CA Paris, Pôle 5 ch. 3, 4 juillet 2024, n° 21/09739

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte du 3 juillet 2006, la société Iena 1, aux droits de laquelle se présente désormais la Société foncière lyonnaise (SFL), a consenti à la société Spencer Stuart un renouvellement de bail commercial portant sur des locaux à usage de bureau et un local à usage d'archives situés dans un immeuble édifié [Adresse 5] à [Localité 7], pour une durée de neuf années courant à compter du 1er juin 2006, moyennant un loyer de 412.800 euros par an HT et HC.

Le 19 mai 2014, la société SFL a fait signifier à la société Spencer Stuart un congé avec refus de renouvellement à effet du 31 mai 2015.

La société Spencer Stuart a restitué les lieux le 31 mai 2015 et a emménagé dans de nouveaux locaux qu'elle a pris en location dans le cadre d'un sous-bail conclu le 27 novembre 2014 à effet du 1er mars 2015.

Le 24 janvier 2017, la société Spencer Stuart a fait assigner la société SFL devant le tribunal judiciaire de Paris, lequel a, par jugement mixte du 8 novembre 2018 :

' dit que le congé sans offre de renouvellement délivré le 19 mai 2014 par la société Société foncière lyonnaise à la société Spencer Stuart avait mis fin au bail du 3 juillet 2006 portant sur les locaux situés [Adresse 4] et [Adresse 5], à compter du 31 mai 2015, soit à son terme contractuel ;

' dit que la société Spencer Stuart avait quitté les locaux susvisés le 31 mai 2015 et qu'elle avait transféré son activité dans d'autres locaux ;

' dit que les parties s'accordent sur l'absence de valeur de droit au bail des locaux susvisés loués à usage exclusif de bureaux et sur le fait que l'indemnité d'éviction due par la société foncière lyonnaise à la société Spencer Stuart est circonscrite aux indemnités accessoires ;

' avant dire droit au fond sur le montant de l'indemnité d'éviction, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigné M. [C] en qualité d'expert judiciaire avec mission de rechercher, en tenant compte la destination des locaux sous expertise à usage exclusif de bureaux, de la nature des activités professionnelles exercées dans ces locaux, de leur situation et de leur état, sur la base des dossiers et pièces communiqués par les parties, tous éléments permettant de déterminer, à la date du 31 mai 2015, le montant de l'indemnité d'éviction en se limitant aux postes d'indemnités accessoires invoqués par la société Spencer Stuart à savoir frais d'agence immobilière et honoraires d'actes, frais de déménagement, frais de sauvegarde informatique, frais d'agencement des locaux d'accueil, trouble commercial, frais administratifs et double loyer.

Par ordonnance du 23 novembre 2018, M. [C] a été remplacé par M. [I].

L'expert a déposé son rapport le 4 novembre 2019, aux termes duquel il évalue le montant total des indemnités accessoires dues à la société Spencer Stuart à la somme de 650.000 euros.

Par jugement du 17 mars 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :

' condamné la Société foncière lyonnaise à payer à la société Spencer Stuart la somme de 361.390 euros à titre d'indemnité d'éviction, qui se décompose ainsi :

' pour frais de remploi : 50.100 euros ;

' pour trouble commercial : 129.112 euros ;

' pour frais administratifs et frais d'imprimerie divers : 9.635 euros ;

' pour frais de déménagement : 10.607 euros ;

' pour frais de réinstallation : 100.310 euros ;

' pour frais de sauvegarde informatique : 37.999 euros ;

' condamné la Société foncière lyonnaise aux dépens, en ce inclus les frais de l'expertise judiciaire ;

' condamné la Société foncière lyonnaise à payer à la société Spencer Stuart la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

' rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

' ordonné l'exécution provisoire de la décision en toutes ses dispositions.

Par déclaration du 24 mai 2021, la société Spencer Stuart a interjeté appel partiel du jugement.

