CA Versailles, ch civ.. 1-4 copropriete, 3 juillet 2024, n° 23/07775
VERSAILLES
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 71F
Ch civ. 1-4 copropriété
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 03 JUILLET 2024
N° RG 23/07775 - N° Portalis DBV3-V-B7H-WGHN
AFFAIRE :
S.A.S. GROUPE HOTEL ASSISTANCE
C/
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RÉSIDENCE ISIS - [Adresse 1], représenté par son syndic la SARL CGS
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 07 Avril 2021 par le Tribunal judiciaire de NANTERRE
N° Chambre :
N° Section :
N° RG : 17/08414
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Martine DUPUIS,
Me Claire RICARD,
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE TROIS JUILLET DEUX MILLE VINGT QUATRE,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
S.A.S. GROUPE HOTEL ASSISTANCE
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentant : Me Martine DUPUIS de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 et Me Marine PARMENTIER de la SELARL WOOG & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2084
APPELANTE
****************
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RÉSIDENCE ISIS - [Adresse 1], représenté par son syndic la SARL CGS, dont le siège social est sis [Adresse 3]
[Adresse 3] à [Localité 5]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentant : Me Claire RICARD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 622 et Me Isabelle CHENE de la SCP GUILLOUS & CHENE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0842
INTIMÉ
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 29 Mai 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,
Madame Séverine ROMI, Conseillère,
Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,
Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,
****************
FAITS & PROCÉDURE
La société GHA, qui a pour activité l'hébergement médicalisé pour personnes âgées, exploite un établissement destiné à l'hébergement des personnes âgées dépendantes (EHPAD) dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, la Résidence [4]. Cet établissement est classé ERP type J de 4ème catégorie, compte 43 chambres dans le bâtiment principal et 9 dans le second et son effectif est de 116 personnes. Elle a la qualité de copropriétaire, détenant plusieurs lots au sein de cette résidence pour 2059 tantièmes (2059/10 000).
Par acte de commissaire de justice du 1er août 2017, la société GHA a assigné le syndicat des copropriétaires devant le Tribunal judiciaire de Nanterre afin de voir :
- Juger que les sociétés Gilane et SIVAC Patrimoine n'avaient ni qualité ni intérêt à solliciter l'inscription d'une résolution à l'ordre du jour tendant à faire voter l'assemblée générale sur la réalisation de travaux par la société GHA ;
- Juger que l'assemblée générale ne saurait autoriser un copropriétaire à effectuer des travaux
pour lesquels il n'a lui-même effectué aucune demande d'autorisation ;
- Juger qu'un tel vote est manifestement constitutif d'un abus de majorité ;
- Juger que la demande d'autorisation de travaux, telle que formulée par les sociétés Gilane et SIVAC Patrimoine, est imprécise et n'est pas accompagnée d'un document précisant
l'implantation et la consistance des travaux qu'il appartiendrait à la société GHA de réaliser ;
- Juger que l'assemblée générale ne pouvait valablement autoriser la réalisation de travaux dont la teneur et la consistance font l'objet d'une procédure judiciaire en cours, les parties étant en différend sur le principe même de l'obligation de la société GHA d'avoir à réaliser lesdits travaux ;
- Juger que le vote des résolutions n° 12, 13 et 14 de l'assemblée générale du 7 juin 2017
résulte manifestement d'un abus de majorité ;
Par conséquent :
- Juger que les résolutions n° 12, n° 13 et n° 14 de l'assemblée générale du syndicat des
copropriétaires sont nulles et de nul effet ;
En tout état de cause,
- Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 12 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Parmentier, Selarl Woog et Associés, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
- La dispenser, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de toute participation aux frais de procédure afférents au présent litige, incluant les honoraires de l'avocat de la copropriété ;
- Ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir.
Par jugement contradictoire du 7 avril 2021, le Tribunal judiciaire de Nanterre a :
- Débouté la société GHA de toutes ses demandes,
- Condamné la société GHA à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Ordonné l'exécution provisoire,
- Condamné la société GHA aux dépens qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Le premier juge s'est notamment fondé sur les motifs suivants :
Sur la demande d'annulation de la résolution n° 12 de l'assemblée générale du 7 juin 2017, portant sur une autorisation de travaux à réaliser sur des parties communes, donnée à la société GHA : le Tribunal a retenu que les sociétés Gilane et SIVAC Patrimoine avaient la qualité de copropriétaires de la résidence [4], et qu'en cette qualité, sur le fondement de l'article 10 du décret du 17 mars 1967, elles pouvaient demander au syndic l'inscription de cette résolution à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 7 juin 2017. Le premier juge a également retenu qu'il n'était pas établi que les sociétés Gilane et SIVAC Patrimoine soient majoritaires ni que cette décision avait eu pour but de favoriser leurs intérêts personnels, puisqu'il s'agissait d'une autorisation de travaux portant sur des parties communes, donc conforme aux intérêts collectifs du syndicat des copropriétaires, en ce compris ceux de la société GHA elle-même. Il en a conclu que les conditions constitutives de l'abus de majorité n'étaient pas réunies.
S'agissant de l'argument de la société GHA, tiré de ce que la résolution critiquée serait nulle
en raison du caractère imprécis des travaux ainsi autorisés, le Tribunal a estimé que le rapport [W] établi le 15 juin 2016, joint à la demande d'inscription de la résolution, mentionnait des préconisations très précises quant à la mise aux normes de la résidence [4], notamment la nécessité de réaliser un diagnostic sur l'amiante, la mise en sécurité de l'installation électrique et la mise en conformité avec la réglementation concernant l'accessibilité des personnes handicapées. Le Tribunal a également écarté l'argument tiré du non respect de l'article 11 du décret du 17 mars 1967 en termes de devis notamment, qui ne s'applique pas en l'espèce, la demande d'autorisation n'émanant pas de la société GHA. Enfin, il a jugé que la société GHA n'établissait pas qu'une atteinte aurait été portée à son droit de propriété.
Sur la demande d'annulation de la résolution n° 13 de l'assemblée générale du 7 juin 2017, délégant au syndic la tâche de désigner un architecte pour contrôler l'avancée des travaux par la demanderesse : le Tribunal a jugé qu'en tant que conséquence de la résolution n° 12, la résolution n° 13 ne pouvait pas être annulée.
Sur la demande d'annulation de la résolution n° 14 de l'assemblée générale du 7 juin 2017 donnant mandat au syndic d'engager une procédure judiciaire contre la société GHA si celle-ci ne justifiait pas au syndic, dans les quatre mois à compter de l'assemblée générale, de son programme de travaux et d'une assurance dommages ouvrage : le Tribunal a écarté l'argument de la société GHA tiré de la violation de l'article 55 du décret de 1967, en retenant que le texte de cette résolution précisait l'objet de l'instance judiciaire, à savoir la contraindre aux travaux faisant l'objet de la résolution n° 12, et qu'elle se référait également à une instance pendante tendant au même objet.
La société GHA a relevé appel de ce jugement du 7 avril 2021 du Tribunal judiciaire, par déclaration en date du 15 avril 2021.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions notifiées le 23 avril 2024, par lesquelles la société GHA, appelante, invite la Cour à :
- la déclarer recevable et bien fondée en son appel et y faisant droit,
- infirmer le jugement n°17/08414 du 7 avril 2021 du Tribunal judiciaire de Nanterre en ce qu'il :
- l'a déboutée de toutes ses demandes,
- l'a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- a ordonné l'exécution provisoire,
- l'a condamnée aux dépens.
Statuant de nouveau :
- Déclarer que les sociétés Gilane et SIVAC Patrimoine ne disposaient d'aucune qualité ni d'aucun intérêt à solliciter l'inscription d'une résolution à l'ordre du jour afin de faire voter l'assemblée générale sur la réalisation de travaux par la société GHA ;
- Déclarer que l'assemblée générale ne saurait autoriser un copropriétaire à effectuer des
travaux pour lesquels il n'a lui-même effectué aucune demande d'autorisation ;
- Déclarer qu'un tel vote est manifestement constitutif d'un abus de majorité;
- Déclarer que la demande d'autorisation de travaux, telle que formulée par les sociétés Gilane et SIVAC Patrimoine est imprécise et n'est pas accompagnée d'un document précisant l'implantation et la consistance des travaux qu'il appartiendrait à la société GHA de réaliser ;
- Déclarer que l'assemblée générale ne pouvait valablement autoriser la réalisation de travaux dont la teneur et la consistance font par ailleurs l'objet d'une procédure judiciaire en cours, les parties étant en différend sur le principe même de l'obligation de la société GHA d'avoir à réaliser lesdits travaux ;
- Déclarer que le vote des résolutions n° 12, 13 et 14 de l'assemblée générale du 7 juin 2017 résulte manifestement d'un abus de majorité et à défaut qu'il constitue une fraude aux droits de la société GHA ;
Par conséquent :
- Déclarer nulles et de nul effet les résolutions n° 12, n° 13 et n° 14 de l'assemblée générale
du syndicat des copropriétaires ;
En tout état de cause,
- Débouter le syndicat des copropriétaires de toutes demandes, fins ou prétentions contraires au présent dispositif ;
- Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 15 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction à Maître Parmentier, Selarl Woog et Associés, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
- Dispenser la société GHA, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de toute participation aux frais de procédure afférents au présent litige, incluant les honoraires de l'avocat de la copropriété.
Vu les conclusions notifiées le 23 avril 2024, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, intimé, invite la Cour à :
- le Recevoir en ses conclusions et l'y déclarer bien fondé,
- Débouter la société GHA de toutes ses demandes, fins et conclusions,
- Confirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Nanterre le 7 avril 2021 en toutes ses dispositions,
- Condamner la société GHA à lui régler une somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner la société GHA aux entiers dépens de première instance et d'appel qui pour ces derniers seront recouvrés par Maître Ricard, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La procédure devant la Cour a été clôturée le 23 avril 2024.
SUR CE,
La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.
A titre préliminaire:
Les demandes tendant à voir 'dire', 'juger', 'donner acte', 'déclarer', 'constater' et 'recevoir' telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile en tant qu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n'étant que la redite des moyens invoqués et non des chefs de décision devant figurer dans le dispositif de l'arrêt. Il n'y sera pas statué, sauf exception au regard de leur pertinence au sens des textes susvisés.
Sur les moyens communs aux demandes d'annulation des trois résolutions n°12, 13 et 14 de l'assemblée générale du 7 juin 2017
En premier lieu, sur le moyen tiré de l'abus de majorité :
Il y a abus de majorité fondant l'annulation d'une résolution adoptée en assemblée générale, dès lors qu'il est établi que cette résolution a été prise dans le but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.
La Cour adopte sur ce point les motifs retenus par le premier juge, à savoir qu'il n'est pas établi que les sociétés Gilane et SIVAC Patrimoine détiendraient la majorité des tantièmes de la copropriété, ni d'ailleurs, que ces trois résolutions auraient eu pour but de ne servir que les intérêts de ces deux sociétés. En effet il s'agit d'une autorisation de travaux portant sur des parties communes, d'une autorisation de s'adjoindre les services d'un architecte pour en assurer le contrôle, et enfin de l'autorisation d'engager une procédure judiciaire si la société GHA ne justifiait pas sous 4 mois, d'un programme de travaux et d'une assurance dommages-ouvrage. Ces trois résolutions sont conformes aux intérêts collectifs du syndicat des copropriétaires, en ce compris les intérêts de la société GHA, elle-même copropriétaire à hauteur de 2059 tantièmes.
Dès lors, les conditions constitutives de l'abus de majorité ne sont pas remplies, contrairement à ce que soutient la société GHA.
En deuxième lieu, sur le moyen tiré de la 'fraude à ses droits' de la société GHA :
En se bornant à faire valoir, sans articuler ce moyen en droit, 'qu'en qualité de copropriétaire, il n'appartient pas à la société GHA : / - seule (sic) le coût de travaux sur les parties communes qui incombent au Syndicat des copropriétaires et dont le coût doit être réparti entre l'ensemble des copropriétaires, suivant les modalités fixées dans le règlement de copropriété, / - de réaliser et/ou de prendre en charge des travaux qui intéressent les parties privatives d'autres copropriétaires, / - lorsque la société GHA est prise en tant que locataire le syndicat des copropriétaires n'a pas qualité pour mettre en oeuvre à son encontre une procédure judiciaire concernant les travaux affectant des parties privatives et/ou visant à mettre à sa charge la réalisation de travaux sur les parties communes.', l'appelante ne met pas la Cour en capacité de déterminer la réalité de ses allégations relatives à une 'fraude à ses droits' lors de cette assemblée générale de 2017 sachant qu'en copropriété, une assemblée générale est réputée souveraine dans ses prises de décision et le vote de ses résolutions.
Ce moyen, lacunaire, sera écarté.
En troisième lieu, sur le moyen tiré du caractère imprécis des travaux en cause, en particulier au sens des articles 10 et 11 du décret du 17 mars 1967 :
En droit
L'article 10 du décret du 17 mars 1967 énonce : 'À tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. ... Lorsque le projet de résolution porte sur l'application du b de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d'un document précisant l'implantation et la consistance des travaux.'
Le b de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 concerne ' b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;'
En l'espèce
La Cour complète sur ce point les motifs retenus par le premier juge, à savoir que le rapport [W], comptant 37 pages, établi le 15 juin 2016, joint à la demande d'inscription à l'ordre du jour de la résolution à voter dans le cadre du b de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, liste des préconisations très précises quant à la mise aux normes de la résidence [4], en particulier la nécessité de réaliser un diagnostic sur l'amiante, la mise en sécurité de l'installation électrique et la mise en conformité avec la réglementation concernant l'accessibilité des personnes handicapées et précisant également l'implantation et la consistance des travaux et mises aux normes devant être réalisées, de même que leur caractère d'urgence le cas échéant.
Le Tribunal a également écarté à bon droit l'argument tiré du défaut de respect des exigences posées par l'article 11 du décret du 17 mars 1967 en termes de devis notamment, qui ne s'appliquent pas en l'espèce, la demande d'autorisation n'émanant pas de la société GHA et au surplus, le syndic n'étant pas maître d'ouvrage de ces futurs travaux.
Si l'appelante fait encore valoir que ce seul rapport [W] ne permettait pas à l'assemblée générale de voter de façon éclairée, il ressort toutefois du texte de la résolution n°12 qu'il s'agissait de voter sur l'autorisation de travaux devant respecter les préconisations de ce rapport sous le contrôle d'un architecte désigné par la copropriété. Eu égard à l'objet même de cette résolution, l'assemblée générale doit être regardée comme ayant été suffisamment éclairée par ce rapport [W] du 15 juin 2016, comptant 37 pages très détaillées et documentées avec de nombreux plans et tableaux descriptifs, ainsi que des photos et précisant également les lieux auxquels la société GHA avait refusé l'accès, et qui était alors l'unique rapport produit, le rapport [O] n'ayant été réalisé qu'en 2018.
Enfin, la circonstance que ledit rapport [O] ait postérieurement permis d'écarter notamment le risque lié à la présence d'amiante, faisant ainsi diminuer le coût global des travaux à effectuer, est sans incidence sur l'appréciation portée par la Cour, à savoir que cette résolution n°12 a été adoptée le 7 juin 2017 alors que l'assemblée générale disposait d'informations suffisantes.
Les moyens tirés de la violation des articles 10 et 11 du décret du 17 mars 1967, y compris dans leur articulation avec le b de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, doivent être écartés.
Sur la demande d'annulation de la résolution n° 12 de l'assemblée générale du 7 juin 2017, portant sur une autorisation de travaux à réaliser sur des parties communes, donnée à la société GHA :
La résolution n°12 intitulée 'Autorisation de travaux' énonce :
'D'autoriser la société Groupe Hôtel Assistance à faire effectuer à ses frais exclusifs, sur les parties communes, ceux des travaux les concernant, afin de satisfaire aux prescriptions du rapport [W], travaux qui lui incombent en totalité en sa qualité d'exploitant de l'EHPAD exploitée dans la copropriété, d'une part dans les locaux dont elle est personnellement propriétaire et d'autre part dans les locaux qu'elle occupe en vertu de baux commerciaux mettant à sa charge tous les travaux, en ce compris ceux ressortant des dispositions de l'article 606 du Code Civil et ceux de mise en conformité avec la législation en vigueur, étant précisé :
- que ces travaux devront être effectués sous le contrôle d'un architecte désigné par la copropriété dont les honoraires seront à la charge de la société Groupe Hôtel Assistance;
- que la société Groupe Hôtel Assistance devra justifier d'une assurance dommage-ouvrage.'
En premier lieu, sur le moyen tiré du défaut de qualité des sociétés Gilane et SIVAC Patrimoine pour solliciter l'inscription de cette résolution à l'ordre du jour de cette AG:
Le Tribunal a retenu dans le jugement entrepris, de même que l'appelante dans ses dernières écritures, que les sociétés Gilane et SIVAC Patrimoine sont copropriétaires dans la résidence [4], et que sur le fondement de l'article 10 du décret du 17 mars 1967 qui énonce qu' 'à tout moment, un ou plusieurs copropriétaires ... peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale', elles avaient ainsi qualité pour lui demander l'inscription de cette résolution à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 7 juin 2017, contrairement à ce que soutient la société GHA.
En deuxième lieu, sur le moyen tiré de l'absence de lien de droit entre le syndicat des copropriétaires et la société GHA :
L'appelante fait valoir qu'elle est locataire et qu'en l'absence d'un lien de droit entre le syndicat des copropriétaires et elle-même, celui-ci ne pouvait pas lui donner directement l'autorisation d'intervenir sur les parties communes.
La Cour relève toutefois, avec l'intimé, que la société GHA est copropriétaire à raison de 2059 tantièmes et était représentée devant cette assemblée générale, où elle a exprimé un vote contre cette résolution. De plus, la résolution mentionne en particulier que les travaux concernent 'd'une part les locaux dont elle est personnellement propriétaire et d'autre part les locaux qu'elle occupe en vertu de baux commerciaux...'. Dès lors, l'autorisation de réaliser ces travaux, lui a été donnée, également, en sa qualité de copropriétaire, contrairement à ce qu'elle soutient.
En tout état de cause, la société GHA s'est vue accorder cette autorisation, simple faculté au demeurant non assortie d'un quelconque délai d'achèvement.
Ce moyen sera écarté.
En troisième lieu, la société GHA soutient qu'en sa qualité de copropriétaire, cette résolution n°12 en tant qu'elle lui imposerait la réalisation de travaux, porterait atteinte à son droit de propriété:
Ce moyen sera écarté pour les mêmes motifs que précédemment, dès lors que la résolution en cause est une simple autorisation. La circonstance que la résolution n°14 autoriserait le syndic à engager une procédure judiciaire contre la société GHA dans l'éventualité où celle-ci n'aurait pas justifié sous 4 mois d'un programme de travaux ou d'une assurance dommages-ouvrage, ou à intervenir dans une procédure judiciaire pendante à la date de cette assemblée générale, est sans incidence sur le caractère non coercitif propre à la résolution n°12 ainsi qu'il ressort de l'analyse qui en a été faite ci-dessus.
Ce moyen sera écarté dans toutes ses branches, tirées de la violation de l'article 544 du code civil, de l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen de 1789 et de l'article 1er, alinéa 1er du premier Protocole additionnel de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.
En quatrième lieu, la société GHA soutient que la résolution n°12 serait nulle 'en raison de la procédure en cours (RG n°16/14308)':
L'appelante soutient que l'autorisation donnée de réaliser les travaux 'assortie d'une menace de procédure en cas de défaut de réalisation' - selon ses termes- , serait sans objet compte tenu de la procédure en cours devant le Tribunal judiciaire de Nanterre, introduite par une assignation du 26 octobre 2016, produite au dossier, par laquelle neuf copropriétaires, dont les sociétés Gilane et SIVAC Patrimoine, ont assigné la société GHA aux fins de la voir condamner à 'faire effectuer à ses frais exclusifs et sous astreinte... les diagnostics et travaux d'entretien, de réparations et de mise aux normes en vigueur, nécessaires à éradiquer les désordres et non-conformités décrits aux termes du rapport de M. [W].'
cette circonstance toutefois, à la supposer même avérée, est sans incidence sur la régularité et la validité de cette résolution, adoptée souverainement par l'assemblée générale des copropriétaires.
Le moyen sera écarté.
Sur la nullité de la résolution n°14 du fait de l'intervention du Syndic à toute action pendante en violation de l'article 55 du décret du 17 mars 1967.
Selon l'article 55 du décret du 17 mars 1967 : ' Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale. / Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice....'
L'appelante soutient que la résolution n°14, en ce qu'elle autorise le syndic « à intervenir à toute procédure judiciaire déjà pendante et notamment à celle d'ores et déjà engagée par certains copropriétaires » est nulle car contraire à l'article 55 susvisé, dès lors que la Cour de cassation considère que l'autorisation doit non seulement être délivrée en premier lieu à l'encontre de personnes nommément désignées et en second lieu en vue d'un objet déterminé.
Il ressort toutefois de cette résolution, que le syndic, personne morale, est désigné nommément et que l'objet du litige éventuel est clairement mentionné : connaître le programme des travaux et s'assurer d'une garantie dommages-ouvrage.
Enfin, si l'appelante allègue ignorer en quelle qualité elle pourrait se voir ainsi attraite en justice, ce point n'entre pas dans le champ d'application de cet article 55.
Le moyen sera écarté dans toutes ses branches.
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement en toutes ses dispositions, ainsi qu'en ce qui concerne les dépens et l'application qui a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile.
