CA Paris, Pôle 5 ch. 3, 20 juin 2024, n° 21/11101

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé du 12 octobre 2009, la SCI BDMP a donné à bail à la société Anael des locaux d'une surface de 400 m2 situés 19 avenue Gallieni à Épinay-sur-Seine (93) moyennant un loyer annuel de 66.000 € hors taxes et hors charges pour y exploiter une activité de restaurant.

Suivant acte sous seing privé en date du 20 novembre 2009, la société Anael a cédé son droit au bail à la société Distrigallieni avec l'accord du bailleur.

Un changement de destination des locaux a été autorisé par le bailleur afin que le preneur y exploite un supermarché. C'est à ce titre qu'une déclaration préalable de travaux a été déposée à la Mairie d'[Localité 10] en date du 30 juin 2009 par le maître d'ouvrage la société Leader price expansion.

Puis par acte sous seing privé en date du 04 mai 2012, la société Distrigallieni a cédé son fonds de commerce à la société Gallieni dist.

Par acte du 5 novembre 2013, la SCI BDMP a fait délivrer à la société Gallieni dist un commandement de payer la somme de 55 139,61 €.

Suivant saisine du juge des référés par ce même bailleur, une ordonnance du 04 avril 2014 a notamment :

- accordé rétroactivement des délais de paiement à la société Gallieni dist jusqu'au 05 mars 2014 ;

- suspendu les effets de la clause résolutoire ;

- constaté qu'au 5 mars 2014 la société Gallieni dist a apuré les causes du commandement et l'arriéré locatif, sans les charges, de sorte que la clause résolutoire est réputée ne jamais avoir joué ;
- dit n'y avoir lieu à référé sur les charges et pénalités de retard.

La SCI BDMP a de nouveau fait délivrer par acte du 03 juillet 2014 un commandement de payer la somme de 84.172,68 €, dont 69.799,70 € de loyers et charges impayées. Par une ordonnance du juge des référés du 04 février 2015, confirmée par un arrêt de la cour d'appel de Paris en date du 03 novembre 2016, la clause résolutoire du bail a été déclarée acquise et l'expulsion de la société Gallieni dist des locaux ordonnée, la cour ayant condamné solidairement la société Gallieni dist et la société Distrigallieni à payer à la SCI BDMP la somme provisionnelle de 58.922,65 € pour la période du 1er janvier 2014 au 31 mars 2015.

Un arrêté préfectoral du 10 février 2015 a ordonné la fermeture provisoire du magasin exploité par la société Gallieni dist. La SCI BDMP a fait délivrer à la société Gallieni dist un commandement de quitter les lieux en date du 13 avril 2015 suivi d'un procès-verbal de reprise en date du 22 avril 2015.

Une ordonnance du juge des référés rendue le 27 mars 2015 a fait droit à la demande d'expertise de la société Gallieni dist suite à des désordres qu'elle imputait au bailleur. Par une ordonnance du 19 octobre 2015, le juge des référés a rendu commune l'ordonnance précitée à la société Anael. Le rapport a été déposé le 31 juillet 2017.

Suivant acte sous seing privé en date du 1er septembre 2016, la société Gallieni dist a cédé sa créance à la SASU Groupe Hami. La société Gallieni dist a été placée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Bobigny du 28 septembre 2016. La cession de créance a été signifiée à la SCI BDMP par acte du 23 septembre 2016.

Par acte d'huissier du 12 octobre 2017, la SASU Groupe Hami, venant aux droits de la société Gallieni Dist, a fait assigner la SCI BDMP ainsi que les sociétés Distrigallieni et Leader price expansion en résiliation du bail et paiement de dommages et intérêts en réparation du préjudice qu'elle allègue.

La société BDMP a saisi le tribunal de commerce aux fins de voir désigner un mandataire ad litem, avec pour mission de valablement représenter la société Gallieni Dist en justice. Par ordonnance du 03 mai 2018, ledit tribunal a désigné Maître [W] en qualité de mandataire ad litem avec pour mission de représenter la société Gallieni Dist, cette ordonnance précisant qu'un jugement dudit tribunal en date du 24 novembre 2017 a prononcé la clôture pour insuffisance d'actif à l'encontre de la société Gallieni Dist.

Suivant exploit d'huissier en date du 3 avril 2019, la SCI BDMP a fait assigner en intervention forcée Maître [W] es qualités de mandataire ad hoc de la société Gallieni Dist.

Suite à une transmission universelle de patrimoine intervenue le 30 octobre 2018, la SAS société financière de gestion et de participation, venant aux droits de la société Distrigallieni est intervenue volontairement à la procédure.

Par jugement du 11 mai 2021, le tribunal judiciaire de Bobigny a :

- déclaré irrecevables les demandes formées à l'encontre de la société Distrigallieni ;

- déclaré la SCI BDMP irrecevable à soulever la nullité de la cession de créance ;

- déclaré la SASU Groupe Hami irrecevable à agir en résolution du bail commercial conclu entre la société Gallieni dist et la SCI BDMP ;

- débouté la SCI BDMP de sa demande tendant à déclarer la SASU Groupe Hami irrecevable à agir ;

- débouté la SASU Groupe Hami de ses demandes indemnitaires ;

- débouté la SCI BDMP de sa demande indemnitaire au titre de l'occupation privative d'un terrain par les condenseurs ;

- débouté la SCI BDMP de sa demande indemnitaire au titre du trouble de jouissance ;

- fixé au passif de la liquidation judiciaire de la société Gallieni dist, représentée par Maître [W], la somme de 26.526 € TTC au titre des loyers, indemnités, et taxes dues au 22 avril 2015 à la SCI BDMP, avec intérêt au taux légal à compter du jugement ;

- condamné solidairement la SAS société financière de gestion et de participation venant aux droits de la société Distrigallieni au paiement de cette somme ;

- débouté la SCI BDMP du surplus de ses demandes au titre des loyers, charges, taxes, indemnités et majoration ;

- débouté la SCI BDMP de sa demande au titre du paiement des taxes foncières pour les années 2016 à 2018 ;

- débouté la SCI BDMP de sa demande indemnitaire au titre du manque à gagner des loyers non perçus du fait des opérations d'expertise ;

- fixé au passif de la liquidation judiciaire de la société Gallieni dist représentée par Maître [W] la somme de 8.500 € HT au titre des condenseurs au profit de la SCI BDMP ;

- condamné solidairement la SAS société financière de gestion et de participation venant aux droits de la société Distrigallieni au paiement de cette somme ;

- fixé au passif de la liquidation judiciaire de la société Gallieni dist représentée par Maître [W] la somme de 2 318,31 € TTC au titre des frais de travaux suite au dégât des eaux au profit de la SCI BDMP ;

- débouté la SCI BDMP de sa demande de condamnation de la SAS société financière de gestion et de participation au paiement solidaire de cette somme au titre de la garantie du cédant ;

- fixé au passif de la liquidation judiciaire de la société Gallieni dist représentée par Maître [W] la somme de 45.000 € HT au titre des frais de remise en état au profit de la SCI BDMP ;

- condamné solidairement la SAS société financière de gestion et de participation venant aux droits de la société Distrigallieni au paiement de cette somme ;

- condamné la SASU Groupe Hami à payer à la société Sofigep, la société Leader price expansion et à la SCI BDMP la somme de 5.000 € chacune en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- fixé la somme de 5.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile au passif de la liquidation de la société Gallieni dist représentée par Maître [W] au profit de la SCI BDMP ;

- condamné in solidum la SAS société financière de gestion et de participation au paiement de cette somme ;

- débouté les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires ;

- condamné la SASU Groupe Hami aux dépens, avec recouvrement direct conformément à l'article 699 du code de procédure civile pour ceux des dépens avancés par Maître [K] [S] pour le compte des sociétés la SAS société financière de gestion et de participation et Leader price expansion, en ce compris les frais d'expertise ;

- ordonné l'exécution provisoire.

Par déclaration du 14 juin 2021, la SASU Groupe Hami a interjeté appel partiel de ce jugement.

Par conclusions déposées le 13 décembre 2021, la SCI BDMP a interjeté appel incident partiel du jugement.

Par conclusions déposées le même jour, la SAS société financière de gestion et de participation et la société Leader price expansion ont interjeté appel incident partiel du jugement.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 28 février 2024.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Vu les conclusions déposées le 11 mars 2022, par lesquelles la SASU Groupe Hami, appelante, demande à la Cour de :

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré la SCI BDMP irrecevable à soulever la nullité de la cession de créance ;

- infirmer partiellement le jugement dont appel en ce qu'il a :

* déclaré la SASU Groupe Hami irrecevable à agir en résolution du bail commercial conclu entre la société Gallieni dist et la SCI BDMP ;

* débouté la SASU Groupe Hami de ses demandes indemnitaires ;

* condamné la SASU Groupe Hami à payer à la SAS société financière de gestion et de participation, la société Leader price expansion et la SCI BDMP la somme de 5.000 € chacune en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

* condamné la SASU Groupe Hami aux dépens, avec recouvrement direct conformément à l'article 699 du code de procédure civile pour ceux des dépens avancés par Maître [K] [S] pour le compte des société Sogirep et Leader price expansion, en ce compris les frais d'expertise.

Et statuant à nouveau :

- prononcer la résolution du bail commercial en date du 12 octobre 2009 conclu entre la société Gallieni dist et la SCI BDMP aux torts et griefs du bailleur ;

- subsidiairement, constater que la SCI BDMP engage sa responsabilité contractuelle envers la SASU Groupe Hami venant aux droits de la société Gallieni dist ;

- constater que la SAS société financière de gestion et de participation venant aux droits de la société Distrigallieni engage sa responsabilité contractuelle ;

- constater que la société Leader price expansion engage sa responsabilité délictuelle ;

En conséquence,

- condamner solidairement la SCI BDMP, la SAS société financière de gestion et de participation venant aux droits de la société Distrigallieni et la société Leader price expansion à payer à la SASU Groupe Hami venant aux droits de la société Gallieni dist, à titre de dommages et intérêts :

- la somme de 173.000 € en réparation du préjudice d'exploitation économique de la société Gallieni dist ;

- la somme de 300.000 € en remboursement de la perte de son fonds de commerce ;

Et ce avec intérêt au taux légal à compter du 09 octobre 2017, date de la saisine des juges de première instance ;

- condamner solidairement la SCI BDMP, la SAS société financière de gestion et de participation venant aux droits de la société Distrigallieni et la société Leader price à payer à la SASU Groupe Hami venant aux droits de la société Gallieni dist, à titre de dommages et intérêts, la somme de 206.874 € en réparation de son préjudice de jouissance ;

- débouter la SCI BDMP, la SAS société financière de gestion et de participation venant aux droits de la société Distrigallieni et la société Leader price de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions y compris au titre de l'appel incident ;

- condamner tous succombant à verser à la SASU Groupe Hami la somme de 15.000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- les condamner aux entiers dépens, incluant la procédure de référé, et la présente procédure ainsi que les frais d'expertise, dont distraction au profit de la Me Matthieu Boccon gibod de la société Lexavoue Paris-Versailles, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile ;

- subsidiairement, réduire le montant de l'article 700 du code de procédure civile alloué aux défenderesses en première instance.