Par conclusions déposées le 24 novembre 2021, la Société foncière lyonnaise a interjeté appel incident partiel du jugement.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 18 octobre 2023.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Dans ses dernières conclusions déposées le 17 octobre 2023, la société Spencer Stuart, appelante à titre principal et intimée à titre incident, demande à la Cour de :

- déclarer la société Spencer Stuart recevable et bien fondée en son appel, en toutes ses demandes, fins et conclusions,

- juger que son appel est pourvu d'effet dévolutif,

- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 17 mars 2021 en ce qu'il :

' 1er chef du jugement critiqué :

« Condamne la Société foncière lyonnaise à payer à la société Spencer Stuart la somme de 361.390 euros à titre d'indemnité d'éviction, qui se décompose ainsi :

- pour frais de remploi : 50.100 euros

- pour trouble commercial : 129.112 euros

- pour frais administratifs et frais d'imprimerie divers : 9.635 euros

- pour frais de déménagement : 10.607 euros

- pour frais de réinstallation : 100.310 euros

- pour frais de sauvegarde informatique : 37.999 euros » ;

' 2ème chef du jugement critiqué : nonobstant son omission dans le dispositif du jugement, il est fait appel de la mention suivante des motifs « il convient de fixer l'indemnité due par la société SFL à la somme de 23.627 euros correspondant au vu des conclusions du pré-rapport d'expertise (cf. page 22), aux seules charges locatives pour la période du 1er mars au 31 mai 2015 » ;

' 3ème chef du jugement critiqué : « Condamne la Société foncière lyonnaise à payer à la société Spencer Stuart la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. » ;

' 4ème chef du jugement critiqué : « Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires ».

Et statuant à nouveau,

À titre principal,

- fixer à la somme de 1.286.109,66 euros le montant de l'indemnité d'éviction que devra payer la Société foncière lyonnaise à la société Spencer Stuart en application de l'article L. 145-14 du code de commerce,

En conséquence,

- condamner la Société foncière lyonnaise à payer à la société Spencer Stuart la somme de 1.286.109,66 euros au titre de l'indemnité d'éviction due en réparation des préjudices réellement subis en suite du refus du renouvellement du bail ayant existé entre elles.

À titre subsidiaire,

- entériner les conclusions du rapport déposé par Monsieur [I] le 31 octobre 2019 ;

- fixer à la somme de 650.000 euros le montant de l'indemnité d'éviction que devra payer la Société foncière lyonnaise à la société Spencer Stuart en application de l'article L. 145-14 du code de commerce,

- condamner la Société foncière lyonnaise à payer à la société Spencer Stuart la somme de 650.000 euros au titre de l'indemnité d'éviction due en réparation des préjudices subis en suite du refus du renouvellement du bail ayant existé entre elles.

A titre très subsidiaire,

- juger que l'appel incident de la Société foncière lyonnaise est dépourvu d'effet dévolutif,

En tout état de cause,

- condamner la Société foncière lyonnaise aux dépens de la procédure en ce compris les honoraires et frais d'expertise avancés par la société Spencer Stuart, ainsi qu'au paiement de la somme de 15.000 euros par application de l'article 700 du même code.

Dans ses dernières conclusions déposées le 7 décembre 2022, la Société foncière lyonnaise, intimée à titre principal et appelante à titre incident, demande à la Cour de :

In limine litis,

- juger que l'appel de la société Spencer Stuart est dépourvu d'effet dévolutif

Par voie de conséquence,

- dire et juger irrecevables les demandes de la société Spencer Stuart,

- confirmer le jugement dont appel

Subsidiairement, sur le fond :

- débouter la société Spencer Stuart de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

- dire et juger la société SFL recevable et bien fondée en ses demandes

- confirmer partiellement le jugement entrepris en ce qu'il a :

- fixé à la somme de 50 100 € l'indemnité au titre des frais de remploi,

- fixé à la somme de 9 635 € l'indemnité au titre des frais administratifs et frais d'imprimerie divers,

- déclaré sans objet le poste d'indemnisation relatif aux indemnités de licenciement,

- fixé à la somme de 10 607 € les frais de déménagement,

- fixé à la somme de 100.310 € les frais de réinstallation,

- n'a pas retenu d'indemnisation au titre des travaux et aménagements non amortis,

- fixé à la somme de 23 627 € l'indemnité pour double loyer

Mais faisant droit à l'appel incident de la Société foncière lyonnaise,

- infirmer partiellement le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 17 mars 2021 (RG n° 17/01352) concernant l'indemnité d'éviction due par la société Spencer Stuart,

En conséquence, statuant de nouveau :

- fixer à la somme de 29 746 € l'indemnité pour trouble commercial,

- ainsi, fixer à la somme de 242 225 € le montant de l'indemnité d'éviction due à la société Spencer Stuart au titre de l'éviction des locaux à usage de bureaux exclusif qui lui ont été donnés à bail par la Société Foncière Lyonnaise au [Adresse 5]/[Adresse 4] à [Localité 6] ;

- condamner la société Spencer Stuart à payer à la Société Foncière Lyonnaise une somme de 5.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la société Spencer Stuart aux entiers dépens de la procédure, en ce compris les frais d'expertise, dont distraction au profit de la SCP AFG, avocat au Barreau de Paris, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

MOTIFS DE L'ARRET

1. Sur la recevabilité de l'appel

La Société Foncière Lyonnaise expose que la déclaration d'appel de la société Spencer Stuart en date du 24 mai 2021 indique que l'objet de l'appel est un « appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués » sans que les chefs de jugements critiqués ne soient précisés ; qu'en application des dispositions combinées des articles 562 et 901 4° du code de procédure civile, le document annexe à l'acte d'appel n'ayant aucune valeur procédurale et la déclaration d'appel n'y faisant pas référence, les demandes de la société Spencer Stuart sont irrecevables en l'absence d'effet dévolutif de l'appel.

Selon l'article 901 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n° 2022-245 du 25 février 2022, la déclaration d'appel est faite par acte, comportant le cas échéant une annexe, contenant, notamment les chefs du jugement expressément critiqués auxquels l'appel est limité, sauf si l'appel tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible.

Par avis du 8 juillet 2022 (n° 22-70.005), la Cour de cassation a notamment dit que le décret n° 2022-245 du 25 février 2022 et l'arrêté du 25 février 2022 modifiant l'arrêté du 20 mai 2020 relatif à la communication par voie électronique en matière civile devant la cour d'appel sont immédiatement applicables aux instances en cours pour les déclarations d'appel qui ont été formées antérieurement à l'entrée en vigueur de ces deux textes réglementaires, pour autant qu'elles n'ont pas été annulées par une ordonnance du magistrat compétent qui n'a pas fait l'objet d'un déféré dans le délai requis, ou par l'arrêt d'une cour d'appel statuant sur déféré.

La présente instance devant la cour d'appel, ayant été introduite par une déclaration d'appel 24 mai 2021, le décret précité du 25 février 2022 est applicable au présent litige, de même que l'arrêté du 25 février 2022 et la cour d'appel est tenue, au besoin d'office, d'en faire application.

Selon l'article 930-1, alinéas 1 et 5, du code de procédure civile en matière de procédure avec représentation obligatoire, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les actes de procédure sont remis à la juridiction par voie électronique. Un arrêté du garde des Sceaux définit les modalités des échanges par voie électronique.

Selon l'article 4 de l'arrêté du 20 mai 2020 relatif à la communication par voie électronique en matière civile devant les cours d'appel, modifié par l'article 2 de l'arrêté du 25 février 2022 applicable en l'espèce, « lorsqu'un document doit être joint à un acte, ledit acte renvoie expressément à ce document. Ce document est communiqué sous la forme d'un fichier séparé du fichier visé à l'article 3. Ce document est un fichier au format PDF, produit soit au moyen d'un dispositif de numérisation par scanner si le document à communiquer est établi sur support papier, soit par enregistrement direct au format PDF au moyen de l'outil informatique utilisé pour créer et conserver le document original sous forme numérique ». Cette prescription propre aux dispositions relatives aux procédés techniques utilisés en matière de communication électronique ne constitue pas une formalité substantielle ou d'ordre public, au sens de l'article 114 du code de procédure civile, et ne peut donner lieu à la nullité de l'acte en application de ce texte. (Cass 2ème civ. 22-23.522 7 mars 2024).

Par ailleurs, en application de l'article 6, § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, l'absence de renvoi exprès à l'annexe précisant les chefs du jugement critiqué ne saurait davantage priver la déclaration d'appel de son effet dévolutif, une telle conséquence étant disproportionnée au regard du but poursuivi. (Cass 2ème civ. 22-23.522 et 22-20.035 du 7 mars 2024).

En l'espèce, la déclaration d'appel mentionne que l'appel a pour objet : « appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués » sans viser l'annexe qui lui est jointe, contenant les différents chefs de la décision critiqués.

Cette déclaration d'appel à laquelle était jointe une annexe comportant les chefs de dispositif du jugement critiqués constitue l'acte d'appel conforme aux exigences de l'article 901 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2022-245 du 25 février 2022 et emporte effet dévolutif même en l'absence de mention d'un renvoi exprès à l'annexe dans l'acte d'appel. ( Cass. 2ème civ. 22-20.645 du 2 mai 2024), et ce, même en l'absence d'empêchement technique (Avis de la Cour de cassation, 8 juillet 2022, n° 22-70.005 ; 2e Civ., 26 octobre 2023 n° 22-16.185).