La société GHA, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires, en cause d'appel, la somme de 4 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
- Confirme le jugement du 7 avril 2021 du Tribunal judiciaire de Nanterre en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
- Condamne la société Groupe Hôtel Assistance, société par actions simplifiée immatriculée au RCS de Nanterre sous le n° 344 443 056, dont le siège social est situé [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social, à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [4] sise [Adresse 1] à [Localité 2], la somme de 4 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
- Condamne la société Groupe Hôtel Assistance, société par actions simplifiée immatriculée au RCS de Nanterre sous le n° 344 443 056, dont le siège social est situé [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social, à payer les dépens d'appel dont distraction au profit de Maître Ricard, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
- Rejette toute autre demande.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
DE
VERSAILLES
Code nac : 71F
Ch civ. 1-4 copropriété
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 03 JUILLET 2024
N° RG 23/07775 - N° Portalis DBV3-V-B7H-WGHN
AFFAIRE :
S.A.S. GROUPE HOTEL ASSISTANCE
C/
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RÉSIDENCE ISIS - [Adresse 1], représenté par son syndic la SARL CGS
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 07 Avril 2021 par le Tribunal judiciaire de NANTERRE
N° Chambre :
N° Section :
N° RG : 17/08414
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Martine DUPUIS,
Me Claire RICARD,
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE TROIS JUILLET DEUX MILLE VINGT QUATRE,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
S.A.S. GROUPE HOTEL ASSISTANCE
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentant : Me Martine DUPUIS de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 et Me Marine PARMENTIER de la SELARL WOOG & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2084
APPELANTE
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SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RÉSIDENCE ISIS - [Adresse 1], représenté par son syndic la SARL CGS, dont le siège social est sis [Adresse 3]
[Adresse 3] à [Localité 5]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentant : Me Claire RICARD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 622 et Me Isabelle CHENE de la SCP GUILLOUS & CHENE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0842
INTIMÉ
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Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 29 Mai 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,
Madame Séverine ROMI, Conseillère,
Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,
Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,
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FAITS & PROCÉDURE
La société GHA, qui a pour activité l'hébergement médicalisé pour personnes âgées, exploite un établissement destiné à l'hébergement des personnes âgées dépendantes (EHPAD) dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, la Résidence [4]. Cet établissement est classé ERP type J de 4ème catégorie, compte 43 chambres dans le bâtiment principal et 9 dans le second et son effectif est de 116 personnes. Elle a la qualité de copropriétaire, détenant plusieurs lots au sein de cette résidence pour 2059 tantièmes (2059/10 000).
Par acte de commissaire de justice du 1er août 2017, la société GHA a assigné le syndicat des copropriétaires devant le Tribunal judiciaire de Nanterre afin de voir :
- Juger que les sociétés Gilane et SIVAC Patrimoine n'avaient ni qualité ni intérêt à solliciter l'inscription d'une résolution à l'ordre du jour tendant à faire voter l'assemblée générale sur la réalisation de travaux par la société GHA ;
- Juger que l'assemblée générale ne saurait autoriser un copropriétaire à effectuer des travaux
pour lesquels il n'a lui-même effectué aucune demande d'autorisation ;
- Juger qu'un tel vote est manifestement constitutif d'un abus de majorité ;
- Juger que la demande d'autorisation de travaux, telle que formulée par les sociétés Gilane et SIVAC Patrimoine, est imprécise et n'est pas accompagnée d'un document précisant
l'implantation et la consistance des travaux qu'il appartiendrait à la société GHA de réaliser ;
- Juger que l'assemblée générale ne pouvait valablement autoriser la réalisation de travaux dont la teneur et la consistance font l'objet d'une procédure judiciaire en cours, les parties étant en différend sur le principe même de l'obligation de la société GHA d'avoir à réaliser lesdits travaux ;
- Juger que le vote des résolutions n° 12, 13 et 14 de l'assemblée générale du 7 juin 2017
résulte manifestement d'un abus de majorité ;
Par conséquent :
- Juger que les résolutions n° 12, n° 13 et n° 14 de l'assemblée générale du syndicat des
copropriétaires sont nulles et de nul effet ;
En tout état de cause,
- Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 12 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Parmentier, Selarl Woog et Associés, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
- La dispenser, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de toute participation aux frais de procédure afférents au présent litige, incluant les honoraires de l'avocat de la copropriété ;
- Ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir.
Par jugement contradictoire du 7 avril 2021, le Tribunal judiciaire de Nanterre a :
- Débouté la société GHA de toutes ses demandes,
- Condamné la société GHA à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Ordonné l'exécution provisoire,
- Condamné la société GHA aux dépens qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Le premier juge s'est notamment fondé sur les motifs suivants :
Sur la demande d'annulation de la résolution n° 12 de l'assemblée générale du 7 juin 2017, portant sur une autorisation de travaux à réaliser sur des parties communes, donnée à la société GHA : le Tribunal a retenu que les sociétés Gilane et SIVAC Patrimoine avaient la qualité de copropriétaires de la résidence [4], et qu'en cette qualité, sur le fondement de l'article 10 du décret du 17 mars 1967, elles pouvaient demander au syndic l'inscription de cette résolution à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 7 juin 2017. Le premier juge a également retenu qu'il n'était pas établi que les sociétés Gilane et SIVAC Patrimoine soient majoritaires ni que cette décision avait eu pour but de favoriser leurs intérêts personnels, puisqu'il s'agissait d'une autorisation de travaux portant sur des parties communes, donc conforme aux intérêts collectifs du syndicat des copropriétaires, en ce compris ceux de la société GHA elle-même. Il en a conclu que les conditions constitutives de l'abus de majorité n'étaient pas réunies.
S'agissant de l'argument de la société GHA, tiré de ce que la résolution critiquée serait nulle
en raison du caractère imprécis des travaux ainsi autorisés, le Tribunal a estimé que le rapport [W] établi le 15 juin 2016, joint à la demande d'inscription de la résolution, mentionnait des préconisations très précises quant à la mise aux normes de la résidence [4], notamment la nécessité de réaliser un diagnostic sur l'amiante, la mise en sécurité de l'installation électrique et la mise en conformité avec la réglementation concernant l'accessibilité des personnes handicapées. Le Tribunal a également écarté l'argument tiré du non respect de l'article 11 du décret du 17 mars 1967 en termes de devis notamment, qui ne s'applique pas en l'espèce, la demande d'autorisation n'émanant pas de la société GHA. Enfin, il a jugé que la société GHA n'établissait pas qu'une atteinte aurait été portée à son droit de propriété.
Sur la demande d'annulation de la résolution n° 13 de l'assemblée générale du 7 juin 2017, délégant au syndic la tâche de désigner un architecte pour contrôler l'avancée des travaux par la demanderesse : le Tribunal a jugé qu'en tant que conséquence de la résolution n° 12, la résolution n° 13 ne pouvait pas être annulée.
Sur la demande d'annulation de la résolution n° 14 de l'assemblée générale du 7 juin 2017 donnant mandat au syndic d'engager une procédure judiciaire contre la société GHA si celle-ci ne justifiait pas au syndic, dans les quatre mois à compter de l'assemblée générale, de son programme de travaux et d'une assurance dommages ouvrage : le Tribunal a écarté l'argument de la société GHA tiré de la violation de l'article 55 du décret de 1967, en retenant que le texte de cette résolution précisait l'objet de l'instance judiciaire, à savoir la contraindre aux travaux faisant l'objet de la résolution n° 12, et qu'elle se référait également à une instance pendante tendant au même objet.
La société GHA a relevé appel de ce jugement du 7 avril 2021 du Tribunal judiciaire, par déclaration en date du 15 avril 2021.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions notifiées le 23 avril 2024, par lesquelles la société GHA, appelante, invite la Cour à :
- la déclarer recevable et bien fondée en son appel et y faisant droit,
- infirmer le jugement n°17/08414 du 7 avril 2021 du Tribunal judiciaire de Nanterre en ce qu'il :
- l'a déboutée de toutes ses demandes,
- l'a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- a ordonné l'exécution provisoire,
- l'a condamnée aux dépens.
Statuant de nouveau :
- Déclarer que les sociétés Gilane et SIVAC Patrimoine ne disposaient d'aucune qualité ni d'aucun intérêt à solliciter l'inscription d'une résolution à l'ordre du jour afin de faire voter l'assemblée générale sur la réalisation de travaux par la société GHA ;
- Déclarer que l'assemblée générale ne saurait autoriser un copropriétaire à effectuer des
travaux pour lesquels il n'a lui-même effectué aucune demande d'autorisation ;
- Déclarer qu'un tel vote est manifestement constitutif d'un abus de majorité;
- Déclarer que la demande d'autorisation de travaux, telle que formulée par les sociétés Gilane et SIVAC Patrimoine est imprécise et n'est pas accompagnée d'un document précisant l'implantation et la consistance des travaux qu'il appartiendrait à la société GHA de réaliser ;
- Déclarer que l'assemblée générale ne pouvait valablement autoriser la réalisation de travaux dont la teneur et la consistance font par ailleurs l'objet d'une procédure judiciaire en cours, les parties étant en différend sur le principe même de l'obligation de la société GHA d'avoir à réaliser lesdits travaux ;
- Déclarer que le vote des résolutions n° 12, 13 et 14 de l'assemblée générale du 7 juin 2017 résulte manifestement d'un abus de majorité et à défaut qu'il constitue une fraude aux droits de la société GHA ;
Par conséquent :
- Déclarer nulles et de nul effet les résolutions n° 12, n° 13 et n° 14 de l'assemblée générale
du syndicat des copropriétaires ;
En tout état de cause,
- Débouter le syndicat des copropriétaires de toutes demandes, fins ou prétentions contraires au présent dispositif ;
- Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 15 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction à Maître Parmentier, Selarl Woog et Associés, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
- Dispenser la société GHA, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de toute participation aux frais de procédure afférents au présent litige, incluant les honoraires de l'avocat de la copropriété.
Vu les conclusions notifiées le 23 avril 2024, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, intimé, invite la Cour à :
- le Recevoir en ses conclusions et l'y déclarer bien fondé,
- Débouter la société GHA de toutes ses demandes, fins et conclusions,
- Confirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Nanterre le 7 avril 2021 en toutes ses dispositions,
- Condamner la société GHA à lui régler une somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner la société GHA aux entiers dépens de première instance et d'appel qui pour ces derniers seront recouvrés par Maître Ricard, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La procédure devant la Cour a été clôturée le 23 avril 2024.
SUR CE,
La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.
A titre préliminaire:
Les demandes tendant à voir 'dire', 'juger', 'donner acte', 'déclarer', 'constater' et 'recevoir' telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile en tant qu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n'étant que la redite des moyens invoqués et non des chefs de décision devant figurer dans le dispositif de l'arrêt. Il n'y sera pas statué, sauf exception au regard de leur pertinence au sens des textes susvisés.
Sur les moyens communs aux demandes d'annulation des trois résolutions n°12, 13 et 14 de l'assemblée générale du 7 juin 2017
En premier lieu, sur le moyen tiré de l'abus de majorité :
Il y a abus de majorité fondant l'annulation d'une résolution adoptée en assemblée générale, dès lors qu'il est établi que cette résolution a été prise dans le but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.
La Cour adopte sur ce point les motifs retenus par le premier juge, à savoir qu'il n'est pas établi que les sociétés Gilane et SIVAC Patrimoine détiendraient la majorité des tantièmes de la copropriété, ni d'ailleurs, que ces trois résolutions auraient eu pour but de ne servir que les intérêts de ces deux sociétés. En effet il s'agit d'une autorisation de travaux portant sur des parties communes, d'une autorisation de s'adjoindre les services d'un architecte pour en assurer le contrôle, et enfin de l'autorisation d'engager une procédure judiciaire si la société GHA ne justifiait pas sous 4 mois, d'un programme de travaux et d'une assurance dommages-ouvrage. Ces trois résolutions sont conformes aux intérêts collectifs du syndicat des copropriétaires, en ce compris les intérêts de la société GHA, elle-même copropriétaire à hauteur de 2059 tantièmes.
