CA Nîmes, 1re ch., 4 juillet 2024, n° 23/01061
NÎMES
Arrêt
Autre
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 23/01061 -
N° Portalis DBVH-V-B7H-IYLQ
ID
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NÎMES
20 mars 2023
RG :21/03917
SCI LJR CATINAT2
C/
[V]
SCP [V] [L] [X] NOTAIRES ASSOCIÉS
Grosse délivrée
le 04/07/2024
à Me Jean-Philippe Borel
à Me Jean-Michel Divisia
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
1ère chambre
ARRÊT DU 04 JUILLET 2024
Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Nîmes en date du 20 mars 2023, N°21/03917
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Mme Isabelle Defarge, présidente de chambre, a entendu les plaidoiries, en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Isabelle Defarge, présidente de chambre,
Mme Delphine Duprat, conseillère,
Mme Audrey Gentilini, conseillère,
GREFFIER :
Mme Nadège Rodrigues, greffière, lors des débats, et Mme Audrey Bachimont, greffière, lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 28 mai 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 27 juin 2024 prorogé au 04 juillet 2024.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTE :
La Sci LJR CATINAT2, prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité
[Adresse 6]
[Localité 4]
Représentée par Me Jean-Philippe Borel, avocat au barreau d'Avignon
INTIMÉS :
Me [E] [V]
[Adresse 11]
[Adresse 9]
[Localité 3]
La Scp [V] [L] [X] Notaires Associés
prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilité en cette qualité
[Adresse 11]
[Adresse 9]
[Localité 3]
Représentés par Me Jean-Michel Divisia de la Scp Coulomb Divisia Chiarini, avocat au barreau de Nîmes
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Isabelle Defarge, présidente de chambre, le 04 juillet 2024, par mise à disposition au greffe de la cour.
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Selon acte reçu le 10 décembre 2015 par Me [E] [V], notaire à [Localité 7], la Sci LJR Catinat2 représentée par son associé-gérant M. [A] [Y] et son associée et épouse [O] née [D] a acquis de M. [G] [D] et son épouse [S] née [C], parents de Mme [Y], l'usufruit d'un ensemble immobilier sis [Adresse 1] à Nîmes, ces derniers en demeurant nu-propriétaires.
Le 14 mai 2019 un locataire de l'un des appartements constituant cet ensemble immobilier s'est plaint de désordres affectant celui-ci et le 12 juillet 2019 la société Atria a réalisé différents diagnostics révélant notamment la présence de plomb et d'amiante, ainsi que la non-conformité des installations électriques.
Le 09 décembre 2020 M. [Y] a invité le notaire à s'expliquer sur le manquement à une obligation de conseil et d'information et a attrait les vendeurs devant le président du tribunal judiciaire de Nîmes qui par ordonnance du 12 mai 2021 a rejeté sa demande d'expertise, décision qui a été infirmée par arrêt de cette cour en date du 21 mars 2022.
Le 22 septembre 2021, la Sci LJR Catinat2 a assigné Me [V] et la Scp [V] [L] [X] devant le tribunal judiciaire de Nîmes qui par jugement du 20 mars 2023 :
- l'a déboutée de ses demandes,
- l' a condamnée aux entiers dépens,
- l'a condamnée à verser indivisément à Me [E] [V] et à la Scp [V] [I] [X] la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles,
- a débouté les parties du surplus de leurs demandes.
La Sci LJR Catinat2 a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 27 mars 2023.
EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS
Au terme de ses conclusions récapitulatives n°3 notifiées le 12 mai 2024 l'appelante demande à la cour :
Vu l'ancien article 1382 et le nouvel article 1240 du code civil,
- d'infirmer le jugement en ce qu'il :
- l'a déboutée de ses demandes relatives à la responsabilité de Me [E] [V],
- l'a condamnée aux entiers dépens, et à verser indivisément à Me [E] [V] et à la Scp [V] [I] [X] la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles,
Et statuant à nouveau
- de dire et juger que Me [V] a manqué à son devoir d'information et de conseil à son égard lors de la conclusion de l'acte,
En conséquence
- de le déclarer responsable des préjudices qui lui sont causés,
- de le condamner solidairement avec la Scp [E] [V] Jean-Pierre [L] et [R] [X], notaires associés à payer les sommes de :
- 90 000 euros au titre de la perte de chance de n'avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses
- 106 470 euros au titre de l'indemnisation de la perte de chance de disposer librement de son bien et de le donner en location pendant la durée de son indisponibilité à parfaire au jour de l'arrêt à intervenir,
En tout état de cause
- de les condamner solidairement à payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers frais et dépens de l'instance dont distraction au profit de Me Jean-Philippe Borel.
Au terme de leurs conclusions notifiées le 28 juillet 2023 Me [V] et la Scp [V] [L] et [R] [X], notaires associés, intimés, demandent à la cour :
- de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société Catinat de ses demandes relatives à la responsabilité de Me [V] et (l'a) condamnée à payer à la Scp [V]-[W] [Z] - [U] et à Me [V], la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles,
Statuant sur les frais irrépétibles au niveau de la cour,
- de condamner à payer à la Scp [V]-[W] [Z]-[U] et à Me [V] la somme de 3 000 euros.
- de condamner les appelants aux entiers dépens de première instance et d'appel.
En application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile il est expressément référé aux dernières écritures des parties pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.
MOTIVATION
Pour débouter la Sci LJR Catinat2 de ses demandes au titre de la responsabilité du notaire, le tribunal a jugé que c'est conformément à la volonté des parties à l'acte qu'aucun diagnostic n'avait été établi en matière de plomb, d'amiante et de conformité de l'installation électrique, Me [V] ayant néanmoins rappelé les conséquences engendrées par cette absence d'état ; que l'état des risques naturels, miniers et technologiques avait été signé par l'ensemble des parties via un acte authentique électronique ; que s'agissant de l'absence de précision de l'aléa lié au risque d'inondation, elle ne pouvait suffire à caractériser une faute du notaire tenant la parfaite connaissance des lieux par l'acquéreur ; qu'enfin le notaire n'était soumis à aucune obligation de vérification des baux.
La responsabilité du notaire à l'égard des parties à la rédaction d'un acte authentique de vente est de nature délictuelle et suppose, en application des dispositions de l'article 1240 du code civil, la démonstration par celui qui l'allègue d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice.
* violation alléguée d'une obligation d'information et de conseil sur les risques de l'opération
L'appelante prétend que le notaire, nonobstant le cadre familial de la transaction, n'a pas respecté ses obligations d'information et de conseil à son égard sur les risques de l'opération. Elle soutient qu'il lui a affirmé que les diagnostics étaient inutiles et lui a imposé la volonté des vendeurs sans pour autant l'éclairer sur les conséquences de leur absence, dont elle n'avait pas été informée par ceux-ci ce qui exclut toute possibilité d'un accord préalable sur ce point.
Elle soutient que le notaire a reconnu sa faute en écrivant en première instance que '(vos beaux-parents et vous-même, ainsi que votre épouse) n'avez pas cru devoir faire réaliser les diagnostics ordinaires en la matière ni en régler les frais. Dans l'acte figurent donc les clauses habituelles en cette circonstance, rappelant aux vendeurs qu'ils restent responsables vis-à-vis des acquéreurs des vices cachés éventuels (plomb, amiante, termites...). Le fait que vous soyez aujourd'hui en procédure de divorce avec votre épouse (...)ne vous autorise pas à rechercher aujourd'hui la responsabilité du simple rédacteur de vos conventions familiales' et aujourd'hui 'les décisions qui ont été prises pour la rédaction de l'acte du 10 décembre 2015 l'ont été conformément aux décisions communes des parties, concrétisées par l'acte authentique'.
Les intimés répliquent que les parties n'ont pas voulu faire réaliser et financer les diagnostics afférents au bien concerné ce qui résulte des énonciations de l'acte authentique ; qu'eu égard au caractère 'très spécial' de la situation, les parties ne pouvaient pas soutenir qu'(elles) ignoraient leurs obligations à cet égard ; que l'état des risques naturels miniers et technologiques a été signé par l'ensemble des parties ; que l'acte mentionne bien au titre de l'état des risques que l'immeuble concerné se situe dans une zone soumise aux inondations ainsi que dans une zone de sismicité de type faible.
L'acte litigieux a été reçu le 10 décembre 2015 par Me [E] [V], notaire associé de la Scp '[E] [V], Jean-Pierre [L] et [R] [X], notaires associés' titulaire de l'office notarial d'[Adresse 8].
Il constate la vente par M. [G] [D] et Mme [S] [C] son épouse, retraités, à la Sci LJR Catinat2 constituée le 10 juin 2015 entre M. [A] [Y], associé-gérant et son épouse [O] née [D], ayant pour objet l'acquisition, l'administration et la gestion par bail, la location ou toutes autres formes de tous immeubles et biens immobiliers, de l'usufruit d'un immeuble à usage d'habitation [Adresse 1] à [Localité 10] comprenant deux bâtiments cadastrés section HA n°[Cadastre 5] séparés en 9 appartements dont 8 loués au jour de la vente, au prix de 197 000 euros.
Il y est mentionné que l'acquéreur étant une personne morale agissant dans le cadre de son objet social, l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation est inapplicable et qu'il n'y a pas lieu de purger le délai de rétractation.
La clause 'Etat du bien' est ainsi rédigée :
'L'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit en raison
- des vices apparents
- des vices cachés.
S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération ne s'applique pas
- si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel
- s'il est prouvé par l'acquéreur dans les délais légaux que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur'.
Au titre des diagnostics techniques et environnementaux, leur liste figure à l'acte avec la mission qu'en l'absence de l'un de ces diagnostics en cours de validité au jour de la signature de l'acte authentique de vente, et dans la mesure où ils sont exigés par leurs réglementations particulières, le vendeur ne pourra s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. Il est ensuite mentionné
- qu'aucun état relatif à la présence ou à l'absence de plomb n'a été établi
- qu'aucun état relatif à la présence ou à l'absence d'amiante n'a été établi
avec mention intégrale du texte des articles 1641 et 1645 du code civile et la mention que 'les parties déclarent avoir connaissance de ces dispositions, en faire leur affaire personnelle'.
Au titre de l'état parasitaire, il est mentionné que le vendeur renonce à produire un état parasitaire, déclarant avoir été parfaitement averti par le notaire qu'il ne pourra s'exonérer de la garantie des vices cachés liés à l'éventuelle présence de termites que seul un état de moins de six mois permet d'obtenir.
Au titre du contrôle de l'installation intérieure d'électricité, il est mentionné 'le vendeur déclare que le bien possède une installation intérieure électrique de plus de quinze ans. Aucun état de cette installation n'a été produit. Par suite, le vendeur est averti que le défaut de production lors de la vente de ce diagnostic implique qu'il ne pourra pas s'exonérer de sa responsabilité pour les éventuels vices cachés concernant cette installation.
Au titre du Plan Climat - Diagnostic de performance énergétique il est mentionné que l'acquéreur n'entend pas se prévaloir à l'encontre du vendeur de l'absence de ce diagnostic, celui-ci n'ayant qu'un but informatif et ne constituant pas une garantie contractuelle, et par suite, dispense le vendeur de sa production, déclarant s'être suffisamment procuré, lors de ses visites et consultations, les renseignements nécessaires à l'effet d'estimer tant la consommation réelle d'énergie compte-tenu de l'usage projeté, que les travaux à effectuer pour obtenir une meilleure performance et une moindre déperdition.
Au titre du plan de prévention des risques, il est mentionné qu'un état des risques en date du 10 décembre 2015 fondé sur les informations mises à jour par le Prédet est annexé, auquel sont joints la cartographie du ou des risques majeurs existants sur la commune avec localisation du bien concerné sur le plan cadastral et la liste des arrêtés de catastrophe naturelle de la commune.
Il mentionne à ce titre que l'immeuble
- est situé dans le périmètre d'un plan de prévention des risques naturels approuvé, que les risques pris en compte sont : INONDATION
- n'est pas situé dans le périmètre d'un plan de prévention des risques miniers
- n'est pas situé dans le périmètre d'un plan de prévention des risquess technologiques
- est situé dans une zone de sismicité de type 2 ( faible ).
Selon l'article 1371 du code civil l'acte authentique fait foi jusqu'à inscription de faux de ce que l'officier public dit avoir personnellement accompli ou constaté.