Il convient, en conséquence, de rejeter la fin de non-recevoir soulevée par la Société foncière lyonnaise et de déclarer l'appel recevable.

2. Sur l'indemnité d'éviction

L'indemnité d'éviction prévue par l'article L. 145-14 du code de commerce doit être égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Il résulte du jugement définitif du 24 juin 2017 que le congé délivré le 19 mars 2014 a mis fin au bail le 31 mai 2015 et qu'en l'absence de valeur de droit au bail, l'indemnité d'éviction est circonscrite aux indemnités accessoires.

Les parties demandent la confirmation du jugement déféré s'agissant des frais administratifs et d'imprimerie divers (9.635 €) ainsi que des frais de déménagement (10.607 €).

Sur les frais de remploi

Il s'agit des frais notamment d'agence, de rédaction d'acte et droits de mutation à payer pour l'acquisition d'un fonds de même valeur ou la conclusion d'un nouveau bail.

Le jugement déféré a retenu à ce titre le montant de 50.100 € proposé par l'expert correspondant aux honoraires de la société JLL, consultant immobilier, de 42.050 € pour des prestations de « recherche de locaux et d'accompagnement de la prise de bail » et de 7.500 € « diligences techniques et architecturales », aux honoraires d'avocat de 7.500 € pour la rédaction du bail et aux frais d'huissier de 550 €.

La Société foncière lyonnaise demande la confirmation du jugement sur ce point tandis que la société Spencer Stuart demande son infirmation en sollicitant un montant de 79.996,40 € soit 48.550 € au titre du cabinet JLL, 30.896,40 € au titre des frais d'avocat et 550 € pour les frais d'huissier.

Elle reproche au jugement déféré d'avoir écartée la facture d'honoraires du cabinet JLL d'un montant de 8.000 € correspondant selon son libellé à un « bonus discrétionnaire sur notre mission de recherche de locaux et d'assistance à la négociation du bail », en faisant valoir que ces honoraires, discrétionnaires dans leur montant mais non dans leur principe, résulteraient d'un âpre négociation commerciale ; qu'au regard du résultat obtenu elle était tenue de verser le bonus contractuellement prévu ; que les honoraires versés au total seraient inférieurs à ceux habituellement pratiqués pour ce type de mission ainsi que cela résulte du devis de la société BNP Real Estate produit.

L'article VI du contrat de mandat accordé à la société JLL intitulé « rémunération du mandataire » stipule : « un bonus discrétionnaire variant de 0 à 10.000 € HT sera octroyé par le Mandant au Mandataire en fonction de la qualité de la conduite du projet, de l'implication et du professionnalisme de l'équipe engagée aux côtés du mandant ».

La production du seul devis de la Sté BNP Real Estate ne permet pas d'établir que le prix convenu avec la société JLL serait au-dessous du prix habituel pour le même type de mandat. L'appelante ne rapporte pas non plus la preuve qu'en dépit de ses termes, la clause susvisée ne lui aurait pas laissé de pouvoir d'appréciation discrétionnaire sur le montant de la prime convenu.

Dès lors que le montant de cette prime est laissé à la seule appréciation de la locataire, la somme qu'elle a décidé de payer à ce titre ne constitue pas un préjudice en lien de causalité avec la décision de refus de renouvellement. C'est donc à juste titre que le jugement déféré n'a pas retenu la somme de 8.000 € payée par la société Spencer Stuart au titre du « bonus discrétionnaire sur notre mission de recherche de locaux et d'assistance à la négociation du bail ».

La somme de 39.050 € HT facturée au titre de mission de recherche de locaux et d'accompagnement à la prise de bail » sera retenue.

S'agissant de la somme de 1.500 € HT facturée par la Sté JLL au titre des « diligences techniques et architecturales sur l'immeuble sis [Adresse 1] » dans un premier temps, l'expert a écrit que ces diligences devaient être précisées pour éviter un double emploi avec la facture de la société Tétris puis il a admis ce montant au vu d'une facture qui lui a été produite. La Société foncière lyonnaise demande finalement d'entériner les positions de l'expert sur ce point.

