CA Lyon, 1re ch. civ. A, 4 juillet 2024, n° 18/05434

Aux termes d'un bail notarié du 7 juin 1999, la SCI Jimos a donné à bail commercial à la société Jordao, aux droits de laquelle se trouve la société Jules, des locaux situés à Bourg-en-Bresse pour d'une durée de neuf années à compter du 7 juin 1999.

Le bail stipule que les locaux sont exclusivement destinés à l'exploitation d'un commerce d'équipement de la personne, avec faculté d'adjonction d'activités connexes ou complémentaires. Le loyer hors taxes était initialement fixé à 48'021 euros par an. Par l'effet de la clause d'indexation, il s'élevait à 75'099,32 euros en 2015 soit 504,02 euros HT et HC par mètre carré. A son terme le 6 juin 2008, le bail s'est poursuivi par tacite prolongation.

Par acte d'huissier de justice du 29 septembre 2015, la société Jules a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er octobre suivant moyennant un loyer annuel de 35'000 euros hors taxes et hors charges.

Par acte d'huissier du 16 octobre 2015, la société bailleresse a accepté la demande de renouvellement du bail mais non la demande de réduction du loyer qu'elle entendait maintenir à son niveau actuel.

La commission départementale de conciliation des baux commerciaux a estimé le 13 juin 2016 que le loyer devait être révisé à la baisse.

La société Jules a saisi le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Bourg-en-Bresse le 1er septembre 2016 afin que le prix du bail renouvelé soit fixé à 32'000 euros hors taxes et hors charges par an à compter du 1er octobre 2015.

Par décision du 7 février 2017, le tribunal de grande instance de Bourg-en-Bresse a ordonné une expertise confiée à M. [M] afin de :

- se rendre sur les lieux

- décrire les locaux commerciaux situés dans l'immeuble sis à [Localité 6] [Adresse 4] et [Adresse 2], en indiquer la surface utile et les caractéristiques, ainsi que leur environnement commercial,

- vérifier si les facteurs locaux de commercialité ont été notablement modifiés depuis le 7 juin 1999 et si cette modification a eu une incidence sur la valeur locative au jour du renouvellement du bail au 1er octobre 2015,

- donner son avis sur la valeur locative des lieux loués. Pour ce faire, rechercher si le loyer du bail renouvelé correspond à la valeur locative et à défaut d'accord entre les parties, rechercher les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage afin que soit déterminée la valeur locative du bien loué.

- recueillir les dires et observations des parties sur ses investigations, et y répondre.

L'expert judiciaire a déposé son rapport le 28 novembre 2017.

Par jugement du 19 juin 2018, le juge des loyers commerciaux du tribunal de Bourg-en-Bresse a :

- fixé le montant du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2015 à la somme de 32.500 euros par an à compter du 1er octobre 2015, les autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées,

- condamné la SCI JMOS à rembourser à la société Jules les loyers trop-perçus depuis le 1er octobre 2015,

- dit que les intérêts au taux légal sur la différence entre les montants réglés depuis cette date courent à compter de chaque échéance annuelle,

- dit que les intérêts se capitaliseront annuellement,

- accordé à la SCI Léon, 24 mois de délai pour s'acquitter [des sommes dues ],

- rejeté les demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- ordonné l'exécution provisoire du jugement,

- partagé les dépens incluant les frais d'expertise par moitié entre les parties.

La SCI JMOS a relevé appel de cette décision par déclaration du 25 juillet 2018.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées au greffe le 5 décembre 2019, la SCI JMOS demande à la cour de :

- infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge des loyers commerciaux près le tribunal de grande instance de Bourg-en-Bresse le 19 juin 2018,

statuant à nouveau,

- ordonner avant dire droit

' À titre principal l'accomplissement d'une consultation par tel expert ou technicien qui lui plaira afin de dire :

- si la méthode utilisée par l'expert judiciaire était pertinente alors qu'il n'a pas fait de recherches personnelles et a majoritairement choisi des locaux situés dans d'autre que la [Adresse 9],

- s'il fallait que l'expert effectue une enquête de terrain afin de nuancer les références fournies par les parties,

- quelle est la méthode de calcul de la valeur locative la plus pertinente entre celle mise en 'uvre par l'expert judiciaire et celle utilisée par son expert privé le 21 mars 2018,

- s'il fallait choisir les références semblables en termes de surface pondérée ou privilégiée les références de locaux situés dans la même rue commerçante,

' À titre subsidiaire, une expertise avec une mission identique à celle confiée à l'expert judiciaire par le jugement du 7 février 2017,

- sur le fond,

- fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 57 000 euros HT et HC par an à compter du 1er octobre 2015, soit 400 euros par mètre carré pondéré, les autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées,

- rejeter l'ensemble des demandes, fins et prétentions de la société Jules,

- dire qu'il y a lieu de faire application des articles 1244-14 ancien et 1243-5 du code civil au sujet des trop-perçus de loyers qui seront à la charge de la SCI JMOS,

- accorder à la SCI JMOS 24 mois de délais pour s'en acquitter,

- condamner la société Jules au paiement d'une somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- statuer ce que de droit sur les dépens.

Dans ses dernières conclusions déposées au greffe le 13 février 2020, la société Jules demande à la cour de :

- confirmer le jugement rendu par le juge des loyers près le tribunal de grande instance de Bourg-en-Bresse le 19 juin 2018 sauf en ce qu'il a accordé à la SCI JMOS un délai de 24 mois pour s'acquitter de sa dette concernant les trop-perçus de loyers ;

Par conséquent,

- fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2015, à la somme de 32.500 euros HT et hors charges par an à compter du 1er octobre 2015, les autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées ;

- condamner la SCI JMOS à rembourser à la société Jules les loyers trop-perçus depuis le 1er octobre 2015,

- dire et juger que la SCI JMOS devra intérêts au taux légal sur le trop-payé de loyer à compter de la date de renouvellement du bail,

- dire et juger que les intérêts se capitaliseront annuellement,

- partager les dépens incluant les frais d'expertise par moitié entre les parties,

- infirmer le jugement en ce qu'il a accordé 24 mois de délai à la SCI JMOS pour s'acquitter de sa dette et rejeter sa demande de délais de paiement supplémentaires.

En tout état de cause,

- dire et juger que la demande de consultation d'un expert ou techniciens répondant à des questions, présentée pour la première fois en appel, a titre principal, est irrecevable comme nouvelle,

- par conséquent, débouter la SCI JMOS de sa demande d'ordonner, avant dire droit, une consultation d'un expert ou technicien,

- dire et juger que la demande de nouvelle expertise contradictoire de la SCI JMOS, présentée pour la première fois en appel, à titre subsidiaire, est irrecevable comme nouvelle,

- par conséquent, débouter la SCI JMOS de sa demande d'ordonner, avant dire droit, une expertise contradictoire,

- au surplus, débouter la SCI JMOS de ses demandes de consultation d'un expert ou technicien répondant à des questions et de nouvelle expertise contradictoire, en raison de leur inutilité et de leur absence de nécessité,

En toute hypothèse, y ajoutant,

- condamner la SCI JMOS à payer à la société Jules une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- la condamner aux entiers dépens d'appel,

- débouter la SCI JMOS de l'ensemble de ses demandes.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 18 février 2020

MOTIVATION

A titre liminaire, il sera rappelé que les « demandes » tendant à voir « constater » ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas la cour ; il en est de même des « demandes » tendant à voir « dire et juger » lorsque celles-ci développent en réalité des moyens.

- sur la demande de la SCI Jimos tendant à voir ordonner une consultation et subsidiairement une nouvelle expertise :

1- sur la recevabilité :

La SCI JMOS fait essentiellement valoir que ces demandes ne sont pas nouvelles au sens de l'article 564 du code de procédure civile puisqu'elles tendent à faire écarter les prétentions adverses et se trouvent recevables même si elles n'ont pas été formées en première instance, la demande d'expertise étant virtuellement comprise dans la demande initiale.

Elle fait observer que compte tenu des délais de procédure, une consultation est plus raisonnable pour répondre à des questions purement techniques afin de comprendre si l'expert judiciaire a réalisé son travail dans les règles de l'art.

La société Jules considère que ces demandes sont nouvelles et donc irrecevables en cause d'appel puisqu'elles sont destinées à remettre en cause l'expertise judiciaire alors qu'en première instance, une telle demande n'a pas été formulée.

Sur ce :

Les demandes formées par la SCI JMOS pour que soit ordonnée une nouvelle mesure d'instruction s'analysent en une demande tendant à voir critiquer l'expertise judiciaire puis/ou à ordonner une contre-expertise ; elles ne sont pas nouvelles en ce qu'elles tendent aux même fins que celles soumises au premier juge, soit à faire écarter les prétentions adverses; elles seront donc déclarées recevables.

2- sur la nécessité d'une nouvelle mesure d'instruction :

La SCI JMOS critique la méthode de l'expert judiciaire qui, pour déterminer les prix couramment pratiqués dans le voisinage, a écarté les deux références extrêmes en indiquant qu'il s'agissait d'un usage professionnel, a retenu des locaux établis dans d'autres rues que la [Adresse 9], a majoritairement sélectionné des références peu pertinentes dans les pièces produites par la société Jules et a fait siennes les remarques de l'avocat de son adversaire en répondant au dire de la bailleresse. Elle en déduit que le rapport de l'expert judiciaire est peu fiable et que son auteur a manqué d'objectivité et d'impartialité.

La société Jules répond que les investigations, complexes ont déjà été réalisées par l'expert judiciaire, dans le cadre d'une procédure contradictoire au cours de laquelle les parties se sont exprimées, que les résultats de l'expertise déplaisent au bailleur qui ne peut demander son annulation et sur la base d'une 'contre-expertise' amiable, demande à la cour de désigner un autre expert pour corriger le travail du premier. Elle conclut au rejet des demandes adverses alors que l'expert a effectué son travail en respectant ses obligations déontologiques et que les demandes de mesures d'instruction sont injustifiées et inutiles. Elle fait observer que M. [M] figure sur la liste 2018 des experts judiciaires, qu'il applique comme M. [U] les méthodes de la compagnie nationale des experts de justice immobilier dont ils sont tous deux membres et que la SCI JMOS ne démontre pas que les conclusions de l'expert judiciaire soient extravagantes et qu'une nouvelle mesure d'expertise pourrait conclure différemment. Elle fait observer que la demande n'a au surplus pas été soumise au conseiller de la mise en état.

Sur ce :

Il ressort du rapport d'expertise déposé le 28 novembre 2017 par l'expert judiciaire que l'homme de l'art a répondu en intégralité à sa mission, après avoir convoqué et entendu les parties ainsi que s'être fait communiquer les pièces nécessaires.

Il s'est rendu sur les lieux et a visité les locaux donnés à bail, les a décrits très précisément et en a relevé les caractéristiques avant de donner un avis éclairé et argumenté sur leur valeur locative, en prenant en compte les caractéristiques des locaux, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité, les prix couramment pratiqués dans le voisinage et en proposant une pondération qu'il a explicitée. Il a personnellement vérifié toutes les références produites par les parties et y a ajouté une référence comparable.

Après dépôt de son pré-rapport, l'expert a reçu les dires des parties et y a répondu avant de rendre ses conclusions définitives en indiquant que :

- les locaux sont situés en hyper centre ville, dans une rue piétonne des plus commerçantes, l'environnement commercial devant être qualifié de n°1,

- la valeur locative, définie en fonction des cinq paramètres définis à l'article L.145-33 du code de commerce, calculée conformément aux usages de la profession sur la base d'une surface commerciale pondérée retenue en l'espèce à 141 m² par application de la charte de l'expertise en évaluation immobilière, doit être fixée au 1er octobre 2015 à 230 euros HT et hors charges par an au m² pondéré soit une somme de 32.500 euros HT HC/an.

La cour rappelle que l'article R.145-7 du code de commerce ne commande pas de considérer les seuls locaux commerciaux de la rue où se trouvent les locaux donnés à bail mais d'examiner les prix couramment pratiqués dans le voisinage concernant des locaux équivalents eu égard aux éléments des articles précédents, de sorte que la SCI JMOS ne peut valablement reprocher à l'expert judiciaire d'avoir pris pour référence des locaux situés dans les rues voisines et d'avoir écarté les deux références extrêmes, qui ne correspondent pas, par définition, à des prix couramment pratiqués.

La cour relève également que les 12 références communiquées par la société Jules à l'expert émanent d'un rapport privé qu'elle a fait établir et qu'elle a communiqué en temps utile à l'expert judiciaire. Ce dernier n'a retenu que cinq de ces références, en a repris deux autres fournies par la SCI JMOS et en a ajouté une concernant un commerce bénéficiant d'une situation en angle, comme les locaux objet du présent litige, de sorte qu'il ne peut être affirmé que l'expert ne s'est prononcé qu'au vu des références de l'intimée.

Enfin, il résulte du rapport d'expertise (page 17) que l'expert a répondu au dire de la SCI JMOS du 17 novembre 2017, tant sur le passage limité des clients potentiels par la [Adresse 8] au sortir du [Adresse 7] que sur l'absence de conséquences de la surface des cabines d'essayage sur le coefficient de la surface de vente considéré. S'il a fait siennes les observations du conseil de la société Jules sur les références qu'il a retenues, cette approbation d'un périmètre très limité ne trahit aucune partialité en l'absence de tout autre élément de nature à corroborer l'affirmation de l'appelante sur ce point.

En l'état de ces constatations rendant exempt de toutes insuffisances le rapport d'expertise judiciaire, la SCI JMOS, qui se borne en réalité à mettre en cause les conclusions apportées par l'expertise, qui ne la satisfont pas, n'apporte au delà de la production d'un rapport amiable établi non contradictoirement et postérieurement au dépôt de son rapport par l'expert judiciaire, sans même démontrer qu'elle ait tenté d'obtenir un avis privé dans le délai d'un mois, bien suffisant pour ce faire, qui lui était imparti, aucun élément sérieux qui justifierait qu'une consultation sur la méthode employée par l'expert ou une contre expertise doivent être ordonnées; ses demandes à ce titre seront rejetées.

3- sur la valeur locative :

S'agissant des caractéristiques du local loué, l'appelante, en réponse aux deux inconvénients relevés par l'expert, à savoir l'absence de liaison directe par ascenseur ou monte-charge entre le premier et le deuxième étage des lieux loués, et le caractère aveugle de l'essentiel des surfaces du premier étage, soutient que cette situation qui a conduit l'expert à minorer le loyer retenu par rapport à la valeur locative réelle résulte des choix faits par la société preneuse dans le cadre de travaux qu'elle a réalisés en 2010. Pour ce faire, elle s'appuie sur un constat d'huissier du 19 juillet 2010.

Or, il résulte de ce constat réalisé avant des travaux ainsi que l'indique huissier de justice (page 1) que les ouvertures du premier étage étaient déjà bouchées (cf notamment photographie p. 7) et que l'ascenseur se trouve dans les parties communes et n'est ainsi pas accessible depuis l'intérieur du magasin (p.4). La SCI JMOS ne démontre donc nullement que cette situation soit imputable à la société preneuse, car elle ne produit pas d'état des lieux d'entrée. Ses contestations sont donc sans emport.

En ce qui concerne la surface pondérée à retenir, la cour relève qu'un mètre carré pondéré seulement sépare les positions de l'expert judiciaire et de l'expert privé et retient la surface de 141 m² calculée contradictoirement par l'expert judiciaire.