Vu les conclusions déposées le 03 mars 2022, par lesquelles la SCI BDMP, intimée à titre principal et appelante à titre incident, demande à la Cour de :

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la SASU Groupe Hami de ses prétentions ;

Statuant à nouveau,

- juger la SASU Groupe Hami irrecevable à agir au titre de l'effet relatif des contrats ;

- juger que la cession de créance établie par la société Gallieni dist au profit de la SASU Groupe Hami a été faite en période suspecte en violation des droits de la SCI BDMP et doit être déclarée de ce fait nulle et de nul effet ;

- juger que la SCI BDMP n'a commis aucun manquement aux dispositions du bail en sa qualité de bailleur ;

- juger que la SCI BDMP ne saurait être tenue responsable des désordres invoqués par la société Gallieni dist ;

- juger que la société Gallieni dist ne justifie d'aucun préjudice ;

- juger que les sociétés Gallieni dist et Distrigallieni n'ont pas remis les lieux en l'état ;

- juger les manquements de la société Gallieni dist en sa qualité de preneur, en ce qu'elle ne s'est pas acquittée des loyers et charges lui incombant ;

- juger que la société Distrigallieni est solidaire des engagements de la société Gallieni dist ;

- juger que la SAS société financière de gestion et de participation est indéfiniment solidaire des dettes de la société Distrigallieni ;

- juger que les sociétés Gallieni dist, Distrigallieni ont manqué à leurs obligations au titre des condenseurs ;

- juger que les sociétés Leader price expansion et Distrigallieni n'ont pas réalisé les travaux leur incombant dans les règles de l'art ;

En conséquence,

Faisant droit à l'appel incident de la SCI BDMP,

- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions indemnitaires au profit de la SCI BDMP ;

- condamner solidairement Maître [W] ès qualités, la société Distri gallieni et la SAS société financière de gestion et de participation à verser à la SCI BDMP :

* 55.357,14 € au titre des loyers et charges impayées ;

* 65.138,35 € au titre de la taxe foncière ;

- condamner solidairement Maître [W] ès-qualités, la société Distri gallieni, la SAS société financière de gestion et de participation et la société Leader price expansion à verser à la SCI BDMP :

* 210.600 € TTC au titre du manque à gagner ;

* 96.000 € TTC au titre de la prise en charge des condenseurs ;

* 43.092 € TTC au titre de l'occupation privative de la propriété de la SCI BDMP ;

* 15.000 € au titre du trouble de jouissance ;

* 437.400 € TTC au titre des travaux de remise en état ;

* 2.326,07 € TTC au titre du remboursement des frais de travaux réalisés par la SCI BDMP ;

- ordonner la compensation des sommes éventuellement mises à la charge de la SCI BDMP ;

En toutes hypothèses,

- condamner la SASU Groupe Hami, la SAS société financière de gestion et de participation, Maître [W] ès-qualités et Leader price expansion au paiement de la somme de 15.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Vu les conclusions déposées le 11 mars 2022, par lesquelles la SAS société financière de gestion et de participation et la société Leader price expansion, intimées à titre principal et appelantes à titre incident, demandent à la Cour de :

- juger la SASU Groupe Hami mal fondée en son appel et la débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

- subsidiairement, juger la demande d'indemnisation d'un préjudice de jouissance de 206.874 € irrecevable car présentée pour la première fois devant la Cour ;

- juger les sociétés Sofigep et Leader price expansion recevables en leur appel incident ;

- y faire droit et infirmer le jugement en ce qu'il a jugé les demandes de la SASU Groupe Hami recevables ;

- statuant à nouveau, juger les demandes de la SASU Groupe Hami irrecevables pour défaut de qualité à agir ;

- subsidiairement, ordonner la compensation entre toute somme allouée à la SASU Groupe Hami et les sommes réglées en qualité de garant de Gallieni dist soit 64.278,35 € en exécution de l'ordonnance du 04 février 2015 et 85.026 € réglée en exécution du jugement entrepris ;

- subsidiairement, condamner la SCI BDMP à garantir les sociétés Sofigep venue aux droits de la société Distrigallieni et Leader price expansion de toutes condamnations éventuelles prononcées au profit de la société Groupe hami en principal, intérêts et frais ;

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné solidairement la société Sofigep au paiement des sommes suivantes au profit de la SCI BDMP :

- 26.526 € TTC au titre des loyers, indemnités et taxes dues au 22 avril 2015 avec intérêts au taux légal à compter du jugement

- 8.500 € HT au titre des condenseurs

- 45.000 € HT au titre des frais de remise en état

- 5.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile

- statuant à nouveau, débouter la SCI BDMP de toutes ses demandes dirigées contre les sociétés Sofigep et Leader price expansion, y compris celles formulées en appel ;

- condamner tous succombants aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître [V] [K] [S] et à payer à la société Sofigep et à la société Leader price expansion la somme de 20.000 € chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- confirmer le jugement pour le surplus.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie à leurs conclusions, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

Par message RPVA adressé aux parties le 02 avril 2024, la cour a sollicité leurs observations avant le 30 avril 2024 sur la conformité des demandes de condamnation pécuniaire de Maître [W] ès qualités formulées par la SCI BDMP alors que la société Gallieni Dist est en liquidation judiciaire depuis le 28 septembre 2016, prohibant ainsi au visa de l'article L. 622-22 du code de commerce, toute condamnation pécuniaire de la société Gallieni Dist, et ne permettant des actions tendant uniquement à la constatation de créances et à la fixation de leur montant, et que le mandataire judiciaire ne saurait être « condamné » au paiement de diverses sommes au titre de ces dispositions légales.

Par message RPVA reçu le 30 avril 2024, la SCI BDMP soutient n'avoir pas été tenue informée de la procédure collective, afin de la priver d'exercer ses droits, tout en organisant, par la cession de créances au bénéfice de la SASU Groupe Hami, une action à son encontre, en fraude et en violation du principe d'égalité des créanciers à la procédure.

Elle relève que Maître [W] intervient à la procédure non pas en qualité de liquidateur de la société GALLIENI DIST, pour laquelle les opérations de liquidation sont intervenues, mais en qualité de mandataire ad hoc pour valablement représenter la société à la procédure et que c'est donc à ce titre que la SCI BDMP a sollicité la condamnation de Maître [W] en qualité de mandataire ad hoc de la société GALLIENI DIST et non la fixation au passif d'une procédure qui est clôturée.

Enfin, la SCI BDMP souligne qu'il appartient seulement à la juridiction saisie de se prononcer d'office sur l'existence et le montant de celle-ci, peu important que les conclusions du créancier poursuivant tendent à une condamnation du débiteur au paiement.

SUR CE,

1. Sur la recevabilité de la SASU Groupe Hami, venant aux droits de la société Gallieni Dist, en ses demandes et de la SCI BDMP

Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

- Sur la recevabilité de la SCI BDMP en sa demande de nullité de cession de créance

En vertu de l'article L. 632-1 du code de commerce, sont nuls, lorsqu'ils sont intervenus depuis la date de cessation des paiements, les actes suivants :

1° Tous les actes à titre gratuit translatifs de propriété mobilière ou immobilière ;

2° Tout contrat commutatif dans lequel les obligations du débiteur excèdent notablement celles de l'autre partie ;

3° Tout paiement, quel qu'en ait été le mode, pour dettes non échues au jour du paiement.

L'article L. 632-4 du même code dispose quant à lui que l'action en nullité est exercée par l'administrateur, le mandataire judiciaire, le commissaire à l'exécution du plan ou le ministère public et a pour effet de reconstituer l'actif du débiteur.

Aux termes du jugement querellé, le premier juge a déclaré la SCI BDMP irrecevable en sa demande de nullité du contrat de cession de créances intervenu le 1er septembre 2016 entre la société Gallieni dist, représentée par Maître [W], et la SASU Groupe Hami, après avoir considéré, au visa de l'article L. 632-4 du code de commerce, que l'exercice de cette action était limité aux personnes nommément désignées par cette disposition, au rang desquelles ne figurait pas la SCI BDMP.

La SCI BDMP sollicite l'infirmation du jugement querellé de ce chef, en arguant que la cession de créances litigieuse aurait été réalisée en période suspecte en violation de ses droits, justifiant de la voir déclarée nulle et de nul effet.

La SASU Groupe Hami, venant aux droits de la société Gallieni Dist sollicite quant à elle la confirmation du jugement attaqué de ce chef, en arguant pour l'essentiel qu'aux termes de l'article L. 632-4 du code de commerce, seuls l'administrateur, le mandataire judiciaire et le commissaire à l'exécution du plan sont fondés à agir en nullité des actes visés par l'article L. 632-1 du code de commerce, de sorte que le tribunal judiciaire et la cour d'appel sont incompétents pour connaître de l'action en nullité de la cession de créance formée par la SCI BDMP, qui se trouve dépourvue de qualité à agir.

Au cas d'espèce, c'est par des motifs dont la pertinence en cause d'appel n'a pas été altérée et que la cour adopte que le premier juge a ainsi statué, en se bornant à appliquer les dispositions des articles L. 632-1 et L. 632-4 du code de commerce, qui n'attribuent qualité pour agir en nullité d'un acte intervenu en période suspecte qu'à une liste limitée de personnes, dont ne fait pas partie la SCI BDMP.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a déclaré la SCI BDMP irrecevable en sa demande de nullité du contrat de cession de créances intervenu le 1er septembre 2016 entre la société Gallieni dist et la SASU Groupe Hami, pour défaut de qualité à agir.

- Sur la recevabilité de la SASU Groupe Hami, venant aux droits de la société Gallieni Dist, en sa demande de résolution du bail commercial conclu entre la SCI BDMP et la société Gallieni dist, représentée par Maître [W]

En vertu de l'article 1165 du code civil, dans sa version antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016, applicable au présent litige, les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes et ne nuisent point au tiers, et ne lui profitent que dans le cas prévu par l'article 1121 dudit code.

Par application de l'article 1689 du code civil, dans sa version antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016, applicable au présent litige, dans le transport d'une créance, d'un droit ou d'une action sur un tiers, la délivrance s'opère entre le cédant et le cessionnaire par la remise du titre, le cessionnaire n'étant saisi à l'égard des tiers que par la signification du transport faite au débiteur, la vente ou cession d'une créance comprenant les accessoires de la créance, tels que caution, privilège et hypothèque.

Aux termes du jugement entrepris, le premier juge a déclaré la SASU Groupe Hami, venant aux droits de la société Gallieni Dist, irrecevable à agir en résolution du bail commercial, mais recevable dans le surplus de ses demandes, après avoir relevé que cette demande ne repose aucunement sur l'objet de la cession ou sur un accessoire de ladite créance mais sur l'exécution du contrat de bail qui est hors du champ contractuel de la cession de créances, de sorte que la SASU Groupe Hami n'a pas qualité à agir faute d'avoir reçu pouvoir par la société GALLIENI DIST de le faire.

La SASU Groupe Hami, venant aux droits de la société Gallieni Dist, sollicite l'infirmation du jugement querellé de ce chef, en arguant en substance qu'aux termes de l'acte de cession de créance à la SASU Groupe Hami le 1er septembre 2016, cette dernière vient aux droits de la société Gallieni dist pour le recouvrement de la créance en cause et qu'il est de jurisprudence constante que la cession de créance emporte de plein droit transfert de tous les accessoires de ladite créance et notamment des actions en justice qui lui sont attachées, même des actions en responsabilité contractuelle.

La SCI BDMP sollicite quant à elle la confirmation du jugement entrepris de ce chef, en faisant valoir pour l'essentiel que la SASU Groupe Hami serait tierce au contrat de bail, de sorte qu'elle ne saurait être ni débitrice, ni créancière de la SCI BDMP conformément à l'effet relatif des contrats, alors que la cession de créance serait intervenue en fraude car elle a été conclue dans le cadre de la période suspecte de la société Gallieni dist, étant précisé que la cession porte sur une créance estimée à plus d'un million d' euros alors qu'elle a été cédée pour 10.000 € à l'un des associés de la société Gallieni dist, et a été faite après la radiation de la société Gallieni dist, de sorte que la radiation de la société ayant entraîné la perte de la personnalité morale rendant l'acte conclu nul, la cession ayant été réalisée de surcroît en période suspecte de sorte qu'elle est nulle au sens de l'article L. 632-1 du code de commerce.

La SAS société financière de gestion et de participation, venant aux droits de la société Distrigallieni, et la société Leader Price Expansion font valoir avoir bien soulevé dans le dispositif la fin de non-recevoir liée au défaut de qualité à agir de la SASU Groupe Hami relevant de l'article 122 du code de procédure civile et ce, en l'ensemble de ses demandes, la SASU Groupe Hami ne pouvant venir aux droits de la société Gallieni dist qui avait fait l'objet d'un jugement de liquidation judiciaire le 28 septembre 2016, son mandataire liquidateur, Maître [C] [W], ayant seul qualité pour engager des actions ou formuler des prétentions.

Elles ajoutent que la cession leur serait inopposable en ce que la créance visée dans l'acte concernerait exclusivement l'indemnisation des infiltrations par le bailleur, la SCI BDMP, débiteur cédé, que la cession de créance n'aurait pas été portée à leur connaissance et qu'à la date de la cession, l'expertise judiciaire ne concernait que les relations entre la société Gallieni dist et son bailleur, de sorte que la société Distrigallieni n'était pas mise en cause.

Subsidiairement, elles arguent que cette cession serait frauduleuse pour avoir été signée le 1er septembre 2016, soit quelques jours avant le jugement de liquidation judiciaire du 28 septembre 2016, pendant la période de cessation des paiements fixée rétroactivement au 28 mars 2015, par la représentante légale de la société Gallieni dist, condamnée par le tribunal de commerce de Bobigny le 27 septembre 2018 à une interdiction de gérer.

Au cas d'espèce, c'est par des motifs dont la pertinence en cause d'appel n'a pas été altérée et que la cour adopte que le premier juge a ainsi statué, après avoir tiré les conséquences juridiques du périmètre de la cession de créances intervenue entre la société Gallieni dist et la SASU Groupe Hami, contractuellement circonscrite à « la perte d'exploitation de son fonds de commerce depuis 2012 pour manquement par le débiteur cédé [la SCI BDMP] à l'exécution de ses obligations contractuelles » et excluant ainsi du champ de cette cession la demande en résolution du bail commercial entre la société Gallieni dist et la SCI BDMP, dès lors irrecevable à solliciter la résolution du bail.

Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu'il a déclaré la SASU Groupe Hami irrecevable en sa demande de résolution du bail, mais recevable en l'ensemble de ses autres demandes, qui rentrent dans le champ de l'acte de cession, et ce indépendamment de la question de l'opposabilité de la cession de créances à la SCI BDMP, informée de cette convention le 23 septembre 2016 par acte d'huissier, ou à la SAS société financière de gestion et de participation, venant aux droits de la société Distrigallieni.

2. Sur les demandes indemnitaires formées par la SASU Groupe Hami, venant aux droits de la société Gallieni Dist

Aux termes du jugement querellé, le premier juge a débouté la SASU Groupe Hami, venant aux droits de la société Gallieni Dist, de ses demandes indemnitaires tendant à la condamnation solidaire de la SCI BDMP, la société Leader Price Expansion et la SAS société financière de gestion et de participation, à lui verser 173.000 € en réparation de son préjudice économique et 300.000 € en remboursement de la perte de son fonds de commerce.

' Sur la responsabilité de la société Distrigallieni, aux droits de laquelle vient la SAS société financière de gestion et de participation

Aux termes de l'article 1147 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Aux termes du jugement querellé, le premier juge a débouté la SASU Groupe Hami, venant aux droits de la société Gallieni Dist, de ses demandes indemnitaires tendant à la condamnation solidaire de la SCI BDMP, la société Leader Price Expansion et la SAS société financière de gestion et de participation, à lui verser la somme de 173.000 € en réparation de son préjudice économique et celle de 300.000 € en remboursement de la perte de son fonds de commerce, après avoir relevé, au visa des articles 1240, 1147, 1720, 1721 et 1728 du code civil, s'agissant de la société Distrigallieni, aux droits de laquelle vient la SAS société financière de gestion et de participation, que la SASU Groupe Hami, venant aux droits de la société Gallieni Dist, échouait à établir une quelconque responsabilité contractuelle de la société Distrigallieni, preneuse et cédante du fonds de commerce vendu le 5 mai 2012 à la société Gallieni Dist, alors même qu'il résulte de l'article 15.2.1 de l'acte de cession de fonds de commerce, stipulation claire et non équivoque, que la société Gallieni Dist a accepté de prendre les lieux en l'état sans pouvoir demander aucune indemnité pour cause de vétusté ou de dégradation ou pour une autre cause, ne permettant ainsi pas à la SASU Groupe Hami, venant aux droits de la société Gallieni Dist, de venir reprocher un quelconque manquement du cédant au titre de l'état des locaux.

La SASU Groupe Hami, venant aux droits de la société Gallieni Dist, sollicite l'infirmation du jugement querellé en faisant valoir pour l'essentiel que la société Distrigallieni aurait réalisé des travaux sans vérifier l'état de la toiture et sans informer le bailleur de la nécessité de réaliser des travaux de réfection de la toiture, ce manquement ayant porté directement préjudice à l'acquéreur du fonds de commerce, la société Gallieni dist, de sorte que la responsabilité de la SAS société financière de gestion et de participation, venant aux droits de la société Distrigallieni, serait engagée.

La SAS société financière de gestion et de participation, venant aux droits de la société Distrigallieni, et la société Leader Price Expansion, contestent cette argumentation, en arguant principalement, s'agissant de la société Distrigallieni, qu'il existerait une clause de non-garantie figurant dans l'acte de cession du 4 mai 2012 et que la mention de l'achat en l'état excluait toute action contractuelle contre le cédant, la société Distrigallieni, l'expert ayant de surcroît commis des erreurs dans l'imputation des responsabilités, la SCI BDMP étant responsable des désordres dus à des non-conformités datant de la construction et à la vétusté des toitures et couvertures dans leur ensemble et la société Gallieni dist ayant concouru au dommage à hauteur de 50 % en ne respectant pas son obligation d'entretien régulier des gouttières et en ayant également refusé l'accès à ses locaux aux assureurs du bailleur, ce qui aurait aggravé son dommage.

La SAS société financière de gestion et de participation, venant aux droits de la société Distrigallieni et la société Leader Price Expansion relèvent par ailleurs que l'expert n'aurait pas apporté d'éléments établissant que l'état de la toiture aurait nécessité des réparations ou une réfection totale lors de la prise de possession des locaux en 2009 alors que l'ensemble des événements survenus après la cession du 4 mai 2012 ne saurait concerner la société Distrigallieni.

Subsidiairement, elle soulignent que les demandes de la SASU Groupe Hami, venant aux droits de la société Gallieni Dist, seraient infondées dans leur principe comme dans leur quantum, dès lors que sur le plan contractuel, aucune action ne peut être engagée contre elles conformément à la clause de non-garantie figurant dans l'acte de cession du 4 mai 2012 avec la prise du local et que sur le plan délictuel, la SASU Groupe Hami ne rapporterait pas la preuve d'un lien de causalité entre les fautes qu'elle leurs reproche et un préjudice lié à la perte du bail, étant précisé que la perte du bail serait due aux fautes de la société Gallieni dist sans que l'exception d'inexécution soit opposable aux concluantes.

Au cas d'espèce, c'est par des motifs exacts et pertinents, adoptés par la cour, que le premier juge a ainsi statué.

En effet, il est constant que par acte du 4 mai 2012, la société Distrigallieni, preneuse du local, a cédé à la société Gallieni Dist le fonds de commerce incluant le droit au bail, le contrat de cession de fonds stipulant en son article 15.2.1 que le cessionnaire s'est engagé à « prendre le fonds dans son état au jour de la date de signature du présent acte et plus généralement prendre le fonds avec les objets mobiliers, le matériel, les agencements et installations le garnissant, dans l'état où ils se trouvent, sans pouvoir exercer aucune réclamation ou demander aucune indemnité ou diminution de prix pour cause de vétusté, dégradations ou autres causes », cette clause contractuelle, claire et dénuée d'ambiguïté, excluant un quelconque engagement de responsabilité de la société Distrigallieni au titre de la cession du fonds de commerce, étant ajouté qu'il n'est pas établi que la cédante avait connaissance, au jour de la cession, de l'état de la toiture, de sorte qu'aucune faute contractuelle de la société Distrigallieni, en sa qualité de cédante du fonds de commerce, ne saurait être reconnue.

Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu'il a débouté la SASU Groupe Hami, venant aux droits de la société Gallieni Dist, de sa demande de dommages-intérêts à son encontre.

' Sur la responsabilité de la société Leader Price Expansion

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

Aux termes du jugement querellé, le premier juge a débouté la SASU Groupe Hami, venant aux droits de la société Gallieni Dist, de sa demande d'indemnisation à l'encontre de la société Leader Price Expansion, à défaut de caractériser une faute délictuelle de celle-ci, dès lors que :

- s'il résulte des conclusions du rapport de l'expert que la société Leader Price Expansion a réalisé des travaux de changement de destination des locaux pris à bail par la société Distrigallieni, travaux qualifiés d'envergure, sans s'assurer du bon état de la toiture, il ne peut cependant être reproché à la société Leader Price Expansion une quelconque responsabilité au titre de la bonne exécution et de l'achèvement des travaux déclarés alors que les travaux n'ont aucunement porté sur la toiture qui est à l'origine de l'ensemble des désordres, et que le rapport d'expertise révèle sans équivoque que l'origine des désordres ne provient pas des travaux entrepris par la société Leader Price Expansion qui ont consisté en des aménagements intérieurs du magasin en rez de chaussée et de ses annexes en étage partiel à l'exclusion de toute intervention sur la toiture. Si l'expert estime qu'il 'était du devoir, sinon du simple bon sens, des deux maîtres d'ouvrages successifs de s'assurer du hors d'eau de la toiture, alors qu'ils envisageaient et réalisaient des travaux intérieurs importants, transformant un restaurant en magasin', cette affirmation ne repose sur aucune disposition juridique imputable aux cédants du fonds de commerce et retirerait au bailleur la charge de son obligation de délivrance d'un local propre à y exercer une exploitation commerciale. Si effectivement il revient au preneur de signaler au bailleur l'état du gros oeuvre et de la nécessité d'entretenir ce qui relève de l'article 606 du code civil, soit en l'espèce la toiture, aucune pièce produite aux débats ne permet de considérer que la société SOFIGEP venant aux droits de la société Distrigallieni et la société Leader Price Expansion avaient connaissance de l'état dégradé de la toiture à l'origine des infiltrations, les premiers dégâts des eaux étant survenus postérieurement à la cession de fonds de commerce alors que les travaux ont été achevés trois ans auparavant. Si l'expert ajoute que l'état des couvertures n'a pu échapper à LEADER PRICE et les maîtres d'oeuvre qui ont réalisé les études et déposé la déclaration préalable, aucune pièce ne permet d'établir à la lecture des études que la toiture était dans un état dégradé et nécessitait de procéder à des travaux d'étanchéité dans le cadre des travaux entrepris,

- Il ne peut être tiré aucune conséquence du fait que les travaux ont été laissés inachevés à l'étage alors que cet inachèvement n'a entraîné aucune conséquence au titre des infiltrations et que la société GALLIENI DIST a acquis le fonds de commerce en pleine connaissance de cause suite à la visite des locaux,

- il ne peut être tiré aucune conséquence du courrier de la société PCV du 22 Juin 2016 adressé au bailleur indiquant en ces termes 'nous pensions qu'il suffirait de remplacer les tuiles existantes dont la plupart semblerait déjà avoir été changées' alors que l'expert a contradictoirement établi ses constatations sur l'origine des désordres et a exclu un problème d'étanchéité des tuiles. Par ailleurs le fait que cette société fasse état d'une verrière ancienne ne résulte que de ses propres déclarations non corroborées par des pièces objectives. Les photographies insérées dans les conclusions du bailleur ne permettent aucunement d'établir la présence d'une verrière alors qu'il a été procédé à des insertions de traits et de caractère pour matérialiser cette verrière sans que visuellement sa présence soit attestée. En tout état de cause l'expert a écarté comme origine des infiltrations les tuiles situées à l'endroit de l'hypothétique verrière. Enfin l'huissier, dans son procès-verbal de constat du 29 juin 2016, ne fait que reprendre les déclarations du bailleur sur l'existence de cette verrière qui aurait été bouchée par les sociétés DISTRIGALLIENI et LEADER PRICE EXPANSION, la modification de la place des condenseurs est complètement étrangère aux désordres constatés par l'expert, et l'allégation du bailleur en ce qu'une partie bois verticale située sur un pignon a été retirée et que cet endroit concentre la majorité des fuites est non démontrée et erronée au regard des constatations de l'expert.

La SASU Groupe Hami, venant aux droits de la société Gallieni Dist, laquelle sollicite l'infirmation du jugement entrepris de ce chef, expose en substance que la société Leader Price Expansion aurait commis une faute sur le fondement de l'article 1240 du code civil en ce qu'elle aurait réalisé des travaux sans vérifier leur bonne exécution et leur achèvement ainsi que des travaux de restructuration sans s'assurer préalablement du bon état des toitures.

La société Leader Price Expansion sollicite la confirmation du jugement entrepris de ce chef, en contestant toute faute contractuelle de sa part de nature à engager sa responsabilité.

Au cas d'espèce, c'est par des motifs dont la pertinence en cause d'appel n'a pas été altérée et que la cour adopte que le premier juge a ainsi statué.

En effet, si l'expert judiciaire a pu conclure que la société Leader Price Expansion avait réalisé des travaux de changement de destination des locaux pris à bail par la société Distrigallieni travaux qualifiés d'envergure, qui ont consisté en des aménagements intérieurs du magasin en rez-de-chaussée et de ses annexes en étage partiel à l'exclusion de toute intervention sur la toiture, et ce, sans s'assurer du bon état de la toiture, cette attitude de la société Leader Price Expansion ne saurait s'analyser en un comportement délictuel fautif susceptible d'engager sa responsabilité, alors même qu'il n'existe aucune disposition légale la contraignant à procéder à des vérifications préalables de la toiture, dont aucune pièce n'établit l'état dégradé au jour de la réalisation des travaux par la société Leader Price Expansion, et alors même qu'il résulte du rapport d'expertise que les infiltrations proviennent du manque d'étanchéité de la toiture, et non des travaux réalisés par la société Leader Price Expansion, ou de leur inachèvement, lequel n'a entraîné aucune conséquence au titre des infiltrations.

De même, aucune faute délictuelle ne saurait être davantage retenue à l'encontre de la société Leader Price Expansion au titre du déplacement d'une verrière et des condenseurs, dont aucun élément ne permet d'imputer la survenance des infiltrations.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la SASU Groupe Hami, venant aux droits de la société Gallieni Dist, de ses demandes indemnitaires à l'encontre de la société Leader Price Expansion.

' Sur la responsabilité de la SCI BDMP

Selon les articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur a l'obligation de délivrer une chose apte à l'usage auquel elle est destinée aux termes du bail, doit l'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, en assurer la jouissance paisible au locataire pendant la durée du bail et la maintenir en bon état de réparations.

En vertu de l'article 606 du code civil, il est tenu des grosses réparations, qui sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d'entretien.

Aux termes du jugement querellé, le premier juge a reconnu sa responsabilité dans la survenance du dommage lié à des infiltrations d'eau, après avoir considéré que :

- il ressort de manière non équivoque du rapport de l'expert judiciaire que les désordres constatés dans le local exploité par la société Gallieni Dist résultent de la vétusté de la toiture, de la gouttière-chéneau qui n'assure pas le hors d'eau ainsi que des tympans en mauvais état, constituant de grosses réparations relevant de l'obligation du bailleur, de sorte que la SCI BDMP a manqué à son obligation de jouissance paisible des locaux en n'assurant pas le hors d'eau des locaux et en ne procédant pas à l'entretien de la toiture,

- la pose d'une bâche provisoire sans autre action positive de faire cesser le dommage est insuffisante pour exonérer le bailleur de sa responsabilité à ce titre alors au surplus que postérieurement à cette intervention, le procès-verbal de constat d'huissier précité et l'expertise objet de la présente instance ont permis d'établir la persistance des désordres affectant le hors d'eau des locaux,

- si par procès-verbal du 8 mai 2019, Maître [U] constate dans les locaux litigieux une absence d'infiltration alors qu'il visite les locaux dans un contexte de fortes pluies, il convient de préciser que plus de deux ans se sont écoulés depuis les opérations d'expertise sans que le bailleur ne justifie avoir laissé les locaux en l'état depuis le passage de l'expert,

- Par ailleurs il ne sera pas tenu compte des photographies prises non contradictoirement par le bailleur, au surplus non datées, de l'état des locaux pris à bail par la société GALLIENI DIST,

- Il résulte par ailleurs des constatations de l'expert que la gouttière-chéneau à l'origine des infiltrations d'eau dans le local était encombrée alors que le preneur avait la charge contractuelle d'assurer un entretien régulier des gouttières de façon à ce que les autres locataires de l'immeuble ne soient pas inquiétés dans le cas éventuel de dégorgements ou débordements desdites gouttières,

- Si la société Gallieni Dist produit la facture du 28 octobre 2013 permettant d'établir qu'elle a fait procéder au dégorgement des chéneaux au-dessus du magasin et du nettoyage, évacuation des feuilles, branchages et différents plastiques provenant de la toiture par la société BCS, de sorte que le preneur a répondu pour cette date à son obligation d'entretien des gouttières, l'antériorité du premier procès-verbal de constat d'huissier des désordres du 19 septembre 2012 permettant d'établir que le nettoyage a été rendu nécessaire par le constat des infiltrations, de sorte que l'encombrement des gouttières a concouru au dommage, et que pour la période postérieure à ce premier entretien, il n'est pas justifié que le preneur a procédé à l'entretien régulier postérieurement à cette date alors qu'il y est contractuellement tenu, de sorte qu'au regard de l'encombrement des gouttières chéneau lors de l'expertise, la société Gallieni Dist a concouru en partie à son propre dommage en ne justifiant pas de l'entretien régulier des gouttières conformément aux stipulations contractuelles, obligation qui ne saurait être éludée par la charge de nettoyage des chéneaux des occupants des logements situés juste au dessus de la gouttière-chéneau,

- si la société Gallieni Dist a informé le bailleur dès les premières infiltrations des désordres subis, la SCI BDMP a déclaré à son assureur le premier dégât des eaux subi par la société GALLIENI DIST dès le 12 novembre 2012 et justifie avoir posé une bâche provisoire dans l'attente de l'expertise de l'assurance, avoir adressé à la société Gallieni Dist le 17 novembre 2012 un courrier réclamant l'attestation d'assurance du preneur et rappelant qu'il a été empêché de visiter les locaux, avoir adressé un nouveau courrier de rappel le 13 février 2013 sur son impossibilité de visiter les locaux avec l'expert de la compagnie d'assurance pour constater les dégâts et procéder aux réparations du fait de l'empêchement du preneur, de sorte qu'il n'est aucunement démontré par la société Groupe Hami que le bailleur aurait manqué de diligences dans la gestion du sinistre, la SCI BDMP justifiant à l'inverse avoir tenté à plusieurs reprises de faire intervenir l'expert de son assureur pour trouver l'origine du désordre et permettre la réalisation de travaux pour y remédier et la société Gallieni Dist n'ayant pas permis l'accès aux locaux, ce qui a aggravé le dommage par des infiltrations successives, ne pouvant être reproché au bailleur de ne pas avoir déféré à un devis adressé par la preneuse sans avoir pu obtenir les conclusions de l'expert de son assurance pour avoir une connaissance précise de l'origine des infiltrations, la persistance du dommage par des dégâts des eaux postérieurs étant ainsi en partie due à la négligence du preneur,

- il résulte enfin tant de l'attestation d'une employée et d'une cliente, que des termes de l'arrêté préfectoral de 2015 ordonnant la fermeture administrative du magasin un défaut d'entretien des locaux par le preneur et laissant supposer que celui-ci avait déjà quitté les lieux à la date de la fermeture administrative, de sorte que la fermeture du magasin n'est pas imputable au seul défaut d'entretien de la toiture par le bailleur mais résulte également des négligences du preneur,

- Au regard des désordres constatés qui se situent au niveau de la gouttière-chéneau dont l'expert a constaté qu'elle était encombrée et dont il n'est pas justifié par le preneur d'un entretien régulier, conformément à son obligation contractuelle, de la négligence du preneur quant à l'accès aux locaux pour permettre au bailleur de procéder aux réparations et du défaut d'entretien des locaux imputables au preneur, il sera retenu une part de responsabilité de la société Gallieni Dist à hauteur de 50 %.

La SASU Groupe Hami, venant aux droits de la société Gallieni Dist, laquelle sollicite l'infirmation du jugement attaqué de ce chef, fait valoir pour l'essentiel au visa des articles 1719 et 1720 du code civil, que les locaux donnés à bail n'étaient pas en bon état de réparations locatives, l'expert ayant préconisé la réfection complète des couvertures pour un montant estimé à 85.000 € et ne permettaient pas l'exploitation des lieux selon la destination visée au bail en ce que le mauvais état des toitures serait à l'origine de la fermeture du magasin par le service d'hygiène, occasionnant ainsi au preneur un trouble de jouissance en raison de l'état « désastreux » de la toiture, matérialisant ainsi un manquement de la SCI BDMP à ses obligations contractuelles justifiant subsidiairement l'engagement de sa responsabilité contractuelle conformément à l'article 1231-1 du code civil.

La SCI BDMP s'oppose à cette demande en contestant toute responsabilité de sa part, en arguant en substance que la société Gallieni dist n'aurait pas entretenu les gouttières, alors qu'elle était débitrice de cette obligation aux termes des dispositions du bail, ce qui aurait empêché l'écoulement des eaux alors que l'équipe de professionnels qui a réalisé ces travaux ne pouvait ignorer les malfaçons des travaux réalisés et ce sous sa responsabilité, de sorte que la SCI BDMP ne saurait voir sa responsabilité engagée puisqu'elle n'a pas été à l'origine de la modification de la toiture.

Elle ajoute ne pas pouvoir davantage être tenue responsable de la fermeture administrative pour une infiltration ne concernant que 3,75 % de la surface totale, étant précisé que la fermeture concerne des problèmes d'hygiène, de rongeurs et de produits périmés et que lors de la réunion d'expertise du 20 mars 2017, chacune des parties a constaté le bon état de fonctionnement de la zone commerciale.

Elle souligne enfin que les travaux relatifs aux sanitaires seraient inachevés par les sociétés Distrigallieni, Leader price expansion ou Gallieni dist de sorte qu'ils ne respecteraient pas les règles sanitaires imposées par le code du travail et que postérieurement à l'arrêté préfectoral du 10 février 2015, la société Gallieni dist a quitté les lieux sans procéder à leur mise en conformité et sans qu'elle ne justifie d'aucune fermeture du fait des écoulements alors qu'entre 2012 et 2013, la société Gallieni dist a réalisé une progression de 52 % de son chiffre d'affaires.

Cependant, c'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a, par une exacte appréciation des actions respectives des parties en cours de bail, non remise en cause par les pièces produites en cause d'appel, jugé que si la SCI BDMP avait manqué à son obligation de bailleur d'assurer les grosses réparations, les désordres ayant affecté le local loué étant aux termes de l'expertise imputables à la vétusté de la toiture, de la gouttière-chéneau qui n'assure pas le hors d'eau ainsi qu'au mauvais état des tympans, la société Gallieni Dist avait participé également à la survenance et la persistance de son préjudice, par un défaut manifeste d'entretien des gouttières ainsi que des locaux, matérialisé par la présence de rongeurs et un état d'encrassement général de l'établissement, qui ont conduit la préfecture à prendre un arrêté de fermeture administrative, qui n'est donc pas imputable qu'au seul manquement de la SCI BDMP dans l'exécution de son obligation de réaliser les travaux d'entretien de la toiture relevant de l'article 606 du code civil.

Le jugement ne peut dès lors qu'être confirmé en ce qu'il a retenu une responsabilité de la SCI BDMP à hauteur de 50 % dans les préjudices subis par la société Gallieni Dist, et une responsabilité de cette dernière dans ses propres préjudices à hauteur de 50 %.

' Sur l'indemnisation au titre de la perte d'exploitation

Aux termes du jugement querellé, le premier juge a débouté la SASU Groupe Hami, venant aux droits de la société Gallieni Dist, de sa demande indemnitaire à l'encontre de son bailleur au titre de son préjudice d'exploitation, après avoir considéré qu'elle échouait à démontrer la réalité de son préjudice d'exploitation ainsi qu'un lien de causalité avec la faute de son bailleur dès lors que :

- si l'expert sapiteur, pour évaluer la perte d'exploitation de la société Gallieni Dist, se base sur les documents communiqués lors de l'expertise par cette dernière, à savoir les bilans pour 2012, 2013 et 2014 faisant état d'un chiffre d'affaires pour 2012 de 748.466 € sur 9 mois au regard de la date de la cession, 1.513.671 € pour 2013 soit une progression de 102 %, et 1.410.665 pour 2014 soit une légère baisse de 7 %, l'expert précise cependant qu'il ne peut établir que la baisse de chiffre d'affaires entre 2013 et 2014 soit due au sinistre,

- si la SASU Groupe Hami, venant aux droits de la société Gallieni Dist, estime que le chiffre d'affaires réalisé est inférieur à celui que le magasin espérait réaliser et que cette infériorité est causée directement par les désordres imputables au bailleur, elle ne le justifie aucunement, ne produisant aucune pièce sur ce point, Au-delà des éléments réclamés par l'expert qui n'ont pas été produits comme le business plan et des éléments comparatifs avec d'autres magasins similaires, elle ne justifie pas non plus que les désordres imputables en partie au bailleur ont entraîné une baisse de fréquentation du magasin, des fermetures ponctuelles qui justifieraient un préjudice d'exploitation directement rattaché aux désordres, alors au surplus que le magasin n'a jamais fermé jusqu'à la fermeture administrative, à l'inverse l'expert sapiteur relève une augmentation des salaires et des charges qui appuie l'hypothèse d'une croissance de l'activité entre 2012 et 2014,

- il ne peut être tiré aucune conséquence du fait que la société Gallieni Dist n'a pas été indemnisée par son assurance dans la mesure où il résulte des constatations de l'expert que l'assureur a refusé d'indemniser la société Gallieni Dist, sans que le motif du refus ne soit connu,

- Pour l'année 2015, la société Groupe Hami limite son préjudice entre le 1er janvier 2015 et le 10 février 2015 date de la fermeture administrative du magasin, et ne produit aucune pièce justifiant de la réalité du préjudice d'exploitation subi, ce d'autant qu'il ne peut être sérieusement retenu que le chiffre d'affaires pour 2015 correspondrait à la moyenne des chiffres d'affaires pour 2013 et 2014, à défaut de toute pièce comptable produite,

- Enfin comme le relève le bailleur, la société Groupe Hami ne justifie pas que la société Gallieni Dist a sollicité le bailleur au cours de l'exécution du bail pour des difficultés de jouissance des locaux en lien avec les problèmes d'infiltrations constatés.

La SASU Groupe Hami, venant aux droits de la société Gallieni Dist, laquelle sollicite l'infirmation du jugement entrepris de ce chef, fait valoir pour l'essentiel que la société Gallieni dist aurait subi une perte d'exploitation à compter du 19 septembre 2012, date du premier constat d'huissier, jusqu'au 10 février 2015, date de la fermeture administrative du magasin, estimé par l'expert aux termes de son rapport à la somme de 173.000 €, l'article 1231-1 du code civil et le manquement du bailleur à son obligation contractuelle suffisant à rendre recevable cette demande de dommages et intérêts du preneur sans qu'il ait à rapporter la preuve d'un lien de causalité entre la faute du bailleur et le préjudice subi par le preneur.

La SCI BDMP sollicite quant à elle la confirmation du jugement attaqué en excipant de l'absence de justification d'un quelconque préjudice subi par la société Gallieni Dist à ce titre.

Au cas d'espèce, en l'absence d'élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties, il convient en conséquence de confirmer la décision déférée de ce chef.

' Sur l'indemnisation au titre de la perte de fonds de commerce

Aux termes du jugement querellé, le premier juge a débouté la SASU Groupe Hami, venant aux droits de la société Gallieni Dist, de ses demandes indemnitaires au titre de la perte du fonds de commerce, après avoir considéré que si l'expert sapiteur évalue le fonds de commerce à la somme de 0 €, dans l'hypothèse où le tribunal estime qu'il n'y a pas eu perte du fonds de commerce, 50.000 € dans l'hypothèse où la valeur vénale serait retenue ou 300.000 € correspondant au taux de 20 % du chiffre d'affaires au regard de l'emplacement du fonds et de la largeur de façade, le bail a cependant pris fin par le non-paiement des loyers et la perte du fonds de commerce est la conséquence directe de la résolution du bail résultant de l'acquisition de clause résolutoire, la SASU Groupe Hami, venant aux droits de la société Gallieni Dist, échouant à démontrer que le défaut d'entretien de la toiture par le bailleur serait la cause de la perte du fonds de commerce, alors au surplus que si depuis 2012 le preneur s'est plaint de dégâts des eaux, il ne justifie pas que la fermeture administrative du magasin serait la conséquence directe des problèmes d'infiltrations.

La SASU Groupe Hami, laquelle sollicite l'infirmation du jugement entrepris de ce chef, expose que la société Gallieni dist a perdu son fonds de commerce, de sorte qu'elle est fondée à solliciter le dédommagement correspondant à la valeur de ce fonds dans la mesure où la résolution du bail est imputable à la SCI BDMP ainsi que les sociétés Distrigallieni et Leader expansion, l'expert ayant retenu une valorisation arrondie à 300.000 €.

Au cas d'espèce, s'agissant de cette demande d'indemnisation, les moyens soutenus par l'appelante ne font que réitérer sans justification complémentaire utile ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation.

' Sur la demande d'indemnisation au titre du préjudice de jouissance

Aux termes du jugement querellé, le premier juge a relevé que la SASU Groupe Hami, venant aux droits de la société Gallieni Dist, ne formait aucune demande au titre du préjudice de jouissance.

La SASU Groupe Hami, venant aux droits de la société Gallieni Dist, sollicite une indemnisation à hauteur de 206.874 € en réparation de son préjudice de jouissance, lié au mauvais état de la toiture, de sorte qu'il correspond au montant du loyer contractuel entre le 4 mai 2012, date à laquelle la société Gallieni dist a acquis le fonds de commerce, au 22 avril 2015, date du PV de reprise des lieux par le bailleur, soit la somme de 206.874 €.

Elle souligne que cette demande ne serait pas nouvelle mais l'accessoire ou la conséquence de la demande initiale formée par cette dernière, puisqu'elle vise à être indemnisée de ses préjudices résultant des fautes commises par les intimées.

La société Gallieni dist, représentée par Me [W] et la société Leader Price Expansion soulèvent l'irrecevabilité de cette demande nouvelle comme étant présentée pour la première fois en cause d'appel.

En l'espèce, s'il est constant que la SASU Groupe Hami, venant aux droits de la société Gallieni Dist, n'a pas formulé sa demande d'indemnisation pour un préjudice de jouissance devant le premier juge, la cour observe cependant que cette demande nouvelle d'indemnisation tend aux mêmes fins que les demandes indemnitaires dont était saisi le premier juge, et constitue une demande complémentaire à celles-ci.

Dès lors cette demande apparaît recevable.

Sur le fond, il résulte du rapport d'expertise que « dans la partie principale du local 'des traces de coulure d'eau ont été localisées à l'aplomb de la gouttière- chéneau implantée à la limite entre le toit du magasin et l'émergence de la façade des logements supérieurs et surtout le linéaire de cette dernière (la gouttière chéneau) depuis l'avenue jusqu'à la cour arrière', au 'R+toiture annexe mag. Double pente », des « traces pénétrations d'eau côté intérieur sont révélées par une forte humidité, ainsi que des parties moisies et/ou pourries, des planches de bois d'un côté et de la paroi en blocs de béton cellulaire de l'autre', au 'RDC annexe mono pente' 'des traces d'humidité ayant endommagé les faux plafonds en plaque de plâtre dans la partie accueillant les locaux annexes (vestiaire, sanitaire et techniques), indiquant des pénétrations d'eau par le toit, correspondant aux traces d'humidité, coulures constatées par l'huissier Me [T] dans son constat du 19/09/12 », ont provoqué une 'humidité ambiante favorable au développement de microbes, bactéries, acariens et champignons et leurs dégradations sur les locaux, les matériels, les produits et les denrées, rendant ces derniers non conformes à leur destination', ces constatations de l'expert étant appuyées par deux procès-verbaux d'huissier établis à la demande du preneur le 19 septembre 2012, constatant au niveau du grenier « des traces d'infiltrations et d'humidité visibles sur les planches de bois, des auréoles sur le plancher juste en dessous des planches de bois ; la poutre métallique de la réserve est corrodée et dans le magasin de très nombreuses dalles du faux plafond présentent des auréoles et des tâches' et le 27 décembre 2013, constatant que dans le local objet du bail commercial litigieux, 'au dessus des caisses, de l'eau s'écoule continuellement, directement sur les points de caisses, de l'eau s'écoule de certains blocs néon, de l'eau s'écoule du plafond sur les meubles congélateur.'

S'il s'infère de ces éléments un préjudice de jouissance évident subi par la société Gallieni Dist, il n'en demeure pas moins que l'ampleur des infiltrations ne saurait justifier d'indemniser ce préjudice à hauteur du montant intégral du loyer, ce d'autant qu'il résulte des développements précédents que la société Gallieni Dist est responsable pour moitié de son préjudice.

Dans ces conditions, il convient d'indemniser justement ce préjudice de jouissance à hauteur de 30.000 € et de condamner la SCI BDMP à verser cette somme à la SASU Groupe Hami, venant aux droits de la société Gallieni Dist et de débouter cette dernière de ses demandes indemnitaires contre la SAS société financière de gestion et de participation, venant aux droits de la société Distrigallieni et Leader Price Expansion, non responsables du préjudice, imputable à la seule violation par le bailleur de son obligation d'entretien et de travaux de l'article 606 du code civil.

3) Sur les demandes en paiement de la SCI BDMP

' Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Aux termes du jugement querellé, le premier juge a fixé au passif de la liquidation judiciaire de la société Gallieni Dist, représentée par Me [W], la somme de 26.526 € au titre des loyers, indemnités et taxes dues au 22 avril 2015 à la SCI BDMP avec intérêts au taux légal à compter du jugement, et condamné la SAS société financière de gestion et de participation, venant aux droits de la société Distrigallieni au paiement de cette somme, et débouté la SCI BDMP du surplus de ses demandes au titre des loyers, charges, taxes, indemnités et majorations, après avoir considéré que :

- la SCI BDMP produit un décompte des sommes qu'elle estime dues par la société Gallieni Dist, en liquidation judiciaire, et par la société SOFIGEP, en sa qualité de garant de la société Gallieni Dist, depuis le 23 avril 2013. Il résulte de l'ordonnance du juge des référés du 4 février 2015 que 'l'ordonnance du 4 avril 2014 a indiqué que les loyers au 4ème trimestre 2013 ont été acquittés par des règlements de 39.468 € le 29 novembre 2013 et de 40.000 € le 5 mars 2014', de sorte que le juge des référés a statué sur des sommes dues postérieurement au 4ème trimestre 2013. Aussi le décompte des sommes dues sera limité aux sommes impayées à compter du 1er trimestre 2014,

- Le bailleur ne justifie aucunement du montant de l'indemnité d'occupation de 17.426,75 € appliqué pour le 1er trimestre 2015 dont le montant diffère des loyers réclamés pour les périodes antérieures, de sorte qu'il sera retenu la somme trimestrielle de 17.417 € au titre des loyers pour l'ensemble de la période, étant en conséquence dû au titre des loyers les sommes suivantes :

- 1er trimestre 2014 : 17.417 €

- 2ème trimestre 2014 : 17.417 €

- 3ème trimestre 2014 : 17.417 €

- 4ème trimestre 2014 : 17.417 €

- 1er trimestre 2015 : 17.417 €

- du 1er au 22 avril 2015 : 17.417 / 3 / 30 x 22 = 4.257,50 €

soit un montant total de 91.342,5 € HT soit 109.611 € TTC,

- S'agissant des charges, si le bailleur devait effectuer des régularisations annuelles, au regard des charges réelles imputables aux locaux, compte tenu de l'année de réclamation du loyer, ce que la SCI BDMP n'a pas fait, se contentant de réclamer une somme provisionnelle au titre des charges, à défaut de justifier du caractère certain du montant des charges, elle sera déboutée de sa demande au titre des charges,

- le bailleur justifie par ailleurs du montant des taxes foncières comme suit :

- TF 1er trimestre 2014 : 4.148,95 €, en ce comprise la régularisation de la taxe foncière 2013, suite à la justification de son montant effectif ;

- TF 2ème trimestre 2014 : 3.647,25 €

- TF 3ème trimestre 2014 : 2.431,62 € + 1.215,81 = 3.647,43 €

- TF 4ème trimestre 2014 : 3.840,42 €

- TF 1er trimestre 2015 : 3.695,67 €

- TF 2ème trimestre 2015 jusqu'au 22 avril 2015 : 1.231,89 €

soit un montant du au titre des taxes foncières de 20.211,61 €. En revanche, n'étant aucunement justifié au regard des stipulations contractuelles que la taxe foncière soit soumise à la TVA, il n'y a pas lieu de majorer ces sommes du montant de la TVA,

- s'agissant des pénalités appliquées sur le loyer HT, cette pénalité s'analysant en une clause pénale, soumise par conséquent au pouvoir modérateur du juge dans les conditions de l'article 1231-5 du code civil, et apparaissant excessive au regard du préjudice subi par le bailleur et alors que le contrat de bail prévoit également une majoration des loyers de 20 %, le préjudice du bailleur sera par conséquent justement indemnisé par la majoration des sommes dues au taux d'intérêt légal,

- il n'est par ailleurs aucunement justifié de mettre à la charge du preneur les travaux de réparation du dégâts des eaux du 13 novembre 2012 alors qu'il résulte de la présente décision que le bailleur a la charge de la mise hors d'eau des locaux, pas plus que ne sont justifiées les majorations appliquées pour les mois d'août et septembre 2014 ainsi que pour le 4ème trimestre 2014 tout comme le rappel de loyer de 209,13 € appliqué sur la facture de janvier 2014, qui seront déduites des sommes dues,

- la majoration forfaitaire de 20 %, consistant en une clause pénale, est également soumise au pouvoir modérateur du juge, et, apparaissant manifestement excessive, sera ramenée à 5 %,

- le paiement de la taxe foncière étant rattaché à la qualité de propriétaire des locaux, le transfert de paiement de cette taxe au preneur a pris fin à la reprise des lieux le 22 avril 2015 suivant procès-verbal de reprise et il n'y a dès lors pas lieu de condamner le preneur ou son garant au paiement de cette taxe, postérieurement à la résiliation du bail,

- S'agissant de la taxe foncière de 2015, elle ne peut être réclamée à la fois au titre des sommes dues dans le cadre du loyer, des indemnités d'occupation et des charges, et dans le cadre de cette prétention spécifique objet du présent développement, sauf à en obtenir le paiement deux fois, de sorte que la demande à ce titre sera rejetée,

- S'agissant des taxes foncières de 2016 à 2018, s'il se déduit des développements du bailleur qu'il considère avoir subi un préjudice pour n'avoir pu transférer le paiement de ces taxes à un nouveau preneur, en raison de l'indisponibilité des locaux du fait de l'expertise, il a été jugé supra que le bailleur est responsable des désordres subis par le preneur, désordres qui ont entraîné la réalisation d'une expertise, de sorte qu'il s'en déduit que la SCI BDMP est fautive du préjudice qu'elle invoque et sera en conséquence déboutée de sa demande,

- En conséquence le montant des sommes dues s'élève à la somme de 109.611 € + 20.211,61 € + majoration de 5 % (6.491,1) soit 136.313,73 € TTC,

- Par un arrêt du 3 novembre 2016, la société Gallieni Dist et la société Distrigallieni ont été condamnées solidairement à payer à la SCI BDMP la somme provisionnelle de 58.998,65 € au titre des loyers et charges impayés entre le 1er trimestre 2014 et le 1er trimestre 2015 et il n'est pas contesté que la société SOFIGEP venue aux droits de la société Distrigallieni a versé la somme provisionnelle de 64.278,35 € le 28 septembre 2015 en exécution de l'ordonnance de référé ayant fait l'objet de l'appel précité et que les sommes de 24 608,95 € et 20 900,40 € ont été versées au bailleur en paiement des loyers, de sorte qu'il convient de déduire ces sommes du montant réclamé par le bailleur, portant les sommes dues à la SCI BDMP la somme de 26.526 € TTC (136.313,73 ' 64.278,35 ' 24.608,95 ' 20.900,40),

- Les stipulations contractuelles prévoyant la garantie du cédant dans le paiement des loyers et charges, la société SOFIGEP venant aux droits de la société Distrigallieni sera condamnée à garantir le paiement des loyers et indemnités.

La SCI BDMP, laquelle sollicite l'infirmation du jugement querellé, fait valoir pour l'essentiel que la société Distrigallieni est garante de son cessionnaire, à savoir la société Gallieni dist, en application de l'acte de cession du fonds de commerce et de la garantie légale en matière de cession de fonds de commerce.

Or, aux termes des 3ème et 4ème trimestre 2013, 1er trimestre 2014, 2ème trimestre 2014, 3ème trimestre 2014, la locataire reste débitrice de la somme de 104.076,95 € et reste devoir également la somme de 24.608,09 €, que la locataire prétend avoir réglé le 13 octobre 2014 sans justification.

Elle ajoute que le détail des charges a été justifié et qu'au titre de la taxe foncière stipulée au bail, la société Gallieni et Distrigallieni devraient être condamnées solidairement au paiement de la somme de 65.138,55 €.

La SAS société financière de gestion et de participation, venant aux droits de la société Distrigallieni, sollicite également l'infirmation du jugement de ce chef, et le débouté de la SCI BDMP en ses demandes dirigées contre elle et Leader Price Expansion, en contestant devoir garantir le paiement des loyers au regard de la négligence fautive du bailleur, du fait qu'il ne justifie pas du montant des charges réelles payées, des pénalités et des frais de recouvrement appliqués, de la confusion du bailleur dans les sommes réclamées.

Elle ajoute que les échéances de loyers et accessoires étaient intégralement réglées jusqu'au 17 mars 2015, date de restitution des locaux, le 1er trimestre 2015 ayant été pris en compte et que l'ordonnance du 4 février 2015 avait déjà pris en compte la taxe foncière de 2014 inclue dans la condamnation de 64.278,35 €, intégralement réglée par la société Distrigallieni en qualité de garante.

La SASU Groupe Hami, venant aux droits de la société Gallieni Dist, n'a pas conclu à l'infirmation de ce chef, étant dès lors présumée en demander la confirmation.

Au cas d'espèce, en l'absence d'élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties et procédé au juste calcul des sommes dues à la SCI BDMP, après avoir tenu compte des dispositions contractuelles, des justificatifs versés aux débats et des sommes déjà versées ou imputées.

Il convient en conséquence de confirmer la décision déférée en toutes ses dispositions, tant sur le quantum des sommes dues à la SCI BDMP que sur l'obligation à la dette de la SAS société financière de gestion et de participation, venant aux droits de la société Distrigallieni et de la SASU Groupe Hami, venant aux droits de la société Gallieni Dist et de débouter la SCI BDMP de sa demande de condamnation solidaire de Me [W], ès qualités, qui ne saurait être sérieusement retenu pour responsable, alors qu'aucune faute dans l'exécution de sa mission de mandataire ad hoc de la société Distri Gallieni n'est établie.

4) Sur les demandes indemnitaires de la SCI BDMP

Aux termes de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve de l'obligation, applicable au présent litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

L'article 1165 du même code dispose quant à lui que les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes et ne nuisent point au tiers, et ne lui profitent que dans le cas prévu par l'article 1121.

' Sur la demande indemnitaire à l'encontre de la société Leader Price Expansion

Aux termes du jugement querellé, le premier juge a débouté la SCI BDMP de sa demande de condamnation solidaire de la société Leader Price Expansion avec la SASU Groupe Hami, venant aux droits de la société Gallieni Dist, et la SAS société financière de gestion et de participation, venant aux droits de la société Distrigallieni, après avoir relevé qu'au regard de la nature des demandes, il convient de considérer qu'elles reposent sur l'inexécution contractuelle du preneur des locaux de sorte que, la société LEADER PRICE EXPANSION n'étant pas partie audit contrat, elle ne peut être condamnée au paiement d'aucune somme.

Si la SCI BDMP maintient sa demande en cause d'appel, la SCI BDMP se bornant à reprendre devant la cour ses prétentions et ses moyens de première instance, et le jugement déféré reposant sur des motifs exacts et pertinents que la cour adopte, il sera dès lors confirmé.

' Sur les demandes indemnitaires à l'encontre de Me [W], ès qualités

Si la SCI BDMP sollicite la condamnation solidaire de Me [W] ès qualités de mandataire ad hoc de la société Gallieni Dist, sa responsabilité ne saurait être sérieusement retenue, alors qu'aucune faute dans l'exécution de sa mission de mandataire ad hoc de la société Distri Gallieni n'est établie.

Dès lors, la SCI BDMP sera déboutée de l'intégralité de ses demandes indemnitaires à l'encontre de Me [W].

' Sur les demandes indemnitaires à l'encontre de la SAS société financière de gestion et de participation, venant aux droits de la société Distrigallieni

Aux termes du jugement querellé, le premier juge a débouté la SCI BDMP de sa demande indemnitaire au titre du manque à gagner des loyers non perçus et jugé la société Distrigallieni tenue au titre des condenseurs, après avoir relevé que :

- si l'article 5 du bail stipule que 'le preneur ne pourra céder son droit au bail qu'en totalité à l'acquéreur du fonds de commerce et en restant garant et répondant solidairement de son cessionnaire et de tous autres successifs pour le paiement du loyer et l'exécution du bail' et que les parties s'opposent quant à l'interprétation à donner à cette clause, en ce qui concerne la demande indemnitaire au titre du manque à gagner des loyers non perçus, cette demande ne repose pas sur une mauvaise exécution du bail par le preneur que la société SOFIGEP est appelée à garantir, mais sur le préjudice résultant de l'indisponibilité des locaux le temps de l'expertise réalisée à la demande de la société GALLIENI DIST, de sorte que, extérieure à l'exécution du bail, la garantie du cédant ne peut jouer et la SCI BDMP sera déboutée de cette demande formée à l'encontre de la société SOFIGEP.

- En ce qui concerne la demande indemnitaire au titre des condenseurs, il résulte des stipulations claires du contrat de cession que la société DISTRIGALLIENI s'engageait à participer aux frais de réinstallation des condenseurs à hauteur de 40.000 € TTC, de sorte que la société SOFIGEP ne peut en conséquence se retrancher derrière la tardiveté de la demande en paiement formée par le bailleur alors que lors de la cession elle reconnaissait avoir déplacé les condenseurs à un endroit non compris dans l'assiette du bail et reconnaissait également qu'elle devait participer à leur bonne réinstallation et que c'est ainsi à bon droit que le bailleur sollicite la garantie de la société SOFIGEP qui en tout état de cause s'est engagée contractuellement à prendre en charge une partie de la dépense.

- Il en sera de même pour la demande indemnitaire au titre de l'occupation privative d'un terrain par les condenseurs, qui résulte d'une violation d'une stipulation du contrat de bail par la société DISTRIGALLIENI et qui, lors de l'acte de cession, s'est engagée à payer en partie les frais de réinstallation ; cette demande étant la conséquence directe d'une mauvaise exécution contractuelle pendant le cours du bail, la clause de garantie trouve pleinement à s'appliquer.

La SAS société financière de gestion et de participation, venant aux droits de la société Distrigallieni sollicite l'infirmation du jugement de ce chef, en excipant de la limitation au seul paiement des loyers pendant la durée du bail de la clause de garantie du cédant, qui doit être interprétée strictement, et qu'en application d'une clause spécifique de l'acte de cession du 4 mai 2012, la société Distrigallieni informait le cessionnaire, la société Gallieni dist, de la nécessité de réimplanter les condenseurs et s'engageait à participer aux frais dans la limite de 40.000 € HT sur présentation de la facture de l'entreprise ayant exécuté les travaux et sur remise du procès-verbal de réception des travaux sans que ces justificatifs n'aient jamais été produits, excluant tout paiement.

C'est toutefois par des motifs dont la pertinence en cause d'appel n'a pas été altérée et que la cour adopte que le premier juge a ainsi statué, en tirant les conséquences des dispositions contractuelles qui lui étaient soumises, sans qu'aucune dénaturation ne puisse lui être reprochée.

Le jugement sera par conséquent confirmé de ce chef.

' Sur la demande indemnitaire au titre du manque à gagner au titre de loyers non perçus

Aux termes du jugement attaqué, le premier juge a débouté la SCI BDMP de sa demande indemnitaire après avoir considéré que si elle justifie du montant des loyers non perçus pendant la période d'indisponibilité de son bien le temps de la réalisation de l'expertise, le fait générateur de responsabilité trouve son origine dans le manquement du bailleur dans son obligation d'assurer au preneur une jouissance paisible des locaux comme il a été tranché supra, nécessitant la réalisation d'une expertise pour trouver l'origine des désordres et les moyens d'y remédier, de sorte qu'étant à l'origine du fait générateur de responsabilité, elle ne peut prétendre à être exonérée du dommage qu'elle a elle-même causé.

Si la SCI BDMP maintient en cause d'appel sa demande, les moyens soutenus par la bailleresse ne font que réitérer sans justification complémentaire utile ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte.

' Sur la demande indemnitaire au titre des condenseurs

Aux termes du jugement querellé, le premier juge a inscrit au passif de la liquidation de la société Gallieni Dist la somme de 8.500 € et condamné solidairement la SAS société financière de gestion et de participation, venant aux droits de la société Distrigallieni, au paiement de cette somme au titre des condenseurs, après avoir considéré que :

- l'article 16 du contrat de cession stipule que 'le cédant a informé le cessionnaire des problèmes relatifs à la nécessité de réimplanter les installations de climatisation qui se trouvent actuellement installés sur une parcelle de terrain appartenant au bailleur des locaux, mais non comprise dans l'assiette du bail. Le cessionnaire reconnaît avoir eu connaissance préalablement aux présentes du problème exposé (...). Connaissance prise de ces éléments la cessionnaire déclare acquérir le fonds en l'état faisant en effet son affaire personnelle de ce problème vis à vis du bailleur et ce sans aucun recours d'aucune sorte à l'encontre du cédant. Cependant, le cédant s'engage à participer aux travaux de remboursement des installations de climatisation dans la limite de 40.000 € HT, sur présentation de la facture de l'entreprise ayant exécuté les travaux et sur remise du procès-verbal de réception des travaux',

- il s'infère ainsi des termes non équivoques du contrat que la société GALLIENI DIST devait procéder à la réinstallation des climatisations dans les locaux assiette du bail, le procès-verbal de constat établi le 29 juin 2016 permettant d'établir que les climatisations sont toujours entreposées sur une partie privative appartenant au bailleur non comprise dans l'assiette du bail,

- si la SCI BDMP produit un document intitulé 'expertise d'un local commercial alimentaire situé [Adresse 3]' dans lequel les frais relatifs aux condenseurs s'élèvent à la somme de 8.500 € HT pour leur démontage, ce devis ne fait aucunement état de l'installation de condenseurs dans un autre endroit des locaux, de sorte qu'il n'est aucunement justifié par le bailleur que le coût de l'installation de condenseurs s'établirait à la somme qu'il réclame à hauteur de 96.000 € et qu'il ne sera en conséquence tenu compte que du montant figurant sur le devis du bailleur soit la somme précitée de 8.500 €.

La SCI BDMP, laquelle sollicite l'infirmation du jugement querellé de ce chef, fait valoir en substance qu'aux termes de l'article 16 du contrat de cession de droit au bail du 4 mai 2012, il était prévu la prise en charge par les preneurs des condenseurs d'une valeur de 80.000 € HT, soit 96.000 € TTC, ce qui n'a jamais été pris en charge.

La SAS société financière de gestion et de participation, venant aux droits de la société Distrigallieni, expose quant à elle à l'appui de sa demande d'infirmation qu'en application d'une clause spécifique de l'acte de cession du 4 mai 2012, la société Distrigallieni informait le cessionnaire, la société Gallieni dist, de la nécessité de réimplanter les condenseurs et s'engageait à participer aux frais dans la limite de 40.000 € HT sur présentation de la facture de l'entreprise ayant exécuté les travaux et sur remise du procès-verbal de réception des travaux sans que ces justificatifs n'aient jamais été produits, excluant tout paiement.

Au cas d'espèce, il est vainement recherché, contrairement aux assertions de la SCI BDMP, un quelconque élément contractuel justifiant la prise en charge des condenseurs à hauteur de 96.000 €, quantum non justifié tant contractuellement que par une quelconque pièce versée aux débats.

Ainsi, la cour adopte les motifs pertinents du premier juge lequel, pour débouter la SCI BDMP de cette demande indemnitaire pour un montant supérieur à 8.500 €, a relevé, à bon droit, qu'il n'est aucunement justifié par le bailleur d'un coût de l'installation de condenseurs supérieur à la somme de 8.500 €, résultant d'un devis correspondant à leur démontage.

Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu'il a inscrit au passif de la liquidation de la société Gallieni Dist la somme de 8.500 € et condamné solidairement la SAS société financière de gestion et de participation, venant aux droits de la société Distrigallieni, au paiement de cette somme, au titre de sa garantie du cédant, la SCI BDMP étant déboutée du surplus de sa demande à ce titre.

' Sur la demande indemnitaire au titre de l'occupation privative d'un terrain par les condenseurs

Aux termes du jugement attaqué, le premier juge a débouté la SCI BDMP de sa demande indemnitaire à ce titre, après avoir relevé que si l'article 6 du contrat de cession stipule que 'le cédant a informé le cessionnaire des problèmes relatifs à la nécessité de réimplanter les installations de climatisation qui se trouvent actuellement installés sur une parcelle de terrain appartenant au bailleur des locaux, mais non compris dans l'assiette du bail', et que bailleur considère que les climatiseurs occupent une partie de son jardin hors de l'assiette du bail depuis le 20 février 2010 sur une surface de 18 m² et retient une valeur du mètre carré de 19 €, il n'établit aucunement la réalité du préjudice qu'il invoque, et tiré de cette occupation sans droit ni titre de son jardin.

La SCI BDMP, laquelle sollicite l'infirmation du jugement querellé de ce chef et la condamnation solidaire de Me [W] ès qualités, la société Distri Gallieni, la SAS société financière de gestion et de participation et la société Leader Price Expansion à lui verser la somme de 43.092 € TTC en réparation du préjudice subi, en faisant valoir pour l'essentiel que les condenseurs sont finalement restés sur une partie privative appartenant à la concluante, pour la période du 20 février 2010 à « ce jour inclus », soit 10 ans et 6 mois.

Toutefois, la SCI BDMP ne justifie en cause d'appel d'aucun moyen ni élément nouveau de nature à remettre en cause la solution ainsi retenue par le premier juge par des motifs justement tirés des faits de la cause et des textes applicables, et que la cour adopte, la SCI BDMP ne produisant aucune pièce de nature à justifier le quantum du préjudice qu'elle allègue.

Le jugement sera par conséquent confirmé de ce chef.

' Sur la demande indemnitaire au titre des travaux d'intervention

Aux termes du jugement entrepris, le premier juge a inscrit au passif de la liquidation de la société Gallieni Dist la somme de 2.318,31 € et débouté la SCI BDMP de sa demande de condamnation solidaire de la SAS société financière de gestion et de participation, venant aux droits de la société Distrigallieni, après avoir considéré que :

- la SCI BDMP justifie avoir tenté à plusieurs reprises, à la suite de la notification au bailleur par le preneur du dégât des eaux survenus dans les locaux loués, de permettre l'accès des locaux à l'expert de son assureur pour évaluer les désordres et permettre de faire jouer sa garantie, notamment par courriers des 17 novembre 2012 et 13 février 2013 et que du fait de la réticence fautive du preneur à ne pas donner l'accès aux locaux, le bailleur a pris en charge la facture de mise hors d'eau des locaux d'un montant de 2.326,07 € suite à l'intervention de la société BCS les 21 et 23 novembre 2012 ayant consisté en la fourniture et la pose d'une bâche provisoire renforcée avec 'illets de fixation pour un montant de 619,99 € ainsi que la pose d'un bardage et travaux d'étanchéité sur le pignon entre les deux toitures pour la somme de 1.698,32 €,

- établissant ainsi la faute de la société GALLIENI DIST, la somme de 2.318,31 € (619,99 + 1 698,32) sera inscrite au passif de la liquidation de cette dernière en réparation du préjudice subi par la SCI BDMP,

- le bailleur ne fondant sa demande de garantie contre la SAS société financière de gestion et de participation, venant aux droits de la société Distrigallieni, sur aucune disposition contractuelle alors que cette garantie ne peut s'appliquer qu'en cas de démonstration d'une mauvaise exécution du bail, la SCI BDMP échoue ainsi à démontrer que la garantie solidaire de la société SOFIGEP s'applique, cette dépense n'étant que la résultante d'une négligence fautive de la société GALLIENI DIST exclusive des obligations nées du contrat de bail.

La SCI BDMP, laquelle sollicite l'infirmation du jugement querellé de ce chef et la fixation au passif de la société Gallieni Dist de la somme de 2.326,07 € TTC et la condamnation solidaire de Me [W], ès qualités de mandataire ad hoc de la société Gallieni Dist et de la SAS société financière de gestion et de participation, venant aux droits de la société Distrigallieni outre la société Leader price Expansion à lui verser cette somme, fait valoir que la somme de 2.326,07 € TTC a dû être prise en charge par le bailleur, faute pour le preneur d'avoir déclaré le sinistre à sa compagnie d'assurance ou d'avoir refusé l'accès des locaux à l'expert d'assurance.

Au cas d'espèce, la SCI BDMP ne justifie en cause d'appel d'aucun moyen ni élément nouveau de nature à remettre en cause la solution retenue par le premier juge tant sur le principe de responsabilité de la société Gallieni Dist que sur l'absence de garantie de la SAS société financière de gestion et de participation, venant aux droits de la société Distrigallieni, et sur le quantum retenu correspondant au montant des deux factures TTC, par des motifs justement tirés des faits de la cause et des textes applicables, et que la cour adopte, étant encore observé que la responsabilité solidaire de Me [W] ès qualités ne saurait être retenue, alors qu'aucune faute dans l'exécution de sa mission de mandataire ad hoc de la société Distri Gallieni n'est établie.

En conséquence, le jugement sera confirmé de ce chef et la SCI BDMP déboutée du surplus de ses demandes tant dans leur quantum que s'agissant de la condamnation solidaire de Me [W], la société Leader price et la SAS société financière de gestion et de participation, venant aux droits de la société Distrigallieni.

' Sur la demande indemnitaire au titre des travaux de remise en état

Aux termes de l'article 1730 du code civil, le preneur doit restituer les locaux loués tels qu'il les a reçus suivant cet état, excepté ce qui a été dégradé par vétusté ou par la force majeure.

Aux termes du jugement querellé, le premier juge a fixé au passif de la liquidation de la société Gallieni Dist, représentée par Me [W], la somme de 45.000 € et condamné solidairement la SAS société financière de gestion et de participation, venant aux droits de la société Distrigallieni au paiement de cette somme, après avoir considéré, au visa de l'article 1730 du code civil, que :

- en application de l'article 12 du contrat de bail, la SCI BDMP a autorisé un changement de destination des locaux pris à bail afin d'y exercer une activité de vente de produits alimentaires, de sorte que le devis de remise en état produit par la SCI BDMP, établi par M. [F] [R], qui consiste en la remise à l'état de restaurant des locaux ne saurait mettre à la charge de l'ancien preneur des frais de transformation des locaux à usage de restaurant en violation des stipulations contractuelles, la société Gallieni Dist ayant l'obligation de remettre en état les locaux selon leur destination contractuellement établie à savoir le commerce d'alimentation, sans que le bailleur ne puisse lui imposer des frais de transformation des locaux,

- aussi, il convient de reprendre point par point les travaux listés sur le devis et d'analyser ce qui relève de la simple remise en état à la charge du preneur, en excluant ce qui consiste en une transformation des locaux,

- à titre liminaire, dans la mesure où les frais d'enlèvement des condenseurs ont déjà été pris en compte supra, il n'y a pas lieu de statuer à nouveau sur ce point,

- il n'est aucunement justifié par le bailleur qu'une remise en état des locaux à usage de supermarché nécessite un poste travaux 'ingénierie de conception' facturé 15.000 €, 'permis de construire ou déclaration de travaux pour 8.000 €, 'ingénieur d'exécution » pour 20.000 € dont les montants dépassent largement le simple cadre de la remise en état, de sorte que la SCI BDMP sera déboutée de sa demande à ce titre,

- s'agissant de la remise en état de la verrière et du velux, il n'est aucunement démontré que la société Gallieni Dist ou la société Distrigallieni sont à l'origine d'une suppression de la verrière et du velux alors que ces éléments ne figurent pas sur le bail ou sur un plan ayant valeur contractuelle, de sorte que la SCI BDMP sera également déboutée de sa demande à ce titre,

- s'agissant de la suppression du flocage, il a été dit supra que le bailleur a la charge de la remise en état de la toiture qui n'assurait pas le hors d'eau et qu'il a manqué à son obligation de délivrance à ce titre, de sorte qu'il ne peut être mis à la charge du preneur ou du garant des frais de suppression du flocage et la SCI BDMP sera également déboutée de cette demande à ce titre,

- s'agissant de l'évacuation et la mise en décharge des mobiliers, il ne peut être mis à la charge du preneur le changement de destination des lieux alors que ce dernier n'a que la charge de la remise en état, de sorte que le bailleur sera débouté de sa demande de condamnation du preneur à payer les frais d'évacuation et de mise en décharge des mobiliers,

- en revanche, si l'installation de faux plafond relève bien de la remise en état des locaux, la SCI BDMP ayant été reconnue responsable de l'absence de mise hors d'eau des locaux ce qui a entraîné des dégâts des eaux successifs et sa responsabilité étant fixée à 50 %, elle devra prendre à sa charge 50 % des frais de changement des faux plafonds, sans qu'il puisse lui être reproché de changer l'ensemble des faux plafonds alors que seulement une partie du faux plafond a été impactée comme cela relève du procès-verbal du 8 mai 2019 produit par le bailleur, dans un souci d'harmonie et de remise en état des lieux, l'autre partie non touchée par les désordres ayant une certaine vétusté au regard de la durée du bail, de sorte que la somme de 22.500 € HT sera inscrite au passif de la liquidation de la société Gallieni Dist, représentée par Me [W] et que la société SOFIGEP sera solidairement condamnée au paiement de cette somme,

- s'agissant du poste 'remise en état façade et entrée', le bailleur ne produisant aucune pièce justifiant de la nécessité de remettre en état la façade alors que les travaux de transformation des locaux sont relativement récents, et qu'au surplus qu'il n'est pas démontré que le rideau ne fonctionne plus, il sera débouté de sa demande à ce titre,

- s'agissant de la remise en état des sols y compris la rampe, le bailleur ne justifie aucunement de l'état des sols qui nécessiterait une réfection complète, le procès-verbal de constat du 29 juin 2016 établi à la demande de la SCI BDMP ne portant pas sur l'état des locaux de sorte qu'il n'est pas établi que le preneur a laissé les lieux avec la nécessité de remettre en état les sols y compris la rampe, de sorte que la SCI BDMP sera déboutée de sa demande à ce titre,

- s'agissant de la mise en 'uvre de la ventilation mécanique contrôlée, le devis consiste en la création d'une mise en 'uvre, ce qui exclut toute remise en état, de sorte que le preneur n'est pas juridiquement tenu de cette dépense qui résulte de la seule volonté du bailleur dans la transformation de ses locaux, à l'instar de la mise en 'uvre d'une climatisation réversible, qui résulte d'une volonté d'amélioration du bailleur de ses locaux et non d'une remise en état, justifiant de débouter la SCI BDMP de sa demande,

- s'agissant du poste décoration et agencement, si la fourniture et la pose de portes intérieures ne résultent pas de frais de remise en état mais du changement d'agencement des locaux résultant de la volonté unilatérale du bailleur de changer la destination des lieux, toutefois la mise en 'uvre d'enduit et de peinture relève de la remise en état des locaux de sorte que, ce poste de dépense, non isolé de la dépense de fourniture et de pose de portes intérieures, justifie d'allouer au bailleur une somme de 20.000 € HT à ce titre,

- s'agissant du poste plomberie et sanitaire, il peut être considéré qu'au vu de l'utilisation des locaux, cette remise en état des sanitaires et évacuations s'impose et sera en conséquence mise à la charge du preneur et du garant, toutefois il n'est pas démontré que la mise en 'uvre d'un réseau de climatisation résulte d'une remise en état et semble relever d'une volonté du bailleur de doter ses locaux d'un tel réseau, de sorte qu'il sera alloué au bailleur au titre de la plomberie et sanitaires la somme de 3.000 €,

- s'agissant du poste électricité et organes de sécurité, au regard de la durée du bail et des travaux de 2009, il ne peut être mis en doute que la remise en état des réseaux électriques, des blocs secours et la réfection des tableaux électriques s'imposent, de sorte que les frais de remise en état de ce poste de dépense à hauteur de 16.000 € sera mis à la charge du preneur et du garant,

- les frais de cuisine industrielle ne résultant que de la volonté du bailleur dans le cadre d'un changement unilatéral de destination de ses locaux, ils ne sauraient dès lors être mis à la charge du preneur, et la SCI BDMP sera déboutée de sa demande à ce titre,

- au total, les frais de remise en état s'élèvent donc à la somme de 61.500 € (16.000 + 3.000 + 20.000 + 22.500),

- Au regard des stipulations contractuelles non équivoques, dont il résulte la perception par la SCI BDMP d'un dépôt de garantie de 16.500 € « remboursable en fin de jouissance du preneur et après déduction de toutes sommes pouvant être due par le preneur à quelque titre que ce soit ou dont le bailleur pourrait être rendu responsable », et de la fin de jouissance du local par le preneur, il convient de déduire des sommes dues par le preneur le montant de 16.500 €, de sorte que la somme de 45.000 € (61.500 ' 16.500) sera fixée au passif de la liquidation de la société Gallieni Dist représenté par Me [W] liquidateur judiciaire, la société SOFIGEP venant aux droits de la société Distrigallieni étant également solidairement condamnée au paiement de cette somme, en l'état de sa garantie.

La SCI BDMP, laquelle sollicite l'infirmation du jugement de ce chef et la condamnation solidaire de Me [W], ès qualité, la société Distri Gallieni, la SAS société financière de gestion et de participation et la société Leader Price Expansion à lui verser à ce titre la somme de 437.400 €, fait valoir principalement qu'aux termes de l'article 1730 du code civil, la remise en état est indispensable pour le bailleur afin d'éviter que ces aménagements spécifiques n'affectent une relation des locaux et réduisent considérablement les activités pouvant être exercées dans les locaux donnés à bail.

Le jugement déféré repose cependant sur des motifs exacts et pertinents tirés de la nature des prestations et de la seule obligation du preneur de remettre en état les lieux sans devoir prendre en charge des coûts afférents à la transformation de la destination des lieux, que la cour adopte. En l'absence de moyens nouveaux et de nouvelles preuves, le jugement sera confirmé, et la SCI BDMP déboutée de ses demandes contraires, tant dans leur quantum que s'agissant de la condamnation solidaire de Me [W] ès qualités alors qu'aucune faute dans l'exécution de sa mission de mandataire ad hoc de la société Distri Gallieni n'est établie, et de la société Leader price, suivant les développements précédents.

' Sur la demande indemnitaire au titre d'un trouble de jouissance

Aux termes du jugement querellé, le premier juge a débouté la SCI BDMP de sa demande d'indemnisation au titre d'un trouble de jouissance, après avoir relevé que si la SCI BDMP produit des attestations de locataires mitoyens faisant état de nuisances sonores et de vibrations causées par les ventilateurs du groupe froid du local, et que la faute de la société Gallieni Dist est établie en ce qu'elle n'a pas réinstallé les condenseurs à l'endroit prévu contractuellement, il n'en demeure pas moins qu'elle n'établit pas la réalité de son préjudice de jouissance, ne faisant qu'alléguer la difficulté à trouver des locataires pour ses locaux attenants sans en apporter la preuve.

Si la SCI BDMP sollicite l'infirmation du jugement attaqué de ce chef et la condamnation solidaire de Me [W] ès qualités, de la société Distri Gallieni, de la SAS société financière de gestion et de participation et de la société Leader Price Expansion à lui verser une somme de 15.000 € au titre du trouble de jouissance, en arguant rencontrer de grandes difficultés à retrouver de nouveaux locataires empêchant une jouissance paisible de sa propriété, et ce depuis de très nombreuses années, en l'absence d'élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties et qu'il convient en conséquence de confirmer la décision déférée en toutes ses dispositions.

5) Sur la compensation

Aux termes de l'article 1347 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes, et s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

Le premier juge a dit n'y avoir lieu à compensation entre les sommes éventuellement mises à sa charge et celles dont elle serait créancière, au regard des déductions opérées à la demande de la SAS société financière de gestion et de participation, venant aux droits de la société Distrigallieni.

La SCI BDMP sollicite en cause d'appel que soit ordonnée cette compensation, ce à quoi ne s'opposent pas les autres parties.

Néanmoins, la cour renvoie à la motivation du jugement entrepris qu'elle adopte sur ce point.

6) Sur les demandes accessoires

La SASU Groupe Hami, venant aux droits de la société Gallieni Dist, succombant en ses demandes d'infirmation, sera condamnée aux entiers dépens d'appel. Les dépens de première instance resteront répartis ainsi que décidé par le premier juge.

En outre, la SASU Groupe Hami, venant aux droits de la société Gallieni Dist sera par ailleurs déboutée de sa demande en cause d'appel sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et condamnée de ce chef au paiement d'une indemnité de 2.000 € chacune au bénéfice de la SCI BDMP, la SAS société financière de gestion et de participation, venant aux droits de la société Distrigallieni et la société Leader Price Expansion, les dispositions du jugement étant par ailleurs confirmées de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, après débats en chambre du conseil, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 11 mai 2021 par le tribunal judiciaire de Bobigny sous le n° RG 17/13131 en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant

Déclare la SCI BDMP recevable en sa demande d'indemnisation pour préjudice de jouissance ;

Condamne la SCI à verser à la SASU Groupe Hami, venant aux droits de la société Gallieni Dist, la somme de 30.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance ;

Déboute les parties de leurs autres demandes ;

Déboute la SASU Groupe Hami de ses demandes sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;

Condamne la SASU Groupe Hami, venant aux droits de la société Gallieni Dist à verser en cause d'appel à la SCI BDMP, la SAS société financière de gestion et de participation, venant aux droits de la société Distrigallieni et la société Leader Price Expansion la somme de 2.000 € chacune ;

Condamne la SASU Groupe Hami, venant aux droits de la société Gallieni Dist aux dépens d'appel.