CA Paris, Pôle 5 ch. 3, 27 juin 2024, n° 21/15783

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 8 avril 2015, la SCI SELLEM TIBI, aujourd'hui dénommée la SCI VAL DE BIEVRE, a consenti un « bail commercial de location » à mesdames [H] et [B] portant sur un local à usage professionnel destiné à leur activité d'infirmières libérales sis [Adresse 3] (91), pour une durée de neuf années à compter du 1er mai 2015 et moyennant un loyer mensuel indexé de 855 € non soumis à la TVA, outre 45 € de charges par mois.

Par lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 15 septembre 2018, Mme [B] a notifié à la bailleresse son intention de délivrer congé à effet six mois à compter de la réception du courrier.

Après divers échanges par messageries électroniques, la bailleresse a, par lettre datée du 6 février 2019, informé les locataires qu'elle les considérait liées par le bail jusqu'au 1er mai 2021, celui-ci ne pouvant être dénoncé qu'au terme de chaque période triennale.

Par lettre du 28 mars 2019, l'huissier mandaté par Mme [B] a invité la bailleresse à se rendre à un état des lieux de sortie contradictoire et à reprendre les clés le 8 avril 2019.

Selon procès-verbal d'huissier du 25 avril 2019, dénoncé le 29 avril suivant, la bailleresse a fait procéder à une saisie attribution conservatoire d'une somme correspondant aux loyers du 15 mars au 30 avril 2019 sur le compte bancaire de Mme [B]. Par jugement du 16 mars 2021, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire d'Evry a ordonné la mainlevée de cette saisie conservatoire.

Parallèlement, par exploits d'huissier en date des 15 et 24 mai 2019, la SCI SELLEM TIBI a fait assigner mesdames [H] et [B] devant le tribunal de grande instance d'Évry, devenu le tribunal judiciaire d'Evry-Courcouronnes, aux fins principalement de les voir condamner solidairement au paiement d'une somme de 2.375,50 € au titre de l'arriéré locatif de mars à mai 2019, somme portée à 23.755 € au titre de l'arriéré locatif arrêté à avril 2021 dans des conclusions signifiées le 7 janvier 2020.

Par jugement réputé contradictoire du 11 février 2021, le tribunal judiciaire d'Évry a :

- déclaré la demande tendant à la qualification du contrat en bail professionnel recevable ;

- débouté la SCI SELLEM TIBI de toutes ses demandes ;

- débouté Mme [B] de sa demande en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- dit que chacune des parties gardera la charge définitive des dépens qu'elle a exposés dans la présente instance.

Par déclaration du 20 août 2021, la SCI Val de bièvre a interjeté appel de ce jugement.

Mme [H] à qui une signification de la déclaration d'appel et des conclusions d'appelant avec assignation à comparaître ont été signifiées le 30 septembre 2021 par acte délivré en l'étude de l'huissier instrumentaire, n'a pas constitué avocat. L'arrêt sera rendu par défaut.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Par conclusions déposées le 13 mai 2022, la SCI VAL DE BIÈVRE, appelante, demande à la Cour :

- juger la SCI VAL DE BIÈVRE recevable et bien fondée en son appel et en ses demandes ;

- réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Évry en date du 11 février 2021 ;

Statuant à nouveau :

- débouter Mme [B] de l'ensemble de ses demandes comme irrecevables, comme prescrites par application des dispositions de l'article L 145-60 du code de commerce, à tout le moins comme infondées ;

- juger que le bail en date du 8 avril 2015 est un bail commercial au sens des dispositions des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce ;

- dire et juger que Mesdames [B] et [H] sont tenues solidairement au paiement des loyers et charges afférents au bail commercial en date du 8 avril 2015, le cas échéant à titre d'indemnités d'occupation concernant les locaux sis [Adresse 3] (91) jusqu'à la date du 30 avril 2021, nonobstant les effets du congé délivré par Madame [I] [B] en date du 14 septembre 2018 ;

- condamner solidairement Mesdames [B] et [H] à payer à la SCI Val de bièvre une somme 23.755 € avec intérêt au taux légal à compter du jugement à intervenir.

- condamner solidairement Mesdames [B] et [H] au paiement de la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts, conformément aux dispositions de l'article 1217 du code civil;

- condamner in solidum Mesdames [B] et [H] à payer à la SCI VAL DE BIÈVRE une somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner solidairement Mesdames [B] et [H] aux dépens.

Ces conclusions d'appel ont été signifiées par commissaire de justice le 14 juin 2022 à Mme [H].

Par conclusions déposées le 16 décembre 2021, Mme [B], intimée, demande à la Cour de :

- confirmer le jugement rendu le 11 février 2021 par le tribunal judiciaire d'Evry en toutes ses dispositions ;

- débouter la SCI VAL DE BIÈVRE de toutes ses demandes ;

- condamner la SCI VAL DE BIÈVRE à payer à Madame [B] la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

MOTIFS DE L'ARRET

Sur la recevabilité de la demande de qualification du bail en bail professionnel :

Mme [B] soutient que le bail en cause est un bail professionnel tandis que la SCI VAL DE BIÈVRE soutient qu'il s'agit d'un bail commercial et que la locataire est irrecevable comme prescrite à solliciter sa requalification .

Selon les dispositions de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans. Par dérogation à ces dispositions de droit commun, l'article L. 145-60 du code de commerce dispose que toutes les actions exercées en vertu du chapitre de ce code relatif au bail commercial se prescrivent par deux ans.

Il résulte de ces dispositions qu'une action aux fins de voir qualifier un bail en bail commercial se prescrit par deux ans mais que tel n'est pas le cas de la demande formée par Mme [B] visant à voir appliquer la réglementation relative aux baux professionnels et l'exclusion de celle relative aux baux commerciaux.

C'est donc à juste titre que le jugement déféré a considéré que la demande de Mme [B] est soumise à la prescription quinquennale de droit commun et qu'il a déclaré recevable cette demande présentée moins de cinq ans après la conclusion du bail litigieux. Il sera confirmé sur ce point.

Sur le contrat de bail du 8 avril 2015 :

Il résulte des dispositions de l'article 1134 du code civil dans leur ancienne rédaction applicable au contrat de bail en cause, dont les principes sont repris aux articles 1103 et 1104 du même code, que les conventions légalement formées sont la loi des parties et qu'elles doivent être exécutées de bonne foi.

Selon l'article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 :

« Le contrat de location d'un local affecté à un usage exclusivement professionnel est conclu pour une durée au moins égale à six ans. Il est établi par écrit.

Au terme fixé par le contrat et sous réserve des dispositions du troisième alinéa du présent article, le contrat est reconduit tacitement pour la même durée.

Chaque partie peut notifier à l'autre son intention de ne pas renouveler le contrat à l'expiration de celui-ci en respectant un délai de préavis de six mois.

Le locataire peut, à tout moment, notifier au bailleur son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de six mois.

Les notifications mentionnées au présent article sont effectuées par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier.

Les parties peuvent déroger au présent article dans les conditions fixées au 7° du I de l'article L. 145-2 du code de commerce ».

Selon l'article 46 de la même loi, ces dispositions sont d'ordre public.

Par ailleurs, selon L'article L. 145-2 7° du code de commerce le statut des baux commerciaux s'applique :

« Par dérogation à l'article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière, aux baux d'un local affecté à un usage exclusivement professionnel si les parties ont conventionnellement adopté ce régime ».

Il résulte de ces dispositions combinées que la décision des parties de déroger à la réglementation d'ordre public applicable au bail professionnel afin d'adopter conventionnellement le statut des baux commerciaux doit résulter d'une manifestation de volonté claire, certaine et dénuée d'équivoque.

Mesdames [H] et [B] n'étant pas commerçantes et devant exercer leur activité libérale d'infirmière dans le local appelé dans le bail 'local à usage professionnel', ce bail devait relever des dispositions d'ordre public relatives au bail professionnel. Il incombe donc à la bailleresse d'établir que les parties ont décidé de déroger expressément à l'article l'article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 et d'adopter le statut des baux commerciaux régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce.

Le contrat signé par elles le 8 avril 2015 s'intitule 'bail commercial de location'. Ainsi que l'a relevé le jugement déféré, cette formule répétitive et impropre ne permet pas de caractériser une réelle maîtrise des règles de droit applicables et un choix éclairé des parties. Cet intitulé ne suffit donc pas à démontrer un choix délibéré d'écarter la réglementation du bail professionnel pour adopter le statut de bail commercial.

Ce contrat reprend certaines clauses spécifiques au bail commercial. Cependant, il se réfère aux dispositions abrogées du décret du 30 septembre 1953, pour avoir été codifiées aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce par ordonnance du 18 septembre 2000 puis par décret du 25 mars 2007 créant les articles R. 145-1 du même code, et n'intègre pas les nouvelles dispositions d'ordre public relatives au bail commercial résultant de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014.

De plus, il n'est pas conforme à deux dispositions essentielles du statut des baux commerciaux déclarées d'ordre public par l'article L. 145-15 du code de commerce.

D'une part l'article 3 relatif à la durée du bail est ainsi rédigé:

' Le présent bail est consenti et accepté pour une durée de neuf années entières et consécutives qui commencent à courir à compter du 1er mai 2015.

De convention expresse, le preneur aura la faculté de dénoncer la présente location à l'expiration de la première période triennale, il devra signifier son congé au bailleur au moins 6 (six) mois à l'avance par lettre recommandée avec accusé de réception. Toutefois, le bailleur pourra aux mêmes conditions dénoncer la présente location à l'expiration d'une période triennale pour les cas prévus aux articles 10,13 et 15 du décret du 30 septembre 1953 modifié.'

Ainsi, selon le bail de 'convention expresse' le preneur peut donner congé à l'issue de la 'première 'période triennale et non à l'issue 'd'une' période triennale comme le prévoit l'article L. 145-4 du code de commerce d'ordre public. Cette 'convention expresse' a d'ailleurs été respectée en l'espèce par les locataires dont le congé a été adressé le 15 septembre 2018 plus de trois ans après la conclusion du bail du 8 avril 2015.

D'autre part, l'article 14 du bail prévoit outre une clause d'échelle mobile, un paragraphe intitulé:

'Révision légale du loyer' selon lequel:'

Le loyer pourra être révisé, légalement en plus, à l'initiative d'une des parties, tous les ans à la date anniversaire de la date de prise d'effet du bail, telle que définie ci-dessus et pour la première fois en 2014, par application des dispositions des articles 26 et 27 du décret du 30 septembre 1953 ou de tout texte qui fixerait d'autres modalités pour les révisions légales.'

Or en prévoyant une 'révision légale' annuelle, cette stipulation ne respecte pas les dispositions d'ordre public de l'article L.145-38 du code de commerce selon lesquelles 'la demande de révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision prend effet à compter de la date de la demande de révision. De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable (...)'.

La SCI VAL DE BIEVRE se prévaut des échanges de courriels préalables à la signatures du bail pour prétendre que la locataire assistée d'un avocat aurait expressément voulu adopter le statut des baux commerciaux. Elle indique que M. [O] la représente dans ces échanges et qu'un avocat serait intervenu pour conseiller les locataires. Cela n'apparaît cependant pas sur les messages. En effet, sous la signature de Mme [J], qui intervient dans la discussion sans que sa qualité ne soit précisée, apparaît la mention 'assistante Pôle Gestion (...) Tour Eiffel ASSET Management Groupe Société de la Tour Eiffel' et aucun avocat n'apparaît.

Les premiers messages des parties mentionnent pour objet 'projet de bail professionnel'. La discussion porte essentiellement sur la durée du bail mais nullement sur les autres conséquences propres à l'adoption de chacun des deux statuts. Un courrier de Mme [J] appelle l'attention sur le défaut de conformité du projet à la nouvelle réglementation des baux commerciaux et l'omission de mentions obligatoires pour les baux commerciaux. Ces échanges ne permettent donc pas de caractériser un choix éclairé des deux parties pour l'adoption du statut des baux commerciaux au lieu de celui du bail professionnel mais révèlent qu'il a été délibérément utilisé un acte peu explicite se réfèrant en connaissance de cause à des textes qui ne sont plus en vigueur.

L'attitude initiale de la gérante de la SCI VAL DE BIEVRE à la réception du congé révèle d'ailleurs qu'elle interprétait le bail liant les parties comme un bail professionnel auquel il pouvait être mis fin sans attendre l'expiration d'une période triennale puisqu'elle a adressé le 21 septembre 2019 un courriel à ses locataires indiquant' je vous rappelle que seule une résiliation des deux co-locataire est valable (...) la seule façon de poursuivre la location de la salle (...) compte tenu de la résiliation de [E] ( Mme [H]) implique la signature d'un nouveau bail' et précisant qu'elle 'a démarré la mise en location suite à la réception de sa résiliation' par Mme [B] . Elle a également écrit par courriel à Mme [B]'merci de me donner la date de restitution du local en tenant compte de votre bail'et lui a adressé différents messages pour organiser la visite du local, et ce, sans soutenir que s'agissant d'un bail commercial le congé ne pouvait être délivré que pour la fin d'une période triennale. Ce n'est qu'en février 2019 qu'elle a revendiqué pour la première fois l'application des règles relatives aux baux commerciaux.

Il ressort de ces éléments que le contrat liant les parties, peu explicite, visant des textes abrogés, omettant des mentions obligatoires et contenant des stipulations contraires aux dispositions essentielles d'ordre public du statut des baux commerciaux relatives à la durée et à la révision du bail, n'établit pas la volonté des deux parties de déroger au statut du bail professionnel applicable au regard de l'activité des locataires pour adopter de façon expresse, claire et univoque le statut des baux commerciaux.

Dès lors, les dispositions d'ordre public de l'article 57 A précité, selon lesquelles le locataire d'un contrat de bail professionnel peut, à tout moment, notifier au bailleur son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de six mois, s'appliquent au contrat de bail en cause.

