CA Metz, 6e ch., 4 juillet 2024, n° 23/01663

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par jugement du 7 décembre 2021, la chambre commerciale du tribunal judiciaire de Sarreguemines a ouvert une procédure de redressement judiciaire au bénéfice de la SARL [J] Meca.

Cette procédure a été convertie en liquidation judiciaire par jugement du 1er février 2022, désignant la SAS [J] et Associés en qualité de liquidateur.

Par courrier du 10 janvier 2022, la SCI Les Mirabelles a déclaré une créance d'un montant de 606 211,75 euros à titre privilégié décomposée ainsi :

180 200 euros au titre de loyers impayés,

411 011,75 euros au titre des taxes foncières impayées,

15 000 euros au titre du dépôt de garantie.

La SARL [J] Meca et le liquidateur judiciaire ont contesté la créance déclarée au titre du dépôt de garantie et de la taxe foncière.

Par ordonnance du 26 mai 2023, le juge commissaire du tribunal judiciaire de Sarreguemines :

N'a pas fait droit aux prétentions du créancier concernant sa demande d'admission des créances déclarées au titre du dépôt de garantie et de la taxe foncière ;

En conséquence,

Rejeté la créance de la SCI Les Mirabelles pour un montant total de 426 011,75 euros ;

Rappelé que la créance déclarée relativement aux loyers impayés, d'un montant de 180 200 euros, n'a pas été contestée dans le cadre de la vérification des créances ;

Dit donc que la créance de la SCI Les Mirabelles s'élève à 180 200 euros, à titre privilégié (privilège du bailleur) ;

Dit que la présente ordonnance sera déposée au greffe de la chambre commerciale du tribunal judiciaire de Sarreguemines ;

Dit que la présente ordonnance sera noti'ée par lettre simple à la SAS [J] et Associés en sa qualité de Liquidateur, et par lettre RAR au créancier et au débiteur.

Par déclaration du 07 aout 2023, enregistrée au greffe de la cour d'appel de Metz le 09 aout 2023, la SCI Les Mirabelles a interjeté appel aux fins d'infirmation de l'ordonnance rendue le 26 mai 2023 en ce qu'elle a :

N'a pas fait pas droit aux prétentions du créancier concernant sa demande d'admission des créances déclarées au titre du dépôt de garantie et de la taxe foncière,

Rejeté la créance de la SCI Les Mirabelles pour un montant total de 426 011,75 euros,

Dit que la créance de la SCI Les Mirabelles s'élève à 180 200 euros à titre privilégié (privilège du bailleur),

Dit que la présente ordonnance sera déposée au greffe de la Chambre Commerciale du TJ de Sarreguemines,

Rejeté la demande de la SCI Les Mirabelles tendant à l'admission et à la fixation de sa créance à titre privilégié à l'égard de la SARL [J] Meca, en liquidation judiciaire, à hauteur de 606 211,75 euros, tendant au rejet de l'ensemble des demandes, fins et conclusions de la SAS [J] et Associés, prise en la personne de Maître [G] [J], es qualité de mandataire judiciaire à la liquidation de la SARL [J] Meca,

Rejeté ou omis de statuer sur les demandes de la SCI Les Mirabelles tendant à la condamnation de la SAS [J] et Associés, prise en la personne de Maître [G] [J], es qualité de mandataire judiciaire à la liquidation de la SARL [J] Meca, aux dépens ainsi qu'à lui payer une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Bien que la déclaration d'appel et les conclusions justificatives d'appel aient été signifiées à la SARL [J] Meca par acte d'huissier du 20 septembre 2023 signifié selon les dispositions de l'article 659 du code de procédure civile, cette dernière n'a pas constitué avocat.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 mars 2024.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par ses dernières conclusions du 23 octobre 2023, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI Les Mirabelles demande à la cour d'appel de :

« Recevoir l'appel de la SCI Les Mirabelles et le dire bien fondé.

Infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle ne fait pas droit aux prétentions du créancier concernant sa demande d'admission des créances déclarées au titre du dépôt de garantie et de la taxe foncière, en ce qu'elle rejette la créance de la SCI Les Mirabelles pour un montant total de 426 011,75 euros, en ce qu'elle dit que la créance de la SCI Les Mirabelles s'élève à 180 200 euros à titre privilégié (privilège du bailleur), en ce qu'elle dit que la présente ordonnance sera déposée au greffe de la Chambre Commerciale du TJ de Sarreguemines, en ce qu'elle rejette la demande de la SCI Les Mirabelles tendant à l'admission et à la fixation de sa créance à titre privilégié à l'égard de la SARL [J] Meca, en liquidation judiciaire, à hauteur de 606 211,75 euros, tendant au rejet de l'ensemble des demandes, fins et conclusions de la SAS [J] et Associés, prise en la personne de Maître [G] [J], es qualité de mandataire judiciaire à la liquidation de la SARL [J] Meca, en ce qu'elle a rejeté ou omis de statuer sur les demandes de la SCI Les Mirabelles tendant à la condamnation de la SAS [J] et Associés, prise en la personne de Maître [G] [J], es qualité de mandataire judiciaire à la liquidation de la SARL [J] Meca, aux dépens ainsi qu'à lui payer une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Et statuant à nouveau :

Recevoir les demandes de la SCI Les Mirabelles tant au titre des loyers impayés que des taxes foncières et du dépôt de garantie, les dire bien fondées.

Admettre la créance de la SCI Les Mirabelles au passif de la SARL [J] Meca à hauteur de 606 211 euros à titre privilégié (privilège du bailleur) et se décomposant comme suit :

180 200 euros au titre des loyers impayés,

411 011,75 euros au titre des taxes foncières impayées,

15 000 euros au titre du dépôt de garantie.

Fixer la créance de la SCI Les Mirabelles au passif de la SARL [J] Meca à la somme de 606 211 euros à titre privilégié (privilège du bailleur).

Subsidiairement, confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a dit que la créance de la SCI Les Mirabelles s'élève à 180 200 euros à titre privilégié (privilège du bailleur).

Compléter l'ordonnance,

Admettre et fixer la créance de la SCI Les Mirabelles au passif de la SARL [J] Meca à la somme de 180 200 euros à titre privilégié (privilège du bailleur).

En tout état de cause, condamner la SAS [J] et Associés, prise en la personne de Maître [G] [J] en qualité de mandataire judiciaire à la procédure de redressement judiciaire de la SARL [J] Meca, puis en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL [J] Meca, aux entiers frais et dépens d'instance et d'appel ainsi qu'à payer à la SCI Les Mirabelles une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la première instance et une somme de 2 000 euros au même titre pour la procédure d'appel.

Dire que les frais et dépens d'instance et d'appel seront employés en frais privilégiés de la procédure collective. »

Au soutien de ses prétentions, la SCI Les Mirabelles, s'agissant de la créance invoquée au titre des loyers impayés pour la période du 1er juin 2017 au 07 décembre 2021 pour un montant de 180 200 euros, déclare que le décompte produit n'est pas erroné et qu'en définitive, cette créance n'est pas contestée et doit être admise.

Sur la créance au titre de la taxe foncière, la SCI Les Mirabelles soutient que l'article 4-13 du contrat de bail conclu le 24 aout 2013 stipule, en substance, que le preneur supporte la charge de la taxe foncière. L'appelant se prévaut d'une jurisprudence selon laquelle le locataire devait supporter la taxe foncière assise sur les locaux loués dès lors que le bail met à sa charge tous les impôts auxquels sont assujettis les locaux. La SCI Les Mirabelles estime que sa créance déclarée à hauteur de 426 011,75 euros doit être admise.

Sur le dépôt de garantie, la SCI Les Mirabelles affirme qu'elle n'a jamais perçu le dépôt de garantie mis à la charge du preneur tel que stipulé dans le bail et qu'elle est donc bien fondée à solliciter que cette créance soit admise à hauteur de 15 000 euros.

Par ses dernières conclusions du 06 novembre 2023, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SAS [J] et Associés demande à la cour d'appel de :

« Déclarer l'appel mal fondé,

Le rejeter,

Confirmer l'ordonnance du 26 mai 2023,

Condamner la SCI Les Mirabelles aux entiers dépens outre le paiement de la somme de 5 000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. »

Au soutien de ses prétentions, et sur la taxe foncière dans un premier temps, la SAS [J] & Associés se prévaut des articles 1400 du code général des impôts et de l'article L. 145-40-2 du code de commerce, exposant alors que la taxe foncière est en principe à la charge du propriétaire et que le bail doit comprendre un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail commercial et que tel n'a pas été le cas en l'espèce. La SAS [J] & Associés estime ensuite que l'article 4-13 du contrat de bail ne met à la charge du preneur que des contributions personnelles et locatives excluant ainsi la taxe foncière.

Sur le dépôt de garantie, la SAS [J] & Associés affirme que la SARL [J] Méca n'est pas concernée par l'absence, selon elle supposée, de dépôt de garantie par le preneur initial. L'intimée ajoute que la SCI Les Mirabelles n'a jamais réclamé l'exécution de cette obligation avant sa déclaration de créance. Enfin, elle soutient qu'aucune retenue de garantie ne saurait être réclamée à la SARL [J] Méca dans la mesure où elle ne se trouve plus dans les lieux.

Par ses dernières conclusions du 23 février 2024, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le ministère public demande à la cour d'appel de :

« Déclarer l'appel recevable ;

Confirmer l'ordonnance rendue le 26 mai 2023 par le juge commissaire à la procédure de la SARL [J] Meca ».

D'abord, le ministère public affirme que l'appel a été interjeté dans les dix jours après la notification de l'ordonnance et est donc recevable.

Ensuite, le ministère public vise les articles 1192 et 1353 du code civil portant sur l'obligation du juge de ne pas dénaturer les clauses claires et précises et les règles de la charge de la preuve.

Sur la taxe foncière, le ministère public se prévaut des articles 1188 et suivants du code civil, 1400 du code général des impôts et L. 145-40-2 du code civil. Selon lui, la clause comprise dans le contrat de bail stipule seulement que le preneur supporte la charge de ses contributions personnelles et locatives, la taxe foncière n'en faisant pas partie. Le ministère public en déduit qu'en absence d'inventaire ou de clause expresse, le preneur n'est pas soumis à la taxe foncière.

Sur le dépôt de garantie, le ministère public soutient qu'il appartenait au signataire originel de verser le dépôt de garantie et que la SCI Les Mirabelles ne justifie pas avoir entrepris les diligences nécessaires à cette fin contre la SARL [J] Méca. Au visa des articles 1341 et 1344 du code civil, le ministère public affirme que le créancier dispose de moyens légaux pour contraindre le débiteur à exécution et qu'il n'a en l'espèce effectué aucune diligence en ce sens avant sa déclaration de créance de sorte qu'il n'est pas fondé à solliciter l'admission de cette créance.

MOTIFS DE LA DECISION

La SARL [J] Méca ne comparaissant pas à hauteur de cour, il sera fait application de l'article 472 du code de procédure civile, selon lequel, lorsque l'intimé ne comparait pas, il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable, et bien fondée. De plus, en application de l'article 954, dernier alinéa, du code de procédure civile, la SARL [J] Méca est réputée s'approprier les motifs de l'ordonnance.

En outre, la recevabilité de l'appel n'étant pas contestée, il sera déclaré recevable.

I-Sur la vérification des créances

L'article L. 624-2 du code de commerce dispose qu'au vu des propositions du mandataire judiciaire, le juge-commissaire, si la demande d'admission est recevable, décide de l'admission ou du rejet des créances ou constate soit qu'une instance est en cours, soit que la contestation ne relève pas de sa compétence. En l'absence de contestation sérieuse, le juge-commissaire a également compétence, dans les limites de la compétence matérielle de la juridiction qui l'a désigné, pour statuer sur tout moyen opposé à la demande d'admission.

En application de l'article L. 641-14 du code de commerce, les articles L. 624-1 et suivants du code de commerce, à l'exception de l'article L. 624-17, s'appliquent à la procédure de liquidation judiciaire.

Sur la créance au titre des loyers

En l'espèce, la SCI Les Mirabelles a déclaré une créance de 108 200 euros à titre privilégié correspondant aux loyers impayés entre le 1er juin 2017 et le 07 décembre 2021.

Cette créance n'a pas été contestée en première instance et ne l'est pas davantage en appel. Elle ne se heurte donc à aucune contestation sérieuse.

Il convient dès lors d'admettre cette créance, à titre privilégié, au passif de la procédure collective.

L'ordonnance n'ayant pas déclaré la créance admise mais seulement dit que la créance de la SCI Les Mirabelles s'élève à 180 200 euros à titre privilégié, elle doit être infirmée.

Statuant à nouveau, il sera déclaré que la créance de la SCI Les Mirabelles sera admise à hauteur de 180 200 euros à titre privilégiée.

Sur la créance au titre de la taxe foncière

A titre liminaire, il est observé que les parties requièrent chacune l'application de l'article L. 145-40-2 du code de commerce. Or, il ressort de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 portant création de cet article, que ce dernier n'était applicable qu'aux contrats conclus et renouveler à compter de son entrée en vigueur le 5 novembre 2014. Le contrat de bail dont s'agit a été conclu pour une durée de neuf ans le 23 aout 2013 et repris par la SARL [J] Méca au moment de l'acquisition du fonds de commerce de la SARL [J] Manutention Mécanique selon acte du 24 février 2017 à l'occasion de la liquidation judiciaire de cette dernière.

Le contrat de bail, repris comme tel et non renouvelé depuis sa conclusion, demeure donc soumis à la loi ancienne.

En application de l'article 1400 du code général des impôts, toute propriété, bâtie ou non bâtie, doit en principe être imposée au nom du propriétaire actuel.

L'article 1156 du code civil, en sa version applicable au cas d'espèce, dispose qu'on doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s'arrêter au sens littéral des termes.

L'article 1162 du code civil, dispose que dans le doute, la convention s'interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l'obligation.

L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Il est constant que, pour les contrats conclus antérieurement à l'entrée en vigueur de cette loi 2014-626 du 18 juin 2014, que les parties à un bail commercial peuvent librement décider de faire peser sur le preneur tous les impôts et taxes assujettissant les lieux loués, en ce compris la taxe foncière, à condition que cela soit stipulé expressément, de façon claire et précise.

Ensuite, la SCI Les Mirabelles a déclaré une créance de 411 011,75 euros, à titre privilégié, correspondant à la taxe foncière supposément impayée. Cette créance est contestée.

Le contrat de bail, en son article 4-13 intitulé « contributions et charges diverses » stipule ceci :

« Le Preneur paiera les contributions personnelles, mobilières, la Contribution Economique Territoriale, toute contribution locative et autres de toute nature le concernant personnellement ou relatives à son activité, auxquelles les locataires sont ou pourront être assujettis et devra justifier de leur acquit à toute réquisition du Bailleur et huit jours au moins avant le départ en fin de bail.

Le Preneur supportera les charges entraînées par les services et les éléments d'équipement de l'immeuble.

Il supportera la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, le coût de la location des conteneurs et la taxe de balayage.

