CA Douai, 2e ch. sect. 2, 27 juin 2024, n° 23/05387

EXPOSE DES FAITS :

La société Pipilu Patrimonios (la société Pipilu), M. [X], la société ABCD, la société Milece, M. [T] et M.[C] (les propriétaires appelants) sont propriétaires de chambres dans la Résidence de [11], établissement d'hébergement pour personnes agées dépendantes (EHPAD) situé à [Localité 13] et exploité par la société [12].

Chacun de ces propriétaires a, entre décembre 2008 et mai 2011, conclu avec la société Résidence de l'Abbaye un bail commercial d'une durée ferme de 12 ans, pour l'exploitation de ces chambres.

Par courrier du 13 février 2023 la société [12] a proposé à ses bailleurs le renouvellement de leurs baux commerciaux sous les conditions suivantes :

Une réduction de 25% du montant des loyers ;

Une clause prévoyant que les gros travaux, incluant la mise en conformité, seraient à la charge du bailleur sans avoir à établir un quelconque plan de travaux prévisionnels et sans tenir compte du respect ou non de ses propres obligations sur les travaux de ces douze premières années.

Estimant que la société Résidence de l'Abbaye n'avait plus honoré ses engagements contractuels à compter du 1er avril 2023 en ne versant pas la totalité des loyers dus, et après mise en demeure du 14 avril 2023 restée vaine puis commandements de payer infructueux, les propriétaires appelants ont saisi en référé le président du tribunal judiciaire de Cambrai en paiement par provision de l'intégralité de leurs loyers du 1er trimestre 2023, soit les sommes de :

9 448,64 euros pour la société Pipilu ;

2 237,26 euros pour M. [X] ;

3 095 euros pour la société Milece ;

1 118,36 euros pour M. [T] ;

2 876, 91 euros pour la société ABCD ;

2 494,04 euros pour M. [C].

Par ordonnance du 24 octobre 2023, le juge des référés a dit n'y avoir lieu à référé compte tenu de l'existence d'une contestation sérieuse et condamné solidairement les copropriétaires appelants à verser à la société [12] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 6 décembre 2023, les propriétaires appelants ont interjeté appel de l'entière décision.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 26 mars 2024, les propriétaires appelants demandent à la cour de :

Vu l'article 1728 du code civil,

Vu les articles 1103 et suivants du code civil,

Vu les articles 835, 145 et 700 du code de procédure civile,

Les déclarer recevables et bien fondés en leur appel ;

Infirmer l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau :

Juger que la société Résidence de l'Abbaye a manqué régulièrement à son obligation contractuelle de paiement des loyers depuis le 1er trimestre 2023 ;

Juger que le paiement des loyers à ses bailleurs constitue pour la société [12] une obligation non sérieusement contestable ;

Condamner la société Résidence de l'Abbaye à leur payer à titre provisionnel les sommes suivantes au titre des loyers échus selon application de la clause d'indexation de leurs baux :

Société Pipilu : 770,04 euros ;

M. [X] : 182,16 euros ;

Société ABCD : 234,24 euros ;

Société Milece : 251,96 euros ;

M. [T] (lot acheté à M. [M]) : 91,04 euros ;

M. [C] : 177,68 euros.

Condamner la société [12] à leur payer à titre provisionnel l'ensemble des loyers échus et à échoir au jour de l'arrêt à intervenir, assortis en cas de défaut de règlement dans le mois qui suit le terme contractuel, d'une majoration de 20% du loyer échu et non réglé ;

Condamner la société Résidence de l'Abbaye au paiement de la somme de 1 500 euros à chaque propriétaire au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Ils exposent que :

En application du bail commercial conclu, la société [12] a l'obligation de payer un loyer, trimestriellement à terme échu au plus tard dans les trente jours qui suivent le trimestre civil d'une part, de prendre à sa charge « tous les travaux exigés par un changement de normes ou mise en conformité du bien loué » d'autre part ;

Depuis le 1er avril 2023, la société Résidence de l'Abbaye s'est permis de cesser de manière discrétionnaire le versement des loyers et de ne plus honorer ses engagements contractuels vis-à-vis des propriétaires qui avaient osé discuter les clauses du nouveau bail ;

Ils se sont vus contraints de solliciter auprès du juge des référés la condamnation par provision de la société [12] en paiement de l'intégralité des loyers échus et à échoir, mais le tribunal judiciaire qui a rejeté leurs demandes s'est mépris en fondant sa décision au visa de l'article 834 du code de procédure civile et sur la notion d'urgence, en évoquant une contestation sérieuse tenant à une absence de décompte, alors qu'ils fondaient leur action sur l'article 835 du même code, à savoir le trouble manifestement illicite et la question de la sécurité des contrats qui en découle ;

