CA Aix-en-Provence, ch. 1-2, 27 juin 2024, n° 23/07206

Exposé du litige :

Par acte sous seing privé signé le 24 avril 2014, la SCI L'Ebene a consenti à la société par actions simplifiée (SAS) Pôle Auto 83 un bail commercial portant sur un hangar à ossatures poutres métalliques avec bardage, d'une superficie de 800 m2 environ, édifié sur un terrain avec deux accès, situé [Adresse 3], dans un ensemble immobilier cadastré section E N°[Cadastre 1] à [Localité 5], pour une durée de neuf années à compter du 1er mai 2014, moyennant un loyer mensuel de 4 080 euros TTC, payable d'avance, au plus tard le 10 de chaque mois, avec révision à chaque période triennale.

Par actes de commissaire de justice en date des 17 et 18 novembre 2022, la SCI L'Ebene a fait délivrer à la SAS Pôle Auto 83, ainsi qu'à maître [E] [R] agissant en qualité de mandataire judiciaire de cette société, un commandement de payer la somme de 9 931,01 euros correspondant à un arriéré de loyers s'élevant à la somme de 9 738,32 euros, outre les frais d'acte, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Faisant valoir que ce commandement était resté infructueux, la SCI L'Ebene les a fait assigner, par actes des 10 et 16 janvier 2023, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon aux fins de voir principalement constater la résiliation du bail, d'ordonner son expulsion et de les condamner à lui verser, à titre provisionnel, la somme de 9 738,32 euros pour les loyers et charges exigibles à la date de résiliation du bail jusqu'à son départ effectif des lieux.

Maître [E] [R], agissant en qualité de mandataire judiciaire de la SAS Pôle Auto 83, a conclu à sa mise hors de cause.

La SAS Pôle Auto 83 a conclu au débouté de toutes les demandes formées à son encontre, faisant valoir qu'elle s'était acquittée des causes du commandement qui lui avait été délivré.

Par ordonnance contradictoire en date du 10 mai 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon a :

- constaté la résiliation du bail commercial liant les parties à la date du 18 décembre 2022,

- ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de l'ordonnance, l'expulsion de la SAS Pôle Auto 83, ainsi que celle de tous occupants de son chef des biens loués, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier,

- dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

- condamné la SAS Pôle Auto 83 à payer, à titre provisionnel, à la SCI L'Ebene une indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle de 4 132,63 euros à compter du 18 décembre 2022 et jusqu'à libération effective des lieux,

- condamné la SAS Pôle Auto 83 à payer, à titre provisionnel, à la SCI L'Ebene la somme de 5 453,16 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au mois de mars 2023 inclus,

- condamné la SAS Pôle Auto 83 à payer à la SCI L'Ebene la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la SAS Pôle Auto 83 aux dépens.

Le premier juge a notamment considéré :

- que si la SAS Pôle Auto 83 avait été placée en redressement judiciaire par jugement rendu le 10 novembre 2020 par le tribunal de commerce de Toulon, la créance locative dont se prévalait la SCI L'Ebene était née postérieurement au jugement d'ouverture, de sorte que l'action exercée à son encontre demeurait recevable,

- que maître [E] [R] justifiait qu'il avait été mis fin à sa mission de mandataire judiciaire de la SAS Pôle Auto 83 par ordonnance du juge commissaire en date du 14 mars 2023, de sorte qu'il y avait lieu de le mettre hors de cause,

- que le bail liant les parties contenait une clause résolutoire en cas de non-paiement à son terme du loyer, passé le délai d'un mois suivant le commandement de payer demeuré infructueux,

- qu'en l'espèce, la SAS Pôle Auto 83 n'établissait pas, par les relevés de compte versés aux débats, avoir apuré la dette locative dans le délai d'un mois suivant la délivrance du commandement de payer, soit au 18 décembre 2022, de sorte que le bail se trouvait résilié de plein droit à cette date,

- que le montant de la provision non sérieusement contestable devait être fixé à la somme de 5 453,16 euros correspondant aux loyers et charges impayés dûs suivant décompte arrêté à la date du 22 mars 2023, échéance du mois de mars 2023 incluse,

- que l'indemnité provisionnelle d'occupation devait être fixée au montant du loyer augmenté des charges, soit à la somme mensuelle de 4 132,63 euros, ce montant excluant la TVA, à compter du 18 décembre 2022 et jusqu'à libération effective des lieux.

Suivant déclaration transmise au greffe le 30 mai 2023, la SAS Pôle Auto 83 a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 27 octobre 2023, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, la SAS Pôle Auto 83 et maître [E] [R], agissant en qualité de commissaire à l'exécution du plan de la SAS Pôle Auto 83, demandent à la cour, d'infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, et, statuant à nouveau, de :

- rejeter la demande d'expulsion formée par la SCI L'Ebene, et qu'il n'y a pas lieu à expulsion sans délai, ni à restitution des locaux dans le mois suivant la signification de l'ordonnance,

- juger qu'elle s'est acquittée des causes du commandement du 17 novembre 2022, ainsi que des loyers postérieurs audit commandement,

- débouter la SCI L'Ebene de sa demande tendant à faire valoir la clause résolutoire, et juger n'y avoir lieu à constater la résiliation du bail à compter du 18 décembre 2022,

- juger n'y avoir lieu à condamnation à une indemnité d'occupation à compter du 18 décembre 2022 à hauteur de 4 132,63 euros,

- juger que la somme de 5 453,16 euros a été réglée par la SAS Pôle Auto 83,

- mettre hors de cause maître [E] [R],

Subsidiairement,

- juger qu'en l'état de la régularisation du commandement de payer la SAS Pôle Auto 83 devra bénéficier des plus larges délais pour quitter les lieux,

En toutes hypothèses, condamner la SCI L'Ebene à payer à la SAS Pôle Auto 83 la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction faite au profit de maître Elisabeth Billet Jaubert.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 31 juillet 2023, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, la SCI L'Ebene demande à la cour de confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, et, en tant que de besoin, y ajoutant, de :

- constater le jeu de la clause résolutoire et ordonner en conséquence l'expulsion de la société Pôle Auto 83, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l'aide d'un serrurier, du local à usage commercial qu'elle exploite à [Adresse 6] ;

- dire qu'elle pourra procéder à l'enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux, soit dans l'immeuble, soit chez un garde-meubles, au choix de la demanderesse, aux frais, risques et périls de la société Pôle Auto 83 ;

- condamner la société Pôle Auto 83 à lui payer, à titre provisionnel, la somme totale de 5 896,71 euros ;

- déclarer irrecevable et mal fondée une éventuelle demande de délais ;

- condamner la société Pôle Auto 83 à lui payer une indemnité d'occupation établie sur la base du loyer de la dernière année de location, augmenté des charges et accessoires, jusqu'à la reprise du local par le bailleur ;

- dire que le montant du dépôt de garantie lui restera acquis ;

- condamner la société Pôle Auto 83 à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre la somme de 800 euros octroyé par le juge des référés ;

- condamner la société Pôle Auto 83 aux entiers dépens, en ce compris la notification éventuelle à créanciers inscrits.

L'instruction a été déclarée close par ordonnance en date du 7 mai 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'donner acte', 'dire et juger' ou 'déclarer' qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d'appel.

Sur la constatation de la résiliation du bail et sur la demande d'expulsion

Il résulte de l'article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Aux termes de l'article L 145-41 alinéa 1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement, ce qui suppose notamment que la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

En l'espèce, il résulte des pièces régulièrement produites et des explications des parties :

- que par jugement du 10 novembre 2020, le tribunal de commerce de Toulon a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'égard de la SAS Pôle Auto 83 et désigné maître [E] [R] en qualité de mandataire judiciaire,

- que les commandements délivrés à la requête de la bailleressse à la SAS Pôle Auto 83, par acte du 17 novembre 2022, et à son mandataire judiciaire par acte du 17 novembre 2022, se réfèrent au bail commercial signé le 24 avril 2014 entre les parties et indiquent que la bailleuresse entend se prévaloir de la clause résolutoire insérée au bail intégralement reproduite, et renvoient au décompte de l'agence Les Penates détaillant l'ensemble des sommes appelées au titre des loyers et des charges depuis le 14 avril 2021, celles réglées et celles restant à devoir pour un montant de 9 738,32 euros, annexés aux actes,

- que le contrat de bail commercial liant les parties stipule en son article 15 'il est expressément convenu qu'à défaut de paiement d'un seul terme à son échéance exacte ou d'inexécution d'une seule de ses clauses, et un mois après un simple commandement de payer ou une sommation d'exécuter, rappelant la présente clause et resté infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, sans qu'il soit besoin de former aucune demande en justice.

Dans le cas où le preneur ou tout occupant de son chef se refuserait à évacuer les lieux loués, l'expulsion pourra avoir lieu sans délai, sur simple ordonnance de référé rendue par M. Le président du tribunal de grande instance de Toulon et exécutoire nonobstant appel',

- que l'appelante ne conteste pas ne pas avoir apuré le montant de sa dette locative dans le délai d'un mois suivant le commandement de payer qui lui a été délivré, puisqu'elle indique et justifie avoir procédé à un premier règlement de 4 869,16 euros le 21 décembre 2022, et à un second règlement de 4 869,16 euros le 2 février 2023, soit postérieurement au délai d'un mois suivant le commandement ayant expiré le 18 décembre 2022.

Il s'ensuit qu'il n'est pas sérieusement contestable que la clause résolutoire a été acquise au 18 décembre 2022, comme l'a, à bon droit, retenu le premier juge.

Comme le fait exactement valoir l'intimée, en l'absence de demandes formées par la SAS Pôle Auto 83 aux fins d'obtenir des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, le juge des référés ne peut que constater l'acquisition de la clause résolutoire et ordonner l'expulsion du locataire, ce dernier étant occupant sans droit ni titre depuis le 18 décembre 2022.

En conséquence, l'ordonnance entreprise doit être confirmée en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire acquise au 18 décembre 2022 et en ce qu'elle a ordonné l'expulsion de la SAS Pôle Auto 83.

Compte tenu des nombreux incidents de paiement antérieurs ayant entraîné la délivrance de 10 commandements de payer entre novembre 2015 et juillet 2020, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de l'appelante tendant à obtenir les plus larges délais pour quitter les lieux et les modalités assortissant l'expulsion prononcée par le premier juge seront confirmées.

Sur la demande de mise hors de cause de maître [E] [R] en qualité de mandataire judiciaire

Le premier juge a exactement relevé dans les motifs de sa décision que par ordonnance du 14 mars 2023, le juge commissaire avait mis fin à la mission de maître [E] [R], pris en sa qualité de mandataire judiciaire dans le cadre de la procédure de redressement judiciaire ouverte à l'égard de la SAS Pôle Auto 83.

En revanche, il a omis de prononcer cette mise hors de cause dans le dispositif de sa décision, de sorte qu'il conviendra d'ajouter à l'ordonnance entreprise de ce chef.

Sur les demandes de provisions

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas ou l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Enfin, c'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiales ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen.

La demande de provision à valoir sur l'arriéré locatif

En l'espèce, la bailleresse se prévaut du décompte établi par l'agence Les Penates le 20 juillet 2023 faisant état d'une dette locative s'élevant à la somme de 5 605,68 euros arrêtée à la date du 1er juillet 2023.

Or, l'appelante justifie avoir réglé l'intégralité de cette somme par un virement bancaire du 27 juillet 2023 du même montant adressé à cette agence, par la production du relevé bancaire ouvert à l'agence LCL sur le compte dédié au redressement judiciaire, cette somme ayant été débitée de ce compte, et elle verse aux débats une quittance du 1er août 2023 attestant du règlement de cette somme, pièces sur lesquelles l'intimée ne fournit aucune explication.

Il s'ensuit que la demande de provision de 5 605,68 euros, au titre d'un arriéré locatif arrêté à la date du 1er juillet 2023, se heurte à une contestation sérieuse et doit donc être rejetée.

Il n'est par ailleurs pas contesté que l'arriéré locatif arrêté à la somme de 5 453,16 euros en mars 2023, échéance de mars incluse, ayant donné lieu à la condamnation de la SAS Pôle Auto 83 à payer à la SCI L'Ebene une provision du même montant n'est plus d'actualité, ayant été réglé.

En conséquence, l'ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu'elle a condamné la SAS Pôle Auto 83 à payer à la SCI L'Ebene la somme provisionnelle de 5 453,16 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au mois de mars 2023 inclus, et la SCI L'Ebene sera déboutée de sa demande de provision à ce titre.

La demande relative à l'indemnité d'occupation provisionnelle

Il n'est sérieusement contesté que le montant du loyer mensuel HT s'élèvait à la somme de 4 132,63 euros au 18 décembre 2022, comme l'a retenu le premier juge.

En conséquence, comme le sollicite à titre principal l'intimée, l'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a condamné la SAS Pôle Auto 83 à payer à la SCI L'Ebene une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle de 4 132,63 euros à compter du 18 décembre 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

L'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a condamné la SAS Pôle Auto 83 aux dépens, ainsi qu'à payer à la SCI L'Ebene une indemnité de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Succombant, la SAS Pôle Auto 83 sera condamnée aux dépens, ainsi qu'à régler à la SCI L'Ebene la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais qu'elle a été contrainte d'exposer en appel, et elle sera déboutée de sa demande formée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné la SAS Pôle Auto 83 à payer à la SCI L'Ebene la somme provisionnelle de 5 453,16 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au mois de mars 2023 inclus,

La confirme pour le surplus,

Statuant à nouveau, et, y ajoutant,

Met hors de cause maître [E] [R], pris en sa qualité de mandataire judiciaire dans le cadre de la procédure de redressement judiciaire ouverte à l'égard de la SAS Pôle Auto 83,

Déboute la SCI L'Ebene de sa demande de provision de 5 453,16 euros,

Déboute la SAS Pôle Auto 83 de sa demande de délais pour quitter les lieux,

Condamne la SAS Pôle Auto 83 à payer à la SCI L'Ebene la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

La déboute de sa demande formée sur le même fondement,

Condamne la SAS Pôle Auto 83 aux entiers dépens d'appel.