C'est donc à juste titre que le jugement déféré, constatant que Mme [B] a valablement délivré congé par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 septembre 2019 pour le 15 mars 2019 en a déduit que les locataires ne sont pas redevables des loyers postérieurs.

Il convient de le confirmer en ce qu'il a rejeté la demande de paiement d'un arriéré de loyers pour la période du 15 mars 2019 au 30 avril 2021 ainsi que la demande subséquente d'indemnité tendant à 'la réparation des conséquences de l'inexécution'.

Sur la restitution des clés

La SCI VAL DE BIEVRE fait valoir que les locataires n'ont pas restitué les clés des locaux et que la libération des lieux n'exonère pas le preneur du règlement d'une indemnité d'occupation tant que les clés n'ont pas été rendues au bailleur ou son mandataire.

Cependant, en l'espèce, par lettre recommandée avec accusé de réception du 28 mars 2019, la SCP FRANCOIS-LE DISCORDE-SALOME, huissiers de justice mandatés par Mme [B], a invité la SCI VAL DE BIEVRE à se présenter le 8 avril 2019 dans les locaux en cause afin d'établir un état des lieux contradictoire et de procéder à la remise des clés. Par lettre du 5 avril 2019, l'avocat de la SCI VAL DE BIEVRE lui a répondu que cette dernière n'entendait pas consentir à ces opérations et joint le courrier adressé le jour même au conseil de Mme [B] indiquant notamment qu'elle est en droit de 'refuser la restitution des clés et du local et exiger le paiement des loyers à bonne date'. C'est donc en raison du refus explicite de la bailleresse que la locataire n'a pas pu procéder de façon formelle à la remise des clés.

Or, il ressort des éléments du dossier, du contrat de bail et des plans annexés ainsi que des échanges de courriels entre la locataire et la bailleresse pour organiser la visite des locaux par les candidats à la location, que le bail porte sur un local professionnel 'salle de 20 m2 situé au rez-de-chaussée 1ère porte à droite' situé dans un bien immobilier regroupant plusieurs locaux professionnels ainsi que sur des parties communes,soit une salle commune de repos à usage collectif au sous-sol et un cabinet de toilette commun à tous les locataires; que la bailleresse a les clés de l'entrée principale du bien immobilier regroupant les différents locaux professionnels et qu'il était d'usage de laisser les clés du local des intimées dans un tiroir accessible.

Les extraits produits du site 'SOCIETE.COM' de 2022, du répertoire SIRENE et d'INFOGREFFE datant de 2022 indiquant que l'adresse professionnelle de Mme [B] serait celle des locaux en cause, [Adresse 3]), corroborés par aucun élément concret sur l'occupation actuelle du local, ne sont pas de nature à prouver l'affirmation de l'appelante selon laquelle Mme [B] demeurerait dans le local en cause, et ce, d'autant moins que l'appelante indique, elle-même, dans ses écritures que le local aurait été inoccupé jusqu'en mai 2021, reconnaissant qu'il est occupé par un tiers à ce jour .

Ainsi, il apparaît que malgré le refus de la bailleresse de les reprendre formellement, les clés étaient à sa disposition. Cette dernière n'a d'ailleurs pas reproché à ses locataires le défaut de restitution des clés avant ses conclusions d'appel signifiée trois ans après la fin du bail. Il est donc démontré que les locaux ont été valablement libérés et les clés mis à la disposition de la bailleresse qui n'est pas fondée à prétendre le contraire.

La SCI VAL DE BIEVRE sera donc déboutée de sa demande en paiement d'une indemnité d'occupation.

Sur les autres demandes :

La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.Il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes aux fins de voir 'juger' ou 'dire et juger', lorsqu'elles ne constituent pas des prétentions visant à confèrer un droit à la partie qui les requiert et ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Il convient de confirmer le jugement déféré en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

La SCI VAL DE BIEVRE qui succombe en son appel sera condamnée à payer la somme de 6.000 € à Mme [B] en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel et sera déboutée de sa demande fondée sur ce texte.

Il convient de condamner la SCI VAL DE BIEVRE aux dépens de la procédure d'appel.

Les autres demandes seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt rendu par défaut et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 11 février 2021 par le tribunal judiciaire d'Evry (N° RG 19/4390) en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute la SCI VAL DE BIEVRE de l'ensemble de ses demandes et notamment de sa demande en paiement d'une indemnité d'occupation,

Condamne la SCI VAL DE BIEVRE à payer la somme de 6.000 € à Mme [I] [B] en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel,

Condamne la SCI VAL DE BIEVRE aux dépens de la procédure d'appel.