L'appelante prétend qu'il appartenait au notaire de vérifier que l'ERMNT (Etat des Risques Miniers Naturels et Technologiques) était valide et ses informations cohérentes au regard du risque d'inondation dans ce quartier particulier de [Localité 10] ayant subi d'importantes inondations en 1988, ainsi que de l'alerter sur les prescriptions obligatoires du PPRI et les travaux en découlant.
L'acte de vente litigieux a été signé tant par les vendeurs que par les deux associés de la Sci LJR Catinat2, M.et Mme [Y], ainsi que par le prêteur de deniers la CRCAM du Languedoc et le notaire instrumentaire.
Toutes les mentions ci-dessus reproduites font foi jusqu'à inscription de faux du fait que la Sci LJR Catinat2 a été expressément informée des conséquences de l'absence des diagnostics techniques et environnementaux relatif à la présence de plomb ou d'amiante, de l'absence d'état parasitaire, de l'absence de l'état de contrôle de l'installation intérieure d'électricité ni de l'absence de diagnostic de performance énergétique.
Elles font également foi jusqu'à inscription de faux du fait que la Sci LJR Catinat2 a été informée de la situation de l'immeuble en zone à risque d'inondation, par l'annexion à l'acte de l'état des risques du 10 décembre 2015 qui y est visé.
Les dispositions relatives à la garantie des vices cachés, toujours applicables si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel, ou
s'il est prouvé par l'acquéreur dans les délais légaux que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur y sont rappelées à plusieurs reprises, et d'ailleurs la Sci LJR Catinat2 évoque en p17 de ses écritures le fait qu'en 1988, les vendeurs exerçaient une activité de rénocation d'appartements via une entreprise Perspective [Adresse 2] à Nîmes.
Aucun manquement à son devoir d'information et de conseil à l'égard de la Sci LJR Catinat2, société civile dont l'objet est l'acquisition, l'administration et la gestion par bail, la location ou toutes autres formes de tous immeubles et biens immobiliers, n'est donc ici démontré.
* violation alléguée d'une obligation d'information et de conseil sur l'habitabilité des logements loués
L'appelante prétend qu'il appartenait au notaire d'attirer son attention sur le fait que le bien acquis, occupé par des locataires, présentait les caractéristiques d'un logement indécent non susceptible d'être donné à bail alors qu'il connaissait la vétusté du bâtiment construit avant 1949.
Les intimés répliquent que l'existence des baux était parfaitement connue des vendeurs et des acquéreurs au regard de leurs droits respectifs.
L'acte authentique litigieux liste les 8 contrats de location en cours au jour de la vente, avec la mention pour chacun que l'acquéreur a reçu dès avant ce jour du vendeur le contrat de location et dispense le notaire soussigné de relater aux présentes les charges et conditions de ce bail, dont la transmission sera notifiée au locataire par les soins du vendeur aux présentes.
La Sci LJR Catinat2 dont l'objet est l'acquisition, l'administration et la gestion par bail, la location ou toutes autres formes de tous immeubles et biens immobiliers ne peut prétendre avoir pu ignorer ni la nature des obligations d'un usufruitier d'un bien immobilier, ni les conséquences de la dispense ainsi donnée au notaire instrumentaire de relater les charges et conditions des baux, dont elle est censée avoir eu connaissance par les vendeurs et nu-propriétaires dès avant la signature de l'acte.
Aucun manquement ne peut donc être imputé à ce titre au notaire instrumentaire.
En l'absence de faute, aucune indemnisation d'aucun préjudice ne peut être demandée.
Le jugement sera en conséquence confirmé en toutes ses dispositions et l'appelante déboutée de toutes ses demandes.
* dépens
Succombant en son appel, la Sci LJR CAtinat2 devra supporter les dépens de la présente instance.
* frais irrépétibles
Elle devra payer à Me [E] [N] et la Scp [E] [V], Jean-Pierre [L] et [R] [X], notaires associés à [Localité 7], la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions soumises à la cour.
Y ajoutant,
Condamne la Sci LJR Catinat2 aux dépens de la présente instance,
Condamne la Sci LJR Catinat2 à payer à Me [E] [N] et la Scp [E] [V], Jean-Pierre [L] et [R] [X], notaires associés à [Localité 7], la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
Arrêt signé par la présidente et par la greffière.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 23/01061 -
N° Portalis DBVH-V-B7H-IYLQ
ID
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NÎMES
20 mars 2023
RG :21/03917
SCI LJR CATINAT2
C/
[V]
SCP [V] [L] [X] NOTAIRES ASSOCIÉS
Grosse délivrée
le 04/07/2024
à Me Jean-Philippe Borel
à Me Jean-Michel Divisia
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
1ère chambre
ARRÊT DU 04 JUILLET 2024
Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Nîmes en date du 20 mars 2023, N°21/03917
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Mme Isabelle Defarge, présidente de chambre, a entendu les plaidoiries, en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Isabelle Defarge, présidente de chambre,
Mme Delphine Duprat, conseillère,
Mme Audrey Gentilini, conseillère,
GREFFIER :
Mme Nadège Rodrigues, greffière, lors des débats, et Mme Audrey Bachimont, greffière, lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 28 mai 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 27 juin 2024 prorogé au 04 juillet 2024.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTE :
La Sci LJR CATINAT2, prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité
[Adresse 6]
[Localité 4]
Représentée par Me Jean-Philippe Borel, avocat au barreau d'Avignon
INTIMÉS :
Me [E] [V]
[Adresse 11]
[Adresse 9]
[Localité 3]
La Scp [V] [L] [X] Notaires Associés
prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilité en cette qualité
[Adresse 11]
[Adresse 9]
[Localité 3]
Représentés par Me Jean-Michel Divisia de la Scp Coulomb Divisia Chiarini, avocat au barreau de Nîmes
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Isabelle Defarge, présidente de chambre, le 04 juillet 2024, par mise à disposition au greffe de la cour.
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Selon acte reçu le 10 décembre 2015 par Me [E] [V], notaire à [Localité 7], la Sci LJR Catinat2 représentée par son associé-gérant M. [A] [Y] et son associée et épouse [O] née [D] a acquis de M. [G] [D] et son épouse [S] née [C], parents de Mme [Y], l'usufruit d'un ensemble immobilier sis [Adresse 1] à Nîmes, ces derniers en demeurant nu-propriétaires.
Le 14 mai 2019 un locataire de l'un des appartements constituant cet ensemble immobilier s'est plaint de désordres affectant celui-ci et le 12 juillet 2019 la société Atria a réalisé différents diagnostics révélant notamment la présence de plomb et d'amiante, ainsi que la non-conformité des installations électriques.
Le 09 décembre 2020 M. [Y] a invité le notaire à s'expliquer sur le manquement à une obligation de conseil et d'information et a attrait les vendeurs devant le président du tribunal judiciaire de Nîmes qui par ordonnance du 12 mai 2021 a rejeté sa demande d'expertise, décision qui a été infirmée par arrêt de cette cour en date du 21 mars 2022.
Le 22 septembre 2021, la Sci LJR Catinat2 a assigné Me [V] et la Scp [V] [L] [X] devant le tribunal judiciaire de Nîmes qui par jugement du 20 mars 2023 :
- l'a déboutée de ses demandes,
- l' a condamnée aux entiers dépens,
- l'a condamnée à verser indivisément à Me [E] [V] et à la Scp [V] [I] [X] la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles,
- a débouté les parties du surplus de leurs demandes.
La Sci LJR Catinat2 a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 27 mars 2023.
EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS
Au terme de ses conclusions récapitulatives n°3 notifiées le 12 mai 2024 l'appelante demande à la cour :
Vu l'ancien article 1382 et le nouvel article 1240 du code civil,
- d'infirmer le jugement en ce qu'il :
- l'a déboutée de ses demandes relatives à la responsabilité de Me [E] [V],
- l'a condamnée aux entiers dépens, et à verser indivisément à Me [E] [V] et à la Scp [V] [I] [X] la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles,
Et statuant à nouveau
- de dire et juger que Me [V] a manqué à son devoir d'information et de conseil à son égard lors de la conclusion de l'acte,
En conséquence
- de le déclarer responsable des préjudices qui lui sont causés,
- de le condamner solidairement avec la Scp [E] [V] Jean-Pierre [L] et [R] [X], notaires associés à payer les sommes de :
- 90 000 euros au titre de la perte de chance de n'avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses
- 106 470 euros au titre de l'indemnisation de la perte de chance de disposer librement de son bien et de le donner en location pendant la durée de son indisponibilité à parfaire au jour de l'arrêt à intervenir,
En tout état de cause
- de les condamner solidairement à payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers frais et dépens de l'instance dont distraction au profit de Me Jean-Philippe Borel.
Au terme de leurs conclusions notifiées le 28 juillet 2023 Me [V] et la Scp [V] [L] et [R] [X], notaires associés, intimés, demandent à la cour :
- de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société Catinat de ses demandes relatives à la responsabilité de Me [V] et (l'a) condamnée à payer à la Scp [V]-[W] [Z] - [U] et à Me [V], la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles,
Statuant sur les frais irrépétibles au niveau de la cour,
- de condamner à payer à la Scp [V]-[W] [Z]-[U] et à Me [V] la somme de 3 000 euros.
- de condamner les appelants aux entiers dépens de première instance et d'appel.
En application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile il est expressément référé aux dernières écritures des parties pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.
MOTIVATION
Pour débouter la Sci LJR Catinat2 de ses demandes au titre de la responsabilité du notaire, le tribunal a jugé que c'est conformément à la volonté des parties à l'acte qu'aucun diagnostic n'avait été établi en matière de plomb, d'amiante et de conformité de l'installation électrique, Me [V] ayant néanmoins rappelé les conséquences engendrées par cette absence d'état ; que l'état des risques naturels, miniers et technologiques avait été signé par l'ensemble des parties via un acte authentique électronique ; que s'agissant de l'absence de précision de l'aléa lié au risque d'inondation, elle ne pouvait suffire à caractériser une faute du notaire tenant la parfaite connaissance des lieux par l'acquéreur ; qu'enfin le notaire n'était soumis à aucune obligation de vérification des baux.
La responsabilité du notaire à l'égard des parties à la rédaction d'un acte authentique de vente est de nature délictuelle et suppose, en application des dispositions de l'article 1240 du code civil, la démonstration par celui qui l'allègue d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice.
* violation alléguée d'une obligation d'information et de conseil sur les risques de l'opération
L'appelante prétend que le notaire, nonobstant le cadre familial de la transaction, n'a pas respecté ses obligations d'information et de conseil à son égard sur les risques de l'opération. Elle soutient qu'il lui a affirmé que les diagnostics étaient inutiles et lui a imposé la volonté des vendeurs sans pour autant l'éclairer sur les conséquences de leur absence, dont elle n'avait pas été informée par ceux-ci ce qui exclut toute possibilité d'un accord préalable sur ce point.
Elle soutient que le notaire a reconnu sa faute en écrivant en première instance que '(vos beaux-parents et vous-même, ainsi que votre épouse) n'avez pas cru devoir faire réaliser les diagnostics ordinaires en la matière ni en régler les frais. Dans l'acte figurent donc les clauses habituelles en cette circonstance, rappelant aux vendeurs qu'ils restent responsables vis-à-vis des acquéreurs des vices cachés éventuels (plomb, amiante, termites...). Le fait que vous soyez aujourd'hui en procédure de divorce avec votre épouse (...)ne vous autorise pas à rechercher aujourd'hui la responsabilité du simple rédacteur de vos conventions familiales' et aujourd'hui 'les décisions qui ont été prises pour la rédaction de l'acte du 10 décembre 2015 l'ont été conformément aux décisions communes des parties, concrétisées par l'acte authentique'.
Les intimés répliquent que les parties n'ont pas voulu faire réaliser et financer les diagnostics afférents au bien concerné ce qui résulte des énonciations de l'acte authentique ; qu'eu égard au caractère 'très spécial' de la situation, les parties ne pouvaient pas soutenir qu'(elles) ignoraient leurs obligations à cet égard ; que l'état des risques naturels miniers et technologiques a été signé par l'ensemble des parties ; que l'acte mentionne bien au titre de l'état des risques que l'immeuble concerné se situe dans une zone soumise aux inondations ainsi que dans une zone de sismicité de type faible.
L'acte litigieux a été reçu le 10 décembre 2015 par Me [E] [V], notaire associé de la Scp '[E] [V], Jean-Pierre [L] et [R] [X], notaires associés' titulaire de l'office notarial d'[Adresse 8].
Il constate la vente par M. [G] [D] et Mme [S] [C] son épouse, retraités, à la Sci LJR Catinat2 constituée le 10 juin 2015 entre M. [A] [Y], associé-gérant et son épouse [O] née [D], ayant pour objet l'acquisition, l'administration et la gestion par bail, la location ou toutes autres formes de tous immeubles et biens immobiliers, de l'usufruit d'un immeuble à usage d'habitation [Adresse 1] à [Localité 10] comprenant deux bâtiments cadastrés section HA n°[Cadastre 5] séparés en 9 appartements dont 8 loués au jour de la vente, au prix de 197 000 euros.
Il y est mentionné que l'acquéreur étant une personne morale agissant dans le cadre de son objet social, l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation est inapplicable et qu'il n'y a pas lieu de purger le délai de rétractation.
La clause 'Etat du bien' est ainsi rédigée :
'L'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit en raison
- des vices apparents
- des vices cachés.
S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération ne s'applique pas
- si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel
- s'il est prouvé par l'acquéreur dans les délais légaux que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur'.
Au titre des diagnostics techniques et environnementaux, leur liste figure à l'acte avec la mission qu'en l'absence de l'un de ces diagnostics en cours de validité au jour de la signature de l'acte authentique de vente, et dans la mesure où ils sont exigés par leurs réglementations particulières, le vendeur ne pourra s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. Il est ensuite mentionné
- qu'aucun état relatif à la présence ou à l'absence de plomb n'a été établi
- qu'aucun état relatif à la présence ou à l'absence d'amiante n'a été établi
avec mention intégrale du texte des articles 1641 et 1645 du code civile et la mention que 'les parties déclarent avoir connaissance de ces dispositions, en faire leur affaire personnelle'.
Au titre de l'état parasitaire, il est mentionné que le vendeur renonce à produire un état parasitaire, déclarant avoir été parfaitement averti par le notaire qu'il ne pourra s'exonérer de la garantie des vices cachés liés à l'éventuelle présence de termites que seul un état de moins de six mois permet d'obtenir.
Au titre du contrôle de l'installation intérieure d'électricité, il est mentionné 'le vendeur déclare que le bien possède une installation intérieure électrique de plus de quinze ans. Aucun état de cette installation n'a été produit. Par suite, le vendeur est averti que le défaut de production lors de la vente de ce diagnostic implique qu'il ne pourra pas s'exonérer de sa responsabilité pour les éventuels vices cachés concernant cette installation.
Au titre du Plan Climat - Diagnostic de performance énergétique il est mentionné que l'acquéreur n'entend pas se prévaloir à l'encontre du vendeur de l'absence de ce diagnostic, celui-ci n'ayant qu'un but informatif et ne constituant pas une garantie contractuelle, et par suite, dispense le vendeur de sa production, déclarant s'être suffisamment procuré, lors de ses visites et consultations, les renseignements nécessaires à l'effet d'estimer tant la consommation réelle d'énergie compte-tenu de l'usage projeté, que les travaux à effectuer pour obtenir une meilleure performance et une moindre déperdition.
Au titre du plan de prévention des risques, il est mentionné qu'un état des risques en date du 10 décembre 2015 fondé sur les informations mises à jour par le Prédet est annexé, auquel sont joints la cartographie du ou des risques majeurs existants sur la commune avec localisation du bien concerné sur le plan cadastral et la liste des arrêtés de catastrophe naturelle de la commune.
Il mentionne à ce titre que l'immeuble
- est situé dans le périmètre d'un plan de prévention des risques naturels approuvé, que les risques pris en compte sont : INONDATION
- n'est pas situé dans le périmètre d'un plan de prévention des risques miniers
- n'est pas situé dans le périmètre d'un plan de prévention des risquess technologiques
- est situé dans une zone de sismicité de type 2 ( faible ).
Selon l'article 1371 du code civil l'acte authentique fait foi jusqu'à inscription de faux de ce que l'officier public dit avoir personnellement accompli ou constaté.
L'appelante prétend qu'il appartenait au notaire de vérifier que l'ERMNT (Etat des Risques Miniers Naturels et Technologiques) était valide et ses informations cohérentes au regard du risque d'inondation dans ce quartier particulier de [Localité 10] ayant subi d'importantes inondations en 1988, ainsi que de l'alerter sur les prescriptions obligatoires du PPRI et les travaux en découlant.
L'acte de vente litigieux a été signé tant par les vendeurs que par les deux associés de la Sci LJR Catinat2, M.et Mme [Y], ainsi que par le prêteur de deniers la CRCAM du Languedoc et le notaire instrumentaire.
Toutes les mentions ci-dessus reproduites font foi jusqu'à inscription de faux du fait que la Sci LJR Catinat2 a été expressément informée des conséquences de l'absence des diagnostics techniques et environnementaux relatif à la présence de plomb ou d'amiante, de l'absence d'état parasitaire, de l'absence de l'état de contrôle de l'installation intérieure d'électricité ni de l'absence de diagnostic de performance énergétique.
Elles font également foi jusqu'à inscription de faux du fait que la Sci LJR Catinat2 a été informée de la situation de l'immeuble en zone à risque d'inondation, par l'annexion à l'acte de l'état des risques du 10 décembre 2015 qui y est visé.
Les dispositions relatives à la garantie des vices cachés, toujours applicables si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel, ou
s'il est prouvé par l'acquéreur dans les délais légaux que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur y sont rappelées à plusieurs reprises, et d'ailleurs la Sci LJR Catinat2 évoque en p17 de ses écritures le fait qu'en 1988, les vendeurs exerçaient une activité de rénocation d'appartements via une entreprise Perspective [Adresse 2] à Nîmes.
Aucun manquement à son devoir d'information et de conseil à l'égard de la Sci LJR Catinat2, société civile dont l'objet est l'acquisition, l'administration et la gestion par bail, la location ou toutes autres formes de tous immeubles et biens immobiliers, n'est donc ici démontré.
* violation alléguée d'une obligation d'information et de conseil sur l'habitabilité des logements loués
L'appelante prétend qu'il appartenait au notaire d'attirer son attention sur le fait que le bien acquis, occupé par des locataires, présentait les caractéristiques d'un logement indécent non susceptible d'être donné à bail alors qu'il connaissait la vétusté du bâtiment construit avant 1949.
Les intimés répliquent que l'existence des baux était parfaitement connue des vendeurs et des acquéreurs au regard de leurs droits respectifs.
L'acte authentique litigieux liste les 8 contrats de location en cours au jour de la vente, avec la mention pour chacun que l'acquéreur a reçu dès avant ce jour du vendeur le contrat de location et dispense le notaire soussigné de relater aux présentes les charges et conditions de ce bail, dont la transmission sera notifiée au locataire par les soins du vendeur aux présentes.
La Sci LJR Catinat2 dont l'objet est l'acquisition, l'administration et la gestion par bail, la location ou toutes autres formes de tous immeubles et biens immobiliers ne peut prétendre avoir pu ignorer ni la nature des obligations d'un usufruitier d'un bien immobilier, ni les conséquences de la dispense ainsi donnée au notaire instrumentaire de relater les charges et conditions des baux, dont elle est censée avoir eu connaissance par les vendeurs et nu-propriétaires dès avant la signature de l'acte.
Aucun manquement ne peut donc être imputé à ce titre au notaire instrumentaire.
En l'absence de faute, aucune indemnisation d'aucun préjudice ne peut être demandée.
Le jugement sera en conséquence confirmé en toutes ses dispositions et l'appelante déboutée de toutes ses demandes.
* dépens
Succombant en son appel, la Sci LJR CAtinat2 devra supporter les dépens de la présente instance.
* frais irrépétibles
Elle devra payer à Me [E] [N] et la Scp [E] [V], Jean-Pierre [L] et [R] [X], notaires associés à [Localité 7], la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions soumises à la cour.
Y ajoutant,
Condamne la Sci LJR Catinat2 aux dépens de la présente instance,
Condamne la Sci LJR Catinat2 à payer à Me [E] [N] et la Scp [E] [V], Jean-Pierre [L] et [R] [X], notaires associés à [Localité 7], la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
Arrêt signé par la présidente et par la greffière.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,