CA Aix-en-Provence, ch. 3-4, 4 juillet 2024, n° 20/08656

EXPOSE DU LITIGE

Deux baux commerciaux ont été conclus par la société Fitness passion, preneuse principale, portant sur les mêmes locaux situés à [Localité 6] , avec les bailleurs successifs suivants (la société SERITO étant le bailleur impliqué dans le litige) :

- le 15 octobre 2003 avec la société SFLM aux droits de laquelle vient la société SERITO, portant sur deux' bâtiments R+1 mitoyens ' pour une surface au sol d'environ 900m² sur un terrain cadastré section AL N° [Cadastre 5] et [Cadastre 2] pour une surface de 2 500 m² environ,

- le 1 er octobre 2014 avec la société SERITO pour une durée de 9 années à compter du 1 er octobre 2014. Il prévoyait un loyer de 91 767 euros HT.

Concernant le droit de la preneuse de sous-louer les lieux pris à bail, le second bail stipulait, en son article intitulé 'sous-location', que :

- le preneur ne pourrait sous-louer tout ou partie des biens loués sans l'autorisation expresse et écrite du bailleur,

- le preneur est autorisé à sous-louer dès à présent le rez-de-chaussée du bâtiment A et le bâtiment B à la société SEBCO.

La société SEBCO, sous-locataire, a bénéficié des deux contrats de sous-location suivants consentis par la preneuse principale, la société Fitness passion :

- dans le cadre du premier bail commercial initial, une convention de sous-location du 15 octobre 2003 portant sur une aire d'une surface de 400 mètres 2 située au rez-de-chaussée du bâtiment C et une surface permettant le stockage d'éléments légers située à l'étage,

- dans le cadre du second bail commercial, une convention de sous-location du 1er octobre 2014 , portant d'une part sur les mêmes locaux que ceux désignés par la première convention de sous-location et d'autre part sur des locaux nouveaux consistant en 'une nouvelle partie du bâtiment en rez-de-chaussée d'environ 580 m 2 matérialisée en 'B' sur le plan de masse et agencés selon outre plan joint'.Cette convention stipulait une clause résolutoire pour défaut de paiement d'un seul terme de loyer.

La propriétaire des lieux, la société SERITO, n'a pas été appelée à concourir à la deuxième convention de sous-location du 1er octobre 2014 conclue entre la bailleresse principale et la sous-locataire.

La preneuse principale a été placée sous procédure de sauvegarde par jugement du tribunal de commerce de Toulon du 7 février 2017. Maître [F] était désigné en qualité d'administrateur judiciaire et la société SCP BR associé en qualité de mandataire judiciaire.

Le 28 mai 2018, la propriétaire des lieux faisait délivrer à la preneuse principale un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par courrier du 29 juin 2018, Maître [F], en qualité d'administrateur judiciaire de la société preneuse principale Fitness passion a indiqué qu'il n'entendait pas poursuivre le bail et que la résiliation prendrait effet au 1er juillet 2018.

Concernant le bail principal, le 18 juillet 2018, un procès-verbal de reprise des lieux était effectué en présence de la société preneuse sortante au titre du bail principal.

Alors que le bail principal était amiablement résilié depuis le 1er juillet 2018 , la société SEBCO a continué à occuper une partie des lieux sous-loués jusqu'au 1er juillet 2020 ayant estimé qu'elle bénéficiait d'une sous-location valable.

La société SEBCO a réglé ses loyers entre les mains de la propriétaire des lieux (la société SERITO) à compter de la résiliation du bail principal et ce jusqu'au mois d'avril 2019, date à laquelle elle a cessé tout règlement.

Un conflit s'est noué entre la bailleresse principale et la sous-locataire à compter de la résiliation du bail principal, la première déniant à la seconde tout droit au renouvellement direct depuis cette date.

Par acte d'huissier en date du 12 septembre 2018, la société SERITO a fait assigner la société SEBCO devant le tribunal de commerce de Toulon aux fins d'obtenir le constat de l'occupation sans droit ni titre par cette dernière, en expulsion et en paiement d'une indemnité d'occupation.

Suivant courrier officiel en date du 1 er juillet 2020, soit en cours de délibéré, le conseil de la société SEBCO a remis au conseil de la société SERITO l'intégralité des clés du local après l'avoir libéré.

La société défenderesse sous-locataire n'a pas comparu devant le tribunal de commerce.

Par jugement du 10 juillet 2020, le tribunal de commerce de Toulon a :

- confirmé que les clauses du bail dc sous-location s'app1iquent pleinement à la relation contractuelle entre la société SEBCO et la société SERITO,

- débouté la société SERITO de l|'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ,

- laissé a la charge dc la société SERITO les entiers dépens liquidés à la somme de 73,22 euros T.T.C., dont T.V.A. 12,20 euros (non compris les frais de citation) ,

Pour rejeter toutes les demandes de la bailleresse principale à l'encontre de la sous-locataire le tribunal relevait que :

- le bail initial autorisait le preneur à sous-louer les lieux à une sous-locataire,

- l'article L 145-31 du code de commerce n'avait pas été violé en ce qu'à supposer que la bailleresse principale n'ait pas été appelée à concourir au renouvellement de la sous-location, les baux de location et de sous-location avaient été conclus le même jour ce qui démontrait que la bailleresse principale avait connaissance de la présence du sous-locataire (de sorte que la bailleresse principale devait être considérée comme étant réputée être passée outre les dispositions de l'article L 145-31 du code de commerce),

- l'article L 145-32 du code de commerce n'avait pas été violé en ce qu'il n'y avait ni indivisibilité matérielle des lieux (au regard de l'existence de deux bâtiments et du fait que la sous-locataire occupait le rez-de-chaussée de ces deux bâtiments) ni indivisibilité conventionnelle de lieux (au regard de l'existence d'une clause autorisant la sous-location).

Pour rejeter la demande subsidiaire de la bailleresse principale aux fins de prononciation judiciaire de la résiliation du bail, le tribunal de commerce retenait que le bail de sous-location contenait une clause résolutoire de plein droit en cas de défaut de paiement d'un seul terme de loyer, que cette clause résolutoire imposait toutefois la délivrance d'un commandement de payer ou une sommation d'exécuter, que tel n'avait pas été le cas en l'espèce.

La société SEBCO (la sous-locataire) a été mise en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Toulon du 7 septembre 2020 et Me [U] [Z] était désigné en qualité de mandataire liquidateur.

La société SERITO a formé un appel les 8 et 22 septembre 2020.

Les procédures, enrôlées sous les numéros de rôle général 20/0 8656 et 20/0 9059, ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 19 octobre 2020.

La société SEBCO n'a pas constitué avocat.

La société SERITO a fait signifier sa déclaration d'appel tant à la société intimée (SEBCO) qu'au liquidateur de celle-ci Me [Z]) par actes d'huissier des 14 octobre 2020 (acte signifié selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile) et du 27 octobre 2020 (signification à domicile).

L'instruction était clôturée par ordonnance prononcée le 16 avril 2024.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par conclusions notifiées par voie électronique le 22 septembre 2020 , la société SERITO demande à la cour de :

vu les articles L. 145-31 et suivants du code de commerce,

- infirmer le jugement en toutes ses dispositions, et statuant à nouveau :

à titre principal :

- juger que toute demande de renouvellement directe de la part de la société SEBCO est aujourd'hui prescrite ,

- juger que la société SERITO n'a pas été appelé à concourir à l'acte de sous-location en méconnaissance de l'article L 145-31 du code de commerce ,

- juger que le contrat de bail conclu entre la société SERITO et la société Fitness passion prévoit une indivisibilité conventionnelle,

- juger que depuis la résiliation du bail principal conclu avec la société Fitness passion, la société SEBCO est occupante sans droit ni titre des locaux qu'elle exploite à [Localité 6], sur un terrain cadastré section AL N° [Cadastre 5] et [Cadastre 2], appartenant à la société SERITO,

à titre subsidiaire, si par extraordinaire il devait être reconnu à la société SEBCO un droit au

renouvellement direct de son bail de sous-location :

