CA Versailles, ch. civ. 1-5, 27 juin 2024, n° 23/07950

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 22 avril 2010, la société civile Société du [Adresse 5] a donné à bail commercial à la S.A.R.L. Will Seven, pour une durée de dix années allant du 25 août 2010 au 24 août 2020, un local commercial situé au sein du [Adresse 6] à [Localité 7] (Hauts-de-Seine).

Des pourparlers ont eu lieu entre les parties en 2019 relatifs à la résiliation du bail au 31 mai 2019 et le versement d'une indemnité de résiliation de 370 000 euros à la locataire.

Par acte extrajudiciaire du 30 octobre 2019, la Société du [Adresse 5] a fait signifier à la société Will Seven un congé avec offre de renouvellement du bail pour une durée de 10 années à compter du 25 août 2020.

La société a accepté le principe du renouvellement du bail et a contesté le montant du loyer proposé. Une médiation puis une procédure d'arbitrage ont été mises en oeuvre.

Des loyers et charges sont demeurés impayés.

Par acte du 26 août 2022, la Société du [Adresse 5] a fait assigner en référé la société Will Seven aux fins d'obtenir principalement la condamnation de la locataire au paiement d'une provision de 346 237,30 euros au titre des loyers et charges en principal et de 34 623 euros à titre d'indemnité forfaitaire de 10%.

Par ordonnance contradictoire rendue le 31 août 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a :

- renvoyé les parties à se pourvoir sur le fond du litige,

par provision, tous moyens des parties étant réservés,

- condamné la société Will Seven à payer à la Société Civile du [Adresse 5] une provision de 329 145,92 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation,

- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande relative à l'indemnité forfaitaire de 10%,

- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande relative aux intérêts de retard contractuels,

- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande d'ordonner à la Société Civile du [Adresse 5] d'émettre au profit de la société Will Seven un avoir correspondant aux loyers et charges du 2ème trimestre 2020,

- condamné la société Will Seven à payer à la Société Civile du [Adresse 5] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejeté la demande formulée par la société Will Seven au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société Will Seven aux dépens,

- rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties.

Par déclaration reçue au greffe le 24 novembre 2023, la société Will Seven a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l'exception de ce qu'elle a :

- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande relative à l'indemnité forfaitaire de 10%,

- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande relative aux intérêts de retard contractuels.

Dans ses dernières conclusions déposées le 21 mai 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Will Seven demande à la cour, au visa des articles 835 du code de procédure civile et L. 145-57 du code de commerce, de :

'- infirmer l'ordonnance du 31 août 2023 en ce qu'elle a condamné la société Will Seven à payer à la Société du [Adresse 5] la somme de 329 145,92 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation,

et, statuant à nouveau :

- déclarer que la demande de la Société du [Adresse 5] tendant à la condamnation de la société Will Seven à lui régler les loyers pour la période postérieure au 31 mai 2019 est devenue sans objet,

- dire n'y avoir lieu à référé sur les demandes de la Société du [Adresse 5],

- débouter la Société du [Adresse 5] de son appel incident tendant à l'infirmation de l'ordonnance du 31 août 2023 en ce qu'elle a :

- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande relative à l'indemnité forfaitaire de 10 %,

- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande relative aux intérêts de retard contractuels,

- débouter la Société du [Adresse 5] de sa demande tendant à la condamnation par provision de la société Will Seven à lui payer, suivant décompte au 20 décembre 2022 et sous réserve de l'actualisation de la dette locative, les sommes de :

- loyers charges (et provisions sur indemnités d'occupation) en principal : 364 909,36 euros

- indemnité forfaitaire de 10 % : 36 490,93 euros

- intérêts de retard contractuels : à parfaire au jour du paiement

subsidiairement,

- ramener la provision allouée à la Société du [Adresse 5] au titre de l'indemnité d'occupation due pour la période postérieure au 31 mai 2019 à de plus justes proportions,

en tout état de cause,

- infirmer l'ordonnance du 31 août 2023 en ce qu'elle a :

- condamné la société Will Seven à payer à la Société du [Adresse 5] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

- rejeté la demande de la société Will Seven au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société Will Seven aux dépens,

- rejeté les demandes plus amples ou contraires de la société Will Seven.

et, statuant à nouveau :

- débouter la Société du [Adresse 5] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

- condamner la Société du [Adresse 5] à payer à la société Will Seven la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.'

Dans ses dernières conclusions déposées le 17 mai 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la Société du [Adresse 5] demande à la cour, au visa des articles 699, 700, 835 du code de procédure civile, 1134 ancien du code civil, et L. 145-57 du code de commerce, de :

'- dire la Société du [Adresse 5] recevable et bien fondée en ses demandes ;

- débouter la société Will Seven de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

en conséquence,

- confirmer l'ordonnance dont appel en ce qu'elle :

- entre en voie de condamnation à l'égard de la société Will Seven aux fins de paiement à la Société du [Adresse 5] d'une provision au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation ;

- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande d'ordonner à la Société du [Adresse 5] d'émettre au profit de la société Will Seven un avoir correspondant aux loyers et charges du 2ème trimestre 2020 ;

- condamne la société Will Seven à payer à la Société du [Adresse 5] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamne la société Will Seven aux dépens,

- rejette les demandes plus amples ou contraires des parties.

- infirmer l'ordonnance en ce qu'elle :

- condamne la société Will Seven à payer à la Société du [Adresse 5] une provision de 329 145,92 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation,

- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande relative à l'indemnité forfaitaire de 10 % ;

- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande relative aux intérêts de retard contractuels.

et statuant à nouveau, ou y ajoutant,

- condamner par provision la société Will Seven à payer à la Société du [Adresse 5] les sommes suivantes, suivant décompte au 20 décembre 2022, et sous réserve de l'actualisation de la dette locative :

- loyers et charges (et provisions sur indemnités d'occupation) en principal ... 364 909,36 euros

- indemnité forfaitaire de 10 % ............................................................................ 36 490,93 euros

- intérêts de retard contractuels ..................................................... à parfaire au jour du paiement

total des sommes dues à parfaire ................................................................ 401 400,29 euros

- condamner la société Will Seven à payer à la Société du [Adresse 5] la somme de 6 000,00 euros par application des dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil, et, très subsidiairement, des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la société Will Seven aux entiers dépens d'appel.'

L'ordonnance de clôture a été rendue le 28 mai 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la provision

La société Will Seven affirme que le premier juge a statué extra petita en accordant à la société du [Adresse 5] une provision de 304 287, 68 euros au titre des indemnités d'occupation alors que le bailleur ne demandait en première instance que le paiement de loyers et charges.

L'appelante affirme qu'en tout état de cause, la demande en paiement de la société du [Adresse 5] se heurte à plusieurs contestations sérieuses, indiquant d'abord que la demande au titre des loyers stricto censu (sensu) postérieurs au 24 août 2020 est manifestement sans objet.

Elle soutient ensuite qu'il est désormais acquis, le tribunal de commerce de Paris ayant statué en ce sens le 8 avril 2024, que le bail du 22 avril 2010 a été résilié d'un commun accord entre les parties le 7 mars 2019, avec effet au 31 mai 2019, et que seule une indemnité d'occupation peut donc lui être réclamée postérieurement à cette date, dont le montant doit être inférieur selon elle à celui du loyer et des charges dès lors que c'est à cause de la mauvaise foi de la société du [Adresse 5] qu'elle est restée dans les lieux.

La société Will Seven précise en effet que non seulement la bailleresse n'a pas exécuté l'accord de résiliation et ne lui a pas versé l'indemnité convenue de 370 000 euros, mais qu'en outre elle a attendu deux ans d'impayés avant de lui adresser une première mise en demeure, sans engager d'action en acquisition de la clause résolutoire.

Elle souligne que la société du [Adresse 5] ne justifie pas de la valeur locative du local litigieux, alors même que la fréquentation du centre a diminué depuis la pandémie de Covid 19, affirme qu'il faut appliquer au surplus un abattement de précarité et conclut qu'il appartient au juge du fond de fixer le montant de l'indemnité d'occupation dont elle est redevable.

Subsidiairement, l'appelante indique que le montant de la provision allouée à la bailleresse ne peut être supérieur à 38 261, 99 euros.

La société du [Adresse 5] sollicite en réponse à la condamnation de la société Will Seven à lui verser une provision de 401 400, 29 euros au titre des loyers et charges échus au 20 décembre 2022, date du départ de sa locataire.

Elle précise à ce titre que l'indemnité forfaitaire de 10% ne souffre d'aucune difficulté d'interprétation, correspond à une stipulation contractuelle claire et précise et a vocation à indemniser son préjudice né du retard de paiement, réfutant toute discussion sur l'exigibilité des loyers échus durant la période de crise sanitaire.

L'intimée expose que son décompte est arrêté au 20 décembre 2022 et rappelle que la qualification d'indemnité d'occupation des sommes dues a pour origine l'exercice par la société Will Seven de son droit d'option qui n'est intervenu que postérieurement à la fin du contrat.

Elle indique avoir interjeté appel du jugement rendu par le tribunal de commerce de Paris le 8 avril 2024 et fait valoir qu'en tout état de cause, le principe d'une indemnité d'occupation à la charge de sa locataire n'est pas discutable.

La société du [Adresse 5] affirme que la valeur locative est supérieure au loyer courant et expose que sa demande provisionnelle est fondée tant sur les loyers et charges qu'au titre des indemnités d'occupation.

L'intimée conteste toute possibilité pour la société Will Seven de réclamer une indemnité de résiliation.

Sur ce,

L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l'obligation n'est pas sérieusement contestable.

Il sera retenu qu'une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Le montant de la provision allouée n'a alors d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Aux termes de l'article du 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Il convient à titre liminaire de dire que l'argumentation de la société Will Seven relative à la qualification de 'loyers' pour des sommes échues postérieurement à la résiliation du bail aux lieu et place d''indemnités d'occupations' est sans incidence à hauteur d'appel, la société du [Adresse 5] ayant rectifié l'intitulé de ses demandes.

L'article L. 145-57 du code de commerce dispose que ' Pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

Dans le délai d'un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais. Faute par le bailleur d'avoir envoyé dans ce délai à la signature du preneur le projet de bail conforme à la décision susvisée ou, faute d'accord dans le mois de cet envoi, l'ordonnance ou l'arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail vaut bail.'

Il est établi par les pièces versées aux débats qui ne sont pas discutées que :

- la société du [Adresse 5] a signifié le 30 octobre 2019 à sa locataire un congé avec offre de renouvellement ;

- par acte de commissaire de justice du 10 novembre 2022, la société Will Seven a déclaré exercer son droit d'option avec effet au 20 décembre 2022 et renoncer au renouvellement du bail ;

- la société Will Seven a restitué les lieux le 22 décembre 2022.

Dès lors, à admettre même la thèse de la société Will Seven selon laquelle les parties seraient convenues de la résiliation du bail le 31 mai 2019 moyennant le versement par la bailleresse d'une indemnité d'éviction de 370 000 euros, thèse retenue par le tribunal de commerce de Paris dans son jugement du 8 avril 2024 dont l'appel est pendant, il n'est pas sérieusement contestable que l'appelante est tenue du paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la date de son départ effectif du local, soit le 22 décembre 2022, en application des dispositions de l'article L. 145-28 du code de commerce qui prévoit qu' 'aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation.'

En tout état de cause, l'indemnité d'occupation a pour objet de réparer le préjudice causé au propriétaire par la perte des fruits et revenus et de se substituer à ces derniers.

La société du [Adresse 5] propose que le montant de cette indemnité d'occupation soit fixé à celui du loyer et des charges, tandis que la société Will Seven sollicite qu'elle soit réduite en raison de la faible fréquentation du centre commercial et de l'application d'un abattement de précarité.

Il convient de constater de prime abord que la société Will Seven n'a assigné la société du [Adresse 5] aux fins d'exécution de l'accord de mai 2019 que le 3 août 2022, alors qu'un congé avec offre de renouvellement lui avait été signifié le 30 octobre 2019 et que les parties tentaient de trouver un accord sur le montant du loyer renouvelé depuis cette date, ce qui est contradictoire avec les allégations de l'appelante aux termes desquelles elle ne se serait maintenue dans les lieux loués que dans l'attente du versement de l'indemnité d'éviction. Le principe d'un abattement de précarité ne peut donc être retenu pour ce motif.

Force est ensuite de constater que la locataire, pour justifier du montant selon elle excessif du loyer prévu au bail, ne verse aux débats que 4 articles de presse faisant état des doléances de certains commerçants se plaignant d'une importante baisse de fréquentation du [Adresse 5] qui sont insuffisants à démontrer que le montant contractuel du loyer et des charges de la société Will Seven ne correspondait pas à la valeur locative de son fonds de commerce sur cette période.

Il convient de souligner sur ce point qu'il ressort du jugement rendu par le tribunal de commerce de Paris du 8 avril 2024 que la société Will Seven avait alors versé aux débats un rapport d'experts immobilier en valeurs locatives faisant état d'une valeur de marché pour le loyer annuel en renouvellement du bail de 112 000 euros hors taxes/ hors charges, soit un montant supérieur à celui appliqué par la bailleresse en application du contrat.

Dès lors il convient de faire droit à la demande de la bailleresse tendant à la fixation de l'indemnité d'occupation au montant du loyer fixé dans le bail augmenté des charges contractuellement prévues.

Le décompte produit par la société du [Adresse 5] fait apparaître une dette locative de 364 909, 36 euros à la date du 6 janvier 2023 qui correspond au décompte définitif après le départ de la locataire le 22 décembre 2022, après déduction du dépôt de garantie et du fonds de roulement.

Il convient de déduire de cette somme les pénalités de retard qui, en tant que clause pénale, sont susceptibles d'être modérées par le juge du fond comme excessives au regard du taux appliqué et de l'absence de préjudice spécifique démontré par la bailleresse, soit la somme totale de 16 144, 27 euros (3 398, 73+ 5 933, 39+3 412, 89+ 3 399, 26).

De même, il existe une contestation sérieuse quant à la demande relative au loyer du deuxième trimestre 2020 dès lors que la société Will Seven démontre que la bailleresse lui a adressé le 1er juillet 2020 un courriel lui proposant, en qualité de TPE, une franchise de loyer de trois mois correspondant au deuxième trimestre 2020. Il convient donc de déduire de l'arriéré locatif la somme de 34 011, 76 euros à ce titre.

En revanche, si n'apparaissent pas au crédit du compte de la locataire certaines sommes qu'elle justifie avoir versées par virement au regard de ses relevés de compte (11 543, 63 euros le 30 septembre 2019, 11 543, 62 euros le 30 octobre 2019, 11 543, 62 euros le 29 novembre 2019, 11 238, 86 euros le 30 décembre 2019, 11 238, 85 euros le 28 janvier 2020 et 11 581, 86 euros le 27 février 2020), il convient de constater qu'aucune somme n'est réclamée par la bailleresse au titre du 4ème trimestre 2019 et 1er trimestre 2020, ce qui correspond aux 6 paiements susmentionnés.

Il convient en conséquence de condamner la société Will Seven à verser à la société du [Adresse 5] la somme provisionnelle de 314 753, 33 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés à la date du 22 décembre 2022, date du départ de la locataire. La décision attaquée sera émendée à ce titre.

Pour les mêmes motifs que ceux évoqués plus haut quant à la clause pénale, étant au surplus précisé que le calcul de la bailleresse revient à calculer l'indemnité forfaitaire en partie sur des pénalités, la demande de la société du [Adresse 5] au titre de l'indemnité forfaitaire de 10% sera rejetée et l'ordonnance querellée sera confirmée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

L'ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Partie essentiellement perdante, la société Will Seven ne saurait prétendre à l'allocation de frais irrépétibles et doit supporter les dépens d'appel.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la société du [Adresse 5] la charge des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. L'appelante sera en conséquence condamnée à lui verser une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme l'ordonnance querellée sauf à l'émender sur le montant de la provision,

Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant,

Condamne la société Will Seven à verser à la société du [Adresse 5] la somme provisionnelle de 314 753, 33 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés au 22 décembre 2022 ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamne la société Will Seven aux dépens d'appel ;

Condamne la société Will Seven à verser à la société du [Adresse 5] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Monsieur Thomas VASSEUR, président, et par Madame Élisabeth TODINI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.