S'agissant des factures du cabinet d'avocats JVA, le jugement déféré a approuvé l'expert en ce qu'il n'a retenu que le montant de 7.500 € HT, au titre des frais de rédaction du nouveau bail s'agissant d'un préjudice lié à la réinstallation du preneur. Pour le surplus réclamé, soit la somme de 5.574 € TTC facturée au titre de « congé avec refus de renouvellement, éviction des locaux par SFL- conseil et assistance de Spencer Stuart » et la somme de 25.322,40 € TTC facturée au titre de « conseil et assistance de Spencer Stuart dans les négociations et la signature du bail commercial(') » pour le nouveau bail, c'est à juste titre que l'expert puis le jugement déféré les ont exclus s'agissant de prestations de conseil à la discrétion du preneur dont le degré d'exigence peut être variable et qui ne constituent pas un préjudice en lien de causalité direct avec l'éviction, nonobstant la production de différents courriels et échanges qui établissent la réalité d'une prestation de conseil. Au demeurant, cette prestation fait pour partie double emploi avec la prestation facturée par le cabinet JLL qui a notamment pour mission de « négocier a mieux des intérêts du mandant les conditions financières et juridiques d'une prise à bail d'un nouvel immeuble « (paragraphe IV contrat de mandat du 3/7/14), la locataire ne pouvant faire supporter à la bailleresse son choix de recourir à deux professionnels différents pour négocier les aspects financiers et juridiques du bail. En outre, ainsi que l'observe à juste titre le jugement déféré, les factures produites ne permettent pas de déterminer précisément la nature concrète des diligences effectuées et les modalités de facturations appliquées. C'est donc à juste titre que seul le montant de 7.500 € a été retenu.

Il convient de prendre en compte les frais d'huissier non discutés de 550 € proposés par l'expert et retenus par le jugement déféré.

Il ressort de ces éléments qu'il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a fixé l'indemnité de remploi à 50.100 € (42.050 + 7.500 + 550).

Sur l'indemnité pour trouble commercial

Cette indemnité a pour objet de réparer le préjudice résultant de la perturbation de l'activité de l'entreprise que provoque son éviction des lieux loués. Ce préjudice est principalement constitué par le temps consacré par le preneur au préjudice de son activité pour rechercher un nouveau local et organiser le transfert de son activité dans ce lieu.

Le jugement déféré a repris la proposition de l'expert de fixer ce préjudice à 129.112 € correspondant à une semaine de la masse salariale.

La société Spencer Stuart demande de le fixer à 581.000 € soit l'équivalent d'un mois de masse salariale. Elle fait valoir que l'évaluation de l'expert sous-estime son préjudice.

La société foncière lyonnaise propose de le fixer à 29.746 € en fonction de l'EBE retraité. Elle considère que le calcul du trouble commercial en fonction de la masse salariale n'est pas justifié, l'expert n'ayant pas opéré de retraitement en fonction des rémunérations exceptionnelles et la société Spencer Stuart ayant refusé de communiquer sa déclaration sociale de 2015.

Plusieurs méthodes peuvent être retenues pour calculer le trouble commercial, celui-ci pouvant être fait notamment en fonction de l'EBE ou de la masse salariale. L'expert a considéré à juste titre plus approprié pour une destination de bureau de se référer à la masse salariale. Cet avis est également celui de M. [U], expert amiable de la société Spencer Stuart considérant que l'EBE n'est pas pertinent pour une activité tertiaire sans perte de clientèle. En outre, M. [I] explique que l'excédent brut d'exploitation est difficile à retraiter car il est issu pour une grande part de la réintégration du poste « autres charges » dont on ne peut être certain qu'il n'intègre pas le coût d'exploitation d'éventuels flux entre sociétés apparentées.

En l'espèce, en raison de l'activité de bureau et des difficultés que pose le retraitement de l'excédent brut d'exploitation, l'expert a choisi à juste titre de se référer à la masse salariale. L'affirmation de la Société Foncière Lyonnaise selon laquelle il serait classique de retenir la méthode de l'EBE pour le transfert de bureau n'est pas de nature à établir que cette méthode permettrait une plus juste évaluation du préjudice résultant du trouble commercial, et ce, d'autant moins qu'elle applique un retraitement important en excluant notamment le poste « autres charges », de sorte que le mode de calcul ainsi proposé n'apparaît pas de nature à permettre une évaluation la plus proche possible du préjudice réellement subi.

Ainsi que l'a justement exposé le jugement déféré auquel il est renvoyé sur ce point, s'il n'est pas contestable que la recherche de nouveaux locaux et l'organisation du déménagement d'une entreprise installée avec son personnel sur près de 900 m2 implique de nombreuses démarches et diligences ainsi que la perturbation de l'activité durant les mois suivants le congé et la prise de possession des nouveaux locaux, les deux courriels produits de Mme [X] du 18 juin 2019 intitulés « timesheet +rdv agenda » et « emails déménagement » dont les annexes ont été vidées de leur contenu et les courriels relatifs aux instructions données au personnel pour le déménagement, sont insuffisants à démontrer les affirmations de l'appelante selon lesquelles plus d'un tiers de ses équipes a été mobilisé au cours de la phase de réparation, sur une durée de six à douze mois et les salariés auraient été dispensés de travailler durant un jour et demi, alors au surplus, que la locataire s'est adjoint les services de la société JLL pour la recherche d'un local et la négociation d'un nouveau bail, dont les honoraires ont été pris en compte dans les frais de remploi.

