CA Aix-en-Provence, ch. 1-5, 27 juin 2024, n° 21/01583
AIX-EN-PROVENCE
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 27 JUIN 2024
ph
N° 2024/ 233
N° RG 21/01583 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BG4IO
Syndicat [Adresse 2]
C/
[L] [H]
[C] [V]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN
Me Joëlle FITOUSSI,
Décision déférée à la Cour :
Jugement du tribunal judiciaire de NICE en date du 15 Décembre 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 19/03019.
APPELANT
Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] sis [Adresse 2], représenté par le groupe CABINET PICADO - SYNDIC IMMO REGIE IMMOBLIERE JF PICADO dont le siège social [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
représenté par la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Bernard SIVAN, avocat au barreau de NICE
INTIMEES
Madame [L] [H]
née le 06 Avril 1968 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]
assistée de sa curatrice Mme [K] [E] demeurant elle même [Adresse 1], désignée à cette fonction par décision du juge des tuelles de Nice le 8 septembre 2021, en remplacement de Madame [C] [V] désignée elle même à cette fonction en remplacement de Mme [Y] [M] par décision du Juge des tutelles de Nice du 31 juillet 2015, qui faite suite à un jugement du 14 décembre 2011 fixant une durée de 120 mois
représentée par Me Joëlle FITOUSSI, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Avril 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Patricia HOARAU, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Marc MAGNON, Président
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Juin 2024.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Juin 2024
Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES
Mme [L] [H], placée sous mesure de curatelle, est propriétaire au sein de la copropriété sise [Adresse 2] à [Localité 5], d'un appartement situé au premier étage.
Au cours de l'assemblée générale du 13 mars 2018, les résolutions suivantes ont été adoptées :
- bâtiment 32 Stalingrad, décision de procéder aux travaux de réfection du plancher et à son renforcement suite au dégât des eaux survenu sur le réseau sur le collecteur d'eaux usées fuyard encastrée entre le premier et deuxième étage de l'immeuble impactant quatre appartements des propriétaires [G], [H], [U] et [R], précisant que les remises en état des appartements de Mme [U], M. [R] et Mme [G] devront être effectuées et ces travaux déjà chiffrés feront l'objet d'un remboursement par l'assurance de la copropriété à hauteur de 3 982 euros (lot maçonnerie) et 198, 84 euros (lot plomberie) et que d'autres devis de remise en état des appartements seront demandés et transmis au conseil syndical pour validation finale,
- dans le cadre des travaux de réfection du plancher, dépose et repose de tous les meubles (cuisine, salle de bains, chambre) de l'appartement de Mme [H] selon devis et comparatif joints, avec décision d'allouer 2 000 euros à Mme [H] pour la dépose et repose de ses meubles,
- dans le cadre des travaux de réfection du plancher, dépose et remise en état de l'installation électrique dans l'appartement de Mme [H] selon devis et comparatif joints.
Ces travaux qui devaient débuter le 11 juin 2018, ont débuté le 3 juillet 2018 et ont duré plus longtemps que prévu.
Au cours de l'assemblée générale du 30 avril 2019, la résolution n° 19, inscrite à l'ordre du jour par Mme [H] pour l'indemnisation de ses frais de séjour, de relogement, de nettoyage de l'appartement, de préjudice de jouissance et du coût d'un constat d'huissier, a été rejetée à la majorité des copropriétaires.
Par exploit du 8 juillet 2019, Mme [H] assistée par son curateur a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 2] représenté par son syndic (ci-après le syndicat des copropriétaires), devant le tribunal de grande instance de Nice, aux fins d'annulation de la résolution n° 15 de l'assemblée générale du 30 avril 2019 pour abus de majorité et condamnation du syndicat des copropriétaires à indemniser ses préjudices subis lors des travaux réalisés sur les parties communes du 2 juillet au 3 septembre 2018.
Par jugement du 15 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Nice a :
- condamné le syndicat des copropriétaires à payer à Madame [L] [H] la sommé de 9 658 euros en réparation de ses préjudices,
- condamné le syndicat des copropriétaires à payer en outre à Madame [L] [H] la somme de 2 900 euros à titre de frais irrépétibles, en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire du jugement,
- condamné le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de l'instance, distraits dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Par déclaration du 11 janvier 2021, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement en intimant Mme [H].
Par déclaration du 2 février 2021, le syndicat des copropriétaires a relevé appel du même jugement en intimant Mme [H] et Mme [C] [V] en qualité de curatrice de Mme [H] désignée à cette fonction par décision du juge des tutelles de Nice du 31 juillet 2015.
Par ordonnance du 18 mai 2021, les deux appels ont été joints.
Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 6 août 2021, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :
Vu les pièces produites en défense et en demande,
Vu la loi du 10 juillet 1965,
- constater que les copropriétaires avaient voté un certain nombre de travaux lors de l'assemblée générale du 13 mars 2018,
- dire et juger que ces travaux ont été réalisés mais qu'ils ont pris du retard en l'état et du fait et du comportement de Mme [H] cumulé avec les congés annuels de l'entreprise,
- dire et juger qu'aucun abus de majorité n'est intervenu et que la résolution n°15 de l'assemblée générale du 30 avril 2019 est parfaitement régulière,
- confirmer le jugement rendu sur ce point,
Pour le surplus,
- réformer la décision entreprise,
- débouter Mme [H] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions pour les dire infondées et abusives,
- condamner Mme [H] au paiement d'une somme de 3 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers frais et dépens.
Le syndicat des copropriétaires fait essentiellement valoir :
- que Mme [H] qui a reçu 2 000 euros pour la dépose et repose des meubles, n'a fait que déplacer les meubles dans le salon, ce qui généré une surcharge de travaux et retardé le démarrage des travaux,
- que l'appartement a été laissé dans un état désastreux, ce qui a également fait perdre du temps au démarrage des travaux,
- que Mme [H] est mal venue de critiquer la lenteur des travaux alors qu'elle a elle-même empêché leur exécution par son attitude,
- que l'abus de majorité n'est pas caractérisé,
- que le retard dans la réalisation des travaux est dû d'une part au comportement de Mme [H], d'autre part à une cause étrangère à savoir l'arrivée du mois d'août 2018 et la fermeture logique de l'entreprise en charge des travaux, pour la période estivale,
- que Mme [V] a été destinataire des ordres du jour et de l'ensemble des procès-verbaux d'assemblée générale avec les plans et les études relativement à l'importance des travaux à réaliser dans l'appartement, qu'elle aurait dû prendre attache avec le syndic pour déterminer la durée de la période de relogement de sa protégée et aurait dû faire une déclaration de sinistre auprès de l'assurance de l'occupante,
- qu'il est incompréhensible de faire supporter au syndicat des copropriétaires le relogement de Mme [H] pendant la durée des travaux en EHPAD, alors que Mme [H] est autonome pendant toute l'année et vit avec un compagnon.
Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 15 décembre 2023, Mme [H] assistée de sa curatrice Mme [K] [E] suivant jugement du juge des tutelles de Nice du 8 septembre 2021, demande à la cour de :
Vu l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l'article 1240 du code civil,
Vu l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l'article 567 du code de procédure civile,
Vu l'article 202 du code de procédure civile,
- statuer ce que de droit sur la recevabilité de l'appel du syndicat des copropriétaires,
Au fond,
- dire l'appel mal fondé,
- écarter la pièce adverse n° 7, irrecevable en la forme,
- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nice du 15 décembre 2020 en qu'il a retenu le principe de la responsabilité du syndicat des copropriétaires et l'a condamné à indemniser Mme [H] de l'ensemble de ses préjudices,
- dire et juger le syndicat des copropriétaires entièrement responsable du préjudice subi par Mme [H] lors des travaux réalisés sur les parties communes du 2 juillet au 3 septembre 2018,
- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires à l'indemniser de la manière suivante :
- Nettoyage de l'appartement :
- facture PEF services du 30/09/2018 : 1 098 euros
- Travaux de remise en état : 2 660 euros
- facture Marmouget
- confirmer également le jugement dont appel en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires au paiement d'un article 700 à hauteur de 2 900 euros,
A titre incident,
- réformer le jugement dont appel sur le montant de l'indemnisation du préjudice relatif aux frais de relogement et au préjudice de jouissance,
- condamner ainsi le syndicat des copropriétaires à l'indemniser de la manière suivante :
- Frais de séjour à la résidence [4] pendant la durée des travaux :
- facture Korian du 02/07/2018 : 2 011 euros
- facture Korian du 19/07/2018 : 1 831 euros
- facture Korian du 20/08/2018 : 2 281 euros
- Préjudice de jouissance du 2/07/18 au 3/09/2018 : 3 000 euros
Statuer sur les omissions de statuer et en conséquence :
- annuler la résolution n° 15 de l'assemblée générale du 30 avril 2019 pour abus de majorité,
- condamner le syndicat des copropriétaires à payer :
- Préjudice moral : 3 000 euros
- Procès-verbal de constat d'huissier : 380 euros
- débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et prétentions,
- le condamner à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens, y compris le coût du constat d'huissier si non compris dans les postes d'indemnisation.
Mme [H] assistée de sa curatrice soutient en substance :
- que l'attestation du maître d''uvre est non conforme à l'article 202 du code de procédure civile,
- que la chronologie des faits démontre la mauvaise foi du syndicat des copropriétaires dans la façon d'aborder et de gérer la situation,
- le procès-verbal du 13 mars 2018 n'était pas très explicite, puisqu'il ne précisait pas que le salon serait impacté et que Mme [H] devait quitter les lieux,
- il ne peut lui être reproché de ne pas avoir attaqué l'assemblée générale qui lui allouait la somme de 2 000 euros, parce qu'elle ne pouvait pas savoir à l'avance que les travaux dureraient aussi longtemps,
- que le fait que l'appartement soit sale au démarrage du chantier n'explique pas les retards du chantier,
- qu'il ne lui appartenait pas de réaliser un procès-verbal préventif,
- que le retard invoqué par le syndicat des copropriétaires en raison du congé du mois d'août est particulièrement malvenu,
- que l'obligation d'indemnisation ressort de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965,
- que rien ne permet d'affirmer que quatre jours de retard du chantier lui sont imputables,
- que la résidence ne s'est pas faite en EHPAD, mais en résidence médicalisée dont la facturation est forfaitaire, ce qui signifie que la pension complète n'est pas déductible,
- que l'article 700 n'est pas prévu pour indemniser les frais d'huissier,
- que le tribunal a omis de statuer sur deux points, l'annulation de la résolution n° 15 de l'assemblée générale et le préjudice moral.
L'instruction a été clôturée par ordonnance du 2 avril 2024.
L'arrêt sera contradictoire, puisque toutes les parties ont constitué avocat.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l'étendue de la saisine de la cour
Aux termes de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
Il est constaté que le dispositif des conclusions des deux parties comporte des demandes de « dire et juger » et « juger », qui ne constituent pas toutes des prétentions, mais des moyens, si bien que la cour n'en est pas saisie.
La recevabilité de l'appel n'est pas discutée.
Sur la recevabilité de la pièce n° 7 du syndicat des copropriétaires
Selon l'article 202 du code de procédure civile : « L'attestation contient la relation des faits auxquels son auteur a assisté ou qu'il a personnellement constatés.
Elle mentionne les nom, prénoms, date et lieu de naissance, demeure et profession de son auteur ainsi que, s'il y a lieu, son lien de parenté ou d'alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d'intérêts avec elles.
Elle indique en outre qu'elle est établie en vue de sa production en justice et que son auteur a connaissance qu'une fausse attestation de sa part l'expose à des sanctions pénales.
L'attestation est écrite, datée et signée de la main de son auteur. Celui-ci doit lui annexer, en original ou en photocopie, tout document officiel justifiant de son identité et comportant sa signature. »
La pièce n° 7 intitulée « attestation de M. [D] en date du 26 juillet 2021 », qui commence par le mot « ATTESTATION » ne remplit aucune des exigences posées par ce texte pour les attestations, et n'est pas accompagnée du justificatif d'identité.
Cependant, il est constaté que le texte précité qui ne prévoit pas de sanction, laisse au juge du fond toute latitude pour la force probante des attestations, comme toute autre pièce de la procédure.
L'exception d'irrecevabilité de cette pièce n° 7 sera donc rejetée.
Sur la demande d'annulation de la résolution n° 15 de l'assemblée générale du 30 avril 2019
Selon les dispositions de l'article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée.
La charge de la preuve de l'abus de majorité pèse sur le copropriétaire qui l'allègue, s'agissant de la démonstration que la décision a été prise sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l'intérêt collectif de l'ensemble des copropriétaires, ou rompant l'égalité entre les copropriétaires ou prise avec l'intention de nuire ou de porter préjudice à certains.
La résolution litigieuse qui concerne le bâtiment 32 Stalingrad, dont on comprend qu'elle n'a été votée que par les copropriétaires concernés par la dépense, a été rejetée à la majorité de 420 voix sur 460 voix, Mme [H] disposant de 40 voix, sur les 2850 voix de la copropriété.
Si Mme [H] affirme que cette décision rompt l'égalité entre les copropriétaires majoritaires et minoritaires, elle ne produit aucune pièce pour étayer cette allégation.
A cet égard, le procès-verbal d'assemblée générale du 13 mars 2018, même s'il prévoit la prise en charge de travaux de remise en état dans les trois autres appartements sur les quatre concernés par les travaux de réfection du plancher, pour un montant de l'ordre de 4 000 euros, en annonçant d'autres devis à obtenir et valider, est insuffisant à établir une rupture d'égalité avec Mme [H], demandant à statuer sur un préjudice allégué de plus de 10 000 euros au titre de frais de relogement pendant les travaux, de nettoyage, de jouissance et de procès-verbal de constat d'huissier.
Mme [H] ne démontre pas non plus une intention de nuire de la part des copropriétaires qui ont voté contre cette résolution, ni que cette décision de refus a été prise dans un but autre que la préservation de l'intérêt collectif de la copropriété.
Mme [H] assistée de son curateur, sera donc déboutée de sa demande d'annulation de la résolution n° 15 de l'assemblée générale du 30 avril 2019, s'agissant d'une décision omise dans le dispositif du jugement appelé.
Sur les demandes de Mme [H]
Mme [H] poursuit la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui régler le coût de son relogement pendant le temps des travaux, les frais de nettoyage de l'appartement, les frais de remise en état de l'appartement, les frais de procès-verbal de constat d'huissier, et à indemniser un préjudice de jouissance et un préjudice moral, sur le fondement de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965.
Aux termes de cet article dans sa rédaction en vigueur à la date de l'assignation du 8 juillet 2019, « (') si les circonstances l'exigent et à condition que l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n'en soient pas altérées de manière durable, aucun des copropriétaires ou de leurs ayants droit ne peut faire obstacle à l'exécution, même à l'intérieur de ses parties privatives, des travaux régulièrement et expressément décidés par l'assemblée générale en vertu des a et b du II de l'article 24, des f, g et o de l'article 25 et de l'article 30.
Pour la réalisation des travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d'ouvrage jusqu'à réception des travaux.
Les travaux entraînant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.
Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité.
Cette indemnité, qui est à la charge de l'ensemble des copropriétaires, est répartie, s'agissant des travaux décidés dans les conditions prévues par les a et b du II de l'article 24, des f, g et o de l'article 25 et par l'article 30, en proportion de la participation de chacun au coût des travaux ».
En l'espèce, les travaux en partie privative, ont été autorisés en assemblée générale. Il appartient à Mme [H], qui prétend obtenir indemnisation, de démontrer qu'elle a subi du fait de ces travaux, soit une diminution définitive de la valeur de son lot, soit un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit des dégradations.
Il ressort des pièces que le 5 juin 2018, le syndic a avisé Mme [H] par un courrier adressé chez Mme [V], que les travaux de réfection et renforcement du plancher, étaient prévus pour commencer le 11 juin 2018 pour une durée approximative de quinze jours, pendant lequel Mme [H] devra quitter l'appartement, en rappelant que la somme de 2 000 euros lui a été allouée pour la dépose des meubles et en précisant que le commencement des travaux serait retardée tant que Mme [H] n'aura pas trouvé une solution adéquate pour se reloger.
Il est observé, comme le relève Mme [H] dans ses conclusions, que la décision du 13 mars 2018, manquait de précision sur le fait que Mme [H] devait trouver une solution de relogement pendant les travaux votés.
Il est établi que selon mail du 27 juin 2018, Mme [V] a informé le syndic du relogement trouvé à compter du 2 juillet 2018 pour trois semaines en sollicitant une information sur les pièces concernées et en déclarant que Mme [H] souhaiterait que l'accès à son salon soit fermé pour y entreposer ce à quoi elle tient plus particulièrement. Le syndic lui a répondu que les travaux débuteront le 3 juillet 2018 et a transmis les coordonnées de M. [D], pour connaître les pièces touchées, tout en indiquant qu'il ne lui semble pas que le salon soit impacté.
Les autres échanges de mails démontrent qu'il y a eu des discussions sur le fait que les meubles du salon n'ont pas été protégés, qu'il a fallu déplacer les meubles pour les travaux d'électricité dans le salon, que fin juillet 2018 restaient à accomplir les travaux du plaquiste prévus pour le 28 août 2018 compte tenu de la période estivale, que la société PEF services « propreté et services » est intervenue à plusieurs reprises pour déplacer les meubles et le ménage et a constaté lors du nettoyage final du 28 août 2018, que des détritus ont été laissés par une des entreprises intervenantes, pour justifier une augmentation de la facturation.
Le procès-verbal de réception des travaux a été signé le 30 août 2018 par le syndicat des copropriétaires maître d'ouvrage, M. [D] maître d''uvre et l'entreprise de gros 'uvre, ce qui correspond à une durée totale des travaux de presque deux mois au lieu des trois semaines annoncées au démarrage effectif des travaux.
Il doit être conclu qu'il est démontré l'existence d'un préjudice grave de jouissance pendant la durée de presque deux mois, du fait de l'impossibilité totale de jouir de l'appartement pendant toute cette durée, justifiant une indemnisation.
Le syndicat des copropriétaires oppose que le retard est imputable à Mme [H] d'une part, à une cause étrangère avec l'arrêt du mois d'août d'autre part.
S'il est établi que Mme [H] a laissé ses meubles dans le salon, il ne ressort pas du procès-verbal du 13 mars 2018, que le salon était concerné par les travaux et par mail, le syndic lui-même l'ignorait. Quant à la saleté de l'appartement, le lien avec le retard dans l'exécution des travaux est exclu, s'agissant en outre de travaux aux plafonds, lesquels sont par nature salissants et ont d'ailleurs occasionné des désordres dans la salle de bains, du fait de la chute de gravats, notamment dans la cuvette des wc.
Enfin, l'arrivée du mois d'août n'était pas imprévisible et ne peut par suite être qualifiée de cause étrangère.
Ainsi aucune cause ne peut réduire les obligations du syndicat des copropriétaires en application de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965.
Mme [H] justifie que ses frais d'hébergement en résidence médicalisée du 2 au 22 juillet 2018, puis du 23 juillet au 10 août 2018, et enfin du 11 août au 3 septembre 2018, se sont élevés à un montant total de 6 123 euros, pour une pension complète.
Sa situation de majeure protégée explique la spécificité de son relogement en maison médicalisée, pendant l'indisponibilité de son appartement personnel, le temps d'exécution des travaux votés en assemblée générale, en réparation de son grave trouble de jouissance.
Il convient donc de mettre à la charge du syndicat des copropriétaires la somme de 6 123 euros au titre des frais de relogement.
S'agissant des frais facturés par la société PEF services, laquelle est intervenue plusieurs fois à la demande du syndic dans l'appartement de Mme [H] pour le déplacement des meubles et le nettoyage, il est justifié et non discuté qu'ils ont été réglés par le cabinet [V], à qui a été adressée la facture. Il est incontestable que les travaux de réfection du plafond ont été salissants. Quant au déplacement des meubles du salon à plusieurs reprises, il a été relevé que le salon n'était pas concerné par le devis de dépose-repose de meubles accepté par le syndicat des copropriétaires et indemnisé à hauteur de 2 000 euros, alors pourtant que leur déplacement était nécessaire dans le cadre des travaux votés.
Il convient donc de mettre à la charge du syndicat des copropriétaires la somme de 1 098 euros au titre de la facture de la société PEF services.
S'agissant des frais de remise en état de l'appartement selon devis du 16 août 2018 pour un montant de 5 320,82 euros concernant des travaux de peinture dans le salon, la chambre, le hall, les toilettes, la cuisine et la salle de bains, Mme [H] verse aux débats un procès-verbal de constat d'huissier du 20 juillet 2018 sur l'état de l'appartement pendant les travaux, recouvert d'une poussière blanche et particules de gravats.
Cependant nulle part, il n'est fait état de l'état de dégâts occasionnés aux murs, portes et fenêtres, alors que les plafonds sont censés avoir été refaits dans le cadre des travaux de réfection du plancher haut et de l'installation électrique.
Mme [H] sera donc déboutée de sa demande à ce titre.
S'agissant du préjudice de jouissance, il est observé qu'il a déjà été indemnisé par la prise en charge des frais de relogement.
S'agissant du préjudice moral, il n'est pas inclus dans les préjudices indemnisables sur le fondement de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965. A cet égard il est relevé que le premier juge a rejeté cette demande dans ses motifs, sans le reprendre dans le dispositif du jugement.
S'agissant des frais du procès-verbal de constat d'huissier pour 320 euros, s'il n'est pas non plus inclus dans les préjudices indemnisables sur le fondement de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, il est observé que le procès-verbal de constat a été établi pour préserver les droits de Mme [H] dans le cadre d'une éventuelle action en justice et constituent ainsi des frais exposés pour les besoins du procès et non inclus dans les dépens, soit la définition de l'article 700 du code de procédure civile.
Au final, le syndicat des copropriétaires sera condamné à verser à Mme [H], la somme totale de 7 221 euros (6 123 + 1 098), le jugement étant infirmé sur ce point.
Sur les demandes accessoires
En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement entrepris sur les dépens et les frais irrépétibles, y compris en ce que les frais irrépétibles intègrent les frais du procès-verbal de constat d'huissier de 320 euros, comme retenu à raison par le premier juge.
Le syndicat des copropriétaires qui succombe pour l'essentiel sera condamné aux dépens d'appel et au titre des frais irrépétibles, qu'il est inéquitable de laisser à la charge de Mme [H].
PAR CES MOTIFS
Déboute Mme [L] [H] assistée par sa curatrice Mme [K] [E], de sa demande tendant à l'irrecevabilité de la pièce n° 7 du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 2] sis à [Localité 5], représenté par son syndic ;
Déboute Mme [L] [H] assistée par sa curatrice Mme [K] [E] de sa demande d'annulation de la résolution n° 15 de l'assemblée générale du 30 avril 2019 ;
Infirme le jugement appelé sur le montant de l'indemnisation allouée à Mme [L] [H] assistée par sa curatrice Mme [K] [E] ;
Le confirme sur le surplus ;
Statuant à nouveau sur le chef infirmé ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 2] sis à [Localité 5], représenté par son syndic, à verser à Mme [L] [H] assistée par sa curatrice Mme [K] [E], la somme de 7 221 euros (sept mille deux cent vingt et un euros) en réparation de ses préjudices ;
Déboute Mme [L] [H] assistée par sa curatrice Mme [K] [E] du surplus de ses demandes notamment au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 2] sis à [Localité 5], représenté par son syndic, aux dépens d'appel ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 2] sis à [Localité 5], représenté par son syndic, à verser à Mme [L] [H] assistée par sa curatrice Mme [K] [E], la somme de 2 000 euros (deux mille euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le greffier Le président
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 27 JUIN 2024
ph
N° 2024/ 233
N° RG 21/01583 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BG4IO
Syndicat [Adresse 2]
C/
[L] [H]
[C] [V]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN
Me Joëlle FITOUSSI,
Décision déférée à la Cour :
Jugement du tribunal judiciaire de NICE en date du 15 Décembre 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 19/03019.
APPELANT
Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] sis [Adresse 2], représenté par le groupe CABINET PICADO - SYNDIC IMMO REGIE IMMOBLIERE JF PICADO dont le siège social [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
représenté par la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Bernard SIVAN, avocat au barreau de NICE
INTIMEES
Madame [L] [H]
née le 06 Avril 1968 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]
assistée de sa curatrice Mme [K] [E] demeurant elle même [Adresse 1], désignée à cette fonction par décision du juge des tuelles de Nice le 8 septembre 2021, en remplacement de Madame [C] [V] désignée elle même à cette fonction en remplacement de Mme [Y] [M] par décision du Juge des tutelles de Nice du 31 juillet 2015, qui faite suite à un jugement du 14 décembre 2011 fixant une durée de 120 mois
représentée par Me Joëlle FITOUSSI, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Avril 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Patricia HOARAU, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Marc MAGNON, Président
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Juin 2024.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Juin 2024
Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES
Mme [L] [H], placée sous mesure de curatelle, est propriétaire au sein de la copropriété sise [Adresse 2] à [Localité 5], d'un appartement situé au premier étage.
Au cours de l'assemblée générale du 13 mars 2018, les résolutions suivantes ont été adoptées :
- bâtiment 32 Stalingrad, décision de procéder aux travaux de réfection du plancher et à son renforcement suite au dégât des eaux survenu sur le réseau sur le collecteur d'eaux usées fuyard encastrée entre le premier et deuxième étage de l'immeuble impactant quatre appartements des propriétaires [G], [H], [U] et [R], précisant que les remises en état des appartements de Mme [U], M. [R] et Mme [G] devront être effectuées et ces travaux déjà chiffrés feront l'objet d'un remboursement par l'assurance de la copropriété à hauteur de 3 982 euros (lot maçonnerie) et 198, 84 euros (lot plomberie) et que d'autres devis de remise en état des appartements seront demandés et transmis au conseil syndical pour validation finale,
- dans le cadre des travaux de réfection du plancher, dépose et repose de tous les meubles (cuisine, salle de bains, chambre) de l'appartement de Mme [H] selon devis et comparatif joints, avec décision d'allouer 2 000 euros à Mme [H] pour la dépose et repose de ses meubles,
- dans le cadre des travaux de réfection du plancher, dépose et remise en état de l'installation électrique dans l'appartement de Mme [H] selon devis et comparatif joints.
Ces travaux qui devaient débuter le 11 juin 2018, ont débuté le 3 juillet 2018 et ont duré plus longtemps que prévu.
Au cours de l'assemblée générale du 30 avril 2019, la résolution n° 19, inscrite à l'ordre du jour par Mme [H] pour l'indemnisation de ses frais de séjour, de relogement, de nettoyage de l'appartement, de préjudice de jouissance et du coût d'un constat d'huissier, a été rejetée à la majorité des copropriétaires.
Par exploit du 8 juillet 2019, Mme [H] assistée par son curateur a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 2] représenté par son syndic (ci-après le syndicat des copropriétaires), devant le tribunal de grande instance de Nice, aux fins d'annulation de la résolution n° 15 de l'assemblée générale du 30 avril 2019 pour abus de majorité et condamnation du syndicat des copropriétaires à indemniser ses préjudices subis lors des travaux réalisés sur les parties communes du 2 juillet au 3 septembre 2018.
Par jugement du 15 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Nice a :
- condamné le syndicat des copropriétaires à payer à Madame [L] [H] la sommé de 9 658 euros en réparation de ses préjudices,
- condamné le syndicat des copropriétaires à payer en outre à Madame [L] [H] la somme de 2 900 euros à titre de frais irrépétibles, en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire du jugement,
- condamné le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de l'instance, distraits dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Par déclaration du 11 janvier 2021, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement en intimant Mme [H].
Par déclaration du 2 février 2021, le syndicat des copropriétaires a relevé appel du même jugement en intimant Mme [H] et Mme [C] [V] en qualité de curatrice de Mme [H] désignée à cette fonction par décision du juge des tutelles de Nice du 31 juillet 2015.
Par ordonnance du 18 mai 2021, les deux appels ont été joints.
Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 6 août 2021, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :
Vu les pièces produites en défense et en demande,
Vu la loi du 10 juillet 1965,
- constater que les copropriétaires avaient voté un certain nombre de travaux lors de l'assemblée générale du 13 mars 2018,
- dire et juger que ces travaux ont été réalisés mais qu'ils ont pris du retard en l'état et du fait et du comportement de Mme [H] cumulé avec les congés annuels de l'entreprise,
- dire et juger qu'aucun abus de majorité n'est intervenu et que la résolution n°15 de l'assemblée générale du 30 avril 2019 est parfaitement régulière,
- confirmer le jugement rendu sur ce point,
Pour le surplus,
- réformer la décision entreprise,
- débouter Mme [H] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions pour les dire infondées et abusives,
- condamner Mme [H] au paiement d'une somme de 3 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers frais et dépens.
Le syndicat des copropriétaires fait essentiellement valoir :
- que Mme [H] qui a reçu 2 000 euros pour la dépose et repose des meubles, n'a fait que déplacer les meubles dans le salon, ce qui généré une surcharge de travaux et retardé le démarrage des travaux,
- que l'appartement a été laissé dans un état désastreux, ce qui a également fait perdre du temps au démarrage des travaux,
- que Mme [H] est mal venue de critiquer la lenteur des travaux alors qu'elle a elle-même empêché leur exécution par son attitude,
- que l'abus de majorité n'est pas caractérisé,
- que le retard dans la réalisation des travaux est dû d'une part au comportement de Mme [H], d'autre part à une cause étrangère à savoir l'arrivée du mois d'août 2018 et la fermeture logique de l'entreprise en charge des travaux, pour la période estivale,
- que Mme [V] a été destinataire des ordres du jour et de l'ensemble des procès-verbaux d'assemblée générale avec les plans et les études relativement à l'importance des travaux à réaliser dans l'appartement, qu'elle aurait dû prendre attache avec le syndic pour déterminer la durée de la période de relogement de sa protégée et aurait dû faire une déclaration de sinistre auprès de l'assurance de l'occupante,
- qu'il est incompréhensible de faire supporter au syndicat des copropriétaires le relogement de Mme [H] pendant la durée des travaux en EHPAD, alors que Mme [H] est autonome pendant toute l'année et vit avec un compagnon.
Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 15 décembre 2023, Mme [H] assistée de sa curatrice Mme [K] [E] suivant jugement du juge des tutelles de Nice du 8 septembre 2021, demande à la cour de :
Vu l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l'article 1240 du code civil,
Vu l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l'article 567 du code de procédure civile,
Vu l'article 202 du code de procédure civile,
- statuer ce que de droit sur la recevabilité de l'appel du syndicat des copropriétaires,
Au fond,
- dire l'appel mal fondé,
- écarter la pièce adverse n° 7, irrecevable en la forme,
- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nice du 15 décembre 2020 en qu'il a retenu le principe de la responsabilité du syndicat des copropriétaires et l'a condamné à indemniser Mme [H] de l'ensemble de ses préjudices,
- dire et juger le syndicat des copropriétaires entièrement responsable du préjudice subi par Mme [H] lors des travaux réalisés sur les parties communes du 2 juillet au 3 septembre 2018,
- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires à l'indemniser de la manière suivante :
- Nettoyage de l'appartement :
- facture PEF services du 30/09/2018 : 1 098 euros
- Travaux de remise en état : 2 660 euros
- facture Marmouget
- confirmer également le jugement dont appel en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires au paiement d'un article 700 à hauteur de 2 900 euros,
A titre incident,
- réformer le jugement dont appel sur le montant de l'indemnisation du préjudice relatif aux frais de relogement et au préjudice de jouissance,
- condamner ainsi le syndicat des copropriétaires à l'indemniser de la manière suivante :
- Frais de séjour à la résidence [4] pendant la durée des travaux :
- facture Korian du 02/07/2018 : 2 011 euros
- facture Korian du 19/07/2018 : 1 831 euros
- facture Korian du 20/08/2018 : 2 281 euros
- Préjudice de jouissance du 2/07/18 au 3/09/2018 : 3 000 euros
Statuer sur les omissions de statuer et en conséquence :
- annuler la résolution n° 15 de l'assemblée générale du 30 avril 2019 pour abus de majorité,
- condamner le syndicat des copropriétaires à payer :
- Préjudice moral : 3 000 euros
- Procès-verbal de constat d'huissier : 380 euros
- débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et prétentions,
- le condamner à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens, y compris le coût du constat d'huissier si non compris dans les postes d'indemnisation.
Mme [H] assistée de sa curatrice soutient en substance :
- que l'attestation du maître d''uvre est non conforme à l'article 202 du code de procédure civile,
- que la chronologie des faits démontre la mauvaise foi du syndicat des copropriétaires dans la façon d'aborder et de gérer la situation,
- le procès-verbal du 13 mars 2018 n'était pas très explicite, puisqu'il ne précisait pas que le salon serait impacté et que Mme [H] devait quitter les lieux,
- il ne peut lui être reproché de ne pas avoir attaqué l'assemblée générale qui lui allouait la somme de 2 000 euros, parce qu'elle ne pouvait pas savoir à l'avance que les travaux dureraient aussi longtemps,
- que le fait que l'appartement soit sale au démarrage du chantier n'explique pas les retards du chantier,
- qu'il ne lui appartenait pas de réaliser un procès-verbal préventif,
- que le retard invoqué par le syndicat des copropriétaires en raison du congé du mois d'août est particulièrement malvenu,
- que l'obligation d'indemnisation ressort de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965,
- que rien ne permet d'affirmer que quatre jours de retard du chantier lui sont imputables,
- que la résidence ne s'est pas faite en EHPAD, mais en résidence médicalisée dont la facturation est forfaitaire, ce qui signifie que la pension complète n'est pas déductible,
- que l'article 700 n'est pas prévu pour indemniser les frais d'huissier,
- que le tribunal a omis de statuer sur deux points, l'annulation de la résolution n° 15 de l'assemblée générale et le préjudice moral.
L'instruction a été clôturée par ordonnance du 2 avril 2024.
L'arrêt sera contradictoire, puisque toutes les parties ont constitué avocat.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l'étendue de la saisine de la cour
Aux termes de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
Il est constaté que le dispositif des conclusions des deux parties comporte des demandes de « dire et juger » et « juger », qui ne constituent pas toutes des prétentions, mais des moyens, si bien que la cour n'en est pas saisie.
La recevabilité de l'appel n'est pas discutée.
Sur la recevabilité de la pièce n° 7 du syndicat des copropriétaires
Selon l'article 202 du code de procédure civile : « L'attestation contient la relation des faits auxquels son auteur a assisté ou qu'il a personnellement constatés.
Elle mentionne les nom, prénoms, date et lieu de naissance, demeure et profession de son auteur ainsi que, s'il y a lieu, son lien de parenté ou d'alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d'intérêts avec elles.
Elle indique en outre qu'elle est établie en vue de sa production en justice et que son auteur a connaissance qu'une fausse attestation de sa part l'expose à des sanctions pénales.
L'attestation est écrite, datée et signée de la main de son auteur. Celui-ci doit lui annexer, en original ou en photocopie, tout document officiel justifiant de son identité et comportant sa signature. »
La pièce n° 7 intitulée « attestation de M. [D] en date du 26 juillet 2021 », qui commence par le mot « ATTESTATION » ne remplit aucune des exigences posées par ce texte pour les attestations, et n'est pas accompagnée du justificatif d'identité.
Cependant, il est constaté que le texte précité qui ne prévoit pas de sanction, laisse au juge du fond toute latitude pour la force probante des attestations, comme toute autre pièce de la procédure.
L'exception d'irrecevabilité de cette pièce n° 7 sera donc rejetée.
Sur la demande d'annulation de la résolution n° 15 de l'assemblée générale du 30 avril 2019
Selon les dispositions de l'article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée.
La charge de la preuve de l'abus de majorité pèse sur le copropriétaire qui l'allègue, s'agissant de la démonstration que la décision a été prise sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l'intérêt collectif de l'ensemble des copropriétaires, ou rompant l'égalité entre les copropriétaires ou prise avec l'intention de nuire ou de porter préjudice à certains.
La résolution litigieuse qui concerne le bâtiment 32 Stalingrad, dont on comprend qu'elle n'a été votée que par les copropriétaires concernés par la dépense, a été rejetée à la majorité de 420 voix sur 460 voix, Mme [H] disposant de 40 voix, sur les 2850 voix de la copropriété.
Si Mme [H] affirme que cette décision rompt l'égalité entre les copropriétaires majoritaires et minoritaires, elle ne produit aucune pièce pour étayer cette allégation.
A cet égard, le procès-verbal d'assemblée générale du 13 mars 2018, même s'il prévoit la prise en charge de travaux de remise en état dans les trois autres appartements sur les quatre concernés par les travaux de réfection du plancher, pour un montant de l'ordre de 4 000 euros, en annonçant d'autres devis à obtenir et valider, est insuffisant à établir une rupture d'égalité avec Mme [H], demandant à statuer sur un préjudice allégué de plus de 10 000 euros au titre de frais de relogement pendant les travaux, de nettoyage, de jouissance et de procès-verbal de constat d'huissier.
Mme [H] ne démontre pas non plus une intention de nuire de la part des copropriétaires qui ont voté contre cette résolution, ni que cette décision de refus a été prise dans un but autre que la préservation de l'intérêt collectif de la copropriété.
Mme [H] assistée de son curateur, sera donc déboutée de sa demande d'annulation de la résolution n° 15 de l'assemblée générale du 30 avril 2019, s'agissant d'une décision omise dans le dispositif du jugement appelé.
Sur les demandes de Mme [H]
Mme [H] poursuit la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui régler le coût de son relogement pendant le temps des travaux, les frais de nettoyage de l'appartement, les frais de remise en état de l'appartement, les frais de procès-verbal de constat d'huissier, et à indemniser un préjudice de jouissance et un préjudice moral, sur le fondement de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965.
Aux termes de cet article dans sa rédaction en vigueur à la date de l'assignation du 8 juillet 2019, « (') si les circonstances l'exigent et à condition que l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n'en soient pas altérées de manière durable, aucun des copropriétaires ou de leurs ayants droit ne peut faire obstacle à l'exécution, même à l'intérieur de ses parties privatives, des travaux régulièrement et expressément décidés par l'assemblée générale en vertu des a et b du II de l'article 24, des f, g et o de l'article 25 et de l'article 30.
Pour la réalisation des travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d'ouvrage jusqu'à réception des travaux.
Les travaux entraînant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.
Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité.
Cette indemnité, qui est à la charge de l'ensemble des copropriétaires, est répartie, s'agissant des travaux décidés dans les conditions prévues par les a et b du II de l'article 24, des f, g et o de l'article 25 et par l'article 30, en proportion de la participation de chacun au coût des travaux ».
En l'espèce, les travaux en partie privative, ont été autorisés en assemblée générale. Il appartient à Mme [H], qui prétend obtenir indemnisation, de démontrer qu'elle a subi du fait de ces travaux, soit une diminution définitive de la valeur de son lot, soit un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit des dégradations.
Il ressort des pièces que le 5 juin 2018, le syndic a avisé Mme [H] par un courrier adressé chez Mme [V], que les travaux de réfection et renforcement du plancher, étaient prévus pour commencer le 11 juin 2018 pour une durée approximative de quinze jours, pendant lequel Mme [H] devra quitter l'appartement, en rappelant que la somme de 2 000 euros lui a été allouée pour la dépose des meubles et en précisant que le commencement des travaux serait retardée tant que Mme [H] n'aura pas trouvé une solution adéquate pour se reloger.
Il est observé, comme le relève Mme [H] dans ses conclusions, que la décision du 13 mars 2018, manquait de précision sur le fait que Mme [H] devait trouver une solution de relogement pendant les travaux votés.
Il est établi que selon mail du 27 juin 2018, Mme [V] a informé le syndic du relogement trouvé à compter du 2 juillet 2018 pour trois semaines en sollicitant une information sur les pièces concernées et en déclarant que Mme [H] souhaiterait que l'accès à son salon soit fermé pour y entreposer ce à quoi elle tient plus particulièrement. Le syndic lui a répondu que les travaux débuteront le 3 juillet 2018 et a transmis les coordonnées de M. [D], pour connaître les pièces touchées, tout en indiquant qu'il ne lui semble pas que le salon soit impacté.
Les autres échanges de mails démontrent qu'il y a eu des discussions sur le fait que les meubles du salon n'ont pas été protégés, qu'il a fallu déplacer les meubles pour les travaux d'électricité dans le salon, que fin juillet 2018 restaient à accomplir les travaux du plaquiste prévus pour le 28 août 2018 compte tenu de la période estivale, que la société PEF services « propreté et services » est intervenue à plusieurs reprises pour déplacer les meubles et le ménage et a constaté lors du nettoyage final du 28 août 2018, que des détritus ont été laissés par une des entreprises intervenantes, pour justifier une augmentation de la facturation.
Le procès-verbal de réception des travaux a été signé le 30 août 2018 par le syndicat des copropriétaires maître d'ouvrage, M. [D] maître d''uvre et l'entreprise de gros 'uvre, ce qui correspond à une durée totale des travaux de presque deux mois au lieu des trois semaines annoncées au démarrage effectif des travaux.
Il doit être conclu qu'il est démontré l'existence d'un préjudice grave de jouissance pendant la durée de presque deux mois, du fait de l'impossibilité totale de jouir de l'appartement pendant toute cette durée, justifiant une indemnisation.
Le syndicat des copropriétaires oppose que le retard est imputable à Mme [H] d'une part, à une cause étrangère avec l'arrêt du mois d'août d'autre part.
S'il est établi que Mme [H] a laissé ses meubles dans le salon, il ne ressort pas du procès-verbal du 13 mars 2018, que le salon était concerné par les travaux et par mail, le syndic lui-même l'ignorait. Quant à la saleté de l'appartement, le lien avec le retard dans l'exécution des travaux est exclu, s'agissant en outre de travaux aux plafonds, lesquels sont par nature salissants et ont d'ailleurs occasionné des désordres dans la salle de bains, du fait de la chute de gravats, notamment dans la cuvette des wc.
Enfin, l'arrivée du mois d'août n'était pas imprévisible et ne peut par suite être qualifiée de cause étrangère.
Ainsi aucune cause ne peut réduire les obligations du syndicat des copropriétaires en application de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965.
Mme [H] justifie que ses frais d'hébergement en résidence médicalisée du 2 au 22 juillet 2018, puis du 23 juillet au 10 août 2018, et enfin du 11 août au 3 septembre 2018, se sont élevés à un montant total de 6 123 euros, pour une pension complète.
Sa situation de majeure protégée explique la spécificité de son relogement en maison médicalisée, pendant l'indisponibilité de son appartement personnel, le temps d'exécution des travaux votés en assemblée générale, en réparation de son grave trouble de jouissance.
Il convient donc de mettre à la charge du syndicat des copropriétaires la somme de 6 123 euros au titre des frais de relogement.
S'agissant des frais facturés par la société PEF services, laquelle est intervenue plusieurs fois à la demande du syndic dans l'appartement de Mme [H] pour le déplacement des meubles et le nettoyage, il est justifié et non discuté qu'ils ont été réglés par le cabinet [V], à qui a été adressée la facture. Il est incontestable que les travaux de réfection du plafond ont été salissants. Quant au déplacement des meubles du salon à plusieurs reprises, il a été relevé que le salon n'était pas concerné par le devis de dépose-repose de meubles accepté par le syndicat des copropriétaires et indemnisé à hauteur de 2 000 euros, alors pourtant que leur déplacement était nécessaire dans le cadre des travaux votés.
Il convient donc de mettre à la charge du syndicat des copropriétaires la somme de 1 098 euros au titre de la facture de la société PEF services.
S'agissant des frais de remise en état de l'appartement selon devis du 16 août 2018 pour un montant de 5 320,82 euros concernant des travaux de peinture dans le salon, la chambre, le hall, les toilettes, la cuisine et la salle de bains, Mme [H] verse aux débats un procès-verbal de constat d'huissier du 20 juillet 2018 sur l'état de l'appartement pendant les travaux, recouvert d'une poussière blanche et particules de gravats.
Cependant nulle part, il n'est fait état de l'état de dégâts occasionnés aux murs, portes et fenêtres, alors que les plafonds sont censés avoir été refaits dans le cadre des travaux de réfection du plancher haut et de l'installation électrique.
Mme [H] sera donc déboutée de sa demande à ce titre.
S'agissant du préjudice de jouissance, il est observé qu'il a déjà été indemnisé par la prise en charge des frais de relogement.
S'agissant du préjudice moral, il n'est pas inclus dans les préjudices indemnisables sur le fondement de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965. A cet égard il est relevé que le premier juge a rejeté cette demande dans ses motifs, sans le reprendre dans le dispositif du jugement.
S'agissant des frais du procès-verbal de constat d'huissier pour 320 euros, s'il n'est pas non plus inclus dans les préjudices indemnisables sur le fondement de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, il est observé que le procès-verbal de constat a été établi pour préserver les droits de Mme [H] dans le cadre d'une éventuelle action en justice et constituent ainsi des frais exposés pour les besoins du procès et non inclus dans les dépens, soit la définition de l'article 700 du code de procédure civile.
Au final, le syndicat des copropriétaires sera condamné à verser à Mme [H], la somme totale de 7 221 euros (6 123 + 1 098), le jugement étant infirmé sur ce point.
Sur les demandes accessoires
En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement entrepris sur les dépens et les frais irrépétibles, y compris en ce que les frais irrépétibles intègrent les frais du procès-verbal de constat d'huissier de 320 euros, comme retenu à raison par le premier juge.
Le syndicat des copropriétaires qui succombe pour l'essentiel sera condamné aux dépens d'appel et au titre des frais irrépétibles, qu'il est inéquitable de laisser à la charge de Mme [H].
PAR CES MOTIFS
Déboute Mme [L] [H] assistée par sa curatrice Mme [K] [E], de sa demande tendant à l'irrecevabilité de la pièce n° 7 du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 2] sis à [Localité 5], représenté par son syndic ;
Déboute Mme [L] [H] assistée par sa curatrice Mme [K] [E] de sa demande d'annulation de la résolution n° 15 de l'assemblée générale du 30 avril 2019 ;
Infirme le jugement appelé sur le montant de l'indemnisation allouée à Mme [L] [H] assistée par sa curatrice Mme [K] [E] ;
Le confirme sur le surplus ;
Statuant à nouveau sur le chef infirmé ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 2] sis à [Localité 5], représenté par son syndic, à verser à Mme [L] [H] assistée par sa curatrice Mme [K] [E], la somme de 7 221 euros (sept mille deux cent vingt et un euros) en réparation de ses préjudices ;
Déboute Mme [L] [H] assistée par sa curatrice Mme [K] [E] du surplus de ses demandes notamment au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 2] sis à [Localité 5], représenté par son syndic, aux dépens d'appel ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 2] sis à [Localité 5], représenté par son syndic, à verser à Mme [L] [H] assistée par sa curatrice Mme [K] [E], la somme de 2 000 euros (deux mille euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le greffier Le président