- juger que les clauses du bail de sous-location en ce compris le loyer s'appliquent pleinement

à la relation contractuelle entre la société SEBCO et la société SERITO,

- juger que le bail a été résilié amiablement le 1 er juillet 2020, date de restitution des clés, et

à défaut prononcer la résiliation judiciaire du bail ,

en toute hypothèse :

- condamner la société SEBCO au paiement de la somme de 181 625.81 euros arrêtée au 1 er juillet 2020,

- condamner la société SEBCO à payer à la société SERITO la somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel, ainsi qu'à la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société SEBCO en tous les dépens,

MOTIFS

En application du dernier alinéa de l'article 954 du code de procédure civile, la société SEBCO, qui n'a pas constitué avocat et qui n'a donc pas conclu, est réputée s' approprier les motifs du jugement.

1-sur la demande de la bailleresse principale de voir juger prescrite toute demande de la sous-locataire de renouvellement direct de son bail de sous-location depuis la résiliation du bail principal

Aux termes de l'article L145-32 du code de commerce :Le sous-locataire peut demander le renouvellement de son bail au locataire principal dans la mesure des droits que ce dernier tient lui-même du propriétaire. Le bailleur est appelé à concourir à l'acte, comme il est prévu à l'article L. 145-31.A l'expiration du bail principal, le propriétaire n'est tenu au renouvellement que s'il a, expressément ou tacitement, autorisé ou agréé la sous-location et si, en cas de sous-location partielle, les lieux faisant l'objet du bail principal ne forment pas un tout indivisible matériellement ou dans la commune intention des parties.

Selon les alinéas 1 et 2 de l'article L145-10 du code de commerce :A défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception . Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu'à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S'il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l'un d'eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l'égard de tous.

Aux termes de l'article L145-60 du code de commerce en vigueur depuis le 21 septembre 2000 :Toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans.

Selon ce qui précède, l'expiration du contrat de bail principal entraîne la cessation du contrat de sous-location. Si à l'expiration du bail principal, le sous-locataire veut devenir le nouveau locataire du bailleur, il lui incombe de présenter une demande de renouvellement.

En outre, en application de l'article L 145-60 du code de commerce, le sous-locataire doit invoquer le bénéfice du droit direct à l'encontre du bailleur dans les deux ans de la date où il a connaissance de l'événement ayant mis fin au bail.

En l'espèce, le bail principal, conclu entre la propriétaire des lieux et la société Fitness passion, est amiablement résilié par les parties depuis le 1er juillet 2018.

L'expiration du bail commercial principal au 1er juillet 2018 a donc entraîné la cessation du contrat de sous-location à la même date.

La société SEBCO, sous-locataire, n'avait droit au renouvellement direct de son bail à compter du 1er juillet 2018 que si elle remplissait les conditions et en avait fait la demande.

De plus, la mise en oeuvre du droit direct au renouvellement était enfermée dans le délai de la prescription biennale de l'article 145-60 du code de commerce dont le point de départ est le moment où la sous-locataire a eu connaissance de l'événement ayant mis fin au bail.

Or, alors que le bail commercial principal est résilié depuis le 1er juillet 2018, rien ne permet de dire que la société sous-locataire aurait, depuis lors, formalisé une quelconque demande au renouvellement de son bail auprès de la propriétaire principale.

La bailleresse principale soutient que la société SEBCO serait prescrite pour formuler une demande de nouvellement de son contrat de sous-location en application de l'article L 145-60 du code de commerce.

Cependant, alors même qu'elle soutient la fin de non-recevoir tirée de la prescription, la propriétaire ne démontre pas que le délai de la prescription aurait commencé à courir et que le délai de la prescription serait donc expiré.

En effet, le délai de prescription court à compter de la date à laquelle la résiliation a été portée à la connaissance de la sous-locataire.

Or, en l'espèce, la propriétaire ne donne pas cette date, ni ne démontre que l'information sur la résiliation du bail principal aurait été portée à la connaissance de la société SEBCO.

La cour rejette en conséquence la demande de la société SERITO de juger que toute demande de renouvellement direct de la part de la société SEBCO est aujourd'hui prescrite.

2-sur la demande d'infirmation du jugement en ce qu'il rejette la demande de la bailleresse principale de dire que depuis la résiliation du bail principal , la sous-locataire est occupante sans droit ni titre des locaux

Pour soutenir que la sous-locataire est occupante sans droit ni titre d'une partie des locaux appartenant à la bailleresse principale depuis la résiliation du bail principal, cette dernière fait valoir que la sous-locataire n'est pas titulaire d'un droit au renouvellement direct, faute de réunion des conditions légales dudit renouvellement.

La cour doit examiner les moyens de la bailleresse principale concernant les conditions du droit au renouvellement direct du bail et déterminer si l'absence de l'une de ces conditions exclut donc ce droit au bénéfice de la sous-locataire.

Selon l'article L145-31 du code de commerce :Sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite.En cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l'acte.Lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire a la faculté d'exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale, augmentation qui, à défaut d'accord entre les parties, est déterminée selon une procédure fixée par décret en Conseil d'État, en application des dispositions de l'article L. 145-56.Le locataire doit faire connaître au propriétaire son intention de sous-louer par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Dans les quinze jours de la réception de cet avis, le propriétaire doit faire connaître s'il entend concourir à l'acte. Si, malgré l'autorisation prévue au premier alinéa, le bailleur refuse ou s'il omet de répondre, il est passé outre.

L'article L145-32 du même code ajoute :Le sous-locataire peut demander le renouvellement de son bail au locataire principal dans la mesure des droits que ce dernier tient lui-même du propriétaire. Le bailleur est appelé à concourir à l'acte, comme il est prévu à l'article L. 145-31.A l'expiration du bail principal, le propriétaire n'est tenu au renouvellement que s'il a, expressément ou tacitement, autorisé ou agréé la sous-location et si, en cas de sous-location partielle, les lieux faisant l'objet du bail principal ne forment pas un tout indivisible matériellement ou dans la commune intention des parties.

Il résulte de ce qui précède que le sous-locataire n'a de droit direct au renouvellement de son bail contre le propriétaire que si celui-ci a autorisé ou agréé la sous-location. Il est donc nécessaire que le propriétaire ait autorisé la sous-location et que celui-ci ait été, en outre, appelé à concourir à l'acte.

De plus, l'autorisation de sous-louer donnée par le propriétaire ne dispense pas le locataire principal de l'appeler à concourir à l'acte de sous-location.

Ainsi, les exigences de forme de l'article L. 145-31 concernant le concours à l'acte de sous-location doivent avoir été respectées pour que le sous-locataire puisse profiter du droit direct à l'égard du propriétaire.

Le caractère irrégulier du sous-bail le rend inopposable au propriétaire.

Toutefois, malgré le défaut de respect de ces formalités, le bailleur peut donner son agrément à la sous-location. Le bailleur peut en effet agréer tacitement ou expressément la sous-location couvrant ainsi l'irrégularité.

Enfin, le sous-locataire qui ne remplit pas les conditions du droit direct (cas de la sous-location inopposable au bailleur ou hypothèse de l'indivisibilité) sera un occupant sans droit ni titre par application du principe selon lequel la résiliation du bail principal entraîne celle de la sous-location.

En espèce, pour soutenir que la sous-location lui est inopposable et que la sous-locataire ne dispose d'un pas d'un droit au renouvellement direct, la bailleresse rappelle d'abord que, pour lui être opposable, la sous-location doit remplir les deux conditions cumulatives suivantes en application de l'article L. 145-31 du code de commerce :

- la sous-location doit avoir été autorisée par le bailleur, soit par une clause du bail soit ultérieurement,

- le bailleur doit avoir été appelé à concourir au contrat de sous-location.

Pour la bailleresse principale, l'une de ces deux conditions fait en l'espèce défaut, dès lors que si elle reconnaît avoir donné son autorisation pour cette sous-location tel que cela résulte des termes du bail principal en date 1 er octobre 2014, elle n'a pour autant pas été appelée à concourir au contrat de sous-location conclu à la même date.

La bailleresse invoque donc le moyen pris de son absence de concours au contrat de sous-location.

En espèce, il est acquis aux débats que le 1er octobre 2014, la société SERITO a renouvelé le bail commercial consenti à la preneuse principale, la société Fitness passion et que ce bail autorisait la sous-location de certains locaux à la société SEBCO.

En effet, le bail commercial du 1er octobre 2014 prévoyait une clause dont les termes sont les suivants : 'Le preneur ne pourra sous-louer tout ou partie des biens loués sans l'autorisation expresse et écrite du bailleur. il est précisé que le preneur est autorisé à sous-louer dès à présent le rez-de-chaussée du bâtiment A et du bâtiment B à la société SEBCO'.

Si la première condition d'opposabilité à la bailleresse principale de la sous-location est remplie (à savoir une autorisation de sous-location), la deuxième condition ne l'est cependant pas . En effet, le concours de la société SERITO à la sous-location du 1er octobre 2014 n'est pas en l'espèce démontré. Il ne résulte aucunement des pièces et des débats que la société SERITO aurait concouru à cet acte.

Par ailleurs, aucun acte positif non équivoque caractérisant un agrément tacite du bailleur, pour la sous-location, n'est établi.

Les éléments du débat démontrent en réalité au contraire que la propriétaire de lieux ne souhaitait pas couvrir son absence de concours et ne souhaitait pas donner son agrément tacite à la sous-location. En effet, alors que le bail principal est résilié depuis le 1er juillet 2018 (et que la sous-location est donc censée avoir cessé à cette même date), la propriétaire des lieux a immédiatement fait assigner la sous-locataire en constat de son occupation sans droit ni titre et ce le 12 septembre 2018.

Les conditions relatives à l'opposabilité de la sous-location à la bailleresse principale ne sont pas en l'espèce réunies.

La sous-location n'étant pas opposable à la bailleresse principale, la société sous-locataire ne disposait donc pas d'un droit direct de renouvellement à la résiliation du bail principal.

C'est donc à juste titre que la bailleresse fait valoir que depuis la résiliation du bail principal conclu avec la société Fitness passion, la société SEBCO est occupante sans droit ni titre des locaux qu'elle exploite à [Localité 6], sur un terrain cadastré section AL N° [Cadastre 5] et [Cadastre 2], appartenant à la société SERITO

La sous-locataire ne disposant pas d'un droit direct au renouvellement du bail, il n'est pas nécessaire d'examiner les moyens surabondants tirés de l'indivisibilité contractuelle du bail commercial.

La cour infirme le jugement en ce qu'il :

- confirme que les clauses du bail de sous-location s'app1iquent pleinement à la relation contractuelle entre la société SEBCO et la société SERITO,

- rejette les demandes de la société SERITO de dire que depuis la résiliation du bail principal conclu entre la société Fitness passion, la société SEBCO est occupante sans droit ni titre des locaux qu'elle exploite à [Localité 6] sur un terrain cadastré section AL n° [Cadastre 5] et [Cadastre 2] appartenant à la société SERITO.

Statuant à nouveau, la cour fait droit aux demandes suivantes de l'appelante juger que depuis la résiliation du bail principal conclu avec la société Fitness passion, la société SEBCO est occupante sans droit ni titre des locaux qu'elle exploite à [Localité 6] sur un terrain cadastré section AL n° [Cadastre 5] et [Cadastre 2] appartenant à la société SERITO.

Les demandes subsidiaires de la société SERITO sont rejetées.

3-sur la demande en tout état de cause de la bailleresse au paiement des indemnités d'occupation

Selon l'article 1315 devenu 1352 du code civil à compter du 1er octobre 2016 :Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L'article L622-21 du code de la consommation dispose :I.-Le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17 et tendant :

1° A la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent ;

2° A la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent.

II.-Il arrête ou interdit également toute procédure d'exécution de la part de ces créanciers tant sur les meubles que sur les immeubles ainsi que toute procédure de Distribution n'ayant pas produit un effet attributif avant le jugement d'ouverture.

III.-Les délais impartis à peine de déchéance ou de résolution des droits sont en conséquence interrompus.

Selon l'article L622-22 du même code :Sous réserve des dispositions de l'article L. 625-3, les instances en cours sont interrompues jusqu'à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l'administrateur ou le commissaire à l'exécution du plan nommé en application de l'article L. 626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.Le débiteur, partie à l'instance, informe le créancier poursuivant de l'ouverture de la procédure dans les dix jours de celle-ci.

Le jugement de liquidation judiciaire à été prononcé le 7 septembre 2020 et la créance d'indemnités d'occupation et de taxes foncières dont se prévaut la bailleresse principale est née entre le 1er juillet 2018 et le 1er juillet 2020.

La créance d'indemnités d'occupation de l'ancienne sous-locataire, qui est antérieure au jugement de liquidation judiciaire, est concernée par la règle de l'arrêt des poursuites individuelles.

Dans le cadre de cette instance en appel, la créance ne saurait en conséquence donner lieu à une quelconque condamnation mais seulement à une fixation du principe et du montant de la créance, sous réserve du respect par le créancier des règles de la procédure collective propres à l'admission des créances (notamment concernant la déclaration de créance, non produite en l'espèce).

Concernant ensuite le principe de la créance, la société SEBCO étant une occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 1 er juillet 2018 date de résiliation du bail principal, elle est redevable d'indemnités d'occupation envers la bailleresse principale au titre de son occupation des lieux depuis cette même date.

Concernant le montant des indemnités d'occupation, la société SERITO produit un décompte détaillé d'où il résulte que la dette d'indemnités d'occupation et de taxes foncières de la société SEBCO s'élève à la somme de 181 625,81 euros à la date de libération des lieux.

Pour calculer les indemnités d'occupation dues pendant la période d'occupation illicite des lieux par la sous-locataire, ce décompte détaillé se réfère à juste titre aux montants des loyers prévus par la convention de sous-location. En effet, si la sous-locataire avait bénéficié de son droit direct au renouvellement, elle aurait dû régler les loyers prévus par la convention de sous-location. Ce décompte intègre aussi les taxes foncières impayées dues par la sous-locataire.

En conséquence infirmant le jugement à ce titre, la cour fixe sur le principe et sur le montant la créance de la société SERITO sur la société SEBCO à hauteur de 181 625,81 euros au titre des loyers impayés et des taxes foncières pour la période d'occupation du 1er juillet 2018 au 1er juillet 2020 et ce , sous réserve du respect par le créancier des règles de la procédure collective propres à l'admission des créances (notamment concernant la déclaration de créance).

3-Sur les frais du procès

En application des dispositions des articles 696 et 700 du code de procédure civile et infirmant le jugement querellé, la société SEBCO sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d'appel ainsi qu'au paiement à la société SERITO d'une indemnité de 2000 euros au titre des frais exposés en première instance et une indemnité de 2800 euros au titre des frais exposés en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par défaut :

- rejette la demande de la société SERITO de juger que tout demande de renouvellement direct de la part de la société SEBCO est aujourd'hui prescrite,

- infirme le jugement en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau,

- juge que depuis la résiliation du bail principal conclu avec la société Fitness passion, la société SEBCO est occupante sans droit ni titre des locaux qu'elle exploite à [Localité 6] sur un terrain cadastré section AL n° [Cadastre 5] et [Cadastre 2] appartenant à la société SERITO,

- fixe sur le principe et sur le montant la créance de la société SERITO sur la société SEBCO à 181 625,81 euros au titre des loyers impayés et des taxes foncières pour la période d'occupation du 1er juillet 2018 au 1er juillet 2020 et ce, sous réserve du respect par le créancier des règles de la procédure collective propre à l'admission des créances (notamment concernant la déclaration de créance),

- condamne la société SEBCO à payer à la société SERITO une indemnité de 2000 euros au titre des frais exposés en première instance et une indemnité de 2800 euros au titre des frais exposés en appel,

- condamne la société SEBCO aux entiers dépens de première instance et d'appel.