Il ressort des comptes certifiés produits pour les années 2014 et 2015 que la quote-part de la masse salariale correspond à 44 % du chiffre d'affaires et selon le tableau figurant dans les conclusions de l'appelante, ce serait également le cas en 2016 mais le compte de résultat pour cette année n'est pas produit. Cette constatation est cohérente avec l'affirmation de la société Spencer Stuart selon laquelle elle procède à des rémunérations variables en fonction du chiffre d'affaires et des résultats de la société sans recourir à des rémunérations exceptionnelles. Dès lors que le poste relatif à la masse salariale représente une quote-part constante du chiffre d'affaires, il est représentatif et il n'y a pas lieu de le retraiter.

Il ressort de ces éléments que l'évaluation de l'expert reprise par le tribunal correspondant à une semaine de la totalité des salaires et traitements pour 2015 apparaît justifiée au regard du préjudice subi sur ce point en l'espèce. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a fixé ce préjudice à 129.112 €.

Sur l'indemnité de double loyer

L'indemnité de double loyer a pour objet d'indemniser le preneur évincé du préjudice qu'il subit du fait de l'éventuelle nécessité, à l'occasion du transfert de son activité, de s'acquitter du loyer dû pour ses nouveaux locaux tout en continuant à payer le loyer des anciens locaux, notamment lorsque des travaux sont nécessaires dans les nouveaux locaux.

L'expert a retenu à ce titre le montant de 165.126 € qu'il n'explicite pas mais qui selon le dire de la locataire, correspondrait à 3 mois du nouveau loyer (47.017 € x 3) outre 23.628 € de charges locatives. Le jugement déféré a retenu à ce titre la somme de 23.627 € correspondant aux charges locatives pour la période du 1er mars 2015 au 31 mai 2015, au motif que le préjudice de double loyer serait inexistant puisque le contrat de bail relatif aux locaux de remplacement prévoit une franchise de loyer de douze mois à compter de sa dette d'effet. Cette somme de 23.627 € qui n'est pas rappelée au dispositif du jugement en raison d'une erreur matérielle a néanmoins été prise en compte dans le montant total alloué par le tribunal.

La franchise consentie pour le nouveau bail est le résultat de négociations entre les parties dans le cadre desquelles la locataire a pu prendre des engagements relatifs par exemple au montant du loyer contractuel, la charge des travaux ou la durée du bail. Il n'apparaît pas qu'elle ait été consentie par le nouveau bailleur en considération du fait que le preneur réglait encore son ancien loyer et qu'elle n'aurait pas été consentie si tel n'avait pas été le cas. Dès lors, le fait que la locataire soit contrainte de payer encore le loyer des anciens locaux en raison des travaux et installation à effectuer pour transférer ses bureaux, constitue un préjudice en lien avec l'éviction qu'il convient de prendre en compte.

Il n'est pas produit de quittance ou d'appel de loyers permettant de connaître le montant de celui-ci et celui des charges pour la période considérée. Il convient donc de se référer au contrat de bail renouvelé du 3 juillet 2006 selon lequel le loyer annuel s'élève à 412.800 €, soit 34.400 € par mois.

Le jugement déféré sera infirmé sur ce point et l'indemnité accordée au titre du double loyer pour la période du 1er mars 2015, date d'effet du nouveau bail au 31 mai 2015 date de restitution des anciens locaux, sera fixée à 103.200 €.

Sur les frais d'informatiques

Le jugement déféré a retenu à ce titre le montant proposé par l'expert au vu des justificatifs fournis de 37.999 €, montant que l'appelante demande de confirmer.

La Société Foncière Lyonnaise conteste ce montant en proposant celui de 18.199,50 € au motif que la société Spencer Stuart aurait profité du déménagement pour installer de nouveaux serveurs et équipements informatiques, de sorte qu'il s'agirait d'améliorations auxquelles un coefficient de vétusté de 50 % devrait s'appliquer.

