Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 22-10.298

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 10 novembre 2021), la société Pergopark (la bailleresse), propriétaire de locaux commerciaux donnés à bail à M. [H] (le locataire), après avoir consigné une certaine somme en exécution d'une condamnation au paiement d'une indemnité d'éviction a fait opposition au versement d'une partie des fonds séquestrés, au motif que les locaux n'avaient pas été restitués par le locataire en bon état de réparations locatives.

2. Le locataire a assigné la bailleresse en mainlevée de l'opposition et en restitution du dépôt de garantie.

3. Une ordonnance du 14 mars 2019 a désigné M. [V] en qualité de mandataire judiciaire ad hoc de la société Pergopark, laquelle a été radiée du registre du commerce et des sociétés le 28 novembre 2017 à la suite de la clôture d'opérations de liquidation amiable.

4. Faisant valoir que le fait d'avoir cédé l'immeuble sans effectuer de travaux de réparation ne la privait pas de son droit à indemnisation et alléguant d'un préjudice de moins-value lors de la revente, la bailleresse a sollicité, à titre reconventionnel, des dommages et intérêts en indemnisation des dégradations locatives correspondant au montant du coût de la remise en état des locaux.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa seconde branche

5. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce grief qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Et sur le moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

6. La bailleresse fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en dommages-intérêts, de la condamner à payer une certaine somme en remboursement du dépôt de garantie et d'ordonner la mainlevée de l'opposition sur les sommes séquestrées, alors « que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute ; que le seul constat de dégradations ou de pertes qui arrivent pendant la jouissance du bien loué ouvre droit à réparation au profit du preneur, sans que ce dernier puisse prétendre que le bailleur ne subirait pas de préjudice du chef de ces dégradations ou pertes ; qu'en jugeant néanmoins, en l'espèce, que le bailleur ne rapporte pas la preuve d'un préjudice après avoir pourtant retenu que le manquement de M. [H] à son obligation de restituer les locaux en bon état de réparations locatives est établi, la cour d'appel a violé l'article 1732 du code civil. »

Réponse de la Cour

7. Selon l'article 1732 du code civil, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

8. Aux termes de l'article 1147 du même code, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

9. Selon l'article 1149 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance précitée, et le principe de la réparation intégrale du préjudice, les dommages et intérêts dus au créancier sont de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé sans qu'il en résulte pour lui ni perte ni profit.

10. Il résulte de la combinaison de ces textes et principe que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur.

11. Ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l'exécution des réparations ou à l'engagement effectif de dépenses.

12. Tenu d'évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue, le juge doit prendre en compte, lorsqu'elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition.

13. Après avoir, d'une part, rappelé à bon droit qu'il appartenait à la bailleresse de rapporter la preuve d'un préjudice, d'autre part, constaté qu'elle avait vendu les locaux loués trois mois après leur restitution sans effectuer de travaux et qu'elle ne prouvait pas une dépréciation du prix des locaux à la revente en lien avec les manquements du locataire, la cour d'appel en a souverainement déduit que la bailleresse n'apportait pas la preuve du préjudice allégué, de sorte que sa demande devait être rejetée.

14. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi.