CA Nîmes, 1re ch., 4 juillet 2024, n° 23/00916
NÎMES
Arrêt
Autre
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 23/00916 -
N° Portalis DBVH-V-B7H-IX4Z
ID
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PRIVAS
14 février 2023
RG :21/01624
[M]
[Y]
C/
[X]
Grosse délivrée
le 04/07/2024
à Me Emilie Soubeyrand
à Me Laurette Gouyet Pommaret
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
1ère chambre
ARRÊT DU 04 JUILLET 2024
Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Privas en date du 14 février 2023, N°21/01624
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Mme Isabelle Defarge, présidente de chambre, a entendu les plaidoiries, en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Isabelle Defarge, présidente de chambre,
Mme Delphine Duprat, conseillère,
Mme Audrey Gentilini, conseillère,
GREFFIER :
Mme Nadège Rodrigues, greffière, lors des débats, et Mme Audrey Bachimont, greffière, lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 28 mai 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 27 juin 2024 prorogé au 04 juillet 2024.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTS :
Mme [N] [M]
née le 21 avril 1970 à [Localité 10]
[Adresse 3]
[Localité 1]
M. [B] [Y]
né le 21 mai 1968 à [Localité 9]
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représentés par Me Anthony Florent de la Sarl Bonnet Florent Avocats, plaidant, avocat au barreau de Valence
Représentés par Me Emilie Soubeyrand, postulante, avocate au barreau d'Ardèche
INTIMÉ :
M. [I] [X]
né le 16 novembre 1944 à [Localité 11] (Algérie)
[Adresse 6]
[Localité 2]
Représenté par Me Laurette Gouyet Pommaret de la Selarl Gouyet Pommaret - Orard, postulante, avocate au barreau d'Ardèche
Représenté par Me Naceur Derbel, plaidant, avocat au barreau de Valence
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Isabelle Defarge, présidente de chambre, le 04 juillet 2024, par mise à disposition au greffe de la cour
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte reçu le 23 août 2018 par Me [E] [P], notaire à [Localité 12] (26), M. [B] [Y] et Mme [N] [M] ont acquis auprès de M. [I] [X] une maison d'habitation et terrain attenant avec piscine à [Localité 1], au prix de 550 000 euros.
Le 25 septembre 2018 ils ont fait intervenir pour la détection d'une fuite au niveau des skimmers et de la prise balai de la piscine la société Bel'O Service, puis le 17 octobre 2018 pour recherche de fuite la société Exp'Eau qui a conclu que le fond de la piscine fuyait, constaté la présence de nombreuses fissures et de nombreuses reprises de carrelage dans l'alignement des fentes sur le fond de celle-ci, et établi le 31 octobre 2018 un devis de 16 922,13 euros pour sa rénovation intégrale (dépose de tout le carrelage, murs et fond, ponçage des murs, réagréage du fond et pose de PVC armé).
Après avoir mis par courrier recommandé du 30 janvier 2019 (accusé de réception signé le 4 février) le vendeur en demeure de leur verser la somme de 20 000 euros au titre de leurs dommages matériels, de leurs frais de diagnostic, de leur préjudice de jouissance et des frais d'avocat, ils ont fait selon procès-verbal du 23 avril 2019 constater l'état de la piscine par huissier de justice puis obtenu en référé le 12 septembre 2019 la désignation d'un expert qui a déposé son rapport le 12 mars 2021
Mme [M] et M. [Y] ont alors saisi pour obtenir notamment la condamnation de M. [X] à leur verser une somme de 61 423,37 euros à titre de remboursement d'une partie du prix d'achat de la maison et de ses "accessoires" et dépendances le tribunal judiciaire de Privas qui par jugement en date du 14 février 2023 :
- les a déboutés de toutes leurs demandes
- a ordonné le partage du coût de l'expertise entre eux et M. [X].
Mme [M] et M. [Y] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 13 mars 2023 enregistrée le 15 mars 2023.
EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS
Au terme de leurs conclusions d'appelants récapitulatives régulièrement notifiées le 1er août 2023 ils demandent à la cour :
Vu les dispositions des articles 1641 à 1648 du code civil,
- d'annuler le jugement du tribunal judiciaire de Valence du 14 février 2023,
Statuant de nouveau
- de constater l'existence de vices cachés sur la piscine, la rendant impropre à sa destination,
Et en conséquence
A titre principal
- de condamner M. [I] [X] à leur verser une somme de 61 423,37 euros à titre de remboursement d'une partie du prix d'achat de la maison et de ses "accessoires" et dépendances,
A titre subsidiaire
- de le condamner à leur verser une somme de 36 000 euros à titre de remboursement d'une partie du prix d'achat de la maison et de ses "accessoires" et dépendances,
En tout état de cause
- de le condamner à leur verser les sommes de :
- 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;
- 400 euros par mois de perte de préjudice de jouissance, soit 10 800,00 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, à parfaire au jour de l'arrêt à intervenir,
- 1 423,20 euros à titre de remboursement de la bâche de couverture de la piscine,
- 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris les frais d'expertise et d'huissier ;
- 477,98 euros à titre de remboursement du procès-verbal de constat d'huissier du 23 avril 2019 et de 306,72 euros à titre de remboursement du rapport de recherche de détection de fuite.
Au terme de ses conclusions régulièrement notifiées le 1er juin 2023 M. [I] [X], intimé, demande à la cour :
- de statuer ce que de droit sur la recevabilité de l'appel,
- de le dire et juger mal fondé,
- de confirmer le jugement du 14 février 2023 en toutes ses dispositions,
- de débouter les appelants de toutes leurs demandes,
- de les condamner à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- de les condamner solidairement en tous les dépens distraction au profit de Me Laurette Gouyet-Pommaret, avocat sous ses offres et affirmations de droit.
En application de l'article 954 du code civil il est expressément référé aux dernières écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
MOTIVATION
Pour débouter les acquéreurs de leur action en garantie des vices cachés le tribunal, s'appuyant sur les conclusions du rapport d'expertise selon lesquelles les fissurations litigieuses n'étaient pas apparentes au jour de la vente, lui préexistaient et étaient de nature à rendre la piscine impropre à sa destination, a jugé qu'ils ne démontraient pas que le vendeur non professionnel en avait eu connaissance, malgré le fait qu'il avait fait preuve de négligence en procédant ponctuellement à des interventions de fortune pour recoller les carreaux et colmater les fissures 'sans aucune garantie ni pérennité'.
Les appelants prétendent que la piscine était au jour de la vente affectée d'un vice caché connu du vendeur devant entraîner le rejet de la clause de non-responsabilité inscrite à l'acte.
L'intimé prétend que la vente est intervenue entre particuliers qualifiables dans l'absolu de novices ou de profanes.
Aux termes de l'article 1641 du code civil le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.
Aux termes de l'article 1642 du même code le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.
Aux termes des articles 1645 et 1646 ici applicables, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.
Si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu'à la restitution du prix, et à rembourser à l'acquéreur les frais occasionnés par la vente.
Il incombe aux appelants de démontrer l'existence de vices caché au sens de l'article 1641 précité, et, puisqu'ils sollicitent des dommages et intérêts outre la restitution d'une partie du prix, que le vendeur en avait connaissance préalablement à la vente.
* existence d'un vice caché
La vente litigieuse est intervenue le 23 août 2018.
La facture d'accès des acquéreurs au service de fourniture d'eau de la société Véolia du 07 septembre 2018 mentionne l'index 759 au compteur relevé, mais ne permet pas de déceler comme allégué une surconsommation d'eau anormale dans la période antérieure.
Les appelants démontrent avoir fait intervenir le 25 septembre 2018 un prestataire pour la détection d'une fuite au niveau des skimmers et de la prise balai de la piscine, puis le 17 octobre 2018 pour recherche de fuite la société Exp'Eau qui a conclu que le fond de la piscine fuyait, et constaté la présence de nombreuses fissures et de nombreuses reprises de carrelage dans l'alignement des fentes sur le fond de celle-ci.
Le procès-verbal de constat d'huissier du 23 avril 2019 révèle :
- que le fond de la piscine est parcouru par une fissure longue transversale marquée, s'étendant du côté est du bassin, jusqu'au côté ouest à gauche à la bonde de fond ; qu'à cet endroit, la fissure se dédouble et forme un "Y",
- que des traces de réparations sont visibles sur les fissures au fond du bassin, avec des reprises de carrelages disjoints ; que certains carreaux apparaissent en sur épaisseur et/ou sont recollés de travers,
- qu'à gauche du hublot, la cueillie du fond du bassin comporte une profonde fissure s'étendant sur plusieurs décimètres ; qu'à cet endroit, la paroi ouest comporte également une fissure verticale, le long de laquelle plusieurs carreaux sont manquants et que d'autres carreaux comportent une reprise siliconée,
- que côté est, la paroi comporte plusieurs reprises siliconées et que de nombreux carreaux sont manquants.
Enfin les conclusions de l'expertise judiciaire sont les suivantes :
'Les désordres allégués existent et se manifestent par l'existence de fissures infiltrantes et des décollements de nombreux carreaux de mosaïque.
Les fissures ont été relevées en fond de bassin et en remontées partielles sur les murs.
Les décollements de mosaïques se situent d'une part sur les marches et contre-marches de l'escalier d'accès au bassin mais aussi systématiquement de part et d'autre le long des fissures.
Les désordres actuels rendent l'ouvrage impropre à sa destination, car le bassin est fuyant, ce qui empêche son usage.
La structure béton de la piscine s'est progressivement fissurée peut-être par quelque insuffisance technique lors de la construction, et ou par quelques mouvements de sols, sans gravité, alors que de nos jours ce type d'ouvrage serait plus technique et beaucoup plus onéreux.
Un entretien plus régulier, réalisé par un professionnel aurait limité les désordres.
Actuellement les bassins en béton revêtus de mosaïques sont réservés aux piscines très haut de gamme, aux formes multiples, sans commune mesure avec un ouvrage courant et standard de 1999.
Les constructions de cette époque sont quasiment toutes sujettes aux fissurations.
Celles-ci existaient au moment de la vente, et le vendeur en avait connaissance car il procédait à des interventions ponctuelles chaque année.
Par contre les fissures n'étaient quasiment pas décelables, en fond, avec un bassin en service et les fuites étaient indécelables du fait de la mise à niveau automatique, pour un acheteur non professionnel et ou un profane.
Seules des investigations techniques, engagées par un professionnel, auraient permis de découvrir le problème.
Par contre le décollement de carreaux de mosaïque sur les marches de l'escalier étaient apparents, mais il n'engendrent pas de fuites, et relèvent uniquement de l'esthétique et d'un entretien courant (...)
Actuellement l'usage de la piscine n'est toujours pas possible.'
La preuve de l'existence de vices cachés rendant la piscine impropre à son usage est ainsi rapportée et le jugement sera confirmé sur ce point.
* connaissance du vice par le vendeur préalablement à la vente
Il n'est pas contesté que le vendeur n'est pas un professionnel, et les dispositions des articles 1642-1 et 1643 du code civil qui concernent les vendeur d'immeubles à construire sont ici inapplicables.
L'expert judiciaire a conclu formellement que les fissures constitutives des vices cachés existaient au moment de la vente, et que le vendeur en avait connaissance 'car il procédait à des interventions ponctuelles chaque année.'
Cette conclusions est corroborée par le constat d'huissier ayant objectivé des traces de réparations visibles sur les fissures au fond du bassin, avec des reprises de carrelages disjoints et la présence de carreaux en sur épaisseur et/ou recollés de travers, ainsi qu'à gauche du hublot une fissure verticale, le long de laquelle plusieurs carreaux sont manquants et plusieurs comportent une reprise siliconée, et côté est, plusieurs carreaux manquants et plusieurs reprises siliconées.
Le vendeur ne démontre pas avoir attiré l'attention des acquéreurs sur ces vices dont il est établi qu'il les connaissait avant la vente, pour être intervenu pour y remédier, et ne peut donc se prévaloir de la clause 'Etat du bien' de l'acte de vente aux termes de laquelle 'l'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents ou cachés.' et qui précise d'ailleurs, s'agissant des vices cachés et conformément à la loi 'cette exonération de garantie ne s'applique pas (...) S'il est prouvé par l'acquéreur dans les délais légaux que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur', comme en l'espèce.
Le jugement doit donc être infirmé.
* indemnisation des acquéreurs
En application des articles 1644 et 1645 précités, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix , et le vendeur qui connaissait les vices de la chose est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.
Les appelants sont donc fondés à solliciter le remboursement d'une partie du prix de la vente ainsi que des dommages et intérêts pour préjudice de jouissance et préjudice moral, à condition de démontrer l'existence de ces préjudices et leur lien de causalité avec les vices cachés de la piscine.
* restitution d'une partie du prix de la vente
Pour solliciter à ce titre la somme de 61 423,37 euros les appelants soutiennent qu'ils vont devoir engager des travaux à hauteur de ce montant pour la remise en état initial du bien en l'espèce une piscine carrelée haut de gamme, et à titre subsidiaire la restitution du prix à hauteur des travaux préconisés par l'expert réévalué compte-tenu de l'inflation, outre une moins-value de 15 000 euros soit au total la somme de 36 000 euros.
Il est rappelé que l'indemnisation des préjudices selon le principe de réparation intégrale doit se faire sans perte ni profit pour la victime.
En l'espèce le prix de l'immeuble acquis le 23 août 2018 n'a pas été ventilé entre la maison d'habitation et le terrain attenant avec piscine, cadastrés ensemble section ZC [Cadastre 4] [Adresse 8] à [Localité 1], la parcelle à usage de chemin d'accès cadastrée section ZC [Cadastre 5] et le terrain nu cadastré section ZC [Cadastre 7], seule la valeur des meubles équipant la maison ayant été identifiée séparément.
Selon le rapport d'expertise cette piscine traditionnelle a été équipée par l'entreprise Carré Bleu alors que la maison était en cours de travaux en 1999 et les appelants produisent d'ailleurs le devis du 26 septembre 2000 et la facture du 30 décembre 2000 de la société Mazérat comportant le poste terrassement de la piscine pour 2000 F et la facture émise le 13 octobre 2000 par la société Entreprise Michel Dubois comprenant la construction d'une piscine pour 72 405,84 euros.
La piscine litigieuse était donc construite depuis presque 18 ans au jour où ils en ont fait l'acquisition, n'était plus couverte par la garantie décennale, et ils ne sauraient sous couvert de restitution d'une partie de son prix, qui n'a pas été précisé à l'acte de vente, s'enrichir sans cause en obtenant le financement d'une piscine neuve de même nature.
L'expert a préconisé au titre de la remise en état 'initial' de cette piscine, non pas au sens de remise à neuf mais au sens de 'en l'état d'usage 18 ans après construction et entretien normal' la mise en place d'un PVC armé décoratif, avec des révisions préalables sur la maçonnerie et l'adaptation de toutes les pénétrations ( hublots, buses), précisant que 'de ce fait le demandeur disposera d'une piscine neuve, à l'esthétique identique et qui bénéficiera d'une garantie décennale'.
Il a compte tenu du devis du 31 octobre 2018 de la société Exp'Eau de 16 922,13 euros, estimé au jour de son rapport soit le 12 mars 2021 le coût de ces travaux à 19 000 euros en précisant que 'la réparation va remettre quasiment à neuf ce bassin d'agrément alors qu'à la vente sa vétusté pouvait être estimée à 30 %.'
Compte-tenu de ces éléments la restitution de partie du prix de la vente de l'immeuble correspondant à la remise en état de la piscine, sans perte ni profit pour les victimes, sera estimé à 70% de 19 000 euros soit 13 300 euros, sans qu'il y ait lieu de tenir compte d'aucune inflation due à la période de la pandémie de COVID-19 qui était terminée au jour de l'expertise, et déjà compensée par les intérêts au taux légal courant à compter de la mise en demeure du 30 janvier 2019, ni d'aucune moins-value de l'ensemble immobilier non justifiée.
* indemnisation d'un préjudice de jouissance
Pour solliciter à ce titre la somme de 10 800 euros les appelants soutiennent n'avoir pu jouir de la piscine depuis son acquisition en août 2018 soit 400 euros par mois à raison de 6 mois de perte de jouissance par an d'août 2018 à avril 2023, s'agissant d'une piscine chauffée.
L'intimé souligne la lenteur de la procédure, entre la date alléguée de détection de la fuite le 24 août 2018 et le dépôt du rapport d'expertise, outre que les appelants n'ont pas sollicité du juge l'autorisation de réaliser les travaux pour mettre un terme à leur privation de jouissance.
Il ne discute ni la période ni l'estimation de l'indemnisation sollicitée.
Les appelants démontrent par le procès-verbal de constat d'huissier du 23 avril 2019 que la piscine était à cette date entièrement vidée et c'est donc à compter de cette date que leur préjudice de jouissance est démontré et doit être évalué, et ce jusqu'au jour de la 2ème réunion d'expertise le 12 octobre 2020, dernière date certaine de vacuité de la piscine, soit entre mai 2019 et octobre 2020 400 x 12 = 4 800 euros.
* indemnisation d'un préjudice moral
Pour solliciter à ce titre la somme de 2 000 euros les appelants exposent avoir été contraints de dépenser beaucoup de temps et d'énergie afin de parvenir à saisir la justice, ce qui a été une source de tracasserie pour eux, et que, la piscine étant inutilisable, ils hésitent à cause du risque de chute à inviter des amis ou les amis de leurs enfants.
Mais d'une part les vicissitudes de la procédure judiciaire sont pris en compte au titre de l'indemnisation des frais irrépétibles, d'autre part, les appelants ne démontrent pas l'état exact de la piscine litigieuse depuis la date du rapport d'expertise.
Ils seront en conséquence déboutés de ce chef.
* indemnisation d'un préjudice matériel
Les appelants justifient avoir acheté selon facture du 17 novembre 2020 un filet pour piscine en grille de couleur beige.
Toutefois cette dépense ayant été exposée non dès que la piscine a été vidée en avril 2019 mais un mois après la seconde réunion d'expertise, elle ne peut être prise en compte comme ayant été uniquement destinée à couvrir une piscine vide.
Les appelants seront en conséquence déboutés de ce chef.
* dépens
M. [I] [X] qui succombe devra supporter les dépens de l'entière instance, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire et du constat d'huissier du 23 avril 2019.
* frais irrépétibles
M. [I] [X] condamné aux dépens devra payer aux appelants la somme de 3 000 euros en indemnisation de leurs frais irrépétibles soit 1 500 euros au titre de la première instance et 1 500 euros en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour
Infirme le jugement sauf en ce qu'il a dit rapportée la preuve de l'existence de vices cachés rendant la piscine impropre à son usage,
Statuant à nouveau
Condamne M. [I] [X] à payer à M. [B] [Y] et Mme [N] [M] les sommes de :
- 13 300 euros au titre de la restitution de partie du prix de l'immeuble acquis le 23 août 2018 en indemnisation des vices cachés affectant la piscine,
- 4 800 euros en indemnisation de leur préjudice de jouissance pour la période de mai 2019 à avril 2023,
Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 30 janvier 2019,
Déboute M. [B] [Y] et Mme [N] [M] de leurs demandes d'indemnisation d'un préjudice moral et au titre d'un préjudice matériel ainsi qu'au titre d'une moins-value.
Y ajoutant
Condamne M. [I] [X] aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire et du constat d'huissier du 23 avril 2019.
Condamne M. [I] [X] à payer à M. [B] [Y] et Mme [N] [M] la somme de 3 000 euros en indemnisation de leurs frais irrépétibles soit 1 500 euros au titre de la première instance et 1 500 euros en cause d'appel.
Arrêt signé par la présidente et par la greffière.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 23/00916 -
N° Portalis DBVH-V-B7H-IX4Z
ID
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PRIVAS
14 février 2023
RG :21/01624
[M]
[Y]
C/
[X]
Grosse délivrée
le 04/07/2024
à Me Emilie Soubeyrand
à Me Laurette Gouyet Pommaret
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
1ère chambre
ARRÊT DU 04 JUILLET 2024
Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Privas en date du 14 février 2023, N°21/01624
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Mme Isabelle Defarge, présidente de chambre, a entendu les plaidoiries, en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Isabelle Defarge, présidente de chambre,
Mme Delphine Duprat, conseillère,
Mme Audrey Gentilini, conseillère,
GREFFIER :
Mme Nadège Rodrigues, greffière, lors des débats, et Mme Audrey Bachimont, greffière, lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 28 mai 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 27 juin 2024 prorogé au 04 juillet 2024.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTS :
Mme [N] [M]
née le 21 avril 1970 à [Localité 10]
[Adresse 3]
[Localité 1]
M. [B] [Y]
né le 21 mai 1968 à [Localité 9]
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représentés par Me Anthony Florent de la Sarl Bonnet Florent Avocats, plaidant, avocat au barreau de Valence
Représentés par Me Emilie Soubeyrand, postulante, avocate au barreau d'Ardèche
INTIMÉ :
M. [I] [X]
né le 16 novembre 1944 à [Localité 11] (Algérie)
[Adresse 6]
[Localité 2]
Représenté par Me Laurette Gouyet Pommaret de la Selarl Gouyet Pommaret - Orard, postulante, avocate au barreau d'Ardèche
Représenté par Me Naceur Derbel, plaidant, avocat au barreau de Valence
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Isabelle Defarge, présidente de chambre, le 04 juillet 2024, par mise à disposition au greffe de la cour
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte reçu le 23 août 2018 par Me [E] [P], notaire à [Localité 12] (26), M. [B] [Y] et Mme [N] [M] ont acquis auprès de M. [I] [X] une maison d'habitation et terrain attenant avec piscine à [Localité 1], au prix de 550 000 euros.
Le 25 septembre 2018 ils ont fait intervenir pour la détection d'une fuite au niveau des skimmers et de la prise balai de la piscine la société Bel'O Service, puis le 17 octobre 2018 pour recherche de fuite la société Exp'Eau qui a conclu que le fond de la piscine fuyait, constaté la présence de nombreuses fissures et de nombreuses reprises de carrelage dans l'alignement des fentes sur le fond de celle-ci, et établi le 31 octobre 2018 un devis de 16 922,13 euros pour sa rénovation intégrale (dépose de tout le carrelage, murs et fond, ponçage des murs, réagréage du fond et pose de PVC armé).
Après avoir mis par courrier recommandé du 30 janvier 2019 (accusé de réception signé le 4 février) le vendeur en demeure de leur verser la somme de 20 000 euros au titre de leurs dommages matériels, de leurs frais de diagnostic, de leur préjudice de jouissance et des frais d'avocat, ils ont fait selon procès-verbal du 23 avril 2019 constater l'état de la piscine par huissier de justice puis obtenu en référé le 12 septembre 2019 la désignation d'un expert qui a déposé son rapport le 12 mars 2021
Mme [M] et M. [Y] ont alors saisi pour obtenir notamment la condamnation de M. [X] à leur verser une somme de 61 423,37 euros à titre de remboursement d'une partie du prix d'achat de la maison et de ses "accessoires" et dépendances le tribunal judiciaire de Privas qui par jugement en date du 14 février 2023 :
- les a déboutés de toutes leurs demandes
- a ordonné le partage du coût de l'expertise entre eux et M. [X].
Mme [M] et M. [Y] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 13 mars 2023 enregistrée le 15 mars 2023.
EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS
Au terme de leurs conclusions d'appelants récapitulatives régulièrement notifiées le 1er août 2023 ils demandent à la cour :
Vu les dispositions des articles 1641 à 1648 du code civil,
- d'annuler le jugement du tribunal judiciaire de Valence du 14 février 2023,
Statuant de nouveau
- de constater l'existence de vices cachés sur la piscine, la rendant impropre à sa destination,
Et en conséquence
A titre principal
- de condamner M. [I] [X] à leur verser une somme de 61 423,37 euros à titre de remboursement d'une partie du prix d'achat de la maison et de ses "accessoires" et dépendances,
A titre subsidiaire
- de le condamner à leur verser une somme de 36 000 euros à titre de remboursement d'une partie du prix d'achat de la maison et de ses "accessoires" et dépendances,
En tout état de cause
- de le condamner à leur verser les sommes de :
- 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;
- 400 euros par mois de perte de préjudice de jouissance, soit 10 800,00 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, à parfaire au jour de l'arrêt à intervenir,
- 1 423,20 euros à titre de remboursement de la bâche de couverture de la piscine,
- 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris les frais d'expertise et d'huissier ;
- 477,98 euros à titre de remboursement du procès-verbal de constat d'huissier du 23 avril 2019 et de 306,72 euros à titre de remboursement du rapport de recherche de détection de fuite.
Au terme de ses conclusions régulièrement notifiées le 1er juin 2023 M. [I] [X], intimé, demande à la cour :
- de statuer ce que de droit sur la recevabilité de l'appel,
- de le dire et juger mal fondé,
- de confirmer le jugement du 14 février 2023 en toutes ses dispositions,
- de débouter les appelants de toutes leurs demandes,
- de les condamner à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- de les condamner solidairement en tous les dépens distraction au profit de Me Laurette Gouyet-Pommaret, avocat sous ses offres et affirmations de droit.
En application de l'article 954 du code civil il est expressément référé aux dernières écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
MOTIVATION
Pour débouter les acquéreurs de leur action en garantie des vices cachés le tribunal, s'appuyant sur les conclusions du rapport d'expertise selon lesquelles les fissurations litigieuses n'étaient pas apparentes au jour de la vente, lui préexistaient et étaient de nature à rendre la piscine impropre à sa destination, a jugé qu'ils ne démontraient pas que le vendeur non professionnel en avait eu connaissance, malgré le fait qu'il avait fait preuve de négligence en procédant ponctuellement à des interventions de fortune pour recoller les carreaux et colmater les fissures 'sans aucune garantie ni pérennité'.
Les appelants prétendent que la piscine était au jour de la vente affectée d'un vice caché connu du vendeur devant entraîner le rejet de la clause de non-responsabilité inscrite à l'acte.
L'intimé prétend que la vente est intervenue entre particuliers qualifiables dans l'absolu de novices ou de profanes.
Aux termes de l'article 1641 du code civil le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.
Aux termes de l'article 1642 du même code le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.
Aux termes des articles 1645 et 1646 ici applicables, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.
Si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu'à la restitution du prix, et à rembourser à l'acquéreur les frais occasionnés par la vente.
Il incombe aux appelants de démontrer l'existence de vices caché au sens de l'article 1641 précité, et, puisqu'ils sollicitent des dommages et intérêts outre la restitution d'une partie du prix, que le vendeur en avait connaissance préalablement à la vente.
* existence d'un vice caché
La vente litigieuse est intervenue le 23 août 2018.
La facture d'accès des acquéreurs au service de fourniture d'eau de la société Véolia du 07 septembre 2018 mentionne l'index 759 au compteur relevé, mais ne permet pas de déceler comme allégué une surconsommation d'eau anormale dans la période antérieure.
Les appelants démontrent avoir fait intervenir le 25 septembre 2018 un prestataire pour la détection d'une fuite au niveau des skimmers et de la prise balai de la piscine, puis le 17 octobre 2018 pour recherche de fuite la société Exp'Eau qui a conclu que le fond de la piscine fuyait, et constaté la présence de nombreuses fissures et de nombreuses reprises de carrelage dans l'alignement des fentes sur le fond de celle-ci.
Le procès-verbal de constat d'huissier du 23 avril 2019 révèle :
- que le fond de la piscine est parcouru par une fissure longue transversale marquée, s'étendant du côté est du bassin, jusqu'au côté ouest à gauche à la bonde de fond ; qu'à cet endroit, la fissure se dédouble et forme un "Y",
- que des traces de réparations sont visibles sur les fissures au fond du bassin, avec des reprises de carrelages disjoints ; que certains carreaux apparaissent en sur épaisseur et/ou sont recollés de travers,
- qu'à gauche du hublot, la cueillie du fond du bassin comporte une profonde fissure s'étendant sur plusieurs décimètres ; qu'à cet endroit, la paroi ouest comporte également une fissure verticale, le long de laquelle plusieurs carreaux sont manquants et que d'autres carreaux comportent une reprise siliconée,
- que côté est, la paroi comporte plusieurs reprises siliconées et que de nombreux carreaux sont manquants.
Enfin les conclusions de l'expertise judiciaire sont les suivantes :
'Les désordres allégués existent et se manifestent par l'existence de fissures infiltrantes et des décollements de nombreux carreaux de mosaïque.
Les fissures ont été relevées en fond de bassin et en remontées partielles sur les murs.
Les décollements de mosaïques se situent d'une part sur les marches et contre-marches de l'escalier d'accès au bassin mais aussi systématiquement de part et d'autre le long des fissures.
Les désordres actuels rendent l'ouvrage impropre à sa destination, car le bassin est fuyant, ce qui empêche son usage.
La structure béton de la piscine s'est progressivement fissurée peut-être par quelque insuffisance technique lors de la construction, et ou par quelques mouvements de sols, sans gravité, alors que de nos jours ce type d'ouvrage serait plus technique et beaucoup plus onéreux.
Un entretien plus régulier, réalisé par un professionnel aurait limité les désordres.
Actuellement les bassins en béton revêtus de mosaïques sont réservés aux piscines très haut de gamme, aux formes multiples, sans commune mesure avec un ouvrage courant et standard de 1999.
Les constructions de cette époque sont quasiment toutes sujettes aux fissurations.
Celles-ci existaient au moment de la vente, et le vendeur en avait connaissance car il procédait à des interventions ponctuelles chaque année.
Par contre les fissures n'étaient quasiment pas décelables, en fond, avec un bassin en service et les fuites étaient indécelables du fait de la mise à niveau automatique, pour un acheteur non professionnel et ou un profane.
Seules des investigations techniques, engagées par un professionnel, auraient permis de découvrir le problème.
Par contre le décollement de carreaux de mosaïque sur les marches de l'escalier étaient apparents, mais il n'engendrent pas de fuites, et relèvent uniquement de l'esthétique et d'un entretien courant (...)
Actuellement l'usage de la piscine n'est toujours pas possible.'
La preuve de l'existence de vices cachés rendant la piscine impropre à son usage est ainsi rapportée et le jugement sera confirmé sur ce point.
* connaissance du vice par le vendeur préalablement à la vente
Il n'est pas contesté que le vendeur n'est pas un professionnel, et les dispositions des articles 1642-1 et 1643 du code civil qui concernent les vendeur d'immeubles à construire sont ici inapplicables.
L'expert judiciaire a conclu formellement que les fissures constitutives des vices cachés existaient au moment de la vente, et que le vendeur en avait connaissance 'car il procédait à des interventions ponctuelles chaque année.'
Cette conclusions est corroborée par le constat d'huissier ayant objectivé des traces de réparations visibles sur les fissures au fond du bassin, avec des reprises de carrelages disjoints et la présence de carreaux en sur épaisseur et/ou recollés de travers, ainsi qu'à gauche du hublot une fissure verticale, le long de laquelle plusieurs carreaux sont manquants et plusieurs comportent une reprise siliconée, et côté est, plusieurs carreaux manquants et plusieurs reprises siliconées.
Le vendeur ne démontre pas avoir attiré l'attention des acquéreurs sur ces vices dont il est établi qu'il les connaissait avant la vente, pour être intervenu pour y remédier, et ne peut donc se prévaloir de la clause 'Etat du bien' de l'acte de vente aux termes de laquelle 'l'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents ou cachés.' et qui précise d'ailleurs, s'agissant des vices cachés et conformément à la loi 'cette exonération de garantie ne s'applique pas (...) S'il est prouvé par l'acquéreur dans les délais légaux que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur', comme en l'espèce.
Le jugement doit donc être infirmé.
* indemnisation des acquéreurs
En application des articles 1644 et 1645 précités, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix , et le vendeur qui connaissait les vices de la chose est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.
Les appelants sont donc fondés à solliciter le remboursement d'une partie du prix de la vente ainsi que des dommages et intérêts pour préjudice de jouissance et préjudice moral, à condition de démontrer l'existence de ces préjudices et leur lien de causalité avec les vices cachés de la piscine.
* restitution d'une partie du prix de la vente
Pour solliciter à ce titre la somme de 61 423,37 euros les appelants soutiennent qu'ils vont devoir engager des travaux à hauteur de ce montant pour la remise en état initial du bien en l'espèce une piscine carrelée haut de gamme, et à titre subsidiaire la restitution du prix à hauteur des travaux préconisés par l'expert réévalué compte-tenu de l'inflation, outre une moins-value de 15 000 euros soit au total la somme de 36 000 euros.
Il est rappelé que l'indemnisation des préjudices selon le principe de réparation intégrale doit se faire sans perte ni profit pour la victime.
En l'espèce le prix de l'immeuble acquis le 23 août 2018 n'a pas été ventilé entre la maison d'habitation et le terrain attenant avec piscine, cadastrés ensemble section ZC [Cadastre 4] [Adresse 8] à [Localité 1], la parcelle à usage de chemin d'accès cadastrée section ZC [Cadastre 5] et le terrain nu cadastré section ZC [Cadastre 7], seule la valeur des meubles équipant la maison ayant été identifiée séparément.
Selon le rapport d'expertise cette piscine traditionnelle a été équipée par l'entreprise Carré Bleu alors que la maison était en cours de travaux en 1999 et les appelants produisent d'ailleurs le devis du 26 septembre 2000 et la facture du 30 décembre 2000 de la société Mazérat comportant le poste terrassement de la piscine pour 2000 F et la facture émise le 13 octobre 2000 par la société Entreprise Michel Dubois comprenant la construction d'une piscine pour 72 405,84 euros.
La piscine litigieuse était donc construite depuis presque 18 ans au jour où ils en ont fait l'acquisition, n'était plus couverte par la garantie décennale, et ils ne sauraient sous couvert de restitution d'une partie de son prix, qui n'a pas été précisé à l'acte de vente, s'enrichir sans cause en obtenant le financement d'une piscine neuve de même nature.
L'expert a préconisé au titre de la remise en état 'initial' de cette piscine, non pas au sens de remise à neuf mais au sens de 'en l'état d'usage 18 ans après construction et entretien normal' la mise en place d'un PVC armé décoratif, avec des révisions préalables sur la maçonnerie et l'adaptation de toutes les pénétrations ( hublots, buses), précisant que 'de ce fait le demandeur disposera d'une piscine neuve, à l'esthétique identique et qui bénéficiera d'une garantie décennale'.
Il a compte tenu du devis du 31 octobre 2018 de la société Exp'Eau de 16 922,13 euros, estimé au jour de son rapport soit le 12 mars 2021 le coût de ces travaux à 19 000 euros en précisant que 'la réparation va remettre quasiment à neuf ce bassin d'agrément alors qu'à la vente sa vétusté pouvait être estimée à 30 %.'
Compte-tenu de ces éléments la restitution de partie du prix de la vente de l'immeuble correspondant à la remise en état de la piscine, sans perte ni profit pour les victimes, sera estimé à 70% de 19 000 euros soit 13 300 euros, sans qu'il y ait lieu de tenir compte d'aucune inflation due à la période de la pandémie de COVID-19 qui était terminée au jour de l'expertise, et déjà compensée par les intérêts au taux légal courant à compter de la mise en demeure du 30 janvier 2019, ni d'aucune moins-value de l'ensemble immobilier non justifiée.
* indemnisation d'un préjudice de jouissance
Pour solliciter à ce titre la somme de 10 800 euros les appelants soutiennent n'avoir pu jouir de la piscine depuis son acquisition en août 2018 soit 400 euros par mois à raison de 6 mois de perte de jouissance par an d'août 2018 à avril 2023, s'agissant d'une piscine chauffée.
L'intimé souligne la lenteur de la procédure, entre la date alléguée de détection de la fuite le 24 août 2018 et le dépôt du rapport d'expertise, outre que les appelants n'ont pas sollicité du juge l'autorisation de réaliser les travaux pour mettre un terme à leur privation de jouissance.
Il ne discute ni la période ni l'estimation de l'indemnisation sollicitée.
Les appelants démontrent par le procès-verbal de constat d'huissier du 23 avril 2019 que la piscine était à cette date entièrement vidée et c'est donc à compter de cette date que leur préjudice de jouissance est démontré et doit être évalué, et ce jusqu'au jour de la 2ème réunion d'expertise le 12 octobre 2020, dernière date certaine de vacuité de la piscine, soit entre mai 2019 et octobre 2020 400 x 12 = 4 800 euros.
* indemnisation d'un préjudice moral
Pour solliciter à ce titre la somme de 2 000 euros les appelants exposent avoir été contraints de dépenser beaucoup de temps et d'énergie afin de parvenir à saisir la justice, ce qui a été une source de tracasserie pour eux, et que, la piscine étant inutilisable, ils hésitent à cause du risque de chute à inviter des amis ou les amis de leurs enfants.
Mais d'une part les vicissitudes de la procédure judiciaire sont pris en compte au titre de l'indemnisation des frais irrépétibles, d'autre part, les appelants ne démontrent pas l'état exact de la piscine litigieuse depuis la date du rapport d'expertise.
Ils seront en conséquence déboutés de ce chef.
* indemnisation d'un préjudice matériel
Les appelants justifient avoir acheté selon facture du 17 novembre 2020 un filet pour piscine en grille de couleur beige.
Toutefois cette dépense ayant été exposée non dès que la piscine a été vidée en avril 2019 mais un mois après la seconde réunion d'expertise, elle ne peut être prise en compte comme ayant été uniquement destinée à couvrir une piscine vide.
Les appelants seront en conséquence déboutés de ce chef.
* dépens
M. [I] [X] qui succombe devra supporter les dépens de l'entière instance, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire et du constat d'huissier du 23 avril 2019.
* frais irrépétibles
M. [I] [X] condamné aux dépens devra payer aux appelants la somme de 3 000 euros en indemnisation de leurs frais irrépétibles soit 1 500 euros au titre de la première instance et 1 500 euros en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour
Infirme le jugement sauf en ce qu'il a dit rapportée la preuve de l'existence de vices cachés rendant la piscine impropre à son usage,
Statuant à nouveau
Condamne M. [I] [X] à payer à M. [B] [Y] et Mme [N] [M] les sommes de :
- 13 300 euros au titre de la restitution de partie du prix de l'immeuble acquis le 23 août 2018 en indemnisation des vices cachés affectant la piscine,
- 4 800 euros en indemnisation de leur préjudice de jouissance pour la période de mai 2019 à avril 2023,
Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 30 janvier 2019,
Déboute M. [B] [Y] et Mme [N] [M] de leurs demandes d'indemnisation d'un préjudice moral et au titre d'un préjudice matériel ainsi qu'au titre d'une moins-value.
Y ajoutant
Condamne M. [I] [X] aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire et du constat d'huissier du 23 avril 2019.
Condamne M. [I] [X] à payer à M. [B] [Y] et Mme [N] [M] la somme de 3 000 euros en indemnisation de leurs frais irrépétibles soit 1 500 euros au titre de la première instance et 1 500 euros en cause d'appel.
Arrêt signé par la présidente et par la greffière.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,