CA Paris, Pôle 5 ch. 3, 4 juillet 2024, n° 24/03066

FAITS ET PROCÉDURE

La société Mont de Mars exploite une résidence, dénommée [Adresse 4] située [Adresse 1] à [Localité 3], l'immeuble étant placé sous le régime de la copropriété.

M. et Mme [G] sont propriétaires du lot n° 118 au sein de la [Adresse 4] donné à bail à la société Mont de Mars par acte du 25 novembre 2022.

Après avoir délivré à la société Mont de Mars le 20 février 2012 un commandement de payer visant la clause résolutoire, M. et Mme [G] ont saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris en constat de l'acquisition de la clause résolutoire et demande d'expulsion du preneur. Par ordonnance du 25 février 2013, le juge des référés, a, notamment, condamné la société Mont de Mars à payer à M. et Mme [G], à titre provisionnel, la somme de 16.872,95 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er octobre 2012, outre le montant des loyers et charges courants, accordé des délais de paiement sur 18 mois à la société Mont de Mars et suspendu les effets de la clause résolutoire.

Considérant que l'échéancier fixé par le juge des référés n'avait pas été respecté, M. et Mme [G] ont fait délivrer par acte extrajudiciaire du 27 juin 2013 un commandement de quitter les lieux à la société Mont de Mars. Par jugement du 11 décembre 2013, le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Paris, saisi par la société Mont de Mars d'une demande en annulation de ce commandement, aux motifs qu'elle avait respecté l'échéancier, a rejeté les demandes de la société Mont de Mars, considérant que celle-ci avait payé avec retard le loyer exigible le 31 mars 2013 et que le bailleur avait envoyé la mise en demeure, prévue par le juge des référés, le 3 mai 2013.

Par jugement du 5 février 2014, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'encontre de la société Mont de Mars, fixant la date de cessation des paiements au 5 août 2012, et désigné la société [L]-Lavoir en qualité d'administrateur judiciaire et la société [B]-Daude en qualité de mandataire judiciaire.

Par acte du 3 mars 2014, la société [L]-Lavoir, prise en la personne de Me [V] [L] ès-qualités, et la société [B]-Daude, prise en la personne de Me [U] [B] ès-qualités, ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Paris Mme [C] [O], M. et Mme [M], M. et Mme [N], M. et Mme [G], M. [W] [H], Mme [X] [F], Mme [D] [E], M. [T] [J], M. [Z] [Y] et M. et Mme [R] aux fins de voir juger que les baux qui avaient été consentis à la société Mont de Mars, étant expirés à la date de délivrance des commandements de payer, elle n'était plus tenue que du paiement d'une indemnité d'occupation et de voir, en conséquence, prononcer la nullité des commandements de payer visant la clause résolutoire, réclamant le paiement de loyers, signifiés les 8 novembre 2011, 20 février 2012, 14 juin 2012 et 8 octobre 2012 par les copropriétaires, constater que les baux ne sont pas résiliés et désigner un expert pour déterminer le montant des indemnités d'occupation dues pour la période postérieure aux échéances des baux. Cette instance a été enregistrée sous le n° de RG 14/03642.

Par actes extrajudiciaires du 19 juin 2014, M. et Mme [A], M. et Mme [G], la société Manoma, la société Magabao, M. [J], M. et Mme [M], Mme [O], M. et Mme [R], M. [Y], Mme [E], M. [H] et Mme [F] ont fait signifier à la société Mont de Mars un congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime sans indemnité d'éviction.

Par jugement du 24 septembre 2015, le tribunal de commerce de Paris a arrêté un plan de redressement au bénéfice de la société Mont de Mars, Me [L] étant désigné commissaire à l'exécution du plan.

Par ordonnance du 27 octobre 2015, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a, à la demande de la société Mont de Mars, désigné M. [P] en qualité d'expert pour évaluer les indemnités d'occupation et d'éviction éventuellement réciproquement dues à la suite de la délivrance du congé avec refus de renouvellement.

Les parties ont conclu au fond dans l'instance enregistrée sous le n° RG 14/03642, les demandeurs maintenant leurs demandes de nullité de commandement, sollicitant un sursis à statuer dans l'attente du dépôt du rapport de M. [P] et M. et Mme [G] sollicitant le rejet des demandes aux motifs que le contrat de bail était résilié du fait de l'acquisition de la clause résolutoire suite au non-respect par la société Mont de Mars des termes de l'ordonnance de référé du 25 février 2013.

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l'instruction le 27 janvier 2016 et l'affaire a été plaidée à l'audience du 8 juin 2016 puis mise en délibéré. Le 15 septembre 2016, le tribunal a ordonné la réouverture des débats pour intervention volontaire ou forcée de la société Mont de Mars. L'affaire a ensuite été renvoyée à la mise en état. Par conclusions signifiées le 4 mai 2017, la société Mont de Mars est intervenue volontairement à l'instance.

Par ordonnance du 4 juillet 2017, le juge de la mise en état a ordonné la disjonction des instances opposant les demanderesses à chacun des copropriétaires. L'instance opposant la société Mont de Mars à M. et Mme [G] a été enregistrée sous le n° de RG 17/10038.

Par ordonnance du 24 novembre 2017, le juge de la mise en état a débouté la société Mont de Mars de sa demande en désignation d'expert pour évaluer les indemnités d'éviction et d'occupation éventuellement réciproquement dues, déclaré la société Mont de Mars irrecevable en sa demande en délais de paiement de son arriéré locatif et débouté M. et Mme [G] de leur demande en paiement à titre provisionnel. Par ordonnance du 21 décembre 2018, le juge de la mise en état a rejeté la nouvelle demande de provision présentée par M. et Mme [G] et, relevant que les parties n'avaient pas modifié leurs moyens et demandes au fond depuis plusieurs mois, dit qu'à défaut de nouvelles conclusions, la clôture serait ordonnée. Les parties n'ont pas manifesté le souhait de conclure à nouveau.

Par jugement du 10 mai 2019, le tribunal de grande instance de Paris a :

- reçu la société Mont de Mars en son intervention volontaire ;

- constaté que Me [L], pris ès-qualités, administrateur judiciaire de la société Mont de Mars lors de l'introduction de l'instance, est désormais commissaire à l'exécution du plan adopté par jugement du tribunal de commerce du 24 septembre 2015 ;

- rejeté la demande d'expertise présentée par la société Mont de Mars, Me [L] ès-qualités et Me [B] ès-qualités ;

- rejeté la demande de sursis à statuer présentée par la société Mont de Mars et Me [L] ès-qualités, dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise de M. [P] ;

- rejeté la demande de la société Mont de Mars en nullité du commandement du 20 février 2012 ;

- dit que le bail liant M. et Mme [G] à la société Mont de Mars, portant sur le lot n° 118 de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3], était résilié depuis le 20 mars 2012 minuit ;

- condamné la société Mont de Mars aux dépens ;

- l'a condamnée à payer à M. et Mme [G] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- ordonné l'exécution provisoire.

Par déclaration du 30 juillet 2019, la société Mont de Mars a interjeté appel total du jugement.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Aux termes de ses conclusions notifiées le 30 octobre 2019, la société Mont de Mars, appelante, demande à la cour de :

- dire et juger la société Mont de Mars recevable et bien fondée en son appel ;
- infirmer le jugement entrepris ;

- débouter les intimés en leurs demandes, fins et conclusions ;

- constater que les sommes visées dans les commandements de payer ne sont pas justifiées et accorder subsidiairement un délai rétroactif jusqu'au paiement intégral des causes desdits commandements ;

- annuler en conséquence les commandements de payer visant la clause résolutoire insérée aux baux des 8 novembre 2011, 20 février 2012, 14 juin 2012 et 8 octobre 2012 ;

- constater que les baux consentis par les défendeurs à la société Mont de Mars ne sont pas résiliés ;

- condamner solidairement les défendeurs au paiement d'une somme de 1.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, l'appelante expose que l'ordonnance de référé prononçant la résiliation d'un bail par application de la clause résolutoire n'a pas l'autorité de la chose jugée en application de l'article 488 du code de procédure civile et ne s'impose donc pas au juge du fond ; que les commandements seront annulés dès lors que les bailleurs n'ont pas justifié les montants ; que la concluante justifie avoir réclamé les justificatifs relatifs aux sommes susvisées, lesquels n'ont pas été fournis.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 26 décembre 2019, M. et Mme [G], intimés, demandent à la cour de débouter la société Mont de Mars de toutes ses demandes, fins et conclusions, confirmer le jugement rendu le 10 mai 2019 en toutes ses dispositions et, y ajoutant, condamner la société Mont de Mars à leur payer une somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter la charge des dépens.

Au soutien de leurs prétentions, les intimés opposent que lorsqu'une ordonnance de référé passée en force de chose jugée a accordé au preneur des délais pour régler un arriéré de loyers en suspendant la réalisation de la clause résolutoire, la juridiction saisie au fond, qui constate que ces délais n'ont pas été respectés, ne peut en accorder de nouveaux sans violer l'article L. 145- 41 du code de commerce ; que la clause résolutoire est acquise dès lors que les montants visés par le commandement du 20 février 2012 n'ont pas été payés dans le délai d'un mois ; que la société Mont de Mars apparaît de mauvaise foi à solliciter à nouveau des délais de paiement, alors même d'une part, qu'elle a déjà bénéficié de plusieurs années de délais, d'autre part, qu'elle ne justifie pas avoir réglé la moindre somme tant dans le cadre du plan de continuation qui lui a été accordé par le tribunal de commerce dans son jugement du 24 septembre 2015 que s'agissant des loyers et/ou indemnités d'occupation postérieurs au plan de redressement accordé.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

SUR CE,

Conformément aux dispositions des articles 4 et 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes aux fins de voir 'donner acte' ou de 'constater', lorsqu'elles ne constituent pas des prétentions visant à conférer un droit à la partie qui les requiert mais ne sont en réalité que de simples allégations ou un rappel des moyens invoqués.

A titre liminaire, la recevabilité de l'intervention volontaire de la société Mont de Mars ainsi que la qualité au nom de laquelle est intervenu Me [L], ès qualités, ne sont pas discutées en cause d'appel de sorte que le jugement sera confirmé de ces chefs.

Sur le commandement de payer délivré le 20 février 2012

Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

Aux termes de l'article 1355 du code civil, « L'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité. »

Contrairement à ce que soutiennent les intimés, il ressort de ces dispositions que s'il incombe au demandeur de présenter dès l'instance relative à la première demande l'ensemble des moyens qu'il estime de nature à fonder celle-ci, il n'est pas tenu de présenter dans la même instance toutes les demandes fondées sur les mêmes faits, de sorte que la société Mont de Mars est recevable à soulever devant la cour le moyen tiré de la validité du commandement de payer en absence, selon l'appelante, de justification du montant des sommes réclamées.

La fin de non-recevoir tirée du principe d'estoppel nécessite que soient réunies, dans un même litige, une contradiction dans l'attitude procédurale se manifestant par un changement de position d'une partie, la volonté de tromper les attentes de son adversaire en ruinant ses attentes légitimes nées de la position initiale ainsi qu'une modification contrainte des moyens de défense de l'adversaire par l'effet de ce changement d'attitude.

Cependant, contrairement à ce que soutiennent les intimés, pour être sanctionné par une fin de non-recevoir, le comportement procédural du plaideur doit être constitutif d'un changement de position, en droit, de nature à induire l'autre partie en erreur sur ses intentions, à condition que la contradiction affecte des actions de même nature et au cours d'une même instance, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.

Il ressort des dispositions de l'article 488 du code de procédure civile que l'ordonnance de référé n'a pas, au principal, l'autorité de la chose jugée, de sorte que les intimés ne peuvent opposer que l'ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris le 25 février 2013, bien que non contestée, serait revêtue de l'autorité de la chose jugée. Il en résulte que l'appelante est fondée à pouvoir discuter les points tranchés par ce juge au travers de la contestation faite du jugement dont appel.

Il ressort de l'article L. 145-41 du code de commerce qu'une clause résolutoire insérée dans un bail commercial ne produit effet qu'un mois après un commandement mentionnant ce délai demeuré infructueux et que les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'ancien article 1244-1 du code civil, reprises au nouvel article 1343-5, imposant de tenir compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier, peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire, cette clause ne jouant pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

La loi prévoyant une possibilité de régularisation faisant échec au jeu de la clause résolutoire, le commandement de payer doit, pour permettre cette régularisation, informer clairement le locataire du montant qui lui est réclamé et être suffisamment précis pour permettre au preneur d'identifier les causes des sommes réclamées et de vérifier la prise en compte des paiements effectués.

Contrairement à ce que soutient l'appelante, la loi n'impose pas que soit joint au commandement des pièces justifiant de la dette dès lors que le décompte joint est suffisamment précis et permet au preneur de connaître le détail et la nature des sommes qui lui sont réclamées.

Tel est la cas en l'espèce, le décompte reprend par paragraphes distincts et ligne par ligne :

- le montant des loyers dus de 2007 à 2011 de 41.970,40 € ;

- le montant des charges récupérables pour les années 2006 à 2011 de 2.155,76 € ;

- le montant des taxes sur les ordures ménagères pour les années 2007 à 2011 de 711 € ;

- le total de la dette locative en résultant de 44.837,16 € ;

- dont est déduit le montant des règlements perçus à hauteur de 33.699,68 € ;

- le solde général dû au 31 décembre 2011 soit la somme de 11.137,48 euros.

L'appelante a contesté le montant des loyers réclamés, par mail en date du 17 mai 2013, au motif qu'elle n'avait pas eu connaissance des augmentations de loyers.

Cependant, il ressort de l'article 6 du contrat de bail litigieux que les parties ont convenu que 'le loyer sera révisable triennalement le 1er janvier, et pour la première fois le 31 décembre 2004, en fonction des variations de l'indice nationale du coût de la construction, retenue à hauteur de 75 %, à la hausse comme à la baisse, publié trimestriellement par l'INSEE. L'indice de base sera celui du dernier trimestre publié au jour de la prise d'effet du bail, et l'indice de référence celui du dernier trimestre publié à la date d'anniversaire du bail' de sorte que le preneur était en mesure, par l'application de la clause contractuelle à laquelle il a consenti, d'opérer le calcul et, le cas échéant, en cas d'erreur du bailleur de la contester.

En outre, il ressort de la lecture combinée des articles 4, relatif aux « obligations du preneur » et 5 relatif aux « engagements du bailleur » du contrat de bail commercial de locaux meublés signé le 5 mars 2003 entre les parties que le preneur a l'obligation, d'une part, d'assurer l'immeuble pour le compte du propriétaire, de payer les primes afférentes à ces assurances et en justifier à première réquisition du bailleur, d'autre part, d'acquitter toutes les charges de copropriété courantes, plus généralement toutes les charges récupérables sur le preneur en dehors des charges relevant de l'article 606 du code civil. En outre, figure au titre des « conditions essentielles du présent bail sans laquelle [le contrat] n'aurait pas été accepté » que le bailleur donne mandat irrévocable au preneur de la représenter lors des assemblées générales de copropriété, de prendre part en ses lieux et place aux délibérations, prises dans l'intérêt commun du mandant et du mandataire ayant pour objet de conserver la destination de l'immeuble et ce pour toutes dépenses et décisions dont la charge incombera au preneur uniquement.

Il se déduit de ces dispositions contractuelles que le preneur ne saurait valablement soutenir qu'il n'avait pas eu connaissance des sommes engagées au titre des charges dont il est redevable de sorte que le commandement de payer délivré le 20 février 2012 est valable.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la résiliation judiciaire du bail

Le preneur ne contestant pas, en cause d'appel, ne pas s'être acquitté du montant réclamé au titre du commandement de payer délivré le 20 février 2012 dans le délai d'un mois et ne sollicitant aucun délai de paiement, c'est par motifs pertinents auxquels la cour renvoie et qu'elle adopte que le premier jour a prononcé la résiliation judiciaire du bail au 20 mars 2012 minuit.

Sur les autres demandes

Le jugement n'étant pas discuté en ce qu'il a rejeté la demande d'expertise judiciaire, il sera confirmé de ce chef.

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

Succombant en ses prétentions, la société Mont de Mars sera condamnée à supporter la charge des dépens d'appel et à indemniser M. et Mme [G] des frais irrépétibles par eux engagés dans le cadre de la présente instance à hauteur de la somme de 5.000 euros.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort ;

Confirme le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris le 10 mai 2019, sous le numéro de RG 17/10038 en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne la société Mont de Mars à payer à M. [K] [G] et Mme [I] [S] [G] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Mont de Mars à supporter la charge des dépens d'appel.