S'agissant des facteurs locaux de commercialité, l'appelante indique elle-même dans ses écritures que 'l'attractivité du centre-ville a connu une baisse au cours des dernières décennies'. Si elle se prévaut des actions menées localement depuis 2008 pour revitaliser le commerce de ville, elle ne justifie aucunement des résultats de cette politique. La cour retient en conséquence les conclusions de l'expert selon lesquelles le centre-ville souffre et voit sa clientèle lui échapper au profit des zones commerciales périphériques, ce que confirme un rapport de l'inspection générale des finances chiffrant le taux de vacance des commerces de Bourg en Bresse en 2015 entre 5 et 10%, le qualifiant de 'modéré mais amorçant un déclin' (p 21 de la SCI).

S'agissant des prix pratiqués dans le voisinage, la SCI JMOS reproche à l'expert judiciaire de n'avoir pris qu'une seule référence [Adresse 9] et d'avoir écarté les références extrêmes alors que son expert privé a retenu 4 références, toutes situées [Adresse 9], qu'elle considère comme plus pertinentes.

La société Jules répond que l'expert judiciaire a recueilli l'ensemble des références communiquées par les parties, a écarté les références inférieures à 100 m² pondérés qu'elle a produites et y a ajouté une référence complémentaire, qu'il a visité tous les locaux concernés et qu'il n'a été critiqué par la société JMOS que pour avoir écarté le prix du local loué par la société Brice, alors en contentieux en vue d'une réduction du loyer et faisant l'objet d'une expertise confiée également à M. [M].

Ainsi qu'il a été rappelé ci-avant l'article R.147 du code de commerce prévoit que la valeur locative est déterminée au vu des prix du voisinage concernant des locaux équivalents comparables sur tous les points, de sorte que le choix des références de l'expert judiciaire est adéquat dans la mesure où les locaux qu'il a retenus correspondent parfaitement aux exigences de ce texte. Il a notamment choisi, à une exception près, des références dans le commerce de l'habillement, d'une surface pondérée supérieure à 100 m² et d'une date de prise à bail comparable alors que l'expert privé de la bailleresse a retenu 4 références [Adresse 9] (crêperie, chaussures, onglerie et lingerie) dont aucune en commerce d'habillement stricto sensu, dont les surfaces pondérées sont toutes très inférieures à 100 m² et dont une seule prise à bail est d'une date comparable, les autres étant toutes postérieures à 2013.

Il en résulte que les conclusions de l'expert [M] sur tous les éléments permettant d'évaluer la valeur locative sont pertinents et doivent être retenus. C'est pourquoi la cour confirme la décision critiquée en ce qu'elle a fixé le montant du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2015 à la somme de 32'500 € par an à compter de cette date et condamné la SCI JMOS à rembourser à la société Jules les loyers trop perçus depuis le 1er octobre 2015. Elle confirme également les chefs de la décision relatifs aux intérêts.

La SCI JMOS ayant déjà bénéficié d'un délai significatif pour s'acquitter de sa dette de remboursement, aucun délai supplémentaire de lui sera accordé à ce titre, le jugement étant infirmé de ce chef.

Les dépens de première instance incluant les frais d'expertise seront partagés par moitié, la cour confirmant en cela la décision critiquée, et les dépens d'appel seront mis à la charge exclusive de la SCI JMOS qui succombe en son recours. Cette dernière sera condamnée à payer à la société Jules la somme de 5000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, sa propre demande sur ce point étant rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Déclare recevables les demandes de la SCI JMOS tendant à l'organisation d'une consultation et d'une nouvelle expertise mais l'en déboute ;

Confirme le jugement rendu par le juge des loyers du tribunal de grande instance de Bourg-en-Bresse le 19 juin 2018 sauf en ce qu'il a accordé à la SCI JMOS un délai de 24 mois pour s'acquitter de sa dette concernant les trop-perçus de loyers,

Statuant à nouveau de ce chef,

Rejette la demande en délais de paiement de la SCI JMOS,

Condamne la SCI JMOS aux dépens d'appel,

Condamne la SCI JMOS à payer à la société Jules une somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et rejette la demande présentée par la SCI JMOS à ce titre.