Cependant, ainsi que l'a justement souligné l'expert, les équipements informatiques étaient difficilement transférables ce qui justifiait de prendre en compte leur valeur à neuf. La société Spencer Stuart produit les factures correspondant aux sommes payées que l'expert estime justifiées dans leur montant. La Société foncière lyonnaise ne produit aucun élément de nature à démontrer que ce montant serait excessif pour la sauvegarde du système en place puis l'installation d'un réseau informatique comparable au précédent dans les nouveaux locaux.

Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur les frais de réinstallation

Les frais normaux de réinstallation visés à l'article L. 145-14 du code de commerce sont ceux supportés par le preneur évincé, nécessaires à la reprise de son activité dans les nouveaux locaux, les nouveaux aménagements devant être semblables à ceux dont il bénéficiait dans ses anciens locaux qu'il a été contraint de quitter. Ces aménagements doivent donc avoir été constatés dans les locaux objets de l'éviction. Il ne doit pas s'agir d'aménagements relevant de l'obligation de délivrance du bailleur au regard de la destination du local loué. Il est d'usage qu'un abattement soit appliqué aux frais justifiés ou estimés par le locataire évincé pour sa réinstallation afin de tenir compte de la vétusté des mobiliers abandonnés.

L'expert, rappelant que le preneur a besoin d'organiser les espaces de façon spécifique dans le cadre de la confidentialité attachée à son activité, ce qui implique des aménagements importants, a estimé ces frais à 256.000 € au vu des pièces présentées après proratisation pour tenir compte de la surface moindre des lieux objets de l'éviction par rapports aux nouveaux locaux et application d'un abattement de 50 % pour tenir compte de l'état d'usage des éléments abandonnés.

Le jugement déféré les a fixés à 100.310 €. L'intimée demande la confirmation de l'arrêt sur ce point tandis que l'appelante sollicite une somme de 358.530 € à ce titre en demandant de retenir la somme de 648.339 € au titre des travaux qu'elle a fait réaliser en y appliquant un coefficient de 0,79 compte tenu de la différence de superficie entre les locaux ainsi qu'un abattement de 30 % pour la vétusté.

Par des motifs pertinents détaillés et fondés sur les pièces produites, auxquels la cour renvoie, le jugement a relevé notamment que selon la locataire elle-même, les nouveaux locaux lui ont été délivrés nus, qu'il n'y a pas lieu de mettre à la charge de la Société foncière lyonnaise le coût des aménagements dont la société Spencer Stuart n'aurait pas eu à s'acquitter si elle ne s'était pas installée dans des locaux inutilisables en l'état sans réalisation de travaux d'ampleur nécessitant le recours à un bureau d'étude, que si les clauses du nouveau bail ne précisent pas les motifs de la franchise d'un an de loyers accordée à la locataire au regard de l'état des locaux loués, elle est susceptible d'avoir vocation au moins pour partie à compenser les travaux mis à la charge de la locataire incombant normalement à la bailleresse tels que notamment ceux de plomberie, faux-plafond, chauffage/ventilation/climatisation, ne constituant pas des travaux normaux d'installation qu'un locataire de locaux à usage de bureaux est usuellement censé prendre en charge sans contrepartie.

Dans son rapport du 20 septembre 2014 M. [S], expert amiable mandaté par la société Spencer Stuart limite d'ailleurs lui aussi les travaux d'installation à ceux nécessaires « pour adapter les locaux à l'organisation spatiale et au fonctionnement de la société Spencer Stuart notamment en terme de cloisonnement, de câblage informatique, de mobilier sur mesure, etc' ces aménagements ne pouvant être retrouvés en l'état dans les locaux d'accueils » et les évalue à un budget global de 570.000 € HT auquel il applique un coefficient de vétusté de 6,5/13,5 , soit 284/000 € à majorer du coût du mobilier sur mesure.

La société Spencer Stuart a la charge de prouver que l'intégralité des travaux dont elle demande la prise en compte constituent des frais de réinstallation au sens de l'article L. 145-14 tels que définis ci-dessus, c'est à dire nécessaires pour obtenir des aménagements semblables à ceux perçus et non pour rendre les locaux dans l'état usuel de locaux à usages de bureaux tels que le bailleur doit les remettre au titre de son obligation de délivrance

L'affirmation non prouvée de la société Spencer Stuart selon laquelle elle aurait effectué des travaux comparables à ceux réalisés dans les locaux délaissés n'est pas de nature à démontrer que ceux dont elle demande la prise en charge par l'intimée sont des travaux de réinstallation. Il est inopérant de sa part de se prévaloir de décisions de justices relatives à des situations d'espèces différentes pour soutenir que la pose d'un faux-plafond ne relèverait pas de l'obligation de délivrance. Elle ne rapporte pas la preuve que les nouveaux locaux étaient utilisables en l'état à titre de bureaux et que la pose d'un faux plafond aurait eu pour objet de les adapter à sa propre activité. De même, ses affirmations selon lesquelles les prestations de menuiseries, de plâtrerie, les frais d'architectes et de chantier dont elle demande la prise en charge concerne une adaptation des locaux à son activité ne sont pas démontrées.

Il ressort de ces éléments que le jugement déféré a considéré à juste titre comme frais de réinstallations justifiés les travaux de cloisonnement amovible, de câblage VDI, de câblage audiovisuel, de peinture/revêtements muraux et de revêtements de sol pour un total de 253.948 € HT. Il a écarté à juste titre les autres travaux notamment les prestations du bureau d'études, les travaux de plâtrerie, climatisation, ventilation, chauffage, pose de faux-plafonds, plomberie, menuiserie, électricité.

Il n'est pas contesté que l'expert a appliqué à juste titre un coefficient afin de proratiser le coût des travaux de réinstallation retenus en raison de la différence de surfaces entre les locaux délaissés et les nouveaux locaux.

Compte tenu des travaux de réinstallation pris en compte, de l'état des locaux délaissés tel qu'il apparaît sur le rapport d'expertise produit, de la date des travaux qui y ont été réalisés, étant observé que des travaux partiels de peinture, de remplacement de dalles et de rénovation de la cuisine ont été effectués en 2013, du standing nécessaire au regard de l'activité exercée, il convient d'appliquer un abattement de vétusté de 40 %.

Le jugement déféré sera infirmé et les frais de réinstallation seront fixés (253.948,40 x 0,79) x 60 %=120.371 €.

Sur les travaux et aménagements non amortis

La société Spencer Stuart demande l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il n'a pas tenu compte de la somme de 43.216,26 € correspondant à des travaux non amortis de peinture, pose de dalles et de rénovation de la cuisine effectués en 2013 dans les locaux délaissés

Ainsi que l'a rappelé ce jugement, l'indemnisation pour travaux non amortis ne peut être cumulée avec l'indemnisation pour travaux de réinstallation, les aménagements non amortis étant remplacés dans le cadre de la réinstallation faisant l'objet de l'indemnité allouée à ce titre et les travaux relatifs à cette réinstallation devant faire eux-mêmes l'objet d'un amortissement fiscal au profit du preneur.

Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté cette demande.

Au regard de l'ensemble de ces éléments l'indemnité d'éviction sera fixée à la somme de 461.024 €.

Sur les autres demandes

Il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté les autres demandes ainsi qu'en ces dispositions au titre des dépens, à l'exécution provisoire et fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.

L'équité commande de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles et de les débouter de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.

La Société foncière lyonnaise sera condamnée aux dépens de la procédure d'appel.

Les autres demandes seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Rejette la fin de non-recevoir soulevée par la Société foncière lyonnaise et déclare l'appel interjeté par la société Spencer Stuart recevable,

Infirme le jugement déféré en ce qu'il a condamné la Société foncière lyonnaise à payer à la société Spencer Stuart la somme de 361.390 euros à titre d'indemnité d'éviction, qui se décompose ainsi :

' pour frais de remploi : 50.100 euros ;

' pour trouble commercial : 129.112 euros ;

' pour frais administratifs et frais d'imprimerie divers : 9.635 euros ;

' pour frais de déménagement : 10.607 euros ;

' pour frais de réinstallation : 100.310 euros ;

- pour frais de sauvegarde informatique : 37.999 euros

- pour double loyer : 23.627 euros

et le confirme en toutes ses autres dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la Société foncière lyonnaise à payer à la Sté Spencer Stuart la somme de 461.024 euros à titre d'indemnité d'éviction, qui se décompose ainsi :

' pour frais de remploi : 50.100 euros ;

' pour trouble commercial : 129.112 euros ;

' pour frais administratifs et frais d'imprimerie divers : 9.635 euros ;

' pour frais de déménagement : 10.607 euros ;

' pour frais de réinstallation : 120.371 € euros ;

' pour frais de sauvegarde informatique : 37.999 euros ;

' pour frais de double loyer : 103.200 € ;

Déboute les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile,

Rejette les autres demandes,

Condamne la Société foncière lyonnaise aux dépens qui pourront être recouvrés directement par Maître Annicchiarico, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.