CA Amiens, 1re ch. civ., 4 juillet 2024, n° 23/01412
AMIENS
Arrêt
Autre
ARRET
N°
[B]
[A] épouse [B]
C/
[E]
[E]
GH/SGS/LN/DPC/VB
COUR D'APPEL D'AMIENS
1ERE CHAMBRE CIVILE
ARRET DU QUATRE JUILLET
DEUX MILLE VINGT QUATRE
Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 23/01412 - N° Portalis DBV4-V-B7H-IW6B
Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SENLIS DU QUATORZE FEVRIER DEUX MILLE VINGT TROIS
PARTIES EN CAUSE :
Monsieur [H] [B]
né le 22 Janvier 1984 à [Localité 6]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 3]
Madame [X] [A] épouse [B]
née le 21 Janvier 1987 à [Localité 7]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentés par Me Olympe TURPIN substituant Me Jérôme LE ROY de la SELARL LX AMIENS-DOUAI, avocats au barreau d'AMIENS
Ayant pour avocat plaidant Me Lucie GOMES de la SELARL LEXJURISMO, avocat au barreau de SENLIS
APPELANTS
ET
Madame [V] [F] [D] [E]
née le 04 Juillet 1977 à [Localité 9]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Madame [R] [D] [C] [E]
née le 30 Mars 1955 à [Localité 10]
de nationalité Française
[Adresse 11]
[Adresse 11]
Représentée par Me Delphine VANOUTRYVE de la SCP DRYE DE BAILLIENCOURT ET ASSOCIES, avocat au barreau de SENLIS
INTIMEES
DÉBATS :
A l'audience publique du 18 avril 2024, l'affaire est venue devant Mme Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre, Présidente, M. Douglas BERTHE, Président de chambre, magistrats rapporteurs siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. La Présidente a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 04 juillet 2024.
La Cour était assistée lors des débats de Mme Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffière.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :
Les magistrats rapporteurs en ont rendu compte à la Cour composée de Mme Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre, Présidente, M. Douglas BERTHE, Président de chambre et Mme Myriam SEGOND, Conseillère, qui en ont délibéré conformément à la Loi.
PRONONCÉ DE L'ARRET :
Le 04 juillet 2024, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Mme Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et Mme Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffière.
*
* *
DECISION :
Par acte authentique en date du 12 juillet 2017, M. [H] [B] et Mme [X] [A] ont acquis auprès de Mme [R] [Z] veuve [E] et de Mme [V] [E] une maison à usage d'habitation sis [Adresse 8] cadastrée section [Cadastre 5] ainsi qu'une parcelle de terrain cadastrée section [Cadastre 4], au prix de 442 000 euros.
Lors de la réalisation de travaux de rénovation, les consorts [B]-[A] ont constaté la présence d'infiltrations d'eau en provenance de la toiture au niveau de la cage d'escalier et dans l'une des chambres. Ils ont également constaté dans une annexe de la maison, un ancien garage aménagé en atelier, l'apparition de flaques d'eau consécutives à des remontées de la nappe phréatique ainsi qu' un dysfonctionnement du système d'évacuation des eaux pluviales avec la présence d'un puisard dans le jardin non raccordé au réseau local de la copropriété.
Le 13 novembre 2018, les consorts [B]-[A] ont fait constater par un huissier de justice les désordres en cause.
Le 20 décembre 2018, les consorts [B]-[A] ont fait assigner Mmes [Z] et [E] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Senlis aux fins d'expertise.
Par ordonnance en date du 5 mars 2019, le juge des référés a désigné M. [N] [L] en qualité d'expert, lequel a établi son rapport le 25 octobre 2019.
Par actes d'huissier en date des 8 avril 2020 et 20 avril 2020, publiés au service de la publicité foncière le 13 janvier 2022, les consorts [B]-[A] ont fait assigner Mmes [Z] et [E] devant le tribunal judiciaire aux fins principalement d'annulation de la vente.
Un complément d'expertise a été ordonné le 9 mars 2021 par le juge de la mise en état et confié à M. [L]. Le rapport d'expertise complémentaire a été déposé le 16 décembre 2021.
Par jugement du 14 février 2023 le tribunal judiciaire de Senlis a :
- Débouté M. [H] [B] et Mme [X] [A] de leur demande d'annulation du contrat de vente conclu le 12-juillet 2017 ;
- Débouté M. [H] [B] et Mme [X] [A] de leurs demandes indemnitaires au titre de la restitution du prix de vente, au titre des frais d'acquisition. au titre des primes d'assurances, intérêts et frais accessoires liés à leur emprunt immobilier, au titre de l'indemnité de remboursement anticipé et au titre des taxes foncières ;
- Débouté M. [H] [B] et Mme [X] [A] de leurs demandes de dommages-intérêts au titre des préjudices financier, moral et de jouissance ;
- Débouté M. [H] [B] et Mme [X] [A] de leur demande de paiement au titre des travaux de remise en état ;
- Condamné M. [H] [B] et Mme [X] [A] aux dépens qui seront recouvrés par la SCP Drye de Bailliencourt & associes conformément à l'article 699 du code de procédure civile :
- Rejeté la demande de distraction des dépens au profit de Me Gomes ;
- Condamné M. [H] [B] et Mme [X] [A] à verser à Mme [R] [Z] veuve [E] et Mme [V] [E] une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Débouté M. [H] [B] et Mme [X] [A] de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire.
Par déclaration du 16 mars 2023, M. [H] [B] et Mme [X] [A] ont interjeté appel de cette décision.
Aux termes de leurs conclusions communiquées par voie électronique le 4 décembre 2023, M. [H] [B] et Mme [X] [A] demandent à la cour de les déclarer recevables et bien fondés en leur appel et d'infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Senlis le 14 février 2023, en ce qu'il les a :
- déboutés de leur demande d'annulation du contrat de vente conclu le 12 juillet 2017,
- déboutés de leurs demandes indemnitaires au titre de la restitution du prix de vente, au titre des frais d'acquisition, au titre des primes d'assurances, intérêts et frais accessoires liés à leur emprunt immobilier, au titre de l'indemnité de remboursement anticipé et au titre des taxes foncières,
- déboutés de leurs demandes de dommages-intérêts au titre des préjudices financier, moral et de jouissance,
- déboutés à titre subsidiaire de leur demande de paiement au titre des travaux de remise en état,
- les a condamnés aux dépens qui seront recouvrés par la SCP Drye de Bailliencourt & associés conformément à l'article 699 du code de procédure civile,
- rejeté la demande de distraction des dépens au profit de Me Gomes,
- les a condamnés à verser à Mme [R] [Z] veuve [E] et de Mme [V] [E] une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- les a déboutés de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté pour les demandes plus amples ou contraires des parties (mais uniquement pour celles concernant leurs demandes);
Et statuant à nouveau,
Vu les articles 1112-1, 1130, 1131, 1137 et 1240 du code civil,
À titre principal
- donner acte à M. [H] [B] et Mme [X] [A] qu'ils ont publié l'assignation collationnée à la Publicité Foncière de [Localité 12],
- prononcer aux torts de Mme [R] [Z] et Mme [V] [E] la nullité du contrat de vente conclu le 12 juillet 2017 entre eux et M. [H] [B] et Mme [X] [A] du bien sis [Adresse 8], cadastré section [Cadastre 5] pour une surface totale de 07 a et 22 ca (722 m²), et le tiers indivis d'une parcelle de terrain servant de passage commun cadastrée section [Cadastre 4] pour une surface totale de 05 a et 14 ca (514 m²), en raison des man'uvres dolosives de Mme [R] [Z] et Mme [V] [E],
- ordonner que les frais liés à la vente du 12 juillet 2017 et à son annulation seront à la charge de Mme [Z] et Mme [E],
- Condamner solidairement Mme [Z] et Mme [E] :
° au remboursement du prix de la vente, à savoir la somme de 442 000 euros,
° au paiement des frais liés à cette acquisition, soit les frais d'agence, les frais de notaire et les frais d'inscription hypothécaire d'un montant de 43 591,26 euros,
° au remboursement des primes d'assurance qui sont dégressives et qui s'élèvent à la somme mensuelle de 91,87 euros pour la première année, 104,62 euros pour la deuxième année, 88,35 euros pour la troisième année, 81,81 euros pour la quatrième année, 73,72 euros pour la cinquième année, 67,66 euros pour la sixième année et ainsi de suite selon tableau annexé aux présentes écritures, des intérêts et des frais et accessoires, liés à l'emprunt qui ont d'ores et déjà été réglés par les acquéreurs et qu'il conviendra de parfaire,
° au paiement de la somme due au titre de l'indemnité de remboursement anticipé du prêt immobilier qui est équivalente à 3 % du capital restant dû avant remboursement et qui sera ainsi à parfaire lors de la décision à intervenir,
° au remboursement des taxes foncières réglées jusqu'au jour de l'annulation de la vente soit, au jour de la présente, la somme de 7 151,96 euros, qu'il conviendra de parfaire,
- Condamner solidairement Mme [Z] et Mme [E] à verser à M. [H] [B] et Mme [X] [A] la somme de 79 513 euros au titre de leur préjudice financier,
À titre subsidiaire :
Vu les articles 1641 à 1644 du code civil,
- Prononcer aux torts de Mme [R] [Z] et Mme [V] [E] la résolution du contrat de vente conclu le 12 juillet 2017 entre eux et M. [H] [B] et Mme [X] [A] du bien sis [Adresse 8], cadastré section [Cadastre 5] pour une surface totale de 07 a et 22 ca (722 m²), et le tiers indivis d'une parcelle de terrain servant de passage commun cadastrée section [Cadastre 4] pour une surface totale de 05 a et 14 ca (514 m²), au titre de la garantie des vices cachés,
- Ordonner que les frais liés à la vente du 12 juillet 2017 et à sa résolution seront à la charge de Mme [Z] et Mme [E],
- Condamner solidairement Mme [Z] et Mme [E] :
°au remboursement du prix de la vente, à savoir la somme de 442 000 euros,
°au paiement des frais liés à cette acquisition, soit les frais d'agence, les frais de notaire et les frais d'inscription hypothécaire d'un montant de 43 591,26 euros,
°au remboursement des primes d'assurance qui sont dégressives et qui s'élèvent à la somme mensuelle de 91,87 euros pour la première année, 104,62 euros pour la deuxième année, 88,35 euros pour la troisième année, 81,81 euros pour la quatrième année, 73,72 euros pour la cinquième année, 67,66 euros pour la sixième année et ainsi de suite selon tableau annexé aux présentes écritures, des intérêts et des frais et accessoires, liés à l'emprunt qui ont d'ores et déjà été réglés par les acquéreurs et qu'il conviendra de parfaire,
°au paiement de la somme due au titre de l'indemnité de remboursement anticipé du prêt immobilier qui est équivalente à 3 % du capital restant dû avant remboursement et qui sera ainsi à parfaire lors de la décision à intervenir,
°au remboursement des taxes foncières réglées jusqu'au jour de l'annulation de la vente soit, au jour de la présente, la somme de 7 151,96 euros, qu'il conviendra de parfaire,
- Condamner solidairement Mme [Z] et Mme [E] à verser à M. [H] [B] et Mme [X] [A] la somme de 79 513 euros au titre de leur préjudice financier,
À titre infiniment subsidiaire :
- Condamner solidairement Mme [Z] et Mme [E] au titre des préjudices subis en raison du dol ou de la diminution du prix au titre de la garantie des vices cachés, à verser à M. [H] [B] et Mme [X] [A] la somme de 265 983,04 euros TTC au titre des travaux de remise en état de l'annexe et du réseau d'eaux pluviales, somme qui devra être réactualisée en fonction de la variation de l'index BT01 du bâtiment à compter du mois de décembre 2021,
En tout état de cause :
- débouter Mme [Z] et Mme [E] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
- condamner solidairement Mme [Z] et Mme [E] à verser à M. [H] [B] et Mme [X] [A] la somme mensuelle de 262,50 euros depuis l'acquisition du bien en juillet 2017 et jusqu'à la décision à intervenir,
- condamner solidairement Mme [Z] et Mme [E] à verser à M. [H] [B] et Mme [X] [A] la somme de 10 000 euros au titre de leur préjudice moral,
- condamner solidairement Mme [Z] et Mme [E] à verser à M. [H] [B] et Mme [X] [A] la somme de 9 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner solidairement Mme [Z] et Mme [E] aux entiers dépens, comprenant les frais d'expertise, dont distraction au profit de la SELARL Lexavoue Amiens, avocat aux offres de droit en vertu de l'article 699 du code de procédure civile.
Ils invoquent en substance, à l'appui de leur demande de nullité de la vente, le dol commis par les vendeuses qui avaient connaissance des problèmes de remontées de nappe phréatique et des remontées capillaires et se sont tues. Subsidiairement, ils invoquent le vice caché affectant le bien et la garantie qui leur est due par les vendeuses qui en avaient connaissance, avec pour conséquence la résolution de la vente. À titre infiniment subsidiaire, ils font valoir avoir subi un préjudice qui doit être indemnisé au titre du dol qui ouvre droit à réparation ou au titre de la garantie des vices cachés.
Ils invoquent dans tous les cas avoir subi un préjudice de jouissance, la dépendance de 35m² étant inutilisable en raison des infiltrations d'eau (50% de 15 euros de location par m², soit 262,50 euros par mois) mais aussi un préjudice moral.
Aux termes de leurs conclusions communiquées par voie électronique le 20 juillet 2023, Mme [R] [Z] veuve [E] et de Mme [V] [E] demandent à la cour de :
- Confirmer le jugement entrepris,
À titre principal :
Vu les articles 1112 et 1137 et suivants du code civil,
Vu le rapport de M. [L] et les pièces produites,
- Débouter les consorts [B] [A] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
- Les condamner à verser aux concluantes 1 500 euros chacune pour leur préjudice moral,
À titre subsidiaire, si par extraordinaire la vente était annulée, rejeter l'ensemble des prétentions des demandeurs :
- Condamner les consorts [B] [A] à indemniser les concluantes sur la base d'une indemnité d'occupation mensuelle de 1 500 euros pour la privation de jouissance de leur habitation entre la vente de 2017 et la date à laquelle la vente serait annulée,
- Condamner en toute hypothèse les consorts [B] [A] au versement d'une indemnité de procédure de 4 000 euros pour chacune des concluantes et en tous les dépens, dont distraction au profit de la SCP Drye de Bailliencourt & associés, avocats aux offres de droit.
Elles font valoir que durant tout leur temps d'occupation de la maison, elles n'ont jamais constaté d'inondations ou d'infiltrations, qu'elles avaient installé dans l'annexe leur atelier de tapissier et y avaient entreposé des matière fragiles. Elles ne peuvent donc avoir caché une situation qu'elles ignoraient. Elles contestent l'existence d'un vice caché connu d'elles.
Dans le cas d'annulation, elles s'opposent aux demandes indemnitaires et réclament quant à elles une indemnité d'occupation mensuelle de 1 500 euros.
En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 14 février 2024 et l'affaire a été renvoyée pour être plaidée à l'audience du 18 avril 2024.
SUR CE :
1. Les premiers juges, après avoir rappelé les dispositions des articles 1130,1131 et 1137 définissant le dol et en régissant les effets sur le consentement de la partie, ont par une exacte appréciation des éléments produits au débat, considéré pour ce qui a trait aux remontées de la nappe phréatique affleurant le terrain et au constat par l'expert judiciaire, dans le complément de son rapport d'expertise déposé le 16 décembre 2021, de ce que l'annexe de l'habitation est impropre à sa destination en raison de venues d'eaux liées à ces remontées, qu'aucun élément n'est de nature à démontrer que Mme [E] et Mme [Z], qui ont vendu l'immeuble aux époux [B], avaient connaissance du caractère inadapté en raison de son insuffisance de système d'évacuation des eaux pluviales et l'ont sciemment dissimulé aux acheteurs pour tromper leur consentement.
En effet, s'il ne peut être écartée l'existence, avant la vente régularisée le 12 juillet 2017, de remontées de nappes phréatiques qui ont nécessairement causé la présence de petites mares d'eau à fleur de terrain, entre 1994 et 2007, il n'est pas démontré que les vendeuses, épouse et fille de celui qui a fait procéder à la construction de l'immeuble, ont pu faire le lien entre ces circonstances et le caractère inadapté du système d'évacuation des eaux pluviales en cas de nappes phréatiques hautes. Les vendeuses démontrent quant à elles que cette dépendance, dénommée garage dans une annexe de l'acte de vente, a été utilisée par M. [E] d'abord, puis par sa fille, Mme [V] [E] comme atelier de tapissier depuis au moins 2005 avec entreposage de tissus d'ameublement et de meubles également sur le sol, ce qui est incompatible avec la présence d'eau dans l'annexe, de nombreuses attestations de clients, d'amis et de professionnels excluant toute trace d'humidité ou d'odeur pouvant la suggérer. Il convient au demeurant de relever que l'expert, M. [L], en 2019 n'y avait relevé aucune humidité anormale ni aucun problème de stagnation d'eau, aucune humidité anormale n'ayant en particulier été relevée en pieds de murs du garage. Les conditions climatiques ayant entraîné des précipitations beaucoup plus importantes et d'ailleurs nécessité l'arrêté de catastrophe naturelle pris par le maire de la commune le 9 juillet 2018 à la suite d'inondations et coulées de boues, expliquent l'importance des désordres constatés par l'expert dans le complément d'expertise de 2021 par référence à son rapport de 2019 qui n'en relevait aucune dans l'annexe. Il ne peut davantage être déduit de l'existence de deux pompes de relevage et d'une pompe dans le regard avec un tuyau parcourant la propriété et dont l'alimentation électrique avait été au surplus coupée par les parties intimées, ce qu'elles ont reconnu lors des opérations d'expertise, la connaissance pour les parties intimées de l'importance des remontées d'eau et de leurs conséquences.
Il n'est produit en appel aucune pièce ou élément, ni soutenu d'argument de nature à remettre en cause le jugement, qui a rejeté l'action en nullité de la vente à défaut de démonstration de manoeuvres dolosives de la part des parties intimées et ses conséquences.
Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
2. Ensuite, il convient de constater que les appelants ne revendiquent plus l'annulation de la vente au titre de la garantie pour vices cachés mais sollicitent le prononcé de la résolution de celle-ci au titre de cette même garantie en application des articles 1641 et 1643 du code civil.
Comme l'ont exactement rappelé les premiers juges, les vices ou défauts cachés sont définis comme ceux qui rendent impropre la chose vendue à l'usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. Ils ont également exactement relevé que l'acte authentique de vente excluait explicitement que les vendeurs soient tenus à cette garantie au titre des vices cachés, et qu'il n'était pas démontré par les acheteurs que les vendeuses avaient connaissance de l'existence de vices au sens des dispositions légales précitées.
Cette démonstration n'étant pas davantage faite devant la cour, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté cette action en résolution de la vente et ses conséquences.
3. La demande telle que formée à titre infiniment subsidiaire par les appelants tenant à l'indemnisation des travaux de remise en état suppose que soit reconnue préalablement l'existence d'un dol imputable aux vendeuses qui ouvrirait sur le fondement de l'article 1131 du code civil à l'action en réparation du préjudice subi par les acheteurs et/ou de vices cachés qui permettraient aux acquéreurs, sur le fondement cette fois de l'article 1644 de ce même code, d'obtenir une diminution du prix en fonction du préjudice subi.
Or, il a été démontré précédemment qu'aucun dol ou aucune connaissance des vices cachés ne pouvaient être imputés aux vendeuses.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes indemnitaires formées sur ces fondements.
4. Pour ce qui a trait au préjudice de jouissance et au préjudice moral dont il est sollicité réparation 'en tout état de cause' par les appelants, ils sont subordonnés à la preuve d'une faute commise par les parties intimées et d'un lien de causalité entre cette faute et ces préjudices.
Les appelants ne démontrent pas davantage que devant les premiers juges le comportement fautif des intimées, l'affirmation du caractère nécessaire de leur préjudice de jouissance n'étant pas de nature à pallier leur carence dans l'administration de la preuve qui leur incombe.
Le jugement sera aussi confirmé en ce qu'il a rejeté ces demandes.
5. Le certificat médical daté du 19 juin 2020 de M. [J] [S], médecin généraliste, est insuffisant à démontrer le lien entre le préjudice moral invoqué par Mme [R] [Z]-[E] et la présente affaire. Sa demande indemnitaire sera en conséquence rejetée.
Mme [V] [E], à l'appui de sa propre demande en réparation de son préjudice moral, ne produit quant à elle aucun élément de nature à démontrer son existence. Sa demande sera aussi rejetée.
6. Le jugement sera également confirmé en ces dispositions relatives à la charge des dépens et à l'application au profit de Mme [Z] et de Mme [E] de l'article 700 du code de procédure civile.
Les appelants, qui succombent totalement, seront condamnés à supporter les dépens d'appel avec distraction comme indiquée au dispositif ci-après, déboutés de leur demande formée en application de l'article 700 du code de procédure civile et condamnés sur ce même fondement à verser à chacune des parties intimées la somme de 1 500 euros.
PAR CES MOTIFS :
La cour, statuant par arrêt contradictoire, en dernier ressort et par mise à disposition ;
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Déboute Mme [R] [Z] veuve [E] et de Mme [V] [E] de leur demande de réparation de leur préjudice moral,
Condamne M. [H] [B] et Mme [X] [A] aux dépens d'appel avec distraction au profit de la SCP Drye de Bailliencourt & associés et à verser à Mme [R] [Z] veuve [E] et de Mme [V] [E] chacune la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette toute autre demande.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
N°
[B]
[A] épouse [B]
C/
[E]
[E]
GH/SGS/LN/DPC/VB
COUR D'APPEL D'AMIENS
1ERE CHAMBRE CIVILE
ARRET DU QUATRE JUILLET
DEUX MILLE VINGT QUATRE
Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 23/01412 - N° Portalis DBV4-V-B7H-IW6B
Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SENLIS DU QUATORZE FEVRIER DEUX MILLE VINGT TROIS
PARTIES EN CAUSE :
Monsieur [H] [B]
né le 22 Janvier 1984 à [Localité 6]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 3]
Madame [X] [A] épouse [B]
née le 21 Janvier 1987 à [Localité 7]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentés par Me Olympe TURPIN substituant Me Jérôme LE ROY de la SELARL LX AMIENS-DOUAI, avocats au barreau d'AMIENS
Ayant pour avocat plaidant Me Lucie GOMES de la SELARL LEXJURISMO, avocat au barreau de SENLIS
APPELANTS
ET
Madame [V] [F] [D] [E]
née le 04 Juillet 1977 à [Localité 9]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Madame [R] [D] [C] [E]
née le 30 Mars 1955 à [Localité 10]
de nationalité Française
[Adresse 11]
[Adresse 11]
Représentée par Me Delphine VANOUTRYVE de la SCP DRYE DE BAILLIENCOURT ET ASSOCIES, avocat au barreau de SENLIS
INTIMEES
DÉBATS :
A l'audience publique du 18 avril 2024, l'affaire est venue devant Mme Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre, Présidente, M. Douglas BERTHE, Président de chambre, magistrats rapporteurs siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. La Présidente a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 04 juillet 2024.
La Cour était assistée lors des débats de Mme Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffière.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :
Les magistrats rapporteurs en ont rendu compte à la Cour composée de Mme Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre, Présidente, M. Douglas BERTHE, Président de chambre et Mme Myriam SEGOND, Conseillère, qui en ont délibéré conformément à la Loi.
PRONONCÉ DE L'ARRET :
Le 04 juillet 2024, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Mme Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et Mme Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffière.
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DECISION :
Par acte authentique en date du 12 juillet 2017, M. [H] [B] et Mme [X] [A] ont acquis auprès de Mme [R] [Z] veuve [E] et de Mme [V] [E] une maison à usage d'habitation sis [Adresse 8] cadastrée section [Cadastre 5] ainsi qu'une parcelle de terrain cadastrée section [Cadastre 4], au prix de 442 000 euros.
Lors de la réalisation de travaux de rénovation, les consorts [B]-[A] ont constaté la présence d'infiltrations d'eau en provenance de la toiture au niveau de la cage d'escalier et dans l'une des chambres. Ils ont également constaté dans une annexe de la maison, un ancien garage aménagé en atelier, l'apparition de flaques d'eau consécutives à des remontées de la nappe phréatique ainsi qu' un dysfonctionnement du système d'évacuation des eaux pluviales avec la présence d'un puisard dans le jardin non raccordé au réseau local de la copropriété.
Le 13 novembre 2018, les consorts [B]-[A] ont fait constater par un huissier de justice les désordres en cause.
Le 20 décembre 2018, les consorts [B]-[A] ont fait assigner Mmes [Z] et [E] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Senlis aux fins d'expertise.
Par ordonnance en date du 5 mars 2019, le juge des référés a désigné M. [N] [L] en qualité d'expert, lequel a établi son rapport le 25 octobre 2019.
Par actes d'huissier en date des 8 avril 2020 et 20 avril 2020, publiés au service de la publicité foncière le 13 janvier 2022, les consorts [B]-[A] ont fait assigner Mmes [Z] et [E] devant le tribunal judiciaire aux fins principalement d'annulation de la vente.
Un complément d'expertise a été ordonné le 9 mars 2021 par le juge de la mise en état et confié à M. [L]. Le rapport d'expertise complémentaire a été déposé le 16 décembre 2021.
Par jugement du 14 février 2023 le tribunal judiciaire de Senlis a :
- Débouté M. [H] [B] et Mme [X] [A] de leur demande d'annulation du contrat de vente conclu le 12-juillet 2017 ;
- Débouté M. [H] [B] et Mme [X] [A] de leurs demandes indemnitaires au titre de la restitution du prix de vente, au titre des frais d'acquisition. au titre des primes d'assurances, intérêts et frais accessoires liés à leur emprunt immobilier, au titre de l'indemnité de remboursement anticipé et au titre des taxes foncières ;
- Débouté M. [H] [B] et Mme [X] [A] de leurs demandes de dommages-intérêts au titre des préjudices financier, moral et de jouissance ;
- Débouté M. [H] [B] et Mme [X] [A] de leur demande de paiement au titre des travaux de remise en état ;
- Condamné M. [H] [B] et Mme [X] [A] aux dépens qui seront recouvrés par la SCP Drye de Bailliencourt & associes conformément à l'article 699 du code de procédure civile :
- Rejeté la demande de distraction des dépens au profit de Me Gomes ;
- Condamné M. [H] [B] et Mme [X] [A] à verser à Mme [R] [Z] veuve [E] et Mme [V] [E] une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Débouté M. [H] [B] et Mme [X] [A] de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire.
Par déclaration du 16 mars 2023, M. [H] [B] et Mme [X] [A] ont interjeté appel de cette décision.
Aux termes de leurs conclusions communiquées par voie électronique le 4 décembre 2023, M. [H] [B] et Mme [X] [A] demandent à la cour de les déclarer recevables et bien fondés en leur appel et d'infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Senlis le 14 février 2023, en ce qu'il les a :
- déboutés de leur demande d'annulation du contrat de vente conclu le 12 juillet 2017,
- déboutés de leurs demandes indemnitaires au titre de la restitution du prix de vente, au titre des frais d'acquisition, au titre des primes d'assurances, intérêts et frais accessoires liés à leur emprunt immobilier, au titre de l'indemnité de remboursement anticipé et au titre des taxes foncières,
- déboutés de leurs demandes de dommages-intérêts au titre des préjudices financier, moral et de jouissance,
- déboutés à titre subsidiaire de leur demande de paiement au titre des travaux de remise en état,
- les a condamnés aux dépens qui seront recouvrés par la SCP Drye de Bailliencourt & associés conformément à l'article 699 du code de procédure civile,
- rejeté la demande de distraction des dépens au profit de Me Gomes,
- les a condamnés à verser à Mme [R] [Z] veuve [E] et de Mme [V] [E] une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- les a déboutés de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté pour les demandes plus amples ou contraires des parties (mais uniquement pour celles concernant leurs demandes);
Et statuant à nouveau,
Vu les articles 1112-1, 1130, 1131, 1137 et 1240 du code civil,
À titre principal
- donner acte à M. [H] [B] et Mme [X] [A] qu'ils ont publié l'assignation collationnée à la Publicité Foncière de [Localité 12],
- prononcer aux torts de Mme [R] [Z] et Mme [V] [E] la nullité du contrat de vente conclu le 12 juillet 2017 entre eux et M. [H] [B] et Mme [X] [A] du bien sis [Adresse 8], cadastré section [Cadastre 5] pour une surface totale de 07 a et 22 ca (722 m²), et le tiers indivis d'une parcelle de terrain servant de passage commun cadastrée section [Cadastre 4] pour une surface totale de 05 a et 14 ca (514 m²), en raison des man'uvres dolosives de Mme [R] [Z] et Mme [V] [E],
- ordonner que les frais liés à la vente du 12 juillet 2017 et à son annulation seront à la charge de Mme [Z] et Mme [E],
- Condamner solidairement Mme [Z] et Mme [E] :
° au remboursement du prix de la vente, à savoir la somme de 442 000 euros,
° au paiement des frais liés à cette acquisition, soit les frais d'agence, les frais de notaire et les frais d'inscription hypothécaire d'un montant de 43 591,26 euros,
° au remboursement des primes d'assurance qui sont dégressives et qui s'élèvent à la somme mensuelle de 91,87 euros pour la première année, 104,62 euros pour la deuxième année, 88,35 euros pour la troisième année, 81,81 euros pour la quatrième année, 73,72 euros pour la cinquième année, 67,66 euros pour la sixième année et ainsi de suite selon tableau annexé aux présentes écritures, des intérêts et des frais et accessoires, liés à l'emprunt qui ont d'ores et déjà été réglés par les acquéreurs et qu'il conviendra de parfaire,
° au paiement de la somme due au titre de l'indemnité de remboursement anticipé du prêt immobilier qui est équivalente à 3 % du capital restant dû avant remboursement et qui sera ainsi à parfaire lors de la décision à intervenir,
° au remboursement des taxes foncières réglées jusqu'au jour de l'annulation de la vente soit, au jour de la présente, la somme de 7 151,96 euros, qu'il conviendra de parfaire,
- Condamner solidairement Mme [Z] et Mme [E] à verser à M. [H] [B] et Mme [X] [A] la somme de 79 513 euros au titre de leur préjudice financier,
À titre subsidiaire :
Vu les articles 1641 à 1644 du code civil,
- Prononcer aux torts de Mme [R] [Z] et Mme [V] [E] la résolution du contrat de vente conclu le 12 juillet 2017 entre eux et M. [H] [B] et Mme [X] [A] du bien sis [Adresse 8], cadastré section [Cadastre 5] pour une surface totale de 07 a et 22 ca (722 m²), et le tiers indivis d'une parcelle de terrain servant de passage commun cadastrée section [Cadastre 4] pour une surface totale de 05 a et 14 ca (514 m²), au titre de la garantie des vices cachés,
- Ordonner que les frais liés à la vente du 12 juillet 2017 et à sa résolution seront à la charge de Mme [Z] et Mme [E],
- Condamner solidairement Mme [Z] et Mme [E] :
°au remboursement du prix de la vente, à savoir la somme de 442 000 euros,
°au paiement des frais liés à cette acquisition, soit les frais d'agence, les frais de notaire et les frais d'inscription hypothécaire d'un montant de 43 591,26 euros,
°au remboursement des primes d'assurance qui sont dégressives et qui s'élèvent à la somme mensuelle de 91,87 euros pour la première année, 104,62 euros pour la deuxième année, 88,35 euros pour la troisième année, 81,81 euros pour la quatrième année, 73,72 euros pour la cinquième année, 67,66 euros pour la sixième année et ainsi de suite selon tableau annexé aux présentes écritures, des intérêts et des frais et accessoires, liés à l'emprunt qui ont d'ores et déjà été réglés par les acquéreurs et qu'il conviendra de parfaire,
°au paiement de la somme due au titre de l'indemnité de remboursement anticipé du prêt immobilier qui est équivalente à 3 % du capital restant dû avant remboursement et qui sera ainsi à parfaire lors de la décision à intervenir,
°au remboursement des taxes foncières réglées jusqu'au jour de l'annulation de la vente soit, au jour de la présente, la somme de 7 151,96 euros, qu'il conviendra de parfaire,
- Condamner solidairement Mme [Z] et Mme [E] à verser à M. [H] [B] et Mme [X] [A] la somme de 79 513 euros au titre de leur préjudice financier,
À titre infiniment subsidiaire :
- Condamner solidairement Mme [Z] et Mme [E] au titre des préjudices subis en raison du dol ou de la diminution du prix au titre de la garantie des vices cachés, à verser à M. [H] [B] et Mme [X] [A] la somme de 265 983,04 euros TTC au titre des travaux de remise en état de l'annexe et du réseau d'eaux pluviales, somme qui devra être réactualisée en fonction de la variation de l'index BT01 du bâtiment à compter du mois de décembre 2021,
En tout état de cause :
- débouter Mme [Z] et Mme [E] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
- condamner solidairement Mme [Z] et Mme [E] à verser à M. [H] [B] et Mme [X] [A] la somme mensuelle de 262,50 euros depuis l'acquisition du bien en juillet 2017 et jusqu'à la décision à intervenir,
- condamner solidairement Mme [Z] et Mme [E] à verser à M. [H] [B] et Mme [X] [A] la somme de 10 000 euros au titre de leur préjudice moral,
- condamner solidairement Mme [Z] et Mme [E] à verser à M. [H] [B] et Mme [X] [A] la somme de 9 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner solidairement Mme [Z] et Mme [E] aux entiers dépens, comprenant les frais d'expertise, dont distraction au profit de la SELARL Lexavoue Amiens, avocat aux offres de droit en vertu de l'article 699 du code de procédure civile.
Ils invoquent en substance, à l'appui de leur demande de nullité de la vente, le dol commis par les vendeuses qui avaient connaissance des problèmes de remontées de nappe phréatique et des remontées capillaires et se sont tues. Subsidiairement, ils invoquent le vice caché affectant le bien et la garantie qui leur est due par les vendeuses qui en avaient connaissance, avec pour conséquence la résolution de la vente. À titre infiniment subsidiaire, ils font valoir avoir subi un préjudice qui doit être indemnisé au titre du dol qui ouvre droit à réparation ou au titre de la garantie des vices cachés.
Ils invoquent dans tous les cas avoir subi un préjudice de jouissance, la dépendance de 35m² étant inutilisable en raison des infiltrations d'eau (50% de 15 euros de location par m², soit 262,50 euros par mois) mais aussi un préjudice moral.
Aux termes de leurs conclusions communiquées par voie électronique le 20 juillet 2023, Mme [R] [Z] veuve [E] et de Mme [V] [E] demandent à la cour de :
- Confirmer le jugement entrepris,
À titre principal :
Vu les articles 1112 et 1137 et suivants du code civil,
Vu le rapport de M. [L] et les pièces produites,
- Débouter les consorts [B] [A] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
- Les condamner à verser aux concluantes 1 500 euros chacune pour leur préjudice moral,
À titre subsidiaire, si par extraordinaire la vente était annulée, rejeter l'ensemble des prétentions des demandeurs :
- Condamner les consorts [B] [A] à indemniser les concluantes sur la base d'une indemnité d'occupation mensuelle de 1 500 euros pour la privation de jouissance de leur habitation entre la vente de 2017 et la date à laquelle la vente serait annulée,
- Condamner en toute hypothèse les consorts [B] [A] au versement d'une indemnité de procédure de 4 000 euros pour chacune des concluantes et en tous les dépens, dont distraction au profit de la SCP Drye de Bailliencourt & associés, avocats aux offres de droit.
Elles font valoir que durant tout leur temps d'occupation de la maison, elles n'ont jamais constaté d'inondations ou d'infiltrations, qu'elles avaient installé dans l'annexe leur atelier de tapissier et y avaient entreposé des matière fragiles. Elles ne peuvent donc avoir caché une situation qu'elles ignoraient. Elles contestent l'existence d'un vice caché connu d'elles.
Dans le cas d'annulation, elles s'opposent aux demandes indemnitaires et réclament quant à elles une indemnité d'occupation mensuelle de 1 500 euros.
En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 14 février 2024 et l'affaire a été renvoyée pour être plaidée à l'audience du 18 avril 2024.
SUR CE :
1. Les premiers juges, après avoir rappelé les dispositions des articles 1130,1131 et 1137 définissant le dol et en régissant les effets sur le consentement de la partie, ont par une exacte appréciation des éléments produits au débat, considéré pour ce qui a trait aux remontées de la nappe phréatique affleurant le terrain et au constat par l'expert judiciaire, dans le complément de son rapport d'expertise déposé le 16 décembre 2021, de ce que l'annexe de l'habitation est impropre à sa destination en raison de venues d'eaux liées à ces remontées, qu'aucun élément n'est de nature à démontrer que Mme [E] et Mme [Z], qui ont vendu l'immeuble aux époux [B], avaient connaissance du caractère inadapté en raison de son insuffisance de système d'évacuation des eaux pluviales et l'ont sciemment dissimulé aux acheteurs pour tromper leur consentement.
En effet, s'il ne peut être écartée l'existence, avant la vente régularisée le 12 juillet 2017, de remontées de nappes phréatiques qui ont nécessairement causé la présence de petites mares d'eau à fleur de terrain, entre 1994 et 2007, il n'est pas démontré que les vendeuses, épouse et fille de celui qui a fait procéder à la construction de l'immeuble, ont pu faire le lien entre ces circonstances et le caractère inadapté du système d'évacuation des eaux pluviales en cas de nappes phréatiques hautes. Les vendeuses démontrent quant à elles que cette dépendance, dénommée garage dans une annexe de l'acte de vente, a été utilisée par M. [E] d'abord, puis par sa fille, Mme [V] [E] comme atelier de tapissier depuis au moins 2005 avec entreposage de tissus d'ameublement et de meubles également sur le sol, ce qui est incompatible avec la présence d'eau dans l'annexe, de nombreuses attestations de clients, d'amis et de professionnels excluant toute trace d'humidité ou d'odeur pouvant la suggérer. Il convient au demeurant de relever que l'expert, M. [L], en 2019 n'y avait relevé aucune humidité anormale ni aucun problème de stagnation d'eau, aucune humidité anormale n'ayant en particulier été relevée en pieds de murs du garage. Les conditions climatiques ayant entraîné des précipitations beaucoup plus importantes et d'ailleurs nécessité l'arrêté de catastrophe naturelle pris par le maire de la commune le 9 juillet 2018 à la suite d'inondations et coulées de boues, expliquent l'importance des désordres constatés par l'expert dans le complément d'expertise de 2021 par référence à son rapport de 2019 qui n'en relevait aucune dans l'annexe. Il ne peut davantage être déduit de l'existence de deux pompes de relevage et d'une pompe dans le regard avec un tuyau parcourant la propriété et dont l'alimentation électrique avait été au surplus coupée par les parties intimées, ce qu'elles ont reconnu lors des opérations d'expertise, la connaissance pour les parties intimées de l'importance des remontées d'eau et de leurs conséquences.
Il n'est produit en appel aucune pièce ou élément, ni soutenu d'argument de nature à remettre en cause le jugement, qui a rejeté l'action en nullité de la vente à défaut de démonstration de manoeuvres dolosives de la part des parties intimées et ses conséquences.
Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
2. Ensuite, il convient de constater que les appelants ne revendiquent plus l'annulation de la vente au titre de la garantie pour vices cachés mais sollicitent le prononcé de la résolution de celle-ci au titre de cette même garantie en application des articles 1641 et 1643 du code civil.
Comme l'ont exactement rappelé les premiers juges, les vices ou défauts cachés sont définis comme ceux qui rendent impropre la chose vendue à l'usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. Ils ont également exactement relevé que l'acte authentique de vente excluait explicitement que les vendeurs soient tenus à cette garantie au titre des vices cachés, et qu'il n'était pas démontré par les acheteurs que les vendeuses avaient connaissance de l'existence de vices au sens des dispositions légales précitées.
Cette démonstration n'étant pas davantage faite devant la cour, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté cette action en résolution de la vente et ses conséquences.
3. La demande telle que formée à titre infiniment subsidiaire par les appelants tenant à l'indemnisation des travaux de remise en état suppose que soit reconnue préalablement l'existence d'un dol imputable aux vendeuses qui ouvrirait sur le fondement de l'article 1131 du code civil à l'action en réparation du préjudice subi par les acheteurs et/ou de vices cachés qui permettraient aux acquéreurs, sur le fondement cette fois de l'article 1644 de ce même code, d'obtenir une diminution du prix en fonction du préjudice subi.
Or, il a été démontré précédemment qu'aucun dol ou aucune connaissance des vices cachés ne pouvaient être imputés aux vendeuses.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes indemnitaires formées sur ces fondements.
4. Pour ce qui a trait au préjudice de jouissance et au préjudice moral dont il est sollicité réparation 'en tout état de cause' par les appelants, ils sont subordonnés à la preuve d'une faute commise par les parties intimées et d'un lien de causalité entre cette faute et ces préjudices.
Les appelants ne démontrent pas davantage que devant les premiers juges le comportement fautif des intimées, l'affirmation du caractère nécessaire de leur préjudice de jouissance n'étant pas de nature à pallier leur carence dans l'administration de la preuve qui leur incombe.
Le jugement sera aussi confirmé en ce qu'il a rejeté ces demandes.
5. Le certificat médical daté du 19 juin 2020 de M. [J] [S], médecin généraliste, est insuffisant à démontrer le lien entre le préjudice moral invoqué par Mme [R] [Z]-[E] et la présente affaire. Sa demande indemnitaire sera en conséquence rejetée.
Mme [V] [E], à l'appui de sa propre demande en réparation de son préjudice moral, ne produit quant à elle aucun élément de nature à démontrer son existence. Sa demande sera aussi rejetée.
6. Le jugement sera également confirmé en ces dispositions relatives à la charge des dépens et à l'application au profit de Mme [Z] et de Mme [E] de l'article 700 du code de procédure civile.
Les appelants, qui succombent totalement, seront condamnés à supporter les dépens d'appel avec distraction comme indiquée au dispositif ci-après, déboutés de leur demande formée en application de l'article 700 du code de procédure civile et condamnés sur ce même fondement à verser à chacune des parties intimées la somme de 1 500 euros.
PAR CES MOTIFS :
La cour, statuant par arrêt contradictoire, en dernier ressort et par mise à disposition ;
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Déboute Mme [R] [Z] veuve [E] et de Mme [V] [E] de leur demande de réparation de leur préjudice moral,
Condamne M. [H] [B] et Mme [X] [A] aux dépens d'appel avec distraction au profit de la SCP Drye de Bailliencourt & associés et à verser à Mme [R] [Z] veuve [E] et de Mme [V] [E] chacune la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette toute autre demande.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE