CA Paris, Pôle 5 ch. 3, 27 juin 2024, n° 21/08087

FAITS ET PROCEDURE

La société CHEVREAU a occupé les locaux commerciaux appartenant à M. [Z] [V] et Mme [J] [H] épouse [V] situés [Adresse 4] depuis l'année 1997 jusqu'à la cession de son fonds de commerce le 29 mai 2018 à la société TOTEM EVENTS.

Par un arrêt du 27 mai 2015, la cour d'appel de Paris a confirmé le jugement rendu le 11 juillet 2013 par le tribunal de grande instance de Paris en ce qu'il a dit que les parties sont liées par un bail verbal portant sur les locaux du [Adresse 4], débouté les consorts [V] de leur demande tant en constatation de résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire contenue dans le commandement du 7 août 2003 et la sommation du 21 juillet 2010 qu'en prononcé de la résiliation du bail, le réformant et ajoutant, a condamné la société HENRI CHEVREAU à payer à M. et Mme [V] la somme de 7.609,28 euros au titre des loyers dus au 31 décembre 2014 et celles de 31 132,75 euros au titre des charges dues à même la date, 'dont à déduire les provisions versées de janvier 2003 à fin décembre 2014 qui n'auraient pas été pris en compte dans le décompte des loyers', débouté les parties du surplus de leurs demandes et laissé à la charge de chacune d'entre elles ses dépens et frais irrépétibles.

Par arrêt du 15 novembre 2017, la cour d'appel de Paris a rejeté la requête en rectification d'erreur matérielle formée par la société HENRI CHEVREAU à l'encontre de cet arrêt.

Par assignation en date du 11 mars 2016, les consorts [V] ont attrait la société HENRI CHEVREAU devant le tribunal de commerce de Paris en ouverture d'une procédure de liquidation judiciaire qui n'a pas abouti.

Par acte extrajudiciaire du 26 janvier 2018, les consorts [V] ont fait délivrer à la société HENRI CHEVREAU un commandement de payer la somme de 46.310,65 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er janvier 2018, outre le coût de l'acte.

Par assignation en date du 20 février 2018, la société HENRI CHEVREAU a assigné les consorts [V] devant le tribunal judiciaire de Paris en opposition au commandement de payer et aux fins de voir reconnaître à titre principal qu'elle n'est redevable d'aucune somme à l'égard des bailleurs et, subsidiairement, obtenir des délais de paiement.

Par acte extrajudiciaire du 26 juillet 2019, la société HENRI CHEVREAU a signifié aux bailleurs l'acte de cession de fonds de commerce intervenu au profit de la société TOTEM EVENTS le 29 mai 2018.

Par jugement du 11 mars 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :

- débouté M. et Mme [V] de leur demande en paiement d'une somme au titre de la TVA sur la période du 1er janvier 2003 au 31 mai 2018, inclus ;

- débouté la société HENRI CHEVREAU de sa demande de voir reconnaître qu'elle n'est redevable d'aucune dette à l'endroit de M. et Mme [V] sur la période du 1er janvier 2003 au 31 décembre 2014 ;

- débouté M. et Mme [V] de leur demande en paiement des loyers sur la période du 1er janvier 2015 au 31 mai 2018 inclus ;

- débouté M. et Mme [V] de leur demande en paiement des charges générales de copropriété sur la période du 1er janvier 2015 au 31 mai 2018 inclus ;

- dit qu'après compensation entre sa créance au titre des loyers trop payés et sa dette au titre des charges de copropriété impayées, la société HENRI CHEVREAU n'est redevable d'aucune somme à l'égard de M. et Mme [V] au titre des loyers et charges communes de copropriété sur la période du 1er janvier 2015 au 31 mai 2018 inclus ;

- débouté la société HENRI CHEVREAU de sa demande de délais de paiement,

- débouté M. et Mme [V] de leur demande de voir ordonner au séquestre amiable de libérer à leur profit l'ensemble des sommes séquestrées entre ses mains ;

- déclaré recevable la demande de M. et Mme [V] en résiliation judiciaire du bail ;

- débouté M. et Mme [V] de leur demande en résiliation judiciaire du bail, en expulsion et en paiement d'une indemnité d'occupation ;

- débouté M. et Mme [V] de leur demande de remise du protocole en date du 27 juin 2017 sous astreinte ;

- dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens ;

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.

Par déclaration d'appel du 26 avril 2024, la société HENRI CHEVREAU a interjeté appel partiel du jugement en ce qu'il a :

- débouté la société HENRI CHEVREAU de sa demande de voir reconnaître qu'elle n'est redevable d'aucune dette à l'endroit de M. et Mme [V] sur la période du 1er janvier 2003 au 31 décembre 2014 ;

- déboute la société HENRI CHEVREAU de sa demande de délais de paiement ;

- dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens.

Par conclusions du 15 octobre 2021, Monsieur [Z] [V] et Madame [J] [V] ont formé un appel incident.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 17 janvier 2024.

MOYENS ET PRETENTIONS

Par conclusions du 17 janvier 2024, la société HENRI CHEVREAU, appelante, demande à la Cour de :

- constater que la société HENRI CHEVREAU de sa demande de voir reconnaître qu'elle n'est redevable d'aucune dette à l'endroit de M. et Mme [V] sur la période du 1er janvier 2003 au 31 décembre 2014 (sic);

- confirmer le jugement en ses autres dispositions ;

En conséquence,

- débouter les époux [V] de leurs demandes, fins et conclusions ;

- condamner les époux [V] à la somme de 7.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Par conclusions du 15 octobre 2021, Monsieur [Z] [V] et Madame [J] [V], intimés, demandent à la Cour :

- recevoir Monsieur et Madame [V] en leur appel reconventionnel ;

- recevoir Monsieur et Madame [V] en leurs écritures et les déclarer bien fondées ;

- débouter la société HENRI CHEVREAU de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

- débouté M. et Mme [V] de leur demande en paiement d'une somme au titre de la TVA sur la période du 1er janvier 2003 au 31 mai 2018 inclus ;

- débouté M. et Mme [V] de leur demande en paiement des loyers sur la période du 1er janvier 2015 au 31 mai 2018 inclus ;

- débouté M. et Mme [V] de leur demande en paiement des charges générales de copropriété sur la période du 1er janvier 2015 au 31 mai 2018 inclus ;

- dit qu'après compensation entre sa créance au titre des loyers trop payés et sa dette au titre des charges de copropriété impayées, la société HENRI CHEVREAU n'est redevable d'aucune somme à l'égard de M. et Mme [V] au titre des loyers et charges communes de copropriété sur la période du 1er janvier 2015 au 31 mai 2018 inclus ;

- débouté M. et Mme [V] de leur demande de voir ordonner au séquestre amiable de libérer à leur profit l'ensemble des sommes séquestrées entre ses mains ;

- débouté M. et Mme [V] de leur demande en résiliation judiciaire du bail, en expulsion et en paiement d'une indemnité d'occupation ;

- dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens ;

Statuant à nouveau,

- condamner la société HENRI CHEVREAU à payer à Monsieur et Madame [V] la somme de 32.110,18 euros HT au titre des loyers HT dus du 1er janvier 2015 à mai 2018 inclus ;

- condamner l'EURL HENRI CHEVREAU à payer à Monsieur et Madame [V] la TVA sur les loyers dus, du 1er janvier 2015 à mai 2018 inclus, et 1er janvier 2003 au 31 décembre 2014 ;

- condamner la société HENRI CHEVREAU à payer à Monsieur et Madame [V] la somme de de 25.497,90 euros au titre de la TVA sur les loyers du 1er janvier 2003 au 31 décembre 2014 ;

- condamner la société HENRI CHEVREAU à payer à Monsieur et Madame [V] la somme de de de 7.500 euros au titre de la TVA sur les loyers dues à compter du 1er janvier 2015 à mai 2018 inclus ;

- condamner la société HENRI CHEVREAU à payer à Monsieur et Madame [V] la somme de 14.649,03 euros au titre des charges générales de copropriété du 1er octobre 2015 au 29 mai 2018, suivant les assemblée générales de copropriétaires et les appels de fonds communiqués aux débats ;

- ordonner au séquestre amiable, l'Ordre des avocats de Paris, [Adresse 1], de libérer au profit de Monsieur et Madame [V] l'ensemble des sommes séquestrées entre ses mains pour un montant global de 44.663,82 euros euros ;

- condamner la société HENRI CHEVREAU à payer à Monsieur et Madame [V] la somme de 30.000 euros à titre de dommage et intérêts ;

- condamner la société HENRI CHEVREAU à payer à Monsieur et Madame [V] la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la société HENRI CHEVREAU aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer et d'opposition.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

MOTIFS DE L'ARRET

Selon les anciennes dispositions de l'article 1134 du code civil , applicables au contrat de bail en cause, dont le principe est repris à l'actuel article 1103 du même code, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Selon les anciennes dispositions de l'article 1315 du code civil, applicables au contrat de bail en cause, reprises au nouvel article 1353 du même code, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui produit l'extinction de l'obligation.

En l'espèce, l'arrêt définitif rendu le 27 mai 2015 par la cour d'appel de Paris a dit que les consorts [V] et la société HENRI CHEVREAU sont liées par un bail verbal portant sur les locaux en cause. Les conditions de ce bail doivent donc être recherchées en fonction des éléments permettant de déterminer leur accord.

1. Sur la recevabilité des demandes:

Les sommes dont il est demandé le paiement par les bailleurs sont des créances locatives portant sur le loyer, les charges et taxes. Il ne s'agit donc pas d'une action exercée en application des règles spécifiques du chapitre V du titre IV du code de commerce relatif au bail commercial, de sorte que le délai de precription biennale fixé par l'article L. 145-60 du même code ne s'applique pas. Conformément aux dispositions de l'article 2224 du code civil les demandes en paiement formées par les parties sont soumise à la prescription quinquennale. La dette locative antérieure au 31 décembre 2014 on fait l'objet d'un arrêt du 27 mai 2015. L'assignation en opposition à commandement ayant été délivrée le 20 février 2018 par la société HENRI CHEVREAU et les consorts [V] ayant formée des demandes en paiement par conclusions signifiées le 16 décembre 2018 puis le 22 avril 2020 devant le tribunal judiciaire, la prescription n'est pas acquise et les demandes des parties portant sur des sommes dues à partir du 16 décembre 2013 sont recevables.

2. Sur l'arriéré locatif

2.1. Sur la Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA)

Le jugement déféré a observé à juste titre que les consorts [V] ont formulé expressément une demande en paiement de la TVA lors de la présente procédure par conclusions notifiées le 16 décembre 2018, de sorte qu'en application de l'article 2224 du code civil instituant une prescription quinquennale, ils ne sont pas recevables à solliciter le paiement de la TVA pour une période antérieure au 16 décembre 2013. La circonstance que des demandes ont été formulées TTC dans de précédentes procédures ayant fait l'objet de décisions ayant autorité de la chose jugée n'est pas de nature à interrompre la prescription pour les demandes formées dans le cadre de la présente procédure.

Les bailleurs de locaux commerciaux peuvent opter pour l'assujettissement à la TVA des loyers perçus mais cet assujettissement doit être prévu au contrat de bail, le bailleur ne pouvant contraindre le preneur à supporter la TVA si cette faculté n'est pas prévue au bail. En l'espèce, en l'absence de bail écrit, il incombe aux consorts [V] d'établir qu'il existait entre les parties un accord tacite mais dénué d'équivoque pour assujettir le loyer à la TVA.

Le jugement du 11 juillet 2013 condamne la locataire au paiement d'une somme de 8.620,49 € à titre d'arriéré de loyer sans préciser si cette somme est hors taxe ou toutes taxes comprises et ne fait pas état non plus, même indirectement, de la TVA dans sa motivation. L'arrêt du 27 mai 2015 rendu sur l'appel de ce jugement condamne la locataire au paiement d'une somme de 7.609,28 € au titre de sa dette locative mais ne se prononce pas sur l'assujettissement à la TVA. Il ne ressort ni des motifs ni du dispositif de l'arrêt du 15 novembre 2017 rejetant la requête en rectification d'erreur matérielle, dont la cour a été saisie par la société HENRI CHEVREAU, que cette requête porterait sur la prise en compte de la TVA dans le montant du loyer. Cela ne ressort pas non plus des chiffres en cause puisque la requérante demandait de modifier la motivation de l'arrêt en ce que le montant du loyer s'élève à 914,69 € et non à 1.164,59 €. Or ce dernier montant ne correspond pas à la somme de 914,69 € majorée d'une TVA de 19,6 % qui aurait été 1.093,96 €.

A juste titre et par une motivation à laquelle il est renvoyé, le jugement déféré a considéré que le fait pour les bailleurs de se soumettre à la TVA en procédant à des déclarations de TVA sur les loyers et aux paiements correspondants et le fait de procéder à la ventilation entre loyer principal et TVA dans le décompte joint au commandement de payer délivré en 2016, soit vingt ans après le début du bail ne suffisent pas à rapporter la preuve de la connaissance ni de l'accord du preneur au choix du bailleur d'opter pour l'assujettissement à la TVA, et ce, d'autant moins que la locataire produit un avis de loyer émis par le mandataire de la bailleresse pour le mois de décembre 2005 où apparaît le loyer principal, les charges et la CRL (contribution annuelle sur les revenus locatifs) mais non la TVA.

Les avis d'échéances produits à compter d'octobre 2012 jusqu'en 2015, dont la réception n'est pas démontrée, mentionnant un montant erroné au titre du loyer principal, des provisions sur charges de 200 € et une somme au titre de la TVA sur la somme de ces deux montants, ne permettent pas de démontrer un accord des parties sur l'assujettissement à la TVA puisqu'il n'y a pas non plus d'accord sur le montant du loyer qui y est facturé. De même, ne sont pas probants pour établir l'accord des parties pour assujettir le loyer à la TVA, les relevés de gestion rédigés par le mandataire des bailleurs dont il n'est pas établi que la locataire en ait eu connaissance, ni le décompte joint au commandement de payer du 26 janvier 2018 mentionnant à compter de janvier 2015 des échéances mensuelles de 1.097 €, soit 914 € au titre du loyer et 182,94 € au titre de 'TVA/Loyer et charges (HP)', preuve constituée par les bailleurs eux-mêmes. Enfin l'affirmation des bailleurs selon laquelle la TVA déductible apparaissant sur les comptes de résultat de la société locataire correspondrait à la TVA sur les loyers n'est pas établie.

Au surplus, la bailleresse n'établit pas avoir remis à sa locataire les factures exigées aux articles 271 et suivants du code général des impots pour lui permettre de procéder aux déductions prévues par ces textes ni l'avoir informée de son assujettissement à la TVA afin de lui permettre de la déduire de ses opérations.

Il ressort de ces éléments qu'un accord des parties pour soumettre le loyer contractuel à la TVA n'est pas démontré. En conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté les consorts [V] de leur demande en paiement au titre de la TVA sur les loyers du 1er janvier 2003 au 31 mai 2018 inclus.

2.2. Sur l'arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2014 fixé par la cour d'appel de Paris le 27 mai 2015 :

Il ressort des éléments du dossier, notamment du décompte établi par le bailleur, joint au commandement de payer du 26 janvier 2018 que le loyer mensuel s'élève à 914,69 €. C'est ce montant qui sera donc retenu.

L'arrêt définitif du 27 mai 2015 a condamné la société HENRI CHEVREAU à payer à M. et Mme [V] la somme de 7.609,28 euros au titre des loyers dus au 31 décembre 2014 et celles de 32 132,75 euros au titre des charges dues à même la date, 'dont à déduire les provisions versées de janvier 2003 à fin décembre 2014 qui n'aurait pas été pris en compte dans le décompte des loyers'.

En application de l'article 1315 ancien du code civil précité, c'est à la société HENRI CHEVREAU d'établir qu'elle aurait réglé des provisions sur charges non comptablisées lors de la fixation de sa dette dans l'arrêt du 27 mai 2015.

La société HENRI CHEVREAU se prévaut d'une attestation de son expert comptable datée du 18 mai 2016 et d'un tableau effectué par lui à partir notamment des comptes de cette société et de ses comptes bancaires pour la période de 1997 à avril 2016. Ce tableau mentionne les règlements effectués par la locataire avec la référence du chèque correspondant ou la mention de la délivrance d'une quittance (pour les années 2000 et 2001) et indique la différence entre ces paiements et le loyer réellement dû hors charges et hors taxe soit 914,69 €. Il aboutit à un trop payé de 33.114 € en avril 2016 .

La comparaison de ce tableau avec le relevé de compte EURL CHEVREAUX relatif aux seuls loyers pour les années 2003 à 2014 produit par la bailleresse aboutissant au solde débiteur de 7.609,28 € retenu dans l'arrêt du 27 mai 2015, révèle que pour l'année 2003 hors la somme de 12.373,32 € mentionnée au titre de 'dépôt de garantie', il a été payé une somme totale de 20.373 € selon le relevé de la locataire et une somme totale de 21.191,55 € selon celui des bailleurs soit une différence de 818 € en faveur de la locataire; pour l'année 2004, les deux relevés mentionnent 12 versements mensuels de 1.164,59 €, soit un total de 13.975 €, mais le tableau des bailleurs mentionnant par erreur un total de 12.810,49 €, omettant un versement de 1.164,59 € mentionné mais non comptabilisé; pour l'année 2005 les deux relevés mentionnent 12 versements mensuels et un total de 13.975 €; pour 2006, les deux relevés mentionnent les montants annuels voisins de 12.810 et 12.808 €, soit 11 loyers; pour 2007, ils mentionnent tous deux un montant annuel de 6.987 € soit six mois de loyers; pour 2008, ils mentionnent tous les deux un montant annuel de 11.645 € soit 10 mois de loyers; pour 2009 le relevé de la locataire mentionne 6 versements, soit un total de 6.987 € tandis que celui des bailleurs mentionne 3 versements soit 3.493,77 € (3 x 1.164,59 €) ; pour 2010, les deux relevés mentionnent un montant annuel de 9.314 € soit 8 loyers payés; pour 2011 les deux relevés mentionnent 6.987 € soit 6 loyers payés; pour 2012 , les deux relevés mentionnent un montant annuel de 4.429 €; pour 2013 , les deux relevés mentionnent un montant annuel de 6.987 €, soit 6 loyers ; pour 2014, le relevé de la locataire mentionne un montant annuel 13.975 € soit 12 loyers tandis que celui des bailleurs mentionne 11.645 € soit 10 loyers (2 x 1.164,59 €).

