CA Rouen, ch. civ. et com., 20 juin 2024, n° 22/02936

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 8 mars 2007, la SCI Matthias a consenti à la société Aquamondo, aux droits de laquelle vient aujourd'hui la société Maisons du Monde, un bail commercial portant sur un bâtiment d'une superficie d'environ 1 776 m² Shon (dont 1 700 m² de surface de vente) édifié sur un terrain de 4 440 m² situé sur la Commune de Barentin ([Adresse 6].

Ce bail a été conclu pour une durée de 9 années, devant commencer à compter de la date de livraison du bâtiment moyennant un loyer annuel de 240 000 euros HT assorti d'une clause de variation à l'expiration de chaque période annuelle en fonction de la variation de l'indice du coût de la construction publié par l'Insee.

Par un avenant du 26 février 2008, les parties ont précisé que le local est d'une superficie d'environ 1 708 m² Shon (dont 1 700 m² de surface de vente).

Par un avenant du 6 août 2008, les parties ont fixé la date de prise d'effet du bail au 6 août 2008.

Le bailleur est intervenu à l'acte de cession du droit au bail à la société Maisons du Monde du 26 juillet 2011.

Le 6 août 2014, le loyer annuel s'élevait à la somme de 263 572,84 euros HT.

Par acte d'huissier du 6 août 2014, la société Maisons du Monde a présenté une demande de révision triennale, sollicitant la fixation du loyer annuel à la somme de 195 000 euros HT/HC à compter de cette date.

Par lettre recommandée du 30 avril 2015, elle a notifié un mémoire préalable à la SCI Matthias en vue de la fixation du loyer révisé à la somme de 136 080 euros HT.

Par décision du 17 mars 2016, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Rouen a ordonné une expertise confiée à Monsieur [H] avec la mission notamment, d'estimer la valeur locative des locaux à la date du 6 août 2014.

Par ordonnance du 15 décembre 2016, le juge des loyers commerciaux a précisé que la mission confiée à l'expert comporte celle de déterminer si les facteurs locaux de commercialité ont diminué au 6 août 2014 au point d'entraîner une variation de plus de 10 % de la valeur locative par rapport au loyer du bail révisé.

Par ordonnance du 16 mai 2019, un nouvel expert a été désigné en la personne de Monsieur [X].

Monsieur [X] a déposé son rapport le 18 mars 2020.

Les parties ont formulé leurs demandes après expertise par mémoires des 21 septembre 2021 pour la société Maisons du Monde et 12 mai 2021 pour la SCI Matthias.

Par jugement du 24 février 2022, le juge des loyers commerciaux a :

- dit n'y avoir lieu à déplafonnement du loyer révisé à compter du 6 août 2014,

- fixé le loyer annuel révisé au 6 août 2014 à la somme de 263 572,84 euros hors charges et hors taxes,

- débouté la société Maisons du Monde France de l'ensemble de ses demandes,

- condamné la société Maisons du Monde France à payer à la SCI Matthias la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire du présent jugement,

- rejeté tout autre demande,

- condamné la société Maisons du Monde France aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais d'expertise judiciaire.

La société Maisons du Monde France a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 6 septembre 2022.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 juin 2023.

EXPOSE DES PRETENTIONS

Vu les conclusions du 2 juin 2023, auxquelles il est renvoyé pour exposé des prétentions et moyens de la société Maisons du Monde France qui demande à la cour de :

Réformer le jugement du jugement du 24/02/2022 rendu sous le RG N° 15/05095 en ce qu'il a :

- dit n'y avoir lieu à déplafonnement du loyer révisé à compter du 6 août 2014,

- fixé le loyer annuel révisé au 6 août 2014 à la somme de 263 572,84 euros hors charges et hors taxes,

- débouté la société Maisons du Monde France de l'ensemble de ses demandes, savoir: la fixation du loyer annuel révisé à la somme de 111 160 euros HT à compter du 6 août 2014 et la condamnation de la société Matthias à lui rembourser le trop versé de loyer à compter du 6 août 2014, avec intérêts au taux légal à compter du 6 août 2014 et capitalisation annuel, outre une indemnité au titre des frais irrépétibles et les dépens ;

- condamné la société Maisons du Monde France à payer à la SCI Matthias la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à supporter les entiers dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire ;

Fixer le loyer annuel révisé à la somme de 111 160 euros H.T. à compter du 6 août 2014 ;

Subsidiairement, désigner tel expert qu'il plaira à la cour avec la mission d'évaluer la valeur locative de marché au 6 août 2008,

Condamner la société Matthias à rembourser à Maisons du Monde le trop versé de loyer à compter du 6 août 2014 avec intérêts au taux légal à compter du 6 août 2014 et capitalisation annuelle,

Débouter la SCI Matthias de l'ensemble de ses demandes,

Condamner la SCI Matthias à payer à Maisons du Monde la somme de 7 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamner le SCI Matthias en tous les dépens.

Vu les conclusions du 2 mars 2023, auxquelles il est renvoyé pour exposé des prétentions et moyens de la SCI Matthias qui demande à la cour de :

- constater que n'est pas rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative,

- débouter la société Maisons du Monde France de l'ensemble de ses demandes en ce compris la nouvelle demande d'expertise judiciaire,

Par conséquent,

- confirmer dans toutes ses dispositions le jugement rendu le 24 février 2022 par le tribunal judiciaire de Rouen sous le numéro RG 15/05095,

Y ajoutant,

- condamner la société Maisons du Monde France à payer à la SCI Matthias la somme de 7 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société Maisons du Monde France aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la valeur locative du local commercial

Moyens des parties

La société Maisons du Monde soutient que :

* le local qu'elle exploite est situé [Adresse 7], un axe circulaire à sens unique ; la présence de commerces ouverts au public est déterminante dans le flux de chalands ;

* la modification matérielle notable des facteurs locaux de commercialité est caractérisée par le changement des accès au magasin Kiabi et par la fermeture de nombreux commerces ;

* la surface pondérée du local est d'environ 1 512 m² ; le bail a été consenti moyennant un prix du m² pondéré de 158,73 euros qui correspondait à la valeur locative du marché de l'époque ;

* l'expert judiciaire, Monsieur [X] propose de retenir un calcul sans pondération : le prix de référence initial est de 146.70 euros/m² si l'on raisonne avant habillage et 151.13 euros/m² si l'on raisonne après habillage ; le prix du marché n'est pas de plus de 70 euros ;

* l'expert aurait dû, comme cela lui avait été demandé rechercher la valeur locative de début de bail le 6 août 2008.

La SCI Matthias réplique que :

* Monsieur [U], expert amiable n'a pas constaté de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité entre le 6 août 2008 et le 6 août 2014 ;

* l'expert judiciaire vise un constat d'huissier de janvier 2015 qui ne peut pas être retenu pour estimer les facteurs locaux de commercialité entre ces deux dates ; les informations de l'expert sont peu précises ; il n'est pas démontré que la modification des accès du magasin Kiabi ait eu lieu pendant la période de référence ni qu'il y ait eu, au 6 août 2014, plus d'enseignes fermées qu'au début de la période de référence en 2008 ;

* la locataire soutenait, avant l'expertise, que la valeur locative au 6 août 2008 serait égale au loyer contractuel de 240.000 euros par an en principal ce qui n'est pas étayé ; en retenant ce montant comme valeur locative, cette dernière n'a manifestement pas varié de plus de 10 % entre 2008 et 2014 ;

* les grandes surfaces commerciales, groupées en sortie d'agglomération sur des axes routiers passants, liées ou non à une galerie marchande, sont valorisées au mètre carré sans pondération ;

* Monsieur [X] évalue sans justification particulière, la diminution du loyer à 15 % ; son rapport du 18 mars 2020 ne peut pas être pris en compte.

Réponse de la cour

En application des dispositions de l'article L 145-33 du code de commerce, le montant du loyer révisé doit correspondre à la valeur locative.

Aux termes de l'article L 145-38 alinéa 3 du code de commerce dans sa version applicable au présent litige : ''Par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction ou s'il est applicable, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux mentionné aux premier alinéa de l'article L 112-2 du code de commerce, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer.''

Aux termes de l'article R 145-6 du code de commerce : ''Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.''

La société Maisons du Monde expose que son choix d'installation s'est porté [Adresse 7] sur cet axe circulaire à sens unique où la présence de commerces ouverts au public est déterminante dans le flux de chalands et indispensable lorsque le commerce est situé dans une zone commerciale située en périphérie et que pour être attractive une zone commerciale doit être composée de commerces divers et variés.

Elle a pris à bail en 2011 des locaux situés dans la zone commerciale de la Carbonnière, l'expert judiciaire, Monsieur [X], précisant que les enseignes Castorama, Alinéa et Decathlon s'y sont implantées en 2007 et que le local occupé par Maisons du Monde est situé [Adresse 7] qui est circulaire et à sens unique et qui se divise sur sa droite avec la [Adresse 10].

Aux termes de l'avenant du 6 août 2008 et du bail commercial initial du 8 mars 2007 le loyer annuel a été fixé à 240 000 euros HT assorti d'une clause de variation à l'expiration de chaque période annuelle en fonction de la variation de l'indice du coût de la construction publié par l'Insee.

Le 6 août 2014, le loyer annuel s'élevait à la somme de 263 572,84 euros HT.

Les parties s'accordent sur la période à prendre en considération se situant entre le 6 août 2008 et le 6 août 2014.

La modification des facteurs locaux de commercialité doit être matérielle et doit avoir entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative.

S'agissant des modifications matérielles des facteurs locaux de commercialité, la société Maisons du Monde qui allègue à ce titre le changement des accès au magasin Kiabi et la fermeture de nombreux commerces doit démontrer que lesdites modifications se sont produites durant la période de référence ci-dessus citée.

Il ressort du procès-verbal du 23 janvier 2015 dressé par Maître [D] huissier de justice à [Localité 9] qui a procédé à des captures d'écran sur le site ''Google Street View'' de prises de vue datant du mois d'août 2013 qu'à cette période les accès au magasin à l'enseigne Kiabi se faisaient uniquement par le [Adresse 7] sans communication avec la départementale D 6015. Ainsi contrairement à ce que soutient la locataire, ce procès-verbal ne démontre pas l'existence d'accès au magasin Kiabi par la départementale D 6015 en août 2013. Au contraire, les images 17 à 20 annexées à l'acte montrent l'absence d'accès à ce magasin par cette route. Par un second procès-verbal du 26 janvier 2015, l'huissier de justice a constaté en se rendant sur les lieux un nouvel accès à ce magasin par la Départementale 6015. Le nouvel accès est donc intervenu entre le mois d'août 2013 et le 26 janvier 2015 sans que la société Maisons du Monde ne démontre que cette modification est intervenue avant le 6 août 2014 ce qui n'a pas été constaté par l'huissier de justice pas plus que par Monsieur [X], expert judiciaire.

Il s'ensuit que la modification matérielle des accès au magasin Kiabi a pu intervenir après le 6 août 2014 et que dès lors, il n'est pas démontré qu'elle est intervenue durant la période de référence.

S'agissant de la fermeture de locaux, le 26 janvier 2015, l'huissier de justice a constaté que huit locaux étaient fermés [Adresse 10] et [Adresse 7] ce que l'expert judiciaire, Monsieur [X], a repris à son compte en indiquant le 20 mars 2020, en réponse au dire du conseil de la SCI Matthias, que compte tenu du nombre relevé par l'huissier de justice, ces fermetures ne sont pas toutes intervenues après le 6 août 2014.

Il ressort des informations recueillies auprès du site ''infogreffe'' par la société Maisons du Monde que seuls les magasins Cuisine Aubert situé [Adresse 1] et Tousalon situé [Adresse 2] ont fermé avant le 6 août 2014. Il ressort des autres fiches produites que la fermeture des enseignes Univers du Sommeil, Pneus et Accessoires, le Faillitaire, Mobilier de France est intervenue après le 6 août 2014. Par ailleurs les prises de vue datées du mois d'août 2013 (mention au pied de la photo sur le côté gauche) produites par la société Maisons du Monde en pièce 11 ne permettent pas de retenir que les locaux qui y sont illustrés étaient fermés.

Si l'expert judiciaire, Monsieur [X], retient dans son rapport un déclin des facteurs locaux de commercialité du fait de la fermeture d'un nombre important de commerces à proximité de Maisons du Monde, il ressort du paragraphe précédent qu'il est démontré que seuls deux locaux ont effectivement fermé durant la période de référence ce qui doit être rapproché de l'avis du 18 novembre 2014 de Monsieur [U], expert amiable de la SCI Matthias qui n'a pas relevé pour sa part d'événement particulier dans cette zone, étant constant que cet avis a été donné à une date proche de la fin de la période de référence à prendre en considération.

Par ailleurs, la société Maisons du Monde ne verse aucun élément quant à l'influence et à l'incidence de ces fermetures sur son activité entre le 6 août 2008 et le 6 août 2014 alors qu'au contraire l'expert judiciaire a retenu un nombre de places de stationnement insuffisant par rapport à la surface de vente témoignant ainsi de sa fréquentation.

Le rapport de Monsieur [H], premier expert judiciaire, quoique jugé inexploitable par le premier juge mais cité par les deux parties, ne contient pas d'élément daté de locaux fermés avant le 6 août 2014 dès lors qu'il évoque dans ce rapport du 31 août 2017, ''la situation locative en 2014'' sans être plus précis.

La vacance démontrée avant le 6 août 2014 de seulement deux enseignes à proximité du magasin Maisons du Monde qui est situé dans une zone commerciale importante où la plupart des enseignes sont présentes comme relevé par Monsieur [X] est insuffisante à caractériser une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité entre le 6 août 2008 et le 6 août 2014

Les demandes d'expertise peuvent être présentées en tout état de cause. Mais dès lors que la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité durant la période de référence n'est pas démontrée par la société Maisons du Monde, il n'y a pas lieu de s'interroger sur le point de savoir si elle a entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative de sorte qu'il convient de rejeter la demande subsidiaire de l'appelante tendant à ce qu'une expertise soit ordonnée sur la valeur locative de marché le 6 août 2008.

Par conséquent le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute la société Maisons du Monde France de sa demande d'expertise,

Condamne la société Maisons du Monde France aux dépens de l'appel,

Condamne la société Maisons du Monde France à payer à la SCI Matthias la somme de 2000 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés en appel.