CA Colmar, ch. 2 a, 28 juin 2024, n° 22/00906
COLMAR
Arrêt
Autre
MINUTE N° 264/2024
Copie exécutoire
aux avocats
Le 28 juin 2024
Le greffier
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 28 JUIN 2024
Numéro d'inscription au répertoire général : 2 A N° RG 22/00906 - N° Portalis DBVW-V-B7G-HZBY
Décision déférée à la cour : 08 Février 2022 par le tribunal judiciaire de MULHOUSE
APPELANT :
Monsieur [I] [R]
demeurant [Adresse 1] à [Localité 2]
représenté par Me Guillaume HARTER de la SELARL LX COLMAR, avocat à la cour.
INTIMÉE :
Le Syndicat de copropriété de la résidence [...] représentée par son syndic la SA NEXITY LAMY
demeurant [Adresse 3] [...] à [Localité 2]
représenté par Anne CROVISIER de la SELARL ARTHUS, avocat à la cour.
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Février 2024, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant mesdames Myriam DENORT et Murielle ROBERT-NICOUD, conseillères, chargées du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre,
Madame Myriam DENORT, conseillère
Madame Murielle ROBERT-NICOUD, conseillère
qui en ont délibéré.
Greffière lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN
En présence de Madame Sonia CAMERANO, greffière stagiaire.
ARRÊT contradictoire
- prononcé publiquement après prorogation du 21 juin 2024 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
- signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente et Madame Sylvie SCHIRMANN, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCEDURE
M. [I] [R] est propriétaire depuis 2010, d'un appartement type T1 et d'une cave, constituant les lots n°3 et 22 de l'ensemble immobilier, résidence [...], sis [Adresse 3] [...] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété.
Il était président du conseil syndical de la copropriété, dont il a été désigné membre lors de l'assemblée générale du 23 juillet 2018, pour une durée d'une année et jusqu'à l'assemblée générale statuant sur les comptes arrêtés au 31 décembre 2019.
Sur convocation de la société Nexity Lamy, syndic de la copropriété, les copropriétaires de la résidence [...] se sont réunis en assemblée générale le 14 novembre 2019, laquelle a notamment approuvé les comptes de l'exercice du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019 (résolution n° 4), donné quitus au syndic pour sa gestion de cet exercice (résolution n° 5), désigné la société Nexity Lamy en qualité de syndic et approuvé le contrat de mandat (résolution n° 6) et autorisé la saisie immobilière en vue de la vente des lots de M. [R] pour pallier au non-paiement de ses charges de copropriété (résolution 18).
M. [R] a, par acte d'huissier de justice signifié le 10 février 2020, assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence [...] (le syndicat des copropriétaires), pris en la personne de son syndic la société Nexity Lamy, devant le tribunal judiciaire de Mulhouse, aux fins notamment, de nullité de l'assemblée générale du 14 novembre 2019 et subsidiairement d'annulation des résolutions 4, 5, 6 et 18 de ladite assemblée.
Le syndicat des copropriétaires a contesté toute irrégularité.
* * *
Par jugement contradictoire du 8 février 2022, le tribunal judiciaire de Mulhouse a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- déclaré irrecevable la demande de M. [R] tendant à la nullité de l'assemblée générale des copropriétaires du 14 novembre 2019, prise en son entier ;
- rejeté la demande subsidiaire de M. [R] tendant à la nullité des résolutions n° 4, 5, 6 et 18 de l'assemblée générale des copropriétaires du 14 novembre 2019 ;
- rejeté la demande tendant à dire et juger que M. [R] est à jour de ses charges de copropriété ;
- rejeté les demande de M. [R] portant injonction au syndicat des copropriétaires de :
- justifier du sort des primes annoncées au titre des travaux de remplacement de la chaudière ;
- produire un décompte précis et actualisé des charges de copropriété qui lui sont réclamées ;
- condamné M. [R] aux entiers dépens et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, tout en rejetant la demande formée par M. [R] à ce titre.
Pour déclarer irrecevable la demande principale de nullité de l'assemblée générale des copropriétaires du 14 novembre 2019, le tribunal, au visa de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, a rappelé que, pour obtenir une telle nullité, le demandeur doit toujours s'opposer ou défaillir au vote de ses résolutions, ce qui n'était pas le cas en l'espèce, dès lors qu'il résultait de la feuille de présence, conforme aux exigences de l'article 14 du décret du 17 mars 1967, que M. [R], président de séance lors de ladite assemblée, avait nécessairement voté pour les résolutions n° 1, 2, 3, 8, 10, 14 à 16 qui obtenaient la totalité des voix présentes ou représentées.
Pour rejeter la demande de nullité des résolutions 4, 5, 6 et 18 de l'assemblée générale du 14 novembre 2019, au sujet desquelles M. [R] avait voté contre, le tribunal a retenu :
- s'agissant des résolutions n°4 et 5 : la convocation à l'assemblée générale est conforme à l'article 9 du décret du 17 mars 1967 ; en application de l'article 45-1, alinéa 1 du même décret, une erreur éventuelle affectant les charges individuelles d'un copropriétaire ne peut justifier l'annulation de la résolution portant approbation des comptes annuels du syndicat des copropriétaires ; la critique de M. [R] est circonscrite à l'imputation de charges sur son compte individuel de charges ; au surplus, la difficulté soulevée avait été sans incidence sur l'approbation de la résolution par les copropriétaires qui avaient eu à connaître comme lui d'une modification en leur défaveur du projet individuel de répartition des charges,
- s'agissant de la résolution n°6 : outre les motifs précités, M. [R] n'établissait pas qu'une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic s'imposait lors de l'assemblée générale du 14 novembre 2019, préalablement à la désignation de la société Nexity Lamy,
- s'agissant de la résolution n° 18 : le manquement à l'obligation prévue à l'article 26 du décret du 17 mars 1967 d'établir l'ordre du jour en concertation avec le conseil syndical ne faisait l'objet d'aucune sanction et ne pouvait justifier l'annulation d'une résolution ; M. [R] qui agissait à titre personnel et non pas en tant que président du conseil syndical ne démontrait pas que l'insertion de la résolution n° 18 à l'ordre du jour aurait été de nature à influer sur les votes effectués lors de l'assemblée du 14 novembre 2019 ; l'assentiment recueilli par l'assemblée générale de donner au syndicat des copropriétaires l'autorisation d'engager une procédure de saisie immobilière contre un copropriétaire était admis, même si le syndicat ne disposait pas encore d'un titre exécutoire à la date de l'assemblée ; M. [R], qui invoquait un abus de majorité ne rapportait pas la preuve d'une discrimination, ne démontrant pas que d'autres copropriétaires présentaient un compte individuel de charges avec un solde débiteur de la même ancienneté que le sien ou connaissaient des litiges de recouvrement similaires au sien ; la décision de procéder à la vente forcée reposait sur le montant de la dette et sur la multiplicité avérée des démarches de recouvrement entreprises.
Pour rejeter la demande de régularisation du compte individuel de charges de M. [R], le tribunal a retenu que s'il existait un différentiel entre le solde créditeur mentionné sur le projet approuvé par le conseil syndical le 2 septembre 2019 et celui daté du 22 octobre 2019 joint à la convocation à l'assemblée générale, le tribunal était dans l'impossibilité d'opérer une quelconque vérification en l'absence de production du règlement de copropriété ou de tout autre document conventionnel fixant les règles de répartition des charges autres que les charges générales ; M. [R] ne justifiait pas avoir trop payé la somme de 445,84 euros ; s'agissant des charges de chauffage, il appartenait à M. [R], qui ne contestait pas la régularité des modalités de répartition au regard des dispositions conventionnelles, mais faisait valoir une erreur de calcul d'une ampleur telle qu'elle justifierait l'annihilation totale des imputations au titre des frais de chauffage, de justifier l'erreur et son impact défavorable sur son compte individuel ; il n'était pas établi que la baisse des charges de chauffage sur la période postérieure à juillet 2019 fût imputable exclusivement à la pose d'un répartiteur de chauffage dans la salle de bains ; et en tout état de cause , l'absence d'un tel répartiteur jusqu'en juillet 2019 ne pouvait pas justifier ni l'effacement des consommations de chauffage, ni la facturation de la location des répartiteurs pour les autres pièces de l'appartement.
S'agissant de la prime d'Etat au titre du remplacement de la chaudière, voté à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, lors de l'assemblée générale du 23 juillet 2018, le tribunal a retenu que les appels de charges votées devaient être acquittées par les copropriétaires, peu important qu'ils ne prennent pas en considération ab initio les primes et subventions, qu'au surplus, un tel versement n'avait pas été le seul critère de décision de remplacer la chaudière et que le syndicat justifiait de l'accomplissement des démarches en vue de recouvrer ces subventions et primes et la perception de deux primes.
Pour rejeter la demande tendant à justifier du sort de ces primes, le tribunal a retenu que le syndicat des copropriétaires avait justifié de l'accomplissement de démarches en vue du recouvrement des subventions et primes attachées aux travaux de remplacement de la chaudière et de la perception consécutive de primes GRDF (2532 euros) et CEE (5608,98 euros) le 15 décembre 2020.
* * *
M. [R] a interjeté appel de ce jugement le 3 mars 2022, en toutes ses dispositions.
Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 31 août 2023, M. [R] demande à la cour de :
- déclarer son appel recevable et bien fondé ;
- en conséquence, infirmer le jugement entrepris (en listant toutes ses dispositions) ;
Statuant à nouveau :
A titre principal :
- annuler l'assemblée générale des copropriétaires de la Résidence [...] du 14 novembre 2019 ;
- à défaut, ordonner au syndicat des copropriétaires de recalculer le montant exact des charges de chauffage compte tenu de l'absence de répartiteur ;
- enjoindre le syndicat des copropriétaires de justifier du sort des primes annoncées au titre des travaux de remplacement de la chaudière ;
- ordonner la production d'un justificatif s'agissant du débit intitulé « Honoraires de Me [M] » figurant au compte de ses charges de copropriété en date du 16 mars 2022 ;
A titre subsidiaire :
- annuler les résolutions n°4, 5, 6 et 18 de l'assemblée générale des copropriétaires de la Résidence [...] du 14 novembre 2019 ;
En tout état de cause :
- débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires ;
- rejeter toute demande formée au titre d'un appel incident ;
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Au soutien de son appel, à titre principal, sur la nullité de l'assemblée générale des copropriétaires du 14 novembre 2019, il invoque, d'abord, la falsification du procès-verbal de réunion du conseil syndical du 20 septembre 2019, soutenant que le représentant du syndic lui a fait signer, à l'issue de la réunion, un document vierge et que des mentions manuscrites non-évoquées ont été rajoutées par la suite, notamment relatives à l'adjudication forcée de son logement. Il soutient que cette irrégularité entache l'assemblée générale du 14 novembre 2019 de nullité. Il ajoute contester le montant des charges de copropriété qui lui sont réclamées, car sa consommation de chauffage a été estimée de manière arbitraire moyennant un forfait non régularisable, car le syndic a procédé à des appels de fonds pour le remplacement de la chaudière sans tenir compte des primes CEE et GRDF, qui ont d'ailleurs été d'un montant moindre, puis a payé les travaux qui n'ont pas été effectivement achevés et enfin car une écriture sans justificatif figure en débit de son compte de charges du 16 mars 2022.
A défaut de nullité de l'assemblée générale, il demande à la cour d'ordonner au syndicat des copropriétaires de recalculer le montant exact des charges de chauffage compte tenu de l'absence de répartiteur.
A titre subsidiaire, il conclut à l'annulation des résolutions 4, 5, 6 et 18 de l'assemblée générale.
S'agissant de la résolution n° 4 « approbation des comptes de l'exercice du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019", évoquant un doublon, il affirme que les comptes annexes dans la convocation n'ont pas été présentés et vérifiés par le conseil syndical, que le budget présenté et approuvé par le conseil syndical le 20 septembre 2019 ne correspond pas au projet d'état individuel de répartition annexé à la convocation à l'assemblée générale, cette annexe comportant une page datée du 9 octobre alors que toutes les autres sont datées du 22 octobre, que le projet d'état individuel de répartition soumis au conseil syndical ne mentionne pas le même solde créditeur en sa faveur que celui annexé à la convocation à l'assemblée générale, les comptes tels que présentés lors de l'assemblée générale du 14 novembre 2019 étant ainsi totalement erronés; contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, il a contesté ses appels de charges auprès du syndic.
S'agissant des résolutions n°5 'quitus au syndic pour sa gestion de l'exercice arrêté au 30 juin 2019", et n° 6 'désignation de la société Nexity Lamy en qualité de syndic, approbation du mandat' , il développe les mêmes moyens, ajoutant pour cette dernière qu'aucun autre devis concurrent n'a été soumis à la copropriété.
Concernant la résolution n° 18 « saisie immobilière en vue de la vente des lots de M. [R] », il indique à titre liminaire que cette résolution, a été remplacée par la résolution n° 11 lors de l'assemblée générale du 3 mars 2023. Pour conclure à l'annulation de cette résolution n°18, il soutient qu'elle n'a pas été soumise au conseil syndical, considère être à jour de ses charges de copropriété et qu'une vente forcée ne peut être envisagée en l'absence de titre exécutoire à son encontre, outre que d'autres copropriétaires présentent des soldes débiteurs sans faire l'objet de demande d'adjudication forcée, ce qui constitue un abus de majorité de la part des autres copropriétaires à son encontre dans le but de lui nuire. Outre la falsification du procès-verbal de réunion du conseil syndical du 20 septembre 2019, il considère que rien ne justifie une telle mesure, ajoutant avoir, à ce jour, soldé les charges dues au titre du dernier exercice.
* * *
Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 1er septembre 2023, le syndicat des copropriétaires conclut au rejet de l'appel principal et à la confirmation du jugement entrepris, demandant, en outre, la condamnation de M. [R] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.
Il soutient, d'abord, que M. [R], qui en supporte la charge, ne démontre pas que le procès-verbal du conseil syndical du 20 septembre 2019 aurait été falsifié, soulignant qu'il ne peut se prévaloir de sa propre attestation et qu'il n'indique pas le fondement juridique de sa demande. Il fait valoir, qu'il résulte des articles 10 et 21 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que de l'article 37 du décret du 17 mars 1967, que le conseil syndical n'a qu'une voix consultative, de sorte que le fait de ne pas avoir évoqué devant le conseil syndical l'adjudication de son appartement n'est pas une cause de nullité de l'assemblée générale et que M. [R] n'invoque pas que le règlement de copropriété aurait été méconnu en ne soumettant pas de point au conseil syndical avant que l'assemblée générale ne se prononce. Il ajoute qu'il résulte de l'article 26 du décret du 17 mars 1967 que le manquement à l'obligation d'établir l'ordre du jour en concertation avec le conseil syndical n'est pas sanctionné de la nullité.
Il ajoute que la demande de nullité de l'assemblée générale des copropriétaires du 14 novembre 2019, est irrecevable, subsidiairement infondée, car il a voté en faveur de certaines résolutions adoptées, n'ayant ainsi aucun intérêt à agir s'agissant desdites résolutions.
Sur la demande d'annulation des résolutions n°4 et 5, il soutient qu'il n'existe aucune contradiction dans les documents qui ont versés aux débats, leur objet étant différent. Il fait valoir que l'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires en vertu de l'article 45-1 alinéa 1 du décret du 17 mars 1967, de sorte qu'il appartenait à l'appelant de s'adresser au syndic pour des erreurs qui auraient été commises à son détriment à l'occasion des appels de charges et non pas en critiquant la résolution d'assemblée générale portant sur les comptes du syndicat des copropriétaires. Il ajoute que M. [R] n'a d'ailleurs jamais saisi aucune juridiction d'une demande tendant à rectifier une erreur qu'aurait commise ledit syndic à son détriment.
