CA Orléans, ch. civ., 2 juillet 2024, n° 22/00888

FAITS ET PROCEDURE :

Suivant compromis de vente régularisé le 4 novembre 2015 par l'intermédiaire de la société ILC habitat et patrimoine, agissant en sa qualité d'agent immobilier, M. [F] a promis à M. [L] de lui vendre une maison à usage d'habitation située [Adresse 2] sur le territoire de la commune de [Localité 4].

Cette vente a été réitéeé par acte authentique reçu le 29 janvier 2016 par Me [T], notaire à [Localité 1], moyennant le prix de 105 000 euros.

Se plaignant de divers désordres, M. [L] a saisi le juge des référés de Tours d'une demande d'expertise.

Par ordonnances de référé en date des 28 février et 12 septembre 2017, une expertise judiciaire a été ordonnée et M. [E] désigner pour y procéder.

L'expert a déposé son rapport définitif le 17 avril 2018.

Par actes du 15 mars 2019, M. [L] a fait assigner M. [F], la société ILC habitat et patrimoine, M. [Z] [T] et la société [T] et Louault devant le tribunal de grande instance de Tours en réparation du préjudice subi.

Par jugement en date du 17 mars 2022, le tribunal judiciaire de Tours a :

- condamné M. [F] à payer à M. [L] les sommes de 120 845,17 euros avec intérêts aux taux légal à compter de ce jour ;

- ordonné la capitalisation des intérêts :

- débouté M. [L] de ses demandes dirigées contre la société Ilc habitat et patrimoine et Me [T], la société [Z] [T] et Nathalie Louault ;

- débouté M. [F] de ses demandes dirigées contre la société Ilc habitat et patrimoine et Me [T], la société [Z] [T] et Nathalie Louault ;

- rejeté les plus amples demandes des parties ;

- condamné M. [F] à payer à M. [L] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné M. [F] aux entiers dépens comprenant la procédure de référé et les frais d'expertise dont distraction au profit de Me Pelletier, avocat aux offres de droit, conformément aux dipsositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

- ordonné l'exécution provisoire.

Par déclaration en date du 12 avril 2022, M. [L] a relevé appel de ce jugement en ce qu'il a débouté M. [L] de ses demandes dirigées contre Me [T] et la société [Z] [T] et Nathalie Louault et rejeté les demandes plus amples demandes des parties.

Les parties ont constitué avocat et ont conclu.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 10 avril 2024, M. [L] demande à la cour de :

- déclarer l'appel de M. [L] concluant recevable et bien fondé,

Y faisant droit,

Statuant de nouveau,

- mettre à néant le jugement numéro 19/00891 du 17 mars 2022 rendu par le tribunal judiciaire de Tours en ce qu'il a débouté M. [L] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre de Me [T] et la société [Z] [T] et Nathalie Louault,

- réformer et, en tant que de besoin, infirmer le jugement numéro 19/00891 du 17 mars 2022 rendu par la première chambre du Tribunal Judiciaire de Tours en ce qu'il a débouté M. [L] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre de Me [T] et la société [Z] [T] et Nathalie Louault,

- débouter Me [T] et la société [Z] [T] et Nathalie Louault de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Tours en date du 17 mars 2022 en ce qu'il a retenu une faute à l'encontre de Me [T] et la société [Z] [T] et Nathalie Louault,

- déclarer l'action de M. [M] [L] recevable et bien fondée,

Y faisant droit,

- condamner in solidum Me [T] et la société [Z] [T] et Nathalie Louault à payer à M. [M] [L] les sommes suivantes :

- 114.090,04 euros TTC au titre des travaux de reprise à proprement dit

- 11.409 euros au titre des honoraires d'architecte/maitrise d''uvre

- 6.120 euros au titre de la location d'un gite durant la réalisation des travaux

- 3.000 euros au titre du préjudice de jouissance'

soit la somme de 134.619,04 euros le tout avec intérêts à compter de la date de la délivrance l'assignation au fond en date du 15 mars 2019 valant mise en demeure,

- ordonner la capitalisation des intérêts,

Subsidiairement et en tout état de cause,

- condamner in solidum Me [T] et la société [Z] [T] et Nathalie Louault à payer à M. [M] [L] la somme de 121.157,14 euros avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation au fond soit le 15 mars 2019,

- ordonner la capitalisation des intérêts,

- condamner in solidum Me [T] et la société [Z] [T] et Nathalie Louault à payer à M. [M] [L] la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel comprenant notamment la procédure de référé et les frais d'expertise dont distraction au profit de Me Olivier Laval, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 8 juin 2023, Me [T] et la société [T] et Louault demandent à la cour de :

- déclarer, irrecevable l'appel de M. [L] ou à tout le moins mal fondé,

- débouter, M. [L] de l'ensemble de ses demandes,

En conséquence,

- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Tours en date du 17 mars 2022 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

- constater que Me [T] n'a commis aucun manquement,

- débouter toute demande plus ample ou contraire à l'encontre de Me [T] et la société [Z] [T] et Nathalie Louault.

- condamner M. [L] aux entiers dépens de l'instance conformément à l'article 696 du code de procédure civile ;

- condamner M. [L] à la somme de 3000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 17 avril 2024.

MOTIFS

Sur le principe de la responsabilité

Moyens des parties

M. [L] estime que le notaire a commis une faute consistant en une insuffisance de diligence et un manquement à son obligation d'information et de conseil, en ce que l'acte de vente comporte une clause selon laquelle aucune construction ou rénovation n'a été effectuée sur cet immeuble dans les dix dernières années, ce qui est manifestement faux à la lecture de l'acte d'acquisition par M. [F] datant de 2006, qui décrit un simple 'bâtiment composé de 3 pièces dont deux avec cheminée avec un grenier sur le tout' et non une maison d'habitation. Maître [T] disposait donc d'éléments qui auraient dû le conduire à vérifier l'exactitude des déclarations du vendeur sur l'absence de construction ou de rénovation par le vendeur durant les dix dernières années, en considération des mentions de l'acte de vente, et à faire des investigations sur la situation administrative du bien en vente, situé dans un secteur protégé dans lequel l'avis des Bâtiments de France est requis.

Il souligne que le notaire ne peut se retrancher derrière l'existence d'un compromis de vente régularisé devant un agent immobilier, puisqu'il lui appartient de vérifier les mentions contenues dans son propre acte. Il souligne au demeurant que le compromis de vente ne fait pas état de la rénovation de la maison et des gros travaux réalisés par le vendeur.

M. [T] et la SCP [T]-Louault soutiennent au contraire que le notaire n'a pas commis de faute. Il souligne qu'il est intervenu comme simple authentificateur d'une vente scellée entre les parties par le compromis de vente signé par l'intermédiaire de l'agence immobilière, que l'acte authentique reprend la désignation du bien faite dans le compromis et les déclarations du vendeur, que le notaire n'a pas personnellement vu les biens litigieux et qu'il ne pouvait supputer l'existence de travaux alors que le bien étant situé dans un périmètre de protection d'un monument historique, les travaux étaient soumis à une autorisation spéciale dont il ne disposait pas, que rien de lui permettait donc de relever un défaut de concordance entre les stipulations de l'acte authentique et la réalité du bien. Il estime que le tribunal a retenu à tort que la comparaison du titre de propriété antérieur, dressé le 28 décembre 2006, et la désignation actuelle du bien aurait dû le conduire à relever l'existence de travaux de rénovation, alors que la désignation du bien dans l'acte de 2006 est quasiment identique au bien litigieux. Il ajoute que l'augmentation du prix de 25 000 euros en 15 ans ne pouvait davantage lui permettre de détecter l'existence de travaux, l'inflation pouvant parfaitement expliquer cette hausse.

Réponse de la cour

Le notaire doit éclairer les parties et appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des actes auxquels il prête son concours. Il lui appartient, avant de dresser les actes, de procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l'utilité et l'efficacité des actes auxquels il prête son concours (Civ, 1ère, 4 janvier 1996 bull n°7), et est ainsi tenu de vérifier, par toutes

investigations utiles, les déclarations faites par le vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l'efficacité de l'acte qu'il dresse (1ère Civ., 16 octobre 2013, n°12-24.267).

Il est constant néanmoins que le notaire recevant un acte en l'état de déclarations erronées d'une partie quant aux faits rapportés n'engage sa responsabilité que s'il est établi qu'il disposait d'éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude.

En l'espèce, l'acte authentique de vente, reçu par Maître [T], stipule

'Absence d'opération de construction depuis dix ans :

Le Vendeur déclare :

qu'aucune construction ou rénovation n'a été effectuée sur cet immeuble dans les dix dernières années ou depuis son acquisition si elle est plus récente ;

- qu'aucun élément constitutif d'ouvrage ou équipement indissociable de l'ouvrage au sens de l'article 1792 du code civil n'a été réalisé sur cet immeuble dans ce délai'.

Or il est acquis aux débats que ces déclarations du vendeur étaient erronées puisque le vendeur, M. [F], avait au contraire réalisé des travaux d'ampleur durant les dix années précédentes, portant notamment sur le gros oeuvre de la maison (charpente, cheminées, plomberie, menuiseries...).

Contrairement à ce qu'il soutient, le notaire disposait d'éléments de nature à le faire douter de la véracité des déclarations de M. [F] quant à l'absence de travaux dès lors que dans le paragraphe 'Origine de propriété', il est stipulé que le bien a été acquis par M. [F] le 28 décembre 2006, au prix de 80 000 euros, acte publié dans lequel le bien est ainsi décrit : 'Autre bâtiment composé de trois pièces dont deux avec cheminée, grenier sur le tout'.

Le bien n'est donc nullement décrit, dans cet acte, comme étant à usage d'habitation, et il n'est fait état d'aucun des aménagements mentionnés dans le descriptif du bien de l'acte de vente à M. [L], qui mentionne l'existence d'une cuisine, d'une chambre avec terrasse couverte et d'une salle d'eau avec sanibroyeur.

De surcroît, le bien, acquis par M. [F] au prix de 80 000 euros en 2006, a été revendu au prix de 105 000 euros en 2016, ce qui représente une augmentation de plus de 30 % de la valeur du bien en dix ans, augmentation qui ne saurait s'expliquer par le seul effet de l'inflation entre 2006 et 2016. Cet élément était également de nature à attirer l'attention du notaire sur une modification substantielle de l'état du bien intervenue entre son acquisition par M. [F] et sa vente à M. [L].

Enfin, il convient de relever que sont annexées à l'acte de vente :

- l'attestation de conformité de l'installation électrique, datée du 10 septembre 2013 qui mentionne que l'installation électrique a fait l'objet d'une rénovation totale ;

- le diagnostic de performance énergétique, qui mentionne un chauffe-eau vertical avec une date de fabrication en 2013.

Ces éléments étaient de nature, eux aussi, à faire suspecter que des travaux de rénovation avaient été réalisés récemment dans cette maison contrairement aux allégations du vendeur.

En conséquence, il est établi que Maître [T] disposait d'éléments de nature à le faire douter de la véracité des déclarations du vendeur relatives à l'absence de travaux durant les dix années précédentes, quand bien même il n'avait pas visité le bien vendu.

Le fait que le compromis de vente ait été signé non pas devant notaire mais par l'intermédiaire d'une agence immobilière n'est pas de nature à l'exonérer de la responsabilité qui est la sienne dès lors que le notaire, tenu professionnellement de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes qu'il a reçus, ne peut décliner le principe de sa responsabilité en alléguant qu'il n'a fait qu'authentifier l'acte établi par les parties.

M. [T] a donc commis une faute en se bornant à retranscrire dans l'acte qu'il instrumentait les déclarations de M. [F] quant à l'absence de travaux au cours des dix années précédentes sans procéder à aucune vérification alors qu'il disposait d'éléments de nature à lui faire douter de leur exactitude.

La responsabilité du notaire est donc encourue de ce chef.

Sur l'indemnisation du préjudice

Moyens des parties

M. [L] sollicite à titre principal la condamnation des intimés à lui verser :

- 114 090,04 euros au titre des travaux de reprise,

- 11409 euros au titre des honoraires d'architecte

- 6120 euros au titre de la location d'un gîte durant les travaux

- 3000 euros au titre du préjudice de jouissance.

Il fait valoir en effet que s'il avait été informé, il n'aurait pas acquis cette maison. Il estime que son préjudice consécutif à la faute du notaire correspond au coût des travaux préconisés par l'expert, aux travaux de remise en état de la plomberie, au coût d'un maître d'oeuvre, à la location d'un gîte et à un préjudice de jouissance.

Subsidiairement, si la cour retenait l'existence d'une simple perte de chance, il estime qu'il conviendrait de retenir un taux de 90 % compte tenu des graves vices et malfaçons affectant le bien acheté et des irrégularités administratives, soit 90 % X 134 619,04 euros = 121 157,14 euros.

M. [T] et la SCP [Z] [T] et Nathalie Louault sollicitent le rejet des demandes de M. [L]. Ils font valoir que :

- M. [L] sollicite la réparation intégrale de son préjudice par le notaire, ce qui juridiquement ne peut pas être sollicité ;

- qu'il émet une nouvelle demande devant la cour d'appel en paiement de 90 % des travaux sur le fondement de la perte de chance, ce qui reviendrait à ce que le notaire répare intégralement la maison d'habitation de M. [L] ; s'il soutient à hauteur d'appel qu'il n'aurait pas acquis l'immeuble s'il avait eu connaissance de certaines problématiques, cet argument est mis en avant en raison de la motivation du tribunal.

Réponse de la cour

Il est constant que les conséquences d'un manquement à un devoir d'information et de conseil ne peuvent s'analyser qu'en une perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions plus avantageuses.

Le manquement du notaire rédacteur d'un acte de vente à son devoir de renseignement et de conseil en ce qu'il s'est contenté des déclarations du vendeur qui affirmait qu'il n'avait pas réalisé de travaux depuis dix ans cause aux acquéreurs la perte d'une chance de ne pas conclure la vente ou de la conclure à d'autres conditions (3ème Civ 12 jiun 2014, n °12-22.037).

Il s'agit là d'un préjudice distinct de celui résultant de la nécessité dans laquelle se trouve l'acquéreur de faire procéder aux travaux réparatoires des désordres et non conformités, qui résultent de la faute contractuelle du vendeur et non de celle du notaire lequel n'est pas à l'origine des désordres et non conformités affectant le bâtiment, et qui ont été réparés sur le fondement de la garantie des vices cachés par la condamnation du vendeur, au terme du jugement de première instance à payer à M. [L] une somme de 120 845,17 euros.

La demande de M. [L] tendant à voir le notaire condamné à supporter le coût des travaux réparatoires et des frais annexes ne peut qu'être rejetée, étant surabondamment relevé que cette condamnation, à la supposer prononcée, aboutirait à voir indemniser deux fois le même préjudice puisque M. [F] a déjà été en première instance condamné à ce titre.

Le fait que M. [L] ait obtenu la condamnation de M. [F] sur le fondement de la garantie des vices cachés ne lui interdit pas en revanche de solliciter du notaire la réparation du préjudice résultant de sa faute consistant en un manquement à son devoir d'information. Est en effet certain le dommage subi par une personne par l'effet de la faute d'un professionnel, alors même que la victime disposerait, contre un tiers, d'une action consécutive à la situation dommageable née de cette faute et propre à assurer la réparation du préjudice (3ème Civ 15 septembre 2016, n°15-18.156 ; 1ère Civ 1re Civ., 25 novembre 2015, pourvoi n° 14-26.245, Bull. 2015, I, n° 292).

En l'espèce, M. [L] soutient que s'il avait eu connaissance de la réalisation des travaux par le vendeur lui-même, sans avoir obtenu les autorisations administratives nécessaires, il n'aurait pas acquis le bien.

Il résulte du rapport d'expertise que M. [F] a réalisé les travaux de dépose charpente couverture entrée principale, réfection de la moitié de la

charpente couverture entrée principale, réfection de la chaprtente couverture partie dépendance, pose de plâtre sur la cheminée, étaiement de la charpente dans les combles, évacuation des eaux usées, travaux qui n'ont pas été effectués dans les règles de l'art et sont affectés de désordres.

Ils ont en outre été effectués sans avis préalable de l'Architecte des Bâtiments de France alors que celui-ci était requis (pièce 22 du rapport d'expertise). Or il résulte du mail de ce service que d'une part l'extention couverte réalisée sur la cour, sans autorisation, n'est pas cohérente avec le contexte architectural et doit être démontée, et qu'un certain nombre de prescriptions auraient dû être respectées par M. [F] et ne l'ont pas été, de sorte que les travaux réalisés ne sont en rien réguliers d'un point de vue administratif.

L'expert estime le montant des travaux nécessaires pour remédier à ces désordres et non conformités à la somme de 101 568,34 reurtos TTC. Il estime à sept mois la durée des travaux.

M. [L] affirme qu'il est certain qu'il n'aurait pas acheté le bien s'il avait été dûment informé. Toutefois, eût-il été informé, comme il aurait dû l'être, de la réalisation de travaux dans les dix ans précédant la vente, il n'était pas en mesure, à ce stade, de suspecter l'ampleur des désordres et des non conformités les affectant, de sorte qu'il ne peut être considéré comme certain qu'il n'aurait pas acheté.

En revanche, il aurait été, à tout le moins, en mesure de prendre une décision éclairée, en considération du fait que les travaux avaient été réalisés par le vendeur lui-même sans souscription d'une garantie décennale les garantissant et sans autorisation administrative.

L'absence d'information de M. [L] quant à la réalisation de travaux par le vendeur lui-même ne lui a donc pas permis de s'interroger en toute connaissance de cause sur l'opportunité de faire l'acquisition de ce bâtiment, et donc d'y renoncer le cas échéant en considération des risques encourus.

Il a donc perdu une chance de renoncer à cette acquisition s'il avait eu connaissance de cette information.

Cette perte de chance de ne pas acheter le bien, préjudice distinct de celui consistant dans la nécessité de procéder à des travaux de mise en conformité réparé par la condamnation de M. [F] sur le fondement de la garantie des vices cachés, sera justement réparée par la condamnation des intimées à lui verser une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, de sorte que la demande de capitalisation des intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

M. [T] et la SCP [Z] [T] et Nathalie Louault seront tenus aux dépens de la procédure d'appel.

Les circontances de la cause justifie de les condamner à verser à M. [L] une somme de 3500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

INFIRME le jugement en ce qu'il déboute M. [M] [L] de ses demandes dirigées contre M. [Z] [T] et la société [Z] [T] et Nathalie Louault ;

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant :

DIT que le notaire a commis une faute de nature à engager sa responsabilité à l'égard de M. [M] [L] ;

REJETTE la demande de M. [L] en paiement d'une somme de 134 619,04 euros correspondant au coût des travaux de reprise et des frais accessoires à ceux-ci ;

CONDAMNE in solidum M. [Z] [T] et la société [Z] [T] et Nathalie Louault à payer à M. [M] [L] une somme de 10 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, en réparation du préjudice résultant d'un perte de chance de ne pas contracter ;

DIT n'y avoir lieu d'ordonner la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE in solidum M. [Z] [T] et la société [Z] [T] et Nathalie Louault à payer à M. [M] [L] une somme de 3500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [Z] [T] et la société [Z] [T] et Nathalie Louault aux dépens de la procédure d'appel, dont distraction au profit de Maître Olivier Laval, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Arrêt signé par Mme Anne-Lise COLLOMP, Présidente de Chambre et Mme Karine DUPONT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.