Ayant effectué des saisies-attributions, ils se sont vus payés d'une partie de leurs loyers, mais, de manière discrétionnaire, la société Résidence de l'Abbaye a appliqué une clause d'indexation de seulement 3%, au lieu de la totalité de la clause de 5,14% prévue par le ministère de l'économie, faisant valoir que les familles ne pouvaient supporter cette hausse de 5,14% ;

Les propriétaires appelants ne peuvent estimer que l'augmentation annuelle du loyer de 5,14% n'est pas valable et décider de la plafonner à 3% en dépit de tout fondement contractuel ; la présence de la clause contractuelle de loyer oblige le cocontractant à respecter ses obligations contractuelles : un preneur à bail commercial ne peut s'affranchir de son obligation de paiement des loyers, tout comme de la clause de révision de son loyer ;

Si le preneur conteste la licéité de la clause, le juge des référés n'étant pas compétent pour en juger, il reviendra à l'exploitant de mieux se pourvoir ;

La contestation de la licéité de la clause est sans objet puisque le preneur a choisi unilatéralement, sans accord de son cocontractant, de fixer l'augmentation du loyer à 3% au lieu de 5,4% ;

Les retards récurrents de paiements réalisés à la veille de chaque nouvelle audience de référé laissent craindre le non-règlement des 3ème et 4ème trimestres échus, ce qui justifie leur demande de paiement par provision de tous les loyers échus et à échoir au jour de l'arrêt à intervenir, assortis en cas de défaut de règlement dans le mois qui suit le terme contractuel d'une majoration de 20% du loyer échu.

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 26 mars 2024, la société [12] demande à la cour de :

Vu les articles 835 et suivants du code de procédure civile,

Confirmer l'ordonnance déférée ;

Juger que les demandes des appelants sont infondées et se heurtent à des contestations sérieuses ;

Dire n'y avoir lieu à référé ;

Débouter les appelants de l'ensemble de leurs demandes, prétentions et moyens ;

Condamner chaque appelant à lui verser la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel ;

Condamner les appelants aux entiers dépens d'appel.

Elle fait valoir que :

Dès le 4 juillet 2022 elle a contacté chaque copropriétaire de la résidence pour lui exposer sa situation financière et négocier les modalités du renouvellement du bail commercial arrivant à échéance ; les échanges avaient pour objectif d'éviter aux parties une longue et coûteuse procédure devant le juge des loyers commerciaux en vue de la fixation d'un nouveau loyer ;

Les autres propriétaires non-présents ont accepté le renouvellement du bail commercial avec une baisse de loyer de 30% ;

Elle ne conteste pas avoir été confrontée à un retard ponctuel dans le règlement du loyer au titre d'un trimestre de l'année 2023, retard qui a été régularisé dans l'intervalle ;

En 2023, les propriétaires appelants ont unilatéralement révisé à la hausse le loyer du 1er trimestre 2023 en appliquant un taux de majoration à hauteur de 5,14% tel que fixé par l'arrêté ministériel du 23 décembre 2022 ; ce taux, augmenté de manière inhabituelle en raison de la hausse des prix de l'énergie en 2022, ne pouvait être supporté par les familles, de sorte qu'elle n'a pu récupérer sur les prix de prestation qu'une hausse de 3% et a donc réglé l'ensemble des loyers dus au titre des 1er et 2ème trimestre sur la base d'une augmentation de loyers de 3% ;

C'est à bon droit que le premier juge a constaté que les bailleurs ne produisaient aucun décompte des montants réellement dus ;

la demande tendant à faire juger qu'elle aurait régulièrement manqué à son la obligation de paiement se heurte à une contestation sérieuse ; le seul point litigieux porte sur la question de savoir s'il y a lieu d'indexer les loyers à hauteur de 5,14%, étant souligné qu'elle a réglé une hausse de loyer de 3% pour 2023 ;

L'article L.145-39 du code de commerce reconnaît implicitement la faculté d'insérer une clause d'échelle mobile dans un bail commercial ; cependant, en l'espèce, les contrats conclus avec les propriétaires appelants ne comportent pas une clause prévoyant une adaptation automatique du loyer, mais seulement une clause de « révision du loyer », ce titre ne permettant pas d'y reconnaître une clause d'indexation ; en outre, ladite clause ne prévoit pas une adaptation automatique du loyer aux échéances préalablement fixées dans le bail ; il n'y figure aucune des précisions généralement incluses dans ce type de clause : date de l'indice de base, date de l'indice de comparaison permettant l'application de la clause ; ces éléments font douter de l'existence d'une clause d'échelle mobile et une révision du loyer fondée sur cette clause se heurte donc à des contestations sérieuses ;

En tout état de cause, un aléa doit caractériser la clause d'indexation, qui doit pouvoir augmenter ou diminuer ; ainsi, toute clause qui prévoirait une augmentation à la hausse et exclurait toute augmentation à la baisse devra être réputée non écrite et contraire à l'ordre public ; or, la clause litigieuse ne permet d'appliquer l'indice qu'en cas d'augmentation de ce dernier, excluant toute application en cas de baisse ; la rédaction de la clause est indivisible et doit donc être réputée non écrite dans son ensemble ;

En tout état de cause, le juge des référés, juge de l'évidence, ne peut se prononcer sur la validité d'une telle clause ; la révision du loyer au taux de 5,4%, calculée par les bailleurs sur la base d'une clause litigieuse, se heurte à des contestations sérieuses ;

A titre surabondant, les montants qu'elle a payés, mis en compte par les propriétaires appelants dans leurs conclusions d'appel, sont erronés et ne tiennent pas compte des montants réellement réglés dans le cadre des saisies-attributions et des saisies-conservatoires ;

La cour ne pourra prendre en compte que les loyers échus et non payés à la clôture des débats, non les loyers à échoir ; en application de l'article L. 145-12 du code de commerce, la demande de renouvellement formée par le locataire pendant le cours de la prolongation tacite a entraîné la cessation de l'ancien bail et le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2014 ; les anciens baux ayant lié les parties ont pris fin le 31 décembre 2023 ; elle versera, le temps de la procédure en fixation du nouveau loyer, le montant de l'ancien loyer dont la prochaine échéance trimestrielle n'est pas encore échue au jour des conclusions ;

La majoration de 20% réclamée n'est pas fondée, aucune clause des baux conclus avec les propriétaires appelants ne stipulant une pénalité de retard ou autre.

MOTIVATION

En application de l'article 835 du code de procédure civile le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans le cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il résulte de ces dispositions que le juge des référés ne peut accorder une provision que dans le cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable (Civ. 1ère, 17 janvier 1978, n°76-13970).

En l'espèce donc, si les propriétaires appelants invoquent, à l'appui de leur demande, un « trouble manifestement illicite », qui serait le non-respect du cadre contractuel, ils ne peuvent cependant fonder leur demande de provision que sur une obligation non sérieusement contestable, comme exigé par le deuxième alinéa de l'article 835.

1 ' Sur la demande de condamnation de la société Résidence de l'Abbaye à payer à titre provisionnel aux propriétaires appelants « les sommes dues au titre des loyers échus selon application de la clause d'indexation de leurs baux »

Il ressort du décompte annexé à leurs dernières conclusions, que les propriétaires appelants sollicitent désormais paiement des sommes suivantes :

Société Pipilu : 770,04 euros ;

M. [X] : 182,16 euros ;

Société ABCD : 234,24 euros ;

Société Milece : 251,96 euros ;

M. [T] (lot acheté à M. [M]) : 91,04 euros ;

M. [C] : 177,68 euros.

Selon leurs explications, la société [12] a appliqué à ses loyers un taux d'indexation de 3% seulement, au lieu de l'application de la « clause d'indexation » fixée à 5,14% pour l'année 2022 par le ministère de l'Economie et des Finances (voir les conclusions des appelants page 12). Les sommes demandées correspondent donc « à la différence entre l'application du taux à 3% faite par la société Résidence de l'Abbaye et le taux légal de 5,14% ».

Il n'est pas contesté par les parties que, s'il y a eu des retards de paiement, les loyers dus par la société [12] pour l'année 2023 ont été réglés en principal depuis l'ordonnance entreprise, le contentieux portant désormais sur l'application de la clause appelée « clause de révision », contenue dans chacun des contrats de bail des appelants, et ainsi rédigée :

Pour le bail accordé par la société Pipilu : « Révision du loyer : Ce loyer sera à compter de la première année entière suivant la prise du bail, révisé annuellement en appliquant 100% de l'augmentation annuelle autorisée du prix des prestations d'hébergement des personnes âgées, publié au Ministère de la SANTE » ;

Pour les baux accordés par MM. [X] et [T], la société ABCD, la société Milece : « Révision du loyer : Ce loyer sera à compter de la première année entière suivant la prise du bail, révisé annuellement en appliquant 100% de l'augmentation annuelle autorisée du prix des prestations d'hébergement des personnes âgées, publié au Ministère de la SANTE.

Pour une prise d'effet en année N, le loyer sera révisé la première fois au 1er janvier de l'année N+2. Autrement dit, à titre indicatif, la première révision de loyer aura lieu le 1er janvier 2012 » ;

Pour les baux accordés à M. et Mme [C], « Révision du loyer : Ce loyer sera à compter de la première année entière suivant la prise du bail, révisé annuellement (tous les premiers janviers ainsi qu'il est expliqué plus amplement ci-après) en appliquant 100% de l'augmentation annuelle autorisée du prix des prestations d'hébergement des personnes âgées, publié au Ministère de l'économie, des finances et de l'industrie.

Pour une prise d'effet en année N, le loyer sera révisé la première fois au 1er janvier de l'année N+2. Autrement dit, à titre indicatif, la première révision de loyer aura lieu le 1er janvier 2012 ».

Au titre de l'année 2023, le taux de 5,14 % retenu par les bailleurs comme base d'augmentation, résulte de l'arrêté du 23 décembre 2022 du ministère de l'économie et des finances et le ministre des solidarités, de l'autonomie et des personnes handicapées, relatif aux prix des prestations d'hébergement de certains établissements accueillant des personnes âgées.

Cet arrêté indique dans son article 1 que le prix socle des prestations et autres prestations d'hébergement des personnes âgées par les établissements mentionnés à l'article L.342-1 du code de l'action sociale et des familles ne peut augmenter de plus de 5,14% au cours de l'année 2023 par rapport à l'année précédente.

Les propriétaires appelants qualifient cette clause de « clause d'indexation », tandis que la société [12] estime, en fonction notamment de son intitulé, qu'il s'agit d'une « clause de révision » et non une clause d'échelle mobile, et que la révision du loyer fondée sur cette base se heurte à des contestations sérieuses.

L'intitulé de la clause « Révision du loyer » ne suffit pas à exclure le fait qu'il s'agisse d'une clause d'indexation, le contenu seul de la clause permettant d'apprécier sa qualification.

Cependant, la question de l'interprétation de ces clauses ambiguës constitue une contestation sérieuse qui fait obstacle à l'octroi d'une provision en référé, et le fait, pour la société Résidence de l'Abbaye, d'avoir accepté d'appliquer une augmentation de loyer de 3% ne lui retire pas la possibilité de contester la clause de révision du contrat.

Au surplus, à supposer que chacune de ces clauses soit qualifiée de clause d'indexation, il existe une contestation sérieuse en l'espèce sur la validité d'une clause qui exclut toute réciprocité de la variation et stipule que le loyer ne peut être révisé qu'à la hausse (voir not. 3e Civ., 14 janvier 2016, pourvoi n° 14-24.681, 3e Civ., 30 juin 2021, pourvoi n° 19-23.038).

Le premier juge, notamment saisi de la demande de condamnation au paiement d'une provision fondée sur la clause litigieuse, ayant dit n'y avoir lieu à référé, l'ordonnance entreprise sera confirmée.

2' Sur la demande de condamnation de la société [12] à payer aux propriétaires résidents à titre provisionnel l'ensemble des loyers échus et à échoir au jour de l'arrêt à intervenir, assortis en cas de défaut de règlement dans le mois qui suit le terme contractuel, d'une majoration de 20% loyer échu et non réglé

En l'espèce, si des incidents de paiement sont intervenus, ils ont été résorbés pour le principal, et rien ne vient établir que les loyers ultérieurs, échus à la date de l'arrêt, n'auraient pas été payés.

Par ailleurs, la cour ne pouvant préjuger l'existence de futurs impayés de loyers, il ne peut être fait droit à la demande de provision au titre des loyers à échoir au jour de l'arrêt.

Enfin, la demande de majoration n'est justifiée par aucun texte ou disposition contractuelle.

Cette demande de provision, dont le montant n'est en outre pas précisé, sera donc rejetée.

3' Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile

L'ordonnance de référé sera confirmée en ce qu'elle a condamné les propriétaires appelants, parties perdantes, aux entiers dépens de première instance.

Le chef de l'ordonnance relatif à l'indemnité procédurale est confirmé, sauf à préciser qu'en l'absence de solidarité prévue par la loi ou une convention de ce chef, la condamnation n'est pas solidaire mais in solidum.

Les propriétaires appelants, qui succombent en appel, assumeront les entiers dépens d'appel et seront chacun condamnés à verser une indemnité procédurale à la Résidence de l'Abbaye.

PAR CES MOTIFS

La cour,

CONFIRME l'ordonnance déférée en tous points, sauf à préciser que la condamnation de la société Pipilu Patrimonios, M. [X], la société ABCD, la société Milece, M. [T] et M. [C] au titre de l'article 700 du code de procédure civile n'est pas solidaire mais in solidum ;

Y ajoutant,

REJETTE la demande de provision formée par la société Pipilu Patrimonios, M. [X], la société ABCD, la société Milece, M. [T] et M. [C] pour l'ensemble des loyers échus et à échoir au jour de l'arrêt à intervenir, assortis en cas de défaut de règlement dans le mois qui suit le terme contractuel, d'une majoration de 20% loyer échu et non réglé ;

CONDAMNE la société Pipilu Patrimonios, M. [X], la société ABCD, la société Milece, M. [T] et M. [C] aux entiers dépens d'appel ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Pipilu Patrimonios, M. [X], la société ABCD, la société Milece, M. [T] et M. [C] et les condamne à verser chacun la somme de 300 euros à la société [12].