Dès lors, les conditions constitutives de l'abus de majorité ne sont pas remplies, contrairement à ce que soutient la société GHA.
En deuxième lieu, sur le moyen tiré de la 'fraude à ses droits' de la société GHA :
En se bornant à faire valoir, sans articuler ce moyen en droit, 'qu'en qualité de copropriétaire, il n'appartient pas à la société GHA : / - seule (sic) le coût de travaux sur les parties communes qui incombent au Syndicat des copropriétaires et dont le coût doit être réparti entre l'ensemble des copropriétaires, suivant les modalités fixées dans le règlement de copropriété, / - de réaliser et/ou de prendre en charge des travaux qui intéressent les parties privatives d'autres copropriétaires, / - lorsque la société GHA est prise en tant que locataire le syndicat des copropriétaires n'a pas qualité pour mettre en oeuvre à son encontre une procédure judiciaire concernant les travaux affectant des parties privatives et/ou visant à mettre à sa charge la réalisation de travaux sur les parties communes.', l'appelante ne met pas la Cour en capacité de déterminer la réalité de ses allégations relatives à une 'fraude à ses droits' lors de cette assemblée générale de 2017 sachant qu'en copropriété, une assemblée générale est réputée souveraine dans ses prises de décision et le vote de ses résolutions.
Ce moyen, lacunaire, sera écarté.
En troisième lieu, sur le moyen tiré du caractère imprécis des travaux en cause, en particulier au sens des articles 10 et 11 du décret du 17 mars 1967 :
En droit
L'article 10 du décret du 17 mars 1967 énonce : 'À tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. ... Lorsque le projet de résolution porte sur l'application du b de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d'un document précisant l'implantation et la consistance des travaux.'
Le b de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 concerne ' b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;'
En l'espèce
La Cour complète sur ce point les motifs retenus par le premier juge, à savoir que le rapport [W], comptant 37 pages, établi le 15 juin 2016, joint à la demande d'inscription à l'ordre du jour de la résolution à voter dans le cadre du b de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, liste des préconisations très précises quant à la mise aux normes de la résidence [4], en particulier la nécessité de réaliser un diagnostic sur l'amiante, la mise en sécurité de l'installation électrique et la mise en conformité avec la réglementation concernant l'accessibilité des personnes handicapées et précisant également l'implantation et la consistance des travaux et mises aux normes devant être réalisées, de même que leur caractère d'urgence le cas échéant.
Le Tribunal a également écarté à bon droit l'argument tiré du défaut de respect des exigences posées par l'article 11 du décret du 17 mars 1967 en termes de devis notamment, qui ne s'appliquent pas en l'espèce, la demande d'autorisation n'émanant pas de la société GHA et au surplus, le syndic n'étant pas maître d'ouvrage de ces futurs travaux.
Si l'appelante fait encore valoir que ce seul rapport [W] ne permettait pas à l'assemblée générale de voter de façon éclairée, il ressort toutefois du texte de la résolution n°12 qu'il s'agissait de voter sur l'autorisation de travaux devant respecter les préconisations de ce rapport sous le contrôle d'un architecte désigné par la copropriété. Eu égard à l'objet même de cette résolution, l'assemblée générale doit être regardée comme ayant été suffisamment éclairée par ce rapport [W] du 15 juin 2016, comptant 37 pages très détaillées et documentées avec de nombreux plans et tableaux descriptifs, ainsi que des photos et précisant également les lieux auxquels la société GHA avait refusé l'accès, et qui était alors l'unique rapport produit, le rapport [O] n'ayant été réalisé qu'en 2018.
Enfin, la circonstance que ledit rapport [O] ait postérieurement permis d'écarter notamment le risque lié à la présence d'amiante, faisant ainsi diminuer le coût global des travaux à effectuer, est sans incidence sur l'appréciation portée par la Cour, à savoir que cette résolution n°12 a été adoptée le 7 juin 2017 alors que l'assemblée générale disposait d'informations suffisantes.
Les moyens tirés de la violation des articles 10 et 11 du décret du 17 mars 1967, y compris dans leur articulation avec le b de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, doivent être écartés.
Sur la demande d'annulation de la résolution n° 12 de l'assemblée générale du 7 juin 2017, portant sur une autorisation de travaux à réaliser sur des parties communes, donnée à la société GHA :
La résolution n°12 intitulée 'Autorisation de travaux' énonce :
'D'autoriser la société Groupe Hôtel Assistance à faire effectuer à ses frais exclusifs, sur les parties communes, ceux des travaux les concernant, afin de satisfaire aux prescriptions du rapport [W], travaux qui lui incombent en totalité en sa qualité d'exploitant de l'EHPAD exploitée dans la copropriété, d'une part dans les locaux dont elle est personnellement propriétaire et d'autre part dans les locaux qu'elle occupe en vertu de baux commerciaux mettant à sa charge tous les travaux, en ce compris ceux ressortant des dispositions de l'article 606 du Code Civil et ceux de mise en conformité avec la législation en vigueur, étant précisé :
- que ces travaux devront être effectués sous le contrôle d'un architecte désigné par la copropriété dont les honoraires seront à la charge de la société Groupe Hôtel Assistance;
- que la société Groupe Hôtel Assistance devra justifier d'une assurance dommage-ouvrage.'
En premier lieu, sur le moyen tiré du défaut de qualité des sociétés Gilane et SIVAC Patrimoine pour solliciter l'inscription de cette résolution à l'ordre du jour de cette AG:
Le Tribunal a retenu dans le jugement entrepris, de même que l'appelante dans ses dernières écritures, que les sociétés Gilane et SIVAC Patrimoine sont copropriétaires dans la résidence [4], et que sur le fondement de l'article 10 du décret du 17 mars 1967 qui énonce qu' 'à tout moment, un ou plusieurs copropriétaires ... peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale', elles avaient ainsi qualité pour lui demander l'inscription de cette résolution à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 7 juin 2017, contrairement à ce que soutient la société GHA.
En deuxième lieu, sur le moyen tiré de l'absence de lien de droit entre le syndicat des copropriétaires et la société GHA :
L'appelante fait valoir qu'elle est locataire et qu'en l'absence d'un lien de droit entre le syndicat des copropriétaires et elle-même, celui-ci ne pouvait pas lui donner directement l'autorisation d'intervenir sur les parties communes.
La Cour relève toutefois, avec l'intimé, que la société GHA est copropriétaire à raison de 2059 tantièmes et était représentée devant cette assemblée générale, où elle a exprimé un vote contre cette résolution. De plus, la résolution mentionne en particulier que les travaux concernent 'd'une part les locaux dont elle est personnellement propriétaire et d'autre part les locaux qu'elle occupe en vertu de baux commerciaux...'. Dès lors, l'autorisation de réaliser ces travaux, lui a été donnée, également, en sa qualité de copropriétaire, contrairement à ce qu'elle soutient.
En tout état de cause, la société GHA s'est vue accorder cette autorisation, simple faculté au demeurant non assortie d'un quelconque délai d'achèvement.
Ce moyen sera écarté.
En troisième lieu, la société GHA soutient qu'en sa qualité de copropriétaire, cette résolution n°12 en tant qu'elle lui imposerait la réalisation de travaux, porterait atteinte à son droit de propriété:
Ce moyen sera écarté pour les mêmes motifs que précédemment, dès lors que la résolution en cause est une simple autorisation. La circonstance que la résolution n°14 autoriserait le syndic à engager une procédure judiciaire contre la société GHA dans l'éventualité où celle-ci n'aurait pas justifié sous 4 mois d'un programme de travaux ou d'une assurance dommages-ouvrage, ou à intervenir dans une procédure judiciaire pendante à la date de cette assemblée générale, est sans incidence sur le caractère non coercitif propre à la résolution n°12 ainsi qu'il ressort de l'analyse qui en a été faite ci-dessus.
Ce moyen sera écarté dans toutes ses branches, tirées de la violation de l'article 544 du code civil, de l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen de 1789 et de l'article 1er, alinéa 1er du premier Protocole additionnel de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.
En quatrième lieu, la société GHA soutient que la résolution n°12 serait nulle 'en raison de la procédure en cours (RG n°16/14308)':
L'appelante soutient que l'autorisation donnée de réaliser les travaux 'assortie d'une menace de procédure en cas de défaut de réalisation' - selon ses termes- , serait sans objet compte tenu de la procédure en cours devant le Tribunal judiciaire de Nanterre, introduite par une assignation du 26 octobre 2016, produite au dossier, par laquelle neuf copropriétaires, dont les sociétés Gilane et SIVAC Patrimoine, ont assigné la société GHA aux fins de la voir condamner à 'faire effectuer à ses frais exclusifs et sous astreinte... les diagnostics et travaux d'entretien, de réparations et de mise aux normes en vigueur, nécessaires à éradiquer les désordres et non-conformités décrits aux termes du rapport de M. [W].'
cette circonstance toutefois, à la supposer même avérée, est sans incidence sur la régularité et la validité de cette résolution, adoptée souverainement par l'assemblée générale des copropriétaires.
Le moyen sera écarté.
Sur la nullité de la résolution n°14 du fait de l'intervention du Syndic à toute action pendante en violation de l'article 55 du décret du 17 mars 1967.
Selon l'article 55 du décret du 17 mars 1967 : ' Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale. / Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice....'
L'appelante soutient que la résolution n°14, en ce qu'elle autorise le syndic « à intervenir à toute procédure judiciaire déjà pendante et notamment à celle d'ores et déjà engagée par certains copropriétaires » est nulle car contraire à l'article 55 susvisé, dès lors que la Cour de cassation considère que l'autorisation doit non seulement être délivrée en premier lieu à l'encontre de personnes nommément désignées et en second lieu en vue d'un objet déterminé.
Il ressort toutefois de cette résolution, que le syndic, personne morale, est désigné nommément et que l'objet du litige éventuel est clairement mentionné : connaître le programme des travaux et s'assurer d'une garantie dommages-ouvrage.
Enfin, si l'appelante allègue ignorer en quelle qualité elle pourrait se voir ainsi attraite en justice, ce point n'entre pas dans le champ d'application de cet article 55.
Le moyen sera écarté dans toutes ses branches.
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement en toutes ses dispositions, ainsi qu'en ce qui concerne les dépens et l'application qui a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile.
La société GHA, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires, en cause d'appel, la somme de 4 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
- Confirme le jugement du 7 avril 2021 du Tribunal judiciaire de Nanterre en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
- Condamne la société Groupe Hôtel Assistance, société par actions simplifiée immatriculée au RCS de Nanterre sous le n° 344 443 056, dont le siège social est situé [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social, à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [4] sise [Adresse 1] à [Localité 2], la somme de 4 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
- Condamne la société Groupe Hôtel Assistance, société par actions simplifiée immatriculée au RCS de Nanterre sous le n° 344 443 056, dont le siège social est situé [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social, à payer les dépens d'appel dont distraction au profit de Maître Ricard, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
- Rejette toute autre demande.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT