CA Poitiers, 2e ch., 25 juin 2024, n° 23/02593

Le 24 septembre 2021, Monsieur [P] [Y] a consenti un bail commercial à Madame [C] [N] moyennant un loyer annuel de 7.800€ hors taxes (ht) payable d'avance en 12 mensualités, outre un dépôt de garantie de 650€.

Le 16 février 2023, ayant constaté des défaillances dans le versement des échéances, Monsieur [Y] a transmis à Madame [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail.

Le 14 août 2023, Monsieur [Y] a attrait Madame [N] devant le juge des référés du tribunal judiciaire des Sables d'Olonne.

Dans le dernier état de ses demandes, Monsieur [Y] a demandé de:

- condamner Madame [N] au versement des loyers impayés augmentés de la pénalité contractuelle de 10%, soit 4.193,07€, outre une indemnité d'occupation de 2.462,79€ par mois d'occupation jusqu'à libération effective des lieux;

- la condamner à lui verser la somme de 1.502€ au titre des frais irrépétibles.

Madame [N] n'a pas comparu ni ne s'est fait représenter.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 9 octobre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire des Sables d'Olonne a :

- constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial ;

- condamné à titre provisionnel Madame [N] à payer à Monsieur [Y] les sommes dues au titre des arriérés de loyer et des indemnités d'occupation des lieux jusqu'à libération effective des lieux le 23 août 2023 soit 4.193,07€ jusqu'au 16 mars 2023 (loyers et charges) et à compter du 17 mars 2023 et jusqu'au 23 août 2023 à hauteur de 2.462,79€ par mois au prorata de la période écoulée jusqu'à libération effective des lieux (indemnités d'occupation), les dites sommes portant intérêt au taux légal à compter du commandement de payer pour les loyers et de l'assignation pour les indemnités d'occupation majorées avec anatocisme ;

- débouté Monsieur [Y] de sa demande relative au dépôt de garantie et de celle réalisée au titre des frais irrépétibles.

Le 27 novembre 2023, Madame [N] a relevé appel de ce jugement, en intimant Monsieur [Y].

Le 9 février 2024, Madame [N] a demandé l'infirmation intégrale de l'ordonnance déférée, et statuant à nouveau, de :

In limine litis,

- constater que le commandement de payer du 16 février 2023 ne contenait aucun détail de la créance dont le paiement était sollicité ;

- prononcer la nullité du commandement de payer du 16 février 2023;

En conséquence,

- débouter Monsieur [Y] de sa demande de voir acquise la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial conclu le 24 septembre 2021;

- débouter Monsieur [Y] de toutes ses demandes au titre des arriérés de loyer et des indemnités d'occupation ;

- débouter Monsieur [Y] de toutes ses demandes en l'absence de commandement de payer valable visant la clause résolutoire ;

A titre subsidiaire,

- constater que Monsieur [Y] avait agi de mauvaise foi ;

- déclarer nul et de nul effet le commandement de payer les loyers du 16 février 2023 ;

En conséquence,

- débouter Monsieur [Y] de sa demande de voir acquise la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial conclu le 24 septembre 2021;

- débouter Monsieur [Y] de toutes ses demandes au titre des arriérés de loyer et des indemnités d'occupation ;

- débouter Monsieur [Y] de toutes ses demandes en l'absence de commandement de payer valable visant la clause résolutoire ;

A titre infiniment subsidiaire,

- lui accorder un délai de paiement ne pouvant être inférieur à 24 mois,

En tout état de cause,

- débouter Monsieur [Y] de l'ensemble de ses demandes ;

- condamner Monsieur [Y] à lui verser 2000 euros au titre des frais irrépétibles.

Le 6 mars 2024, Monsieur [Y] a demandé :

- in limine litis, déclarer valable le commandement de payer en date du 16 février 2023, avec toutes conséquences de droit ;

- confirmer l'ordonnance sauf en ce qu'elle l'avait déboutée de sa demande relative au dépôt de garantie et de celle au titre des frais irrépétibles, la réformer sur ce point,

Et statuant à nouveau,

- juger qu'en vertu de l'article 26.2 du bail, et tenant la résiliation de plein droit ordonnée, le dépôt de garantie resterait acquis au bailleur à titre de dommages intérêts ;

En toutes hypothèses,

- condamner Madame [N] à lui verser une indemnité de 3.000€ au titre des frais irrépétibles.

Pour plus ample exposé, il sera expressément renvoyé aux écritures des parties déposées aux dates susdites.

Le 30 avril 2024 a été ordonnée la clôture de l'instruction de l'affaire.

MOTIVATION:

Sur la demande tendant à constater la nullité du commandement de payer délivré le 7 octobre 2022 et sur les effets du commandement de payer au regard de l'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'article 835 du même code ajoute que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Le juge des référés n'est pas tenu de caractériser l'urgence pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail, ni pour allouer des provisions au titre des loyers et charges impayés, ou pour indemnité d'occupation.

L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail, prévoyant sa résiliation de plein droit, ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement, à peine de nullité, doit mentionner ce délai.

S'il appartient au demandeur à une provision d'établir l'existence de la créance qu'il invoque, c'est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

Lorsque l'existence d'une obligation n'est pas remise en cause, il appartient au juge des référés de fixer le montant de la provision dans la limite qui n'est pas sérieusement contestable.

L'application de la clause résolutoire, insérée dans un contrat de bail par application de l'article L. 145-41 du code de commerce susdit, nécessite deux conditions d'application, à savoir d'une part la violation d'une obligation expressément prévue au bail, et d'autre part une mise en demeure.

Et à défaut pour le preneur de régulariser sa situation dans le délai, la clause résolutoire est acquise de plein droit, le juge ne pouvant que la constater même si la sanction apparaît disproportionnée eu égard à la gravité du manquement.

Mais la mise en demeure, qui, quoique répondant aux conditions légales, est délivrée de mauvaise foi par le bailleur, ne peut pas produire effet.

Et lorsque le locataire invoque la mauvaise foi du bailleur, il appartient au juge du fond de rechercher si la mise en 'uvre effective de la clause a été faite de bonne foi par le bailleur.

Pour solliciter la nullité du commandement de payer, Madame [N] soutient en premier lieu que celui-ci ne contient aucun détail de la créance dont le paiement est sollicité.

Mais aucune disposition légale, conventionnelle ou réglementaire, ne vient imposer au bailleur la délivrance d'un commandement de payer devant contenir le détail de la créance, et ce à peine de nullité du commandement.

Au surplus, le commandement litigieux vise un total de 3372,14 euros, outre frais du commandement, renvoie à une situation de compte qui lui est annexée, celle-ci faisant état d'un solde au 9 février 2023 du montant susvisé, que Madame [N] ne vient pas contester sérieusement en démontrant l'avoir payé en tout ou partie.

Pour solliciter la nullité du commandement de payer, Madame [N] soutient en second lieu que celui-ci lui a été délivré de mauvaise foi par le bailleur, qui connaissant parfaitement son absence de l'île de Ré à une période hivernale pendant laquelle les commerçants ferment leurs boutiques et magasin et quittent l'île.

Mais la mauvaise foi du preneur dans la délivrance du commandement de payer n'est pas de nature à en emporter la nullité.

Il y aura donc lieu de rejeter les demandes de Madame [Y], tendant à prononcer la nullité du commandement de payer.

Il reste toutefois à déterminer si ces circonstances sont de nature à écarter l'effectivité du dit commandement quant à l'application de la clause résolutoire.

Le contrat de bail porte sur des locaux sis [Adresse 2].

Le contrat de bail était conclu avec Green Shop, affaire personnelle commerçant (sic), représentée par Madame [N], domiciliée [Adresse 4] à [Localité 6], inscrite au registre du commerce et des sociétés de La Roche sur Yon 842412390 sous le numéro 842412390.

Et il ressort de l'article 29 du contrat de bail, relatif à l'élection de domicile, que pour l'exécution du présent contrat et de ses suites, les parties font élection de domicile au siège social (pour les personnes morales) ou à leur résidence principale (pour les personnes physiques) ou chez le gestionnaire du bailleur.

Enfin, l'état des créanciers inscrits met en évidence que c'est Madame [N], personne physique, qui est inscrite sous le numéro de Siren 842412390 au siège social objet du contrat de bail.

Ainsi, alors que la preneuse était une personne physique, il appartenait au bailleur, en exécution de la clause d'élection de domicile, de délivrer le commandement de payer à la résidence principale de Madame [N] à [Localité 6], telle qu'indiquée au contrat de bail.

Dès lors, en délivrant le commandement de payer au siège social de l'entreprise sis dans les locaux donnés à bail, le bailleur a agi de mauvaise foi.

Il sera retenu qu'eu égard à la délivrance de mauvaise foi du commandement de payer, il n'y aura pas lieu de constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial liant Madame [N] à Monsieur [Y] au 16 mars 2023, et l'ordonnance sera infirmée de ce chef.

Sur les demandes en paiement provisionnel du bailleur:

Mis à part s'agissant de ses demandes portant sur le commandement de payer, les écritures de Madame [Y] ne comportent aucun moyen critiquant l'ordonnance pour l'avoir condamnée à titre provisionnel à payer à Monsieur [Y] les sommes dues au titre des arriérés de loyer et des indemnités d'occupation des lieux jusqu'à libération effective des lieux le 23 août 2023 soit 4.193,07€ jusqu'au 16 mars 2023 (loyers et charges) et à compter du 17 mars 2023 et jusqu'au 23 août 2023 à hauteur de 2.462,79€ par mois au prorata de la période écoulée jusqu'à libération effective des lieux (indemnités d'occupation), les dites sommes portant intérêt au taux légal à compter du commandement de payer pour les loyers et de l'assignation pour les indemnités d'occupation majorée avec anatocisme.

L'ordonnance sera donc confirmée de ce chef.

Sur le dépôt de garantie :

Il ressort d'une lecture littérale de l'article 26.2 du contrat de bail qu'en cas de résiliation de plein droit ou judiciaire, le dépôt de garantie resterait acquis au bailleur à titre de dommages-intérêts.

Monsieur [Y] demande en vertu du contrat qu'il soit jugé que le montant du dépôt de garantie lui resterait acquis à titre de dommages-intérêts.

Mais alors que la demande tendant au constat de l'acquisition de la clause résolutoire a été rejetée, sans que par ailleurs le bailleur ait sollicité à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail par suite des manquements du preneur à son obligation de paiement à bonne date, cette demande ne pourra manifestement pas prospérer.

Il y aura donc lieu de débouter Monsieur [Y] de sa demande relative au dépôt de garantie, et l'ordonnance sera confirmée de ce chef.

Sur les délais de paiement:

Selon l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux ans, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêts à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.

Madame [N] sollicite des délais de paiement d'une durée de 2 ans.

Elle fait valoir que l'activité qu'elle exerçait dans les lieux donnés à bail, relative au commerce du chanvre, a été touchée péjorativement par les changements législatifs et concurrentiels, qu'elle -même n'a réalisé aucun chiffre d'affaires au dernier trimestre 2023, qu'elle touche le revenu de solidarité active depuis le mois de janvier 2024, et qu'elle s'est trouvée en état de grossesse pathologique au premier trimestre 22024, dont certificat médical, et ayant subi plusieurs arrêts de travail.

Mais de l'exposé de sa situation, il ne ressort pas d'élément permettant de laisser entrevoir un retour à meilleure fortune au terme du délai qu'elle sollicite, étant observé qu'il est à relever qu'elle ne présente aucune proposition de paiement, même d'un montant modique.

La situation dont elle se prévaut relève bien plutôt d'une procédure de surendettement.

Il y aura donc lieu de rejeter la demande de délais de paiement présentée par Madame [N].

* * * * *

L'ordonnance sera confirmée pour avoir condamnée Madame [N] aux dépens de première instance, ce compris le coût du commandement de payer.

Elle sera infirmée pour avoir débouté Monsieur [Y] de sa demande au titre des frais irrépétibles de première instance.

Succombante, Madame [N] sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles d'appel et sera condamnée aux dépens d'appel et à payer à Monsieur [Y] la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles des deux instances.

Mais succombante à hauteur d'appel, Madame [N] sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles des deux instances et sera condamnée aux entiers dépens d'appel.

Il y aura lieu de dire que les dépens de première instance et d'appel comprendront les frais afférents à la délivrance de l'état des créanciers inscrits sur le fonds de commerce de Madame [C] [N].

PAR CES MOTIFS:

La cour,

statuant publiquement, par arrêt contradictoire, et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Rejette les demandes de Madame [C] [N] tendant à prononcer la nullité du commandement de payer délivré le 16 février 2023 ;

Confirme l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'elle a:

- constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial liant Madame [C] [N] à Monsieur [P] [Y] au 16 mars 2023 ;

- débouté Monsieur [P] [Y] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

Infirme l'ordonnance déférée de ces seuls chefs ;

Statuant à nouveau dans cette limite et y ajoutant :

Dit n'y avoir pas lieu de constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial liant Madame [C] [N] à Monsieur [P] [Y] au 16 mars 2023 ;

Déboute Madame [C] [N] de sa demande de délais de paiement;

Déboute Madame [C] [N] de sa demande au titre des frais irrépétibles d'appel ;

Condamne Madame [C] [N] aux entiers dépens d'appel et à payer à Monsieur [P] [Y] la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel ;

Dit que les dépens de première instance et d'appel comprendront les frais afférents à la délivrance de l'état des créanciers inscrits sur le fonds de commerce de Madame [C] [N].