CA Aix-en-Provence, ch. 1-2, 27 juin 2024, n° 23/09121

Exposé du litige :

Par acte sous seing privé signé le 5 janvier 1998, monsieur [C] [V] et madame [X] [J] [T] ont consenti à monsieur [H] [E] un bail commercial portant sur un local à usage de hangar d'une superficie de 150 m2 édifié sur un terrain d'une superficie de 4899 m2 situé en bordure de la RN [Cadastre 6], cadastré section C N°[Cadastre 3][Adresse 1], pour une durée de neuf années, moyennant un loyer annuel de 28 800 francs hors taxes (HT), soit 4 390 euros (somme arrondie), payable par trimestre et d'avance, avec révision tous les trois ans conformément aux dispositions du décret du 30 septembre 1953.

Par acte de commissaire de justice du 24 octobre 2022, M. [U] [V], venant aux droits de M. [C] [V], et Mme [X] [J] [T] ont fait délivrer à M. [H] [E] un commandement de payer la somme de 6 214 euros au titre d'un arriéré de loyers, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Faisant valoir que leur locataire ne s'était pas acquitté de l'intégralité des sommes dûes, les bailleurs l'ont fait assigner, par acte du 02 février 2023, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon aux fins de voir principalement constater la résiliation du bail, ordonner son expulsion et sa condamnation à lui verser une indemnité d'occupation à titre provisionnel.

M. [H] [E], bien que régulièrement cité à sa personne, n'a pas constitué avocat.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 26 mai 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon a :

- constaté la résiliation du bail commercial liant les parties à la date du 24 novembre 2022,

- ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de l'ordonnance, l'expulsion de M. [H] [E], ainsi que celle de tous occupants de son chef des biens loués, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier,

- dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

- condamné M. [H] [E] à payer, à titre provisionnel, à M. [U] [V] et Mme [X] [J] [T] une indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle de 978,88 euros à compter du 24 novembre 2022 et jusqu'à libération effective des lieux,

- condamné M. [H] [E] à payer à M. [U] [V] et Mme [X] [J] [T] la somme provisionnelle de 6 214 euros correspondant aux loyers et charges impayés au mois d'octobre 2022 inclus,

- condamné M. [H] [E] à payer à M. [U] [V] et Mme [X] [J] [T] la somme de 900 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [H] [E] aux dépens.

Le premier juge a notamment considéré :

- que le bail liant les parties contenait une clause résolutoire en cas de non-paiement à son terme du loyer, passé le délai d'un mois suivant le commandement de payer demeuré infructueux,

- qu'en l'espèce, le commandement de payer délivré par les bailleurs à leur locataire visant cette clause résolutoire était resté infructueux, les propriétaires établissant l'existence de la créance locative dont ils se prévalaient,

- que le montant de la provision non sérieusement contestable devait être fixé à la somme de 6 214 euros correspondant aux loyers et charges impayés dûs au mois d'octobre 2022 inclus,

- que l'indemnité provisionnelle d'occupation devait être fixée à la somme mensuelle de 978,88 euros à compter du 24 novembre 2022 et jusqu'à libération effective des lieux.

Suivant déclaration transmise au greffe le 10 juillet 2023, M.[H] [E] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises par le RPVA le 6 mai 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, il demande à la cour, d'infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, et, statuant à nouveau :

- de débouter les consorts [V] de toutes leurs demandes tendant à la

résiliation du bail et à son expulsion, ainsi qu'à sa condamnation au paiement d'une provision et à la fixation d'une indemnité d'occupation et à leur augmentation,

- juger que si les conditions de validité du commandement de payer ne sont pas réunies, celui-ci sera déclaré d'office nul et de nul effet avec toutes conséquences de droit sur le jeu de la clause résolutoire et la résiliation du bail,

A défaut, si le commandement est valide et si la clause résolutoire a produit ses effets,

- de lui accorder un délai de 24 mois pour le paiement du solde des sommes restant dues au titre des loyers et charges,

- d'ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire dans l'attente de leur complet règlement,

- de juger qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité au titre de l'arriéré ou du loyer courant, la clause résolutoire reprendra son plein effet,

- de juger que, si les modalités du paiement précitées sont intégralement respectées, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jouée,

- de juger qu'en référé seule peut être fixée une provision au titre de l'indemnité d'occupation dans sa partie non sérieusement contestable, soit un montant égal au loyer révisé augmenté des charges que le locataire aurait payé en cas de non-résiliation du bail à compter de la date de résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux, soit la somme de 978,88 euros HT en l'espèce,

- de juger que la demande d'indemnité d'occupation, la demande de provision et la demande d'expulsion seront suspendues en l'état des délais qui lui seront accordés pour s'acquitter de la dette locative,

- de juger qu'il existe des moyens sérieux d'annulation ou de réformation de l'ordonnance et que l'exécution provisoire risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives sur son activité,

En tout état de cause, de :

- débouter les consorts [V] de toutes demande de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens,

- de condamner les consorts [V] au paiement d'une somme de 2 500 euros pour les frais irrépétibles d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens distraits au profit de maître Céline Falcucci, avocat sur sa due affirmation de droit.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises par le RPVA le 7 mai 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, M. [U] [V] et Mme [X] [J] [T] demandent à la cour :

A titre liminaire,

- de rejeter des débats les conclusions signifiées le 6 mai 2024 à 21 heures 40, par application des dispositions de l'article 16 du code de procédure civile,et, à défaut, vu la cause grave,

- rabattre l'ordonnance de cloture rendue le 7 mai 2024 et recevoir les présentes écritures ;

Au fond,

- de débouter M. [E] de l'ensemble de ses demandes,

- de confirmer la décision rendue en ce qu'elle a :

* constaté la résiliation du bail liant les parties à la date du 24 novembre 2022,

* ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de l'ordonnance, l'expulsion de M.[E] et de tout occupant de son chef des lieux loués avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier,

* dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions de l'article L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

* condamné M. [H] [E] à leur payer, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 24 novembre 2022 et jusqu'à parfaite libération des lieux,

* condamné M.[E] à leur payer la somme de 900 euros sur lefondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- d'infirmer la décision rendue en ce qu'elle a :

* fixé l'indemnité d'occupation à la seule somme de 978,88 euros qui ne correspond pas au loyer HT,

* fixé la provision qui leur a été allouée à la somme de 6 214 euros,

et, statuant à nouveau :

* fixer l'indemnité d'occupation à la somme de 1 273,60 euros, outre les charges, et, à tout le moins à la somme de 1 061,33 euros,

* condamner M. [E] à leur payer, à titre provisionnel, la somme de 15 456, 80 euros arrêtée à la date du 1er mai 2024,

- de condamner M. [H] [E] à leur payer, au titre des frais irrépétibles engagés en appel, la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'donner acte', 'dire et juger' ou 'déclarer' qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d'appel.

Sur la révocation de l'ordonnance de clôture

L'ordonnance de clôture a été notifiée aux conseils des parties le 7 mai 2024 à 8h18.

Les dernières conclusions des intimés ont été transmises postérieurement le 7 mai 2024 à 16h34.

A l'audience, avant le déroulement des débats, les conseils des parties ont indiqué souhaiter la révocation de l'ordonnance de clôture pour admettre les dernières conclusions des intimés, en réponse à celles de l'appelant transmises le 6 mai précédent, soit la veille de l'ordonnance de clôture.

Ainsi, de l'accord de toutes les parties, l'ordonnance de clôture rendue le 7 mai 2024 a été révoquée et la procédure, à nouveau clôturée avant l'ouverture des débats, l'affaire étant en état.

Sur la constatation de la résiliation du bail et sur la demande d'expulsion

Il résulte de l'article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Aux termes de l'article L 145-41 alinéa 1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement, ce qui suppose notamment que la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Il n'appartient pas à la cour, statuant en référé, de prononcer la nullité du commandement de payer délivré le 24 octobre 2022 ; en revanche, il convient de vérifier que la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Sur la contestation relative à la nullité du commandement de payer

En vertu de l'article L 145-1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l'espèce, le commandement délivré à la requête des bailleurs à M. [H] [E], par acte du 24 octobre 2022, se réfère au bail commercial signé le 5 janvier 1998 entre les parties et il indique que les bailleurs entendent se prévaloir de la clause résolutoire insérée au bail et au décompte annexé à l'acte, ainsi qu'aux dispositions de l'article L145-1 du code de commerce précité, lesquelles sont intégralement reprises en page 3 en caractères gras, puis il mentionne qu'il vaut mise en demeure d'avoir à se conformer aux clauses et conditions du bail.

Il s'ensuit qu'il n'existe aucune contestation sérieuse concernant la validité de ce commandement de payer délivré par les bailleurs à leur locataire.

Sur l'application de la clause résolutoire

En l'espèce, le contrat de bail commercial liant les parties stipule (en sa dernière page ) 'il est expressément convenu qu'à défaut de paiement d'un seul terme à son échéance exacte ou d'exécution d'une seule de ses clauses, et un mois après un simple commandement de payer ou une sommation d'exécuter, rappelant la présente clause, et resté infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, sans qu'il soit besoin de former aucune demande en justice.

Dans le cas où le preneur ou tout occupant de son chef se refuserait à évacuer les lieux loués, l'expulsion pourra avoir lieu sans délai, sur simple ordonnance de référé rendue par M. Le président du tribunal de grande instance de Toulon et exécutoire nonobstant appel'.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le bail délivré le 24 octobre 2022 vise la somme principale de 6 214 euros au titre de l'arriéré locatif, correspondant à un reliquat du loyer du mois de février 2022 s'élevant à 96 euros, et aux loyers des mois de juin, juillet, août, septembre et octobre 2022 à hauteur de 1 223,60 euros pour chacun de ces mois restés impayés.

L'appelant ne conteste pas ne pas avoir apuré le montant de sa dette locative dans le délai d'un mois suivant le commandement de payer qui lui a été délivré, de sorte que la clause résolutoire a été acquise au 24 novembre 2022, comme l'a, à bon droit, retenu le premier juge.

En conséquence, l'ordonnance entreprise doit être confirmée en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire acquise au 24 novembre 2022.

Au vu de l'évolution du litige en appel, la demande d'expulsion sera examinée ci-après, en tenant compte du montant de la provision restant à devoir sur l'arriéré locatif et après avoir statué sur la demande de délais de paiement.

Sur la demande de provision à valoir sur les loyers et les charges

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas ou l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Enfin, c'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiales ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen.

En l'espèce, si les bailleurs sollicitent la réactualisation de la dette locative à la somme de 15 456,80 euros arrêtée à la date du 1er mai 2024, ils ne produisent aucun décompte actualisé de leur créance sur cette période, tandis que l'appelant soutient avoir repris le règlement de ses loyers et justifient de plusieurs règlements intervenus depuis le 25 octobre 2023 au titre des loyers courants.

Il s'ensuit que cette créance n'est pas établie, avec l'évidence requise en référé, de sorte que M. [U] [V] et Mme [X] [J] [T] seront déboutés de leur demande de condamnation de M. [E] à leur payer une provision de 15 456,80 euros arrêtée à la date du 1er mai 2024.

En revanche, l'appelant ne justifie par aucune pièce avoir apuré la dette locative visée au commandement de payer qui lui a été délivré, s'élevant à la somme de 6 214 euros arrêtée au mois d'octobre 2022 inclus.

En conséquence, l'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a condamné M. [E] à régler à M. [U] [V] et Mme [X] [J] [T] la somme provisionnelle de 6 214 euros correspondant aux loyers et charges dûs arrêtés au mois d'octobre 2022 inclus.

Sur les demandes de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire et sur l'expulsion

L'alinéa 2 de l'article L 145-41 du code de commerce dispose que les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation des effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant l'autorité de chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l'espèce, si l'appelant explique ne pas avoir pu régler ses loyers en raison des difficultés financières liées à l'embauche d'un apprenti et à un chiffre d'affaire qui n'a pas augmenté dans les proportions espérées, il résulte de l'analyse des pièces comptables qu'il produit que :

- son bilan pour l'exercice 2023 clôturé au 31 décembre 2023 fait apparaître :

* des capitaux propres négatifs à hauteur de 30 891 euros,

* des dettes fournisseurs et comptes rattachés à hauteur de 20 361 euros, en augmentation par rapport à celles de l'année précédente s'établissant à 10 548 euros,

* des dettes fiscales et sociales à hauteur de 25 083 euros, en augmentation par rapport à celles de l'année précédente s'établissant à 23 044 euros,

* qu'aucune dette locative n'est indiquée au passif,

* un chiffre d'affaire s'élevant à 75 719 euros, dont il y a lieu de déduire les charges d'exploitation à hauteur de 62 239 euros, soit un résultat d'exploitation de 10 042 euros,

- son expert comptable lui conseillait par courrier du 4 octobre 2023 de se rapprocher de ses créanciers afin de pouvoir mettre en place avec eux un plan d'étalement de leurs dettes.

Si l'appelant justifie de la reprise de certains règlements au titre des loyers en octobre, novembre 2023 et pour les mois de janvier, février et mai 2024, il n'établit pas avoir repris régulièrement le paiement des loyers échus à ce jour, ni avoir mis en place avec ses créanciers, dont certains privilégiés (Fisc et Urssaf) un plan d'étalement de leurs dettes, de sorte qu'il est manifeste, à l'évidence, que ses capacités à pouvoir faire face à sa dette locative, même en l'étalant sur plusieurs mois, et à reprendre régulièrement le règlement de ses loyers et charges n'est pas acquise.

En conséquence, M. [E] sera débouté de ses demandes tendant à obtenir des délais de paiement et à suspendre les effets de la clause résolutoire, et il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a prononcé son expulsion, selon les modalités précisées au dispositif de l'ordonnance entreprise.

Sur la demande relative à l'indemnité d'occupation provisionnelle

Il n'est pas sérieusement contesté que le montant du loyer mensuel HT s'élève à 1 061,33 euros, et non à la somme de 978,88 euros, comme l'a retenu le premier juge, de sorte que l'ordonnance entreprise sera infirmée et que l'indemnité d'occupation provisionnelle sera fixée à la somme de 1 061,33 euros HT, et M. [E] sera condamné à régler cette somme à M. [U] [V] et Mme [X] [J] [T].

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

L'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a condamné M. [H] [E] aux dépens, ainsi qu'à payer à M. [U] [V] et Mme [X] [J] [T] une indemnité de 900 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Succombant, M. [H] [E] sera condamné aux dépens, ainsi qu'à régler la somme de 1 500 euros à M. [U] [V] et Mme [X] [J] [T], pris ensemble, au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais qu'ils ont été contraints d'exposer en appel, et il sera débouté de sa demande formée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Rappelle que l'ordonnance de clôture rendue le 7 mai 2024 a été révoquée et la procédure, à nouveau clôturée avant l'ouverture des débats, l'affaire étant en état,

Infirme l'ordonnance entreprise seulement en ce qu'elle a condamné M. [H] [E] à régler à M. [U] [V] et Mme [X] [J] [T] une indemnité d'occupation provisionnelle de 978,88 euros HT par mois, à compter du 24 novembre 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux,

La confirme pour le surplus en toutes ses autres dispositions,

Statuant à nouveau, et, y ajoutant,

Condamne M. [H] [E] à régler à M. [U] [V] et Mme [X] [J] [T] une indemnité d'occupation provisionnelle de 1 061,33 euros HT par mois, à compter du 24 novembre 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux, matérialisée par la remise des clés,

Déboute M. [U] [V] et Mme [X] [J] [T] du surplus de leurs demandes provisionnelles,

Déboute M. [H] [E] de ses demandes de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire,

Condamne M. [H] [E] à payer à M. [U] [V] et Mme [X] [J] [T], pris ensemble, la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

Le déboute de sa demande formée sur le même fondement,

Condamne M. [H] [E] aux entiers dépens d'appel.