De même, il supportera toutes nouvelles contributions, taxes municipales ou autres et augmentations d'impôts pouvant être créées de quelque nature et sous quelque dénomination que ce soit et remboursera au Bailleur les sommes qui pourraient être avancées par lui à ce sujet.

Il satisfera à toutes les charges de Ville, de police et de voirie, dont les locataires sont ordinairement tenus, le tout de manière que le Bailleur ne puisse aucunement être inquiété ni recherché à ce sujet. »

De plus, la SCI Les Mirabelles ne produit au soutien de sa demande d'admission que des factures faites par elle-même au nom de la SARL [J] Méca, avec pour libellé « Refacturation taxes foncières » suivit de l'année de référence.

Ainsi, même à supposer que la clause précitée mettrait à la charge du preneur le paiement de la taxe foncière, la SCI Les Mirabelles n'apporte aucune fiche d'imposition ni document fiscal extérieurs et objectifs propres à apporter la preuve, qui lui incombe, de l'existence et du montant de la créance qu'elle invoque.

Il n'y a donc pas lieu d'admettre la créance au passif de la procédure collective.

L'ordonnance sera confirmée sur ce point.

Sur la créance au titre du dépôt de garantie

En l'espèce, la SCI Les Mirabelles a déclaré une créance de 15 000 euros au titre du dépôt de garantie. Cette créance est contestée.

Il est observé que le contrat de bail contient un article 8 intitulé « Dépôt de garantie » et selon lequel : « Pour garantir l'exécution des obligations incombant au Preneur, celui-ci versera au Bailleur, dans le mois de la signature du bail, une somme de quinze mille (15 000) euros correspondant à un (1) terme de loyer hors charges et taxes.

Cette somme sera remise au Bailleur à titre de nantissement. Elle restera aux mains du Bailleur jusqu'à l'expiration du bail en garantie du règlement de toutes sommes que le Preneur pourrait devoir au Bailleur à sa sortie, étant précisé que le dernier terme de loyer ne sera pas imputable sur le dépôt.

['] »

S'il ressort en effet de cette clause que le preneur supporte la charge d'un dépôt de garantie de 15 000 euros qu'il doit exécuter dans le mois de la signature du bail, la SCI Les Mirabelles ne démontre pas avoir restitué le dépôt de garantie à l'ancien preneur, avec ou sans compensation des dettes éventuellement dues par ce dernier à son encontre.

Ceci étant, et sans qu'il ne soit nécessaire d'étudier la mise en 'uvre des moyens laissés au créancier pour obtenir exécution de l'obligation issue du contrat, la SCI Les Mirabelles n'apporte donc pas la preuve, qui pourtant lui incombe en vertu de l'article 1353 du code civil, de l'existence de cette créance.

Il n'y a donc pas lieu d'admettre cette créance au passif de la procédure collective.

L'ordonnance sera confirmée sur ce point.

II- Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

La SCI Les Mirabelles qui succombe est condamnée aux dépens de première instance et d'appel sachant qu'il convient d'y ajouter pour le tout dans la mesure où le premier juge a omis de statuer sur les dépens.

L'équité commande en outre de condamner la SCI Les Mirabelles à payer à la SAS [J] & associés la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Déclare recevable l'appel de la société civile immobilière Les Mirabelles ;

Confirme l'ordonnance du juge-commissaire du tribunal judiciaire de Sarreguemines en date du 26 mai 2023 en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'elle a dit donc que la créance de la SCI Les Mirabelles s'élève à 180 200 euros, à titre privilégié ;

Statuant à nouveau,

Déclare la créance de la SCI Les Mirabelles à admise à hauteur de 180 200 euros à titre privilégié ;

Y ajoutant,

Condamne SCI Les Mirabelles aux dépens d'instance et d'appel ;

Condamne SCI Les Mirabelles à payer à la SAS [J] & Associés prise en la personne de Maitre [G] [J] es qualité de mandataire judiciaire à la procédure de redressement judiciaire de la SARL [J] Meca puis en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL [J] Meca la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.