assurent plus réellement leur fonction. L'expert note également une absence d'appuis de rejingots et de larmier sur les fenêtres.
- à l'absence de système de ventilation.
L'humidité évolutive et généralisée de l'immeuble vendu et les désordres affectant la verrière qui y ont contribué rendent le bien impropre à un usage normal.
2) Sur l'installation électrique et la consommation énergétique
Il résulte du rapport de l'expert judiciaire qu'il n'a procédé à aucune mesure énergétique du bien, ni au contrôle de l'installation électrique.
En effet, l'expert judiciaire a seulement procédé à la comparaison du diagnostic de contrôle de l'installation électrique du 5 juillet 2016 et du diagnostic de performance énergétique (DPE) du 14 janvier 2011 fournis par les vendeurs, lesquels étaient annexés à l'acte authentique de vente du 4 octobre 2016, avec le rapport de la société Allo Diagnostic établi le 21 mai 2018 par les acquéreurs.
Toutefois, l'expert judiciaire précise à propos du rapport de la société Allo Diagnostic que les parties ont remis ce rapport et qu'elles « demandent qu'il soit pris en compte afin de ne pas faire intervenir spécifiquement un sapiteur pour cette étude ».
A partir de cette seule comparaison des rapports des diagnostiqueurs, l'expert judiciaire a fait apparaître que le rapport de la société [C] [O] indiquait que « l'installation intérieure d'électricité ne comporte aucune anomalie » et celui de la société Allo Diagnostic mentionnait des anomalies relatives à :
- la protection différentielle à l'origine de l'installation et sa sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre,
- la prise de terre et la mise à la terre,
- la protection contre les surintensités,
- des matériels électriques présentant des risques de contacts directs
- du matériel électrique vétuste,
De même, l'expert judiciaire a relevé l'existence d'une différence concernant la classe énergétique de la maison : E au lieu de C pour les consommations énergétiques, C au lieu de B pour les gaz à effet de serre.
L'expert judiciaire a imputé ces désordres à la société [C] [O] qui a réalisé un diagnostic qui ne correspondait pas à la réalité énergétique et électrique de la maison.
S'agissant des consommations électriques, il importe de relever que la différence de classement entre le DPE du 14 janvier 2011 de la société [C] [O] et celui de la société Allo Diagnostic du 21 mai 2018 n'est pas un désordre en lui-même. Du reste, ce classement n'a qu'un caractère informatif.
S'agissant de l'installation intérieure d'électricité, les désordres, à les supposer parfaitement établis dans leur réalité et leur antériorité à la vente, ne sont certainement pas de nature à rendre le bien impropre à l'usage auquel on le destine, au sens de l'article 1641 du code civil.
Sur la garantie du vendeur
Selon l'article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.
Il incombe à l'acquéreur, pour écarter la clause de non garantie prévue au contrat, d'établir la mauvaise foi de son vendeur non professionnel par la connaissance que ce dernier avait du vice au jour de la vente et, plus précisément, qu'il savait à ladite date que l'immeuble vendu était atteint d'un vice d'une gravité telle de celui-ci qui le rendait impropre à l'usage auquel il était destiné.
Mme et M. [E], tout comme Mme [L] et M. [J], ne sont pas des professionnels de l'immobilier. Le moyen tiré de la qualité d'architecte de M. [J] est inopérant, dès lors qu'il l'a obtenue après la vente litigieuse.
Il convient de déterminer, si les vendeurs avaient connaissance de désordres d'infiltrations non visibles pour les acquéreurs au moment de la vente, étant précisé qu'il s'agissait pour Mme et M. [E] d'une résidence secondaire qu'ils louaient au cours de période estivale depuis 2014.
Il résulte des pièces versées à la procédure, sans que cela soit contesté, que Mme [L] et M. [J] ont eu accès à la maison à compter du 24 août 2016, soit plusieurs semaines avant la signature de l'acte authentique, et qu'ils n'ont pas signalé durant cette période d'occupation de phénomènes d'infiltrations ni tout autre indice d'une présence d'humidité de nature à les dissuader d'acquérir la maison.
De même, la cour relève qu'il a été observé une aggravation des infiltrations entre les réunions d'expertise du 29 avril 2019 et celle du 29 octobre 2019.
Dans la mesure où la vétusté de la maison, construite en 1989, est principalement en cause avec des désordres qui ont évolué du fait du vieillissement du bien il ne peut être soutenu que les vendeurs avaient connaissance d'infiltrations importantes n'ayant pu être constatées par les acquéreurs durant la période d'occupation préalable à la vente, au-delà du vieillissement de la structure de la verrière et des menuiseries qui étaient visibles de tous et qui a conduit à l'intervention de la société Miroiteries de Cornouaille pour des travaux réparatoires au cours de l'été 2016.
A cet égard, il sera rappelé que les vendeurs ont fait appel, avant la vente, à la société Miroiteries de Cornouaille pour procéder au remplacement de deux double-vitrages de la verrière de format 99 x 348 mm pour l'un fissuré et l'autre embué, ces travaux ayant été finalisés pendant la période de prêt de la maison à Mme [L] et M. [J].
Les traces d'humidité ou la condensation qui pouvaient se développer sur la verrière, compte tenu de son ancienneté, y compris en dehors de la période hivernale, étaient nécessairement visibles par Mme [L] et M. [J].
Par ailleurs, aucun élément ne permet d'affirmer que les vendeurs ont procédé, avant la vente dans un but de dissimulation, au colmatage de poteaux bois de la verrière et à leur mise en peinture ainsi qu'à un trou de sondage derrière les lambris de la chambre parentale alors que des professionnels sont intervenus suite à un sinistre incendie et que les conditions du trou de sondage ne sont pas connues.
La cour observe que ce sinistre du 20 mai 2016 a consisté en un début d'incendie dans le bloc VMC, sans développement de flammes mais avec d'importantes fumées noires. La remise en état a nécessité la réalisation de travaux de nettoyage, de décontamination et de réfection des embellissements.
Dans le cadre de l'expertise après sinistre, l'expert de la société TEXA a attesté du fait qu'aucun désordre structurel n'avait été identifié sur le bâtiment. Quant au peintre, il atteste qu'après nettoyage et assèchement « n'ayant constaté aucune infiltration ni désordre sur les murs et plafonds de la verrière, en accord avec l'entreprise Abeleya, nous nous sommes mis d'accord pour peintre toutes les poutres et lambris en blanc pour une harmonie totale .... M. [J] [N] passait régulièrement visiter la maison, nous a demandé immédiatement d'arrêter la mise en peinture des poutres car il préférait le bois naturel ».
Il résulte de l'ensemble de ces éléments que si des désordres liés au vieillissement de la maison, qui ont pour origine le mode constructif de l'habitation, préexistaient à la vente du bien, il n'est pas établi que Mme et M. [E] ont dissimulé des informations quant à l'état du bien, dont Mme [L] et M. [J] ont pu se convaincre en occupant la maison pendant plusieurs semaines avant son acquisition.
Dès lors, la demande de Mme [L] et M. [J], au titre de la garantie des vices cachés, sera rejetée. Le jugement est confirmé sur ce point.
2 - Sur la responsabilité de la société Miroiteries de Cornouaille
Sur le fondement principal des appelants relatif à la responsabilité décennale
Mme [L] et M. [J] font valoir que la société Miroiteries de Cornouaille est intervenue alors même qu'elle ne pouvait ignorer que la qualité du support ne lui permettait pas de s'assurer qu'il soit mis un terme aux infiltrations et aux cassures des vitrages.
Selon l'article 1792 du code civil, tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.
En l'espèce, les travaux commandés et exécutés par la société Miroiteries de Cornouaille au cours de l'été 2016, qui ont été réglés, concernaient la verrière sud.
Ils consistaient au remplacement de deux vitrages de la verrière l'un fissuré, l'autre embué par déclipsage des anciens éléments.
Il sera rappelé que la verrière sur laquelle est intervenue la société Miroiteries de Cornouaille datait de 1989.
Les travaux étaient circonscrits seulement à deux éléments de la verrière et le coût s'élevait à la somme de 1 773,04 euros HT.
En raison de leur modeste importance, ces travaux sur la verrière, correspondant à une réparation ponctuelle, ne constituaient pas un ouvrage, et c'est à juste titre que les premiers juges ont écarté l'application du régime institué par les articles 1792 du code civil.
Le jugement est confirmé sur ce point.
Sur la responsabilité contractuelle
Mme [L] et M. [J] soutiennent, subsidiairement, que la société Miroiteries de Cornouaille a nécessairement engagé sa responsabilité contractuelle en l'absence de respect de son devoir de conseil au regard de l'état généralisé et dégradé de la verrière. Ils précisent que la société aurait dû alerter les maîtres d'ouvrage de l'état de la verrière et n'aurait pas dû accepter le support sur lequel elle a posé les vitrages de remplacement. Ils précisent qu'en tant que professionnelle, la société aurait dû s'assurer que la structure et le support étaient aptes à recevoir son intervention.
Par une exacte application du droit et une appréciation des faits dont les débats en cause d'appel n'ont pas altéré la pertinence, les premiers juges ont retenu, sur ce défaut d'information sur l'état de la verrière, que Mme [L] et M. [J] ne caractérisaient pas le préjudice résultant de ce défaut d'information.
En outre, il sera rappelé que le devoir d'information existe dans la seule hypothèse d'un déséquilibre des connaissances entre le sachant et le non professionnel. Or dans le cas d'espèce, l'état de vétusté de la verrière était tel qu'aucune information spécifique ne pouvait être apportée au-delà de ce qui était visible pour tout à chacun et que la société Miroiteries de Cornouaille intervenait, non pas pour résoudre des problèmes d'infiltrations, mais pour le remplacement de deux vitrages.
Mme [L] et M. [J] seront donc déboutés de leur demande et le jugement est confirmé sur ce point.
3 - Sur la responsabilité du diagnostiqueur
Suivant les dispositions de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Le diagnostic technique avant-vente prévu à l'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation a pour finalité de mieux informer le futur acquéreur d'un immeuble sur les éléments du bâtiment susceptibles de porter atteinte à sa santé ou sa sécurité.
S'agissant des missions susceptibles d'être confiées au diagnostiqueur, il résulte de l'article L. 271-4 du code précité, dans sa rédaction alors applicable, que :
« I. - en cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges.
Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants :
6° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 134-1 du présent code ;
7° L'état de l'installation intérieure d'électricité prévue à l'article L 134- 7.
Le professionnel désigné pour établir le diagnostic engage sa responsabilité si celui-ci n'est pas réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l'art et qu'il se révèle erroné.
Si l'acquéreur n'est pas contractuellement lié au diagnostiqueur, il est cependant légitime à se prévaloir d'un manquement contractuel de ce dernier qui lui a causé un dommage sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle.
Enfin, il appartient aux appelants de rapporter la preuve d'une faute commise par le diagnostiqueur dans l'établissement de son rapport ainsi que celle d'un préjudice et d'un lien de causalité
S'agissant du diagnostic DPE
Selon l'article L.134-1 du code de la construction et de l'habitation, « le diagnostic de performance énergétique d'un bâtiment ou d'une partie de bâtiment est un document qui comprend la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou de la partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence afin que les consommateurs puissent comparer et évaluer sa performance énergétique. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance.
L'article R.134-2 précise que : « Le diagnostic de performance énergétique comprend :
a) Les caractéristiques pertinentes du bâtiment ou de la partie de bâtiment et un descriptif de ses équipements de chauffage, de production d'eau chaude sanitaire, de refroidissement, de ventilation et, dans certains types de bâtiments, de l'éclairage intégré des locaux en indiquant, pour chaque catégorie d'équipements, les conditions de leur utilisation et de leur gestion ayant des incidences sur les consommations énergétiques ;
b) L'indication, pour chaque catégorie d'équipements, de la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée selon une méthode de calcul conventionnel ainsi qu'une évaluation des dépenses annuelles résultant de ces consommations ;
g) Des recommandations visant à améliorer la performance énergétique du bâtiment ou de la partie de bâtiment, accompagnées d'une évaluation de leur coût et de leur efficacité ».
En l'espèce, il ressort du rapport de la société Allo Diagnostic, établi le 21 mai 2018, dont il sera rappelé qu'il a été validé par les parties au cours des opérations d'expertise, que le diagnostiqueur a retenu des performances médiocres du bâtiment :
- E (au lieu de C) pour la consommation énergétique avec une consommation de 317 kWhEp/m2/ an au lieu de 124 dans le diagnostic établi par la société [C] [O] le 14 janvier 2011 ;
- C (au lieu de B) concernant les émissions de gaz à effet de serre.
Les deux diagnostics comparatifs ont été effectués avec une méthode de calcul normalisée identique (3CL-DPE) mais à des dates très différentes puisque la société [C] [O] a établi son rapport le 14 janvier 2011 alors que la société Allo Diagnostic a réalisé le sien le 21 mai 2018.
Il sera relevé que le DPE de la société Allo Diagnostic ne peut être utilisé comme base de comparaison car la surface habitable qu'elle a retenue est différente (196 m² au lieu de 227 m²) de celle de la société [C] [O].
Par ailleurs, la méthode 3CL-DPE, retenue par la société Allo Diagnostic, correspond à la version 1.3 avec des prix moyens des énergies indexés au 15 août 2015 alors que le diagnostic établi par la société [C] [O], s'était basé sur la méthode 3CL-DPE, version 15C mais avec des prix moyens des énergies indexés au 15 août 2006.
Enfin, le rapport la société Allo Diagnostic n'est corroboré par aucun autre élément de preuve, étant ici observé que les exigences réglementaires sur le nombre de points de contrôle ont été modifiées, à compter de 2012.
Ainsi, alors que le rapport de la société Allo Diagnostic a été établi le 21 mai 2018, soit sept ans après le diagnostic de la société [C] [O], et que les anomalies relevées ne sont confortées par aucun autre élément du dossier, Mme [L] et M. [F] ne rapportent pas la preuve d'un manquement de la société [C] [O] dans l'établissement du DPE.
En conséquence, il y a lieu d'infirmer le jugement déféré sur ce point.
S'agissant du diagnostic de l'installation intérieure d'électricité
Au soutien de leurs prétentions, Mme [L] et M. [F] s'appuient sur le rapport de la société Allo diagnostic faisant état d'un certain nombre de difficultés.
L'objectif du diagnostic selon les articles L. 134-7 et R. 134-11 du code de la construction et de l'habitation est de détecter les anomalies présentant un danger pour la sécurité des personnes.
L'assureur de la société [C] [O] fait valoir que ni les appelants ni l'expert judiciaire ne rapportent la preuve qu'une faute a été commise par la société dans le cadre de son diagnostic et que la norme XP C16-600 a pour objet d'établir un état de l'installation électrique et non un contrôle de conformité.
Il résulte des termes de l'état de l'installation intérieure d'électricité, établi le 21 mai 2018 conformément aux dispositions de la norme XP C 16-600 par la société Allo Diagnostic, que celui-ci ne constitue pas un contrôle de conformité vis-à-vis d'une quelconque réglementation, l'intervention de l'opérateur du diagnostic ne portant que sur les constituants visibles de l'installation au moment du diagnostic qui s'effectue sans déplacement de meubles ni démontage de l'installation électrique.
Si le rapport de la société Allo Diagnostic précise des anomalies sur :
- la protection différentielle à l'origine de l'installation et sa sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre,
- la prise de terre et la mise à la terre,
- la protection contre les surintensités,
- des matériels électriques présentant des risques de contacts directs
- du matériel électrique vétuste,
force est de constater que l'expert judiciaire ne fait que reprendre ces indications de sorte qu'il n'a pas réalisé lui-même de constatations relatives à cette installation.
La cour observe que les appelants ne rapportent pas la preuve des postes sur lesquels la société [C] [O] n'a pas respecté la norme XP C16-600, seul objet de sa mission, ce qui constituerait une faute en ce qu'elle a mentionné dans son rapport que « l'installation intérieure d'électricité ne comporte aucune anomalie ».
La société [C] [O], en produisant un diagnostic en date du 5 juillet 2016, attestant dans le cadre de la vente et dans ces circonstances que « l'installation intérieure d'électricité ne comporte aucune anomalie » a répondu correctement à sa mission qui n'est pas un contrôle de conformité de l'installation à la réglementation en vigueur, mais seulement une évaluation des risques pouvant compromettre la sécurité des personnes.
Par ailleurs, les anomalies visées dans le rapport de la société Allo Diagnostic étaient couvertes lors du passage de la société [C] [O] le 5 juillet 2016 par l'existence d'une mesure compensatoire, à savoir un dispositif de protection différentielle.
Enfin, un délai de presque deux ans s'est écoulé entre le rapport de la société [C] [O] et celui de la société Allo Diagnostic et il est impossible d'exclure que des modifications, mêmes mineures, soient intervenues dans la configuration des lieux.
Ainsi, alors que le rapport de la société Allo Diagnostic a été établi le 21 mai 2018 et que les anomalies relevées ne sont confortées par aucun autre élément du dossier, Mme [L] et M. [F] ne rapportent pas la preuve d'un manquement de la société [C] [O] dans l'établissement du diagnostic de l'installation intérieure d'électricité.
En conséquence, il y a lieu d'infirmer le jugement déféré sur ce point.
S'agissant du diagnostic de l'état parasitaire
Mme [L] et M. [F] soutiennent que la responsabilité de la société [C] [O] est engagée pour avoir manqué à ses obligations dans le cadre de la réalisation de l'état parasitaire.
Il est observé qu'à aucun moment l'expert judiciaire n'a relevé une quelconque responsabilité du diagnostiqueur au titre du rapport d'état parasitaire.
D'ailleurs, les appelants n'ont jamais soutenu que l'immeuble faisait l'objet d'une quelconque infestation parasitaire qui aurait dû être décelée par la société [C] [O].
Il s'ensuit qu'aucune faute n'est susceptible d'être reprochée à la société [C] [O] à ce titre.
Sur les frais et dépens
Les dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens sont infirmées.
Mme [L] et M. [F] seront condamnés à verser à Mme et M. [E] la somme de 4 000 euros au titre de ses frais irrépétibles et 1 500 euros à la société Miroiterie de Cornouaille.
Les autres demandes au titre des frais irrépétibles sont rejetées.
Mme [L] et M. [F], parties perdantes, seront condamnés à supporter les entiers dépens.
PAR CES MOTIFS,
La cour,
Statuant par arrêt rendu réputé contradictoirement,
Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il condamné in solidum la société [C] [O] et son assureur la société Allianz IARD à payer la somme de 25 000 euros à M. [J] et Mme [L] au titre de la perte de chance consécutive à l'erreur de diagnostic ;
Statuant à nouveau du chef infirmé,
Déboute M. [J] et Mme [L] de l'intégralité de leurs demandes à l'encontre de la société [C] [O] et de la société Allianz IARD ;
Y ajoutant,
Condamne M. [J] et Mme [L] à payer les sommes suivantes sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel:
- la somme de 4 000 euros à Mme et M. [E] ;
- la somme de 1 500 euros à la société Miroiterie de Cornouaille ;
Condamne M. [J] et Mme [L] aux entiers dépens.
Le Greffier, Le Président,
ARRÊT N° 143
N° RG 22/06991
N° Portalis DBVL-V-B7G-TJ5L
(3)
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 20 JUIN 2024
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Présidente de chambre,
Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,
Assesseur : Monsieur Philippe BELLOIR, Conseiller,
GREFFIER :
Madame Françoise BERNARD, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 11 Avril 2024
ARRÊT :
Réputé contradictoire, prononcé publiquement le 20 Juin 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
****
APPELANTS :
Monsieur [N] [J]
[Adresse 9]
[Localité 3]
Représenté par Me Danaé PAUBLAN de l'ASSOCIATION LPBC, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de QUIMPER
Madame [R] [L]
[Adresse 9]
[Localité 3]
Représentée par Me Danaé PAUBLAN de l'ASSOCIATION LPBC, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de QUIMPER
INTIMÉS :
Monsieur [S] [E]
[Adresse 5]
[Localité 3]
Représenté par Me Hélène DAOULAS de la SELARL DAOULAS-HERVE ET ASS., Plaidant/Postulant, avocat au barreau de QUIMPER
Madame [X] [Z] épouse [E]
[Adresse 5]
[Localité 3]
Représentée par Me Hélène DAOULAS de la SELARL DAOULAS-HERVE ET ASS., Plaidant/Postulant, avocat au barreau de QUIMPER
S.A. ALLIANZ IARD
[Adresse 1]
[Localité 10]
Représentée par Me Céline DEMAY de la SCP DEPASSE, DAUGAN, QUESNEL, DEMAY, Postulant, avocat au barreau de RENNES
Représentée par Me Vincent NIDERPRIM de la SELARL AVOX, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
MIROITERIE DE CORNOUAILLE SAS
Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentée par Me Gérard BRIEC de la SELARL BRIEC GERARD, Plaidant, avocat au barreau de QUIMPER
Représentée par Me Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES
Société SMABTP
Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 7]
Représentée par Me Gérard BRIEC de la SELARL BRIEC GERARD, Plaidant, avocat au barreau de QUIMPER
Représentée par Me Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES
S.E.L.A.R.L. EP & ASSOCIES,
Maître [H] agissant ès qualités de mandataire liquidateur de la SARL [C] [O] placée en liquidation judiciaire par jugement du Tribunal de Commerce de Quimper du 15.10.2021, prise en la personne de son représentant légal demeurant en cette qualité audit siège
[Adresse 6]
[Localité 2]
(DA et conclusions appelant signifiée par PV de recherches le 10.02.2023 ; la procédure de liquidation judiciaire est clôturée pour insuffisance d'actif)
M. [H] a, par courrier reçu le 20.04.23, indiqué à la Cour ne pas se constituer : la Liquidation Judiciaire de l'EURL [C] [O] ayant été clôturée pour insuffisance d'actif par jugement du TC Quimper du 13 mai 2022
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
M. [S] [E] et Mme [X] [E] ont fait construire en 1989 un pavillon d'habitation en ossature bois avec verrière et mur rideau sur un terrain situé [Adresse 9].
Suivant acte authentique du 4 octobre 2016, M. et Mme [E] ont vendu à M. [N] [J] et Mme [R] [L] ce bien immobilier pour un prix de 410 000 euros.
Courant novembre 2016, M. [J] et Mme [L] ont constaté des infiltrations avec l'arrivée des pluies hivernales, sinistre qu'ils ont déclaré à leur assureur le 14 novembre.
Au cours des mois suivants, le système de chauffage de la maison s'est avéré défaillant et de nouveaux désordres sont apparus ainsi que de nouvelles infiltrations.
Par acte d'huissier du 23 octobre 2018, M. [J] et Mme [L] ont fait assigner devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Quimper M. et Mme [E], la société [C] [O] ayant établi les diagnostics avant la vente et son assureur Allianz IARD, aux fins d'expertise judiciaire.
Il a été fait droit à cette demande par ordonnance du 30 janvier 2019, désignant Mme [B] en qualité d'expert judiciaire.
Par acte d'huissier du 29 juillet 2019, M. et Mme [E] ont appelé à la cause la société Miroiteries de Cornouaille, intervenue en juillet et septembre 2016 sur la verrière, objet des infiltrations.
L'expert judiciaire a déposé son rapport le 29 juin 2020.
Le 26 novembre 2020, M. [J] et Mme [L] ont fait assigner leurs vendeurs, M. et Mme [E], la société [C], son assureur Allianz IARD, ainsi que les sociétés Miroiteries de Cornouaille et SMABTP.
La société [C] [O] a fait l'objet d'une procédure de liquidation judiciaire selon jugement du tribunal de commerce du 15 octobre 2021, la société EP & Associés ayant été désignée en qualité de mandataire liquidateur.
M. [J] et Mme [L] ont déclaré leur créance le 5 novembre 2021.
Par acte d'huissier du 17 décembre 2021, M. [J] et Mme [L] ont appelé à la cause la société EP & Associés, ès qualités.
Par un jugement du 18 octobre 2022, le tribunal judiciaire de Quimper a :
- condamné in solidum la société [C] [O] et son assureur la société Allianz IARD à payer la somme de 25 000 euros à M. [J] et Mme [L] au titre de la perte de chance consécutive à l'erreur de diagnostic ;
- jugé que la franchise contractuelle est opposable aux tiers par la société Allianz IARD ;
- condamné in solidum la société [C] [O] et son assureur la société Allianz IARD à payer la somme de 3 000 euros à M. [J] et Mme [L] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
- condamné in solidum la société [C] [O] et son assureur aux dépens.
M. [J] et Mme [L] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration remise au greffe de la cour d'appel de Rennes le 29 novembre 2022, intimant M. et Mme [E], la société Allianz IARD, la société Miroiterie de Cornouaille, la SMABTP et la société EP & Associés.
Par conclusions du 24 avril 2023, M. et Mme [E] ont saisi le conseiller de la mise en état d'un incident.
Par ordonnance du 25 juillet 2023, le conseiller de la mise en état de la cour d'appel de Rennes a :
- débouté les époux [E] de leurs demandes tendant à voir annuler la déclaration d'appel, annuler les conclusions des appelants du 2 février 2023 et prononcer la caducité de l'appel ;
- s'est déclaré incompétent pour statuer sur la forclusion de l'action de M. [J] et Mme [L] et l'application de la clause de non garantie des vices cachés ;
- condamné les époux [E] à verser à M. [J] et Mme [L] une somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux dépens.
Dans leurs dernières conclusions en date du 29 mars 2024, M. [J] et Mme [L], au visa des articles 331 et 367 du code de procédure civile, 240 et suivants, 1112-1, 1641 et suivants, 1792 et suivants du code civil, demandent à la cour de :
- réformer le jugement du tribunal judiciaire de Quimper rendu le 18 octobre 2022 ;
Statuant de nouveau,
- dire la décision à intervenir opposable à la société EP & Associés, ès qualités ;
- dire et juger que la responsabilité contractuelle de M. et Mme [E] est pleinement engagée
- dire et juger que la responsabilité civile décennale de la société Miroiteries de Cornouaille est engagée sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil ;
- subsidiairement, dire et juger que la responsabilité contractuelle de la société Miroiteries de Cornouaille est engagée ;
- dire et juger que la responsabilité quasi-délictuelle de la société [C] [O] est pleinement engagée ;
Vu la liquidation judiciaire de la société [C] [O] suivant jugement du tribunal de commerce du 15 octobre 2021,
- condamner solidairement et/ou in solidum M. et Mme [E], la société Miroiteries de Cornouaille, la SMABTP, Allianz IARD au titre des travaux réparatoires au paiement de la somme de 281 141,23 euros HT à M. [J] et Mme [L] correspondant au coût des travaux de reprise selon le détail suivant :
- au titre du lot maçonnerie : 15 459 euros HT ;
- au titre du lot menuiseries extérieures : 53 101 euros HT ;
- au titre du lot démolition : 14 385 euros HT ;
- au titre du lot électricité : 1 050 euros HT ;
- au titre du lot placo : 8 459,60 euros HT ;
- au titre du lot charpente : 104 933,79 euros HT ;
- au titre du lot peinture : 9 495,10 euros HT ;
- au titre du lot carrelage : 10 879 euros HT ;
- au titre du lot plomberie ' chauffage : 95 euros HT ;
- au titre du lot parquet : 3 112 euros HT ;
- au titre du lot terrassement : 2 902 euros HT ;
- au titre du lot couverture : 8746,20 euros HT ;
- au titre de la maitrise d''uvre : 23 361,77 euros HT ;
- outre 600 euros HT au titre des frais de nettoyage de la maison d'habitation après réalisation des travaux de reprise ;
- condamner au titre du prix du subi à titre de dommages-intérêts solidairement et/ou in solidum M. et Mme [E], la société Miroiteries de Cornouaille, la SMABTP, Allianz IARD la somme de 337 200 euros TTC (soit 281 000 euros HT outre TVA à 20 %) à M. [J] et Mme [L] correspondant au coût des travaux de reprise selon le détail suivant ;
- dire et juger que ces sommes seront augmentées du taux de TVA applicable au jour de la décision à intervenir ;
- dire et juger que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir ;
- dire et juger que ces sommes seront indexées sur l'indice BT01 du mois de juin 2020, date du dépôt du rapport d'expertise ;
- condamner solidairement et/ou in solidum M. et Mme [E], la société Miroiteries de Cornouaille, la SMABTP, et Allianz IARD au versement à M. [J] et Mme [L] au versement de la somme de 25 311 euros correspondant au préjudice de jouissance souffert par M. [J] et Mme [L] le temps de la durée des travaux de reprise ;
- condamner solidairement et/ou in solidum M. et Mme [E], la société Miroiteries de Cornouaille, la SMABTP, et Allianz IARD au versement à M. [J] et Mme [L] au versement de la somme de 10 000 euros HT correspondant aux frais de déménagement- ré-emménagement exposés par M. [J] et Mme [L] du fait de la réalisation des travaux de reprise ;
- dire et juger que cette somme sera augmentée du taux de TVA applicable au jour de la décision à intervenir ;
- dire et juger que cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir
- condamner solidairement et/ou in solidum M. et Mme [E], la société Miroiteries de Cornouaille, la SMABTP, et Allianz IARD au versement à M. [J] et Mme [L] au versement de la somme de 3 105 euros HT correspondant aux frais de garde meuble exposés par M. [J] et Mme [L] le temps de la durée des travaux de reprise ;
- dire et juger que cette somme sera augmentée du taux de TVA applicable au jour de la décision à intervenir ;
- dire et juger que cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir ;
- condamner solidairement et/ou in solidum M. et Mme [E], la société Miroiteries de Cornouaille, la SMABTP, et Allianz IARD au versement à M. [J] et Mme [L] au versement de la somme de 7 384,16 euros HT correspondant au surcoût annuel de chauffage non prévu depuis l'acquisition exposés par M. [J] et Mme [L] ;
- condamner solidairement et/ou in solidum M. et Mme [E], la société Miroiteries de Cornouaille, la SMABTP et Allianz IARD au versement à M. [J] et Mme [L] au versement de la somme de 10 000 euros correspondant au préjudice de jouissance souffert par M. [J] et Mme [L] avant travaux ;
- condamner solidairement et/ou in solidum M. et Mme [E], la société Miroiteries de Cornouaille, la SMABTP, la société [C] [O] et Allianz IARD au versement à M. [J] et Mme [L] au versement de la somme de 13 520 euros TTC correspondant aux frais engagés au titre des mesures conservatoires ;
- condamner solidairement et/ou in solidum M. et Mme [E], la société Miroiteries de Cornouaille, la SMABTP, et Allianz IARD au versement à M. [J] et Mme [L] au versement de la somme de 790,08 euros TTC correspondant aux frais engagés au titre des diagnostics énergétiques réalisés ;
- condamner solidairement et/ou in solidum M. et Mme [E], la société Miroiteries de Cornouaille, la SMABTP, et Allianz IARD au paiement à M. [J] et Mme [L] de la somme de 2 040,60 euros TTC au titre des frais d'expertise amiable exposés ;
- condamner M. et Mme [E] à payer à M. et Mme [J] une somme de 100 000 euros au titre de la perte de chance d'avoir pu ne pas acquérir le bien ;
- condamner solidairement et/ou in solidum M. et Mme [E], la société Miroiteries de Cornouaille, la SMABTP, et Allianz IARD au versement à M. [J] et Mme [L] au versement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'en tous les entiers frais et dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire (9 632,34 euros) et les dépens de référé ;
S'agissant des demandes ayant trait à l'engagement de la responsabilité de la société [C] [O],
- dire et juger que sera inscrite au passif de la liquidation judiciaire de la société [C] [O] la créance de M. et Mme [J] au titre de :
- travaux réparatoires pour un montant global de 281 741,23 euros HT, soit 309 915,35 euros TTC ;
- préjudice de jouissance pour un montant de 25 311 euros, soit 27 842,1 euros TTC ;
- frais de leur déménagement pour un montant forfaitaire de 10 000 euros HT, soit 11 000 euros TTC ;
- frais de garde-meubles pour un montant de 3 105 euros HT, soit 3 415,50 euros TTC ;
- frais du surcoût annuel de chauffage non prévu depuis l'acquisition pour un montant de 7 384,16 euros HT, soit 8 122,57 euros TTC ;
- préjudice de jouissance souffert pour un montant de 10 000 euros HT, soit 11 000 euros TTC ;
- frais d'expertise amiable pour un montant de 2 040,60 euros TTC ;
- frais engagés s'agissant des mesures conservatoires pour un montant de 13 520 euros HT, soit 14 872 euros TTC ;
- article 700 du code de procédure civile pour un montant de 5 000 euros ;
- débouter M. et Mme [E], la société Miroiteries de Cornouaille, la SMABTP, et Allianz IARD de l'ensemble de leurs demandes fins et prétentions plus amples ou contraires.
Dans leurs dernières conclusions en date du 8 avril 2024, M. et Mme [E] demandent à la cour de :
- confirmer en tous points le jugement du tribunal de Quimper ;
Si la cour devait réformer tel ou tel chef,
- déclarer M. [J] et Mme [L] irrecevables et Débouter M. [J] et Mme [L] de toutes leurs demandes contre M. et Mme [E] ;
Subsidiairement, si par impossible la cour devait retenir une responsabilité totale et/ou partielle,
- condamner la société Miroiterie de Cornouaille, solidairement avec son assureur SMABTP, et Allianz pour le compte de [C] [O], au titre de l'action directe ou l'un à défaut de l'autre ;
Encore plus subsidiairement, si la cour retenait une part de responsabilité au titre de la verrière, et des diagnostics,
- condamner solidairement la SMABTP et Miroiteries de Cornouaille à garantir intégralement les époux [E] en principal, frais et accessoires au titre des menuiseries et de la verrière ;
- condamner Allianz à garantir intégralement les époux [E] au titre des préjudices pouvant être retenus au profit des appelants au titre des manquements sur le DPE ou le diagnostic parasitaire et dire qu'ils devront garantir les époux [E] en principal frais et accessoires ;
- débouter les époux [J] [L] de leurs demandes de réparations des préjudices non justifiés ;
- condamner les appelants ou toute parties succombant à payer la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.
Dans ses dernières conclusions en date du 26 mars 2024, la société Allianz IARD demande à la cour de :
- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Quimper le 18 octobre 2022 en ce qu'il a jugé que la franchise contractuelle est opposable aux tiers par la société Allianz IARD ;
- infirmer le jugement rendu en ce qu'il a :
- condamné in solidum la société [C] [O] et son assureur la société Allianz IARD à payer la somme de 25 000 euros à M. [J] et Mme [L] au titre de la perte de chance consécutive à l'erreur de diagnostic ;
- condamné in solidum la société [C] [O] et son assureur la société Allianz IARD à payer la somme de 3 000 euros à M. [J] et Mme [L] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
- condamné in solidum la société [C] [O] et son assureur aux dépens ;
Statuant de nouveau,
- juger qu'aucune faute n'est imputable à la Société [C] [O] dans l'accomplissement de sa mission ;
En conséquence,
- débouter M. [J] et Mme [L] de l'intégralité de leurs demandes à l'encontre de la Société [C] [O] et de la société Allianz IARD ;
A titre subsidiaire,
- juger que concernant la prétendue erreur commise dans le cadre du DPE, le seul préjudice dont peuvent se prévaloir M. [J] et Mme [L] à l'égard de la société [C] [O] est un préjudice de perte de chance de mieux négocier le prix d'acquisition, préjudice qui ne se confond pas avec le préjudice consistant dans une remise à niveau de la performance énergétique ;
- juger que M. [J] et Mme [L] ne rapporte pas la preuve de ce préjudice de perte de chance ;
- juger que d'une manière générale il n'existe aucun lien de causalité entre les préjudices dont il est réclamé indemnisation et les prétendues fautes commises par la société [C] [O] ;
En conséquence,
- débouter M. [J] et Mme [L] de l'intégralité de leurs demandes à l'encontre de la société [C] [O] et de la société Allianz IARD ;
A titre infiniment subsidiaire,
- ramener les prétentions indemnitaires de M. [J] et Mme [L] à de plus justes proportions au regard des chiffrages retenus par l'expert judiciaire ;
En tout état de cause,
- juger que toute éventuelle condamnation de la société Allianz IARD en qualité d'assureur de la société [C] [O] sera limitée à 300 000 euros, montant du plafond de garantie ;
- juger que toute condamnation de la société Allianz IARD devra prendre en considération le montant de la franchise contractuelle opposable de 1 500 euros ;
- condamner M. [J] et Mme [L] à payer à la société [C] [O] et à la société Allianz IARD la somme de 5 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner M. [J] et Mme [L] aux entiers dépens.
Dans leurs dernières conclusions en date du 17 juillet 2023, les sociétés Miroiterie de Cornouaille et SMABTP demandent à la cour de :
- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté les époux [J] de leurs demandes dirigées à l'encontre de la société Miroiterie de Cornouaille et de la SMABTP ;
- débouter M. [J] et Mme [L] de leurs demandes dirigées contre la société Miroiterie de Cornouaille et la SMABTP ;
- débouter les époux [E] de leurs demandes dirigées contre la société Miroiterie de Cornouaille et la SMABTP ;
- à titre infiniment subsidiaire, juger que la responsabilité de la Miroiterie ne pourrait excéder la somme de 1 773,04 euros HT et à titre encore plus subsidiaire celle de 21 132 euros HT ;
- condamner les époux [J] et les époux [E] in solidum ou l'un à défaut de l'autre au paiement d'une indemnité de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
La société EP & Associés, ès qualités de mandataire liquidateur, à laquelle la déclaration d'appel et les conclusions ont été régulièrement signifiées le 10 février 2023, n'a pas conclu.
L'instruction a été clôturée le 11 avril 2024.
MOTIFS
1 - Sur la responsabilité des vendeurs sur le fondement de la garantie des vices cachés
Mme [L] et M. [J] font valoir que leur entrée dans les lieux, avant régularisation de l'acte authentique, n'affranchit pas les vendeurs, Mme et M. [E], de leur responsabilité au titre des vices cachés affectant le bien. Les appelants observent que les vendeurs ont volontairement omis de donner toutes informations sur les vices qu'ils connaissaient affectant le bien objet de la vente et ont procédé à de fausses déclarations dans l'acte authentique.
Particulièrement, les appelants soutiennent que Mme et M. [E] se sont volontairement abstenus de leurs indiquer toutes informations s'agissant du sinistre incendie survenu en 2016. Ils indiquent également une absence d'informations sur les problématiques d'infiltrations et d'humidité alors que ces problématiques de menuiseries extérieures et d'infiltrations s'étaient révélées lors de la construction. Ils ajoutent que l'état de pourrissement des poteaux traduit une situation ancienne occasionnant des problèmes récurrents aux mêmes endroits.
Ils indiquent aussi que les vendeurs ont manqué de les informer sur le caractère énergivore de la maison d'habitation et sur la surconsommation électrique.
Mme [L] et M. [J] expliquent qu'ils ne pouvaient avoir connaissance des vices en ce qu'il ne peut se déduire d'une occupation entre le mois d'août et le mois de novembre 2016, date à laquelle se sont révélées les infiltrations, qu'ils avaient nécessairement connaissance de celles-ci avant la vente intervenue le 4 octobre 2016. Ils expliquent que les différents colmatages effectués par les vendeurs ont nécessairement retardé la découverte de ces vices. Ils ajoutent que M. [J] n'avait pas la qualité d'architecte au moment de la signature de l'acte authentique mais celle d'ingénieur territorial. Enfin, ils indiquent que les vendeurs ont gardé par devers eux, pendant plusieurs mois, des documents essentiels à la compréhension du litige.
Mme et M. [E] répliquent qu'ils ont délivré un bien conforme, tel que désigné dans l'acte authentique. Ils ajoutent qu'il n'y a pas de défaut de délivrance. Ils indiquent qu'ils ont informé les acquéreurs de tous les éléments relatifs au bien précisant que les conséquences de l'incendie étaient apparentes et de l'absence de défaut constructif à la vente. Ils indiquent que le sinistre du dégât des eaux de 1989 n'est pas déterminant au sens de l'article 1112 du code civil.
Sur la consommation électrique, les vendeurs indiquent que le bien n'était occupé que par saison estivale et que les informations communiquées sont conformes à leur consommation personnelle.
Sur l'existence des vices cachés
L'article 1641 du code civil prévoit que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.
Selon l'article 1642 du même code, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.
Il incombe à l'acheteur de rapporter la preuve du vice caché et de ses différents caractères.
Il convient de reprendre successivement les désordres relevés par Mme [L] et M. [J] :
1) Sur les infiltrations et problème d'humidité
Lors de la première réunion d'expertise réalisée le 29 avril 2019, l'expert judiciaire a constaté dans la maison :
- sur la verrière sud des infiltrations d`eau en haut et des dégradations de la structure en bas qui portent atteinte à son étanchéité. Il a relevé que les pieds des poteaux bois étaient en partie décomposés par l'humidité et que le bardage à l'extérieur était également atteint par l'humidité. Il indique que la poutre et les solives de toit comportent des traces et des auréoles d'humidité, et que la verrière s'écarte des poteaux. Il observe que sur la couverture de la verrière des éléments en aluminium sont ajustés de manière grossière, avec du mastic sur les points de liaison. Il ajoute que les vitrages sont incurvés et présentent de la condensation. Il relève qu'il n'existe pas de dispositif de drainage au bas du toit de la verrière. Lors des opérations d'expertise, l'expert précise qu'il a été procédé à un arrosage de la partie basse de la couverture qui a fait apparaître des entrées d'eau dans l'habitation au niveau de la jonction façade couverture ;
- sur le mur rideau SO et au niveau de la passerelle, l'existence d'une fissure en partie haute de la maçonnerie à droite du mur rideau. A l'intérieur, il a relevé que le poteau bois qui fait angle est abîmé en surface par l'humidité en partie basse. Lors de la 2ème réunion d'expertise du 29 octobre 2019, il a été constaté que l'eau s'écoulait le long du mur rideau.
- sur le bardage de la verrière, une décomposition par l'humidité en plusieurs endroits en raison de l'absence de système de ventilation en sous-face,
- au niveau de la chambre des parents, des infiltrations d'eau ont été constatées au cours de la 2ème réunion lesquelles se manifestent par des cloques de peinture avec certaines zones décollées. A l'extérieur, il existe des microfissures horizontales au-dessus de la fenêtre.
- au niveau du coin du feu, la présence d'auréoles d'humidité au bas de la cloison côté baie sur jardin ainsi que des traces jaunâtres remontant le long de cette baie.
L'expert judiciaire a imputé l'humidité généralisée constatée aux causes suivantes :
- à un défaut de mise en 'uvre de la verrière et des menuiseries ainsi qu'à un vieillissement de ces éléments. Plus précisément, l'expert indique qu'il existe un défaut de montage de la verrière, qui est d'origine et que les joints vieillissants ne permettent plus de compenser ces défauts,
- au niveau des fenêtres, les infiltrations sont dues à des problèmes d'étanchéité entre le bâti et l'habillage du mur. L'expert insiste sur la vétusté des joints silicones qui datent de la construction et n'assurent plus réellement leur fonction. L'expert note également une absence d'appuis de rejingots et de larmier sur les fenêtres.
- à l'absence de système de ventilation.
L'humidité évolutive et généralisée de l'immeuble vendu et les désordres affectant la verrière qui y ont contribué rendent le bien impropre à un usage normal.
2) Sur l'installation électrique et la consommation énergétique
Il résulte du rapport de l'expert judiciaire qu'il n'a procédé à aucune mesure énergétique du bien, ni au contrôle de l'installation électrique.
En effet, l'expert judiciaire a seulement procédé à la comparaison du diagnostic de contrôle de l'installation électrique du 5 juillet 2016 et du diagnostic de performance énergétique (DPE) du 14 janvier 2011 fournis par les vendeurs, lesquels étaient annexés à l'acte authentique de vente du 4 octobre 2016, avec le rapport de la société Allo Diagnostic établi le 21 mai 2018 par les acquéreurs.
Toutefois, l'expert judiciaire précise à propos du rapport de la société Allo Diagnostic que les parties ont remis ce rapport et qu'elles « demandent qu'il soit pris en compte afin de ne pas faire intervenir spécifiquement un sapiteur pour cette étude ».
A partir de cette seule comparaison des rapports des diagnostiqueurs, l'expert judiciaire a fait apparaître que le rapport de la société [C] [O] indiquait que « l'installation intérieure d'électricité ne comporte aucune anomalie » et celui de la société Allo Diagnostic mentionnait des anomalies relatives à :
- la protection différentielle à l'origine de l'installation et sa sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre,
- la prise de terre et la mise à la terre,
- la protection contre les surintensités,
- des matériels électriques présentant des risques de contacts directs
- du matériel électrique vétuste,
De même, l'expert judiciaire a relevé l'existence d'une différence concernant la classe énergétique de la maison : E au lieu de C pour les consommations énergétiques, C au lieu de B pour les gaz à effet de serre.
L'expert judiciaire a imputé ces désordres à la société [C] [O] qui a réalisé un diagnostic qui ne correspondait pas à la réalité énergétique et électrique de la maison.
S'agissant des consommations électriques, il importe de relever que la différence de classement entre le DPE du 14 janvier 2011 de la société [C] [O] et celui de la société Allo Diagnostic du 21 mai 2018 n'est pas un désordre en lui-même. Du reste, ce classement n'a qu'un caractère informatif.
S'agissant de l'installation intérieure d'électricité, les désordres, à les supposer parfaitement établis dans leur réalité et leur antériorité à la vente, ne sont certainement pas de nature à rendre le bien impropre à l'usage auquel on le destine, au sens de l'article 1641 du code civil.
Sur la garantie du vendeur
Selon l'article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.
Il incombe à l'acquéreur, pour écarter la clause de non garantie prévue au contrat, d'établir la mauvaise foi de son vendeur non professionnel par la connaissance que ce dernier avait du vice au jour de la vente et, plus précisément, qu'il savait à ladite date que l'immeuble vendu était atteint d'un vice d'une gravité telle de celui-ci qui le rendait impropre à l'usage auquel il était destiné.
Mme et M. [E], tout comme Mme [L] et M. [J], ne sont pas des professionnels de l'immobilier. Le moyen tiré de la qualité d'architecte de M. [J] est inopérant, dès lors qu'il l'a obtenue après la vente litigieuse.
Il convient de déterminer, si les vendeurs avaient connaissance de désordres d'infiltrations non visibles pour les acquéreurs au moment de la vente, étant précisé qu'il s'agissait pour Mme et M. [E] d'une résidence secondaire qu'ils louaient au cours de période estivale depuis 2014.
Il résulte des pièces versées à la procédure, sans que cela soit contesté, que Mme [L] et M. [J] ont eu accès à la maison à compter du 24 août 2016, soit plusieurs semaines avant la signature de l'acte authentique, et qu'ils n'ont pas signalé durant cette période d'occupation de phénomènes d'infiltrations ni tout autre indice d'une présence d'humidité de nature à les dissuader d'acquérir la maison.
De même, la cour relève qu'il a été observé une aggravation des infiltrations entre les réunions d'expertise du 29 avril 2019 et celle du 29 octobre 2019.
Dans la mesure où la vétusté de la maison, construite en 1989, est principalement en cause avec des désordres qui ont évolué du fait du vieillissement du bien il ne peut être soutenu que les vendeurs avaient connaissance d'infiltrations importantes n'ayant pu être constatées par les acquéreurs durant la période d'occupation préalable à la vente, au-delà du vieillissement de la structure de la verrière et des menuiseries qui étaient visibles de tous et qui a conduit à l'intervention de la société Miroiteries de Cornouaille pour des travaux réparatoires au cours de l'été 2016.
A cet égard, il sera rappelé que les vendeurs ont fait appel, avant la vente, à la société Miroiteries de Cornouaille pour procéder au remplacement de deux double-vitrages de la verrière de format 99 x 348 mm pour l'un fissuré et l'autre embué, ces travaux ayant été finalisés pendant la période de prêt de la maison à Mme [L] et M. [J].
Les traces d'humidité ou la condensation qui pouvaient se développer sur la verrière, compte tenu de son ancienneté, y compris en dehors de la période hivernale, étaient nécessairement visibles par Mme [L] et M. [J].
Par ailleurs, aucun élément ne permet d'affirmer que les vendeurs ont procédé, avant la vente dans un but de dissimulation, au colmatage de poteaux bois de la verrière et à leur mise en peinture ainsi qu'à un trou de sondage derrière les lambris de la chambre parentale alors que des professionnels sont intervenus suite à un sinistre incendie et que les conditions du trou de sondage ne sont pas connues.
La cour observe que ce sinistre du 20 mai 2016 a consisté en un début d'incendie dans le bloc VMC, sans développement de flammes mais avec d'importantes fumées noires. La remise en état a nécessité la réalisation de travaux de nettoyage, de décontamination et de réfection des embellissements.
Dans le cadre de l'expertise après sinistre, l'expert de la société TEXA a attesté du fait qu'aucun désordre structurel n'avait été identifié sur le bâtiment. Quant au peintre, il atteste qu'après nettoyage et assèchement « n'ayant constaté aucune infiltration ni désordre sur les murs et plafonds de la verrière, en accord avec l'entreprise Abeleya, nous nous sommes mis d'accord pour peintre toutes les poutres et lambris en blanc pour une harmonie totale .... M. [J] [N] passait régulièrement visiter la maison, nous a demandé immédiatement d'arrêter la mise en peinture des poutres car il préférait le bois naturel ».
Il résulte de l'ensemble de ces éléments que si des désordres liés au vieillissement de la maison, qui ont pour origine le mode constructif de l'habitation, préexistaient à la vente du bien, il n'est pas établi que Mme et M. [E] ont dissimulé des informations quant à l'état du bien, dont Mme [L] et M. [J] ont pu se convaincre en occupant la maison pendant plusieurs semaines avant son acquisition.
Dès lors, la demande de Mme [L] et M. [J], au titre de la garantie des vices cachés, sera rejetée. Le jugement est confirmé sur ce point.
2 - Sur la responsabilité de la société Miroiteries de Cornouaille
Sur le fondement principal des appelants relatif à la responsabilité décennale
Mme [L] et M. [J] font valoir que la société Miroiteries de Cornouaille est intervenue alors même qu'elle ne pouvait ignorer que la qualité du support ne lui permettait pas de s'assurer qu'il soit mis un terme aux infiltrations et aux cassures des vitrages.
Selon l'article 1792 du code civil, tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.
En l'espèce, les travaux commandés et exécutés par la société Miroiteries de Cornouaille au cours de l'été 2016, qui ont été réglés, concernaient la verrière sud.
Ils consistaient au remplacement de deux vitrages de la verrière l'un fissuré, l'autre embué par déclipsage des anciens éléments.
Il sera rappelé que la verrière sur laquelle est intervenue la société Miroiteries de Cornouaille datait de 1989.
Les travaux étaient circonscrits seulement à deux éléments de la verrière et le coût s'élevait à la somme de 1 773,04 euros HT.
En raison de leur modeste importance, ces travaux sur la verrière, correspondant à une réparation ponctuelle, ne constituaient pas un ouvrage, et c'est à juste titre que les premiers juges ont écarté l'application du régime institué par les articles 1792 du code civil.
Le jugement est confirmé sur ce point.
Sur la responsabilité contractuelle
Mme [L] et M. [J] soutiennent, subsidiairement, que la société Miroiteries de Cornouaille a nécessairement engagé sa responsabilité contractuelle en l'absence de respect de son devoir de conseil au regard de l'état généralisé et dégradé de la verrière. Ils précisent que la société aurait dû alerter les maîtres d'ouvrage de l'état de la verrière et n'aurait pas dû accepter le support sur lequel elle a posé les vitrages de remplacement. Ils précisent qu'en tant que professionnelle, la société aurait dû s'assurer que la structure et le support étaient aptes à recevoir son intervention.
Par une exacte application du droit et une appréciation des faits dont les débats en cause d'appel n'ont pas altéré la pertinence, les premiers juges ont retenu, sur ce défaut d'information sur l'état de la verrière, que Mme [L] et M. [J] ne caractérisaient pas le préjudice résultant de ce défaut d'information.
En outre, il sera rappelé que le devoir d'information existe dans la seule hypothèse d'un déséquilibre des connaissances entre le sachant et le non professionnel. Or dans le cas d'espèce, l'état de vétusté de la verrière était tel qu'aucune information spécifique ne pouvait être apportée au-delà de ce qui était visible pour tout à chacun et que la société Miroiteries de Cornouaille intervenait, non pas pour résoudre des problèmes d'infiltrations, mais pour le remplacement de deux vitrages.
Mme [L] et M. [J] seront donc déboutés de leur demande et le jugement est confirmé sur ce point.
3 - Sur la responsabilité du diagnostiqueur
Suivant les dispositions de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Le diagnostic technique avant-vente prévu à l'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation a pour finalité de mieux informer le futur acquéreur d'un immeuble sur les éléments du bâtiment susceptibles de porter atteinte à sa santé ou sa sécurité.
S'agissant des missions susceptibles d'être confiées au diagnostiqueur, il résulte de l'article L. 271-4 du code précité, dans sa rédaction alors applicable, que :
« I. - en cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges.
Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants :
6° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 134-1 du présent code ;
7° L'état de l'installation intérieure d'électricité prévue à l'article L 134- 7.
Le professionnel désigné pour établir le diagnostic engage sa responsabilité si celui-ci n'est pas réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l'art et qu'il se révèle erroné.
Si l'acquéreur n'est pas contractuellement lié au diagnostiqueur, il est cependant légitime à se prévaloir d'un manquement contractuel de ce dernier qui lui a causé un dommage sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle.
Enfin, il appartient aux appelants de rapporter la preuve d'une faute commise par le diagnostiqueur dans l'établissement de son rapport ainsi que celle d'un préjudice et d'un lien de causalité
S'agissant du diagnostic DPE
Selon l'article L.134-1 du code de la construction et de l'habitation, « le diagnostic de performance énergétique d'un bâtiment ou d'une partie de bâtiment est un document qui comprend la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou de la partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence afin que les consommateurs puissent comparer et évaluer sa performance énergétique. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance.
L'article R.134-2 précise que : « Le diagnostic de performance énergétique comprend :
a) Les caractéristiques pertinentes du bâtiment ou de la partie de bâtiment et un descriptif de ses équipements de chauffage, de production d'eau chaude sanitaire, de refroidissement, de ventilation et, dans certains types de bâtiments, de l'éclairage intégré des locaux en indiquant, pour chaque catégorie d'équipements, les conditions de leur utilisation et de leur gestion ayant des incidences sur les consommations énergétiques ;
b) L'indication, pour chaque catégorie d'équipements, de la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée selon une méthode de calcul conventionnel ainsi qu'une évaluation des dépenses annuelles résultant de ces consommations ;
g) Des recommandations visant à améliorer la performance énergétique du bâtiment ou de la partie de bâtiment, accompagnées d'une évaluation de leur coût et de leur efficacité ».
En l'espèce, il ressort du rapport de la société Allo Diagnostic, établi le 21 mai 2018, dont il sera rappelé qu'il a été validé par les parties au cours des opérations d'expertise, que le diagnostiqueur a retenu des performances médiocres du bâtiment :
- E (au lieu de C) pour la consommation énergétique avec une consommation de 317 kWhEp/m2/ an au lieu de 124 dans le diagnostic établi par la société [C] [O] le 14 janvier 2011 ;
- C (au lieu de B) concernant les émissions de gaz à effet de serre.
Les deux diagnostics comparatifs ont été effectués avec une méthode de calcul normalisée identique (3CL-DPE) mais à des dates très différentes puisque la société [C] [O] a établi son rapport le 14 janvier 2011 alors que la société Allo Diagnostic a réalisé le sien le 21 mai 2018.
Il sera relevé que le DPE de la société Allo Diagnostic ne peut être utilisé comme base de comparaison car la surface habitable qu'elle a retenue est différente (196 m² au lieu de 227 m²) de celle de la société [C] [O].
Par ailleurs, la méthode 3CL-DPE, retenue par la société Allo Diagnostic, correspond à la version 1.3 avec des prix moyens des énergies indexés au 15 août 2015 alors que le diagnostic établi par la société [C] [O], s'était basé sur la méthode 3CL-DPE, version 15C mais avec des prix moyens des énergies indexés au 15 août 2006.
Enfin, le rapport la société Allo Diagnostic n'est corroboré par aucun autre élément de preuve, étant ici observé que les exigences réglementaires sur le nombre de points de contrôle ont été modifiées, à compter de 2012.
Ainsi, alors que le rapport de la société Allo Diagnostic a été établi le 21 mai 2018, soit sept ans après le diagnostic de la société [C] [O], et que les anomalies relevées ne sont confortées par aucun autre élément du dossier, Mme [L] et M. [F] ne rapportent pas la preuve d'un manquement de la société [C] [O] dans l'établissement du DPE.
En conséquence, il y a lieu d'infirmer le jugement déféré sur ce point.
S'agissant du diagnostic de l'installation intérieure d'électricité
Au soutien de leurs prétentions, Mme [L] et M. [F] s'appuient sur le rapport de la société Allo diagnostic faisant état d'un certain nombre de difficultés.
L'objectif du diagnostic selon les articles L. 134-7 et R. 134-11 du code de la construction et de l'habitation est de détecter les anomalies présentant un danger pour la sécurité des personnes.
L'assureur de la société [C] [O] fait valoir que ni les appelants ni l'expert judiciaire ne rapportent la preuve qu'une faute a été commise par la société dans le cadre de son diagnostic et que la norme XP C16-600 a pour objet d'établir un état de l'installation électrique et non un contrôle de conformité.
Il résulte des termes de l'état de l'installation intérieure d'électricité, établi le 21 mai 2018 conformément aux dispositions de la norme XP C 16-600 par la société Allo Diagnostic, que celui-ci ne constitue pas un contrôle de conformité vis-à-vis d'une quelconque réglementation, l'intervention de l'opérateur du diagnostic ne portant que sur les constituants visibles de l'installation au moment du diagnostic qui s'effectue sans déplacement de meubles ni démontage de l'installation électrique.
Si le rapport de la société Allo Diagnostic précise des anomalies sur :
- la protection différentielle à l'origine de l'installation et sa sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre,
- la prise de terre et la mise à la terre,
- la protection contre les surintensités,
- des matériels électriques présentant des risques de contacts directs
- du matériel électrique vétuste,
force est de constater que l'expert judiciaire ne fait que reprendre ces indications de sorte qu'il n'a pas réalisé lui-même de constatations relatives à cette installation.
La cour observe que les appelants ne rapportent pas la preuve des postes sur lesquels la société [C] [O] n'a pas respecté la norme XP C16-600, seul objet de sa mission, ce qui constituerait une faute en ce qu'elle a mentionné dans son rapport que « l'installation intérieure d'électricité ne comporte aucune anomalie ».
La société [C] [O], en produisant un diagnostic en date du 5 juillet 2016, attestant dans le cadre de la vente et dans ces circonstances que « l'installation intérieure d'électricité ne comporte aucune anomalie » a répondu correctement à sa mission qui n'est pas un contrôle de conformité de l'installation à la réglementation en vigueur, mais seulement une évaluation des risques pouvant compromettre la sécurité des personnes.
Par ailleurs, les anomalies visées dans le rapport de la société Allo Diagnostic étaient couvertes lors du passage de la société [C] [O] le 5 juillet 2016 par l'existence d'une mesure compensatoire, à savoir un dispositif de protection différentielle.
Enfin, un délai de presque deux ans s'est écoulé entre le rapport de la société [C] [O] et celui de la société Allo Diagnostic et il est impossible d'exclure que des modifications, mêmes mineures, soient intervenues dans la configuration des lieux.
Ainsi, alors que le rapport de la société Allo Diagnostic a été établi le 21 mai 2018 et que les anomalies relevées ne sont confortées par aucun autre élément du dossier, Mme [L] et M. [F] ne rapportent pas la preuve d'un manquement de la société [C] [O] dans l'établissement du diagnostic de l'installation intérieure d'électricité.
En conséquence, il y a lieu d'infirmer le jugement déféré sur ce point.
S'agissant du diagnostic de l'état parasitaire
Mme [L] et M. [F] soutiennent que la responsabilité de la société [C] [O] est engagée pour avoir manqué à ses obligations dans le cadre de la réalisation de l'état parasitaire.
Il est observé qu'à aucun moment l'expert judiciaire n'a relevé une quelconque responsabilité du diagnostiqueur au titre du rapport d'état parasitaire.
D'ailleurs, les appelants n'ont jamais soutenu que l'immeuble faisait l'objet d'une quelconque infestation parasitaire qui aurait dû être décelée par la société [C] [O].
Il s'ensuit qu'aucune faute n'est susceptible d'être reprochée à la société [C] [O] à ce titre.
Sur les frais et dépens
Les dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens sont infirmées.
Mme [L] et M. [F] seront condamnés à verser à Mme et M. [E] la somme de 4 000 euros au titre de ses frais irrépétibles et 1 500 euros à la société Miroiterie de Cornouaille.
Les autres demandes au titre des frais irrépétibles sont rejetées.
Mme [L] et M. [F], parties perdantes, seront condamnés à supporter les entiers dépens.
PAR CES MOTIFS,
La cour,
Statuant par arrêt rendu réputé contradictoirement,
Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il condamné in solidum la société [C] [O] et son assureur la société Allianz IARD à payer la somme de 25 000 euros à M. [J] et Mme [L] au titre de la perte de chance consécutive à l'erreur de diagnostic ;
Statuant à nouveau du chef infirmé,
Déboute M. [J] et Mme [L] de l'intégralité de leurs demandes à l'encontre de la société [C] [O] et de la société Allianz IARD ;
Y ajoutant,
Condamne M. [J] et Mme [L] à payer les sommes suivantes sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel:
- la somme de 4 000 euros à Mme et M. [E] ;
- la somme de 1 500 euros à la société Miroiterie de Cornouaille ;
Condamne M. [J] et Mme [L] aux entiers dépens.
Le Greffier, Le Président,