La société HENRI CHEVREAU ne produit aucun élément de nature à établir qu'elle aurait effectué d'autres paiements que ceux figurant sur son relevé de comptes. La similitude du compte de la locataire et de celui des bailleurs permet de constater que ces derniers ont pris en compte les paiements de la locataire exceptées les six mensualités relevées ci-dessus. La société HENRI CHEVREAU n'est donc pas fondée à solliciter que le solde créditeur de 33.114 € figurant sur son relevé soit déduit de sa dette de charges puisque tous les paiements y figurant, exceptés six, ont déjà été déduits de sa dette de loyer ainsi que l'indique le décompte des bailleurs.

S'agissant des six paiements de loyers mentionnés sur le tableau de la locataire mais non comptabilisés par les bailleurs , celui de 2004 résulte d'une erreur de calcul de leur part, il convient donc de retenir la somme correspondante de 1.164,59 € au crédit de la locataire. S'agissant des cinq autres paiement non comptabilisés par les bailleurs , la société HENRI CHEVREAU ne rapporte pas la preuve de leurs paiements effectifs lors des années concernées, la simple mention des numéros de chèques ne constituant pas une telle preuve. Ces paiements prétendus ne peuvent donc pas être pris en compte.

Conformément aux termes de l'arrêt du 27 mai 2015, il convient de déduire la somme 1.164,59 € omise par les bailleurs du montant des charges dues fixées à 32.132,75 €, de sorte qu'en application de cet arrêt, il reste dû la somme de 30.968,16 € au titre des charges arrêtées à décembre 2014.

C'est donc au total un montant dû au 31 décembre 2014 de 38.577,44 € (7.609,28 € + 30.968,16 €) .

2.3. Sur l'arriéré locatif postérieur au 1er janvier 2015

Selon le jugement déféré, approuvé par les parties sur ce point, le total des loyers dus pour la période du 1er janvier 2015 au 31 mai 2018 s'élevait à 37.502,29 € (41 x 914,69€).

Les paiements de loyers mentionnés sur les extraits incomplets et partiellement illisibles de relevés bancaires produits par la locataire se retrouvent généralement sur son relevé de compte. Ces documents ne permettent pas d'établir des paiements non pris en compte.

Selon le jugement déféré se référant aux pièces produites, auquel il est renvoyé sur ce point, durant les années 2015 à 2018, la locataire a payé aux bailleurs une somme totale de 45.134,20€. Ces derniers produisent un tableau des paiements reçus aboutissant au même montant qui sera retenu même si la locataire indique avoir payé seulement 44.884,25 € .

S'agissant des charges, le jugement déféré retient un montant de 6.238,96 € pour la période de janvier 2015 à septembre 2018, montant approuvé par la locataire tandis que les bailleurs réclament à ce titre un montant de 14.649,03 €.

Le contrat de bail en cause ayant été conclu avant l'entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014, les parties pouvaient librement déterminer la répartition des charges entre elles. Lorsque le principe de la participation du preneur aux charges est acquis mais que le contrat ne précise pas lesquels lui sont imputables, les dispositions supplétives du code civil s'appliquent et il convient de se référer à la liste des charges récupérables usuelles établie par le décret n° 87-713 du 26 août 1987.

Par ailleurs, quand le bail prévoit le règlement de provisions, il doit y avoir une régularisation en fin d'exercice et les charges doivent être justifiées par le bailleur. L'absence de régularisation de charges rend sans cause les appels de provisions à valoir sur le paiement des charges, de sorte qu'en l'absence de régularisation des charges, le remboursement des provisions versées par le locataire doit être ordonné.

En l'espèce, le bail étant verbal, en l'absence d'indication permettant d'établir que la locataire est tenue de payer d'autres charges, le jugement déféré s'est référé à juste titre aux charges récupérables usuelles qui sont précisées sur le relevé de charges annuel établi par le syndic de l'immeuble en cause et non pas à l'ensemble des charges générales annuelles comme le demandent les bailleurs.

Le jugement déféré n'a retenu aucune charge au titre de la période de janvier 2015 au 30 septembre 2015 au motif que la régularisation de charges n'est pas justifiée. Dans leurs conclusions d'appel, les consorts [V] réclament à ce titre une somme de 3.493,90 €. Ces conclusions visent la convocation et le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires pour l'exercice 2015 (pièces 17 et 18) et une pièce numéro 19 intitulée 'appel de fonds-compte individuel de charges-provisions sur charge du 1er octobre 2014 au 30 septembre 2015". Or, bien que visé dans les conclusions et figurant sur le bordereau de pièces annexé, cet appel de fonds ne figure pas dans le dossier des intimés. Il ne sera donc retenu aucune charge pour cet exercice en l'absence de justificatif du montant des charges repérables. Pour les années suivantes jusqu'au 30 septembre 2018, les comptes individuels de charges précisant le montant de celles qui sont récupérables sont produits et ont été pris en compte dans le jugement déféré auquel il est renvoyé pour en avoir le détail. Ainsi, c'est à juste titre que le jugement déféré a retenu un montant de 6.238,96 € au titre des charges dues jusqu'au 30 septembre 2018.

2.4. Sur les comptes entre les parties après imputations des paiements:

Le jugement déféré a compensé la dette de loyers échus à compter du1er janvier 2015 avec les paiements effectuées à compter de la même date et conclu à un trop payé de 7.631,91 €, qu'il compense avec la dette relative aux charges pour cette période pour en déduire que rien n'est dû à ce titre. La société HENRI CHEVREAU effectue le même raisonnement et en déduit également qu'elle ne doit rien pour cette période mais avec une légère différence de calcul. Les consorts [V] imputent les paiements effectués à compter du 1er janvier 2015 sur la somme de 39.742,03€ au paiement de laquelle la locataire a été condamnée par arrêt du 27 mai 2015.

Il résulte des articles 1253 et suivants du code civil dans leur ancienne rédaction applicable au contrat de bail en cause, dont les principes sont repris à l'article 1342-10 du même code, que le débiteur de plusieurs dettes a le droit de déclarer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter ; que lorsque le débiteur n'a pas reçu de quittance par laquelle le créancier a imputé ce qu'il a reçu sur une dette spécialement, le paiement doit être imputé sur la dette que le débiteur avait pour lors le plus d'intérêt d'acquitter entre celles qui sont parerillement échues, sinon sur la dette échue, quoique moins onéreuse que celles qui ne le sont point; si les dettes sont d'égale nature, l'imputation se fait sur la dette la plus ancienne.

En l'espèce, en exécution de la condamnation au paiement de 7.609,28 € au titre de l'arriéré de loyer prononcée par l'arrêt du 27 mai 2015, la société HENRI CHEVREAU a effectué un paiement par chèques à l'ordre de la CARPA par l'intermédiaire de son conseil de 3.500 € le 8 mars 216 et de 4.109,28 € le 28 juillet 2016, ce paiement ayant été expressément affecté par le débiteur, il ne peut être déduit d'une autre dette.

S'agissant des autres paiements ni le débiteur ni le créancier ne les ont expressément affectés. Il ressort des décomptes produits que les paiements effectués à compter du 1er janvier 2015, même irréguliers, sont supérieurs aux sommes dues au titre des échéances locatives, or l'excédant ne peut s'imputer sur les dettes non échues en application de l'article 1256 du code civil dans son ancienne rédaction, de sorte que la locataire ne peut prétendre l'affecter aux paiements des loyers postérieurs au 1er janvier 2015. Les paiements effectués doivent donc s'imputer sur la dette échue la plus ancienne c'est à dire les sommes faisant l'objet de la condamnation par l'arrêt du 27 mai 2015.

Il résulte des éléments ci-dessus exposés qu'après déduction d'un paiement de 1.164,59 € omis par les bailleurs, la locataire restait devoir la somme de 38.577,44 € arrêtée au 31 décembre 2014 au titre de l'arrêt précité. Or, durant les années 2015 à 2018, la locataire a payé aux bailleurs une somme totale de 45.134,20. €, de sorte qu'après déduction de sa dette résultant de l'arrêt, une somme de 6.556,76 € peut être affectée aux loyers dus pour la période du 1er janvier 2015 au 31 mai 2018 s'élevant à 37.502,29 €, soit un solde débiteur de 30.945,53 € au titre des loyers auquel doivent s'ajouter les charges dues pour cette période s'élevant à de 6.238,96 €, soit une dette locative de 37.184,49 € charges comprises au paiement de laquelle sera condamnée la société HENRI CHEVREAU. Le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a débouté les consorts [V] de leurs demandes en paiement de loyers et charges pour la période du 1er janvier 2015 au 31 mai 2018.

3. Sur l'opposition:

Il est produit l'acte d'opposition sur prix de vente signifié à la CARPA par les consorts [V] par acte d'huissier de justice en date du 14 juin 2018 pour un montant de 44.663,82 €. L'effectivité de cette opposition n'est pas discutée par les parties.

L'opposition sur le prix de vente d'un fonds de commerce effectuée par le bailleur en application de l'article L. 141-14 du code de commerce est une procédure ouverte à tout créancier du vendeur du fonds de commerce. Elle est seulement conservatoire afin de rendre le prix de vente indisponible mais ne permet pas à l'opposant d'être payé par préférence, d'autres créanciers pouvant être prioritaires.

Compte tenu des droits éventuels d'autres créanciers de la société HENRI CHEVREAU sur le prix de vente du fonds de commerce, il ne peut être ordonné au séquestre amiable de libérer au profit des consorts [V] les sommes séquestrées conformément à la demande de ces derniers. Il n'y a donc pas lieu de faire droit à la demande des consorts [V] aux fins de voir ordonner au séquestre de l'ordre des avocats de Paris de libérer les sommes séquestrées à leur profit. Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté les consorts [V] de leur demande aux fins de voir ordonner au séquestre amiable de libérer les sommes séquestrées à leur profit. Il convient de dire que l'opposition est justifiée à hauteur des sommes au paiement desquelles la société HENRI CHEVREAU est condamnée au profit des époux [V].

4. Sur la demande de dommages et intérêts des consorts [V]

Le jugement déféré a constaté à juste titre que l'arrêt du 27 mai 2015 a autorité de la chose jugée en ce qu'il a rejeté la demande en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et en prononcé de la résiliation du bail en cause pour infraction à la clause de destination du bail, aux motifs notamment que le bail verbal liant les parties ne comporte aucune destination et que les dispositions du bail écrit invoqués par les bailleurs ne sont pas opposables à la locataire.

Le fonds de commerce ayant été vendu, les consorts [V] ne sollicitent pas l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il les a déboutés de leur demande en résiliation judiciaire du bail et expulsion mais sollicitent une somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice résultant pour eux du changement de destination des locaux loués, des contentieux en résultant compte tenu des nuisances sonores inhérentes à l'activité exercée et de la cession du fonds avec la destination de café-théatre .

A l'appui de leur demande ils font valoir que le local commercial loué à destination de « Bar, tabac brasserie restaurant, PMU » est devenu un théâtre sans leur accord ; que l'existence d'un bail verbal entre les parties n'autorise pas la société HENRI CHEVREAU à violer en toute impunité les règles édictées par le code de commerce notamment l'article L. 145-49 en modifiant son activité sans autorisation du bailleur ; que la société HENRI CHEVREAUa vendu à la société TOTEM EVENTS un fonds de commerce de café théâtre ; que le local commercial litigieux n'a pas vocation à être exploité comme lieu permettant la diffusion de sons amplifiés de sorte que l'activité de théâtre occasionne des nuisances sonores qui dépassent les inconvénients normaux de voisinage et ont fait l'objet de réclamations.

Ils produisent notamment les constats d'huissier du 3 févier 2010 et du 13 janvier 2011 selon lesquels les locaux loués comprennent une salle de théatre constituée d'une scène, de banquettes et d'un espace technique, comportent des affiches et des programmes de spectables, vendent des billets, du public stationne dans le bar avant d'entrer dans la salle ainsi que l'acte de cession du 29 mai 2018 et sa publication au BODACC du fonds en cause en tant que fonds de commerce de 'café-théatre et débit de boisson ' moyennant un prix de 130.000 €.

Aux termes de l'article 1728 du code civil l'une des obligations principales du preneur est d'user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention.

En l'absence de contrat de bail écrit, la preuve n'étant pas rapportée que les parties se sont accordées sur la destination exclusive de 'bar, brasserie, restaurant' mentionnée sur l'extrait Kbis de la société HENRI CHEVREAU en date du 4 novembre 2018, le bail doit être réputé consenti pour tous les commerces auxquels les locaux loués sont adaptés. Les locataires ne peuvent donc y exercer une nouvelle activité si les locaux ne sont pas adaptés à cette activité notamment au regard des normes de sécurité et acoustiques, puisque dans un tel cas, les circonstances ne permettent pas de présumer l'accord du bailleur à la nouvelle activité et qu'en outre, le preneur ne peut satisfaire à son obligation d'user raisonnablement des locaux notamment s'il enfreint les règles de sécurité ou crée des troubles de voisinage.

Il n'est pas contesté que les lieux ont été loués initialement à destination de 'bar, brasserie, restaurant' . Il ressort des pièces produites :

- que l'association POPUL'AIR ayant notamment pour objet ' l'organisation de spectacles vivants' a fixé son adresse à celle des locaux en cause par courrier adressé le 26 novembre 2007 à la préfecture

- que lors du procès-verbal de constat établi le 3 février 2010 en vertu d'une ordonnance rendue sur requête, le chargé de communication de la société HENRI CHEVREAU se déclarant habilité à recevoir l'huissier lui a indiqué que 'cette activité de théâre existe depuis trois ou quatre ans environ',

- que le paragraphe 2.ORIGINE DE PROPRIETE DE L'ACTIVITE du contrat de cession de fonds de 'café-théatre et débit de boisson' consentie le 29 mai 2018 par la société HENRI CHEVREAU indique: 'le vendeur déclare que l'Activité lui appartient de manière paisible, publique et non équivoque, et ce pour l'avoir créée dans les locaux'.

Il apparaît donc que l'activité de théatre ou café théatre n'est pas l'activité initialement exercée lors de la conclusions du bail en 1997 mais qu'elle a été introduite par la société HENRI CHEVREAU en cours de bail, de sorte qu'il incombe à la locataire de veiller à ce que les locaux soient adaptés aux regard des normes applicables et à ne pas créer de troubles de voisinage.

Or, il ressort notamment des éléments du dossier, de l'arrêt du 27 mars 2015 et du jugement déféré, qu'une lettre de la préfecture du 24 novembre 2010 préconisait différentes mesures de sécurité notamment la limitation de l'effectif, que lors de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble en cause du 27 novembre 2014 la résolution 10 prévoit une rencontre avec le gérant de la société HENRI CHEVREAU 'pour étudier les solutions à mettre en oeuvre pour réduire les nuisances sonores causées par les fêtes nocturnes dans le café-théatre' et que lors de celle du 30 novembre 2018, les copropriétaires autorisent le syndic à introduire toutes procédures afin d'obtenir la suppression des 'nuisances sonores causées par l'activité des occupants des locaux du café-théatre/bar'. Les consorts [V] indiquent qu'ils ont été assignés par le syndicat des copropriétaires le 15 mars 2019 en raison des nuisances sonores de la société TOTEM EVENTS car les locaux n'ont pas vocation à diffuser des sons amplifiés mais n'en rapporte pas la preuve faute de produire cette assignation.

Il ressort toutefois des éléments ci-dessus qu'en décidant en cours de bail d'exercer une activité de café-théatre sans veiller à ce que les locaux soient adaptés à cette activité, ceux-ci ayant au contraire fait l'objet de plaintes réitérées pour nuisances sonores lors des assemblées de copropriétaires et d'une lettre de la préfecture de police préconisant diverses mesures de sécurité, puis en cédant le fonds à titre de 'café-théatre' le 29 mai 2018 sans établir avoir préalablement veiller à ce que les locaux respectent les normes notamment de sécurité et acoustiques pour exercer cette activité, une résolution de l'assemblée générale des copropriétaires du 30 novembre 2018 postérieurement à cette cession prévoyant de diligenter une procédure en raison des nuisances sonores provoquées par l'établissement en cause, la société HENRI CHEVREAU n'a pas respecté son obligation d'user raisonnablement des locaux loués et a causé un préjudice à ses bailleurs censés répondre de ses agissements à l'égard de la copropriété.

Au regard du préjudice résultant notamment des conflits avec la copropriété du fait de la nouvelle activité exercée par la locataire et des tracas perdurant depuis la cession du fonds dans de telles conditions, il apparaît justifié de condamner la société HENRI CHEVREAU à payer aux consorts [V] la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts. Ils seront déboutés du surplus de leur demande formée à ce titre.

5. Sur les autres demandes:

Il convient de confirmer le jugement déféré en ses dispositions aux titres des dépens et des frais irrépétibles et de l'exécution provisoire.

La société HENRI CHEVREAU sera condamnée à payer la somme de 3.000 € aux consorts [V] en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel et sera déboutée de sa demande fondée sur ce texte.

Il convient de condamner la société HENRI CHEVREAU aux dépens de la procédure d'appel qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer.

Les autres demandes seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Infirme le jugement rendu le 11 mars 2021 par le tribunal judiciaire de Paris (RG n° 18/2541) en ce qu'il a :

- débouté M. et Mme [V] de leur demande en paiement des loyers sur la période du 1er janvier 2015 au 31 mai 2018 inclus ;

- débouté M. et Mme [V] de leur demande en paiement des charges générales de copropriété sur la période du 1er janvier 2015 au 31 mai 2018 inclus ;

- dit qu'après compensation entre sa créance au titre des loyers trop payés et sa dette au titre des charges de copropriété impayées, la société Henri Chevreau n'est redevable d'aucune somme à l'égard de M. et Mme [V] au titre des loyers et charges communes de copropriété sur la période du 1er janvier 2015 au 31 mai 2018 inclus ;

le confirme pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la société HENRI CHEVREAU à payer à M. [Z] [V] et Mme [J] [H] épouse [V] la somme de 37.184,49 € au titre de sa dette de loyers et charges pour la période du 1er janvier 2015 au 31 mai 2018,

Condamne la société HENRI CHEVREAU à payer à M. [Z] [V] et Mme [L] [H] épouse [V] la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts,

Dit que l'opposition sur le prix de vente de cession du fonds de commerce est justifiée à hauteur des sommes au paiement desquelles la société HENRI CHEVREAU est condamnée au profit des époux [V],

Condamne la société HENRI CHEVREAU à payer la somme de 3.000 € aux consorts [V] en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel.

Déboute la société HENRI CHEVREAU de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,

Les autres demandes seront rejetées,

Condamne la société HENRI CHEVREAU aux dépens de la procédure d'appel qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer.