Cass. 3e civ., 20 juin 2024, n° 23-12.106

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Caen, 6 décembre 2022) et les productions, par acte sous seing privé du 8 février 2018, M. [T] (le mandant) a conclu avec la société Cabinet Huchet, agent immobilier (le mandataire), un mandat de recherche pour l'acquisition d'un fonds de commerce de bar-brasserie ou de parts d'une société propriétaire d'un tel fonds. Ce mandat stipulait à la charge du mandant un honoraire de négociation fixé selon un barème par tranches en fonction du prix de la transaction à venir.

2. Par acte du même jour, le mandant a signé une « décharge de mandat » par laquelle il confirmait que le mandataire avait trouvé un fonds à acheter lui « convenant parfaitement » et qu'il s'obligeait à lui verser un honoraire de négociation payable à la signature définitive des actes.

3. Suivant protocole du 24 avril 2018 conclu avec la société Le Noyer, holding, détenant l'intégralité des parts de la société Luciani, le mandant s'est engagé à acquérir lesdites parts au plus tard le 1er janvier 2019, sous réserve de la réalisation des conditions suspensives d'obtention d'un prêt bancaire et de mainlevée des nantissements grevant le fonds. Cet acte rappelait que l'opération avait été négociée par l'intermédiaire exclusif du mandataire, auquel le mandant s'engageait à verser la commission stipulée.

4. Le mandant ayant renoncé à cette acquisition et ne s'étant pas présenté le jour prévu pour la signature de l'acte de vente chez le notaire, le mandataire l'a mis en demeure de lui payer la somme de 84 000 euros.

5. Par acte du 23 mai 2019, le mandataire a assigné le mandant en paiement de la commission, et subsidiairement en dommages-intérêts.

Moyens

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa deuxième branche

Enoncé du moyen

6. Le mandant fait grief à l'arrêt de le condamner à payer au mandataire une somme de 84 000 euros à titre de dommages-intérêts ainsi qu'une indemnité de procédure, alors « qu'il résultait des constatations du juge du fond et des pièces produites aux débats que le vendeur n'avait levé les conditions suspensives de la vente que les 11 et 12 décembre 2018, soit plus d'un mois après l'expiration du délai convenu dans la promesse de vente, soit le 30 septembre 2018, de sorte qu'à cette date la promesse était caduque par la seule faute du vendeur ; qu'en affirmant que l'agent immobilier justifiait de la levée des conditions suspensives prévues à la charge du vendeur dans la promesse de vente sans s'expliquer sur la tardiveté de la levée des conditions mises à la charge du vendeur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1231-1 et 1304-6 du code civil. »

Motivation

Réponse de la Cour

Recevabilité du moyen

7. Le mandataire conteste la recevabilité du moyen. Il soutient que le mandant n'a jamais fait valoir, dans ses conclusions d'appel, que la promesse de vente était caduque dès le 30 septembre 2018 sans qu'il en soit responsable, ni invoqué la tardiveté de la mainlevée des nantissements mis à la charge du vendeur pour faire valoir la caducité de la promesse, ces critiques étant mélangées de fait et de droit.

8. Cependant, le moyen, qui invoque un manque de base légale découlant de la décision attaquée, est recevable.

Bien-fondé du moyen

Vu l'article 1304-6, alinéa 3, du code civil :

9. Aux termes de ce texte, en cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé.

10. Pour condamner le mandant à payer des dommages-intérêts au mandataire, l'arrêt retient que ce dernier justifie de la levée de l'ensemble des conditions suspensives stipulées dans le protocole relatives aux éléments cédés et relève que le mandant ne s'est pas prévalu de l'absence de réalisation d'autres conditions suspensives.

11. En se déterminant ainsi, alors que, dans ses conclusions, le mandant faisait valoir que la réalisation des conditions suspensives devait intervenir au plus tard le 30 septembre 2018, et que le mandataire ne justifiait pas de la levée de l'ensemble des conditions suspensives mais seulement de la levée de deux nantissements en décembre 2018 et d'un état des inscriptions au 10 février 2020, la cour d'appel, qui s'est abstenue de préciser à quelles dates elle retenait la réalisation des conditions, n'a pas donné de base légale à sa décision.

Dispositif

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il confirme le jugement rejetant la demande en nullité du mandat et déboutant la société Cabinet Huchet de sa demande en paiement d'une commission d'entremise, l'arrêt rendu le 6 décembre 2022, entre les parties, par la cour d'appel de Caen ;

Remet, sauf sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Rouen.