Il ajoute que M. [R] tente d'inverser la charge de la preuve et ne démontre aucune erreur dans le calcul de ses charges de chauffage, qu'il est infondé à lui reprocher l'absence de versement d'une prime CEE de 17 191 euros, dès lors qu'elle s'est finalement élevée à 9 327,66 euros et a été remboursée aux différents copropriétaires, et M. [R] n'allégue pas que son compte client n'a pas été crédité de la quote-part correspondant à la prime perçue par la copropriété, ni que le syndicat des copropriétaires aurait commis une faute engageant sa responsabilité.
S'agissant de la demande tendant à ordonner la production d'un justificatif du débit « honoraire Me [M] », il soutient au visa de l'article 564 du code de procédure civile, qu'elle est irrecevable comme nouvelle à hauteur d'appel et sans rapport avec l'objet de l'assemblée générale du 14 novembre 2019.
Concernant la résolution n° 6 : « désignation de la société Nexity Lamy en qualité de syndic, approbation du contrat de mandat », il relève d'une part que M. [R] ne précise pas les raisons pour lesquelles le mandat de la société Nexity en qualité de syndic devrait être annulé au motif que son décompte individuel de charge serait inexact, ce qui n'est du reste pas démontré ; et d'autre part qu'il n'allègue pas qu'une mise en concurrence préalable de plusieurs projets de contrats de syndic aurait été obligatoire préalablement à la désignation dudit syndic, précisant que le conseil syndical présidé par M. [R] n'a pas proposé une mise en concurrence.
Concernant la résolution n° 18 : « saisie immobilière en vue de la vente des lots de M. [R] », l'intimé soutient que M. [R] ne démontre pas que cette résolution n'a pas été soumise au conseil syndical qu'il présidait alors, et que même à supposer qu'elle n'ait pas été évoquée, l'appelant n'indique pas le fondement juridique sur lequel il se fonde pour soutenir que l'avis du conseil aurait été obligatoire avant que l'assemblée générale ne statue sur ce point. Il ajoute qu'une telle absence de concertation avec le conseil syndical n'entraîne pas l'annulation de l'assemblée générale. Invoquant l'article 18 de la loi de 1965, il soutient que M. [R] avait l'habitude de ne pas payer ses charges contraignant le syndic à plusieurs reprises à mandater un huissier et que la résolution adoptée est parfaitement régulière. Il ajoute que M.[R] ne démontre pas que l'ajout de cette résolution à l'ordre du jour soit de nature à influer sur les votes effectués lors de l'assemblée générale, ni avoir été victime d'un abus de majorité de la part de l'assemblée générale, ni que la résolution 18 aurait été obtenue « par surprise de certains copropriétaires », ni enfin qu'une telle adoption aurait été contraire à l'intérêt commun puisque le fonctionnement normal d'une copropriété suppose l'acquittement de leurs dettes par les copropriétaires. Il précise qu'il a réglé une somme de 4 110,48 euros le 15 février 2023 et que l'assemblée générale du 13 juillet 2023 a décidé de ne pas faire procéder à la saisie de ses lots, de sorte que la demande d'annulation de la résolution n° 18 de l'assemblée générale du 14 novembre 2019 est devenue sans objet.
* * *
Par ordonnance du 5 décembre 2023, la présidente de chambre, chargée de la mise en état, a ordonné la clôture de la procédure et renvoyé l'affaire à l'audience du 9 février 2024.
Pour l'exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises par voie électronique aux dates susvisées.
MOTIFS
1. Sur la demande d'annulation de l'assemblée générale du 14 novembre 2019:
Ce sont par des motifs pertinents que la cour adopte que les premiers juges ont retenu, qu'ayant voté pour certaines des résolutions de cette assemblée générale, M. [R] n'a pas intérêt à demander l'annulation de ladite assemblée, peu important les moyens qu'il développe et notamment celui pris de l'absence de régularité du procès-verbal de réunion du conseil syndical qui s'est tenue préalablement à l'assemblée générale litigieuse.
Sa demande n'est donc pas recevable, le jugement étant confirmé de ce chef.
2. Sur la demande tendant à ordonner au syndicat des copropriétaires de recalculer le montant exact des charges de chauffage compte tenu de l'absence de répartiteur :
M. [R] conteste la répartition individuelle des charges en soutenant qu'il n'a pas été tenu compte de sa consommation effective d'énergie, dans la mesure où il n'existait pas de répartiteur de chauffage dans la salle de bain avant le mois de juillet 2019. Il conteste la mise en place d'un forfait non régularisable à ce titre, ainsi que la facturation dans les décomptes annuels de charges de trois répartiteurs.
Sur ce, le règlement de copropriété du 6 juin 1972 est produit aux débats à hauteur de cour, mais aucune de ses clauses n'est invoquée par les parties. La cour constate que, dans son titre II 'Etat de répartition des charges', il prévoit, en son article 17, que les frais de chauffage central, définis en son article 16 et comprenant notamment le prix du mazout et autres combustibles, sont répartis entre les différents copropriétaires, identifiées par la lettre 'B' et fractionnées en 1 000/1 000. Ainsi, le lot n°3 supporte 34/1000, étant précisé qu'aucune indication n'est donnée pour le lot n°22.
Il résulte du courriel du syndic du 9 janvier 2019 et du courrier de ce dernier du 21 juin 2019, l'absence de répartiteur de chauffage dans la salle de bain avant juillet 2019. Selon l'attestation du locataire de M. [R], il a été posé en juillet 2019.
Selon les décomptes individuels de frais de chauffage produits en pièce 18 et 19 par le syndic, ceux-ci ont été calculés en fonction de la consommation pour le séjour et la cuisine, mais au titre d'un 'forfait non régularisable' pour la salle de bains, sur les périodes du 1er juillet 2017 au 30 juin 2018, et du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019. En revanche, le décompte individuel de frais de chauffage produit en pièce 20 par le syndic pour la période du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020 ne mentionne plus de forfait pour la salle de bain.
Les comptes individuels de charges du 1er juillet 2015 au 30 juin 2016, du 1er juillet 2016 au 30 juin 2017, du 1er juillet 2017 au 30 juin 2018 et du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019 facturent à M. [R] la location de trois répartiteurs de calories, mais celui-ci n'invoque pas d'erreur à ce titre.
M. [R] ne démontre cependant pas qu'avant la pose du répartiteur de calories dans la salle de bain, les frais qui lui ont été facturés méconnaissent l'application du règlement de copropriété. Le fait d'avoir vu diminuer ses charges de chauffage après juillet 2019 ne suffit pas à démontrer l'existence d'une erreur dans le calcul des charges antérieures.
3. Sur la demande tendant à enjoindre au syndicat des copropriétaires de justifier du sort des primes annoncées au titre des travaux de remplacement de la chaudière :
M. [R] admet, comme l'indique le syndicat des copropriétaires, que la prime s'est finalement élevée à la somme de 9 327,66 euros, ce qui résulte également du courriel du syndic du 10 juin 2022 qu'il invoque, lequel ajoute, au sujet de cette prime, 'après vérification auprès du service comptabilité, je vous confirme l'existence de cette prime comme vous pouvez le constater dans l'annexe 1 ci-jointe. Ainsi, je vous annonce que vos comptes clients seront crédités de la somme correspondante à votre part'.
La cour, par une lecture attentive des pièces qu'aucune des parties n'invoque, constate que le compte individuel de charges de M. [R] daté du 16 juin 2022, qu'il produit en pièce 39, mentionne un 'remboursement subvention chaudière' qui lui a été crédité le 10 juin 2022 à hauteur de 317,14 euros. Une telle somme correspond à 34/1000 de 9 327,66 euros.
M. [R] ne démontre pas que cette somme ne correspond pas à sa quote-part dans la subvention à laquelle il a droit.
En outre, M. [R] invoque de manière inopérante au soutien de la demande précitée, l'existence d'un préjudice pour la copropriété qui a payé les travaux et n'a perçu qu'une prime moindre que celle annoncée par le syndic.
Il n'est dès lors pas fondé à demander au syndicat des copropriétaires de justifier du sort de ladite prime. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande.
4. Sur la demande tendant à ordonner la production d'un justificatif s'agissant du débit intitulé « Honoraires de Me [M] » figurant au compte de ses charges de copropriété en date du 16 mars 2022 :
Le syndicat des copropriétaires soutient que cette demande est nouvelle, et irrecevable, n'ayant aucun rapport avec l'objet de l'assemblée générale du 14 novembre 2009.
M. [R] ne justifie pas que cette demande, nouvelle, répondrait aux cas, prévus par les articles 564 et suivants du code de procédure civile, dans lesquels est recevable une demande nouvelle en appel.
En conséquence, ajoutant au jugement, la cour déclare cette demande irrecevable.
5. Sur la demande d'annulation des résolutions n°4 et n°5 :
Comme le soutient le syndicat des copropriétaires, selon l'article 45-1, alinéa 1er, du décret du 17 mars 1967, l'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires
En l'espèce, par sa résolution n°4, l'assemblée générale du 14 novembre 2019 a approuvé les comptes de l'exercice du 01/07/2018 au 30/06/2019, tels qu'ils figurent aux annexes jointes à la convocation de l'Assemblée générale. Ceux-ci sont produits en pièce 21 par l'appelant.
Ainsi, l'assemblée générale a approuvé les comptes de gestion du syndicat des copropriétaires relatifs à cette période, et non pas le projet d'état individuel de répartition entre les copropriétaires qui était également joint à ladite convocation.
Les griefs relatifs à l'état individuel de répartition et au compte individuel de charges de M. [R] sont donc inopérants pour fonder une demande d'annulation de ladite résolution.
Les comptes de gestion produits en pièce 40 par M. [R] et dont le syndicat des copropriétaires ne conteste pas qu'ils ont été présentés au conseil syndical, qui s'est réuni le 20 septembre 2019, sont datés du 2 septembre 2019.
Ils sont identiques aux comptes de gestion annexés à la convocation à l'assemblée générale, à l'exception des mentions relatives au budget prévisionnel à voter qui ne figurent pas sur ceux présentés au conseil syndical. Cependant, cette absence est inopérante, et n'est d'ailleurs pas invoquée, pour fonder une demande d'annulation de la résolution précitée qui ne porte pas sur le vote du budget prévisionnel de l'année suivante.
L'état financier daté du 2 septembre 2019 et produit en pièce 40 par M. [R] est identique à celui joint à la convocation à l'assemblée générale et daté du 22 octobre 2019, à l'exception toutefois, d'une part, de la présentation des dettes, celle-ci étant détaillée dans celui du 2 septembre 2019 et celui du 22 octobre 2019 les mentionnant de façon globale au titre de chacun de ces postes, et d'autre part, de deux différences de montants.
Ainsi, au titre de l'exercice du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019, celui du 2 septembre 2019 mentionne une créance 'Centralisateur Copropriétaires-budget prévisionnel (comptabilité auxiliaire)' de 6 940,15 € DB et une dette 'Centralisateur Copropriétaires-budget prévisionnel (comptabilité auxiliaire)' de 2 453,64 € CR, alors que celui du 22 octobre 2019, mentionne au titre de ladite créance une somme de 6 847,14 € DB et au titre de ladite dette 2 360,62 € CR. Il en résulte une différence entre le total des créances et des dettes, le premier totalisant 51 676,90 € DB et 51 676,90 CR et le second totalisant 51 583,88 € DB et 51 583,88 € CR.
Il convient toutefois de constater que la différence entre chacune des créances et des dette (6 940,15 € DB - 2 453,64 € et 6 847,14 € DB - 2 360,62 € CR) est identique à un centime près. Il n'est en tout état de cause pas démontré qu'une telle différence ait pu avoir une influence sur le vote de l'assemblée générale. La demande sera donc rejetée, le jugement étant confirmé de ce chef.
6. Sur la demande d'annulation de la résolution n°6 :
M. [R] ne justifie pas en quoi l'inexactitude alléguée de son décompte individuel de charges constituerait une cause de nullité de cette résolution désignant le syndic et approuvant le contrat de mandat.
En outre, aux termes de l'article 21 alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 23 novembre 2018, tous les trois ans, le conseil syndical procède à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic avant la tenue de la prochaine assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic, sans préjudice de la possibilité, pour les copropriétaires, de demander au syndic l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'examen des projets de contrat de syndic qu'ils communiquent à cet effet. Toutefois, le conseil syndical est dispensé de procéder à cette mise en concurrence lorsque l'assemblée générale annuelle qui précède celle appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic après mise en concurrence obligatoire décide à la majorité de l'article 25 d'y déroger. Cette question est obligatoirement inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale concernée.
M. [R] ne démontre pas qu'une mise en concurrence s'imposait pour renouveler le contrat de syndic.
Au surplus, en l'absence de disposition en ce sens, le non-respect par le conseil syndical de son obligation de mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic n'est pas sanctionné par la nullité de la désignation du syndic par l'assemblée générale.
La demande sera donc rejetée, le jugement étant confirmé de ce chef.
7. Sur la demande d'annulation de la résolution n°18 :
Le vote d'une résolution ultérieure par l'assemblée générale, qui n'a pas annulé la résolution litigieuse, ne prive pas d'effet la présente demande d'annulation. Ainsi, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, le vote par l'assemblée générale du 3 mars 2023 du rejet de la résolution prévoyant de procéder à la saisie immobilière des lots n°3 et 22 de M. [R] ne prive pas d'objet la présente demande.
Selon le dernier alinéa de l'article 26 du décret du 17 mars 1967, dans sa rédaction issue du décret 20 avril 2010 , l'ordre du jour de l'assemblée générale est établi en concertation avec le conseil syndical.
Cependant, aucune sanction n'est prévue, étant rappelé qu'il ne s'agit pas de l'une des formalités requises à peine de nullité par l'article 13 du décret du 17 mars 1967.
En outre, le syndicat des copropriétaires peut accorder l'autorisation d'engager une procédure de saisie immobilière à l'encontre d'un copropriétaire même s'il ne dispose pas encore d'un titre exécutoire.
Au jour où l'assemblée générale a voté ladite résolution, le compte de charges individuel de M. [R] était à nouveau débiteur et ce après qu'il ait payé à l'huissier de justice les causes d'une précédente sommation.
En outre, il ne démontre pas l'existence d'un abus de majorité, étant d'ailleurs relevé qu'il ne démontre pas avoir été à jour de ses charges lors du vote de la résolution et ne soutient ni ne démontre qu'un autre copropriétaire aurait été débiteur d'une somme supérieure et/ou plus ancienne à celle qu'il devait. De plus, il ne démontre aucunement l'existence de manoeuvres diligentées par les copropriétaires, a fortiori dans le but de lui nuire.
Cette demande sera donc rejetée, le jugement étant confirmé de ce chef.
8. Sur les frais et dépens :
M. [R] succombant, le jugement sera confirmé en ce qu'il a statué sur les dépens et les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.
L'appelant sera également condamné à supporter les dépens d'appel et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, sa propre demande étant rejetée.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450, alinéa 2 du code de procédure civile,
Statuant dans les limites de l'appel :
CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Mulhouse du 8 février 2022 ;
Y ajoutant :
REJETTE la demande de M. [R] tendant à ordonner au syndicat des copropriétaires de la résidence [...], sis [Adresse 3] [...] à [Localité 4] de recalculer le montant exact des charges de chauffage compte tenu de l'absence de répartiteur ;
DÉCLARE irrecevable la demande de M. [R] tendant à ordonner la production d'un justificatif s'agissant du débit intitulé « Honoraires de Me [M] » figurant au compte de ses charges de copropriété en date du 16 mars 2022 ;
CONDAMNE M. [R] à supporter les dépens d'appel ;
CONDAMNE M. [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [...], sis [Adresse 3] [...] à [Localité 4] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE la demande de M. [R] au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La greffière, La présidente de chambre,
Copie exécutoire
aux avocats
Le 28 juin 2024
Le greffier
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 28 JUIN 2024
Numéro d'inscription au répertoire général : 2 A N° RG 22/00906 - N° Portalis DBVW-V-B7G-HZBY
Décision déférée à la cour : 08 Février 2022 par le tribunal judiciaire de MULHOUSE
APPELANT :
Monsieur [I] [R]
demeurant [Adresse 1] à [Localité 2]
représenté par Me Guillaume HARTER de la SELARL LX COLMAR, avocat à la cour.
INTIMÉE :
Le Syndicat de copropriété de la résidence [...] représentée par son syndic la SA NEXITY LAMY
demeurant [Adresse 3] [...] à [Localité 2]
représenté par Anne CROVISIER de la SELARL ARTHUS, avocat à la cour.
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Février 2024, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant mesdames Myriam DENORT et Murielle ROBERT-NICOUD, conseillères, chargées du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre,
Madame Myriam DENORT, conseillère
Madame Murielle ROBERT-NICOUD, conseillère
qui en ont délibéré.
Greffière lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN
En présence de Madame Sonia CAMERANO, greffière stagiaire.
ARRÊT contradictoire
- prononcé publiquement après prorogation du 21 juin 2024 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
- signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente et Madame Sylvie SCHIRMANN, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCEDURE
M. [I] [R] est propriétaire depuis 2010, d'un appartement type T1 et d'une cave, constituant les lots n°3 et 22 de l'ensemble immobilier, résidence [...], sis [Adresse 3] [...] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété.
Il était président du conseil syndical de la copropriété, dont il a été désigné membre lors de l'assemblée générale du 23 juillet 2018, pour une durée d'une année et jusqu'à l'assemblée générale statuant sur les comptes arrêtés au 31 décembre 2019.
Sur convocation de la société Nexity Lamy, syndic de la copropriété, les copropriétaires de la résidence [...] se sont réunis en assemblée générale le 14 novembre 2019, laquelle a notamment approuvé les comptes de l'exercice du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019 (résolution n° 4), donné quitus au syndic pour sa gestion de cet exercice (résolution n° 5), désigné la société Nexity Lamy en qualité de syndic et approuvé le contrat de mandat (résolution n° 6) et autorisé la saisie immobilière en vue de la vente des lots de M. [R] pour pallier au non-paiement de ses charges de copropriété (résolution 18).
M. [R] a, par acte d'huissier de justice signifié le 10 février 2020, assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence [...] (le syndicat des copropriétaires), pris en la personne de son syndic la société Nexity Lamy, devant le tribunal judiciaire de Mulhouse, aux fins notamment, de nullité de l'assemblée générale du 14 novembre 2019 et subsidiairement d'annulation des résolutions 4, 5, 6 et 18 de ladite assemblée.
Le syndicat des copropriétaires a contesté toute irrégularité.
* * *
Par jugement contradictoire du 8 février 2022, le tribunal judiciaire de Mulhouse a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- déclaré irrecevable la demande de M. [R] tendant à la nullité de l'assemblée générale des copropriétaires du 14 novembre 2019, prise en son entier ;
- rejeté la demande subsidiaire de M. [R] tendant à la nullité des résolutions n° 4, 5, 6 et 18 de l'assemblée générale des copropriétaires du 14 novembre 2019 ;
- rejeté la demande tendant à dire et juger que M. [R] est à jour de ses charges de copropriété ;
- rejeté les demande de M. [R] portant injonction au syndicat des copropriétaires de :
- justifier du sort des primes annoncées au titre des travaux de remplacement de la chaudière ;
- produire un décompte précis et actualisé des charges de copropriété qui lui sont réclamées ;
- condamné M. [R] aux entiers dépens et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, tout en rejetant la demande formée par M. [R] à ce titre.
Pour déclarer irrecevable la demande principale de nullité de l'assemblée générale des copropriétaires du 14 novembre 2019, le tribunal, au visa de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, a rappelé que, pour obtenir une telle nullité, le demandeur doit toujours s'opposer ou défaillir au vote de ses résolutions, ce qui n'était pas le cas en l'espèce, dès lors qu'il résultait de la feuille de présence, conforme aux exigences de l'article 14 du décret du 17 mars 1967, que M. [R], président de séance lors de ladite assemblée, avait nécessairement voté pour les résolutions n° 1, 2, 3, 8, 10, 14 à 16 qui obtenaient la totalité des voix présentes ou représentées.
Pour rejeter la demande de nullité des résolutions 4, 5, 6 et 18 de l'assemblée générale du 14 novembre 2019, au sujet desquelles M. [R] avait voté contre, le tribunal a retenu :
- s'agissant des résolutions n°4 et 5 : la convocation à l'assemblée générale est conforme à l'article 9 du décret du 17 mars 1967 ; en application de l'article 45-1, alinéa 1 du même décret, une erreur éventuelle affectant les charges individuelles d'un copropriétaire ne peut justifier l'annulation de la résolution portant approbation des comptes annuels du syndicat des copropriétaires ; la critique de M. [R] est circonscrite à l'imputation de charges sur son compte individuel de charges ; au surplus, la difficulté soulevée avait été sans incidence sur l'approbation de la résolution par les copropriétaires qui avaient eu à connaître comme lui d'une modification en leur défaveur du projet individuel de répartition des charges,
- s'agissant de la résolution n°6 : outre les motifs précités, M. [R] n'établissait pas qu'une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic s'imposait lors de l'assemblée générale du 14 novembre 2019, préalablement à la désignation de la société Nexity Lamy,
- s'agissant de la résolution n° 18 : le manquement à l'obligation prévue à l'article 26 du décret du 17 mars 1967 d'établir l'ordre du jour en concertation avec le conseil syndical ne faisait l'objet d'aucune sanction et ne pouvait justifier l'annulation d'une résolution ; M. [R] qui agissait à titre personnel et non pas en tant que président du conseil syndical ne démontrait pas que l'insertion de la résolution n° 18 à l'ordre du jour aurait été de nature à influer sur les votes effectués lors de l'assemblée du 14 novembre 2019 ; l'assentiment recueilli par l'assemblée générale de donner au syndicat des copropriétaires l'autorisation d'engager une procédure de saisie immobilière contre un copropriétaire était admis, même si le syndicat ne disposait pas encore d'un titre exécutoire à la date de l'assemblée ; M. [R], qui invoquait un abus de majorité ne rapportait pas la preuve d'une discrimination, ne démontrant pas que d'autres copropriétaires présentaient un compte individuel de charges avec un solde débiteur de la même ancienneté que le sien ou connaissaient des litiges de recouvrement similaires au sien ; la décision de procéder à la vente forcée reposait sur le montant de la dette et sur la multiplicité avérée des démarches de recouvrement entreprises.
Pour rejeter la demande de régularisation du compte individuel de charges de M. [R], le tribunal a retenu que s'il existait un différentiel entre le solde créditeur mentionné sur le projet approuvé par le conseil syndical le 2 septembre 2019 et celui daté du 22 octobre 2019 joint à la convocation à l'assemblée générale, le tribunal était dans l'impossibilité d'opérer une quelconque vérification en l'absence de production du règlement de copropriété ou de tout autre document conventionnel fixant les règles de répartition des charges autres que les charges générales ; M. [R] ne justifiait pas avoir trop payé la somme de 445,84 euros ; s'agissant des charges de chauffage, il appartenait à M. [R], qui ne contestait pas la régularité des modalités de répartition au regard des dispositions conventionnelles, mais faisait valoir une erreur de calcul d'une ampleur telle qu'elle justifierait l'annihilation totale des imputations au titre des frais de chauffage, de justifier l'erreur et son impact défavorable sur son compte individuel ; il n'était pas établi que la baisse des charges de chauffage sur la période postérieure à juillet 2019 fût imputable exclusivement à la pose d'un répartiteur de chauffage dans la salle de bains ; et en tout état de cause , l'absence d'un tel répartiteur jusqu'en juillet 2019 ne pouvait pas justifier ni l'effacement des consommations de chauffage, ni la facturation de la location des répartiteurs pour les autres pièces de l'appartement.
S'agissant de la prime d'Etat au titre du remplacement de la chaudière, voté à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, lors de l'assemblée générale du 23 juillet 2018, le tribunal a retenu que les appels de charges votées devaient être acquittées par les copropriétaires, peu important qu'ils ne prennent pas en considération ab initio les primes et subventions, qu'au surplus, un tel versement n'avait pas été le seul critère de décision de remplacer la chaudière et que le syndicat justifiait de l'accomplissement des démarches en vue de recouvrer ces subventions et primes et la perception de deux primes.
Pour rejeter la demande tendant à justifier du sort de ces primes, le tribunal a retenu que le syndicat des copropriétaires avait justifié de l'accomplissement de démarches en vue du recouvrement des subventions et primes attachées aux travaux de remplacement de la chaudière et de la perception consécutive de primes GRDF (2532 euros) et CEE (5608,98 euros) le 15 décembre 2020.
* * *
M. [R] a interjeté appel de ce jugement le 3 mars 2022, en toutes ses dispositions.
Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 31 août 2023, M. [R] demande à la cour de :
- déclarer son appel recevable et bien fondé ;
- en conséquence, infirmer le jugement entrepris (en listant toutes ses dispositions) ;
Statuant à nouveau :
A titre principal :
- annuler l'assemblée générale des copropriétaires de la Résidence [...] du 14 novembre 2019 ;
- à défaut, ordonner au syndicat des copropriétaires de recalculer le montant exact des charges de chauffage compte tenu de l'absence de répartiteur ;
- enjoindre le syndicat des copropriétaires de justifier du sort des primes annoncées au titre des travaux de remplacement de la chaudière ;
- ordonner la production d'un justificatif s'agissant du débit intitulé « Honoraires de Me [M] » figurant au compte de ses charges de copropriété en date du 16 mars 2022 ;
A titre subsidiaire :
- annuler les résolutions n°4, 5, 6 et 18 de l'assemblée générale des copropriétaires de la Résidence [...] du 14 novembre 2019 ;
En tout état de cause :
- débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires ;
- rejeter toute demande formée au titre d'un appel incident ;
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Au soutien de son appel, à titre principal, sur la nullité de l'assemblée générale des copropriétaires du 14 novembre 2019, il invoque, d'abord, la falsification du procès-verbal de réunion du conseil syndical du 20 septembre 2019, soutenant que le représentant du syndic lui a fait signer, à l'issue de la réunion, un document vierge et que des mentions manuscrites non-évoquées ont été rajoutées par la suite, notamment relatives à l'adjudication forcée de son logement. Il soutient que cette irrégularité entache l'assemblée générale du 14 novembre 2019 de nullité. Il ajoute contester le montant des charges de copropriété qui lui sont réclamées, car sa consommation de chauffage a été estimée de manière arbitraire moyennant un forfait non régularisable, car le syndic a procédé à des appels de fonds pour le remplacement de la chaudière sans tenir compte des primes CEE et GRDF, qui ont d'ailleurs été d'un montant moindre, puis a payé les travaux qui n'ont pas été effectivement achevés et enfin car une écriture sans justificatif figure en débit de son compte de charges du 16 mars 2022.
A défaut de nullité de l'assemblée générale, il demande à la cour d'ordonner au syndicat des copropriétaires de recalculer le montant exact des charges de chauffage compte tenu de l'absence de répartiteur.
A titre subsidiaire, il conclut à l'annulation des résolutions 4, 5, 6 et 18 de l'assemblée générale.
S'agissant de la résolution n° 4 « approbation des comptes de l'exercice du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019", évoquant un doublon, il affirme que les comptes annexes dans la convocation n'ont pas été présentés et vérifiés par le conseil syndical, que le budget présenté et approuvé par le conseil syndical le 20 septembre 2019 ne correspond pas au projet d'état individuel de répartition annexé à la convocation à l'assemblée générale, cette annexe comportant une page datée du 9 octobre alors que toutes les autres sont datées du 22 octobre, que le projet d'état individuel de répartition soumis au conseil syndical ne mentionne pas le même solde créditeur en sa faveur que celui annexé à la convocation à l'assemblée générale, les comptes tels que présentés lors de l'assemblée générale du 14 novembre 2019 étant ainsi totalement erronés; contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, il a contesté ses appels de charges auprès du syndic.
S'agissant des résolutions n°5 'quitus au syndic pour sa gestion de l'exercice arrêté au 30 juin 2019", et n° 6 'désignation de la société Nexity Lamy en qualité de syndic, approbation du mandat' , il développe les mêmes moyens, ajoutant pour cette dernière qu'aucun autre devis concurrent n'a été soumis à la copropriété.
Concernant la résolution n° 18 « saisie immobilière en vue de la vente des lots de M. [R] », il indique à titre liminaire que cette résolution, a été remplacée par la résolution n° 11 lors de l'assemblée générale du 3 mars 2023. Pour conclure à l'annulation de cette résolution n°18, il soutient qu'elle n'a pas été soumise au conseil syndical, considère être à jour de ses charges de copropriété et qu'une vente forcée ne peut être envisagée en l'absence de titre exécutoire à son encontre, outre que d'autres copropriétaires présentent des soldes débiteurs sans faire l'objet de demande d'adjudication forcée, ce qui constitue un abus de majorité de la part des autres copropriétaires à son encontre dans le but de lui nuire. Outre la falsification du procès-verbal de réunion du conseil syndical du 20 septembre 2019, il considère que rien ne justifie une telle mesure, ajoutant avoir, à ce jour, soldé les charges dues au titre du dernier exercice.
* * *
Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 1er septembre 2023, le syndicat des copropriétaires conclut au rejet de l'appel principal et à la confirmation du jugement entrepris, demandant, en outre, la condamnation de M. [R] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.
Il soutient, d'abord, que M. [R], qui en supporte la charge, ne démontre pas que le procès-verbal du conseil syndical du 20 septembre 2019 aurait été falsifié, soulignant qu'il ne peut se prévaloir de sa propre attestation et qu'il n'indique pas le fondement juridique de sa demande. Il fait valoir, qu'il résulte des articles 10 et 21 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que de l'article 37 du décret du 17 mars 1967, que le conseil syndical n'a qu'une voix consultative, de sorte que le fait de ne pas avoir évoqué devant le conseil syndical l'adjudication de son appartement n'est pas une cause de nullité de l'assemblée générale et que M. [R] n'invoque pas que le règlement de copropriété aurait été méconnu en ne soumettant pas de point au conseil syndical avant que l'assemblée générale ne se prononce. Il ajoute qu'il résulte de l'article 26 du décret du 17 mars 1967 que le manquement à l'obligation d'établir l'ordre du jour en concertation avec le conseil syndical n'est pas sanctionné de la nullité.
Il ajoute que la demande de nullité de l'assemblée générale des copropriétaires du 14 novembre 2019, est irrecevable, subsidiairement infondée, car il a voté en faveur de certaines résolutions adoptées, n'ayant ainsi aucun intérêt à agir s'agissant desdites résolutions.
Sur la demande d'annulation des résolutions n°4 et 5, il soutient qu'il n'existe aucune contradiction dans les documents qui ont versés aux débats, leur objet étant différent. Il fait valoir que l'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires en vertu de l'article 45-1 alinéa 1 du décret du 17 mars 1967, de sorte qu'il appartenait à l'appelant de s'adresser au syndic pour des erreurs qui auraient été commises à son détriment à l'occasion des appels de charges et non pas en critiquant la résolution d'assemblée générale portant sur les comptes du syndicat des copropriétaires. Il ajoute que M. [R] n'a d'ailleurs jamais saisi aucune juridiction d'une demande tendant à rectifier une erreur qu'aurait commise ledit syndic à son détriment.
Il ajoute que M. [R] tente d'inverser la charge de la preuve et ne démontre aucune erreur dans le calcul de ses charges de chauffage, qu'il est infondé à lui reprocher l'absence de versement d'une prime CEE de 17 191 euros, dès lors qu'elle s'est finalement élevée à 9 327,66 euros et a été remboursée aux différents copropriétaires, et M. [R] n'allégue pas que son compte client n'a pas été crédité de la quote-part correspondant à la prime perçue par la copropriété, ni que le syndicat des copropriétaires aurait commis une faute engageant sa responsabilité.
S'agissant de la demande tendant à ordonner la production d'un justificatif du débit « honoraire Me [M] », il soutient au visa de l'article 564 du code de procédure civile, qu'elle est irrecevable comme nouvelle à hauteur d'appel et sans rapport avec l'objet de l'assemblée générale du 14 novembre 2019.
Concernant la résolution n° 6 : « désignation de la société Nexity Lamy en qualité de syndic, approbation du contrat de mandat », il relève d'une part que M. [R] ne précise pas les raisons pour lesquelles le mandat de la société Nexity en qualité de syndic devrait être annulé au motif que son décompte individuel de charge serait inexact, ce qui n'est du reste pas démontré ; et d'autre part qu'il n'allègue pas qu'une mise en concurrence préalable de plusieurs projets de contrats de syndic aurait été obligatoire préalablement à la désignation dudit syndic, précisant que le conseil syndical présidé par M. [R] n'a pas proposé une mise en concurrence.
Concernant la résolution n° 18 : « saisie immobilière en vue de la vente des lots de M. [R] », l'intimé soutient que M. [R] ne démontre pas que cette résolution n'a pas été soumise au conseil syndical qu'il présidait alors, et que même à supposer qu'elle n'ait pas été évoquée, l'appelant n'indique pas le fondement juridique sur lequel il se fonde pour soutenir que l'avis du conseil aurait été obligatoire avant que l'assemblée générale ne statue sur ce point. Il ajoute qu'une telle absence de concertation avec le conseil syndical n'entraîne pas l'annulation de l'assemblée générale. Invoquant l'article 18 de la loi de 1965, il soutient que M. [R] avait l'habitude de ne pas payer ses charges contraignant le syndic à plusieurs reprises à mandater un huissier et que la résolution adoptée est parfaitement régulière. Il ajoute que M.[R] ne démontre pas que l'ajout de cette résolution à l'ordre du jour soit de nature à influer sur les votes effectués lors de l'assemblée générale, ni avoir été victime d'un abus de majorité de la part de l'assemblée générale, ni que la résolution 18 aurait été obtenue « par surprise de certains copropriétaires », ni enfin qu'une telle adoption aurait été contraire à l'intérêt commun puisque le fonctionnement normal d'une copropriété suppose l'acquittement de leurs dettes par les copropriétaires. Il précise qu'il a réglé une somme de 4 110,48 euros le 15 février 2023 et que l'assemblée générale du 13 juillet 2023 a décidé de ne pas faire procéder à la saisie de ses lots, de sorte que la demande d'annulation de la résolution n° 18 de l'assemblée générale du 14 novembre 2019 est devenue sans objet.
* * *
Par ordonnance du 5 décembre 2023, la présidente de chambre, chargée de la mise en état, a ordonné la clôture de la procédure et renvoyé l'affaire à l'audience du 9 février 2024.
Pour l'exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises par voie électronique aux dates susvisées.
MOTIFS
1. Sur la demande d'annulation de l'assemblée générale du 14 novembre 2019:
Ce sont par des motifs pertinents que la cour adopte que les premiers juges ont retenu, qu'ayant voté pour certaines des résolutions de cette assemblée générale, M. [R] n'a pas intérêt à demander l'annulation de ladite assemblée, peu important les moyens qu'il développe et notamment celui pris de l'absence de régularité du procès-verbal de réunion du conseil syndical qui s'est tenue préalablement à l'assemblée générale litigieuse.
Sa demande n'est donc pas recevable, le jugement étant confirmé de ce chef.
2. Sur la demande tendant à ordonner au syndicat des copropriétaires de recalculer le montant exact des charges de chauffage compte tenu de l'absence de répartiteur :
M. [R] conteste la répartition individuelle des charges en soutenant qu'il n'a pas été tenu compte de sa consommation effective d'énergie, dans la mesure où il n'existait pas de répartiteur de chauffage dans la salle de bain avant le mois de juillet 2019. Il conteste la mise en place d'un forfait non régularisable à ce titre, ainsi que la facturation dans les décomptes annuels de charges de trois répartiteurs.
Sur ce, le règlement de copropriété du 6 juin 1972 est produit aux débats à hauteur de cour, mais aucune de ses clauses n'est invoquée par les parties. La cour constate que, dans son titre II 'Etat de répartition des charges', il prévoit, en son article 17, que les frais de chauffage central, définis en son article 16 et comprenant notamment le prix du mazout et autres combustibles, sont répartis entre les différents copropriétaires, identifiées par la lettre 'B' et fractionnées en 1 000/1 000. Ainsi, le lot n°3 supporte 34/1000, étant précisé qu'aucune indication n'est donnée pour le lot n°22.
Il résulte du courriel du syndic du 9 janvier 2019 et du courrier de ce dernier du 21 juin 2019, l'absence de répartiteur de chauffage dans la salle de bain avant juillet 2019. Selon l'attestation du locataire de M. [R], il a été posé en juillet 2019.
Selon les décomptes individuels de frais de chauffage produits en pièce 18 et 19 par le syndic, ceux-ci ont été calculés en fonction de la consommation pour le séjour et la cuisine, mais au titre d'un 'forfait non régularisable' pour la salle de bains, sur les périodes du 1er juillet 2017 au 30 juin 2018, et du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019. En revanche, le décompte individuel de frais de chauffage produit en pièce 20 par le syndic pour la période du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020 ne mentionne plus de forfait pour la salle de bain.
Les comptes individuels de charges du 1er juillet 2015 au 30 juin 2016, du 1er juillet 2016 au 30 juin 2017, du 1er juillet 2017 au 30 juin 2018 et du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019 facturent à M. [R] la location de trois répartiteurs de calories, mais celui-ci n'invoque pas d'erreur à ce titre.
M. [R] ne démontre cependant pas qu'avant la pose du répartiteur de calories dans la salle de bain, les frais qui lui ont été facturés méconnaissent l'application du règlement de copropriété. Le fait d'avoir vu diminuer ses charges de chauffage après juillet 2019 ne suffit pas à démontrer l'existence d'une erreur dans le calcul des charges antérieures.
3. Sur la demande tendant à enjoindre au syndicat des copropriétaires de justifier du sort des primes annoncées au titre des travaux de remplacement de la chaudière :
M. [R] admet, comme l'indique le syndicat des copropriétaires, que la prime s'est finalement élevée à la somme de 9 327,66 euros, ce qui résulte également du courriel du syndic du 10 juin 2022 qu'il invoque, lequel ajoute, au sujet de cette prime, 'après vérification auprès du service comptabilité, je vous confirme l'existence de cette prime comme vous pouvez le constater dans l'annexe 1 ci-jointe. Ainsi, je vous annonce que vos comptes clients seront crédités de la somme correspondante à votre part'.
La cour, par une lecture attentive des pièces qu'aucune des parties n'invoque, constate que le compte individuel de charges de M. [R] daté du 16 juin 2022, qu'il produit en pièce 39, mentionne un 'remboursement subvention chaudière' qui lui a été crédité le 10 juin 2022 à hauteur de 317,14 euros. Une telle somme correspond à 34/1000 de 9 327,66 euros.
M. [R] ne démontre pas que cette somme ne correspond pas à sa quote-part dans la subvention à laquelle il a droit.
En outre, M. [R] invoque de manière inopérante au soutien de la demande précitée, l'existence d'un préjudice pour la copropriété qui a payé les travaux et n'a perçu qu'une prime moindre que celle annoncée par le syndic.
Il n'est dès lors pas fondé à demander au syndicat des copropriétaires de justifier du sort de ladite prime. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande.
4. Sur la demande tendant à ordonner la production d'un justificatif s'agissant du débit intitulé « Honoraires de Me [M] » figurant au compte de ses charges de copropriété en date du 16 mars 2022 :
Le syndicat des copropriétaires soutient que cette demande est nouvelle, et irrecevable, n'ayant aucun rapport avec l'objet de l'assemblée générale du 14 novembre 2009.
M. [R] ne justifie pas que cette demande, nouvelle, répondrait aux cas, prévus par les articles 564 et suivants du code de procédure civile, dans lesquels est recevable une demande nouvelle en appel.
En conséquence, ajoutant au jugement, la cour déclare cette demande irrecevable.
5. Sur la demande d'annulation des résolutions n°4 et n°5 :
Comme le soutient le syndicat des copropriétaires, selon l'article 45-1, alinéa 1er, du décret du 17 mars 1967, l'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires
En l'espèce, par sa résolution n°4, l'assemblée générale du 14 novembre 2019 a approuvé les comptes de l'exercice du 01/07/2018 au 30/06/2019, tels qu'ils figurent aux annexes jointes à la convocation de l'Assemblée générale. Ceux-ci sont produits en pièce 21 par l'appelant.
Ainsi, l'assemblée générale a approuvé les comptes de gestion du syndicat des copropriétaires relatifs à cette période, et non pas le projet d'état individuel de répartition entre les copropriétaires qui était également joint à ladite convocation.
Les griefs relatifs à l'état individuel de répartition et au compte individuel de charges de M. [R] sont donc inopérants pour fonder une demande d'annulation de ladite résolution.
Les comptes de gestion produits en pièce 40 par M. [R] et dont le syndicat des copropriétaires ne conteste pas qu'ils ont été présentés au conseil syndical, qui s'est réuni le 20 septembre 2019, sont datés du 2 septembre 2019.
Ils sont identiques aux comptes de gestion annexés à la convocation à l'assemblée générale, à l'exception des mentions relatives au budget prévisionnel à voter qui ne figurent pas sur ceux présentés au conseil syndical. Cependant, cette absence est inopérante, et n'est d'ailleurs pas invoquée, pour fonder une demande d'annulation de la résolution précitée qui ne porte pas sur le vote du budget prévisionnel de l'année suivante.
L'état financier daté du 2 septembre 2019 et produit en pièce 40 par M. [R] est identique à celui joint à la convocation à l'assemblée générale et daté du 22 octobre 2019, à l'exception toutefois, d'une part, de la présentation des dettes, celle-ci étant détaillée dans celui du 2 septembre 2019 et celui du 22 octobre 2019 les mentionnant de façon globale au titre de chacun de ces postes, et d'autre part, de deux différences de montants.
Ainsi, au titre de l'exercice du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019, celui du 2 septembre 2019 mentionne une créance 'Centralisateur Copropriétaires-budget prévisionnel (comptabilité auxiliaire)' de 6 940,15 € DB et une dette 'Centralisateur Copropriétaires-budget prévisionnel (comptabilité auxiliaire)' de 2 453,64 € CR, alors que celui du 22 octobre 2019, mentionne au titre de ladite créance une somme de 6 847,14 € DB et au titre de ladite dette 2 360,62 € CR. Il en résulte une différence entre le total des créances et des dettes, le premier totalisant 51 676,90 € DB et 51 676,90 CR et le second totalisant 51 583,88 € DB et 51 583,88 € CR.
Il convient toutefois de constater que la différence entre chacune des créances et des dette (6 940,15 € DB - 2 453,64 € et 6 847,14 € DB - 2 360,62 € CR) est identique à un centime près. Il n'est en tout état de cause pas démontré qu'une telle différence ait pu avoir une influence sur le vote de l'assemblée générale. La demande sera donc rejetée, le jugement étant confirmé de ce chef.
6. Sur la demande d'annulation de la résolution n°6 :
M. [R] ne justifie pas en quoi l'inexactitude alléguée de son décompte individuel de charges constituerait une cause de nullité de cette résolution désignant le syndic et approuvant le contrat de mandat.
En outre, aux termes de l'article 21 alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 23 novembre 2018, tous les trois ans, le conseil syndical procède à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic avant la tenue de la prochaine assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic, sans préjudice de la possibilité, pour les copropriétaires, de demander au syndic l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'examen des projets de contrat de syndic qu'ils communiquent à cet effet. Toutefois, le conseil syndical est dispensé de procéder à cette mise en concurrence lorsque l'assemblée générale annuelle qui précède celle appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic après mise en concurrence obligatoire décide à la majorité de l'article 25 d'y déroger. Cette question est obligatoirement inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale concernée.
M. [R] ne démontre pas qu'une mise en concurrence s'imposait pour renouveler le contrat de syndic.
Au surplus, en l'absence de disposition en ce sens, le non-respect par le conseil syndical de son obligation de mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic n'est pas sanctionné par la nullité de la désignation du syndic par l'assemblée générale.
La demande sera donc rejetée, le jugement étant confirmé de ce chef.
7. Sur la demande d'annulation de la résolution n°18 :
Le vote d'une résolution ultérieure par l'assemblée générale, qui n'a pas annulé la résolution litigieuse, ne prive pas d'effet la présente demande d'annulation. Ainsi, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, le vote par l'assemblée générale du 3 mars 2023 du rejet de la résolution prévoyant de procéder à la saisie immobilière des lots n°3 et 22 de M. [R] ne prive pas d'objet la présente demande.
Selon le dernier alinéa de l'article 26 du décret du 17 mars 1967, dans sa rédaction issue du décret 20 avril 2010 , l'ordre du jour de l'assemblée générale est établi en concertation avec le conseil syndical.
Cependant, aucune sanction n'est prévue, étant rappelé qu'il ne s'agit pas de l'une des formalités requises à peine de nullité par l'article 13 du décret du 17 mars 1967.
En outre, le syndicat des copropriétaires peut accorder l'autorisation d'engager une procédure de saisie immobilière à l'encontre d'un copropriétaire même s'il ne dispose pas encore d'un titre exécutoire.
Au jour où l'assemblée générale a voté ladite résolution, le compte de charges individuel de M. [R] était à nouveau débiteur et ce après qu'il ait payé à l'huissier de justice les causes d'une précédente sommation.
En outre, il ne démontre pas l'existence d'un abus de majorité, étant d'ailleurs relevé qu'il ne démontre pas avoir été à jour de ses charges lors du vote de la résolution et ne soutient ni ne démontre qu'un autre copropriétaire aurait été débiteur d'une somme supérieure et/ou plus ancienne à celle qu'il devait. De plus, il ne démontre aucunement l'existence de manoeuvres diligentées par les copropriétaires, a fortiori dans le but de lui nuire.
Cette demande sera donc rejetée, le jugement étant confirmé de ce chef.
8. Sur les frais et dépens :
M. [R] succombant, le jugement sera confirmé en ce qu'il a statué sur les dépens et les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.
L'appelant sera également condamné à supporter les dépens d'appel et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, sa propre demande étant rejetée.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450, alinéa 2 du code de procédure civile,
Statuant dans les limites de l'appel :
CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Mulhouse du 8 février 2022 ;
Y ajoutant :
REJETTE la demande de M. [R] tendant à ordonner au syndicat des copropriétaires de la résidence [...], sis [Adresse 3] [...] à [Localité 4] de recalculer le montant exact des charges de chauffage compte tenu de l'absence de répartiteur ;
DÉCLARE irrecevable la demande de M. [R] tendant à ordonner la production d'un justificatif s'agissant du débit intitulé « Honoraires de Me [M] » figurant au compte de ses charges de copropriété en date du 16 mars 2022 ;
CONDAMNE M. [R] à supporter les dépens d'appel ;
CONDAMNE M. [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [...], sis [Adresse 3] [...] à [Localité 4] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE la demande de M. [R] au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La greffière, La présidente de chambre,